公司工程项目管理手册文件
和昌地产（集团）工程治理手册
总裁办公室二零一二年一月
目录
第一章工程治理差不多原则 (1)
一、工程治理差不多目标 (1)
二、工程治理的差不多方法 (1)
三、工程建设各要紧节点要求 (3)
四、工程治理对营销的阻碍 (4)
五、样板间、样板区 (4)
第二章开工预备 (6)
一、项目开工应具备的条件 (6)
二、开工前后具体工作的相关做法 (6)
第三章施工过程治理 (9)
一、工地例会制度 (9)
二、进度安全文明施工评比方案 (10)
三、安全文明施工最低标准 (15)
四、施工现场用电治理规定 (16)
五、材料设备报验收制度 (18)
六、进度付款程序 (20)
七、关于工程支援款的规定 (22)
八、主体验收条例 (24)
九、工程材料/设备认价治理方法及流程 (25)
十、甲供材料进场及治理、甲指材料治理 (33)
十一、对监理公司工作的治理 (38)
十二、工程资料治理规定 (38)
十三、建筑垃圾治理规定 (39)
第四章竣工交付 (41)
一、项目交付应具备的条件 (41)
二、物业验收制度 (42)
三、竣工及备案资料整理标准 (43)
四、施工竣工资料 (46)
五、工程维修 (47)
第五章工程变更签证治理 (54)
一、工程变更签证治理方法及流程 (54)
二、现场签证治理规定 (63)
第六章工程结算治理方法及流程 (72)
一、总则 (72)
二、治理部门及职责 (72)
三、结算编制要求及审批流程 (74)
第七章工程质量治理 (93)
一、工程质量操纵治理规定 (93)
二、工程质量监督操纵要点 (95)
第八章设计治理规定 (106)
一、职责划分 (106)
二、设计流程规定 (106)
三、设计成果审批 (109)
四、设计变更 (111)
第九章附件 (112)
附件1：工程治理日志模板 (112)
附件2：项目施工组织设计模板 (113)
第一章工程治理差不多原则
一、工程治理差不多目标
1、工程进度在区域市场上处于中上水平，保证不延期向客户交付工程；
2、工程质量在区域市场上处于领先水平；
3、成本操纵在区域市场上处于领先水平；
4、安全文明施工水平处于领先，要求获得市级以上安全文明施工证书；
5、工程治理队伍严格遵守公司制度，不出现吃、拿、卡、要等腐败现象；
6、现场治理严格，达到营销要求，样板间示范区建设达到当地领先水平；
7、全集团所有项目按同一标准实施治理。
二、工程治理的差不多方法
1、在国家法律法规的框架下开展工程治理，遵循《建筑法》、《建筑工程质量治理条例》、《安全生产法》、《招投标法》等法律法规；
（1）按当地政府规定办理《施工许可证》、质量监督手续、安全监督手续，确保工程建设程序合乎法律规定。
2、用邀请招标的方式选择优秀的施工企业、监理单位、材料设备
供应商；
（1）用竞争的方式在全国范围内选择优秀合作单位，确保施工企业、监理单位、材料设备供应商的资质条件、资金实力、诚信度、治理水平符合工程要求；
（2）逐步形成与优秀合作单位的战略伙伴关系。
3、充分的施工预备是工程建设成功的前提；
（1）必须编制详尽、切实的项目施工规划；
项目确定以后，工程部必须编制详细的项目施工治理规划方案（与施工单位的施工组织设计不是同一个文件），该方案应包括三通一平、招投标治理、各单项工程的里程碑打算、安全文明施工要求、样板间样板区建设等等，该规划方案必须经公司总经理审定后报集团中心批准；
（2）施工单位、监理公司确定以后要组织对项目经理、技术负责人、安全负责人、监理工程师进行集中培训。进行治理模式、治理制度交底，充分宣传、沟通和昌公司工程治理的原则、立场和方法。
4、严格按合同规定与施工企业、监理单位、材料设备供应商开展合作；
（1）施工合同（含补充协议书）必须报主管行政机关备案，以保证合同合法化；
（2）签订《工程治理廉政书》作为合同附件，严厉打击吃、拿、卡、要等贪污腐败的行为。一经发觉工程治理人员有吃、拿、卡、要等贪污腐败的行为，立即辞退；
（3）按合同规定的里程碑节点支付工程款，调动施工单位的积极性（对在保证质量的前提下的超打算进度，能够适当给予工程支援款）；
（4）执行工程后评价制度，对履约优秀的合作单位优选为战略合作伙伴。
5、科学、规范地进行工程建设质量、进度、投资操纵；
（1）质量操纵；
1）政府工程质量监督站对施工进行全程监督。组织对基础、主体、装饰、竣工四次专项验收；
2）监理单位在施工一线进行全面质量操纵，并按规范对重点部位进行旁站监督；
3）公司内部建立由工程总监（工程部经理）、技术负责人、专业工程师负责的质量治理体系，并对施工质量进行梯级监控。分部、分项工程专业工程师抽检率不低于60%，技术负责人不低于30%，工程部经理（工程总监）不低于10%。屋面工程、防水工程必须100%检查。对地基基础、防水、屋面工程必须保留检查记录，并有相应检查人员签字；
4）所有材料、设备进场前必须按规范进行检查。一经发觉有不合格的材料、设备进场使用，将追究主管工程师及相关人员的责任；
5）工程竣工交付前必须每套房达到合格（必须有检查记录）。
（2）进度操纵；
1）施工前必须编制规范、科学的施工组织设计，施工组织设计经监理工程师及甲方工程总监（工程部经理）审定后严格执行；
2）对所有施工单位进行周打算考核，并辅以严密的奖惩措施，让施工单位之间展开进度竞赛；
3）以工程实际的进度为依据支付工程款；
4）重点操纵以下进度节点：正式开工、基础垫层、±0、预售节点、主体封顶、外架拆除、交付。
（3）投资操纵；
1）规范合同条款，实行施工图造价一次包死、变更按实结算的计价方式，减少扯皮，提高合作双方的工作效率；
2）施工前认真细致地组织图纸会审，技术交底，最大限度地减少图纸设计变更量；
3）在地基时期、主体时期、装饰施工前分不进行图纸会审，减少或杜绝事后变更，减少白费；
4）对现场签证实行100%检查，杜绝施工单位高估冒算。
6、严格按政府规定实施工地安全文明施工治理；
（1）从施工规划入手，做好安全文明施工部署，明确在什么时期达到安全文明工地标准（例如在地上五层，开盘销售前）；
（2）对各项目部进行周安全文明施工考核、评分，奖优罚劣，将评比结果在工地醒目的位置公告；
（3）所有标段必须获得市级以上安全文明工地证书。
三、工程建设各要紧节点要求
注：“三通一平”是指差不多建设项目开工的前提条件，具体指：水通、电通、路通和场地平坦。
水通：专指给水；电通：指施工用电接到施工现场具备施工条件；
路通：指场外道路已铺到施工现场周围入口处，满足车辆出入条件；
场地平坦：指拟建建筑物及条件现场差不多平坦，无需机械平坦，人工简单平坦即可进入施工的状态。以上简称三通一平
四、工程治理对营销的阻碍
1、工程进度打算能否按时完成，直接决定项目能否按打算开盘；
例如：开盘房源价值1亿元，按开盘销售30％计，推迟一个月开盘，阻碍合同销售3000万元。同时，推迟开盘，客户流失无法计算。
2、现场施工质量、安全文明水平直接阻碍客户的信心、成交率、中意度……
安全文明状况好，每月的销量会提升若干个百分点，促进成交的进度和中意度。
3、工程延迟交付，造成客户索赔、中意度下降……
4、工程打算延迟，阻碍投资、阻碍项目利润（投资期拉长）。
五、样板间、样板区
1、在工程正式开工前的工程治理整体规划方案中就应明确现场样板间或样板区的位置；
2、在开工前的施工交底会上就应向施工单位明确样板间或样板区的位置、施工时刻、配合要求，要求施工单位、监理公司提早做好安排；
3、在样板间所在区域主体施工时，就应着手预备样板间、样板区的装饰、装修；
4、样板区、样板间的选择：（1）公司认为销售压力最大的户型；（2）最有代表性的户型；（3）最有利于看房的楼号或区域；（4）最能体现楼盘品质的区域；
5、通往样板间或样板区的通道必须进行包装，通往样板间的楼梯必须按交房标准施工到位，同时与正常施工通道隔离，通道内必须摆放花卉、装饰画等。