论我国商业银行房贷风险的防范

论我国商业银行房贷风险的防范

1、 我国商业银行个人住房贷款的现状

近年来，国家实施新的个人住房分配政策，取消了福利分房，实行货币化分房，并且随着改革开放后社会经济环境与广大城镇居民收入水平、消费观念的变化，广大城镇居民对住房的需求日益增加，使我国个人住房贷款呈现高速增长态势。

个人住房贷款作为一项中长期贷款品种，其风险具有长期的积累性。随着我国个人住房贷款余额的不断攀升，风险日益积累，现阶段不良贷款尚处可控制范围。但若这种风险一旦发生质变便会爆发严重的金融震荡。银行也将是金融危机的最大受害者。

19世纪30年代初，一场前所未有的经济大萧条使美国9000多家银行倒闭，其中1700多家银行因无法收回个人住房抵押贷款或因不动产贬值而倒闭破产。失业率的上升与收入的下降，曾使200多万户居民因无力偿还贷款。

2008年，源自美国次级抵押贷款市场的金融动荡迅速演变为波及全球的金融危机，各国经济均遭受到不同程度的影响。

（一）商业银行个人住房贷款风险的概念 个人住房贷款风险是指发放个人住房贷款的银行和其他金融机构按期收回其所发放的个人住房贷款本金和利息这一结果的不确定性。按照建立现代金融企业制度的要求，借鉴西方发达国家商业银行风险防范的经验，商业银行不仅要建立、健全风险管理的制度，还要按照业务经营的特点，建立、健全相应的风险管理组织体系及相应的风险管理模式；在风险管理对象方面，要求对包括信用风险、流动性风险、市场风险、操作风险等在内的风险进行全面管理，要对个人住房贷款业务的全过程进行管理；在风险管理方法上，要求重视定量分析，运用多种数理模型对风险进行识别、评价和监控，最终确定科学的风险处置措施和补偿手段。

（二）商业银行个人住房贷款风险的特征 1、滞后性。个人住房贷款的期限一般为10年-20年，最长可达到30年，这为风险的缓慢积聚提供了可能。该项贷款业务在中国是从1998年才开始逐步发展，而业内公认个人住房贷款风险一般是在贷款持续期的前半个周期结束时，即发放贷款后的5年-15年后逐步显现。 2、隐蔽性。房贷风险发展速度缓慢，因此在风险爆发前形成了表面平静的假相。这种隐蔽性和银行与借款人之间的信息不对称、经济周期发展的长期渐变性有很大关联，风险并非直接袒露在外，因此容易被忽视。 3、多样性。个人住房贷款涉及当事人较多，产生的风险种类比较复杂。借款人自身的原因，银行自身的原因，开发商的原因，抵押物的原因等等都可能是个人住房贷款风险的成因，且风险的表现形式也多种多样。而银行是其风险的最直接承担者之一。 4、分散性。个人住房贷款的对象是城市居民消费群体，个人的资信状况各异，相对于企业贷款业务，该类贷款的金额偏小，阶段性还款现金流也不大，这一切造成银行信用调查、跟踪管理等操作环节的信息来源的分散、步骤繁琐以及贷款单位成本的上升。 5、社会性。政府工作目标之一是“居者有其屋”，这是保证社会安定团结的重要因素，另一方面，住宅产业又是区域经济增长的助推器，所以政府愿意大力支持个人住房贷款的发展。在当前中国社会保障制度尚不完善的前提下，当贷款人违约，银行行使抵押物处置权时，有可能造成借款人流离失所，进而产生危害社会稳定的社会问题。

二、我国商业银行个人住房贷款风险分析

按照国际货币基金组织的分类，商业银行所面临的风险分为五类：市场风险、信用风险、流动性风险、操作风险和法律风险。具体到个人住房抵押贷款业务，国外研究表明，该业务面临的主要风险是违约风险和提前还款风险1[1]。

我国个人住房贷款所面临的风险主要来源于三方面：信用风险、市场风险、操作风险。其中信用风险是个人住房贷款业务中商业银行面对的最主要风险，但是由市场风险导致的提前还款也不可忽视，特别是随着国家宏观政策的变化，提前还款风险的防范也被提上了日程。

与此同时，我国的商业银行面临海外投资直接受损、金融衍生产品创新步伐放慢、中间业务收入降低等风险。

违约贷款是指，借款人与银行签订合约以住房作为抵押取得个人住房贷款，在贷款达到违约标准之时，未能还清贷款的行为。违约贷款风险也称为信用风险。对于一个特定的贷款人来说，能否及时归还贷款总存在这不确定性，因此从发放这笔贷款开始一直到贷款本金和利息的收回都要进行一系列的度量、分析以及作出各种组合管理的决策，这就是信用风险管理的全过程2[2]。

提前还款定义为在贷款达到违约标准前进行清偿的行为，且该提前偿还的金额为全部贷款额，未考虑部分提前还款的情况。提前还款风险是指因提前还款行为的发生造成损失的可能性。

1、外生因素

外生因素也被称为非自愿性提前还款(involuntary prepayment)，是指一般模型无法掌握的非经济变量，包括地理、职业、经济总体环境或人口等因素所引起，导致借款人提前还款。另一种情况则是房屋遭受天灾损毁，或借款人死亡，此时保险公司会代为偿还本金余额，出现提前还款。

2内生因素（利率和放假，经济周期和季节性因素，贷款期限

三、我国商业银行个人住房贷款风险防范

1、信用风险的防范

信息不对称是造成个人住房贷款违约行为的最主要的原因，那么我们要防范个人住房贷款违约风险（也称为信用风险），首先要完善我国个人征信系统以及信用评级体系。征信系统是我国个人住房贷款信用风险的“过滤器"，完善的征信系统使得具有不良信用记录的个人无法进入借贷环节，有助于商业银行从源头上控制个人住房贷款。

描述

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（二）商业银行个人住房贷款风险控制对策及其外部防范 1、建立和完善个人住房抵押贷款保险制度。当前银行发放的房地产贷款主要采取房地产抵押形式，存在着不少的风险。为了规避这些风险，借款人可以通过保险来协助银行化解房地产抵押贷款风险。但目前个人抵押商品住房保险在设计上也存在着明显的弊端，譬如保险金额以房价总额确定、保险内容过于狭窄等。这些弊端一方面不利于发挥保险分散风险的作用，另一方面增大借款人的成本，不利于个人住房贷款业务的发展。 2、优化住房贷款保险的具体措施。一是完善目前的保险制度。针对目前存在的问题。采取适当的措施完善住房贷款保险制度包括降低房屋保险费率和计算保险费的基数，扩大寿险保险范围，引入人寿保险与抵押贷款相结合方式。同时引入保证保险，对借款人的信用进行担保。保证保险实际上是一种担保形式，应与建立担保制度统筹考虑。二是在保险模式下，政府对低收入者应提供保证担保和贴息。对于保险公司来说，只有维护了广大购房者的利益，最终才能使自己获得最广泛的利益。 3、建立以政府住房担保机构为主体的个人住房贷款担保制度。个人住房担保是指在市场经济条件下，以担保为主要形式，沟通、协调住宅市场各主体之间关系，调整各主体的不同功能，使市场能和谐、有序地运行的活动，它是实现贷款银行风险补偿机制的一个重要环节。狭义上是指依照《住房置业担保管理试行办法》设立的住房置业担保公司，在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下，为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同，提供连带责任保证担保的行为。从性质上看，个人住房贷款担保本质上是一种房地产中介服务。 4、建立社会统一的个人信用制度。从社会环境来看，完善全社会信用环境，建立个人信用制度是防范贷款风险和发展个人住房贷款的首要任务和基本前提。虽然目前我国居民个人的信用状况与建设社会主义市场经济的需求有许多不相适应的地方。但在金融业中一系列旨在推动个人信用制度建立的举措正在悄然进行，表明个人信用制度建设已引起有关方面的关注，也符合时代的需要。所以，当务之急是借鉴国外个人信用制度建立的成熟经验，结合国内实际，建立起自己的个人信用制度。

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2、提前还款风险的防范

（1）正确认识提前还款风险

个人住房贷款的提前还款风险，在国外很早就被金融机构作为个人住房贷款风险管理的重点。提前还款风险与违约风险，并列为个人住房抵押贷款业务的两大主要风险。但在我国，对提前还款风险的关注和重视显然还不够。在国外，个人住房抵押贷款的一级市场已经非常成熟，二级市场经过了几十年的发展，目前已经成为管理风险的重要途径和重要金融市场之一。因此，国外对提前还款的风险管理非常重视，技术也相当成熟和多样。但在国内，个人住房抵押贷款的一级市场从诞生到现在仅十余年时间，正在逐步成熟过程中，二级市场刚刚兴起。个人住房贷款相比于传统的信贷资产和业务而言，属于优质的资产和业务。我国商业银行对个人住房贷款风险管理的重点，目前尚以违约风险和操作风险的管理为主。对提前还款风险，大部分商业银行尚未引起足够的重视，对提前还款的风险管理手段还相当落后，仅仅停留在限制还款时间和金额，违约金制度也未能广泛实施。

国外经验表明，提前还款风险如果管理不当，潜在风险就会转化为现实风险，不仅无形中增加银行的服务成本，干扰银行正常的资金安排，导致银行资产收益率的下降，还会增加银行再投资风险。在二级市场刚起步

的情况下，如果不能重视对提前还款的管理，将对二级市场的发展造成重大的打击和影响。所以，对提前还款风险的管理，首先必须解决意识上的问题，对提前还款给予足够的重视，借鉴国外先进的风险管理经验，结合我国实际情况，实现对个人住房抵押贷款业务的有效风险管理。

（2）建立个人住房贷款数据库

建立个人住房贷款数据库，是进行有效提前还款风险管理的技术前提。建立个人住房抵押贷款提前还款风险定量评价的模型。是应用我国商业银行的实际贷款数据，在定量研究分析的基础上制订科学的评价指标体系，为提前还款的风险管理提供决策依据。在科学分析和定量研究的基础上，合理建立和健全违约金制度违约金制度，实际上是运用风险定价技术在个人住房抵押贷款的交易价格中对借款人的提前还款行为进行补偿。商业银行可以根据自身的实际

情况进行灵活运用，最大可能弥补自己可能因提前还款遭受的损失。

（3）灵活运用表内对冲方法，管理提前还款风险

所谓表内对冲，就是利用银行资产负债表资产和负债两方面对市场利率变化影响具有相互抵消的自然对冲效应，进行合理安排和缺口管理，最大限度地将市场利率变化对银行资产负债表的总体影响降低到最低限度。目前，西方金融机构在这一方面的管理已经由利率敏感性资金缺口管理发展到期日缺口和久期缺口管理。

（4）推进个人住房抵押贷款产品创新，设计多样化的产品挽留顾客

从国外的提前还款风险管理经验来看，通过设计不同的个人住房贷款品种，对不同提前还款风险等级的客户进行区别对待，是金融机构有效管理个人住房抵押贷款提前还款风险的有效途径。不同的借款人特征、贷款特征、房产特征和区域特征，对借款人不同的提前还款风险等级具有重大影响。而不同提前还款风险等级给银行造成的提前还款风险损失也不同，所以根据不同的借款人上述特征，设计不同的个人住房抵押贷款产品，建立合理的风险补偿机制，对有效管理个人住房抵押贷款的提前还款风险具有重要作用。从目前情况看，针对提前还款风险管理的产品创新，主要应集中在以下两个方面[5]。

1、继续完善和推出更多的固定利率个人住房抵押贷款产品。

2、以资金流动和方便借款人为基础，开发多种满足借款人需求的个人住房贷款产品，挽留客户，继续为银行创造利润。

五、结束语 总而言之，个人住房贷款关系着千家万户，个人住房贷款的风险受房地产市场的发展影响，反过来又影响房地产市场的发展。对于个人住房贷款的风险我们一定要有清醒的认识，既不能因为存在风险，而放弃个人住房贷款市场；又不能为发展个人住房贷款而忽略风险的存在。对于商业银行来说，就是在信贷管理中强化风险控制，完善个人住房贷款操作规程，建立全方位的风险制约机制，最大限度地确保贷款的安全，从而推动个人住房贷款业务的良性发展。对于国家和社会来说，通过制定一系列法规、制度，建立高效的监管机构体系，成为形成和维持个人住房贷款市场公平交易与公平竞争的信贷秩序的依靠力量。