地产集团统一拿地模式总结(世联)-企业管理 27P
房地产公司拿地策略案例分析PPT课件
年份 2005 2006 2007 2008 2009
xx、保利、金地历年拿地情况
新增土地面积/万平方米
土地款/亿元
xx
保利
金地
xx
保利
金地
651.2
1201
311
127
63.8
37.1
934
639.6
505
318 169.3 161.6
465
594
88.5 136.1 61.2
18
1036 1338
二、早计划：从小培养（代表公司：中南建设）
市场表现：中南建设获取的南通、常熟、盐城项目均位于新城区，通过为政府建市政 配套低价获取。其中，南通世纪城150多万平米，楼面地价1000元/平米，售价9000元/ 平米，毛利率达54.6%。盐城项目260万平米，楼面价780元/平米，售价4300元/平米。 另外，中南建设在2009年8月与海南省儋州市人民政府签订合作框架协议，计划对儋州 滨海新区第二组团的4500亩土地进行一级开发，土地开发完成后将进行出让，儋州市人 民政府与公司各占开发收益的30%和70%，这也是介入海南土地市场的好机会。
四、硬靠山：父母包办（代表公司：xx地产）
拿地策略：信达地产实质上是将原中国建设银行分布于各省市的房地产开发业务进行 整合后实现了整体上市。这样公司最早属于建行下属三产企业，具有较长的房地产开发 历史，后来由于政策限制均从银行资产中剥离而进入信达资产管理公司。从信达地产历 史看，主要资产来自于整合建行剥离的资产，未来发展中这也将是信达地产获取低价土 地的一条重要通道。
【房地产】世联主题地产开发模式
•度假村按资源类型可分为两类
分类
特征
1、拥有山、海等大型自然、独享资源 大型独享资源 2、规模大，一般规划面积在10km2以上
3、投资额大，一般首期都要5亿左右
小型资源
1、拥有某种小型的自然资源（最常见是 温泉）
2、规模小，一般在100亩以内，大的在 200亩左右。
3、投资额小，一般在7千万～1亿
典型案例 深圳海上田园风光
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【房地产】世联主题地产开发模式
销售核心式——教育产业
•教育产业按其招生性质可分为两 类
分类 高等教育（大学城）
基础教育
教育层次 专科、本科、研究生、成教 幼儿园、小学、初中、高中
典型案例 珠海唐家湾大学城
上海松江大学城
深圳宝安桃源居
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【房地产】世联主题地产开发模式
教育产业——大学城
•对地产的作 用
•可超前于区域发展 •直接创造需求
•经营核心型
•1、带来交通上的方便 •2、提供日常生活健康休闲设施 •3、聚集人气，完善商业配套
•滞后于区域发 展
•有市场需求后
•才体现附加价 值
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【房地产】世联主题地产开发模式
主题地产发展模式——销售核心式
•主题地产
•销售核心式 •经营核心式
•典型案例：珠海唐家湾大学城
•
项目区位：位于珠海唐家湾镇，距离市区约20km
•
项目规模：占地16km2，规划引进10所大学，计划到
2005年珠海在校大学生可达8-10万人。
•
•1992年
发展现状：目前已有9所大学投入使用，其中中山大学已招生3届。前几年中山大
学附近开发的多层和别墅项目均销售停滞。翠湖高尔夫开发的别墅销售良好，客
《拿地的十六种模式》课件
股权收购模式的优缺点
• 总结词：低成本、高风险、操作复杂
股权收购模式的优缺点
低成本
股权收购模式下，开发商可以通过购买目标公司的股权来获得土地，避免了高 昂的土地出让金和招拍挂的激烈竞争。
高风险
股权收购涉及目标公司的资产、负债、法律关系等方面的调查和评估，风险较 高。
股权收购模式的优缺点
• 操作复杂：股权收购涉及公司并购、资产重组等 方面的操作，程序复杂，需要专业团队进行操作 。
总结词
通过长期租赁土地的方式获得使用权。
VS
详细描述
土地租赁模式是通过与土地所有者签订长 期租赁合同，获得土地的使用权，可以用 于开发或经营。
土地托管模式
总结词
通过委托管理的方式获得土地资源。
详细描述
土地托管模式是将土地委托给专业的管理公 司进行管理，通过签订托管协议，获得土地 资源的经营权和管理权。
土地拍卖模式
总结词
通过参与土地拍卖的方式获得土地资源。
详细描述
土地拍卖模式是通过在拍卖会上竞拍土地， 以最高出价获得土地资源。这是一种竞争性
的土地获取方式。
3 土地置换模式
总结词
通过置换的方式获得土地资源。
详细描述
土地置换模式是通过将自己拥有的某块土地与他人拥 有的另一块土地进行交换，以获得自己需要的土地资 源。
管理成本高
合作开发需要建立共同的管理机制和 沟通渠道，管理成本较高。
04
拿地策略与建议
选择合适的拿地模式
综合评估
风险分散
根据企业战略、财务状况和市场环境 等因素，选择适合自身的拿地模式。
通过多元化拿地模式，降低单一模式 的风险。
长期规划
考虑土地资源的长期价值和可持续利 用，避免短期投机行为。
地产top10都是咋拿地的？
长三角、中西部区域房企拿地情况分析
总结词
长三角、中西部地区作为中国经济发展的重要区域，地产TOP10企业在这些区域的拿 地情况呈现出不同的特点。
详细描述
在长三角地区，由于经济发展水平较高，土地资源相对紧缺，地产TOP10企业通过加 强与地方政府的合作，积极参与土地一级开发，获取优质土地资源。在中西部地区，由 于土地资源相对丰富，地产TOP10企业通过并购和合作开发等方式，扩大市场份额。
THANKS
感谢观看
同时，这些企业还注重区域内的多元化发展，实现土地资源的有效利用。
03
地产TOP10的拿地方式
Chapter
合作双赢
1 2 3
联合开发
地产TOP10企业通过与地方政府、其他开发商或 投资机构进行合作，共同开发土地项目，实现资 源共享和风险共担。
股权合作
通过股权合作方式，与其他企业共同出资成立项 目公司，参与土地竞拍或项目开发，分散投资风 险。
对地产企业的建议
建议地产企业加强市场研究， 准确把握市场趋势和土地价值 ，以便在拿地过程中做出更加
明智的决策。
建议企业根据自身实力和发展 需求，选择合适的拿地方式， 并注重多元化投资组合，降低
单一项目的风险。
建议企业在拿地过程中加强合 作，与其他企业或政府机构建 立战略合作关系，共同开发土 地资源，实现互利共赢。
品牌与资源合作
利用自身品牌优势和资源整合能力，与拥有土地 资源的合作伙伴进行合作，共同开发项目。
理性拿地，分化发展
根据项目具体情况和市场环境， 灵活运用招拍挂、股权收购、合 作开发等多种方式获取土地。
在拿地过程中，注重土地的可持 续开发和利用，合理规划项目布 局，保护生态环境。
组织管控之剖析房地产企业集团“三种管控模式”
组织管控之剖析房地产企业集团“三种管控模式"外部环境的变化、行业内部竞争的加剧正在改变房地产企业的生存状态.以前那种“粗放式”经营管理也能“数票子数到手酸”的日子一去不返了。
面对日益严峻的生存环境，房地产企业纷纷开始强练内功，提升内部管理水平。
其中,最重要的环节就是怎样对下属项目公司、区域公司进行管理控制？如何选择符合企业实际的、有效的管控模式?一、解析集团的管控模式1、集团管控的三大内容第一，管控模式如何选择。
根据城市公司的产权结构和集团发展战略，确定选择何种管控模式，这是对城市公司实旋管控的基础。
第二，组织结构如何调整。
企业在向异地发展时，从原来的单区域单项目（或多项目）管理开始向跨区域多项目管理转型，企业的组织结构如何进行调整，从而适应企业的不断发展?第三,母子公司权责如何分工。
实际上就是总部和异地子公司权利划分的问题,什么权利应该由总部控制？什么权利该下放到子公司?如何在总部有效控制的同时又能保证企业运作效率？集团管控模式就是在“集团一区域公司一城市公司一项目”四级主体之间，明确任意两个主体之间的权责关系。
2、三种集团组织结构目前中国房地产企业存在三种典型的组织结构A、职能型组织结构一一项目公司是一种比较集权的专业化组织结构，目前一般的房地产公司大多属于项目公司：即整个公司的部门职能都围绕一两个项目运转。
插入001职能型组织结构的优缺点：B、项目管理型组织结构一多项目公司是一种把项目运作完全下移、公司只管人、财、物资源调配的组织结构。
插入002项目型组织结构的优缺点C、矩阵型组织结构一集团公司矩阵型组织结构是通过建立与公司职能部门相对应的项目公司职能来平衡项目管理中问题的管控模式.插入003矩阵型组织结构的优缺点项目矩阵式管理可以细分为三类:弱矩阵（强职能）、中矩阵式管理型还有强矩阵（弱职能）。
插入0043、三种管控模式按照母子公司的权责划分原则，从分权到集权一般可以分为三大种类型：财务管理型、战略管理型和操作管理型.1）财务管理型①财务管理型适合非主业领域财务管理型是指集团对下属子公司的管理控制主要通过财务手段来实现，集团对下属子公司的具体经营运作管理基本不加干涉，也不会对下属公司的战略发展方向进行限定,集团主要关注财务目标的实现,并根据业务发展状况增持股份或适时退出。
房地产公司拿地策略汇集
房地产公司拿地策略汇集房地产公司拿地策略汇集城市运营商拿地策略实例分析一、研究背景随着国家土地供应政策的转变，通过拍卖方式拿地成为开发商获取开发用地的主要途径。
旧城改造是新增拍卖用地的一个重要来源。
一些地方政府由于缺乏旧城改造所需的市政建设和拆迁安置资金，因此引入了有实力的公司作为城市运营商参与旧城改造，其投资回报来源于整理出的土地拍卖后的部分收益。
部分城市运营商由于本身是开发商出身，不满足单纯的土地整理收益，因此也会参与竞拍。
这种具有运营商和开发商双重身份的拿地行为比较特殊，也具有一定的代表性，值得研究。
二、研究目的通过对实际案例的分析为城市运营商参与土地拍卖的决策提供一种科学的分析方法。
三、实际案例分析某开发商以城市运营商的身份承担了成都某郊县的旧城改造工作，并与当地政府达成了协议：整理出的土地拍卖时，超过基准地价的溢价部分与政府按照一定比例分成，基准地价则包含土地整理成本和相关的税费。
对于运营商来说，需要解决的核心问题是如何实现项目收益最大化，具体来说就是房地产开发企业是单纯扮演政府运营商角色，通过土地整理从一级市场获取增值收益，还是既当政府运营商，又当开发商，从土地一级市场和土地二级市场获取双重收益。
要解决上述问题，关键是要准确评估出项目地块的最大开发价值和保守开发价值，从而比较准确地把握地块的拍卖价格变动范围，在竞拍中占据主动，作出正确的决策，使企业的利益最大化。
准确评估出项目地块的最大开发价值和保守开发价值，必须建立在对目前市场、产品和目标客户深入分析的基础上，并对未来两三年项目开发周期内当地房地产发展走势给予合理和科学的预期分析。
我们对该案例的分析框架如下所示：通过对房地产市场分析、地块条件分析和目标客户分析，我们将该项目可能采用的建筑产品分为两类：1、普通多层；2、普通多层+小高层。
在确定可能的建筑产品之后，对土地价格、产品销售估价和收益作动态比较分析。
由于有3个变量，为便于比较分析，将其中一个变量固定，看其他两个变量的相互关系和变化规律。
【房地产】世联：主题地产开发模式共27页文档
21、没有人陪你走一辈子，所以你要 适应孤 独，没 有人会 帮你一 辈子， 所以你 要奋斗 一生。 22、当眼泪流尽的时候，留下的应该 是坚强 。 23、要改变命运，首先改变自己。
24、勇气很有理由被当作人类德性之 首，因 为这种 德性保 证了所 有其余 的德性 。--温 斯顿． 丘吉尔 。 25、梯子的梯阶从来不便 让别一 只脚能 够再往 上登。
46、我们若已接受最坏的，就再没有什么损失。——卡耐基 47、书到用时方恨少、事非经过不知难。——陆游 48、书籍把我们引入最美好的社会，使我们认识各个时代的伟大智者。——史美尔斯 49、熟读唐诗三百首，不会作诗也会吟。——孙洙 50、谁和我一样用功，谁就会和我一样成功。——莫扎特
房地产合作开发的四种模式
房地产合作开发的四种模式房地产合作开发的四种模式房地产合作开发是指多方共同投资、开发和销售房地产项目的一种模式。
在这个模式下，各方共同承担风险和责任，实现资源优化配置和利益分享。
房地产合作开发有许多不同的模式，本文将介绍其中的四种常见模式。
1. 联合开发模式联合开发模式是指开发商与土地所有权者（通常是政府或企事业单位）达成合作协议，共同进行房地产项目开发。
在这种模式下，土地所有权者提供土地资源，开发商负责资金投入、技术支持和市场推广等工作。
联合开发模式的优点是共享风险和利益，减少了开发商的资金压力，提高了项目的成功率。
另外，土地所有权者可以通过合作获得土地增值收益，并有效控制土地利用。
2. 委托开发模式委托开发模式是指土地所有权者委托开发商来进行房地产项目的开发工作。
在这种模式下，土地所有权者通常通过招标或协商的方式选定开发商。
开发商承担全部的开发责任和风险，并按照约定的条件和标准完成开发工作。
委托开发模式的优点是土地所有权者可以通过招标或协商来选择具备一定实力和经验的开发商，减少了自身的风险。
开发商在完成开发工作后，可以通过出售房屋或收取管理费等方式获取回报。
3. 合资合作模式合资合作模式是指开发商与其他企业或个人合资成立公司，共同进行房地产项目的开发和经营。
在这种模式下，各方共同投资、共同承担风险和利益。
合资合作模式的优点是各方的利益高度一致，有利于提高项目的成功率。
另外，各方可以通过合资公司来合理分工、合理利用资源，提升项目的整体效益。
4. 建筑承包模式建筑承包模式是指开发商委托建筑公司进行房地产项目的建设工作。
在这种模式下，建筑公司负责项目的施工和工程质量，开发商则负责资金投入、市场推广和销售等工作。
建筑承包模式的优点是由专业的建筑公司负责项目的建设，可以提高项目的质量和效益。
开发商可以将更多的精力和资源用于销售和市场推广，提升项目的竞争力。
以上是房地产合作开发的四种常见模式，每种模式都有其独特的优点和适用场景。
产业地产五种创新拿地模式
土地租赁模式优势与风险
• 长期稳定收益：长期租赁合同保证了产业地产开发商的稳 定收益。
土地租赁模式优势与风险
01
风险
02
03
04
政策风险：政府政策调整可能 导致土地租赁合同终止或租金
上涨。
市场风险：市场需求变化可能 导致园区出租率下降，影响收
创新拿地模式的意义与价值
意义
创新拿地模式能够为产业地产提 供更加灵活、多样化的土地获取 方式，降低土地成本，提高项目 成功率。
价值
创新拿地模式能够促进产业地产 的可持续发展，推动区域经济的 转型升级，提高城市竞争力。
02
产业园区合作开发模式
合作开发模式概述
01
产业园区合作开发模式是指政府、企业、社会资本等各方共同 参与产业园区建设的模式。
案例二
某产业地产企业通过股权投资方式，入股一 家专注于高新技术产业的企业。该企业拥有 先进的技术和产品，但缺乏足够的资金进行 研发和生产。产业地产企业通过提供资金支 持，帮助该企业扩大生产规模、提升技术水 平。同时，双方共同开发一个高新技术产业 园，为当地的高新技术产业发展提供了有力
支持。
06
其他创新拿地模式探讨
02
土地基金优势
03
合作开发风险
可以筹集大量资金用于开发，同 时可以通过基金运作获得额外收 益。
合作方可能存在信用风险和合作 纠纷。
其他创新拿地模式优势与风险
股权收购风险
目标公司可能存在财务和法律风险。
租赁经营风险
市场变化可能导致租赁费用波动。
土地信托风险
信托公司可能存在信用风险和资金流 动性风险。
世联地产经典资料：总部基地开发模式
工业园的演变 商务与社区 发展邻里关系
NEW TOWN
城市边缘，由 多组小规模的 建筑组成
城乡结合部 规模较大，交通便利 大型综合社区
偏重于基于科 学研发的企业
商业型企业 商业型企业为主 出现
大型综合型的跨 国企业
研发、仓储、 办公
办公、部分 办公、商业、银行 商业设施
办公、商业、居 住、教育、休闲 场所
——后工业服务园区的成熟模式“商务花园”
本报告是严格保密的。
5
欧州商务花园案例 ——杜柏林Park west西区商务花园
PW西区商务花园概况：
PARK WEST位于都柏林市西部的NANGOR大街旁，占地面积91公顷（约 合230英亩），是爱尔兰最大的商务花园，
其景观花园内布满了各式各样的雕塑，水景，道路两旁树木林立，配套的娱 乐休闲设施一应俱全。
从园区环境来看：园区风景优美，注重对生态环境的保护，注重人与自然的和谐发展，
并从一定程度上发哺生态。
本报告是严格保密的。
3
Business Park 演变历程
Business park 目前已在国外 经历了四代发 展，形成了成 熟的理念。
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
第一代：
第二代： 第三代：
第四代：
基本 情况
入园 企业 承担 功能
本报告是严格保密的。
2
我们对Business Park的认识
我们将从以下几个方面阐述对Business Park的认识
从产业类型来看:Business Park的产业以智力密集型产业为主,如软件、研发、生物医药、
信息服务业等。
从产业结构来看：截取了不同产业链的高端 ，使各产业链不同部分在同一个区域密集分