[建筑]最新房地产基础知识82终稿

房地产基本知识

（一）房地产的概念

▲土地的含义

土地即田地、地面是由地貌、土壤、岩石、水文、气候、植被等要素组成的自然综合体。

▲房地产的含义

房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括：

a)土地

b)建筑物及地上附着物

c)房地产物权

注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。

▲房地产业与建筑业的区别

房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业，它与建筑业既有联系，又有区别。建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建筑物或构筑物。房地产业是发包方，建筑业是承包方，房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业，建筑业归属对初级产品进行再加工的部门，属第二产业。

▲房产、地产两者间的关系及差异

房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物；地产是指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。我国的地产是指有限期的土地使用权。房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：

a)实物形态上看，房产与地产密不可分；

b)从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格；

c)从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系再一起的。

差异包括几个方面：

a)二者属性不同；

b)二者增值规律不同；

c)权属性质不同；

d)二者价格构成不同。

(二)房地产的特征

▲房地产的保值增值性

房地产商品在国家政治、经济形势稳定的情况下，其价格呈不断上升的趋势，即房地产具有保值和增值的性质。房

地产的这种性质主要是由于城市土地的性质决定的：

a)土地的有限性；

b)不可再生性使城市土地处于稀缺状态；

c)由于人们对土地需求的日益增加。

▲房地产的自然特征

a)位置的固定性；

b)使用的耐久性；

c)资源的有限性；

d)物业的差异性。

▲房地产的经济特征

a)生产周期

b)资金密集性

c)相互影响性

d)易受政策限制性

e)房地产的增值性

注：房地产增值就是房地产价值在较长时间序列上呈不断上升趋势的规律。其主要归功于房地产的重要组成部分-----土地。

（三）房地产的类型

▲按用途划分：

a) 居住房地产

b) 商业房地产

c) 旅游房地产

d) 工业房地产

e) 农业房地产

▲房地产住宅的层数划分的规定：

a)低层住宅为1-3层

b)多层住宅为4-6层

c)小高层住宅为7-11层

d)中高层住宅为12-16层

e)16层以上为高层住宅

▲房地产土地的使用年限是如何确定的？

a)居住用地70年；

b)工业用地50年；

c)教育、文化、科学、卫生、体育用地50年；

d)商业、旅游、娱乐用地40年；

e)综合或其他用地50年；如：垃圾堆放处理场、公墓等。

（四）土地取得方式：

1、有偿出让（协议出让、招标出让、拍卖出让）；

2、行政划拨。

（五）房屋建筑结构分类标准

（六）房地产专业名词

1、常用名词

◆五证：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、

《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》；

◆三书：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》；

◆毛地：毛地主要指城市中需要拆迁而尚未拆迁的土地。

◆生地：生地是指可能为房地产开发与经常活动所利用，但尚未开发的农地和荒地。

◆房地产证：A房屋土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权属的法律凭证；

B部分地区按相关法规分为《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》。

◆房地产市场：主要包括地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三级市场；

◆一级市场：是指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，

将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场；

◆二级市场：是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人

的市场；

◆三级市场：是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场，它是二级市场基础上的第二次或多次

转让房地产交易活动的市场；

◆房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、

使用、收益和依法处分的权利；

◆土地使用权：是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、招标、

协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用；

◆城市规划：是指政府为了确立城市性质，规摸和发展方向，实现城市经济和社会发展目标，合理利用城市土地，

协调城市空间布局和各项建设的综合部署。

◆三通一平：是指水通、电通、路通及场地平整；

◆七通一平：是指道路、供水、排水、电力、通讯、燃气、热力及场地平整；

◆红线图：又叫（宗地图），是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由

政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房；

◆总用地面积：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积；

◆建设用地面积（净用地面积）：经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积；

◆总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以各层建筑面积之和；

◆容积率：是指总建筑面积与总占地面积之比值。（如：在10万平方米的土地上，有20万平方米的建筑总面积，

其容积率为2.0）

◆建筑面积：指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。且具备有上

盖、结构牢固、层高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑。

◆建筑覆盖率（建筑密度）：建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率；（如：在10万平方

米的土地上，建筑用地净面积为8万平方米，其建筑覆盖率为0.8，建筑密度为80%）

◆绿化率:建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直

绿化；（如：在10万平方米的土地上有3万平方米的绿化面积，其绿化率为30%）

◆绿化覆盖率：建设用地范围内全部绿化和植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率；

◆房屋施工面积：是指报告期内施工的房屋建筑面积，包括本期新开工面积和上年开发跨入本期继续施工的房屋

面积，以及上期已停建在本期复工的房屋面积。本期竣工和本期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑应填各层建筑面积之和。

◆房屋新开工面积：是指在报告期内新开工建设的房屋建筑面积，不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和

上期停缓建而在本期恢复施工房屋面积。房屋的开工应以房屋正式开始破土创槽（地基处理或打永久桩）的日期为准。

◆房屋竣工面积：是指房屋按照设计要求已全部完工，达到入住和使用条件，经验收鉴定合格（或达到竣工验收

标准），可正式移交使用的房屋建筑面积总和。

◆居住面积：住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是

要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。一般作为衡量居住水平的面积指标。

◆开间：住宅设计中，住宅的宽度（东西向）是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。

◆进深：在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度（南北向）。

◆标准层：标准层是指平面布置相同的住宅楼层。

◆玄关：玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地”，讲究一定的私

密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。

◆房屋层数：房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，

其室内层高在2.20m以上（不含2.20m）的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。

◆阁楼（暗楼）：一般是房屋建成后，因各种需要，利用房间内部空间上部搭建的楼层。

◆复式住宅：复式住宅是受跃层式住宅启发而创造设计的一种经济型住宅。这类住宅在建造上仍每户占有上下两

层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3.3米，而一般跃层为5.6米），复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠和贮藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯，中间楼板也即上层的地板。因此复式住宅具备了省地、省工、省料又实用的特点，特别适合子三代、四代同堂的大家庭居住，既满足了隔代人的相对独立，又达到了相互照应的目的。

◆跃层式住宅：跃层式住宅是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式。这类住宅的特点是，内部空间借鉴了欧美小

二楼独院住宅的设计手法，住宅占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接。跃层式住宅的优点是每户都有二层或二层合一的采光面，即使朝向不好，也可通过增大采光面积弥补，通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。

◆房屋销售面积：房屋按套（单元）出售时，房屋销售面积为该套（单元）的建筑面积，即为该套（单元）的使

用面积与该套（单元）应分摊的公用建筑面积之和；

◆套内建筑面积：房屋按单元计算的建筑面积，为单元门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙

体面积及阳台面积；

◆套内使用面积：指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积，使用面积的计算应符合以规定：

A、室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算，墙体有复合保温、隔热层、按复合层内皮尺寸计算；

B、烟囱、通风道、各种管道竖井等均不计入使用面积；

C、非公用楼梯（包括跃层住宅中的套内楼梯）按自然层数的使用面积总和计入使用面积；

D、住宅使用面积包括：卧室、起居室、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室等。

注:单元内使用面积系数=单元内使用面积/单元内建筑面积+按规定应分摊公用建筑面积。

◆公共建筑面积：各产权主共同占有或共同使用的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的

建筑面积。可分为应分摊的公共建筑面积和不能分摊的公共建筑面积；

◆实用面积：它是套内建筑面积扣除公共建筑面积后的余额；

◆层高：层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通

常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。

◆净高：净高是指层高减去楼板厚度的净剩值；

◆公摊面积：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：

A:电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；

B:各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50％。

◆公用建筑面积分摊系数：整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值，即为共有

建筑面积分摊系数。

◆实用率：是指套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比。

注：套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积

套（单元）建筑面积=套内建筑队面积+分摊得公用建筑队面积

◆道路用地：道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。

◆道路红线：道路红线是指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。

◆均价：均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。

◆起价：起价也叫起步价，指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以

一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。

◆定金：定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保

方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。根据我国发法通则和《担保法》八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%.如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。

◆违约金：违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约

金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。

◆期房:指从开发商取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（大权证）止这一期间的商品房。消费者在这一

阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称做为买“楼花“，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。

◆现房：指开发商已办妥房地产权证（大权证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在通

常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。

◆毛坯房：指没有装修的房。

◆廉租房：廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民

中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房等。

◆二手房：新建的商品房进行第一次交易时为“一手”，第二次交易则为“二手”。

◆准现房：指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经

一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。

◆尾房：又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下，当商品住宅的

销售量达到80%以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳。

◆烂尾房：烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致

大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。

◆

◆业主委员会：指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督

物业管理公司管理运作的一个民间性组织。业委会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。

◆会所：会所的功能和建设档次可分为基础型和超级型，基础设施提供业主最基本的健康生活需求，可让人免费

使用；超级会所则适当对其中部分设施的使用收取一定的费用。如果会所一味追求高档而不顾及业主的能力与需求，势必会形同虚设；如降低物业管理费，将影响房产的整体品质。会所的设置，还要考虑工程分期施工的

因素。会所原则上只对社区业主服务，不对外开放，保证了业主活动的私密性和安全性。作为休闲健身的场所，会所也给业主提供了良好的社交场所。

◆入伙：是指业主领取钥匙，收楼入住。

◆契税：是指由于土地使用权出让、转让、房屋买卖、交换或赠与等发生房地产权属转移时，按当事人双方订立

契约等对产权承受人征收的一种赋税。征税范围及纳税人契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。

在中国境内转移土地房屋权属承受的单位和个人为契税的纳税人。

征税范围包括：

（1）国有土地使用权出让；

（2）土地使用权转让，包括出售、赠予、交换；

（3）房屋买卖；

（4）房屋赠予。

◆印花税：指对在经济活动中或经济交往中书立的或领受的房地产凭证征收的一种税赋。

◆房地产交易手续费：是指由政府依法设立的，由房地产主管部门设立的房地产交易机构为房屋权利人办理交易

过户等手续所收取的费用。

◆国有土地出让金:各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全

部价款(指土地出让的交易总额)，或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。

◆住宅单方综合造价：是指每平方米住宅建筑面积所需的工程建设的测算综合投资，应包括土地开发费用和居住

区用地内的建筑、道路、市政管线、绿化等各项工程建设投资及必要的管理费用(元/m2)。

（七）房子的种类

◆安居房：指实施国家"安居（或康居）工程"而建设的住房（属于经济适用房的一类）。是党和国家安排贷款和地

方自知自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是对××平方米以下（具体面积以各地区地方政策为准）特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。

◆经济适用住房：是指经各级人民政府批准立项建设、享受国家优惠政策、向城镇中低收入家庭出售的住房。

◆使用权房：是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住

房。

◆商品房：是指具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）开发经营的住宅。由于我国长期以来在住

房体制上实行的是供给制，所以，商品房是80年代以后才出现的。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。

◆集资房：是指改变住房建设由国家和单位包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，

进行住房建设的一种房屋。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免优惠。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，

个人部分出资的，拥有部分产权。

注：集资房有两种产权，一种是该房屋出售的价格高于当年的房改成本价，其产权界定为经济适用住房产权；另一种是低于当年的房改成本价格，其产权为房改成本价房。

◆公房：又称公有住宅、公产住房、国有住宅，它是指国家（中央政府或地方政府）以及国有企业、事业单位投

资兴建、销售的住宅，公有住宅主要由本地政府建设，负责向本市居民出租出售：由企事业单位建设的住宅，向本企事业单位的职工出租出售。

◆房改房：是有一定的福利性质的，各产权单位按照政府每年公布的房改价格出售给本单位职工的住房。这类房

屋来源一般是单位购买的商品房、自建房屋、集资建房等。

注：房改房产权分为三个级别：成本价产权、标准价产权、标准价优惠产权。

◆空置商品房：是指房地产开发企业投资建设，取得房地产权证（大权证）已超过一年的商品住宅。

◆产权证书：产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房

产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。

◆共有房产：指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。

◆CBD：即Central Business District(中央商务区)，许多国际大都市都形成了相当规模的CBD，如纽约的曼哈

顿、东京的新宿、香港的中环，现在，北京的CBD确定在西起东大桥路，东至西大望路，南至通惠河，北至朝阳北路的区域内。CBD应具备以下特征：现代城市商务中心，汇聚世界众多知名企业，经济、金融、商业高度集中，众多最好的写字楼、商务酒店和娱乐中心，最完善便利的交通，最快捷的通讯与昂贵的地价。

◆酒店式公寓：酒店式服务公寓的概念，始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位很高。酒

店式服务公寓是目前在北京尚不多见的物业类型。它是集住宅、酒店、会所多功能于一体的，具有“自用”和“投资”两大功效。与传统的酒店相比，酒店式服务公寓在硬件配套设施上毫不逊色，而服务就更胜一筹了。

所谓酒店式服务公寓是指提供酒店式管理服务的公寓。除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，真正实现宾至如归的感觉。其最大的特点是要比传统的酒店更多了家的味道。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此，备受商务人士的青睐。与传统酒店的区别酒店式服务公寓与传统酒店的本质区别在于，这种楼盘可将每个单元出售给个体买房者，由于拥有产权的业主居住或委托酒店物业管理公司统一出租经营，所以从本质上来说，它是拥有私家产权的酒店。

◆公寓式酒店,简单地说，公寓式酒店就是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房，此种物业的特点在于它类似公寓，

拥有居家的格局和良好的居住功能；另一方面，由于其配有全套的家具电器，能为客人提供酒店的专业服务，因此它既有公寓的私密性和居住氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。

从服务上看酒店式公寓与公寓式酒店几乎没什么差别，但从本质上来说，酒店式公寓楼盘可将每个单元出售给个体买房者，买房者可拥有产权，可自住、出租、转售，而公寓式酒店则属于酒店，从产权的年限来看，酒店式公寓的产权年限为70年或50年两种，而公寓式酒店则只有40年。

（八）房地产面积的测算

1、房屋的建筑面积的计算

1）套内建筑面积由套内的房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。

2）套内房屋使用面积

a)套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总

和。

b)套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。

c)不包括在结构面积内的套内烟道、通风道、管道井均计入使用面积。

d)内墙面装饰厚度计入使用面积。

3）套内墙体面积

套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

4）套内阳台面积

套内阳台建筑面积均按阳外围与房屋处墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。

5）共有共用分摊面积

1、分摊公式：

分摊面积总和

分摊系数K=

各单元套内建筑面积总和

2、共有建筑面积的内容

（1）、共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。

（2）、建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积半的建筑面积。

（3）、独立使用的地下室、车棚、车库为多幢服务的警卫室，管理用房作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

6）计算全部建筑面积的范围：

A．永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积总和计算。

B. 屋内的夹层、插层、技术层及楼梯、电梯间等其高度在2.20米以上部位计算建筑面积。

C. 穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以

上的，按其水平投影面积计算。

D. 楼梯间、电梯（观井梯）井、垃圾道、管道井均按房屋自然层计算面积。

E. 房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20米以上的楼梯间、冰箱间、电梯机房及斜面构屋顶设计在2.20米

以上的部位，按外围水平投影面积计算。

F. 挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。

G. 属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算建筑面积，无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面

积一半计算建筑面积。

H. 与房屋相连的柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。

I. 建筑间永久性的封闭架空通廊，按其外围水平投影面积计算建筑面积。

J. 地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20米以上的，按其外围（不包括采光井、防潮层及保护墙）水平投影面积计算。

K. 有柱或有围护结构的门廊，门斗、按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

L.有玻璃幕墙、金属板幕墙、石材幕墙或组合幕墙作为房屋外围的，当幕墙框架突出主体结构距离已有设计数据或实际测量数据时，按幕墙外围水平投影面积计算建筑面积；在建筑施工图报建时，还没有设计数据的，幕墙框架突出主体结构距离一律按150毫米计算，竣工后计算竣工面积时仍采用150毫米的数据。

M. 属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。

N. 依坡地建筑的房屋利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20米以上部分的外围水平面积计算。

O. 有伸缩的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。

2、计算一半的建筑面积有哪些？

1）有盖无柱的外走廊、檐廊、扫顶盖水平投影面积一半计算面积。

2）独立柱在雨篷，单排柱的车棚、货棚、站台等，按其顶盖水平投影面积的一半计算面积。

3）未封闭的阳台，按其水平投影面积一半计算面积。

4）建筑物外有顶盖，无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算面积。

5）建筑物间有顶盖的架空通廊，按其投影面积的一半计算面积。

3、不计算建筑面积的有那些?

1）空出房屋墙面构件、艺术装饰，如柱、垛、无柱雨篷、悬挑窗台等。

2）检修、消防等室外爬梯。

3）没有围护结构的屋顶水箱、建筑物上无顶盖的平台（露台）、游泳池等。

4）建筑物如独立烟囱、油罐、贮油（水）池、地下人防干道、支线等。

5）舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。

6）建筑物内外的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。

4、哪些公用面积应分摊？

应分摊的公用面积包括套（单元）门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室、建筑物内的垃圾房以及空出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。

5、哪些公用面积不能分摊？

不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公用开放使用的建筑面积、消防避难层；为了整栋建筑物使用的配电房；公民防护地下室以及地下车库、地下设备用房等。

一、房地产法规

（一）、关于“土地使用权出让”的房地产法规

1、土地使用权出让，是指国家有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由

土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

2、土地使用权出让合同约定的使用年限届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，

应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。

土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的、土地使用权由国家无偿收回。

3、以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按土地使用权出让合同的土地用途、动工开发期限

开发土地。超过出让合同约定动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收土地使用权出让今白分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必须前期工作造成动工开发迟延的除外。

（二）、关于“土地使用权划拨”的房地产法规

1、土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地

交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

2、照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。（三）、关于“房地产转让”的房地产法规

1、房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、增与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。按照

所有制的不同可以分为国有房子，集体所有房产、私有房产、外产与中外合资产。

2、下列房地产，不得转让：

（1）、以出让方式取得土地使用权的，不符合本法下一条规定的条件的：

（2）、司法机关的行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（3）、依法收回土地使用权的；

（4）、共有房地产，未以其他共有人书面同意的；

（5）、归属有争议的；

（6）、不依法登记领取权属证书的；

（7）、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

（四）、以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：

1、按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

2、按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属开

成片土地的，还应当吃有房屋所有权证书。

（五）、预售商品房时，应当取得商品房预售许可证。取得商品房预售许可证应当具备下列条件：

1、预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照：

2、按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金，已取提土地使用权证书；

3、持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已办理建设工程质量和安全监督手续；

4、已确定施工进度和竣工交付使用时间；

5、多层封顶、高层工程2/3；

6、已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用帐户；

7、预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权；

8、法律、法规规定的其他条件。

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