土地估价理论与方法第六章剩余法章节练习(2015-7-20)
2015土地估价理论与方法：耕地占用税加成征税试题
2015土地估价理论与方法：耕地占用税加成征税试题一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某城市各区域的绿地覆盖度介于5％-25％之间，若某一单元的绿地覆盖度为17．5％，则该单元的绿地覆盖度分值为。
A：17．5B：25C：62．5D：5E：时间因素2、采用收益还原法以外方法对机场、码头用地进行地价评估时，应考虑修正。
【2002年考试真题】A：级差地租工B：垄断地租C：级差地租ⅡD：经济地租E：时间因素3、土地及建筑物出租会涉及各项费用，其中，的计算一般与建筑物的重置价无关。
【2006年考试真题】A：折旧费B：维修费C：保险费D：管理费E：时间因素4、里地线将街区土地划分为。
A：里地与袋地B：表地与里地C：临街地与表地D：里地与骑楼地E：时间因素5、按房产余值计征的，税率为。
A：1．2％B：12％C：2％D：20％E：土地6、土地利用规划是对一定区域内的土地开发、利用、整治、保护所作出的具体部署和安排。
其作用不包括__。
A．控制作用B．协调作用C．分异作用D．组织和监督作用7、地价管理对市场中的地价水平和地价标准有的功能。
A：制订和指引B：控制和引导C：制度和控制D：调控和引导E：时间因素8、下列土地估价中的技术处理不正确的是__。
A．当采用市场比较法评估时，选择的比较案例应为3年内成交的交易实例B．当采用成本逼近法评估宗地价格时，计算土地开发费用应准确区分宗地红线内外的开发程度C．收益还原法中估价对象的净收益应根据估价对象实际经营的财务报表分析获得D．剩余法中未来开发完成的房地产价值可以采用市场比较法、收益还原法进行测算9、市级商服中心__。
A．具有各级商服中心商服功能B．只有市级商服中心的功能C．只经营高档商品D．位于城市的几何中心10、我国行政诉讼制度采取__的分配原则。
A．被告负举证责任B．原告负举证责任C．人民法院负举证责任D．行政机关负举证责任11、土地使用证上登记用途为工业，实际用途为对外营业的招待所，房产证登记用途为宾馆，目前所在区域的城市规划用途为商服、办公，如为补办出让评估该宗地价格，应设定用途为（）。
[工程类试卷]剩余法练习试卷2及答案与解析
![[工程类试卷]剩余法练习试卷2及答案与解析](https://img.taocdn.com/s3/m/d8f820ec58f5f61fb736663b.png)
一、多项选择题
每题的备选项中，至少有两个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得0.5分。
1下列费用中，属于土地开发费的有( )。
（A）耕地开垦费
（B）小区开发配套基金
（C）基础设施配套费
（D）造地费
2除作为土地估价的基本方法之一外，剩余法一般还可以应用于( )。
【知识模块】剩余法
3【正确答案】B,C,D
【试题解析】使用良好则不用确定土地最佳利用方式；其他为估价步骤。剩余法估价步骤
1．调查清楚待估宗地的基本情况；
2．最佳开发利用方式的确定；
3．估计开发建设周期和投资进度安排、开发完成后不动产价值的测算；
4．开发成本的计算(包括建筑费、专业费、税费、租售费用)；
5．利息的计算；
6．利润的计算；
7．土地价格的计算。
【知识模块】剩余法
4【正确答案】A,B,C,D
【试题解析】在选择最佳的开发利用方式中，包括土地用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度、建筑装修档次等，其中最重要的是要选择最佳的土地用途。
【知识模块】剩余法
5【正确答案】C,D
【试题解析】写字楼用地、商场用地可以用收益还原法估算出不动产价格。
（A）预测项目开发利润
（B）预测项目建设成本控制标准
（C）测算项目资金合理的利用率
（D）测算项目建设周期
3某评估公司接受委托评估一幢8层商住楼的底层商铺土地价格，该商住楼建于1999年6月，使用良好。公司派出估价人员收集附近类似商铺买卖价格后决定采用剩余法评估，则估价人员应做的工作包括( )。
（A）确定土地最佳利用方式
【知识模块】剩余法
18【正确答案】B
剩余法(一)土地估价师理论与方法
一、大纲要求：(一)考试目的测试应考人员对剩余法的基本原理及其应用的理解与掌握程度。
(二)考试基本要求掌握：剩余法的概念、公式、估价步骤及各项参数的求取。
熟悉：剩余法的应用特点、适用范围；现金流量折现法和传统方法的区别。
了解：剩余法的应用领域。
(三)考试范围1．剩余法概念2．剩余法的基本公式(1)公式的内涵(2)公式的表达式(3)公式各变量的含义(4)各公式的适用条件3．剩余法估价步骤(1)最佳开发利用方式的确定(2)开发完成后不动产价值的测算(3)开发成本的计算(4)利息的计算(5)利润的计算(6)土地价格的计算4．最佳开发利用方式(1)最佳开发利用方式的选择依据(2)确定最佳开发利用方式所要确定的项目5。
开发完成后不动产价值的测算(1)开发完成后不动产价值的概念(2)不同条件下不动产总价值的计算要求及方法6．开发成本(1)开发成本的概念(2)开发成本的构成及计算依据(3)不同条件下开发成本的计算要求及方法7．利息(1)剩余法中利息计算方式及其区别(2)单利与复利的计算方法(3)传统方法和现金流量折现法(4)利息率的选取依据及确定方法8．利润(1)利润的概念(2)利润的计算依据(3)计算利润的参数确定、计算方法9．土地价格的计算(1)适用公式的选择(2)土地价格的计算公式与方法10．剩余法适用范围二、内容精选剩余法一、剩余法：剩余法又称假设开发法，是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。
从发展的观点看，土地之所以有价，完全在于其可以开发、利用、建房，并可从中获取收益。
为了获得土地而支付的地价，显然是在预计的不动产总价中扣除成本费用和社会平均预期收益后的“剩余价格”。
即地价等于土地与建筑出售价格减去建筑物本身的价格。
二、剩余法的特点根据剩余法的原理和计算公式，剩余法估价是从开发商的角度分析，测算其所能支付的最高场地购置费用。
剩余法
剩余法㈠定义与公式剩余法，是在测算完成开发后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税费等，以价格余额来估算待估宗地价格的方法。
以剩余法评估待开发土地价格公式为：P=A-B-C式中：P--待估宗地价格A--不动产总价B--开发项目整体的开发成本C--客观开发利润㈡估价过程1.不动产总价⑴选择比较实例根据估价规程的规定，按照市场比较法选择市场交易案例的原则、方法和程序，选择以下三个可比实例。
①金隅嘉华大厦底商：金隅嘉华大厦写字楼底商，用途为商业，距商服中心距离较近，商业繁华度较高，位于马连洼北路与信息路交叉路口东北角，交通便捷，公共配套设施较完善，自然和人文环境较优，钢混结构建筑，装修状况为精装，建筑物内部格局合理，适合商业服务业使用。
2015年4月10日成交，总价600万元，建筑面积110平方米，合54545元/平方米。
②富力桃园底商：富力桃园底商，用途为商业，距商服中心距离较近，商业繁华度较高，位于建材城东路富力桃园11号楼底商，交通便捷，公共配套设施较完善，自然和人文环境较优，钢混结构建筑，装修状况为精装，建筑物内部格局合理，适合商业服务业使用。
2015年1月19日成交，总价460万元，建筑面积103平方米，合44660元/平方米。
③：交大嘉园底商交大嘉园底商，用途为商业，距商服中心距离近，商业繁华度高，位于交通大学路3号楼底商，交通便捷，公共配套设施完善，自然和人文环境优，钢混结构建筑，装修状况为精装，底商单间店面，适合商业服务业使用。
2016年3月17日成交，总价2100万元，建筑面积300平方米，合70000元/平方米。
⑵编制比较因素条件说明表根据影响商业用地地价的一般因素、区域因素和个别因素，选择适合的比较因素因子，编制比较因素条件说明表。
表3-1-1 比较因素条件说明表⑶编制比较因素条件指数表根据商业用地地价影响因素对地价影响的大小，对所选比较因素因子进行量化，编制比较因素条件指数表。
第六章-房地产评估答案
第六章房地产评估一、单项选择题1.国家规定的工业用地的土地使用权最高出让年限是（B）年。
A.70B.50C.40D.452.在正常情况下，用于房地产价值评估的收益应该是房地产的（ D ）。
A.实际总收益－实际总费用B.实际总收益－客观总费用C.客观总收益－实际总费用D.客观总收益－客观总费用3.用成本法评估土地时，土地取得费的计息期应为（ C ）。
A.整个开发期B.整个销售期C.整个开发期和销售期D.整个开发期和销售期的一半土地取得费利息：以整个土地取得费为基数，计息期为整个开发期和销售期。
土地开发费利息：如果土地开发费是均匀投入的，以整个土地开发费（或资金投入）为基数，计息期按土地开发期限的一半计算。
4.某宗土地的土地取得成本为500万元，土地开发费为1 000万元，土地开发费是均匀投入的，土地开发期为1年，银行一年期贷款利率为8％。
投资利息使用复利计算，则该土地投资利息为（ B ）。
A.120万元B.79.23万元C.60万元D.100万元土地投资利息＝500×[（1＋8％）－1]＋1 000×[（1＋8％）^0.5－1]＝79.23（万元）。
5.在房地产评估中，当无参照物和无法预测未来收益的时候，则运用（ A ）评估较为合适。
A.成本法B.市场法C.剩余法D.收益法6.市场法中，比较案例的成交价格是每平方米5 000元，对应的土地使用年限是20年，而待估宗地的出让年期是10年，土地资本化率为10％，则土地使用年期修正后的每平方米地价最接近（ A ）元。
A.3 609B.2 500C.3 541D.4 500先计算出土地年期修正系数，再用比较案例的交易价格乘以修正系数，得出修正后的地价。
7.土地的“三通一平”是指（ C ）。
A.通水、通热、通路、平整地面B.通水、通路、通气、平整地面C.通水、通路、通电、平整地面D.通气、通电、通讯、平整地面8.有一宗土地，出让年期为50年，已使用30年，预计未来10年每年的净收益额为15万元，第11年开始每年净收益额为20万元，假定折现率为10％，则该宗土地评估值最接近于（B）。
土地估价理论与方法各章详解
土地估价理论与方法各章详解第一章土地估价概述第一节地价的概念一、地价的定义土地价格实际上是土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化。
换言之，土地价格高低取决于可以获取的预期土地收益(地租)高低。
对于土地来讲，实际中可以表现为所有权价格、使用权价格、抵押权价格等价格形式。
我国土地价格的含义不同于一般土地私有制国家：它是取得多年土地使用权时支付的一种代价，而不是土地所有权的价格。
与土地所有权价格相比，不仅量不同，而且有质的差别。
在估价程序与方法上与土地私有制国家又是相似的。
二、地价的特点1．表示方式不同2．价格基础不同土地价格是土地权利和收益的购买价格。
例题：判断题：土地价格是土地权利和收益的购买价格。
[ r ]3．形成时间不同4．土地价格不是土地价值的货币表现，价格高低不由生产成本决定.现实中土地的开发是有成本的，在土地价格中应该得到体现。
实质是地价的附加。
5．地价主要由地产需求决定一定条件下，需求是影响地价的主要方面。
6．地价具有明显的地区性和个别性7．地价呈明显上升趋势，地价上升的速度高于一般商品价格的上升速度。
主要是由两方面的原因造成的。
首先，土地具有稀缺性，且对土地的需求总是持续增加的；其次，由于整个社会的资本有机构成的提高，使得社会平均利润率下降，导致利润有下降的趋势，从而使地价呈上升势态。
8．市场结构不同土地价格受主观因素影响很大。
9．折旧现象不同一般商品有折旧现象，其价值随使用年限增长而降低；但土地不仅没有折旧现象，而且还有增值现象，其价格常随社会经济发展而自然升高。
三、地价的分类从不同目的出发，可以将地价分成不同种类，各地价种类之间会有所交叉，同一块土地之上可能会有多种价格。
(1)按土地权利分类。
土地权利是多个权利的集合，包括土地的所有权及使用权、租赁权、抵押权等。
相应地，土地价格可以划分为所有权价格、使用权价格、租赁权价格、抵押权价格等。
土地所有权价格，是一种土地所有权转移价格，或说为卖断价格。
土地估价理论与方法：应用剩余法估价的例题解析
⼀、2000年试卷中采⽤剩余法估价的题⽬解析题⽬：（出⾃2000年⼟地估价理论与⽅法试卷计算题的第4⼩题）某市现有⼀宗⾯积为2000平⽅⽶的住宅⽤地，某开发公司拟建造住宅楼，预计开发建设期2年，建成后即可全部售出。
根据当地同类住宅市场⾏情，平均售价可达3800元/平⽅⽶；开发建设过程中，建筑费、专业费和不可预见费可控制在1500元/平⽅⽶，第⼀年投⼊40%，第⼆年投⼊60%，并在各年内均匀投⼊。
贷款年利率为5.85%,销售税费为不动产总价的6%。
若开发公司要以不⾼于700万元的代价取得该宗地70年期的⼟地使⽤权，实现相当于不动产总价18%的利润率，请计算建筑容积率最低应为何值。
（⼀）审题1、明确题⽬的要求：地价、费⽤、利润率已知，求与总建筑⾯积有关的容积率，⽽总建筑⾯积⼜直接影响不动产总价。
2、明确题⽬给出的条件，弄清关键数据的真实内涵。
（⼆）⽅法选择与解题思路1、⽅法选择：本题属房地产开发项⽬投资分析问题，表⾯看是计算最低容积率，实际上是考察剩余法的另⼀种应⽤。
2、基本思路：从剩余法基本公式出发，应该考虑采⽤设未知变量和解⽅程的⽅式进⾏求解，即先设最低容积率为x，得到总建筑⾯积2000x平⽅⽶，然后分布计算不动产总价、建筑费、专业费和不可预见费、利息、税费、利润等；然后将计算结果和地价代⼊基本公式，得到⼀个含未知数x的⽅程，求解后即可。
（三）公式与计算步骤1、适⽤公式地价=不动产总价–建筑费、专业费和不可预见费–利息-销售税费-利润2、计算步骤（1）选择计算⽅法，适⽤剩余法（2）计算不动产总价设最低容积率为x，则总建筑⾯积为2000x平⽅⽶3800元/平⽅⽶×2000x平⽅⽶=760x（万元）（3）计算建筑费、专业费和不可预见费1500元/平⽅⽶×2000x平⽅⽶=300x（万元）（4）计算利息，注意计算项⽬、计算基础与复利时间地价利息=700×[（1+5.85%）2-1]=84.30（万元）建筑费、专业费等利息=300x×40%×[（1+5.85%）1.5-1]+ 300x×60%×[（1+5.85%）0.5-1]=15.87 x（万元）（5）计算销售税费，注意计算基数760x×6%=45.60 x（万元）（6）计算开发总利润，注意利润率的计算基础760x×18%=136.80 x（万元）（7）代⼊公式进⾏计算地价=不动产总价–建筑费、专业费和不可预见费–利息-销售税费-利润700=760 x-300 x-（84.30+15.87 x）-45.60 x-136.80 x解出x=3.0，即最低建筑容积率应达到3.0。
2012土地估价师测试理论方法辅导：剩余法
2012土地估价师测试理论方法辅导：剩余法一、剩余法概述1、剩余法的定义与原理又称假设开发法、倒算法、残余法或余值法等。
是指在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。
剩余法更深层的理论依据完全类似于地租原理，只不过地租是每年的租金剩余，剩余法是一次性的价格剩余，但计算原理是一致的。
剩余法还可以通过求取残余的纯收益后，再进行资本还原，求得房地价格。
除适用于土地估价外，剩余法还大量应用于房地产开发项目评价和投资决策，具体可应用于三个方面：(1)确定投资者获取待开发场地所能支付的价格(2)确定具体开发项目的预期利润(3)确定开发项目中的控制成本费用2、剩余法的计算公式基本公式： V = A – ( B + C ) V—购置开发场地的价格 A—总开发价值或开发完成后的不动产价值 B—开发成本 C—开发商合理利润实际估价中常用的具体计算公式：土地价格 = 房屋的预期售价 - 建筑总成本 - 利润- 税收 - 利息计算时还需要考虑各项费用的时间价值3、剩余法的特点与适用范围(1)剩余法估价的可靠性取决于三个正确确定：正确确定土地利用方式，正确确定开发完成后的不动产售价，正确确定土地开发费用和正常利润等。
(2)剩余法估价的三个假设和限制条件：关键变量稳定、价格稳定、投入均匀(3)剩余法的适用范围A.待开发土地的估价B.待拆迁改造的再开发房地产的估价C.仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价D.现有新旧房地产中地价的单独评估二、剩余法估价的程序与方法1、剩余法估价的基本程序(1)查清待估宗地的基本情况;(2)确定土地的开发利用方式;(3)估计开发完成后的不动产总价;(4)估计建筑费、专业费、利息、税费、租售费用和开发商应得利润等;(5)测算土地价格。
2、各道程序的内容与方法(1)查清待估宗地的基本情况：土地位置、状况、利用要求、权利状况(2)确定的开发利用方式包括确定用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度、建筑装修档次等，最重要的是选择的土地用途。
土地估价理论与方法复习思考题
《土地估价理论与方法》复习思考题B 新开发区内可出售土地的平均售价（）。
A．不包含整个开发区的所有开发成本B．应当是把整个开发区的所有开发成本分摊到可出售土地面积上C．包含开发区内的基础设施建设费，但不含服务设施建设费D．包含开发区的服务设施建设费，但不含基础设施建设费C 一宗商业用地，目前的纯收益为50万元，还原率为5%，若未来各年的纯收益将在上一年的基础上增长1%，该土地的无限年期的收益价格最接近于( )万元。
A．1860 B.1380 C.1250 D.l025C 因素成对比较中，若A与B同等重要，则给A赋值（）。
A．10 B．50 C．0．5 D．5C 应用收益还原法评估不动产价格时，要求利用与待估宗地所在区域相同或相似不动产的客观收益来推算待估宗地的预期收益，这主要是依据土地估价中的( )。
A. 供给与需求原则B．报酬递增与递减原则C．替代原则D．协调原则A 影响土地价格的区域因素包括( )。
A．位置、交通条件、基础设施条件B．行政、社会、经济因素等C．面积、形状、土地使用年限等D．地形、朝向、地质条件C 影响土地价格的因素，分为一般因素、区域因素和( )。
A．宏观因素B．经济因素C．个别因素D．社会因素D 有一房屋，其重置价为80万元，成新度为70％，现用于出租，年租金收入为8万元，年出租总费用为1万元。
又知土地还原率为6％，建筑物还原率为8％，则该宗土地的年纯收益为( )万元。
A．59.67 B．58.67 C．7 D．2.52B 有一宗1000平方米的工业用地，其土地取得费为12万元，土地开发费为20万元，开发期为一年。
其中，土地取得费为自有资金投入，土地开发费是向银行贷款所得，贷款年利率为10%，则在成本逼近法中计算的投资利息为（）元（利息计算按复利方式，结果保留到整数位）。
A．32000 B．21762 C．12000 D．9762B 有一宗房地产，据市场调查，每年能获得的总收益为100万元，每年所需支出的总费用为30万元，该类房地产的还原率为9%，则该宗房地产的价格为( )万元。
2020年土地估价师《理论与方法》试题及答案(卷六)
2020年土地估价师《理论与方法》试题及答案（卷六）一．判断题（共10题，每小题1分，在各小题后的括号内填入判断结果，用√表示正确，用×表示错误.。
不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至0分）1．土地价格具有明显的地区性和个别性。
（√）2．土地估价所评估出的地价是该地产某一时点的价格。
（√）3．土地与一般商品均可通过市场进行交易，因而土地估价的原理与方法和商品价格评估的原理与方法基本相同。
（×）4．土地估价要充分了解评估对象的各种权利状况，同样一宗地产，权利不同，其评估价格可能相差很大。
（√）5．区位是自然地理区位，经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现。
（√）6．权重是指评价因素对评价目标的重要程度。
（√）7．城镇土地定级中，商服繁华影响度是指某一区域的商服繁华程度。
（×）8．土地使用者从土地上取得的收益称为地租。
（×）9．综合还原率是求取土地及其建筑物合为一体的价格所使用的还原率。
（√）10．成本逼近法一般适用于有收益的商业物业的评估。
（×）11．剩余法除适用于土地估价外，也可用来估测具体开发项目的预期利润。
（√）12．剩余法估价中，假设之一是预期的房地产租金或房地产价格随市场变化而变化。
（×）13．成本逼近法的一般公式为：土地价格=土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益。
（×）14．路线价估价法适用于城市商业繁华区域土地估价。
（√）15．一条街道只能设一个路线价。
（×）16．重置成本是指采用当前的建筑材料，建筑技术和工艺水平等，重新建造与原有建筑物功能效果相等的新建筑物所需的成本。
（√）17．建筑物的重置价是决定建筑物价格的最基本因素。
（√）18．土地不同于一般商品，在不同的阶段满足不同的目的，具有不同的价格。
（√）19．宗地估价报告中，估价期日主要说明估价工作的起止日期。
（×）20．基准地价系数修正法是对一般比较法变形后的一种估价方法。
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开发建筑成本费用包括()。
A．直接工程费
B．建筑承包商利润
C．发包商负担的建筑附带费
D．间接工程费
在剩余估价法中，以下说法正确的是()。
A．税费一般按不动产总价的一定比例计算
B．开发完成后的租售费用可按租金的一定比例计算
C．专业费用一般以建筑费用的一定比例计算
D．税费一般按建筑费的一定比例计算
运用剩余法评估，需查清待估宗地的()的基本情况。
A．土地位置
B．土地面积形状
C．土地利用要求
D．地块权利状况
采用剩余法估价时，计算利息应以房地产开发建设过程中的全部预付资本为计息基础，其中
预付资本主要包括()。
A．开发建筑费、专业费、不可预见费、销售税费
B．地价款、开发建筑费、专业费、不可预见费
C．地价款、开发建筑费、专业费、开发商利润
D．地价款、开发建筑费、折旧费、专业费
不可预见费一般为总建筑费和专业费之和的()。
A．1％～3％
B．2％～5％
C．3％～6％
D．4％～7％
下列（）情况的土地价格不适于用剩余法评估。
A.具有潜在开发价值的土地价格
B.不具有潜在开发价值的土地价格
C.现有新旧房地产中的土地价格
D.地上有写字楼的土地价格