房地产概论
房地产概论(ppt 22页)
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房地产生产方式的变革——房地产综合开发
▲改革前城市建设状态：分散建设、自建自用、遍 地开花 ▲后果：
1）城市规划难以实现，城市面貌难以改善。 2）配套设施没有同步，项目不能及时投入使用， 或不能完全发挥作用。 3）经济效益差。
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▲房地产综合开发，是根据城市建设总体规划和城市发展 的要求，在选定的区域内对主要用途的房屋建筑、配套 工程和基础设施，进行全面考虑、统筹安排、分期施工、 协调发展，以取得良好的经济、社会和环境效益的经济 活动。 房地产综合开发，是相对单项开发而言的，单项开 发以作为主要用途的房地产产品作为开发对象，而综合 开发则强调开发的统一性（统一规划、统一设计、统一 施工、统一配套、统一管理）和配套性。
● 刘洪玉. 房地产开发经营与管理（中国房地产估价师执业资 格考试指定辅导教材）. 中国物价出版社，2003.5
● 邓卫、谢文惠. 建筑工程经济. 清华大学出版社，2000 ● 马恩国. 房地产经济学.中国建筑工业出版社，1996
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房地产概述 房地产投资分析与决策 房地产开发用地 房地产开发建设 房地产融资 房地产经营 房地产估价 物业管理
1988年 12月29日，《土地管理法》作了相应修改15。
住房制度改革
▲ 改革前城镇住房制度：福利性实物分配 特点：①国家包建； ②实物分配；③低租金（0.13元/月使）、高 补贴（租金是成本租金1/6）。
▲弊端： ①国家不堪重负，城镇住房异常紧张； ②低租金不能养房，住房破败失修；低租金刺激住房消费膨胀，抑制
权属，涉及房地产的权属有所有权、占用权、使用权、收益权、处分权、 开发权、通行权、采光权等等，即一束权利（a bundle of rights）
房地产概论认知
房地产概论认知房地产概论认知姓名：XX 班级：XXXXXX指导老师：XX XX年XX月XX日2012年12月21日学习了房地产概论半年了，彻底颠覆了我们以前对房地产的认知，房地产不仅仅只是房子。
房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。
房地产于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。
可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。
在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地、建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。
房地产是房产和地产的合称。
又称不动产。
房地产是一种不能移动，或移动后会引起性质、形状改变的财产。
房地产投资有以下几个特点：位置的固定性和不可移动性；使用的长期性；影响因素多样性；价值盈利性；保值增值性；行业相关性房地产于国家的重要性也是不言而喻的，房地产业是国民经济的基本承载体房地产业在国民经济中先导性产业的地位与作用房地产业对建筑业的带动作用房地产业对建材、冶金、机械等产业的带动作用房地产业对金融业的推动作用房地产业在国民经济中其他方面的作用房地产概论系统阐述和分析房地产、房地产业、房地产产权以及房地产开发经营管理活动等内容，揭示了房地产的属性特征、房地产行业的特点和在国民经济中的地位与作用，对房地产经济活动及房地产经营活动的基本常识和规律进行了梳理，对与当前房地产业相关的就业岗位的执业要求进行了阐述房产包括住宅、厂房、仓库，以及商业、服务、文化、教育、办公、医疗、体育等多方面的用房房产不同于房屋，房屋是建筑物的自然形态，它是自然科学研究的对象；房产是建筑物的社会经济形态，它是社会科学的研究对象，是房地产法调整和保护的对象之一。
房产作为一个历史的概念，目前仍然在使用，其意义在于：我国目前房屋与土地仍然实行不同的部门管理，现行制度亦将土地与建筑物分别作为不同的不动产处理；在我国，土地公有制使土地的所有权主体与房屋所有权主体往往是不同一的。
第1章--房地产估价概论ppt课件
小于抵押房地产的价值。 房地产抵押对房地产估价的需要（5种）：初次
抵押估价、再次抵押估价、续贷抵押估价、抵押期间 估价、处置抵押房地产估价。
贷款前期，提供抵押价值估价、对贷款项目进行 评价、抵押成数测算；
贷款期间，提供抵押房地产及其价值动态评估。 贷款处置期，提供处置抵押房地产价值评估，以 及资产处置方案、处置方式咨询服务等。
房地产估价理论与方法
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本书主要内容
第一章房地产估价概论 第二章房地产及其描述 第三章房地产价格和价值 第四章房地产价格影响因
素 第五章房地产估价原则 第六章比较法及其运用
• 第七章收益法及其运用 • 第八章成本法及其运用 • 第九章假设开发法及其运用 • 第十章长期趋势法及其运用 • 第十一章地价评估和地价分摊 • 第十二章房地产估价程序
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【例题·判断题】房地产价格是客观存在的，是不以个人意 志为转移的，因此，房地产估价实际上是房地产专业估价 人员对房地产市场价格形成进行市场模拟的过程，所要揭 示的是房地产的理论价格。（ ）
• 【答案】× 【解析】评估房地产的价值而不是价格。参见教材P5。
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特点2： 房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场 定价
的价值 被征收人房屋采取产权调换时，被征收房屋和调
换房屋的产权调换差价 评估时，有时还需要评估房地产之外的其他损失。
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第二节 对房地产估价的各种需要
三、房地产税收的需要 （熟悉 ）房产税改革 在房地产税收中，纳税人认为税务机关核定的计
税依据不合理的，也可能委托。 房地产估价机构评估房地产的价值，以说服税务
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房地产概论习题课教案
《房地产概论》教案（习题课）土木工程系工程管理教研室黄万新第一部分房地产投资估算【例1】某家庭预计在今后10年内的月收入为16000元，如果其中的30%可用于支付住房抵押贷款的月还款额，年贷款利率为12%，问该家庭有偿还能力的最大抵押贷款申请额是多少？【解】（1）已知：该家庭每月可用于支付抵押贷款的月还款额A=16000×30%=4800（元）；月贷款利变幻无常i=12%/12%=1%，计息周期数n=10×12=120个月（2）则：该家庭有偿还能力的最大抵押贷款额P=A[（1+i）n-1]/[i （1=i）n]=4800×[（1+1%）120]=33.46（万元）【例2】某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为25万元的住宅，如果该家庭首付款为房价的30%，其余房款用抵押贷款支付。
如果抵押贷款的期限为10年，按月等额偿还，年贷款利率为15%，问月还款额为多少？如果该家庭25%的收入可以用来支付抵押贷款月还款额，问该家庭须月收入多少，才能购买上述住宅？【解】（1）已知：抵押贷款额P=25×70%=17.5（万元）；月贷款利率i=15%/12=1.25%，计息周期数n=10×12=120个月（2）则月还款额：A=P[i（1+i）n]/[（1+i）n-1]=175000×[1.25%（1+1.25%）120]/[（1+1.25%）120-1]=2823.4（元）（3）该家庭欲购买上述住宅，其月收入须为2823.4/0.25=11293.4（元）【例3】某购房者拟向银行申请60万元的住房抵押货款，银行根据购房者未来收入增长的情况，为他安排了等比递增还款抵押贷款。
若年抵押贷款利率为6.6%，期限为15年，购房者的月还款额增长率为0.5%，问该购房者第10年最后一个月份的月还款额是多少？【解】（1）已知：P=60万元，S=0.5%，n=15×12=180（月），i=6.6%/12=0.55% （2）抵押贷款首次月还款额为：A1=P×（i—s）/{1-[（1+s）/（1+i）]n}=600000×0.0005/{1-[（1+0.005）/（1+0.0055）]180}=300/（1-0.9144）=3504.67（元）（3）第10年最后一个月份的还款额A120为：A120=A1×（1+s）t-1=3504.67×（1+0.005）120-1=6344.50元【例4】某家庭预购买一套面积为80m2的经济适用住宅，单价为3500元/m2,首付款为房价的25%，其余申请公积金和商业组合抵押贷款。
房地产概论教学大纲
房地产概论教学大纲房地产概论教学大纲房地产行业作为国民经济的重要组成部分，对于社会的发展和城市的建设起着至关重要的作用。
因此，房地产概论作为一门专业课程，对于培养学生对房地产行业的全面了解和认识具有重要意义。
本文将探讨房地产概论教学大纲的设计和内容，以期为相关教育工作者提供一些参考。
一、引言房地产概论作为一门综合性课程，旨在介绍房地产行业的基本概念、发展历程、相关政策和法律法规等内容。
通过该课程的学习，学生可以全面了解房地产行业的运作机制，掌握相关的理论知识和实践技能，为将来从事相关工作打下坚实的基础。
二、房地产行业概述本部分主要介绍房地产行业的定义、分类和特点。
学生将了解到房地产行业的基本概念，以及其在国民经济中的地位和作用。
同时，还将介绍房地产行业的分类，如住宅、商业地产、工业地产等，以及不同类型房地产的特点和市场需求。
三、房地产市场分析房地产市场是房地产行业的核心，也是学生们最为关注的部分。
本部分将介绍房地产市场的基本运作机制，包括供需关系、价格形成机制、市场调控政策等。
同时，还将对房地产市场的发展趋势进行分析，探讨影响房地产市场的因素，如经济发展、人口变动、政策法规等。
四、房地产开发与管理房地产开发与管理是房地产行业的重要环节。
本部分将介绍房地产开发的基本流程和管理要点。
学生将了解到房地产项目的规划、设计、开发和销售等各个阶段的具体内容和要求。
同时，还将介绍房地产项目的运营和管理，包括物业管理、租赁管理、市场营销等方面的知识。
五、房地产金融与投资房地产金融和投资是房地产行业的重要支撑。
本部分将介绍房地产金融的基本概念和运作机制，包括房地产贷款、房地产证券化等方面的内容。
同时，还将介绍房地产投资的基本原理和方法，包括风险评估、投资组合管理等方面的知识。
六、房地产政策与法律法规房地产行业受到政策和法律法规的严格监管。
本部分将介绍房地产行业的相关政策和法律法规，包括土地管理政策、房地产税收政策、房屋产权法等方面的内容。
房地产经纪概论
题型：单选题（50）、多选题（20）（2个以上正确选项，全对才得分）、综合分析题（20）（不定项，有单选，有多选，全对得分）、判断题（10）复习要则：因为题目是90道选择题和10道判断题，重在理解、尤其是关键词（红色字体为关键词），千万不要死记硬背。
分析理解本质，考试的时候多为现象或者案例，让你分析选择、判断。
考试要则：多项选择题做的时候，如果一点概念都没有，那就全选吧，撞对的概率比较高。
考试带计算器和2B铅笔第一章房地产概论（重中之重）1.房地产是指土地以及建筑物等地上定着物，是实物、权益和区位的结合体。
（多选题）2.物业是指：已建成投入使用的房地产。
3.不动产：不能移动的财产。
如树木和安装在房屋中的给水、排水、采暖、电梯等设备。
（多选题）4.土地是一个空间，但该空间不是平面的，而是三维立体的，具体是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。
土地的量词是“宗”。
从理论上讲，一宗土地的地上空间范围是从该土地的地表边界向上扩展到无限天空的空间，地下空间范围是从该土地的地表边界呈锥形向下延伸到地心的空间，但现代法律已不再是“上穷天空，下尽地心”，而是“除法律有限制外，于其行使有利益的范围内”，“如他人的干涉无碍其所有权之行使，不得予以排除”。
地下资源、埋藏物等可以出售、出租或者以法律规定等方式而属于地表所有权人以外的其他人。
（判断分析题）5.广义的建筑物既包括房屋，也包括构筑物。
狭义的建筑物不包括构筑物。
6.房屋是有基础、墙、顶、门、窗7.构筑物是指不直接进行生产和生活活动的建筑物，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等8.地上定着物也称为土地定着物、土地附着物、地上附着物。
是指附属于或结合于土地或建筑物的从物。
9.其他地上定着物在物理上不可分离，或者虽然可以分离，价值受到明显损害。
10.在实际房地产交易中，交易对象的范围如果不包含属于房地产范畴的其他地上定着物，应逐一列举说明。
11.通常把房地产简化为土地和建筑物两大部分。
房地产概论总结
第一章房地产的基本概念和属性特征1、住宅的社会经济功能主要体现在：（P5）1）生活功能。
通过房屋建筑物的面积、质量满足生活功能。
2）社交功能。
通过合理的房屋结构布局以及邻里单位的设计与建设实现其社交功能。
3）心理功能。
家庭关系2、配套设施：（分清什么是基础设施和生活服务设施）指设置在某个特定的社区中，为该社区内全体居民生活服务的固定资产设施及其经营部门的综合体，是为居住及工作提供公共的物质和劳动服务的系统。
基础设施————包括底下和地面各种设施(一般由市政提供的)；生活服务设施————公建配套、街坊配套。
（绿地、医院、公园）3、房产特征：（P7）1）固定性2）耐久性3）收益递减性4）效用的多层次性地产特征：(P8)①数量有限②位置不可移动③多用途④聚集资本4、房产与地产的区别:（理解 P9）1）地产可单独存在，房产则应依托地产存在2）房产是最终产品，能直接满足需求，地产往往要进行再次开发3）房产有折旧，地产没有4）地产的价格主要受级差地租规律的支配，而房产的价格则决定于建筑成本加上土地价格房产与地产的联系：1）地产的价值实现往往要通过与房产相结合，房产也要建立在土地基础上才具有价值 2）地价与房价相互影响3）房产与地产的产权联系较为紧密，房产产权交易也意味着地产的产权交易4）房产与地产的资本循环过程相互融合5）在生活资料方面，房屋与土地同属财产，在生产资料方面，又同属资产5、房地产的属性特征（第12页理解）自然特征：1）不可移动性2）房地产整体的单一性3）使用耐久性4）稀缺性5）体积庞大、消耗材料多社会特性：1）建设周期长、投资规模大2）开发条件差、涉及面广3）供求调整缓慢4）变现难5）保值增值性6、房地产的分类：（第16页）物质形态：土地、在建工程、建成后物业用途：森林、农田、住宅、商业房地产、工业房地产、开发基地经营方式：由于出售的房地产、用于出租的房地产是否产生效益：收益性物业、非收益性物业开发程度：生地（未开发）、熟地（开发）、毛地（待拆迁-已开发但不能直接用于）7、城市综合体：“城市综合体”，是将城市中商业、办公、居住、酒店、餐饮、会议、文娱、交通枢纽等城市功能在空间上进行组合，并在各功能间建立一种相互依存、相互补益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合8、商业地产主要模式：商品零售和批发市场复合商城购物中心商业步行街住宅配套型商业大中型SHOPPING MALL特色主题商业街专业市场模式城市综合体模式9、相关术语与规定：房地产住宅层数的划分低层：1-3层多层：4-6层小高层：7-11层中高层：12-16层 16层以上为高层住宅土地最高使用年限：居住用地70年工业50年教育、科学、文化、卫生、体育用地50年商业、旅游、用地40年综合或其他用地50年五证：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、国有土地使用证、商品房预售许可证两书：住宅质量保证书、住宅使用说明书三通一平：水通、电通、路通及场地平整五通一平：水通、电通、路通、通气、通讯及场地平整七通一平：通给水、通排水、通电、通讯、通路、通燃气、通热力以及场地平整建设用地面积（净用地面积）：指城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面与各层建筑面积之和容积率：总建筑面积和建设用地面积的比值建筑面积：指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和，包括阳台。
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填空题（15分） 1，我国人均占有土地面积只占世界人均数量的29%，人均数更少，只占世界人均水平的43%。 2. 为保护耕地，我国在“十一五规划”中将18亩耕地红线列为土地的管理调控的国策。 3. 土地用途管制包括：用地指标管理、现状管制、规划管制、审批管制和开发管制。 4. 国有土地使用权的出让应当采用招标、拍卖和挂牌的方式出让。 5. 我国规定了各类用地最高年限，具体为工业用地50年，商业用地40年。 6. 房屋销售分为自行销售和代理销售。 7. 商品房买卖合同中除了必要的提示和相应通用条款的外，还有补充条款，由双方商定。 8. 土地交易市场是房地产的一级市场。 9. 国家新颁布的《土地管理法》，科学的将我国的土地分成三类，即：农用地、建设用地和未利用地。 10. 业主委员会人数一般以5-15人单数为宜，每届任期三年。 11. 房地产的经济支柱特性主要表现在基础性、先导性和关联性。 12. 根据房地产开发承担方式的不同，又可分为独立开发、委托开发和联合开发。 13. 土地使用权出让届满后，有二种处理方法：一是土地使用者申请续期，二是政府无偿收回土地使用权。 14. 房地产企业的资质就是指房地产开发企业的综合能力素质及资格。
选择题（25分） 1.住载建设与相关配套设施的比例大体是 ？ A 2:1.5 B 2:0.8 C 1:0.8 D 1:1.5 2. 房地产的特性包括 、 、 、价贵值高性等。 A 独特性 B 地理空间固定性 C 泡沫性 D 经久耐用性 3. 根据房地产开发内容的不同，可以将房地产分为 形式。 A 综合开发 B 联合开发 C 土地开发 D 房屋开发 4. 房屋出租的租金价格主要取决于同期银行利息和 。 A 个人贷款利息 B 房屋价格 C 房屋买卖合同 D 房屋租金 5. 二战后，德国采取了 和公共住宅的建设与供应。 A 房租补贴制度 B 住宅补贴制度 C 住宅储蓄制度 D 购房财政税收政策 6. 征收土地的补偿费包括 。 A 土地补偿费 B 安置补助费 C 地上附着物 D 青苗补偿费 7. 按照房地产开发业务在企业经营范围中地位的不同，可将房地产开发公司分为 A 房地产开发专营企业 B 兼营企业 C 项目性公司 D 房地产开发兼营企业 8. 房屋建筑工程施工总承包企业资质分为 。 A 特级 B 一级 C 二级 D 三级 9. 项目开发的SWOT评价中的SWOT代表 。 A 优势 B 劣势 C 机会 D 等待 10. 下列证件哪些是房地产开发建设中的“五证”？ A 房地产规划设计 B 建设用地规划许可证 C 建设工程规划许可证 D 商品房许可证 11. 建设工程施工合同是建设工程合同的主要合同，他具有以下特征： A 合同的特殊性 B 合同的繁殖性 C 合同履行期限长 D 合同监督严格 12. 在中华人民共和国境内新建、扩建、改建各类房屋建筑工程要实行 。 A 竣工备案 B 竣工验收 C 竣工验收备案 D 竣工备案 13. 商品房的销售有 ， 另一种是委托房地产代理公司销售。 A 自我开发 B 自行销售 C 自我委托 D 自行委托 14. 计算全部建筑面积的 。 A 单层房高2.2米 B 挑楼按各层面积计算 C 楼梯间低于2,2,米 D 大厅高于2,2米很多按实际高度计量 15.计算一半建筑面积的 。 A 挑廊 B 车棚按其上盖水平投影面积的一半 C 房屋的走廊 D 有顶盖的室外楼梯 16. 依法取得的房屋所有权，其来源是 。 A 新建的 B 添加的 C 继承的 D 老式的 17.二首房买卖所涉及到的的税费包括交易费 /平方米。 A 3元 B 6元 C 9元 D 12元 18. 在房屋买卖中，买受人承担的税费包括交易手续费的住宅 /平方米。 A 3元 B 6元 C 9元 D 12元 名词解释（20分） 1. 挂靠：又叫借名，就是将开发项目转至受托的开发商名下，向开发商交纳挂靠费或管理费，以开发商的名义进行开发经营，所有的管理运作全部由委托人自行处理，开发收益归委托人所有。 2. 房地产开发公司：就是指按照城市房地产管理法的规定，以营利为目的，取得房地产开发资质，专业从事房地产开发和经济的企业。 3. 土地使用权：是指单位或者个人依法或依约定，对国有土地或集体土地所享有的占用、使用、收益和有限处分的权利。 4. 盈亏平衡点：总收入等于总成本时对应的投资诸元素数值，就是盈亏平衡点。 5. 工程结算：指施工企业按照合同的规定的内容全部完成所承包的工程，经验收质量合格，并符合合同要求之后，向发包单位进行的最终工程款结算。 6. 楼书：又叫楼盘购房指南，即是对项目工程、房型产品的针对性书面纸质介绍。 7. 按揭贷款：指购房者也预先 支付一定比例数额的房贷，又称为首付，所余放开通过将购买的房屋进行抵押的方式，由银行贷款转付房款，又叫银行按揭。 8. 商品房建筑面积：包括套内建筑面积和辅助面积，其中辅助面积又叫做公摊面积。 9. 得房率：是指可供住户支配的面积与每户的建筑面积（包括共用部分面积）之比。得房率是买房的比较重要的一个指标，得房率既不能太低，也不能太高。 10. 印花税：指对在经济活动中或经济交往中书立的或领受的房地产凭证征收的一种说款。个人购买商品普通主要或者非普通住房的，由签订合同的双方当事人，按合同记载的金额的万分之三缴纳印花税。
问答题（30分） 1. 房地产与不动产有何异同？ 答：房地产倾向于该类财产或产业的物质属性，不动产则侧重于该类财产的物理运动特性。从广义是来说，房地产与不动产是同一语义词的二种表述，作为概念，房地产与不动产常被人交换的使用，二者之间有着密切的共通关系。但差别也是显而易见的。 称谓领域不同。 适用范围不同。 概念外延不同。 不动产与动产对应，房地产与动产没有明显的对应关系。
2. 国有土地使用权的出让的特点是什么？ 答：出让国有土地使用权是指：土地使用者以向国有土地所有者代表支付出让金为代价而原始取得的、有期限限制的国有土地使用权。 特点：1）国有土地使用权以出让方式取得。 2）出让国有土地使用权直接以法律的规定原始取得。 3）出让国有土地使用权在存续期间内其全能经似于所有权。 4）出让国有土地使用权取得性质为有偿和有期限，即以支付出让金为取得土地的使用权为对价，土地使用权的行驶有一定的期限限制。 3. 二级建筑工程施工企业可承建的工程范围。 答：企业近5年内承担过下列6项工程中的4项，工程质量合格。 1）12层以上的房屋建筑工程； 2）高度50米以上的构筑物或建筑物； 3）单体建筑面积1万平米以上的房屋建筑工程； 4）单跨跨度21米以上的房屋建筑工程； 5）建筑面积5万平米以上的住宅小区或建筑群体； 6）单项建安合同额3000万元以上的房屋修建工程。 企业经理具有8年以上的经验或中级以上职称； 企业具有二级资质以上的项目经理不少于12人； 企业注册资本2000万元以上，净资产2500万元以上； 企业近3年最高年工程收入8000万元以上。 4. 土地他项权利有何特征？ 答：土地他项权利是指土地所有权和土地使用权以外与土地有密切关系的权利。它有如下特征：1）是在他人土地上享有的权利。 2）可以满足他人对土地利用的需求。 3）他项权利的主体是土地所有人、使用人以外的人。 4）它的存在对所有人、使用人有一定的限制。 5）它是一种生产、生活中客观存在的权利。
5. 简述工程建筑监理的职责。 答：工程监理的职责： 1）严格按监理委托合同、施工合同约定的内容开展监理工作。 2）负责对工程项目实施工程质量、投资、进度三大目标控制。 3）负责审查承建单位的各项施工准备工作和施工组织设计。 4）负责审查进场材料、构件、制作及操作工艺是否符合要求，督促施工单位按规范及设计要求施工。 5）检查分部分项工程的质量，签署各项隐蔽工程。 6）审查设计变更，已完成的工程量，定期进行验工计价。 7）督促检查安全生产、文明施工，并参加工程竣工验收。 8）即时向业主报送有关工程资料集施工情况。
6. 公摊系数的计算公式是什么？公摊系数的大小与房屋套内面积有什么关系？ 答： 共有面积公摊系数简称公摊系数，指单位套内应分摊的共有建筑面积。公式为：公摊系数应分摊的共有建筑面积之和÷参与分摊该共有建筑面积的套内建筑面积之和×100%。 公摊系数由多个系数组成，它是多个系数之总和。公摊系数越大，说明房屋公共部分面积越多，实际房屋的套内面积越少。在