上海市城市更新规划实施办法

上海市为什么要提“城市更新”

上海市：为什么要提“城市更新” 新闻背景：《上海市城市更新实施办法》将在5月正式实施。以往，人们听到较多的是“城市规划”，很少听到“城市更新”。什么是城市更新？巴黎、奥斯陆等西方城市更新的实践中有哪些值得我国尤其是上海借鉴之处？城市更新与“大拆大建”又有何不同？无论是新区建设还是旧区更新，其目的都是为了满足城市经济社会发展的空间需求。当城市处于生长期，新区建设是满足空间需求的主要方式；当城市进入成熟期，旧区更新则成为满足空间需求的主要方式。二战以后，西方发达国家开始经历城市更新；20世纪70年代以来，城市更新成为西方大城市空间发展的主要方式。在此过程中，主要体现出几方面特点： 1、注重物质环境改造和地区功能转型的有机结合。滨水地区往往是西方城市更新的重要组成部分。这是因为，滨水地区是工业时代的重要产业区位，但在后工业化进程中，滨水地区的航运功能日趋萎缩，码头、仓库和工厂也逐渐衰败。通过城市更新，昔日破败荒芜的滨水地区逐渐转变为居住—工作—休闲一体化的后工业化场所，重新受到居住者、投资者和旅游者青睐，有效提升了所在城市的国际竞争力。例如，伦敦码头区的主要经验是，植入新兴产业，实现地区功能转型；保存和利用工业建筑遗产，形成富有特色的后工业化景观；确保滨水开放空间的公共属性，塑造宜人的公共活动场所；强调混合用途模式，居住—工作—休闲融为一体；加强公共交通和慢行交通，与城市其他地区形成便捷联系。又如，奥斯陆的“峡湾之城”也是世界知名的滨水区更新案例。南部滨海地区曾是传统码头区和工业区。如今，“峡湾之城”已经成为颇有影响力的文化走廊，除奥斯陆的四个主要文化设施——国家艺术馆、当代艺术博物馆、装饰艺术与设计博物馆和国家建筑博物馆从内城迁至此地，还新建了国家歌剧院、蒙克（挪威艺术家）博物馆、图书馆、水族馆和一些私人博物馆。这些大型文化项目塑造了滨海地区的文化品牌，使之成为城市功能转型的重要载体，对提升奥斯陆的全球城市地位发挥了重要作用。 2、注重历史文化遗产的保护和利用。城市旧区尽管物质环境日趋衰败，但往往具有深厚的历史文化底蕴。如何保护历史文化遗产，使之成为地区复兴的独特资源，是城市更新中要着重思考的内容。例如，巴黎作为世界文化之都，是城市更新注重历史文化遗产保护和利用的成功案例。巴黎的马莱地区曾经富有特色和充满生机，但在19世纪末开始陷入持续衰败的境地。1964年编制的历史文化保护和价值再现规划，使这里恢复街区肌理、空间形态和景观风貌的历史价值，建立与地区历史遗产相结合的文化体验和特色商业，形成丰富宜人的公共空间和步行网络。此外，马莱地区曾经是巴黎的手工业中心，包括珠宝、钟表、高级时装和艺术花卉商店。城市更新高度重视这些传统经济活动的重要意义，鼓励传统产业活动继续留存。许多历史保护建筑被改造成为重要的文化设施，包括毕加索美术馆、欧洲摄影师之家、瑞典文化中心、法国国家历史档案馆和博物馆等，加上附近的蓬皮杜国家文化和艺术中心，形成巴黎文化活动的集聚地，文化体验和休闲旅游已经成为马莱地区复兴的主要动力。 3、关注社会弱势群体，体现包容性发展。不断衰败的城市旧区也是社会弱势群体的栖息地，关注社会弱势群体，体现包容性发展的理念，是西方城市更新中一个不能回避的问题。随着物质环境的不断改善，通常会出现外来的中高收入阶层取代当地低收入阶层的“绅士化”现象，改善当地弱势群体的生活质量成为公共政策的关注焦点。例如，在伦敦码头区的城市再生中，相当部分的公共投资用于当地社区发展，包括建设和修缮社会住宅，提供职业教育和培训，提高当地居民在劳动力市场中的竞争力。再比如，巴黎市政府将马莱的部分街区划为社会住宅区，通过政府补贴、低息贷款和减税的方式，鼓励中下收入阶层能够继续生活在城市中心地区，尽可能维护社会结构的

144.城市更新改造中的问题浅析——以虹口区202号地块为例

城市更新改造中的问题浅析 ——以虹口区202号地块为例袁鹏洲，王昕宇摘要：城市更新改造是现下业已较为充分发展的一线、二线城市开发建设的主要方式。城市更新改造的最大特征是破旧立新。同一城市的不同地块进行城市更新改造的推动机制各有特点，又基本相同。城市街区改造的意义主要在于完善基础设施配套，改善城市居民的生活环境；在于促进城市健康发展，提升城市能级。在上述目的达成的同时，不可避免的涉及众多群体的利益，在城市内部发生了政府、开发商、城市居民及其他相关人群之间的资本、资源的再分配。同时，我们应该认识到准确把握城市街区更新改造的时机是城市健康发展的关键所在。本文以虹口区202号地块为案例，就城市街区更新改造中的更新时机、利益分配等几方面的问题进行简要解析。关键词：城市更新改造时机研判利益分配社会影响 0.前言城市建设分为城市外围新增建设用地的初次开发和城市内部建成环境的再开发，在城市由稚嫩到成熟的发展历程中，城市中进行初次开发的土地越来越少，进行城市更新改造的土地越来越多，特别是在城市的中心区域。在更新改造的过程中可能或必然发生城市土地使用性质的转变、地块人口重新布局、城市空间业态的变迁。由于城市更新牵涉众多利益相关群体和复杂的城市建成环境，因此在土地再开发过程中问题复杂。上海是得到充分发展的现代化都市，在未来上海中心城区的建设中，更多的是城市的更新改造。图2 虹口区202号地块卫星影像图资料来源：笔者绘制图3 202号原控规图则土地使用规划资料来源：笔者提供图1 虹口区202号地块区位图资料来源：笔者绘制

虹口区202号地块位于海宁路、吴淞路交叉口西南方向，北至海宁路，南至昆山路，西至乍浦路，东至吴淞路。其地理区位优越，临近苏州河和黄浦江，南眺陆家嘴中央核心区。但现状中该地块除海宁路一侧进行了再开发外，其余地块多为上海特色的里弄住宅、沿街餐饮商业。虹口区的开发建设进程中，202号地块不可避免地要进行城市更新改造，其必然性是由于城市开发的经济特征所决定的。其范围内的建筑物价值和地块潜在的土地价值相对差距过大，该地段内的里弄住宅和少量的沿街餐饮商业是对地块土地价值的潜在浪费。 1.城市街区更新的时机把握城市更新的时机主要决定于城市开发的经济考虑和社会考虑。更新的经济动力来源于土地价值的挖掘和利用。个人观点是更新的价值中，公平正义的一面是激发城市经济活力，提升城市的产业能级，创造就业；除此之外的经济利益多为政府、开发商、原住居民等获取，正义或非正义。社会考虑多是对于地块开发状况的社会认可度，与周边环境的融合程度。最佳的时机是追求各方面利益最大化的时机，是追求社会负面影响——即外部成本最小化的时机。 1.1更新中土地使用性质变更对更新时机的影响判断城市更新的价值时段关键在于掌握城市地块的土地价值、建筑物价值的相对变动。同一地块，进行商业办公性质的开发所获得的土地价值明显高于进行居住性质的城市更新所获得的土地价值，所以二者应该区别对待，在城市更新时机选择上也应有所不同。由于虹口区202号地块优越的地理区位，其商业办公开发的土地价值量已经远远超出其建筑价值量，但对其进行居住性质的城市更新可能时机尚早。这可以从其现状地块建筑价值统计数据中得到结论。表1虹口区202号地块建筑信息统计列表资料来源：根据实地调研结果汇总按照虹口区控制性详细规划中对该地块进行商业、居住更新时，以虹口区居住用地、商业用地土地出让成交楼面价分别计算，其土地价值总量为：

20150206上海市城市更新规划实施办法

上海市城市更新规划实施办法（试行）（讨论稿）目录第一条（目的） (1) 第二条（定义和适用范围） (1) 第三条（工作制度） (1) 第四条（管理职责） (1) 第五条（组织实施机构） (2) 第六条（区域评估） (2) 第七条（实施方案） (2) 第八条（规划政策） (3) 第九条（土地政策） (4) 第十条（实施管理） (5) 第十一条（公众参与） (5) 第十二条（附则） (5) 附：上海市城市更新规划技术要求（试行）

第一条（目的）为深化落实城市总体规划的要求，有效调动政府、市场、社会等多方资源，优化城市功能、完善公共设施，提升城市品质、改善城市环境、完善基础设施，激发城市发展活力，提高土地利用效率，有序推进城市更新，促进经济、社会、生态、文化协调发展，根据有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。第二条（定义和适用范围）本办法所称城市更新，是指为优化城市功能、完善公共设施，提升城市品质、改善城市环境、完善基础设施等而进行的各类建设活动。本办法适用于在本市中心城、新城、新市镇已基本建成区域中认定的城市更新地区，已纳入土地征收范围的旧城改造、工业转型、城中村改造地区，应当按其它相关规定执行。第三条（工作制度）城市更新实行区域评估和实施方案相结合的工作制度，按照政府引导、市场运作、多方参与、利益共享的原则，依法合规地推进实施。第四条（管理职责）市规划土地管理部门负责统筹协调全市城市更新工作，依法制定规划和土地政策以及相关技术规范，指导、管理、监督区、县开展城市更新工作。市政府其他相关职能部门应当在职责范围内，依法制定有关城市更新的配套政策和标准，依法履行相应的指导、管理和监督职责。

上海市城市总体规划2020-2040

上海市城市总体规划（2015-2040）纲要概要编者按：创新、生态、人文！响应中央城市工作会议精神，展望2040年，上海将成为一座怎样的城市？目前正在编制的上海市城市总体规划（2015-2040）已经形成了一些初步设想。下面我们节选了《上海市城市总体规划（2015-2040）纲要概要》的部分内容为您一一展现。上海：追求卓越的全球城市 Striving for the Excellent Global City 城市愿景：上海：追求卓越的全球城市，一座创新之城、生态之城、人文之城。城市性质：在2020年基本建成“四个中心”的基础上，到2040年将上海建设成为综合性的全球城市，国际经济、金融、贸易、航运、科技创新中心和国际文化大都市。 1、城市目标 The Primary Objective 1.1更具竞争力：一座繁荣创新之城GlobalCompetitiveness: a City of Prosperity and Innovation 以建设国际经济、金融中心为支撑，以建设国际贸易、航运中心为基础，以建设自由贸易区为契机，提升上海参与全球经济合作与竞争的能力和影响力，建立上海在世界城市体系中的领先地位。进一步提升上海作为国际门户和国家交通枢纽的功能，强化综合交通的服务能力，提高对内对外两个扇面的辐射服务能力，充分发挥上海在国家“一带一路”和长江经济带发展战略中的支点作用，更好地促进长三角区域协同发展。聚焦具有全球影响力的科技创新中心建设，集聚创新资源，吸引创新人才，建立长三角区域协同创新体系，使上海成为全球创新网络中的重要枢纽和主要科技策源地之一，并以科技创新为核心带动城市的全面创新。依托物联网、云计算、大数据等现代信息技术，创新生活、出行、交流交往模式，促进城市生活的信息化、产业发展的智能化和城市管理的精细化，建设高效互联的智慧城市。打造新型产业体系和良好创新体系，充分发掘传统行业、创新经济的增长潜力，实现经济多样化发展，提供多元化的就业机会，建设适合各类人才成长创业的宜业城市。

上海城市更新实施细则(试行)

附件1 上海市城市更新规划土地实施细则（试行）（征求意见稿）第一章总则第一条（目的）为实施《上海市城市更新实施办法》（以下简称“《办法》”），规范本市城市更新活动，建立科学、有序的城市更新实施机制，制定本细则。第二条（工作原则）城市更新应当坚持以下原则：规划引领，有序推进。落实区域评估、整体更新的要求，发挥规划的引领作用，依法推进试点，实现动态、可持续的有机更新。注重品质，公共优先。坚持以人为本，激发都市活力，提升城市品质和功能，优先保障公共要素，改善人居环境，增强城市魅力。多方参与，共建共享。搭建实施平台，创新规划土地政策，使多元主体、社会公众、多领域专业人士共同参与，实现多方共赢。第三条（城市更新工作领导小组）城市更新工作领导小组由市政府及相关管理部门组成，负责领导全市城市更新工作，对全市城市更新工作涉及的重大事项进行决策。城市更新工作领导小组下设办公室，办公室设在市规划和国土资源主管部门，负责制定工作机制，统筹协调相关部门工作，完善配套政策。第四条（市规划和国土资源主管部门的职责）市规划和国土资源主管部门应当根据《办法》及本细则的规定负责城市更新的日常管理工作，包括制定技术规范、管理规程，组织、协调和监督全市的城市更新工作，指导城

市更新的实施，开展城市更新政策的宣传工作。第五条（区县人民政府的职责）区县人民政府应当根据《办法》及本细则的规定，负责本辖区内的城市更新工作，包括制定城市更新区域评估报告和实施计划；指定相应部门作为专门的组织实施机构，协调本辖区内的城市更新工作；定期评估城市更新项目的实施情况，督促更新项目依法合规并按计划落实。第二章城市更新区域评估第六条（区域评估的工作要求）区县规划和土地管理部门应会同区县相关部门、街道办事处或镇政府组织开展区域评估，确定地区更新需求，进行地区公共要素评估，划定城市更新单元（以下简称“更新单元”），明确适用更新政策的范围和要求，形成区域评估报告报审稿。第七条（区域评估的工作规程）区域评估工作包括基础准备、编制区域评估报告、审批三个阶段。（一）基础准备：区县规划和土地管理部门组织相关部门和规划编制单位，启动开展区域评估工作，依据上位规划，以控制性详细规划为基础，研究区域发展背景和趋势，确定评估范围、完成资料整理和汇总工作。（二）编制区域评估报告：区县规划和土地管理部门组织意见征询，就评估区域的发展需求、公共要素建设需求等，征询各方意见，形成区域评估报告初稿。市更新工作领导小组办公室应当就区域评估报告初稿出具意见，编制单位据此完善区域评估报告，形成报审稿。（三）审批：由区县规划和土地管理部门将区域评估报告报审稿报区县人民政府，经区县人民政府常务会议审议通过后，由区县人民政府批准并送城市更新工作领导小组办公

上海市城市规划管理技术规定

上海市城市规划管理技术规定上海市城市规划管理技术规定(土地使用建筑管理)(2010修正发布：基本信息发文字号上海市人民政府令第52号效力级别地方政府规章时效性现行有效发布日期2010-12-20 实施日期2003-12-01 发布机关上海市人民政府正文第一章总则第一条为了加强本市城市建设规划管理，保证城市规划的实施，提高城市环境质量，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《上海市城乡规划条例》和上海市城市总体规划，制定本规定。第二条本规定适用于本市范围内各项建设工程。本市旧住房综合改造、零星建设工程、临时建设、郊区村民建房等按有关规定执行。特定区域内的建设工程，适用本规定第八章的规定。第三条各项建设工程的建设，应当按照经批准的详细规划执行；尚无经批准的详细规划的，应按中心城分区规划、新城总体规划、中心镇总体规划和本规定执行。编制详细规划涉及建筑管理内容的，应当符合本规定的要求。第二章建设用地的区划分类和适建范围第四条本市建设用地，按其主要用途和功能分区的基本原则，参照《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）分类如下：（一）居住用地；（二）公共设施用地；（三）工业用地；（四）仓储用地；（五）市政设施用地；（六）绿地。第五条居住用地（R），指居住小区、居住街坊、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星用地。居住用地包括住宅用地、居住小区及小区级以下公共服务设施用地、道路用地和绿地。（一）第一类居住用地（R1），指以低层住宅为主、建筑密度较低、绿地率较高且环境良

好的用地；（二）第二类居住用地（R2），指以多层住宅为主的用地；（三）第三类居住用地（R3），指以高层住宅为主的用地。第六条公共设施用地（C），指居住区及居住区级以上的行政、经济、文化、教育、卫生、体育以及科研设计等机构和设施的用地，不包括居住用地中的公共服务设施用地。（一）行政办公用地（C1），行政、党派和团体等机构用地；（二）商业金融业用地（C2），商业、金融业、服务业、旅游业和市场等用地；（三）文化娱乐用地（C3），新闻出版、文化艺术团体、广播电视、图书展览、游乐等设施用地；（四）体育用地（C4），体育场馆和体育训练基地等用地，不包括学校等单位内的体育用地；（五）医疗卫生用地（C5），医疗、保健、卫生、防疫、康复和急救设施等用地；（六）教育科研设计用地（C6），高等院校、中等专业学校、科学研究和勘测设计机构等用地。不包括中学、小学和幼托用地，该用地应归入居住用地（R）。第七条工业用地（M），工矿企业的生产车间、库房及其附属设施等用地。（一）第一类工业用地（M1），对居住和公共设施等环境基本无干扰和污染的工业用地；（二）第二类工业用地（M2），对居住和公共设施等环境有一定干扰和污染的工业用地；（三）第三类工业用地（M3），对居住和公共设施等环境有严重干扰和污染的工业用地。第八条仓储用地（W），指仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施等用地。（一）普通仓库用地（W1），指储存一般货物的普通仓库用地；（二）危险品仓库用地（W2），指储存易燃、易爆和剧毒等危险品的专用仓库用地。第九条市政公用设施用地（U），市级、区级和居住区级的市政公用设施及其附属的建筑物（含构筑物，下同）和管理维修设施等用地。（一）供应设施用地（U1），供水、供电、供燃气和供热等设施用地，不包括电厂、煤气厂用地（纳入工业用地）；（二）交通设施用地（U2），指公共客运交通、货运交通和其他交通设施用地；（三）邮电设施用地（U3），指邮政、电信等设施用地；（四）环境卫生设施用地（U4），指雨污水泵站、污水处理厂及粪便垃圾集运、堆放、处理等设施用地；（五）施工与维修设施用地（U5），指房屋建筑工程、设备安装工程、市政工程、绿化、地下构筑物等施工及养护维修设施等用地；（六）其他市政公用设施用地（U6），如：消防、防汛等设施用地。第十条绿地（G），市级、区级和居住区级的公共绿地和生产防护绿地（包括其范围内的水域）。（一）公共绿地（G1），指向公众开放，有一定游憩设施或装饰作用的绿化用地，包括各类公园和街头绿地；（二）生产防护绿地（G2），指用于园林生产、隔离、卫生和安全防护等的绿化用地。

上海地区城市更新实施办法

上海市城市更新实施办法第一条（目的）为适应城市资源环境紧约束下内涵增长、创新发展的要求，进一步节约集约利用存量土地，实现提升城市功能、激发都市活力、改善人居环境、增强城市魅力的目的，根据有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。第二条（定义和适用范围）本办法所称城市更新，主要是指对本市建成区城市空间形态和功能进行可持续改善的建设活动，重点包括：（一）完善城市功能，强化城市活力，促进创新发展；（二）完善公共服务配套设施，提升社区服务水平；（三）加强历史风貌保护，彰显人文底蕴，提升城市魅力；（四）改善生态环境，加强绿色建筑和生态街区建设；（五）完善慢行系统，方便市民生活和低碳出行；（六）增加公共开放空间，促进市民交往；（七）改善城市基础设施和城市安全，保障市民安居乐业；（八）市政府认定的其它城市更新情形。本办法适用于本市建成区中按照市政府规定程序认定的城市更新地区。已经市政府认定的旧区改造、工业用地转型、城中村改造的地区，按照相关规定执行。

第三条（工作原则）城市更新工作，遵循“规划引领、有序推进，注重品质、公共优先，多方参与、共建共享”的原则。第四条（城市更新要求）城市更新应当坚持以人为本，激发都市活力，注重区域统筹，调动社会主体的积极性，推动地区功能发展和公共服务完善，实现协调、可持续的有机更新。第五条（城市更新工作领导小组）由市政府及市相关管理部门组成市城市更新工作领导小组，负责领导全市城市更新工作，对全市城市更新工作涉及的重大事项进行决策。市城市更新工作领导小组下设办公室，设在市规划国土资源主管部门，负责全市城市更新协调推进工作。第六条（市级管理部门职责）市规划国土资源主管部门负责协调全市城市更新的日常管理工作，依法制定城市更新规划土地实施细则，编制相关技术和管理规范，推进城市更新的实施。市相关管理部门依法制定相关专业标准和配套政策，履行相应的指导、管理和监督职责。

【城市规划】上海市城市规划管理技术规定图和表经整理

上海市城市规划管理技术规定（土地使用、建筑管理）上海市人民政府令第12 号《上海市城市规划管理技术规定（土地使用建筑管理）》已经2003年9月29日市政府第20次常务会议通过，现予发布，自2003年12月1日起施行。市长韩正二○○三年十月十八日上海市城市规划管理技术规定（土地使用建筑管理）（2003年10月18日上海市人民政府令第12号发布）第一章总则第二章建设用地的区划分类和适建范围第三章建筑容量控制指标第四章建筑间距第五章建筑物退让第六章建筑物的高度和景观控制第七章建筑基地的绿地和停车第八章特定区域第九章附则表一各类建设用地适建范围表表二建筑密度和建筑容积率控制指标表表三建筑容积率折减率表附录一名词解释附录二计算规则附录三建筑间距和离界距离图示第一章总则第一条为了加强本市城市建设规划管理，保证城市规划的实施，提高城市环境质量，根据《中华人民共和国城市规划法》、《上海市城市规划条例》和上海市城市总体规划，制定本规定。第二条本规定适用于本市范围内各项建设工程。本市旧住房综合改造、零星建设工程、临时建设、郊区村民建房等按有关规定执行。特定区域内的建设工程，适用本规定第八章的规定。

第三条各项建设工程的建设，应当按照经批准的详细规划执行；尚无经批准的详细规划的，应按中心城分区规划、新城总体规划、中心镇总体规划和本规定执行。编制详细规划涉及建筑管理内容的，应当符合本规定的要求。第二章建设用地的区划分类和适建范围第四条本市建设用地，按其主要用途和功能分区的基本原则，参照《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）分类如下：（中心城内的建筑基地为社会公众提供开放空间的，在符合消防、卫生、交通等有关规定和本章有关规定的前提下，可按下表的规定增加建筑面积。但增加的建筑面积总计不得超过核定建筑面积（建筑基地面积乘以核定建筑容积率）的百分之二十一）居住用地；（二）公共设施用地；（三）工业用地；（四）仓储用地；（五）市政设施用地；（六）绿地。第五条居住用地（R），指居住小区、居住街坊、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星用地。居住用地包括住宅用地、居住小区及小区级以下公共服务设施用地、道路用地和绿地。（一）第一类居住用地（R1），指以低层住宅为主、建筑密度较低、绿地率较高且环境良好的用地；（二）第二类居住用地（R2），指以多层住宅为主的用地；（三）第三类居住用地（R3），指以高层住宅为主的用地。第六条公共设施用地（C），指居住区及居住区级以上的行政、经济、文化、教育、卫生、体育以及科研设计等机构和设施的用地，不包括居住用地中的公共服务设施用地。（一）行政办公用地（C1），行政、党派和团体等机构用地；（二）商业金融业用地（C2），商业、金融业、服务业、旅游业和市场等用地；（三）文化娱乐用地（C3），新闻出版、文化艺术团体、广播电视、图书展览、游乐等设施用地；（四）体育用地（C4），体育场馆和体育训练基地等用地，不包括学校等单位内的体育用地；（五）医疗卫生用地（C5），医疗、保健、卫生、防疫、康复和急救设施等用地；（六）教育科研设计用地（C6），高等院校、中等专业学校、科学研究和勘测设计机构等用地。不包括中学、小学和幼托用地，该用地应归入居住用地（R）。第七条工业用地（M），工矿企业的生产车间、库房及其附属设施等用地。（一）第一类工业用地（M1），对居住和公共设施等环境基本无干扰和污染的工业用地；（二）第二类工业用地（M2），对居住和公共设施等环境有一定干扰和污染的工业用地；（三）第三类工业用地（M3），对居住和公共设施等环境有严重干扰和污染的工业用地。第八条仓储用地（W），指仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施等用地。（一）普通仓库用地（W1），指储存一般货物的普通仓库用地；（二）危险品仓库用地（W2），指储存易燃、易爆和剧毒等危险品的专用仓库用地。第九条市政公用设施用地（U），市级、区级和居住区级的市政公用设施及其附属的建筑物（含构筑物，下同）和管理维修设施等用地。（一）供应设施用地（U1），供水、供电、供燃气和供热等设施用地，不包括电厂、煤气厂用地（纳入工业用地）；（二）交通设施用地（U2），指公共客运交通、货运交通和其他交通设施用地；（三）邮电设施用地（U3），指邮政、电信等设施用地；（四）环境卫生设施用地（U4），指雨污水泵站、污水处理厂及粪便垃圾集运、堆放、处理等设施用地；（五）施工与维修设施用地（U5），指房屋建筑工程、设备安装工程、市政工程、绿化、地下构筑物等施工及养护维修设施等用地；（六）其他市政公用设施用地（U6），如：消防、防汛等设施用地。第十条绿地（G），市级、区级和居住区级的公共绿地和生产防护绿地（包括其范围内的水域）。（一）公共绿地（G1），指向公众开放，有一定游憩设施或装饰作用的绿化用地，包括各类公园和街头绿地；（二）生产防护绿地（G2），指用于园林生产、隔离、卫生和安全防护等的绿化用地。第十一条各类建设用地的划分应遵循土地使用相容性的原则，按经批准的详细规划执行。尚无经批准的详细规划的，应按中心城

上海市城市规划管理技术规定

上海市城市规划管理技术规定（土地使用建筑管理）（2003年10月18日上海市人民政府令第12号发布，自2003 年12月1日起施行）第一章总则第二章建设用地的区划分类和适建范围第三章建筑容量控制指标第四章建筑间距第五章建筑物退让第六章建筑物的高度和景观控制第七章建筑基地的绿地和停车第八章特定区域第九章附则表一各类建设用地适建范围表表二建筑密度和建筑容积率控制指标表表三建筑容积率折减率表附录一名词解释附录二计算规则附录三建筑间距和离界距离图示第一章总则第一条为了加强本市城市建设规划管理，保证城市规划的实施，提高城市环境质量，根据《中华人民共和国城市规划法》、《上海市城市规划条例》和上海市城市总体规划，制定本规定。第二条本规定适用于本市范围内各项建设工程。本市旧住房综合改造、零星建设工程、临时建设、郊区村民建房等按有关

规定执行。特定区域内的建设工程，适用本规定第八章的规定。第三条各项建设工程的建设，应当按照经批准的详细规划执行；尚无经批准的详细规划的，应按中心城分区规划、新城总体规划、中心镇总体规划和本规定执行。编制详细规划涉及建筑管理内容的，应当符合本规定的要求。第二章建设用地的区划分类和适建范围第四条本市建设用地，按其主要用途和功能分区的基本原则，参照《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137—90）分类如下：（一）居住用地；（二）公共设施用地；（三）工业用地；（四）仓储用地；（五）市政设施用地；（六）绿地。第五条居住用地（R），指居住小区、居住街坊、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星用地。居住用地包括住宅用地、居住小区及小区级以下公共服务设施用地、道路用地和绿地。（一）第一类居住用地（R1），指以低层住宅为主、建筑密度较低、绿地率较高且环境良好的用地；（二）第二类居住用地（R2），指以多层住宅为主的用地；（三）第三类居住用地（R3），指以高层住宅为主的用地。

上海田子坊城市更新

没有开发商的城市更新 2014级学历1班谢鑫 2014年11月田子坊的软改造再生模式

“田子方”原本是《庄子》中一位画家的名字，黄永玉取其谐音称为田子坊

01 概况区位 1000m [地址 ]田子坊位于上海黄浦区泰康路，是由上海特有的石库门建筑群改建后形成的创意产业聚集区，也是不少艺术家的创意工作基地，与新天地直线距离相距仅1000m ，被称为“新天地第二”。 [区别]田子坊：粗放与质朴；新天地：精致与贵气 [地位] 中国最佳创意产业园上海的“苏荷” 上海历史风貌和石库门里弄的一块“活化石” 上海海派文化和传承历史文明的重要“文化湿地” 上海城市历史变迁和城市文化产业发展的一块独特的“地标”

01 概况规模 [用地面积]核心保护区占地2公顷。 [建筑面积]3万平方米。 [人口规模]包括来自26个国家的创意人880人，共 671户，和居民1500户 [商家规模]目前田子坊共有各类商户426家（工厂区域 209家，石库门区域217 家），其中文化创意企业有297家，其他相关产业 63家，商业配套服务性产业66家。

01 概况功能与性质 [历史功能]（历史风貌） 1914年以后在建国路以北形成了以法院、警务署、检查院等公共事业管理机构为主的法租界行政区域，形成了公共建筑的历史风貌（行政）。在建国路以南泰康路以北和瑞金二路以东西南部形成了石库门、新里为主传统里弄生活居住区，形成了石库门里弄的历史风貌（居住）。在思南路以西部分地区分布着近代民族工业组成的新型里弄工厂区、形成了工业遗存的历史风貌（工业）。泰康路、瑞金二路、建国中路和思南路四条大街上分布着数十家商铺，社区内共有13个里坊和20多处内巷，并建有医院、学校等公共设施。 [现代功能] 历史文化展示、创意产业集聚、里坊风貌居住法租界警务署石库门里弄沿河街道工厂民国泰康路社区构成（1947行号路图）

上海市控制性详细规划局部调整(doc 11页)

上海市城市规划管理局关于印发《上海市控制性详细规划局部调整规定（试行）》的通知沪规划（2007）1107号各区（县）规划局、各派出机构：为了进一步加强规划管理，完善规划管理体制机制，提高规划管理效能，规范控制性详细规划局部调整方案的编制与审批，根据建设部《城市规划编制办法》和《上海市城市规划条例》等有关规定，我局制定了《上海市控制性详细规划局部调整规划管理规定（试行）》，经2007年8月24日局长办公会议讨论通过，现印发给你们，自2007年11月1日起试行。此前我局发布的文件中涉及控制性详细规划调整的规划管理规定与本《规定》不一致的，以本《规定》为准。执行中如有问题和建议，请及时反馈我局。

二○○七年十月二十三日上海市控制性详细规划局部调整规定（试行）第一条（目的与依据）为进一步加强规划管理，提高城市规划的科学性和合理性，规范控制性详细规划局部调整的编制与审批，保障城市规划有效实施，根据建设部《城市规划编制办法》和《上海市城市规划条例》等有关规定，结合本市实际情况，制定本管理规定。第二条（原则与适用）经法定程序批准的控制性详细规划是本市城市规划实施管理的法定依据，必须严格执行，任何单位和个人不得擅自调整。凡因城市总体规划、分区规划、单元规划等上位规划发生重大变更，或者因设立重大建设项目，确需对已经法定程序批准的控制性详细规划主要功能或总体布局等产生调整的，按照法定程序修编控制性详细规划，并报原审批部门审

批。因本规定第三条所列情形而确需对已经法定程序批准的控制性详细规划进行局部调整的，必须按照规划合理、程序规范和信息公开的原则，按本规定的相关程序和要求执行。第三条（定义）因相关的专业系统规划、专项规划（含控制线规划）或因建设项目其它规划实施条件发生变化，导致已经批准的控制性详细规划确定的部分规划控制线、局部地块用地性质等强制性控制指标调整的，属控制性详细规划局部调整。因重要地区编制城市设计或修建性详细规划确需对已经批准的控制性详细规划作局部调整，经本规定第五条规定的程序认定后方可进行。控制性详细规划局部调整分为技术性局部调整和一般性局部调整。（一）以下情形可以认定为控制性详细规划技术性局部调整： 1、符合城市规划导向、满足地区功能发展要求以及用地性质兼容性规定等要求的规划用地性质、用地布局或地块边界的调整。（1）住宅用地调整为社区公共服务设施用地、公共绿地的;

关于城市更新中的“绅士化”现象的思考——以上海地区城市更新为例

关于城市更新中的“绅士化”现象的思考——以上海地区城市更新为例发表时间：2019-05-09T09:01:54.673Z 来源：《建筑学研究前沿》2019年1期作者：郭沁[导读] 在城市更新中，由于需要对旧区环境进行改善，往往会通过对地区的绅士化，吸引外来投资，从而达到改善物质环境的目的。绅士化是我国近年来在对城市旧区进行改造更新最常用的手段之一。本文以上海地区的城市更新为例，在研究城市更新中的绅士化现象的同时，探讨其带来的消极效应。郭沁中国城市规划设计研究院西部分院摘要：在城市更新中，由于需要对旧区环境进行改善，往往会通过对地区的绅士化，吸引外来投资，从而达到改善物质环境的目的。绅士化是我国近年来在对城市旧区进行改造更新最常用的手段之一。本文以上海地区的城市更新为例，在研究城市更新中的绅士化现象的同时，探讨其带来的消极效应。关键词：城市更新；绅士化；历史环境；社会隔离 1 “绅士化”研究历程城市绅士化是西方国家在再城市化过程中出现的一种以中心城区更新复兴、中产阶级以上人士取代低收入群体占据内城为主要特征的社会空间现象。绅士化出现的开始阶段，被西方学者所认可，例如Neil Smith认为绅士化已经成为新自由主义背景下全世界城市的发展战略，内城区“地租落差”是绅士化过程的主导力量，绅士化的过程是不可避免的。而我国学者张倩在对南京老城的研究中，认为绅士化会影响社会和谐问题，认为老城内有贫富混居情况是比较健康的；蒋文在研究中认为绅士化现象在一定程度上保护了历史街区行将拆除的物质环境和部分文化特征，规划师应该思考如何利用并发扬其有利效应，但同时要消减其不利效应。在我国现实建设中，绅士化式的城市更新仍然在城市建设中占据着主要地位。下文将通过上海几个典型的案例研究，探讨城市绅士化对社会空间的影响。 2 我国城市中的“绅士化”现象——以上海为例上海是我国工业文明的起源，是最先出现城市更新运动的城市之一。随着上海在近现代的城市扩张，土地存量持续减少，在上海新一轮城市总体规划提出建设用地“零增长”的目标，意味着上海的发展模式必须从以往的“新开发”变为城市更新的模式。而在上海城市更新中，绅士化现象尤为突出，研究其带来的社会空间影响，有助于探讨城市的平衡发展的途径。 2.1 高端地产开发上海高端地产开发模式下主要体现在两个方面，一是拆除传统社区，新建高档社区；二是对历史街区进行改造后，提升其价值。太平桥项目是典型的拆除传统社区，开发高档社区的城市更新项目。该项目对动迁户采用现金赔偿，折算成拆赔比约1：1，对原居民全部作家补偿，居民不回迁。该项目拆掉了在城市发展中衰败的传统社区、里弄，新建了高档社区，吸引中产阶级入驻。同时具有文化底蕴与区位优势的历史街区，对富裕阶层也有着强大的吸引力。上海思南路一带的街区开发模式就是典型的高端传统住区产品开发型。思南路街区现存1930年建造的23幢法式别墅，并包括了多幢名人故居。开发前，建筑中拥挤着多家解放初期迁入的住户，最多的一个别墅中居住了17户人家。政府和开发商在合作协商的过程中，达成了将原建筑经过改造后，形成租赁和出售相结合的居住和度假建筑。原住民虽得到了部分差额的拆迁补偿，但是由于改造后地价的迅速上涨，原居民没有经济能力进行回迁，大多数搬离熟悉的生活邻里。

上海市城市规划管理技术规定最新版

上海市城市规划管理技术规定最新版第一章总则第一条为了加强本市城市建设规划管理，保证城市规划的实施，根据《中华人民共和国城市规划法》、《上海市城市建设规划管理条例》和上海市城市总体规划方案，制定本规定。第二条本规定适用于本市范围内各项建设工程。本市临时建设、农村个人建房和市区简棚屋地区私有房屋修建按有关规定执行。第三条编制详细规划(含控制性详细规划和实施性详细规划，下同)应符合本规定。各项建设工程的建设，应按经批准的详细规划执行;尚无经批准的详细规划的，按分区规划(或地区结构规划)和本规定执行。第二章建设用地的区划分类和适建范围第四条本市建设用地，按其主要用途和功能分区的基本原则，参照《城市用地分类与规划建设用地标准》(GBJ137一90)分类如下： (一)居住用地; (二)公共设施用地; (三)工业用地; (四)仓储用地; (五)市政公用设施用地; (六)绿地。第五条居住用地(R)，指居住小区、居住街坊、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星用地。居住用地包括住宅用地、居住小区及小区级以下的公共服务设施用地、道路用地和绿地。

(一)第一类居住用地(R)指以低层住宅为主、建筑密度较低、绿地率较高且环境良好的用地; (二)第二类居住用地(R)，指以多层住宅为主的用地; (三)第三类居住用地(R)，指以高层住宅为主的用地。第六条公共设施用地(C)，指居住区及居住区级以上的行政、经济、文化、教育、卫生、体育以及科研设计等机构与设施的用地，不包括居住用地中的公共服务设施用地。 (一)行政办公用地(C)，指行政机关、党派和社会团体等机构用地; (二)商业金融业用地(C)，指商业、金融业、保险业、服务业和旅馆业等用地; (三)文化娱乐用地(C)，指新闻出版、文化艺术、广播电影电视、图书展览和游乐等设施用地; (四)体育用地(C)，指体育场馆和体育训练基地等用地，不包括学校等单位内的体育用地; (五)医疗卫生用地(C)，指医疗、保健、卫生防疫、康复和急救等设施用地; (六)教育和科研设计用地(C)，指高等院校、中等专业学校、成人学校、业余学校、残疾人学校、工读学校、科学研究和勘测设计机构等用地，不包括中学、小学和幼托设施用地(纳入居住用地)。第七条工业用地(M)，指工矿企业的生产车间、库房及其附属设施用地。 (一)第一类工业用地(M)，指对居住和公共设施用地的环境基本无干扰和污染的工业用地; (二)第二类工业用地(M)，指对居住和公共设施用地的环境有一定干扰和污染的工业用地;

上海市城市规划管理技术规范(doc 42页)

第一章总则第一条为了加强本市城市建设规划管理，保证城市规划的实施，提高城市环境质量，根据《中华人民共和国城市规划法》、《上海市城市规划条例》和上海市城市总体规划，制定本规定。第二条本规定适用于本市范围内各项建设工程。本市旧住房综合改造、零星建设工程、临时建设、郊区村民建房等按有关规定执行。特定区域内的建设工程，适用本规定第八章的规定。第三条各项建设工程的建设，应当按照经批准的详细规划执行；尚无经批准的详细规划的，应按中心城分区规划、新城总体规划、中心镇总体规划和本规定执行。编制详细规划涉及建筑管理内容的，应当符合本规定的要求。第二章建设用地的区划分类和适建范围第四条本市建设用地，按其主要用途和功能分区的基本原则，参照《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137—90）分类如下：（一）居住用地；（二）公共设施用地；（三）工业用地；（四）仓储用地；（五）市政设施用地；

（六）绿地。第五条居住用地（R），指居住小区、居住街坊、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星用地。居住用地包括住宅用地、居住小区及小区级以下公共服务设施用地、道路用地和绿地。（一）第一类居住用地（R1），指以低层住宅为主、建筑密度较低、绿地率较高且环境良好的用地；（二）第二类居住用地（R2），指以多层住宅为主的用地；（三）第三类居住用地（R3），指以高层住宅为主的用地。第六条公共设施用地（C），指居住区及居住区级以上的行政、经济、文化、教育、卫生、体育以及科研设计等机构和设施的用地，不包括居住用地中的公共服务设施用地。（一）行政办公用地（C1），行政、党派和团体等机构用地；（二）商业金融业用地（C2），商业、金融业、服务业、旅游业和市场等用地；（三）文化娱乐用地（C3），新闻出版、文化艺术团体、广播电视、图书展览、游乐等设施用地；（四）体育用地（C4），体育场馆和体育训练基地等用地，不包括学校等单位内的体育用地；（五）医疗卫生用地（C5），医疗、保健、卫生、防疫、康复和急救设施等用地；（六）教育科研设计用地（C6），高等院校、中等专业学校、科学研究和勘测设计机构等用地。不包括中学、小学和幼托用地，该用地应归入居住用地（R）。第七条工业用地（M），工矿企业的生产车间、库房及其

上海市城市规划条例实施细则

上海市城市规划条例实施细则上海市城市规划条例实施细则第一章总则第一条(目的) 为实施《上海市城市更新实施办法》(以下简称《办法》“”)，规范本市城市更新活动，建立科学、有序的城市更新实施机制，制定本细则。第二条(工作原则) 城市更新应当坚持以下原则：规划引领，有序推进。落实区域评估、整体更新的要求，发挥规划的引领作用，依法推进试点，实现动态、可持续的有机更新。注重品质，公共优先。坚持以人为本，激发都市活力，提升城市品质和功能，优先保障公共要素，改善人居环境，增强城市魅力。多方参与，共建共享。搭建实施平台，创新规划土地政策，使多元主体、社会公众、多领域专业人士共同参与，实现多方共赢。第三条(城市更新工作领导小组) 城市更新工作领导小组由市政府及相关管理部门组成，负责领导全市城市更新工作，对全市城市更新工作涉及的重大事项进行决策。城市更新工作领导小组下设办公室，办公室设在市规划和国土资源主管部门，负责制定工作机制，统筹协调相关部门工作，完善配套政策。第四条(市规划和国土资源主管部门的职责) 市规划和国土资源主管部门应当根据《办法》及本细则的规定负责城市更新的日常管理工作，包括制定技术规范、管理规程，组织、

协调和监督全市的城市更新工作，指导城市更新的实施，开展城市更新政策的宣传工作。第五条(区县人民政府的职责) 区县人民政府应当根据《办法》及本细则的规定，负责本辖区内的城市更新工作，包括制定城市更新区域评估报告和实施计划;指定相应部门作为专门的组织实施机构，协调本辖区内的城市更新工作; 定期评估城市更新项目的实施情况，督促更新项目依法合规并按计划落实。第二章城市更新区域评估第六条(区域评估的工作要求) 区县规划和土地管理部门应会同区县相关部门、街道办事处或镇政府组织开展区域评估，确定地区更新需求，进行地区公共要素评估，划定城市更新单元(以下简称“更新单元”)，明确适用更新政策的范围和要求，形成区域评估报告报审稿。区域评估工作包括基础准备、编制区域评估报告、审批三个阶段。 (一)基础准备：区县规划和土地管理部门组织相关部门和规划编制单位，启动开展区域评估工作，依据上位规划，以控制性详细规划为基础，研究区域发展背景和趋势，确定评估范围、完成资料整理和汇总工作。 (二)编制区域评估报告：区县规划和土地管理部门组织意见征询，就评估区域的发展需求、公共要素建设需求等，征询各方意见，形成区域评估报告初稿。市更新工作领导小组办公室应当就区域评估报告初稿出具意见，编制单位据此完善区域评估报告，形成报审稿。 (三)审批：由区县规划和土地管理部门将区域评估报告报审稿报区县人民政府，经区县人民政府常务会议审议通过后，由区县人民政府批准并送城市更新工作领导小组办公室备案。第八条(区域评估的范围)