住宅精装修工程管理的几个重点(16.07)

住宅精装修工程质量管理的几个重点

（事业部工程管理部宋戈乐）

住宅精装修的“精”是相对应毛坯房的“粗”而言的，表明装修的规格和程度的提高度。参照建设部制定的《商品住宅装修一次到位实施导则》要求，住宅精装修要求在交钥匙前，所有功能空间的固定面须全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的设备全部安装到位，除床、家具、窗帘等软装饰外基本达到拎包入住的标准。

同样，在该“导则”中，提出：

“住宅开发单位应更新观念，建造全装修住宅，做到住宅部所有功能空间全部装修一次到位，。。。。。。”；

“加强住宅装修组织与管理。对设计、施工和监理单位进行资质审查，运用公开招标形式优选设计、施工和监理单位。贯彻执行国家有关规、规定和标准，坚持高起点、高标准、高效率和高科技含量，创出装修设计、施工和管理的新水平。”

那么，作为工作在开发企业的工程管理的第一线的工程管理人员，我们的质量工作重点在哪里？

我们在现场工程质量管理的几个重点：一、样板房；二、工作面交验；三、工作面精装修装饰放线；四、冬、雨季施工；五、质量检查及（隐蔽）验收；六、图纸会审；七、成品保护。

下面针对几个现场工程管理工作重点，进行一些深入分析：

一、对样板房的工程管理重点

“样板先行”制度的必要性及重要性在集团公司的“工程管理手册”中，已经强调的很清楚，这里不再重复。

1、对于住宅精装修而言，装修质量首先就表现在样板房上，样板房要真实地反映装修档次和装修施工质量。交付给购房者的装修质量，不应低于样板房的质量水平。

作为装修质量的衡量标准，样板房在购房者入住之前不宜拆除。

2、通过样板房的精装修施工，建立精装修工程管理管控体系，

如：工程材料封样管理、成品保护管理、工程资料管理、分户验收管理等等。检查体系运行情况，补充完善不足之处。

3、通过样板房的精装修施工，对精装修设计标准、施工工序标准、施工质量标准等进行确认，作为大批量施工的标准样板。

在大批量精装修施工前，先进行实体样板房的精装修施工，通过对装修效果和质量的验收，明确交房标准。

在大批量精装修施工前，对于业主重点关注的质量缺陷所涉及的工艺节点和施工工艺做法，我们必须要求先做施工样板，经检查验收合格批准后，以此作为指导同类工序大面积施工的质量控制标准，才能进行批量精装修施工。

需要做施工样板的分项工程主要有：

（1）室墙面木作及软装；

（2）室墙面砖、地面砖（石材）铺贴；

（3）室窗台石材及门槛石材安装；

（4）卧室地面找平、木地板铺装；

（5）室墙面及天花的腻子、涂料（墙纸）；

（6）入户门、户门安装；

（7）橱柜、浴室柜安装；

（8）马桶安装；

（9）淋浴隔断安装。

4、通过样板房的精装修施工，使精装修施工单位与分包等配合单位相互熟悉，尽早建立详尽的信息汇总。

需要说明的是：精装修施工单位进场后应实行代总包管理（暂代原土建总包单位管理，而不是取代），精装修施工区域工作全部服从精装修施工单位管理，明确赋予权力，管理责任到人。

5、通过实体样板房的精装修施工，解决原土建施工中留下的影响问题，如：空调机的插座、预留孔洞的位置、标高是否符合要求等。能够提前修改的提前改，不能够提前改的做好标示记录。为大批量施工打好提前量。

二、对工作面交验的工程管理重点

毛坯房移交过程较复杂，交接容多，对精装修施工的进度和质量影响极大，必须非常重视。

土建移交是精装修开始的第一步，也是和土建总包产生质量分歧最严重的地方，必须在土建、精装合同中有明确清晰的责任划分。

1、抓好实体样板房移交的工作面检查，对照土建施工图设计，进行实际工作面测量，对照精装修施工图设计，进行放线检查，及时发现问题，分析原因解决问题。

按户型、房型建立分户（房）检查统计表，针对墙、顶、地的空间尺寸、垂直度、表面平整度等；针对预留的开关（插座）盒位置、空调及换气扇洞口、水、暖、电、防水、门窗、设备预埋件等，做到认真仔细检查统计。需做试验的如水管打压和通球试验等，一定要认真按规要求做，要保证无渗漏、堵塞等情况发生。对墙地面暗敷管道必须做好明确及明显的标识。

要求各方在检查统计表上签字确认，避免以后互相推诿扯皮。并且要作为基础资料保存。

对其中影响精装修施工质量的，我们除要抓紧落实样板房的整改外，还要根据问题的责任，检查落实后续尚未移交房的问题整改。

通过实体样板房的工作面移交，明确移交检查容及标准，明确后续工作面移交的一户一验的检查工作容，建立精装修施工一户一验的基础资料。

2、由于土建施工与精装修施工之间存在标准差，并且土建结构很难将浇筑的混凝土精度控制在精装修规的允许偏差围，所以与精装修的交接矛盾不可避免，我们只能面对，只能解决，无法回避。

例如由于常用的木地板多为实木复合直铺式地板，要求基层平整度较高，但由于土建规要求低于木地板施工对于基层平整度的要求，土建提供的条件往往不能满足要求。因此我们可以安排将找平工作交由精装修施工单位完成。

这一点在集团公司的实测实量（装饰工程）的“地面平整度”中，

可以直观地反映出来。在该项目的“评判标准”中，毛坯是[0,4]mm,木地板是[0,2]mm。

3、在精装修工作面移交条件具备时，组织土建施工单位、安装单位、精装修施工单位等对土建、安装等各专业工程进行检查验收，合格后各方要签字确认，交由精装修施工单位进场施工。

三、对工作面精装修装饰放线的工程管理重点

住宅精装修施工同土建施工的“标准层”相似，是有一个“大批量”化的施工。

一定要要求精装修施工单位，按照精装修施工图的要求，进行装饰施工放线。

1、从基层做起，控制完成面净尺寸符合交房要求。

2、通过装饰施工放线，发现细节差异，研究解决问题，达到统一的“装修效果”的标准要求。

例如公共走廊的精装修施工，各层是一致的“大批量”化装饰施工。但是，仔细检查，一定会发现细节差异。

业主对房屋的检查，会达到一个“非常细致”的程度。有些业主，会针对“细节差异”，进行投诉，增加了我们繁琐的工作量。我们一定要慎重对待。

四、对冬、雨季精装修施工的工程管理重点

1、对住宅室精装修而言，冬季并不意味着可以高枕无忧的进行装饰施工，寒冷的冬季尤其是对温度的控制极为重要，如温、湿度控制不好，会使油漆面泛白蒙没有光泽，带来质量问题，也会较大的增加施工成本。

2、雨季潮湿可引发如墙体、天花腻子长期不干，导致日后裂缝、脱落，会增加后期业主投诉及我们的维修服务。雨淋可使石材大面积泛碱，影响装饰观感质量。

这些问题，会影响到我们的交房质量，引起业主投诉，进而影响企业的市场信誉。

3、要求精装修施工单位，根据项目实际情况，制定切实可行的

冬、雨季施工保障措施；要求监理单位，认真审核、落实该方案的可执行度及执行情况，是降低精装修受季节影响质量风险的有效手段。

五、对质量检查及（隐蔽）验收的工程管理重点

在谈这个之前，先谈谈住宅精装修的资料管理：

（一）、资料管理要点

完整性、真实性、及时性；

按户（层）建档；（当每层≤三户时，可按层建档，当每户的面积≤70M2时，可按户型分类建档。）

（二）、资料管理目录

1、技术资料；（一定要有每个房间的地面、顶面、墙面的面积及装饰材料量。）

2、施工自检记录资料；

3、关键工序验收资料；

4、材料验收资料；

5、部品交付资料；

（三）一户（层）一验，及时落实

1、建立每户装修档案制度；

2、责任划分明确，责任到人；

3、上下工序检验，交接清晰；

4、资料管理目录清晰；

5、一户一验工作量巨大，专人负责，避免资料遗失。

当资料管理体系建立之后，我们需要做的是：在日常检查中，对照资料检查施工，进行动态的跟踪管理，做到心中有数。

我们继续谈“对质量检查的”工程管理重点：

1、进场材料质量的检查验收

材料的样板间及封样验收在集团公司的“工程管理标准化手册”中，有明确要求。进场材料的检查及复试合格要求，可以要求监理单位按规定进行。这里不多说了。

乙供辅料同样应该关注，它直接关系到装修质量与空气质量。

需要强调的是，为保证精装修的品质，减少由于批号差异可能带来的色差等而影响到装饰效果，装饰材料的批量（号），在每户（层）中的存量，一定要满足该材料的施工用量。一定要注意对照按户（层）资料进行检查。在没有对比样板的情况下，不要同意混批号施工。

2、施工样板的施工与检查验收

施工工序要经过施工方案对比、监理检查、我们工程部精装修专业工程师及设计师等检查，工程部经理批准后才可以大批量施工。

3、（隐蔽）验收

必须进行检查验收的隐蔽工程包括给排水工程、强弱电线路工程、防水工程、吊顶工程、木作基层等。

如吊顶工程的隐蔽验收，我们要注意吊筋（件）的间距及是否牢固，避免引起吊顶变形、石膏板开裂等质量问题，尤其注意卫生间吊顶的防潮要求。

如木作基层的隐蔽验收我们要注意不得漏刷防火涂料避免安全

问题，防腐方面是否满足要求等。

工程管理部要制定严格的（隐蔽）验收流程，严格要求精装修施工单位（含各分包配合单位），监理单位执行。要求在验收时要进行100%的检查，不得遗漏。

对于验收，我们要依据的质量验收标准：精装修施工图设计。特别要注意前面提到过的：“通过施工样板确定的施工的质量控制标准”。质量规标准：《建筑装饰装修工程质量验收规》GB50210、《住宅装饰装修工程施工规》GB50327等。

在此基础上，我们重点要关注空间净尺寸，要满足设计要求。我们还要重点关注避免（减少）“细节差异”。

六、对图纸会审的工程管理重点

这里，我们需要分两步走：

第一步：解决样板房精装修施工问题

拿到精装修施工图设计图纸后，要将其立即发给精装修施工单位与分包等配合单位。对照已选定的施工样板房类型，仔细查找：

1、审查施工图纸有无前后不对应的情况

（1）、审查精装修图纸与土建图纸在结构方面有无冲突之处；

（2）、审查平面布置图、天花布置图同立面图及节点详图之间反映的容是否完全对应。（如果不吻合，却按照精装修施工详图进行施工，就可能给平面和天花效果造成破坏或无法施工。）（3）、审查装修图纸中的开关、插座、可视对讲、灯具、洁具、龙头等的布置与水电施工图纸是否相吻合。

2、审查精装修施工图纸同施工样板房现场之间的符合程度

（1）、现场已经施工完成的建筑结构是否满足精装修设计要求，特别是梁柱的位置及尺寸，主梁和次梁的位置及标高对天花平面设计的影响比较大，柱子的出墙位置及尺寸会影响到平面布置和立面造型的实现。

（2）、检查现有门窗位置、标高及洞口尺寸是否与精装修设计图纸相吻合，尤其是对外立面的不可变动的门窗。

（3）、检查给水管、排水管位置及尺寸能否满足吊顶造型及标高的要求。如卫生间及厨房的给排水管道位置及标高。

（4）、检查空调电源插座、预留套管的位置及标高是否满足精装修天花和立面造型的要求，是否满足空调冷凝水排水要求。

（5）、智能化的管线、设备安装的位置及标高是否满足精装修设计效果。

3、审查精装修施工图纸的深度能否满足施工的要求

4、审查精装修施工图纸反映的做法及用材是否合理

第二步：解决大批量精装修施工问题

1、根据施工样板房发现的精装修图纸设计问题及设计（施工）解决方案，分类进行汇总，提交给精装修设计单位进行设计修改。

2、根据修改的精装修施工图，参照第一步的样板房对精装修设计的审查方法，进行大批量精装修的施工图审查。这里，我们重点要关注的是修改后的容与施工现场的符合程度。

3、注意公共区域标高与各户型标高的关系，注意消防管道、消

防箱、喷淋及各种探测器的位置、标高能否满足天花设计效果。

七、对成品保护的工程管理重点

在“毛坯房”交付的工程管理中，我们也要做“成品保护”这项工作。

在这里强调“成品保护”的原因是：在精装修的施工过程中，“成品保护”对工程质量管理工作尤为重要。要竭力避免因成品保护工作不到位，给最终的装饰效果带来瑕疵，影响观感质量、影响装饰效果，最终影响业主对交付房的满意度。

因此，要督促精装修施工单位及分包配合单位，做好成品保护工作，要督促监理单位，加强对成品保护的检查及处罚力度。全力做好成品保护的质量管理工作。

成品保护的原则是：

1、谁施工谁保护的原则

2、保护好自己的成品，也不要破坏他人的劳动成果

3、成品保护涵盖精装修的所有面层；

4、明确具体的保护措施；

5、措施以外更重要的是保护意识的提高。

住宅精装修工程管理是系统的全过程管理，在坚持“设计把关、招投标控制、样板引路、技术交底保障措施、全过程跟踪管理”的实施的基础上，保证住宅精装修施工最终的质量及装饰效果，提高我们的工程管理水平，提高我们对住宅产品品质的系统化管理。

2016年7月26日