2013年三季度成都市房地产市场分析报告
四川彭州房地产市场调查报告
彭州房地产市场调研报告一：彭州概况描述：1：彭州概况：彭州位于四川省会成都西北25公里处，是古蜀国的发祥地，素有“天府金盆”、“蜀汉名区”的美誉，且有三千年的文明史，历史悠久，有众多的历史文化遗迹，如镇国寺、正觉寺、龙兴寺、云居院等千年古迹以及三昧水唐宋摩崖造像等。
彭州下辖28个镇，全市幅员面积1419.38平方公里，居成都市区、县、市第二位，北与茂县、汶川县接壤，东邻什邡、广汉市，南与郫县、新都相望，西连都江堰市，是蜀中“膏腴之地”、“英灵秀出之乡”。
彭州市地质、地貌构造较为复杂，主要为山地、丘陵、平原三种地貌，河流众多，气候温和，自然资源丰富，品种繁多，犹以旅游资源为多，从平原到山区，分布着众多的名山胜景，九锋山、丹景山、天台山、白鹿顶、葛仙山、白鹿公园、龙门山国家地质公园、白水河自然保护区等。
2、彭州经济发展现状及特点：〈1〉：彭州市全市总人口78万，占地面积1420平方公里，其中彭州市区面积9平方公里，人口12万人。
〈2〉经济运行中存在的问题：〈〈1〉〉：经济发展总体水平较低，经济运行质量不高，工业发展滞后，人均GDP、人均财力在成都市区（市）县中排名靠后。
〈〈2〉〉：企业改革资金缺乏，攻坚难度大。
〈〈3〉〉：城市就业和再就业压力增大，城市困难职工增多。
〈〈4〉〉：财政负担重、增收难，干部福利待遇兑现难。
〈〈5〉〉：市镇两级历史负债大、包袱重，镇级经济困难问题突出。
〈3〉经济特点：〈〈1〉〉：成都北郊资源宝库：彭州有丰富的矿藏、林业、药材、水利和旅游资源。
可以说，彭州是成都北郊的“聚宝盆”，也是“天府金盆”。
〈〈2〉〉、绿色工业扩散基地：在发展绿色环保工业方面，取得了可喜的成绩。
目前已有美国、日本、澳大利亚、国际金融投资公司（IFC）、新希望集团等国家和财团投资彭州的绿色工业企业。
〈〈3〉〉：“十五”规划中等城市：四川省、成都市“十五”规划已明确提出，在2010年将达到20万人，城区面积将达到20平方公里，2020年将达到32万人，城区面积将达到30平方公里〈〈4〉〉中国西部蔬菜之乡：〈〈5〉〉都市假日休闲港湾：彭州人正以“牡丹故乡、避暑胜地、宗教文化、地质奇观”为四大旅游特色，致力于把彭州建设成为成都、重庆等大都市的假日休闲港湾。
成都房地产指数统计分析
成都房地产指数统计分析LEKIBM standardization office【IBM5AB- LEKIBMK08- LEKIBM2C】2003年4月成都房地产指数统计分析2003-06-19成都房地产市场报告成都市房地产开发继续保持快速发展势头，1-4月累计完成开发投资亿元，其中住宅投资亿元，分别增长％、％。
成都市房地产开发投资较快增长的原因:一是受开发规模扩大影响前4个月商品房在建规模达万平米，增长％。
其中住宅、写字楼、商业营业用房在建规模分别为万平米、万平米、万平米，分别增长％、％、％。
新开工面积继续增加，在建规模中，当年新开工商品房面积万平米，增长％，其中住宅万平方米，增长％。
新开工面积过快增长的势头应适当加以控制。
别墅和高档公寓开发规模有所扩大，总量达万平米，占住宅开发量的14％。
二是受土地购置费大幅增加的影响1-4月开发商购置土地万平米，虽比去年同期有所下降，但支付土地购置费因受供地方式改变的影响却大幅增长％，总额达亿元，占房地产开发投资的％。
三是开发资金充足前4个月房地产开发资金来源合计亿元，增长％，到位资金为实际完成投资的倍，反映出房地产开发有充足的资金作保证。
其中银行贷款亿元，企业自筹划亿元，购房户定金及预付款亿元，分别增长％、％、％。
购房户定金及预付款占资金来源总计的％，从侧面反映出目前商品房销售市场仍趋旺盛。
商品房销售势头良好1-4月累计销售商品房万平米，实现商品房销售额亿元，分别增长％、％。
其中住宅销售万平方米，增长％，商业用房销售万平米，增长％。
住宅销售占据市场份额的％，反映出成都市以住宅为主体的房地产市场格局。
个人购住房的比例达到％，成为市场消费的主体。
在建楼盘预售情况良好，1-4月商品房预售万平米，其中住宅预售177万平米。
商品房价格走势平稳，房价稳中有升，全市商品房均价2100元，其中住宅1921元。
不同区域房价差距较大，城区和郊区(市)县住宅均价分别为2530元、1518元。
2017年四川成都市房地产市场分析报告总结,市场分析,营销策略16页,
挂牌止时间
2012.2.24
成国土挂告 SL03(211/252 双流县东升街道2 ﹝2012﹞3号 ):2012-21 成国土挂告 SL04(211):20 ﹝2012﹞3号 12-22 成国土挂告 GX01(211/25 ﹝2012﹞4号 2):2012-23
2012.1.18
双流县东升街道3
250.0012
4.0
商业
170
2012.2.10
2012.2.24
2012.1.19
高新区石墙片区2
78.747
12.0
商住
321.9998773
2012.2.16
2012.2.29
2012.1.19
成国土挂告 GX02(211/25 高新区中和组团新华 ﹝2012﹞4号 2):2012-24 社区
土地面
市场面
媒体
新开盘
成交时间
2012.1.17
2012.1.18
公告号
宗地编号
宗地位置
净用地面 土地使用 起叫价格 成交价格 楼面地价 积 容积率 （万元/亩） （元/㎡） 性质 （万元/亩） （亩）
28.0002
12.1954
竞得单位
四川日机密封件股 份有限公司
四川嘉图房地产开 发有限公司 伊厦成都国际商贸 城股份有限公司 四川美行投资有限 责任公司
38.8429
4.0
商住
900.000811
2012.2.16
2012.2.29
2012.2.1
106.2435
4.9
商住
1638.24281
2012.2.22
成都市高新西区---郫县住宅市场调查报告
4月 20 08 年 11 月 20 09 年 8月 20 10 年 10 月 20 10 年 12 月 20 11 年 5月 20 11 年 5月
20 07 年
20 07 年
20 07 年
20 07 年
50 0
6月
7月
6月
0%
2007年6月
2009年8月
2011年2月
2011年2月
2010年度郫县区域成 交的土地宗数位列五 大郊县第二；
楼面地 价 2370.0 2548.0 2543.0 1775.0 584.00 460.00 785.00 930.00 960.00 2005.2 2111.8 1680.0 3889.0 3584.0 830 390 3674 2000
当前 均价 6200
竞得人
开发项目
2007-7-3 2007-6-29 2007-6-29
央行三次提高存款 准备金率。受此影 响， 5年期以上的 基准利率达到 7.05%。房贷利率 已升至最近10年来 的最高水平。同时 市场预计今年3季 度会再有一次加息
成都市房管局 发 改委联合颁布《关 于进一步加强商品 住房价格监管的通 知》，进一步强化 对商品房备案、销 售价格的监督机制。
成都主城区市场表现 在国家加强对房地产市场的调控力度的情况下，地方政府、金融机构相关政策的出台对于稳 1.2011年主城区房市全面回冷，从春节开始，整体市场成交量出现显著下滑。 定当前房地产销售价格，抑制房地产投资增长过快 、扩大保障房建设等方面起到了一定的积 2.开发商对拟新投放市场房源进行控制，开始调整其经营目标从规模扩张向消化存量转变； 极作用。特别是对主城区住宅市场的影响较大，在一定程度上推动了二三线城市、城市郊区 3.土地出让市场疲软，开发商在土地获取上更加慎重，土地获得的溢价率出现下滑； 的房地产市场发展，抑制了部分消费者的改善型需求。 4.城市规模的不断扩大和与郊区地域交通的便利，有利于成都郊区的市场稳定和活跃度。
成都市城乡房产管理局关于2013年第二次公布成都市中心城区享受优惠政策普通住房平均交易价格的通知
成都市城乡房产管理局关于2013年第二次公布成都市中心城区享受优惠政策普通住房平均交易价格的通知
文章属性
•【制定机关】成都市城乡房产管理局
•【公布日期】2013.10.11
•【字号】成房发[2013]208号
•【施行日期】2013.10.20
•【效力等级】地方规范性文件
•【时效性】现行有效
•【主题分类】房地产市场监管
正文
成都市城乡房产管理局关于2013年第二次公布成都市中心城区享受优惠政策普通住房平均交易价格的通知
（成房发〔2013〕208号）
登记中心，信息中心，各有关单位：
为贯彻落实《国务院办公厅关于转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）及《国家税务局、财政局、建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕89号）精神，根据住房市场价格变化情况，并报经市政府同意，现将调整后我市中心城区（五城区，含高新区，下同）享受优惠政策普通住房平均交易价格公布如下：
一、成都市中心城区不同环域范围土地上按建筑面积计算的住房平均交易价格经测算后确定为：
二环以内：10800元/平方米
二环至三环之间：8500元/平方米
三环以外：8200元/平方米
二、享受优惠政策普通住房按规定应同时满足以下条件：
（一）住宅小区建筑容积率在1.0以上（含1.0）；
（二）单套建筑面积在144平方米以下（含144）；
（三）实际成交价格低于公布的同一范围土地上住房平均交易价格1.4倍以下。
三、此标准有效期限为2013年10月20日起至下次标准调整为止。
特此通知。
成都市城乡房产管理局
2013年10月11日。
成都精至诚房地产评价有限责任公司
成都精至诚房地产评估有限责任公司CHENGDU JINGZHICHENG REAL ESTATE APPRAISAL CO., LTD房地产估价报告估价报告编号：成精房评[2018]报字第01-0005号估价项目名称：成都市高新区金桂路238号4栋3单元3层302号住宅用途房地产市场转让价格的评估估价委托人：成都市中级人民法院估价机构：成都精至诚房地产评估有限责任公司注册房地产估价师：李扬注册号：5120040148万星富注册号：5120070009估价报告出具日期：二〇一八年一月十日致估价委托人函成都市中级人民法院：承蒙委托，我公司依据我国现行有关法律、法规政策的规定，利用贵方提供的资料以及注册房地产估价师实地查勘和市场调查取得的资料，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选取适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对估价对象于价值时点的市场转让价格进行分析、估算和判定，完成了估价工作。
一、估价对象：刘芳、庄战成共同共有的位于成都市高新区金桂路238号4栋3单元3层302号的住宅用途房地产【包括房屋建筑物及其附属设施设备(水、电、气、视、讯、电梯等)以及室内二次装饰装修价值和分摊的出让住宅用地土地使用权的价格，其中房屋建筑面积为135.71㎡，不包括动产、债权债务和其他法定优先权利】。
二、估价目的：了解估价对象市场转让价格，为委托方司法执行提供价值参考依据。
三、价值时点：二〇一七年十二月二十一日四、价值类型：公开市场价值。
五、估价方法：比较法六、估价结果：估价对象在价值时点并满足本报告所述价值定义及“估价假设和限制条件”的房地产市场转让价格为：评估总价：人民币（小写）242.4万元（仟元以下四舍五入）人民币（大写）贰佰肆拾贰万肆仟元整估价对象估价结果一览表币种：人民币估价对象项目及结果估价对象估价对象房屋信息业务件号权1791087监证号监证2678622、2678623房屋坐落高新区金桂路238号4栋3单元3层302号规划用途住宅建筑面积(㎡) 135.71估价对象总价（万元）242.4评估价值仟元以下四舍五入大写：贰佰肆拾贰万肆仟元整单价（元/㎡）17,863七、特别事项提醒：（一）、本报告仅供估价委托方司法执行需要使用。
2012年成都房地产市场年报
索引
宏观经济
本地政策
土地市场
方案评估
住宅市场
定义问题 道德分析 确定方案
国家宏观政策
宏观政策
2012年1月31日 国务院第六次全 体会议 温家宝： 巩固房地产市场 调控成果 自09年本轮调控 以来第5次提及 促进房价合理回 归 2012年2月21日 国土部 坚决贯彻落实中 央政策不动摇， 一再重申必须坚 持房地产调控政 策不动摇 2012年4月15日 国务院常务会议 坚持房地产调控 政策，决不让调 控出现反复 2012年12月4日
成都土地市场成交情况
2012年各区域土地供应与成交情况
4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0
上市宗地面积 成交宗地面积
成都土地市场成交情况
2012年各区域土地成交率与溢价率
120.00%
100.00%
80.00%
60.00% 土地成交率 土地溢价数量比例 40.00%
竞得人
台湾远雄房地产开发集团（中国）有限 公司 成都通用时代置业有限公司 成都市世纪华荣房地产开发有限公司 中国建筑西南设计研究院有限公司 成都瑞银能源开发有限公司 成都佳能 成都远雄新区置业有限公司
溢价率 成交时间
68.57% 27.69% 136.47% 55.75% 136.67% 58.44% 133.87% 2012-4-10 2012-7-25 2012-8-23 2012-8-23 2012-9-29 2012-10-11 2012-11-1
6
5 4 4 3 2 2 2 2
绿地
花样年 中海 龙湖 九龙仓 华润 合力达 俊发 金科
447.69
成都市房地产市场2012年年报1230253040概要
❖从2012年每月的土地供应量来看，9月、11月、12月三个月的土地供应量较高 ❖从每月的土地成交情况来看9月、11月、12月的成交面积量也相应较高 ❖从每月土地成交率来看，5月、10月、11月的土地成交率达到100%
7400元/㎡ 7250元/㎡ 8500元/㎡ 6500元/㎡ 7750元/㎡
长旺国际发展有限公司 成都旭和房地产开发有限公司
大港国际 万科 中大
138.71% 2012-11-1 141.67% 2012-11-1
150% 2012-11-30 44.44% 2012-12-19 84.52% 2012-12-26
成都房地产市场2012年报
Байду номын сангаас
索引
宏观经济
本地政策
方案评估 定义问题 道德分析 确定方案
土地市场 住宅市场
宏观政策
国家宏观政策
2012年1月31日
国务院第六次全 体会议
温家宝： 巩固房地产市场 调控成果 自09年本轮调控 以来第5次提及 促进房价合理回 归
2012年2月21日
国土部
坚决贯彻落实中 央政策不动摇， 一再重申必须坚 持房地产调控政 策不动摇
12
1787.43
27
2519.23
35
671.05
18
4546.77
55
1772.72
29
3480
39
4178.19
64
成交宗地面积 （亩）
2244.01 1897.72 917.72 1434.07 615.36 1714.18 2387.88
成都房地产市场概况
（四）城北
城北的住宅开发非常稀少，最多的是专业市场。但 当成都的房地产开发延伸至二、三环及三环外区域时， 城北无形中就形成了眼下成都房产界的一个机会点。 目前万科在城北开发金色家园项目以及在新都圈地都 说明了这个趋势，并且城北的大规模拆迁将形成大量 的开发用地，在如今土地市场趋紧的情况下显然是一 块开发“处女地”。但其市场心理地位、环境及配套 完善将成为制约其发展的主要因素。 由于城北现阶段 脏乱差的环境和人们传统的置业观念所致，城北住宅 价格难以向上攀升，另外三环及二环边快速增长的供 应量也使价格有上涨的压力。
成龙路片区： 八里片区： 东湖片区：华润翡翠城、 万年场片区：花样年花郡、千居朝阳 东三环片区：卓锦城、万科魅力之城、蓝谷地、大观城市花园
2、城东重点楼盘
3、价格分布：
一二环超4000，二三环超3500，高档楼盘已接近4500关口
4、2005年城东楼盘营销特征 、 年城东楼盘营销特征 房价平稳、 房价平稳、供需平衡 销售周期理想 5、2006年城东热点区域 、 年城东热点区域
三、重点开发公司、代理公司介绍
外地企业在近两年的土地拍卖和大盘开发中占领半壁江山， 据统计资料表明，就外来房地产企业在蓉投资规模来看，仅上 海绿地、和记黄埔、万科、融创、中海等房地产开发企业在成 都拿地共计3733.1789亩，占到了全部拍卖土地的73.04％； 成交金额达到407844.7893万元，占59.56％。 关键词：地产保卫战随着外来巨鳄纷纷来到成都，短短几 年时间，成都的“地盘”已被外来军团占领半壁江山，而且其 扩张势头还非常强劲。他们将凭借着强大的资金、人才及技术 实力，大大地改变成都现有的房产开发格局和模式，也将改变 老成都人旧有的居家观念。 1、本土开发商：置信、蓝光、宏信、锦宏、建川、博瑞、开元、 心怡、森宇 2、外地开发商：万科、中海、华润置地、吉宝、远大、大连亿 达、绿地、上房、上海华敏、华新国际、深长城、融创、钱江 银通、银城房产。 3、代理商的格局：嘉联地产顾问、世家、中成、中原、凯斯特、 全心
成都碧桂园可行性研究报告
成都碧桂园可行性研究报告一、项目背景成都作为西部地区的重要城市，经济发展迅速，城市化进程加快。
人口不断增长，城市住房需求持续增加。
碧桂园集团作为国内知名房地产开发企业，秉承“让生活更美好”的理念，致力于打造高品质的居住环境。
在这样的背景下，成都碧桂园项目应运而生。
二、项目概述成都碧桂园项目位于成都市郫都区，总占地面积达到1000亩，规划总建筑面积为200万平方米。
项目包含住宅、商业、配套设施等多种功能，是一个涵盖多元化需求的大型综合房地产项目。
三、市场分析1. 成都房地产市场整体情况：成都房地产市场一直是西部地区最具活力的市场之一，楼市热度持续高涨。
随着城市人口增长和经济持续发展，对住房需求的拉动也在逐步增强。
2. 竞争分析：成都碧桂园项目周边存在多个房地产项目，竞争激烈。
但是碧桂园集团以其品牌优势和高品质的产品在市场上占有一席之地。
3. 目标客群：成都碧桂园项目主要面向中高端消费群体，他们对产品品质、生活品味有较高的追求。
四、经济分析1. 投资估算：成都碧桂园项目总投资估算为20亿元，包括土地置换费、开发建设费、营销推广费等各项费用。
2. 收益预测：项目预计销售周期为5年，整体盈利率为20%。
3. 资金筹集：碧桂园集团将主要通过自有资金、银行贷款和股权融资等多种途径筹集资金。
五、风险分析1. 宏观经济风险：受国家宏观政策影响，楼市政策调整可能导致市场风险加大。
2. 地方政策风险：成都市房地产政策可能对项目开发和销售带来风险。
3. 市场需求风险：由于市场竞争激烈，项目销售风险较高。
六、可行性分析1. 地理位置优势：成都碧桂园项目位于成都郫都区，交通便利，区位优势明显。
2. 品牌优势：碧桂园集团在房地产行业有较高知名度和美誉度，拥有强大的品牌影响力。
3. 产品优势：成都碧桂园项目产品品质高、配套设施完善，满足客户对高品质居住环境的需求。
综上所述，成都碧桂园项目具有明显的可行性。
在项目开发过程中，需要充分考虑市场需求、风险防范以及资金保障等因素，确保项目顺利实施，取得良好的经济效益和社会效益。
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2013年三季度成都市房地产市场分析报告 一、 房地产市场背景分析 1. 房地产开发投资增长率保持平稳 2013年1-8月，全国固定资产投资（不含农户）262578亿元，比上年名义增长20.3%，增速比1-7月份增长0.2个百分点，与去年同期基本持平。房地产开发投资52120亿元，同比名义增长19.3%，增速比1-7月份回落1.2个百分点。其中，住宅投资35738亿元，增长19.2%，增速回落1个百分点，占房地产开发投资的比重为68.6%。从2011年以来，全国房地产开发投资、住宅投资增速持续下降，至2012年年末止住下滑趋势，至今年年初上涨后保持相对平稳，可以看出房地产市场有一定回暖趋势；住宅投资占房地产开发投资的比重持续稳定在7成左右，说明住宅开发的资金投入并未因为年初的新调控政策减少。详见图1-1-1。 图1-1-1： 2012-2013年8月全国房地产开发投资比较图 2. 自筹资金、定金及预付款为开发企业主要资金来源
2013年1-8月，房地产开发企业到位资金76960亿元，增速从去年4月开始持续上升后，于7月、8月有所下降，但今年同比增幅明显高于2011年以来平均水平，8月同比增幅为28.90%。从资金来源的分布结构看，自筹资金和定金及预付款占资金来源比例超过6成，为63.0%，为开发企业主要资金来源渠道。详见图1-1-2。
图1-1-2： 2013年1-8月全国房地产开发企业资金来源结构分布图 从资金来源的增长率来看，国内贷款增长率从2011年开始一直处于低位，平均同比增长率为8.07%；但今年同比增长率一直处于上涨阶段，7月和8月同比增长率分别达到30.40%和31.10%，均为两年来新高。总体来看，2013年第三季度国内贷款增长率持续上涨，且明显高于过去两年平均增速，说明自去年货币政策预调微调以来，贷款余额增量继续有较大增长，房地产开发贷款难度持续降低。
2012年1月，定金及预收款同比增长率达到历史低点，在经历今年年中的大幅上涨阶段后，涨幅有所回落，但仍然处于稳步回升阶段。2013年1-8月，其平均同比增长率为38.1%，表明房地产开发企业销售在触底后开始持续上升，销售僵局持续好转，房地产市场回暖趋势明显。详见图1-1-3。（国家统计局未公布2013年1-3月定金及预付款数据，1-3月数据按今年平均涨幅62.10%处理）
图1-1-3： 2012-2013年8月全国房地产开发企业资金增长率比较图 3. 国房景气指数保持相对平稳 2013年8月，全国房地产开发景气指数为97.29，环比下降0.1个百分点，但同比上涨2.65个百分点，今年持续同比回升。从2010年3月开始，国房景气指数振荡下滑，至2011年10月下滑至景气线附近，随后一直位于景气线之下，2012年10月至今年3月开始震荡回升，3月以来保持相对平稳。虽然国房景气指数仍位于综合景气线以下，但全国房地产市场回暖趋势比较明显，预计房地产市场不景气的情况将逐步改善。详见图1-1-4。
图1-1-4： 2011年-2013年8月全国房地产开发业综合景气指数对比图 综上所述，2013年第三季度房地产开发投资增长率继续保持平稳，经济增长速度预计也保持平稳，国家把“稳增长”摆在2013年经济工作的首要位置，所以房地产业作为国民经济的支柱产业，未来不会出现大幅下滑；尽管年初出台了更加严厉的调控措施，但相较于以往，中央强调房地产调控政策的频率明显降低，而且大多数城市公布的2013年调控目标均为“年度新建商品住房价格增幅不高于本市城镇居民人均可支配收入的实际增幅”，不少城市“量价齐涨”，未来房价继续回升的动力仍然存在。因此，随着市场对调控政策的适应，预计2013年第四季度全国房地产市场或将继续回暖，而且由于去年房价处于相对低位，不排除个别城市出现同比上涨较大的情况。
二、 成都房产市场运行状况 2013年第三季度，主城区新建商品住宅供应量环比上涨，成交量小幅下跌，商品住宅成交价格连续6个季度回升，二手房成交量受政策发布影响，集中爆发后保持相对平稳。
1. 新建商品住宅季度供应量环比上涨 2013年第三季度，成都市新建商品住宅总供应量为490.66万平方米，同比去年上涨2.71%，环比上涨10.70%。月度来看，第三季度月度间供应量持续上涨，9月环比、同比上涨均超过40%。可以看出，楼市传统销售旺季“金九银十”到来前，开发商推盘速度明显加快。见图3-1-1。 图3-1-1：2013年4月-2013年9月主城区新建商品住宅供应量比较图 从供应商品房的用途来看，2013年第三季度主城区新建商品房总供应面积为490.66万平方米，除去商业办公用房，新建商品住宅（含配套车位，下同）供应面积为423.35平方米，占总供应面积的86.28%。见图3-1-2。 图3-1-2：2013年第三季度主城区新建商品房用途供应量图 2. 新建商品住宅季度成交量小幅下跌
2013年第三季度，新建商品住宅季度成交量小幅下跌，季度成交248.50万平方米，环比下跌15.18%，同比下跌6.75%。究其原因，年初新调控政策发布，主城区新建商品住宅成交量在3月、4月集中反弹，使半年成交量达到553.24万平方米，同比去年上涨48.96%，短时间内需求集中爆发；第三季度仍受此影响，造成成交量小幅下跌。月度来看，成交量呈现逐月下跌趋势，7月-8月月度同比分别上涨8.42%、-18.40%和-8.58%。见图3-1-3。 图3-1-3：2013年4月-9月主城区新建商品住宅成交量图 3. 二手房成交量保持相对平稳
2013年第三季度，成都市二手房成交量为100.62万平方米，同比去年同期下跌45.33%，环比上季度下跌15.29%，尽管环比、同比均下跌，但成都二手房市场已走出低位。月度来看，2013年7月-9月，二手房成交量均在33万平方米左右，月度变化很小。自2012年2月主城区二手房成交量止住下滑趋势以来，成交量在震荡中逐步上涨，3月成交量达到121.83万平方米，同比去年上涨329.39%，这是成都房地产市场历史上首次二手房月度成交量突破100万平方米，也是首次二手房月度成交量高于新建商品住宅。3月初“国五条”发布，针对二手房市场的调控力度加大，众多购房者欲赶在政策发布前购房，规避可能增加的购房成本，故造成二手房成交量短时间激增；二手房成交量在3月集中、过量释放，其后成交量短时内快速回落，5月至今二手房成交量保持相对平稳也是这个原因，预计至今年年底，成都二手房市场仍将持续受此影响。见图3-1-4。
图3-1-4：2013年4月-9月主城区二手房成交量比较图 4. 商品住宅成交均价继续回升
2013年第三季度，根据我公司在中心城区均匀布设的176个商品住宅交易样本点数据，中心城区商品住宅成交均价持续上涨，截止2013年9月成交均价为8022元/平方米，同比去年同期上涨6.62%。自2011年3季度，中心城区商品住宅成交均价持续下滑，2012年2季度止住下滑趋势后持续小幅回升，本周延续回升态势，涨幅相对于上季度有所收窄。原因一方面是去年5月以来，不少城市新建商品房成交量上涨，随着成交量的逐渐上涨，部分楼盘降低、取消优惠甚至调高售价，使成交均价有所上涨，继而推动房地产市场回暖；另一方面是尽管3月初“国五条”发布，但其主要针对二手房市场，加上成都的地方实施细则实质内容较少，短时间内反而对成交量有一定推动，同时市场已适应目前的调控政策，刚需持续释放，继而带动成交均价上涨。本公司统计的中心城区商品住宅成交均价止滑上涨的趋势与国家统计局公布的“七十个大中城市住宅销售价格指数”成都指数一致。见图3-1-5、图3-1-6。
图3-1-5：2011年-2013年3季度主城区商品住宅成交均价比较图 图3-1-6：2011年-2013年8月成都住宅分类价格指数比较图 5. 主城区房产市场分析
新建商品住宅成交量方面，2012年二季度，“三限”政策从严从紧实施，房屋售价同比去年确实有所下降；2013年以来，部分刚性需求购房者不再观望，成交量稳步增长也使房价有所上涨，上季度成都市中心城区商品住宅成交均价已基本恢复到本轮调控前水平，本季度均价已超过本轮调控前水平。目前，一方面既有调控政策持续实施，且年初出台的“国五条”表明调控有继续加码的趋势；另一方面市场已延续较长时间的上涨趋势，目前已走出低位。按照行政区域划分，2013年第三季度，高新区和成华区新建商品住宅成交量最高，两区域成交量超过全市成交量一半，说明城南和城东是商品住宅交易的热点区域，尤其是高新区成交量近几年一直排名全市第一，这符合成都城市规划和轨道交通发展的特点。见表3-1-1、图3-1-7。
表3-1-1：2012年9月-2013年9月中心城区新建商品住宅成交明细表 单位：平方米 锦江 金牛 成华 高新 武侯 青羊 其他 2012年9月 51031.15 104453.40 105669.05 259386.72 108408.85 175903.78 762.11 10月 38845.79 61524.60 78518.57 165049.42 68047.01 75925.52 2308.52 11月 109794.62 121329.65 193658.05 337032.31 109187.36 233863.80 672.22 12月 82346.45 87682.73 141592.17 292505.01 95728.73 134611.59 581.18 2013年1月 91502.76 93797.42 163133.85 309338.61 122289.16 166549.41 85.21 2月 50626.08 44336.58 122412.79 170544.47 72638.70 70673.78 262.68 3月 102233.38 114466.85 228301.30 364229.60 118216.47 186332.59 10515.29 4月 143698.92 98099.27 363937.23 409970.71 171855.84 196181.95 12333.26 5月 76468.73 79182.95 177328.68 216278.39 143054.40 118546.72 1929.17 6月 95841.60 63558.33 165915.34 219101.53 65406.74 110417.25 837.41 7月 138204.43 71873.85 204080.55 319484.26 85715.72 118466.15 304.16 8月 142056.09 58561.34 162702.96 256399.28 63708.41 133216.50 1023.67 9月 133429.66 50356.26 155138.18 223265.94 62146.60 103821.29 1082.13 第三季度合计 413690.18 180791.45 521921.69 799149.48 211570.73 355503.94 2409.96