共同共有人优先购买权
按份共有与共同共有的主要区别
按份共有与共同共有的区别
按份共有，顾名思义，是指共有人按照协议所签订的份额，对自己的那部分份额拥有产权，并按照份额承担义务;而共同共有，则是指所有共有人对产权都拥有产权，共有人不能私自处置共有物，必须得到其他所有共有人同意。
典型的共同共有：夫妻财产共同共有、家庭财产共同共有、遗产(分割前)的共同共有、合伙财产共同共有等。
值得注意的是，按份共有和共同共有的划分并不是绝对的，在一定的条件下两者是可以相互转化的。
将“共有”划分成“按份共有”和“共同共有”的意义是什么，两者究竟有何区别?
区别：
第一，在共同共有中，只有当共同共有关系终止时，才能对共有财产进行分割并确定各共有人的份额。
比如夫妻共有财产就是共同共有财产，只有当夫妻离婚以后，才能对夫妻共有财产分割;而在按份
共有中，按份共有财产的每个共有人都有权利要求将自己的份额分出或者转让，但是在出售时其他共有人在同等条件下有优先购买的权利。
第二，共同共有是不确定份额的共有，各个共有人对共同财产是享有同等权利的，承担同等的义务;而按份共有中的共有人按照各自
的财产份额，对共有财产享有权利以及承担义务。
比方说按份共有人可以以自己的份额进行抵押，而共同共有人如果进行抵押的话就必须经过全体共有人的同意。
第三，在对外的关系中，如果按份共有入侵犯了他人的权利，如果义务是可分的，则共有人只按照自己的应有部分对第三人承担义务，承担按份责任。
例如，可分割的共有物的交付义务，共有人只能就自
己的应有部分的比例对第三人负责。
而如果义务是不可分的，则共有人应当对第三人承担连带责任，例如，共有物所产生的共同侵权赔偿义务等。
而如果是共同共有人，则不存在按份负责之说，应当一律承担连带责任。
民法最经典最好记忆口诀
民法（一）一、一个自物权:所有权。
二、两个他物权:担保物权、用益物权。
三、三个财产权:物权、准物权、债权。
四、四个法定之债请求权:不当得利之债请求权、无因管理之债请求权、侵权之债请求权、缔约责任之债赔偿请求权。
五、五个共同共有:夫妻财产（包括无效婚姻和被撤销的婚姻）、合伙财产、继承开始但尚未分割的财产、合作开发、共用物。
六、六个占有:直接占有、间接占有、无权占有、善意占有、恶意占有、本权（占有）。
七、七个优先购买权:共有人、典权人、房屋承租人、股东、职务技术成果完成人、委托开发的委托人、合作开发的合作人(注意前三者的顺序关系）。
八、八个形成权:解除权、变更权、追认权、撤销权（保全撤销权、合同撤销权、要约撤销权）、赠与（任意撤销、法定撤销）撤销权、选择权、抵销权。
九、九个取得所有权的方法:买卖取得、赠与取得,善意取得、贷款取得、先占、添附(附合、混合、加工) 、生产、继承、依照(准）共有身份取得。
十、十个连带责任：1．合伙,２.恶意串通,３.共同侵权(共同加害行为，共同危险行为,教唆），４.出资不足、抽逃资金，5．并存的债务承担，６．连带保证，７．当事人分立,８.分包,9．共同“承揽”行为（共同承揽、单式联运） ,1０?代理（共同代理、授权不明、第三人明知无代理权、违法代理、串通、转托代理人的过错) 。
〖BT6〗民法(二)一、一个最典型的有偿合同——买卖合同;一个最典型的无偿合同——赠与合同。
二、欺诈、胁迫的二个典型效力:二个可撤销，二个无效。
欺诈、胁迫成立的债权合同为可撤销、胁迫成立的婚姻为可撤销。
欺诈、胁迫成立的遗嘱和其他单方行为为无效;胁迫成立的仲裁协议为无效。
三、三个典型的有限责任:股东以出资额为限承担责任，继承人以继承的财产为限承担责任，物上保证人,以担保物的变价款承担有限责任以及诉讼时效经过以后，物上保证人以担保物的价值为限承担有限责任。
四、四个典型实践合同:两个自然人之间的借款合同;定金合同；质押合同；保管合同。
中国人民解放军文职考试-民法复习试题
民法一、单选题1.李某15周岁，为北京某名牌大学的学生，从小天赋异禀，智力超常，多次获学校的各类奖学金，生活自理能力很强，根据《民法总则》规定，李某是（）。
A.完全民事行为能力人B.限制民事行为能力人C.无民事行为能力人D.可视为完全民事行为能力人【解析】1.考查自然人行为能力的划分。
分为三类：无人、限人、完人，不满8周岁为无人，8-18周岁为限人，18周岁以上为完人，16-18周岁自己挣钱自己花的视为完人。
B项正确：李某15周岁，属于限人。
【选B】【注意】区分刑法和民法的年龄节点。
2.甲已年满17周岁，因家中贫困，高中尚未毕业就前往广东打工，每月能获得2000元的收入。
根据我国民法的相关规定，甲应认定为何种民事行为能力人？（）A.完全民事行为能力人B.限制民事行为能力人C.无民事行为能力人D.既可认定为完全民事行为能力人又可认定为限制民事行为能力人【解析】2.A项正确：16-18周岁，自己挣钱自己花的视为完人。
【选A】3.动产物权的权利变动，通常以（）为公示方法。
A.占有B.合意C.登记D.交付【解析】3.物权变动有两种方式：（1）动产变动要交付，交付指转移占有，从我手里转移占有到你手里，交付一旦完成，所有权发生变动。
（2）不动产物权变动要登记，不登记不发生法律效力。
汽车是动产，但是二手车也需要办理车辆过户登记，车辆登记是登记对抗主义，不办理过户登记不得对抗善意第三人，不是生效要件。
在不动产中，登记是生效要件，不登记不发生法律效力。
如甲要把车卖给乙，约定7日后把车交给乙，甲在7日内找到丙，把车卖给了丙，并且完成了交付，办理了机动车登记，若是丙主观是善意的，并以合理价格取得车，丙是善意第三人，车归丙所有。
即使甲和乙的约定在前，但是没有办理机动车过户登记，乙的权利不得对抗善意第三人丙的权利，乙可以找甲承担违约责任。
D项正确：动产物权的权利变动，以交付为公示方法。
【选D】4.下列可以作为抵押财产的是（）。
四川省城镇房屋产权问题的有关政策规定
四川省城镇房屋产权问题的有关政策规定文章属性•【制定机关】•【公布日期】•【字号】川城房查[1987]第5号•【施行日期】•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】房地产市场监管正文四川省城镇房屋产权问题的有关政策规定（四川省建设委员会、四川省城镇房屋普查换证工作联合办公室川城房查[1987]第5号）各市、地、州、县建委（建设局），各省辖市房管局（处）：为妥善处理好房屋产权归属等遗留问题，推动城镇房屋所有权登记发证工作的顺利进行，我们汇集、草拟了《城镇房屋产权问题的有关政策规定》，其中一些具体规定是经过十多个市、地、县房管部门同志的认真讨论，多次修改的，现印发给你们，请结合本地区实际情况，研究试行。
在试行中有何问题和意见，望及时告诉我们。
附：《城镇房屋产权问题的有关政策规定》城镇房屋产权问题的有关政策规定为妥善解决我省城镇房屋产权归属等遗留问题，减少房产纠纷，保障房产所有人的合法权益，以利于社会的安定团结和房屋所有权登记发证工作的顺利进行，特将国家和我省有关政策、法令、法规汇集起来，有些问题结合我省实际情况，作了些补充规定，供各地作为处理城镇房屋产权问题的依据。
一、关于涉及土地改革的房产产权处理土地改革是我国废除封建的土地所有制的一场伟大革命，其成果应予肯定和保护。
土改时城镇房产产权的归属，一般应以土改时确定的产权为准。
至于遗留下来的问题，根据土改当时的政策法令以及最高人民法院一九六三年《关于贯彻执行民事政策几个问题的意见》和四川省高级人民法院一九八六年《审理房屋案件座谈会纪要》等文件的规定，处理原则是：（一）地主、富农在城镇的房产，在土改中被没收或征收了的，产权归国家所有。
（二）地主、富农在城镇的房产，土改中被漏没收、征收至今仍由本人管业的，鉴于历史变迁，情况变化，凡管业人能提供具有法律效力的产权证件，经查证属实者，产权归管业人所有；如果应没收征收的房产已由国家接管，只是没收、征收手续不全的，产权也应归国家所有。
一般共有是按份共有么 - 共有财产
一般共有是按份共有么 - 共有财产一般共有是按份共有么拥有一项东西，有时候是共同拥有，有时候是安份共有，那么，我们需要进行区分。
一般共有是按份共有么？接下来，我来为大家详细地解答这个法律问题。
希望大家在看完下面的内容后，能够了解一些关于共同共有以及按分共有方面的知识。
一、一般共有是按份共有么司法解释中所谓的一般共有财产制度就是指按份共有与共同共有的财产制度的统称。
共有，是指某项财产由两个或两个以上的权利主体共有享有所有权，包括公民之间的共有、法人之间的共有以及公民和法人之间的共有。
一般共有是指，由两个或者两个以上的人共享所有权（可能是等额或者不等额）。
在其中一个共有人死后，他／她在财产中的份额转移给他／她的继承人，而不是转给其它生存的共有人。
按份共有又称分别共有，是共有人按各自的份额对同一财产享有所有权。
按份共有的特征和有关权利、义务的关系是：①各共有人有确定的份额，他们按份分享权益，分担费用。
②对共有财产的管理，由共有人协商进行。
意见不一致时，按多数份额的意见进行管理，但不得损害其他人的利益。
③对共有财产除协商处分外，各共有人对自己的份额可以出卖、赠与，并可继承。
但在出卖时，其他共有人有优先购买权。
④在共有财产受到侵害时，每一共有人都有权请求返还原物、排除妨碍和赔偿损失，以维护共有的权益。
⑤在分割时按份分配。
共同共有又称公同共有，是基于共同关系发生的、各共有人对共有财产享有平等的所有权。
共同共有的特征和有关权利义务的关系是：①共同共有的基础是共同关系，最常见的是夫妻家庭财产。
他们对共有财产不分各自的份额，在共同关系存续期间也不能要求分割。
②共同共有人对共有财产有平等的所有权，他们经平等协商进行管理、支配和进行处分。
③共同共有人对共有财产也承担平等的义务，对外就共同财产负连带责任。
④在共同关系终止时，共有财产进行分割，应经平等协商，确定各自的份额。
如果意见不一致，可诉请法院处理。
法律依据：《民法典》第二百九十七条不动产或者动产可以由两个以上组织、个人共有。
民法典(关于物业节选)
中华人民共和国民法典（关于物业节选）第二编物权第六章业主的建筑物区分所有权第二百七十一条【建筑物区分所有权】业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权；对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第二百七十二条【业主对专有部分的权利和义务】业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。
业主行使权利不得危及建筑物的安全；不得损害其他业主的合法权益。
第二百七十三条【业主对共有部分的权利和义务】业主对建筑物专有部分以外的共有部分；享有权利；承担义务;不得以放弃权利为由不履行义务。
业主转让建筑物内的住宅、经营性用房；其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
第二百七十四条【建筑区划内道路、绿地等的权利归属】建筑区划内的道路；属于业主共有；但是属于城镇公共道路的除外。
建筑区划内的绿地；属于业主共有；但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。
建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房；属于业主共有。
第二百七十五条【车位、车库的归属】建筑区划内；规划用于停放汽车的车位、车库的归属；由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位；属于业主共有。
第二百七十六条【车位、车库的首要用途】建筑区划内；规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
第二百七十七条【业主自治管理组织的设立及指导和协助】业主可以设立业主大会；选举业主委员会。
业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序；依照法律、法规的规定。
地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
第二百七十八条【业主共同决定事项及表决】下列事项由业主共同决定：(一)制定和修改业主大会议事规则;(二)制定和修改管理规约;(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金;(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;(七)改建、重建建筑物及其附属设施;(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
法拍房配偶优先购买权申请书模板
尊敬的法院：我，XXX，男/女，XXXX年XX月XX日出生，汉族，住XX省XX市XX镇XXX路XX 号，在此就法拍房配偶优先购买权一事向贵院提出申请。
一、申请事项根据《中华人民共和国婚姻法》及相关司法解释的规定，我作为配偶，享有对共同财产的共有权。
现有一套位于XX省XX市XX区XX路XX号的房产，产权登记在我和我的配偶共同名下。
该房产因我配偶无法履行债务，被法院依法拍卖。
在此，我恳请贵院考虑我的优先购买权，给予我购买该房产的机会。
二、事实和理由1. 该房产为我和我配偶的共有财产，根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条的规定，共有财产的处分应当得到共有人的同意。
我作为共有人之一，对我配偶单方面处置共有财产的行为表示异议。
2. 根据《中华人民共和国婚姻法》及相关司法解释的规定，共有财产的处分对共有权人产生法律效力，应当优先保障共有权人的合法权益。
我作为共有人，享有对该房产的优先购买权。
3. 法院拍卖该房产时，我已向贵院明确提出优先购买权的要求。
然而，在拍卖过程中，我的优先购买权未能得到妥善处理。
为了维护我的合法权益，我特向贵院提出申请，请求确认我的优先购买权。
4. 拍卖过程中，我已向贵院提交了相应的保证金，并取得了竞买资格。
在同等条件下，我愿意以不低于拍卖底价的价格购买该房产，以确保拍卖的公平、公正。
三、申请请求1. 确认我对位于XX省XX市XX区XX路XX号的房产享有优先购买权。
2. 给予我购买该房产的机会，并在同等条件下优先考虑我的购买意愿。
3. 保障我的合法权益，确保拍卖过程的公平、公正、公开。
4. 依法处理本案，维护家庭和谐与社会稳定。
特此申请！申请人：（签名）XXXX年XX月XX日。
论按份共有人优先购买权制度在司法实践中的适用——以《物权法》第101条的解释论为中心
那 部分共 有人 来讲 是极 为不利 的 。 因为不论 是 共有 份额 的转让
但对 于 １ ０ １ 条后 半段 按份 共 有人优 先 购买权 制度 的适 用来 还是 共有物 的转 让 ， 都体现 了转 让人 不愿 维持共 有 关系 的意愿 ， 讲 ，则 不能 仅对 前半 段规 定靠 单 纯的 文义解 释来 决 定其适 用 范 而在其 他部分 共有人愿 意继 续维持对 该共 有物 的所有权 时 ， 若赋 围， 在 共有 人将 其享有 的共有 份额 赠与共 有人 以外 的人 时 ， 其他 予其优 先购 买权能 更好 地获 得对共有 物 的利用 ， 同时 限制 多数 决
ｊ ｌ － ｛ Ｉ ｝ ｊ ｌ 占缸金
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２ ０ １ ３・１ １ （ 上）
◆ 法 制 园 地
论按份共有人优先购买权制度在司法实
践中 的适用
以《 物权法》 第１ ０ １ 条的解释论为中心
武小茜
摘 要 我国《 物权法》 第１ ０ １ 条与《 民法通则》 第７ ３ 条的规定共同确立了按份共有人的优先购买权制度 ， 但该项制度在司 法 实践 中的一些 具体 问题 的适 用 中尚存疑 问，本 文在 现行 法律规 定之 下 通过 学理 分析 和 实践 讨论 对此 制度做 出更具体 的
有人 优先 购买权 另一 方面 ， 若赋 予 了其他 按份 共有人 的优 先购 人的介 入或对共 有关 系的复杂 化或破 坏 ， 因此 其他 共有人 是可 以
买权 则使得前 转让 合 同 目的落 空 ， 出卖 人和 受让人 的意 思 自治和 享有优 先购 买权 的 ， 这与 优先 购买权 制度 的立 法初 衷相符 合 ， 同 利 益 都得 不到保 护 。因此 ， 对《 物权 法》 １ ０ １ 条中 的“ 转 让” 应 做 限 时也符 合偿 债 目的的 实现 。 缩解释， 即并不 包括 按份 共有 人之 间 出卖 转让 份额 的情 形 。 ２ ． 按 份共 有人优 先购 买权 制度 不适 用于 共有 份额 无偿转 让 的情 形
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共同共有人优先购买权
在司法实践中，按份共有的某一共有人转让或出卖其所占有的份额财产时，对其他共有人未尽通知义务或擅自处分的纠纷处理中，享有优先购买权的共有人优先购买权受到侵害，优先购买权如何实现，在审判实践中存有争议，本文就共有人的优先购买权的法律特征、行使条件、实现方式作以粗浅的探讨。
一、共有人优先购买权的法律特征
所谓优先购买权是指特定的民事主体依照法律规定享有的先于他人购买某项特定财产的权利①。
而共有人优先购买权是指共有人在共有财产被转让时，就可以转让的不动产或动产份额，作为共有人享有同等条件下优先购买的权利。
（一）权利法定性
《民法通则》第七十八条第三款规定：“按份共有财产的每个共有人有权将自己的份额分出或转让，但在出售时，其他共有人在同等条件下有优先购买的权利。
”《民法通则若干问题意见（试行）》第九十二条规定共同共有财产分割后，一个或数个原共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或配套使用，其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支持。
《物权法》第一百零一条规定：“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。
其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。
《民法通则》与《物权法》关于共有中的优先购买权的规定内容具有一致性的。
立法目的主要是为了保护已经存在的共有关系，维护共有关系的稳定和所有共有人的利益。
同时，避免和减少共有人之间的纠纷的发生。
（二）权利物权性
共有中的优先购买权是否具有物权性质存在不同观点。
一种观点认为共有中的优先购买权不具有物权性质。
认为优先购买权附随于买卖关系，法律设定此项权利是应当视为买卖关系的组成部分，对出卖人设定附加的义务，是债权属性，不是有物权性质。
另一种观点认为优先购买是具有物权性质的债权②。
第三种观点认为，优先购买权具有物权的效力，可以对抗第三人，属于物权范
畴，具有物权性③。
笔者同意第三种观点。
理由是1、符合物权法定原则。
《物权法》第五条规定：“物权的种类和内容由法律规定。
”依法律规定共有关系的优先购买权是法律对共有人的特定保护。
2、共有关系的优先购买权具有对抗第三人的效力。
符合物权法律特征。
3、若将共有关系的优先购买权视为债权，当优先购买权被侵害时，是权利难以实现，按照债权理论，共有关系的优先购买权被侵害只能依债权被损害而要求合同责任、侵权责任、不当得利返还责任，而优先购买权的违约责任、损害结果的不可确定性，在司法实践中难以操作，使法律规定的优先购买权不具有实际意义，不利于维护共有关系和保护被侵害共有人的权益。
变向的鼓励出卖人，不履行通知义务而擅自处分共有财产。
（三）共有关系中的优先购买权是一种期待权
共有关系中优先购买权并不是优先购买权利人在任何时候都享有的一种现实权利。
仅是出卖人在出卖自己份额时，优先购买权利人在同等条件下有优先购买的权利，其权利表现方式为可能性，其前提条件是出卖人出卖自己的份额。
另外一个条件是“在同等条件下”。
只有这两个条件均满足，这种可能性的权利转变为现实的权利。
因此说共有关系的优先购买权是一种期待权，是一种具有物权性质的期待权。
（四）共有关系中的优先购买权是一种附条件的形成权
所谓形成权，是指权利人可以自己一方的意思表示使法律关系发生变动的权利。
④当优先购买权人满足了共有人出卖自己份额，具有“同等条件”，且没有合同约定时，优先购买权人在附加上述条件情形下可以完全排除出卖人与第三人签订合同的可能。
也有观点认为，共有优先购买权不是形成权，因为该权利只是在某一共有人要出卖其份额时其他共有人较之有关系以外的第三人有优先购买的权利，而不是直接使法律关系发生变动，直接与出卖人形成买卖关系。
⑤笔者赞成第一种观点共有关系若不附加上述条件，不符合形成权法律特征，即不能凭自己一方意思表示而直接发生法律关系发生变动，但附加条件成就时，其完全可以对抗共有关系以外的第三人，并完全可以形成与出卖人的转让共有财产份额的买卖合同关系。
因此不是绝对的形成权而是附条件的形成
权。
二、共有关系中优先购买权的行使
由于共有关系中的优先购买权是一种期待权和附条件的形成权，优先购买权利人的行使条件也必然是严格和受到限制的，其具体条件为：
（一）共有关系存在。
共有优先购买权人行使优先购买权时共有基础存在，若不存在则不享有优先购买权。
另外出卖人的共有份额必须是明确无争议的，若共有关系中的共有份额不确定，则应首先确定各自共有份额。
其次，出卖人共有财产必须是没有被司法机关和行政机关采取控制性措施和处分性措施的财产。
如共有房屋中，出卖人的共有份额若被司法机关和行政机关查封或将被强制执行。
根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条第二项的规定：“司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的不得转让”的规定。
优先购买权人在司法机关、行政机关对该项财产处置前不能行使优先购买权。
（二）共有优先购买权人行使优先购买权人必须受“同等条件”限制。
“同等条件”必须是按照通常交易习惯的同等条件，有约定则遵从约定。
如价格条件相同，优先购买权人可行使优先购买权。
支付条件，如是即时支付还是分期支付，若是价格相同都是即时支付，共有人优先购买权人则可行使优先购买权，若分期支付，优先购买权人与第三人分期付款期限相同则可行使优先购买权，否则即不具备同等条件，即不能行使优先购买权，另外优先购买权人行使优先购买权必须在合理期限内行使。
我国法律现没有对优先购买权人的合理期限作出明文规定。
但应根据出卖标的物的特点确定合理期限，给优先购买权人以足够的筹款等行使优先购买权的必要准备期限，同时也要综合考虑出卖其份额的具体客观情形，不能使优先购买权人无限制期限的行使优先购买权。
若是不需要登记的动产应以一个月以内酌定合理期限，若是不动产或需要登记的动产，可参照《民法通则意见》第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。
”参照以上规定，综合考虑出卖人的利益和享有优先购买权人的优先权的保护。
三、共有关系中优先购买权的实现方式
（一）共有人内部优先购买权的实现。
在共有关系中，某一共有人拟转让其份额时，其他共有人都要行使优先购买权，其他共有人谁更有优先购买权，法律没有相关规定。
一种观点认为由拟出让人决定谁更有优先购买权。
理由是为减少不必要的纠纷，充分尊重出让人的所有权，应该由出让人自己决定⑥。
第二种观点认为以抽签方式决定。
理由是法释（2022）16号《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十六条第二款规定“顺序相同的多个优先购买权人同时表示买受的，以。