建立城乡统一建设用地市场的问题及对策分析
分析城乡一体化建设中土地管理问题与措施
分析城乡一体化建设中土地管理问题与措施摘要：城镇化的快速进程中，我们国家迎来新的挑战，土地管理问题已成为社会关注的热点问题，为了加强土地管理，国家相继出台政策性、法律性的文件促进国家经济的发展，促进土地资源的合理开发，实现社会和谐可持续发展。
面对我国城乡一体化进程的土地管理现状，本文通过诠释城乡一体化建设土地管理的内涵及特点，同时对发展过程中存在的问题进行探究分析，最后提出解决土地管理存在问题的解决方案，为我国土地管理提供一种思路，有利于我国对土地的有效管理与利用。
关键词：城乡一体化；土地管理；存在问题；解决方案引言土地是作为人们生活的必要条件，也是人们日常生活的主要场所，它为人类创造出巨大价值的同时，人类应该尊重土地的自然力，因它数量有限，人们不可能创造出更出的土地资源[1]。
随着城乡一体化的发展，城市和企业规模不断扩大，可利用到的土地资源日趋减少，加之目前环境出现的严峻问题，很多可利用的土地资源面临废弃的状况，导致我国土地人均占有量越来越少，合理保护和有效利用土地资源，加强对土地的管理，是每个人的责任。
就目前而言，城乡一体化作为现代化和城市化的新阶段，极大推动了城乡产业的发展，土地管理在社会主义经济中发挥着重要作用，在经过土地制度的改革后，极大促进经济社会的可持续，确保城乡在全面进程中实现土地的有效利用，但是在城乡发展的过程中，出现众多土地管理上的问题，政策法律法规不完善，土地保护意识缺失等问题阻碍了城乡建设的发展，为了加快城乡一体化建设，提高建设质量，需要我们对土地加强管理工作。
1土地管理的内涵及特点1.1城乡一体化建设中土地管理的内涵我国土地制度将公民划分为城里人与乡下人，由于这两类人所处在的地域不同，让他们的发展机遇与生活质量有所差异，社会福利和社会地位也截然不同，为了减少贫富差距，实现国家整体化发展，我国在实践中根据发展需要总结出符合中国国情的经济发展结构，提出城乡一体化建设。
在城乡一体化建设进程中，土地管理起着举足轻重的作用，合理开发土地资源，切实保护耕地，运用国家法律手段对土地活动进行有效管理的规范，从而制定土地管理法，有利于维护土地关系和社会主义公有制。
怎样建立城乡统一的建设用地市场_城乡建设用地市场的一体化研究
怎样建立城乡统一的建设用地市场_城乡建设用地市场的一体化研究本文分析了我国城乡建设用地市场的现状，探索了构建一体化的城乡建设用地市场的要求。
城乡一体化城乡建设用地市场二元结构一、我国城乡建设用地市场的现状1.我国建设用地市场具有典型的二元特征我国城乡分割的建设用地市场结构，表现为典型的二元特征。
一是土地产权二元化：农村土地属于农村集体所有；城市土地属于国家所有。
二是城乡土地用途二元化：农村土地农用，城市土地用于城市经济建设，城乡土地不能自由合理流转。
三是城乡土地市场二元化：城乡土地市场是分割的，城市土地市场环节少于农村，农村土地市场化的结构以土地流转、租赁、合作入股共同开发为主，城市土地市场化则是多元化形式；农村土地市场化要以不改变土地用途和保证农民的土地承包权为前提，城市土地市场化则没有这方面的限制。
四是城乡土地价格二元化：城乡土地价格体系是割裂的。
2.土地所有权主体虚置导致产权关系混乱我国集体土地的所有权主体在现实生活中是模糊的，从某种程度而言甚至是缺失的。
《宪法》、《土地管理法》、《物权法》都明确规定了农村的土地属于农民集体所有，这些规定对农村集体土地所有权主体进行了设定，即农村集体土地所有权归不同的“农民集体”，但对“农民集体”的含义、表现形态未做明确界定，并有将“农民集体”与农村、农业经济组织混用之嫌。
“农民集体”是一个抽象概念，不同于法人，也非社团组织，没有明确的法人代表。
正是由于集体土地所有权主体模糊，造成了实践中“土地人人有份、土地又人人无份”的局面，致使在土地征用过程中，缺乏真正所有权主体的所有权权能对土地征用的制约作用，一方面是真正的土地所有者的的权益得不到维护，另一方面是可能导致不合理征用增加，造成土地资源大量流失。
3.农村土地价值被低估，农民权益受到损害农地征用制度就是国家基于公共目的的需要，依法将集体所有的土地收归国有，并给予失地农民相应补偿的法律制度。
按照现行法律规定，国家征收土地时是按原土地用途产值的若干倍对失地农民进行补偿。
城乡统一土地市场构建研究
城乡统一土地市场构建研究引言我国土地市场拥有典型的二元化特征，城市土地用于经济建设，农村土地用于农用，二者不能自由流转。
伴随工业化和城镇化的推进，统筹城乡发展已经成为关乎人民福祉的改革工程。
现行的土地管理体制割裂城乡土地市场，一方面存在土地资源利用率低下、粗放，另一方面使农民的土地财产权益得不到合法合理保障，使得社会效率和公平双双受损。
我国经济与社会发展的必然方向之一是城乡发展一体化，这其中城乡统一的市场机制则是必由之路。
土地作为市场经济中重要要素，科学合理配置下将对我国国民经济发展产生深远的影响。
当今社会，市场配置土地资源已经成为了城市化、工业化的必然选择和要求。
城乡土地二化引发的“土地财政”收益分配不公等问题已经越发影响到社会的可持续和谐发展，所以研究和探索新的土地管理体制具有重要意义。
创建统一的建设用地市场是完善社会主义市场经济的必然要求。
市场经济要求资源配置物尽其用，在宏观调控的指引下，实现资源利用的最优化。
推进城乡土地一体化改革，达成两种建设用地的“同地同价，同地同权”，是对土地——生产要素的最优管理和利用。
建立统一的建设用地市场有助于打破城乡二元结构，促进城市反哺农村，工业反哺农业，推动社会的全面协调可持续发展，保障农民利益，减少社会矛盾，维护社会稳定，更好的解决“三农”问题，为实现中国梦打下坚实基础。
建立统一的建设用地市场有利于推进我国公法与私法的分立。
当前我国建设用地流转制度旨在通过加强土地用途分类管制，来保证公权力对土地的使用形式和规模的控制。
在《物权法》分类中，建设用地使用权属于用益物权，但是规范它的法律却主要是《土地管理法》等公法，相关的民事法律十分有限，而且存在很多公法的的指示条款，司法的平等保护功能没有得到落实。
建立城乡统一建设用地市场，并配套相应法律法规，有利于加强私法权的地位。
一、城乡二元建设用地土地市场结构分析（一）城乡建设用地市场的概念及特征1.建设用地概念《土地管理法》第4条规定，所谓建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地，工矿用地，能源、交通、水利、通信等基础设施用地，旅游用地，军事用地等。
构建城乡统一建设用地市场的法治保障分析
已经形成了完善 的三 级市 场运行管理机制 ，但是农 村集体建
设 用地市场 由于受我 国现 有市场 的发展 现状
根据 我国法律 的规 定 ，我 国的土地 可以分为 农业用 地 、 影 响 ，尚未形成规范 的市 场体系 ，仅仅在私下 的交易中隐隐 建 设用地和未利用土地 三大类 。我 国的建 设用地主要分为农 存在 ，缺乏相应的法律依据。
要 求。建设城 乡统一 的建设用地市场 ，将农村 非农建设用地 地 市场 即国有建设 用地市场 和农村 集体建设 用地市场 组成 。 纳 入市场 ，可 以减 少因强制征收土地 而产 生的社会矛盾 ，这 但 是两者之 间的市场规 范运行 程度不 同，城市建设 用地市场 是 市场经济 的必然要求 ，是构 建和谐社会的 内在要求 。
土地寻租 ”现象大量存在 ，由 用 权转让市场 、土地使 用者 间进行 的土地使用权转让 市场构 现象发生造成社会的不稳定：“
成 这也就是平时所说的三级市场 。但是， 农村 集体建设用地市 于土地征收 问题 导致群众上访不断 ，既侵 犯了农 民的利 益又
※基金 项 目：本 文为２ ０ １ ４ 年度 河南省教 育厅人文社会科 学规 划项 目 （ 编号 ：２ ０ １ ４ － Ｇ Ｈ 一 ０ ２ ９ ） 、河南师范大学青年科学基金 资助项 目 （ 编号 ： ２ ０ １ ３ ＱＫ ３ ４ ） 、河 南师范 大学法学院院级攻关项 目 （ 编号 ：Ｆ ２ ０ １ ４ ０ ０ ４ ）阶段研 究成果。
乡住宅和公共设施 用地 、工矿用地 、交通 水利设施用地 、旅
众所周知 ，我国采取的是城 乡区别对 待的建设用地制度
在公有制的前提下城市的土地归 游 用地和军事设施 用地等所有权 为国家的土地 ，其土地使 用 即城乡二元建设用地体制 ，“
分析城乡一体化建设中土地管理问题与措施
分析城乡一体化建设中土地管理问题与措施发布时间：2021-06-07T15:29:26.713Z 来源：《基层建设》2021年第4期作者：甘霞萍[导读] 摘要：随着城乡差距的逐渐缩小，土地管理问题备受关注。
太湖县自然资源和规划局安徽安庆 246400摘要：随着城乡差距的逐渐缩小，土地管理问题备受关注。
立足城乡一体化建设现状，分析土地科学管理方法，以此提高土地开发率和建成率，促进社会经济常态发展。
关键词：城乡一体化；土地管理；问题与措施引言随着社会经济发展，我国现代化建设十分迅速，城乡一体化趋势越来越明显，而在这样的背景下，我国农村土地管理制度中存在着一些问题，如集体土地所有权、宅基地使用权以及承包经营权等，这些问题与城乡一体化发展背景间的矛盾日益突出。
基于此，结合城乡一体化的背景，针对目前我国土地管理制度中存在的问题并提出有效的创新改革措施，以保证我国土地的合理使用。
1城乡一体化建设中土地管理问题1.1土地利用不够科学占补平衡是土地管理的重要目标，但通过调查，我们发现，土地管理利用并没有真正实现占补平衡。
存在这种情况的原因是多方面的，其中利益驱使是最主要的。
由于受到利益的趋势，一些管理者会做出错误的选择，使一些耕地被占用。
为了利益，导致一些不应该被开发的土地做了开发，且土地开垦之后，得不到很好的应用与保护，导致土地质量下降，难以达到应用的标准。
因为利益的趋势，土地利用不够科学，这是土地应用中存在的一个突出问题，也是很多地方土地保量不保质的普遍现象。
1.2投资主体单一对于土地开发管理工作来说，具有复杂的特点，将涉及到较多方面与专业，具有多技术、跨行业以及多学科特征。
在具体建设过程中，土地管理投资主体也存在较为单一的情况。
实际上，在土地具体开发整理过程中，需要能够遵循市场经济规律。
但就目前来说，在土地开发整理中，市场具有导向作用，且在投资方面主要由政府承担，存在投资主体单一情况，无法对土地开发整理相关资金进行包揽。
分析城乡一体化建设中土地管理问题与措施
分析城乡一体化建设中土地管理问题与措施【摘要】从宏观的角度来看，城乡一体化建设不仅实现了土地的合理规划，也拉近了城市与农村的差距，尤其是在市场经济不断发展的背景下，城乡一体化俨然已成为了现代社会发展的主流，但复杂多变的环境和建设过程中执行力度的不到位，使得城乡一体化建设中的土地管理依然存在不少问题，本文探讨城乡一体化建设中土地管理的问题及有效的解决措施，以供参考。
【关键词】城乡一体化建设；土地管理；存在问题；解决措施城乡一体化作为城市化和现代化进程的新阶段，其主要任务为对城市和乡村、城镇居民和农村居民、工业和农业形成的整体进行统筹规划，致力于推动城乡地区政策措施建设、产业发展，保护生态环境等，并努力借助政策调整，体制改革等途径，促使城乡产业互补、待遇相同，确保城乡全面、可持续发展。
但在城乡一体化建设过程中，会遇到众多土地管理问题，如生态问题、利益问题、专业性问题、人员问题等。
1.城乡一体化进程中土地管理现状分析当前，带动农业和农村发展的城镇化是新型城镇化道路的核心要求。
城镇化进程的推进，带来人口的大量转移和集聚，产生了对农村征地用地的大量需求。
因此，实施有效的土地管理制度已成为推动农村地区城镇化的重要保障。
同时，在城镇一体化进程中，我国土地管理制度正逐步朝着市场化的方向不断地进行改革。
土地管理制度和城镇化是不可分割的两部分，但这两者之间也是有矛盾的，如果要求城镇化进程加快，则要求大量改造农村的耕地，而土地管理制度的原则就是严格保护耕地，这两者是相互矛盾的。
从现行的土地管理制度中，可以看出它并不有利于城镇化的进程，甚至是阻碍了城镇化的健康发展[1]。
在报告中明确指出了“要依法维护农民的土地承包经营权、宅基地使用权和集体收益分配权”，并提出“要改革征地制度，提高农民在土地增值收益中的分配比例”。
当前形势下，土地管理存在着生态保护、农民利益、专业化管理、投资主体以及制度等方面的一些问题，严重阻碍着城乡一体化的推进，不利于全国城乡统一的土地使用权市场的建立和城乡统筹发展[2]。
关于构建城乡统一建设用地市场体系的几点思考
关于构建城乡统一建设用地市场体系的几点思考城乡统一建设用地市场体系是中国乡村振兴战略的核心之一。
为实现城乡一体化发展和促进乡村经济发展，必须建立一个健全的城乡统一建设用地市场体系。
以下是几点思考。
首先，要建立健全的土地资源监管机制。
城乡统一建设用地市场体系建立在土地资源之上，因此必须建立起一套有效的土地资源监管机制，包括土地使用权管理、土地审批制度等方面，增强土地资源的公共性和市场化的灵活性。
其次，要建立市场化的土地出让机制。
土地出让市场是城乡统一建设用地市场体系的核心，必须建立市场化的土地出让机制，通过市场竞争的方式分配土地资源，在保障农民合法土地权益的前提下，适度提高土地出让收益和农民土地收益。
第三，要完善农民土地产权制度。
农民土地产权制度是整个城乡统一建设用地市场体系的基础，必须进一步完善土地承包经营权、土地所有权等农民土地产权制度，以确保农民土地权益得到充分保障，同时鼓励农民适度转移土地经营权、流转土地资源，实现土地资源优化配置。
第四，要严格监管土地流转市场。
土地流转市场是城乡统一建设用地市场体系的重要组成部分，因此必须严格监管土地流转活动，在保障农民土地权益和市场竞争公平的前提下，促进土地资源有效流转，促进农村经济发展。
第五，要建立健全的土地利用监管体系。
土地利用监管是城乡统一建设用地市场体系的关键环节，必须建立健全的城乡统一建设用地规划、土地利用监管等制度，加强对各类用地行为的监管，保障土地资源的有效利用和社会公共利益的最大化。
总之，建立一个健全的城乡统一建设用地市场体系对于实现乡村振兴战略和城乡一体化发展具有重要的现实意义和长远战略意义。
只有积极推进市场化、法制化的土地制度改革并建立相应监管机制，才能够确保土地资源的有效配置，促进乡村经济的发展，提高农民收入水平。
城乡统一建设用地市场现状及建立
城乡统一建设用地市场现状及建立摘要:我国在土地所有权和土地使用权上的双轨制管理,造成了城乡建设用地市场之间的割裂。
农村集体建设用地的入市流转是经济社会发展的迫切要求,而集体建设用地使用权流转是建立城乡统一的建设用地市场的基本前提。
以当前城乡建设用地市场现状分析为基础,重点探讨了集体建设用地入市流转的运作模式。
关键词:城乡统一建设用地市场;现状;建立;运作模式《土地管理法》规定:“任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地;但是,兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有土地的,或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。
”然而,社会经济的快速发展、土地需求日益增多,农村集体建设用地的资产价值充分显现。
显化的经济利益带来了农村集体建设用地出让、出租、转让、抵押等市场活动的不断涌现,活跃的农村集体建设用地流转行为使得城乡建设用地市场发生了本质的变化。
1城乡建设用地市场现状1.1国家土地征收制度下的城乡建设用地市场《土地管理法》规定,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。
农村集体建设用地市场仅限于乡镇企业、乡(镇)村公共设施和公益事业、农村村民住宅等三类乡(镇)村建设;农村集体经济组织以外的单位和个人只有在以下2种情况下可以直接使用农村集体建设用地:一是农村集体经济组织与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业;二是依法取得建设用地的企业因破产、兼并等形式致使土地使用权依法发生转移。
当建设单位确实需要使用农村集体所有的土地时,必须经过土地管理主管部门批准,通过国家征收将农村集体所有土地转化为国家所有的土地,之后通过出让等方式取得国有建设用地使用权。
因此,征收制度决定了国有建设用地具有凌驾于集体建设用地的产权[1],集体建设用地基本被排斥在成熟的国有建设用地市场之外,城乡建设用地市场之间缺乏有机联系[2]。
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建立城乡统一建设用地市场的问题及对策分析
摘要：随着工业化与城市化的快速发展，我国城市的区域和范围必然要扩大，大
量的农村土地必然会转化为城市建设用地。因此，农村土地进入城乡建设用地市
场的方式，过程必然关系到城市化进程的速度和质量，关系到城乡社会的和谐与
稳定。
关键词：统一建设必要性；问题；措施
党的十七届三中全会审议通过《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问
题的决定》（以下简称《决定》）指出，要求逐步建立城乡统一的建设用地市场，
对依法取得的农村集体经营性建设用地，必须通过有形的土地市场，以公开规范
的方式转让土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享有同等权利。《关于
2010年深化经济体制改革重点工作的意见》指出，要深化土地管理、户籍制度
改革，建立城乡统一的建设用地市场和人力资源市场。
一．建立城乡统一建设用地市场的必要性
1.破除城乡二元制结构，进而缩小城乡差距
城乡二元制的实行,将国有建设用地市场和集体建设用地市场无形的分离。
自推行国有建设用地市场制度改革以来，国有建设用地出让制度逐步形成了以
挂、招、拍等方式，建设用地市场得到了很大完善。而集体建设用地市场如同子
虚乌有，又受各方面条件的限制，权利得不到施展，因而集体建设用地的经济价
值难以得到体现，相反只能以变相流转的方式出让土地，致使集体组织得不到应
有的利益。随着工业化、城市化快速推进以及新农村建设的启动，经济建设和社
会发展对非农建设用地需求不断扩大，农村土地尤其是城市郊区农地的价值日益
提升，农地流转的隐形市场普遍存在。为此，迫切需要建立统一的城乡土地市场，
以规范和高效利用农村集体土地，打破城乡二元结构，缩小城乡经济差距，促进
区域协调发展。
2.盘活农村集体建设用地，提高土地利用效率
由于我国农业发展的相对滞后，大量农村剩余劳动力在城市找下工作，其中
一部分人在城市购置了房产,实现了在城市的定居，而在农村还滞留有宅基地长
期搁置不用。依照现行土地财产制度，这些土地既不能上市流通，也不能另做别
用，造成了资源的极大浪费。通过建立城乡统一的建设用地市场，可以将低效、
闲置的集体建设用地，统一服务于城乡各项建设，进而盘活农村集体建设用地，
提高土地利用效率，缓解土地需求的压力。
3.提高建设用地效益，增加农民和集体收入
参照国外的一般经验，农村人口减少，农村建设用地数量也应该大量减少。
但是呈现在我们眼前的确实另一番现象：农民在城市仅属于流动人口，往返与城
市和农村，农村人口其实没有下降。农民在城市通过打工积累财富回到农村，在
农村建设新房，出现了许多一户二宅，多宅的现象，导致村庄建设面积无限的扩
大和社会财富的分散[3]。改革开放以来，农村的收入水平虽然有了很大的提高，
但其中很大一部分收都投入了房子里，被迫减少其他消费。农村的房子还没有产
权证，目前还无法抵押和流通。另外，农村村民自建房的容积率太大，基本上每
户都存在，实际使用面积大大小于实际的建筑面积，闲置率很高。所以这部分建
设用地能够有效流转或集约利用，农民和村集体都能从中获得很大一部分收入。
4.缓解城市建设用地市场紧张，使房地产价格逐步趋于理性
2008年国务院对《全国土地利用规划纲要》的批复，保护18亿亩耕地已是
绝对不能突破的红线，农用地转为建设用地将受到最严格的限制。在城市化进程
中，建设用地紧张的局面越来越严重。这时将农村建设用地通过市场流转进入城
市建设用地，那么城市建设用地紧张的局面将大大缓解。逐步消除社会对建设用
地的投机和炒作，使房地产价格逐步趋于理性。因此，城乡统一建设用地市场是
理性的选择。
5.缩小城乡差距，统筹城乡发展
集体建设用地使用权流转是缩小城乡差距重大举措。按照落实科学发展观和
构建社会主义和谐社会的要求，坚持城乡统筹发展，走工业反哺农业、城市支持
农村的道路，把农村基础设施建设纳入公共财政范围，逐步改变城乡二元结构，
努力消除城乡协调发展的体制性障碍，促进资源在城乡之间合理配置。
二、建立城乡统一建设用地市场遇到的问题
1．制度不完善阻碍构建城乡统一建设用地市场
《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》要求逐步建立城乡
统一的建设用地市场，对依法取得的农村集体经营性建设用地，必须通过统一有
形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权，在符合规划的前提下与国有
土地享有平等权益。构建城乡统一建设用地市场存在着制度性障碍，如农村集体
经营性建设用地存在着产权不清、产权内容等诸多弊端。现行的土地制度无法适
应市场经济配置资源的需要和城乡统筹发展的要求，导致集体土地不能直接进入
建设用地市场。同时由于土地要素配置时间长、效率低、交易成本过高，造成土
地闲置、浪费和稀缺并存。
2.农村社会保障体系的不完善影响城乡统一建设用地市场的建立
社会保障体系在农村尚未建立，因此土地是农民安身立命的保障。在没有完
善农村社会保障体系的情况下，允许农村土地进入城乡建设用地市场，会引起农
地的升值，一些农民贪图眼前利益，转让宅基地和房产。而后由于诸多原因导致
破产，丧失收入来源使其生活没有了保障。所以政府部门在引导农村建设用地入
市时，应同时健全农村社会保障体系，使农民没有后顾之忧。
3.农村耕地保护面临巨大压力
当前农村由于各种各样的原因将农村耕地变为城市建设用地的情况还时有
发生，致使我国耕地面积已逼近“十八亿亩红线”，农村耕地面临巨大压力。农
村建设用地市场放开，必然带动土地价格的上涨，大大提高农民转让土地的收益。
可能引发局部地区城乡建设占用耕地，导致耕地数量下降，给耕地保护带来巨大
的压力。
4.集体建设用地所有权不明确将影响建设用地市场的进程
由于集体土地所有权主体界定不严，带有较大的不确定性与变动性，更缺乏
明晰化和规范化的土地产权主体。《宪法》中规定农村土地归集体组织所有，但
没有对集体本身作一个明确的定义：《土地管理法》中规定了3个农民集体,即
乡镇农民集体、村级农民集体以及村内农民集体,但是依据谁经营管理,土地就归
谁所有的划分方式既不合理也不科学。而在现实操作中,大部分农民对于土地归
谁所有都存在疑惑,村内生产小组与村委会对于农村土地都有一定的管理权和控
制权。因此,农村土地的所有权主体极其不明晰,这对于城乡土地市场一体化进程
中供给主体的培育极为不利,容易造成利益纠纷[2]。但在现实生活中,国家是土
地的实际所有者,即使是集体组织享有的那一部分土地产权,也缺乏真正明确的
组织载体,造成土地的所有权不明确。
三、城乡建设用地一体化的政策建议
1.健全相关法律制度，使符合条件的农村建设用地进入市场
集体建设用地进入市场首要障碍是现行的土地管理法规，要使城乡建设用地
市场健康，有序，规范的发展，必须修改相关的法律条款，为城乡统一建设用地
市场提供法律上的保障。必须修改《土地管理法》中关于单位和个人进行建设，
需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。农村集体所有的土地的使用权不
得出让，转让或者出租用于非农业建设等规定，开放城乡建设用地市场，使农村
建设用地在符合相关规划的条件下进入建设用地市场。
2.制定有效的土地收益分配政策，促进农村社会保障体系的建设
农民将土地直接流转城乡建设用地市场的目的就是分享城市化过程中土地
流转的差级收益，因此制定合理的土地收益政策，将城乡结合部的高额土地利润，
平衡给升值空间相对较小的农村，以实现社会公平。在社会保障制度不健全的情
况下，农村又土地承载着社会保障的功能，因此必然减低农民流转土地的积极性，
必然会给城乡统一建设用地市场带来阻力。为了促进建设用地市场的发展，必须
相应的构建农村社会保障体系，以此来保证失地农民的最低生活水平。
3.做好集体建设用地市场的确权工作，赋予农民完整的土地产权
明确产权要依靠土地登记确权，实行土地统一登记发证制度。集体所有的土
地，依据已确认的所有权、建设用地使用权登记造册，核发土地权利证书，确认
所有权及建设用地使用权。依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何
单位和个人不得侵犯。避免土地流转过程中的权属纠纷，维护合法权益。赋予农
民完整的土地权利，包括占有，使用，收益，转让，入股，租凭等。
4.科学编制土地利用总体规划，严保死守18亿亩耕地红线
目前，新一轮我的土地利用规划正在编制。各级土地管理部门要根据本地经
济发展的需要，制定符合实际的土地利用总体规划。另外，国土资源部门也必须
严格执行土地利用总体规划。一是本着集约利用的原则，将各类用地集中连片；
二是严格控制耕地你非农化，使用耕地必须符合土地利用总体规划和土地年度计
划；三是落实严格的耕地占补平衡，占用耕地后必须补充相等数量和相同质量的
耕地。唯有如此，才能做到确保18亿亩耕地红线。
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