土地批租制度重构探析
我国城土地出让制度改革分析
我国城市土地出让制度改革分析REICO 工作室2011年1月提要当前房地产调控政策没有触及到我国城市土地出让制度。
我国城市土地出让制度具有三个主要特征：政府垄断土地供给，以竞争性的招拍挂为主要出让方式以及一次性缴纳未来若干年的土地出让金的“批租制”。
在我国快速城镇化和地方政府“土地财政”的背景下，我国城市土地出让制度导致了土地价格的高涨。
土地价格高涨则是导致住宅价格高涨的主要原因之一。
改革的方向，一是适应我国快速城镇化的发展趋势，扩大城市土地供给，二是改革招拍挂出让方式，不以土地价格的高低作为竞争标的，三是将批租制转换为年租制，并与房产税合并征收。
目录一、当前房地产调控政策与城市土地出让制度2二、我国城市土地出让制度的特征6三、土地出让制度与土地价格7四、土地价格与住宅价格17五、国外土地出让制度错误！未定义书签。
六、我国土地出让制度的改革错误！未定义书签。
一、当前房地产调控政策与城市土地出让制度为遏制住宅价格持续快速上涨，中央政府出台房地产调控政策自2009年年初以来，我国城市住宅价格持续上涨。
国家统计局公布的全国七十城市住宅销售价格指数自2009年3月份以来环比一直超过100，这个趋势一直持续到2010年3月份。
这种快速上涨的住宅销售价格引起来各方面的关心和担忧。
在此情况下，中央政府自去年末开始酝酿新一轮房地产调控措施。
自2010年3月份以来，各种调控措施频繁出台。
图 1 07年6月到10年12月全国七十大中城市住宅销售价格指数（环比）2010年3月份以来住宅价格回落趋于平稳数据来源：国家统计局表 1 2010年政府主要调控措施一览表2010年政府出台多项措施遏制房价过快上时间内容涨1月21日国土资源部发布《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》提出，申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。
3月10日国土资源部再次出台了19条土地调控新政，即《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，该通知明确规定开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被“冻结”等19条内容。
土地批租的法律规定(3篇)
第1篇一、引言土地批租是指国家或地方政府将土地使用权在一定期限内出租给土地使用者，由土地使用者支付租金的一种土地使用方式。
在我国，土地批租制度是土地管理的重要组成部分，对于促进土地资源的合理利用和经济发展具有重要意义。
本文将详细阐述我国土地批租的法律规定，包括土地批租的定义、原则、程序、期限、租金、法律责任等方面的内容。
二、土地批租的定义土地批租是指国家或地方政府将土地使用权在一定期限内出租给土地使用者，由土地使用者支付租金，并按照约定的条件使用土地的行为。
土地批租涉及土地所有权、使用权和收益权三者的关系，是国家调控土地市场、优化资源配置的重要手段。
三、土地批租的原则1. 公平原则：土地批租应当遵循公平、公正、公开的原则，确保各方权益。
2. 依法原则：土地批租应当依照法律法规的规定进行，确保土地批租的合法性和有效性。
3. 效益原则：土地批租应当注重经济效益，促进土地资源的合理利用。
4. 可持续发展原则：土地批租应当遵循可持续发展的原则，保护生态环境，实现土地资源的永续利用。
四、土地批租的程序1. 土地使用权出让申请：土地使用者向土地管理部门提出土地使用权出让申请，并提交相关材料。
2. 土地管理部门审核：土地管理部门对土地使用者提交的申请材料进行审核，包括土地使用者的资格、项目可行性、土地利用计划等。
3. 土地使用权出让公告：土地管理部门对审核合格的项目进行公告，接受社会监督。
4. 签订土地使用权出让合同：土地管理部门与土地使用者签订土地使用权出让合同，明确双方的权利义务。
5. 土地使用权登记：土地使用者持土地使用权出让合同到土地登记机构办理土地使用权登记手续。
五、土地批租的期限土地批租的期限根据土地用途、土地性质、土地市场供求状况等因素确定。
一般而言，土地使用权出让期限分为以下几种：1. 工业用地：土地使用权出让期限为50年。
2. 商业、旅游、娱乐用地：土地使用权出让期限为40年。
3. 居住用地：土地使用权出让期限为70年。
农村土地制度改革与耕地出租：问题与对策
农村土地制度改革与耕地出租：问题与对策近年来，中国农村土地制度改革取得了一定的进展。
然而，在土地出租方面，仍存在一些问题和困难。
本文将探讨农村土地制度改革与耕地出租的相关问题，并提出相应的对策。
首先，农村土地制度改革中存在的问题主要体现在土地承包合同的缺乏稳定性和不完善的土地权益保障。
缺乏稳定性意味着农民在耕作过程中可能面临耕地被收回的风险，这对耕作农民的积极性和投资意愿产生了负面影响。
此外，尽管有土地承包合同存在，但农民的土地权益保障仍不完善，因为他们往往不具备充分的土地产权证明和有效的土地转让机制。
如何解决这些问题？一种对策是进一步完善土地承包合同制度，提高土地承包合同的稳定性。
政府可以通过设立公共基金，将土地使用权的流转税金用于补偿农民的土地承包权益，增加农民对土地承包合同的信心。
此外，政府还应加强土地权益保护的力度，建立健全的土地产权证明体系，并提供便捷的土地转让服务，确保农民的土地权益得到有效保护。
其次，耕地出租问题日益突出，特别是一些地方发生了大规模的农地流转。
一方面，农民缺乏土地流转的信息渠道和谈判能力，导致他们在土地流转过程中处于弱势地位。
另一方面，一些地方政府过于急于推动土地流转，忽视了对农民合法权益的保护，甚至出现了非法侵占和强制流转的现象。
针对这一问题，应加强农民的合法权益保护。
政府可以建立土地流转交易市场，提供信息公开和服务平台，帮助农民了解土地流转的市场行情和相关政策。
同时，政府应加强对土地流转交易的监管，严厉打击非法侵占和强制流转行为，确保农民的合法权益受到保护。
另外一个问题是农地流转中存在的土地资源浪费和生态环境问题。
一些地方政府为了追求经济发展，以牺牲农地为代价。
这种行为不仅浪费了宝贵的农地资源，还给生态环境带来了负面影响。
为了解决这个问题，政府应加强对土地流转的规划和监管。
在土地利用方面，政府应建立科学合理的土地利用规划，避免过度开发和浪费土地资源。
在生态环境方面，政府要严格执行环境保护政策，加强对农业生产活动的监管，确保农地流转不对生态环境造成过大的破坏。
中国城市土地管理制度改革的路径探究
中国城市土地管理制度改革的路径探究近年来，中国不断加强土地管理制度改革力度，同时也深化城市化进程。
土地管理制度改革是中国经济发展和社会进步的重要组成部分，其意义重大。
本文就城市土地管理制度改革的路径探究进行了分析和探讨。
一、土地管理制度改革的背景早在2014年，国务院发布了《国务院关于深化土地管理制度改革的意见》。
从此开始，中国展开了全面的土地管理制度改革。
城市土地改革的背景是中国城市化进程加速，城市人口不断增长，市场经济的深入发展，以及市场化城市土地资源流转制度的不平衡和不充分。
城市化进程中土地的管理得不到有效的提高是咱发展的制约。
二、创新土地使用权收益分配方式通过制定出台收益分配机制的政策来重构资源配置决策对于保持和利用土地资源具有重要作用。
推行“建设用地使用权出让与收益共享”改革，可通过制度设计来调整基本土地制度、建筑用地制度等基本土地管理制度。
推进“让价不让利”原则是一种有效的收益分配。
通过将土地出让金中的城市基础设施配建和租赁补贴基金等实体性部分出让给开发商。
这样一来，既实现了开发商的合理利益，也将土地出让金的大量投入用于创造有利于市场的公共设施和基础设施。
三、加强地权出厂体系合理的地权出厂体系可达到监管、约束和保障的三重效果。
首先，地权出厂体系有助于强化土地市场的规范和监管，防止土地市场上出现一些不良的现象。
其次，地权出厂体系能够对开发商实施有效监督和约束，避免开发商违法建设现象的出现。
第三，地权出厂体系能够对政府承诺土地赋权和市场化、现代企业规范化行为进行监督和保障。
在现有改革中，加强土地权出厂体系监管，得到更广泛的承认。
四、推进土地管理制度的政府自身机构改革推进土地管理制度改革，必须在政府自身之内进行改革，使土地管理地部门不断发展并不断创新。
首先需要健全和完善政府管理体制，将土地管理部门纳入中央和地方层次的政府之内，避免冗余的政府部门的出现。
其次，需要通过改革地方政府招标评标制度，避免局部政府制度中的不良现象。
土地审批制度及改革
土地审批制度起源于中国古代的“井田制”，政府对土地的 分配和使用进行严格管控。
发展历程
在封建社会和计划经济时期，土地审批制度经历了不同的阶 段，包括土地私有化、集体化和再分配等。
土地审批制度的重要改革和事件
重要改革
改革开放后，中国开始对土地审批制度进行改革，逐步推行土地有偿使用和 市场化配置，同时加强了对土地利用的规划和管理。
重要性
土地审批制度是维护国家土地管理制度、保护土地资源、防 止土地投机和滥用的一项重要措施。
土地审批制度的法律依据
宪法
《中华人民共和国宪法》规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律 规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”
土地管理法
《中华人民共和国土地管理法》对土地审批制度做出了具体规定。
土地审批制度的流程和标准
土地审批制度及改革
xx年xx月xx日
contents
目录
• 土地审批制度概述 • 土地审批制度的历史和发展 • 土地审批制度的问题和挑战 • 土地审批制度改革的思路和建议 • 土地审批制度改革的影响和效果 • 结论与展望
01
土地审批制度概述
土地审批制度的定义和重要性
定义
土地审批制度是指政府对土地使用、变更和终止等事项进行 审查和批准的一系列程序和规定。
推动产业升级
通过土地审批制度的改革，可以 推动传统产业的转型升级，加快 发展新兴产业，从而推动整个产 业结构的优化升级。
土地审批制度改革对政府和企业的效果
01
提高行政效率
简化审批流程，减少审批环节，缩短审批时间，提高行政效率。
02
增强政策透明度
通过公开透明的审批程序，增加公众对政府的信任度，同时有利于企
《我国城市国有土地使用权出让法律制度研究》范文
《我国城市国有土地使用权出让法律制度研究》篇一一、引言随着我国城市化进程的加速，城市国有土地使用权的出让成为城市发展的重要组成部分。
土地使用权出让法律制度是保障土地资源合理利用、维护社会公平正义的重要法律体系。
本文旨在探讨我国城市国有土地使用权出让法律制度的现状、问题及完善措施，以期为推动我国城市土地资源的高效利用和社会的可持续发展提供有益的参考。
二、我国城市国有土地使用权出让法律制度的现状我国城市国有土地使用权出让法律制度是以《中华人民共和国土地管理法》为核心的一系列法律法规组成的体系。
这些法律法规规定了土地使用权的出让方式、程序、条件以及相关权利义务等。
目前，我国城市国有土地使用权出让主要采取招标、拍卖、挂牌等方式，以公开、公平、公正的原则进行。
三、我国城市国有土地使用权出让法律制度存在的问题虽然我国城市国有土地使用权出让法律制度已经初步形成，但在实践中仍存在一些问题。
首先，法律法规不够完善，部分条款存在模糊性，导致执行过程中出现争议。
其次，土地出让市场存在不规范现象，如暗箱操作、权力寻租等问题。
再次，土地出让后的监管不到位，导致土地资源浪费和滥用。
最后，土地出让政策与城市发展规划不够协调，影响了城市的可持续发展。
四、完善我国城市国有土地使用权出让法律制度的措施为解决上述问题，完善我国城市国有土地使用权出让法律制度，可以采取以下措施。
首先，加强法律法规建设，明确土地出让的各项规定，提高法律的可操作性。
其次，规范土地出让市场，加强监管力度，打击违法行为。
再次，强化土地出让后的监管，确保土地资源的合理利用。
此外，还应加强土地出让政策与城市发展规划的协调，促进城市的可持续发展。
五、结论通过对我国城市国有土地使用权出让法律制度的研究，我们可以看出，该制度在保障土地资源合理利用、维护社会公平正义方面发挥着重要作用。
然而，随着城市化进程的加速，该制度仍需不断完善。
通过加强法律法规建设、规范土地出让市场、强化监管力度、协调土地出让政策与城市发展规划等措施，可以推动我国城市土地资源的高效利用和社会的可持续发展。
土地批租规则
土地批租是国家土地使用权有偿使用的一种形式。
据汉语词典查询，批租指批准出租(多指土地)。
一、法律依据1.《中华人民共和国土地管理法》第二条第五款规定，国家依法实行国有土地有偿使用制度。
但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。
2.国土资源部关于印发《规范国有土地租赁若干意见》的通知（国土资发(1999)222号）3.《江苏省国有土地租赁办法》（江苏省人民政府令第 12 号）二、土地租赁1.租赁合同：使用者与市、县人民政府土地行政主管部门签订一定期限的土地租赁合同，支付租金。
使用者应当在土地租赁合同生效之日起30日内，向租赁地块所在地市、县人民政府土地行政主管部门申请办理土地登记，领取国有土地使用权证书，取得承租土地使用权。
2.租赁期限：土地租赁分为短期租赁和长期租赁。
短期租赁一般不超过5年，长期租赁不得超过国有土地使用权出让的最高年限。
土地租赁期限届满，承租人未申请续期或者申请续期未获批准的，该承租土地使用权由国家无偿收回，并可要求承租人拆除地上建筑物、构筑物，恢复土地原状。
（参照租赁合同法律规定，可以理解为：土地租赁到期后，国家有权将土地连同地上建筑物、构筑物一并无偿收归国有）2.相关权利：承租人按照土地租赁合同的约定进行土地开发利用。
因社会公共利益的需要，依照法律程序提前收回的，对承租人给予合理补偿。
承租人已付清拆迁补偿安置费用或者征地补偿费用的，以及承租人自行拆迁的，其承租土地使用权可以抵押，抵押金额不得高于拆迁补偿安置费用或者征地补偿费用。
承租土地使用权转让、转租、抵押的，其地上附着物随之转让、转租、抵押；地上附着物转让、转租、抵押的，其使用范围内的承租土地使用权随之转让、转租、抵押。
三、土地出让承租土地使用权转为出让的，承租人在同等条件下享有优先受让权。
租赁土地在办理出让手续后，终止租赁关系。
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年。
农村土地制度改革与发展路径探求
农村土地制度改革与发展路径探求一、引言改革开放以来，中国农村土地制度一直是许多人关注的焦点。
随着农村经济快速发展，土地利用方式也逐渐成为摆在人们面前的难题。
因此，对农村土地制度改革与发展路径的探究显得尤为重要。
二、农村土地制度的现状当前，我国农村土地制度存在着诸多问题。
首先，土地流转方式单一，农民对土地无有偿使用权，无法更灵活地利用土地资源。
其次，土地承包期快到期的问题逐渐凸显，土地经营权无法长期稳定地落实，影响了农业生产的持续性和稳定性。
再次，农村土地二元结构明显，城乡发展不平衡，土地资源的优势利用程度低。
综上所述，当前农村土地制度亟待改革和完善。
三、农村土地制度改革的必要性农村土地制度改革是推动农村经济发展的必然要求。
改革土地制度，可以增加土地利用的效率和灵活度，提高土地资源的利用效益；扩大农民的土地经营权，增加他们的经济收入，推动农业现代化进程；调整土地结构，促进农村城市化进程，实现城乡资源的平衡配置。
正因为如此，农村土地制度改革刻不容缓。
四、农村土地制度改革的关键方向要推进农村土地制度改革，首先要拓宽土地流转渠道，促进农地适度规模经营；其次要完善土地流转市场，加强流转流程管理；再者要加强农民土地产权保护，确保土地承包权的稳定性和长期性。
只有在这些方向上下功夫，才能真正推进农村土地制度改革。
五、中国农村土地制度改革的困境和挑战中国农村土地制度改革一直面临着困境和挑战。
首先，农民对土地缺乏产权意识，对土地流转市场认识不足，影响了土地流转的顺利进行；其次，地方政府对土地利益的干预比较严重，影响土地市场的正常运作；再者，土地长度资源配置结构不合理，不利于农业生产和农村经济的长期发展。
这些问题都成为了中国农村土地制度改革的重要障碍。
六、农村土地制度改革的路径探讨要积极推进农村土地制度改革，需要探讨一条适合中国国情的路径。
一方面要发展农村土地流转市场，引导不同规模的农户参与流转；另一方面要加强对农民土地产权的保护，确保其合法权益不受侵害；此外要发展多种形式的土地经营形式，鼓励多种主体参与，促进农村经济的多元发展。
土地管理制度反思及重建
2023-10-29
contents
目录
• 引言 • 土地管理制度的历史演变 • 当前土地管理制度的问题反思 • 土地管理制度的重建策略 • 实证分析——以某地区为例 • 结论与展望
01
引言
研究背景与意义
当前中国土地管理 制度的问题与挑战
现有研究的不足与 需要进一步探讨的 问题
土地开发与城市化
近代土地管理制度鼓励土地开发与城市化，推动农业现代化和工 业发展。
土地流转与市场交易
为提高土地利用效率，近代土地管理制度允许土地流转和市场交 易，激励了土地投资与开发。
现代土地管理制度
土地资源保护
随着环境保护意识的提高，现 代土地管理制度更加注重土地 资源的保护，防止过度开发和
污染。
一些地区的土地市场被少数几家大型开发 商垄断，导致房价高涨，市场供需失衡。
缺乏有效监管
政府对土地市场的监管不到位，存在一些 不规范的市场行为，如非法圈地、炒地等 。
04
土地管理制度的重建策略
完善土地资源分配机制
总结词
公平、可持续、城市化
详细描述
在城市化进程中，土地资源的分配机制需要充分考虑 各方利益，实现公平分配。同时，为确保可持续发展 ，应注重保护生态环境和自然资源，实现经济、社会 和环境效益的平衡。在具体措施上，可以采取按需分 配的原则，根据人口和城市发展需求，合理规划土地 资源，确保土地资源的有效利用。此外，还可以引入 市场竞争机制，通过公开竞标等方式，实现土地资源 的优化配置。
05
实证分析——以某地区为 例
某地区土地管理制度现状
土地资源利用不充分
01
某地区存在大量的农村集体土地，这些土地资源尚未得到充分
法律知识批判也谈现行土地制度
法律知识批判也谈现行土地制度引言现行土地制度是一个国家重要的经济制度，在国家发展中起到至关重要的作用。
而对于土地制度的法律知识的批判和探讨，更是必不可少的。
本文将对现行土地制度进行批判，并从法律的角度对其进行分析。
现行土地制度是以中国特色社会主义理论为基础，以土地国有制为主体，兼顾集体经济和个体经济发展的经济制度。
这种制度在中国的国家发展过程中经历了多次调整和完善，目的是为了逐步实现农民的土地所有权，保证土地资源的合理利用和社会的稳定。
权利不清晰现行土地制度存在权利不清晰的问题。
由于土地所有权归国家所有，农民只能享有土地使用权，而不能拥有实际的产权。
这使得土地的使用和流转受到诸多限制，给农民的经济发展带来一定的困扰。
规划冲突现行土地制度还存在规划冲突的问题。
由于土地归国家所有，各级政府在土地规划中拥有较大的决策权。
这导致在土地利用和开发中，政府的规划与农民的实际需求之间存在一定的矛盾和冲突。
经济效益不明显现行土地制度下，农民在土地流转中也存在一些问题。
土地流转涉及到土地经济利益的分配，因此往往出现利益不均、信息不对称等问题，影响了土地经济的发展和农民的收益。
法律知识对现行土地制度的批判法律权益保护不完善现行土地制度中，法律对于农民的土地权益保护并不完善。
虽然在土地流转和规划中有相关的法律规定，但实际执行过程中存在很大的漏洞。
一方面，农民的土地权益往往在流转中受到侵害，另一方面，政府在土地规划和征收过程中也存在权力过大、程序不透明等问题。
法律规定存在滞后性现行土地制度的法律规定在一定程度上存在滞后性。
由于制定法律需要一定的时间和程序，因此法律规定往往不能及时回应社会和经济的变化。
这导致在土地经济发展中，法律对于农民的保护和指导不够精准，无法有效解决现实问题。
法律执行不严格虽然现行土地制度中有相关的法律规定，但在实际执行过程中，法律执行力度不够严格。
一方面，一些地方政府在土地规划和流转中滥用职权，侵害了农民的合法权益。
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土地批租制度重构探析作者：刘东张仕廉来源：《开放导报》2015年第04期[摘要] 现行土地批租制度具有必要性和合理性，尽管在运行中出现了一系列问题，但这些问题是现行土地批租制度以外的原因造成的。
现行土地批租制度的真正问题在于，非基于原土地所有者或使用者的劳动或对土地的投资改良，导致土地增值收益未真正完全实现“涨价归公、地利共享”。
应基于“涨价归公、地利共享”的目标取向，对其重构和重构后的运行进行科学设计。
[关键词] 土地批租地租城镇化土地用途土地规划[中图分类号] F321 [文献标识码] A [文章编号] 1004-6623（2015）04-0098-04[基金项目] 广东省社科规划项目资助“房地产税制法律体系重构”（项目编号：GD14XFX07）。
[作者简介] 刘东（1971 —），四川巴中人，东莞理工学院建筑工程系，讲师，研究方向：土地制度、房地产、工程经济；张仕廉（1960 —），重庆合川人，重庆大学建设管理与房地产学院，研究方向：房地产、工程经济、建设项目管理。
土地批租制度的背后或基础是一国的土地制度，土地批租制度建立于土地制度之上，而土地批租制度是其可能的后续结果。
目前现行土地批租制度出现了一系列问题而广受诟病。
笔者认为，现行土地制度及其衍生的土地批租制度，其关键在于土地用途和规划改变的增值收益“涨价归公、地利共享”，由土地用途和规划管制、土地征收、土地有偿使用三个核心制度构成的现行土地管理制度框架体系，与中国的基本国情、经济社会发展阶段是基本适应的。
因此，就现行土地制度及其衍生的土地批租制度，应对其进行技术层面的修补、配套制度的完善和约束、管理的改进，而不是彻底否定抛弃，另起炉灶。
一、我国实行土地批租制度的必要性土地批租制度启动了我国的城镇化和工业化。
我国的城镇建设可以与欧美媲美，而启动城镇化所需要的大量资金即主要来源于土地批租收入和以土地作抵押的融资。
几乎所有大投资、大项目背后都有土地的影子。
而政府获取城镇基础设施等公益用地、工业企业用地所需的成本则通过土地批租收入来弥补。
过去，地方政府通过招商引资启动了工业化，通过基础设施建设启动了城镇化。
现在，则需要继续依靠土地批租收入，为进入城镇的农民提供教育、医疗、住房等基本公共服务，帮助其融入城镇社会，推进新型城镇化。
二、现行土地批租制度的合理性我国正处于工业化、城镇化快速发展的历史进程中，城镇必然不断向外平面扩展，将城郊规划区的农地征收为国有建设用地更是一个必然的过程和结果。
国有建设用地中，除公益性用地外，其余用地必然采取有偿出让使用权的方式，而不可能是行政划拨，具体操作手段就是“招拍挂”。
在国家垄断征地和垄断出让土地的过程中，形成的土地级差地租，就是土地出让金。
国家作为土地终极所有权的代表者，凭借所有权可以亦应该对使用土地的使用者收取地租。
因此，基于我国现行土地制度，土地批租制度符合土地的宪法秩序，具有合理性。
现行土地批租制度在实践运行中出现了一系列问题，一些人对现行土地批租制度的诟病，实质是将现行土地批租制度以外的原因归结到现行土地批租制度本身，而否定其合理性。
现行土地批租制度在实践运行中出现的上述一系列问题，都属于技术层面的问题，其真正原因在于相关配套制度供给不足、约束和管理不到位。
三、土地批租制度重构探析（一）“涨价归公、地利共享”的合理性与必要性1.“涨价归公、地利共享”的合理性土地出让金就是政府一次性出让若干年的土地使用权，并一次性收取出让期内各个年度年地租的贴现值总和。
作为农用地，土地资源在地区之间、地区内部各集体之间、集体内部各国民之间的地租收益分享，差别并不大。
但土地一旦非农使用，国民之间分享的地租收益差别就极大。
城镇土地地租中源于土地位置差别而形成的级差地租，其在使用期间会随着外部影响因素的变化而发生大幅度变化，从而在整个地租中起决定性作用。
而其中相当大一部分是由于土地自然地理区位的不同、中央政府投资地区内或跨地区大型基础设施而对土地周边环境的影响，和由大量来自于内地的劳动力参与工业化等经济发展过程中产生的结果，沿海发达地区和大中城市城郊规划区、城中村的居民与政府没有理由单独分享这种收益。
2.“涨价归公、地利共享”的必要性现行土地批租制度，造成土地地租在国民间的分享极度不均。
一是虽然城镇土地为全体国民所有，但土地批租收入的受益者是直接出让土地使用权的当地政府及其辖区居民。
在统计学意义上，虽然可以认为由于所有的地方政府都可以出让国有土地使用权，因而可以使土地的所有人———全体国民都受益，但因源于土地位置差别而形成的级差地租效应的存在，实际上永远无法做到事实上的或者统计学意义上的公平受益。
根据历年财政部汇总的《全国土地出让收支基本情况》，60%左右的土地出让收入来自于东部沿海省份。
土地批租收入在东、中西部之间分享极度不均，将进一步扩大东、中西部之间发展的差距。
二是土地非农使用的开发权不平等。
宏观层面，《全国主体功能区规划》将国土空间划分为优化开发、重点开发、限制开发和禁止开发四类，确定主体功能定位，明确开发方向，控制开发强度，实行差别化的土地利用政策。
微观层面，各地区的城镇规划则通过用途和规划管制，实现土地利用、功能分区、耕地和自然生态保护等。
从中央到地方，年度新增建设用地指标更是采取行政计划的无偿分配方式。
由此造成土地开发权在各地区之间、地区内各区域之间不平等。
由于不同功能的土地收益是不同的，规划为非农用地（工商用地）的价值高，而规划为农用地的价值低，被规划为耕地和自然生态保护的区域实际上被剥夺了将土地用于其它用途以获取更高收益的权利。
当然，全国实行主体功能区规划，各地区实行土地的用途和规划管制，正确且必要。
但如果没有相应的利益补偿和调节机制，则必然导致地利分享在各地区之间、地区内各区域之间极度不均，甚至两极分化。
三是城镇户籍人口人均建设用地占用存量在各地区间极度不均。
东、中西部之间城镇户籍人口人均建设用地占用存量存在明显的差距，致使在保有期间土地地租收益在东、中西部国民之间分享极度不均。
因此，必须充分肯定现行土地批租制度本身的必要性和合理性，在坚持其制度框架的前提下，基于“涨价归公、地利共享”的目标取向，对其重构。
（二）土地批租制度重构设想1. 对土地使用权到期的住宅建设用地实行收取土地年租金的续期方式目前对国有住宅建设用地以缴纳土地出让金的形式一次性转让土地使用权40～70年，但40～70年后怎么办？这是政府和城镇房屋产权所有者终将面对的实际问题。
《城市房地产管理法》和《物权法》均没有对续期期限、续期是否要补交土地使用费，以及按怎样的标准支付等相关细节作出明确规定。
这种不明确，已导致开发商囤地囤房、房地产投机和房地产闲置等严重弊端。
住宅建设用地无偿续期显然不可能，理由如下：一是无偿续期将导致土地产权实质上的私有化，土地未来的增值收益为原土地使用者独占。
二是无偿续期将导致市政建设重新规划困难重重，因为基于公平的原则，政府将不得不为收回自己所有的土地而向受让土地使用权的人支付巨额赔偿。
因此，住宅建设用地必须是有偿续期。
而重新再让原土地使用者交纳一次土地出让金的有偿续期方式几乎不可能。
为此，笔者提出对土地使用权到期的住宅建设用地收取土地年租金的续期方式。
土地年租金根据每年不断调整变化的基准地价乘以固定百分比确定。
对土地使用权到期后，不再继续申请续期的，改革目前无偿收回地面建筑的规定，由政府以当时的折旧价值或重置成本价补偿地上建筑物、附着物。
对各类集体产权、军产、工业产权、房改房等，土地使用权为同类国有土地出让最高使用年限，土地使用权到期，一样要交纳土地年租金续期。
住宅业主在房地产市场上将其进行抵押、出租、入股、出售等交易时，土地使用权只能有剩余的年限，其价值按剩余年限评估。
2. 实行土地批租制和年租制的混合体制对新出让的国有住宅建设用地，参考香港的土地出让制度，实行土地批租制和年租制的混合体制，对工商业用地，则实行长期租赁、先租后让、租让结合的供地制度。
混合体制既在土地使用权出让时一次性收取土地出让金，又按年收取土地租金。
当然，对混合体制实行前后所出让的土地，可采取“新老划段”的方式，老地实行老办法，新地采用新办法。
可以给予老地一定期限的优惠，即以基准地价乘以固定百分比而确定的土地年租金中的“百分比”，在优惠期内，老地的“百分比”比新地低一些。
3. 土地地租在全体国民间分享目前，土地批租收入中，只有一部分新增建设用地土地有偿使用费属于中央政府性基金收入。
该费由县（市）人民政府从土地批租收入中按规定标准向中央和省缴纳，实行中央和省两级3：7分成。
相对于巨额土地批租收入，中央政府从其中分享的占比微乎其微。
中央政府作为土地终极所有权的代表者，同时又代表全体国民。
因此，应将各地方政府土地批租收入中源于土地位置差别而形成的级差地租部分按一定比例划归中央政府，通过中央政府的转移支付实现土地地租在全体国民间分享。
4. 新型城镇化视阈下土地批租制度重构后的运行设计在现行土地批租制度运行模式下，一方面，由于工业化、城镇化的推进，需要大量的新增城镇建设用地；另一方面，由于土地非农使用的增值收益巨大，地方政府获取土地非农使用指标即相当于获取了一笔财政收入。
而地方政府新增城镇建设用地指标来源有两个途径，一是每年从中央政府的无偿、行政计划分配获得，二是通过城乡建设用地增减挂钩，将农村建设用地转换为城镇建设用地。
这种建设用地无偿、行政计划分配和见地不见人的增减挂钩体制，是造成我国工业化与城镇化脱节、土地城镇化与人口城镇化、市民化脱节的制度原因，更与今天发展新型城镇化其核心是人的城镇化的要求完全不相适应。
因此，必须改革新增建设用地指标分配制度，将建设用地指标无偿、行政计划分配改为有偿、市场分配，并从根本上改革调整城乡建设用地增减挂钩这种只管土地指标不管人口指标的畸形管理制度，实行新增城镇建设用地指标与吸纳外地农业转移人口落户数量挂钩的政策。
《国家新型城镇化规划（2014～2020年）》提出了“实行城镇建设用地增加规模与吸纳省（市）外农业转移人口落户数量挂钩政策”，但对如何在实践中运行该政策，则没有具体明确。
为此，笔者提出如下具体制度设计。
建立国家建设用地指标库，每年新增建设用地计划首先满足国家重大工程项目用地，其余指标则全部入库，各地方政府需要使用新增建设用地指标，可从指标库中购买。
但从指标库中购买的指标必须与吸纳外地农业转移人口落户的数量相挂钩，特别是要接纳那些已经在城镇工作和生活的非户籍人口。
地方政府从指标库中申请购买年度建设用地指标，应有相应的吸纳外地农业转移人口落户的数量计划，并根据上一年度的完成情况，增减下一年度建设用地指标允许购买量。
新增城镇建设用地指标之所以不与本地户籍农民市民化数量挂钩，主要是为了避免地方政府为获取城镇建设用地指标而强行或虚假地将本地农民户籍改为城镇户籍，而再次发生所谓“村改居”、赶农民上楼的运动。