房地产价格评估练习及答案
房地产估价 模拟试题计算题答案
模拟11、解1、解(1)该宗房地产的现时价格=土地重新取得价格+建筑物的重新购建价格－建筑物的折旧总额(2)求土地的重新取得价格V35，V35=V40*K35/K40=2000*2000*K35/K40=390.94(万元)(3)计算建筑物的重新购建价格：建安成本：600 (万元)管理费用：600*3%=18 (万元)销售税费：90万元投资利息＝(600+18)×40%×［(1+6%)1.5-1］+(600+18)×60%×［(1+6%)0.5-1］＝33.54(万元) 开发利润：120万元建筑物的重新购建价格：C=600+18+90+33.54＋120=861.54(万元)(4)计算建筑物的折旧总额：门窗、墙面等损坏的折旧额：8万元装修部分的折旧额：140÷5×3=84万元设备部分的折旧额：100÷10×3=30万元长寿命项目的折旧额：(861.54—8—140—100)÷38×3=48.44万元建筑物的折旧总额：E=8十84+30+48.44=170.44(万元)(5)该宗房地产的现时价格：V=390.94+861.54－170.44=1082.04(万元)答: 该宗房地产的现时价格V=1082.04万元2、解：(1)运用收益法有限年公式求取房地产价格，其公式为：V=A/Y［1-1/（1+Y）^n］(2)各层建筑面积=4000×6／24=1000(㎡／层)(3)计算1层商铺收益价格年净收益=1000×(1-60％)×75％×90％×60×12=19．44(万元)V1=19．44／10％×[1-1／(1+10％)50-3]=192．20(万元)(4)计算2-3层商场收益价格年净收益；1000×2×70％×600=84(万元)V2-3=84／10％×[1-1／(1+10％)50-3]= 830．48 (万元)(5)计算4层酒楼收益价格年净收益：1000×70％×50×12-80000=34(万元)V4=34／8％×[1-1／(1+8％)50-3]=413．59(万元)(6)计算5-10层办公楼收益价格年净收益：6×20×1800×12×80％×(1-10％)=186．62(万元) V5-10=186．62／7％×[1-1／(1+7％)50-3]=2555．13(万元)(7)计算11-24层住宅价格V11-24=1000×14×4000=5600(万元)(8)计算房地产价格V= V1+V2-3+V4+ V5-10+ V11-24=192．20+830．48+413．59+2555．13+5600=9591．40(万元)模拟21、解解：（1）计算办公楼现值①办公楼整体年净收益=80×3000×85%×（1－35%）×12=159.12万元②收益年限=40－6=34年③办公楼现值为：V=A/Y[1－1/(1+Y) n]=159.12/10%×[1－1/(1+ 10%)34]=1528.92万元（2）计算乙方的使用权价格①乙方使用权年净收益=80×2000×85%×（1－35%）×12=106.08万元②乙方使用权剩余收益年限=15-4=11年③乙方使用权剩余收益年限价格为：V=A/Y[1－1/(1+ Y) n]=106.08/10%×[1－1/(1+ 10%)11]=689万元（3）甲方权益价格=办公楼现值－乙方使用权价格=1528.92－689=839.92万元2、解一、项目总建筑面积1.2×10 000×2.5=30 000（m2）其中，住宅楼总建筑面积15 000 m2，写字楼总建筑面积15 000m2二、房地产开发项目总价值及折现值（一）住宅楼价值：5000×15 000=7500（万元）住宅价值折现到办理完土地使用权出让手续时点（第一年末）的折现值： 7500/（1+10%）3=5634.86（万元）（二）写字楼价值1．字楼年租金收入=120×15000×70%×（1-20%）×12=1209.6（万元）2．写字楼押金：1209.6×30%=362.88（万元）3．写字楼押金运用年收益：362.88×3%=10.89（万元）4．有关税费和经营管理费用:1209.6×30%=362.88（万元）5．租赁净收入:1209.6+10.89-362.88=857.61（万元）6．写字楼价值:V=]%)101(11[%1061.857])1(11[47+-⨯=+-⨯n R R A =8478.86（万元）7．写字楼折现到第1年末折现值=8478.86/（1+10%）3=6370.29（万元）（三）项目总价值折现值:5634.86+6370.29=12 005.15（万元）三、项目开发成本、管理费用及其折现值1．住宅楼部分:1800⨯15000⨯（1+5%）=2835（万元）写字楼部分:2800⨯15000⨯（1+5%）=4410（万元）2．住宅楼开发成本及管理费折现值:2835⨯[0.5/5.0%)101(5.0++/（1+10%）1.5]=2580.13（万元）3．写字楼开发成本及管理费用折现值:4410⨯[0.5/（1+10%）1.5+0.5/（1+10%）2.5]=3648.76（万元）4．项目开发成本及管理费用折现值:2580.13+3648.76=6228.89（万元）四、住宅楼销售税费及折现值1．住宅楼销售税费:7500⨯6%=450（万元）2．住宅楼销售税费折现值:450/（1+10%）3=338.09（万元）五、所能支付的最高土地价格=（总价值-住宅楼销售税费-开发成本及管理费用）÷（1+3%）=（12005.15－338.09－6228.89）÷（1+3%）=5279.78（万元）。
房地产评估习题（附答案）
房地产评估一、单项选择题1、某一宗土地用于住宅开发时的价值为300万元，用于商业建筑开发时的价值为500万元，用于工业厂房开发时的价值为280万元。
城市规划确认该土地可用于住宅或工业生产。
该宗土地的价值应评估为（）万元.A、500B、300C、280D、3602、在运用市场法评估房地产价值时，通过交易日期修正，将可比交易实例价格修正为（）的价格。
A、评估时间B、评估基准日C、过去时点D、未来时点3、市场比较法中的个别因素修正目的在于将可比交易实例价格转化为（）价格。
A、评估基准日B、正常交易C、待估对象自身状况下D、类似地区4、有一宗地，占地面积为500平方米，地上建有一幢3层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元/平方米，则楼面地价为（）元/平方米。
A、1000B、1500C、2100D、2800楼面地价=土地价格/楼屋面积=土地单位价值*土地面积/楼房面积=土地单价/容积率=55、若反映宗地地价水平，（）指标更具说服力。
A、建筑总价格/土地总面积B、土地总价格/土地总面积C、房地总价格/土地总面积D、土地总价格/建筑总面积6、地产市场的不完全竞争性是由土地的（）决定的。
A、稀缺性B、用途多样性C、位置固定性D、价值增值性7、土地价格的地域性特征是由土地的（）决定的。
A、稀缺性B、效用永续性C、位置固定性D、不可再生性8、我国土地使用权出让的最高年限由（）确定并公布。
A、国土资源部B、建设部C、财政部D、国务院9、在法律法规及城市规划允许的范围内，土地的最佳用途是由（）决定的。
A、开发商B、评估人员假设C、委托方要求D、市场竞争10、如果房地产的售价p1+p2为5000万元，其中建筑物价格p2为3000万元，地价p1为2000万元，该房地产的年客观净收益A为450万元，建筑物的资本化率r2为10％，那么土地的资本化率r1最接近于( )。
A、9％B、 12.5％C、 7.5％D、 5％(450-3000*10%)/2000=11、已知某房地产月租金收入为20万元，月费用总额为5万元，建筑物价格p2为1000万元，建筑物的资本化率r2为10％，该房地产的土地年纯收益最接近于( )万元。
房地产估价练习试题与答案解析
房地产评估复习题及答案(一第一章房地产和房地产评估1.按房地产的(B 来分,房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。
☆A.收益性B.用途C.市场性D.地段2.出租或营业型房地产的评估可以采用: (☆A.比较法B.收益还原法C.假设开发法D.成本评估法3.人为引起火灾或者碰毁他人房屋进行的损失价值或损失程度评估;其评估对象为:(A.已消失的房地产B.在建工程C.房地产的未来状况D.房地产过去状况与现在状况的差异状况4.从经济角度来看,土地利用选择的一般顺序是: (A.商业、办公、工业、居住B.商业、居住、办公、工业C.商业、办公、居住、工业D.商业、居住、工业、办公5.娱乐型房地产是按下列哪种方式划分的:(☆A.用途B.开发程度C.是否产生收益D.经营使用方式6.某土地使用权的有限期为40年,已使用20年,新建的房屋的耐用年数为50年,则房屋的所有权为:A.50年 B.无限期 C.20年 D.40年7.房地产交易很难采取样品交易的方式,必须到实地观察,房地产评估也要进行实地查勘,这是由房地产的(决定的A.不可移动性B. 相互影响性C.数量有限性D.独一无二性8.房地产的价值注重:(A.实物B.权益C.区位D.实物、权益、区位9.典权制度是中国特有的,下列阐述正确的为:(A.支付等于买价的典价,即可获得房地产的所有权,B.支付典价后只能获得房地产的使用权C.支付典价后房地产的使用者不付租金D.出典人获得典价后即失去房地产的所有权10.医院、学校是属于哪一类房地产(☆A.商业B.办公C.特殊用途D.综合答案1B.2B.3A.4C.5A.6C.7D.8D.9C.10C第二章房地产价格1.最能说明土地价格水平高低的价格是:(A.土地单价B.基准地价C.楼面地价D.标定地价2.决定某一房地产价格水平高低的,主要是(的供求状况。
☆A.本地区的房地产B.全国房地产C.全国本类房地产D.本地区本类房地产3.一套建筑面积100平方米、每平方米建筑面积3000元的住房,总价为30万元,其实际交易约定在一年后付清(假设折现率为5%,则:(A.实际价格28.5万元,名义价格30万元B.实际价格29.28万元,名义价格30万元C.实际价格30万元,名义价格不存在D.实际价格28.578万元,名义价格30万元4.采用比较法求得的价格通常称为(A.路线价B.比准价格C.积算价格D.收益价格5.目前各地区的经济适用房所采用的价格,应属(A.市场调节价B.政府指导价C.政府定价D.政府规定的最低限价6.在房地产销售过程中,(是买卖双方讨价还价的基础,成交时要比此低。
房地产估价课后习题答案
第四章 市场比较法一、单选1~5 C A B A C 6~10 D A D A A 11~14 D A A D二、多选1.BCDE2.ABC3.BCDE4.BCE5.BDE6.ACDE7.BCE8.ABD四、计算1、采用直接比较法修正法连乘评估：A=8000×102100×（1—1%）9×99100 B=8100×98100×（1—1%）9×103100 C=8000×97100×（1—1%）5×101100 ∴估价对象价格：3C B A ++=7391元/m 2 2、因素1 因素2 因素30.6 0.25 0.15A=7000×103100×（1+0.8%）2×（1—0.5%）4×15.010625.0976.0102100⨯+⨯+⨯ B=6800×99100×（1+0.8%）4×（1—0.5%）4×15.010225.0996.0104100⨯+⨯+⨯ C=7200×102100×（1+0.8%）×（1—0.5%）4×15.09725.01056.0100100⨯+⨯+⨯ ∴估价对象价格：3C B A ++第五章成本法一、单选1~5 B B C C B 6~10 D B 3905 B B 11~14 C 3182 B C二、多选1.ABD2.CD3.ABCD4.BE5.CD四、计算题——还没讲！网上答案如下：1．/gongcheng/fdcgj/zhenti/lilun/200807/92783_ 8.html2、/s/blog_4c4e1f1101000e3e.html3、/fdcgjs/lnzt/1471_5.html下面是赠送的团队管理名言学习，不需要的朋友可以编辑删除谢谢1、沟通是管理的浓缩。
房地产估价师练习题(附答案)
房地产估价师练习题（附答案）一、单选题（共70题，每题1分，共70分）1、在房地产区位状况描述中,下列不属于对周围环境的描述的是( )。
A、景观B、自然环境C、人文环境D、施工环境正确答案：D2、某宗房地产交易中,合同约定成交价格为2500 元/m2,交易税费均由卖方负担。
已知该地区的房地产交易,卖方按正常价格的5%缴纳有关税费;买方按正常价格的3%缴纳有关税费,则该宗房地产的正常成交价格最接近于( )元/m2。
A、2427B、2500C、2575D、2632正确答案：A答案解析：由于合同约定的成交价格是由买方承担的,所以用买方的公式,正常成交价格=买方实际得到的价格/(1+应由买方缴纳的税费比率)=2500元/m2/(1-5%)=2631.58元/m2。
3、某幢建筑物由于发生了地震,估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相当于新的状况所必需的费用作为折旧额,这种折旧属于( )。
A、设备折旧B、功能折旧C、物质折旧(因为是属于材料受损)D、经济折旧正确答案：C4、在选取可比实例时,主要在于精而不是多,一般来说可以选取( )个可比实例。
A、3~5B、5~6C、1~2D、2~3正确答案：A5、房地产市场上没有大量相同的房地产供给,不同的房地产之间不能完全替代,房地产市场不是完全竞争的市场,房地产价格千差万别。
这体现的房地产的特性是 ( )。
A、易受限制B、不可移动C、相互影响D、独一无二正确答案：D6、在人流量很小的地方建造商场,无论谁来建造该商场,都需要花费很多成本,但该商场却不会有那么高的价值,这说明了( )。
A、应在实际成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整B、应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整C、应结合估价委托人的要求,对成本法估价进行调整D、应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整正确答案：B7、下列有关假设开发法中,后续开发的必要支出,描述错误的是( )。
A、以房地产为主的整体资产,后续开发的必要支出通常还应包括家具、设备等房地产以外财产的购置费等支出B、投资利息只有在动态分析法中才需要测算(应是静态)C、一项费用的计息期的起点是该项费用发生的时点,终点通常是建设期的终点D、销售税费一般不计算利息正确答案：B8、甲拥有的某宗房地产初次抵押估价价值为100 万元,银行为甲提供80 万元贷款担保。
房地产评估第1章练习题答案
房地产评估第1章练习题答案第一章练习题答案一、单项选择题1、房地产的买卖通常需要较长的时间才能变现，这体现了房地产的（）D P11A．高价值性 B．保值增值性 C．利用外部性 D. 难以变现性2、房地产价格实质上是房地产（）的价格。
B P23A、开发成本B、权益C、物质实体D、B和C3、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于（）方面的制约。
D P29A、建筑技术B、土地权利设置C、相邻关系D、土地使用管制4、生地价是指（）。
B P7A、城市中待拆迁土地之地价B、未开发农地、荒地之地价C、可供直接用于建设的土地之地价D、没有建筑物的土地之地价5、毛地的概念是（）。
D P7A、已做三通一平的土地B、已征用补偿但未做三通一平的土地C、城市空地D、未拆迁的城市土地6、尚不具备城市基础设施的土地，被称为（）。
C P7A、农地B、毛地C、生地D、熟地7、甲、乙两宗房地产，在物质实体方面甲好于乙，在权益、区位等其他方面两者相当，该两宗房地产的价值相比有（）。
AA、甲大于乙B、甲等于乙C、甲小于乙D、不可比8、楼面地价=土地单价÷（）。
D P42A、建筑层数B、建筑覆盖率C、绿地率D、建筑容积率9、房地产估价中的价值，一般是指（）。
B P34A、使用价值B、交换价值C、投资价值D、帐面价值10、甲土地的楼面地价2000元/平方米，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价1500元/平方米，建筑容积率为7，若两块土地的面积等其他条件相同，其总价相比有（）。
CA、甲等于乙B、甲大于乙C、甲小于乙D、难以判断11、有一宗房地产交易，成交价格为3000元/平方米，付款方式是首付10%，余款在1年内按月等额付清，假设月利率为0.5%，其一次支付的实际成交价格为（）元/平方米。
A、3000B、2700C、2914D、250012、其他条件相同，期房价格一般（）现房价格。
B P47A、高于B、低于C、等于D、不可比13、容积率是指（）。
第五章 房地产价格及其评估第四节 房地产价格的评估方法综合练习与答案
第五章房地产价格及其评估第四节房地产价格的评估方法综合练习与答案一、单选题1、市场法估价在经过（）之后，可将可比实例在其自身状况下的价格变成了在估价对象房地产状况下的价格。
A.房地产状况调整B.交易情况修正C.选取可比实例D.市场状况调整【参考答案】：A【试题解析】：市场法又称比较法、交易实例比较法、市场比较法，估价时需要对可比实例的成交价格进行交易情况、市场状况、房地产状况三大方面的修正和调整。
在经过房地产状况调整之后，可将可比实例在自身状况下的价格变成了在估价对象状况下的价格。
2、某建筑物建筑面积210m2，单位面积重置价格为1200元/m2，经判定其有效经济年数为10年，剩余经济寿命30年，自然寿命45年，残值率5%，该建筑物的现值为（）元。
A.189000B.192150C.198800D.201600【参考答案】：C【试题解析】：已知：C＝1200×210＝252000（元），R＝5%，N＝45年，t＝10年，则建筑物现值为：式中，V表示建筑物的现值，E t表示有效年龄为t年的建筑物折旧总额，C表示建筑物的重新购建价格，R表示残值率，N表示建筑物的经济寿命，t表示有效经济年限。
3、采用比较法评估房地产价格时，选取的可比实例一般不少于（）个。
A.2B.3C.5D.10【参考答案】：B【试题解析】：采用比较法（又称交易实例比较法、市场比较法、市场法）评估房地产价格时，为了减小估价误差，增加估价的可信度，要求选取多个可比实例，并且从理论上讲，选取的可比实例越多越好。
但如果要求选取的可比实例过多，一是可能由于交易实例的数量有限而难以做到，二是会造成后续处理的工作量很大，因此从某种意义上讲，选取可比实例主要在于精而不在于多，一般选取3至5个的可比实例即可。
4、下列房地产中，适用收益法估价的有（）。
A.公园B.行政办公楼C.旅馆D.图书楼【参考答案】：C【试题解析】：收益法又称收益资本化法、收益还原法，适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产，如住宅（特别是公寓）、写字楼、商铺、宾馆、停车场等。
资产评估人大版答案第四章 房地产价格评估
第四章 房地产价格评估一、练习题1、术语解释（1）地产 （2）房地产 （3）不动产 （4）基准地价 （5）标定地价 （6）楼面地价2、单项选择题（1）最佳使用是( )必须考虑的评估前提。
a.地产b.房屋建筑物c.企业资产d.资产（2）基准地价系数修正法所要修正的因素是( )。
a. 地理位置和交通条件b. 个别因素和市场转让条件c. 容积率和覆盖率d. 特别利害关系和特殊动机（3）假设开发法属于一种( )。
a. 加和法b. 积算法c. 类比法d. 倒算法（4）某宗地年金收益额为8500元，剩余使用年限为20年，假定折现率为10％，其评估价值最有可能为( ) 元。
a. 85000b. 12631c. 72369d. 12369（5）计算建筑期利息的工期应按( )计算。
a. 合同工期b. 额定工期c. 协商工期d. 实际工期（6）待估建筑物账面原值100万元，竣工于1990年底，假定1990年的价格指数为l00%，从1991年到1995年的价格指数每年增长幅度分别是11.7％、17％、30.5％、6.9％、4.8％，则1995年底该建筑物的重置成本最有可能是 ( ) 元。
a. 1048000b. 1910000c. 1480000d. 19100000（7）待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300平方米，建筑面积200平方米，月租金3 000元，土地还原利率为7％.建筑物还原利率为8％，评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收入的年总成本为7600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格每平方米1 000元，运用建筑物残余估价法所得到建筑物的价值最有可能是( ) 元。
a. 61667b. 925000c. 789950d. 58041（8）残余估价法属于( )中的一种具体方法。
a. 收益法b. 成本法c. 市场法d. 功能价值法（9）有一宗地面积为500平方米，地上建有一幢3层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元／平方米，则楼面地价为( )元／平方米。
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房地产价格评估练习及答案1、术语解释（1）地产 （2）房地产 （3）不动产 （4）基准地价 （5）标定地价 （6）楼面地价2、单项选择题（1）最佳使用是( )必须考虑的评估前提。
a.地产b.房屋建筑物c.企业资产d.资产（2）基准地价系数修正法所要修正的因素是( )。
a. 地理位置和交通条件b. 个别因素和市场转让条件c. 容积率和覆盖率d. 特别利害关系和特殊动机（3）假设开发法属于一种( )。
a. 加和法b. 积算法c. 类比法d. 倒算法（4）某宗地年金收益额为8500元，剩余使用年限为20年，假定折现率为10％，其评估价值最有可能为( ) 元。
a. 85000b. 12631c. 72369d. 12369（5）计算建筑期利息的工期应按( )计算。
a. 合同工期b. 额定工期c. 协商工期d. 实际工期（6）待估建筑物账面原值100万元，竣工于1990年底，假定1990年的价格指数为l00%，从1991年到1995年的价格指数每年增长幅度分别是11.7％、17％、30.5％、6.9％、4.8％，则1995年底该建筑物的重置成本最有可能是 ( ) 元。
a. 1048000b. 1910000c. 1480000d. 19100000（7）待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300平方米，建筑面积200平方米，月租金3 000元，土地还原利率为7％.建筑物还原利率为8％，评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收入的年总成本为7600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格每平方米1 000元，运用建筑物残余估价法所得到建筑物的价值最有可能是( ) 元。
a. 61667b. 925000c. 789950d. 58041（8）残余估价法属于( )中的一种具体方法。
a. 收益法b. 成本法c. 市场法d. 功能价值法（9）有一宗地面积为500平方米，地上建有一幢3层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元／平方米，则楼面地价为( )元／平方米。
a. 1000 b. 1500 c. 2100 d. 2800（10）若反映宗地地价水平，( )指标更具说服力。
....A B C D 建筑总价格土地总价格土地总面积土地总面积房地总价格土地总价格土地总面积建筑总面积（11）某地产未来第一年纯收益为30万元，假设该地产的使用年限为无限年期，预计未来每年土地纯收益将在上一年的基础上增加l 万元。
资本化率为7%，则该地产的评估值最接近于( )万元。
a. 205b. 429c. 633d. 690（12）待估地产年总收人18万元，年总费用10万元，剩余使用年限10年，折现率为10%，则其评估价值最接近于( )万元。
a. 110b. 61c. 80d. 49（13）待评估建筑物为一砖混结构两层楼房，宅基地面积为300平方米，房屋每层月租金为2500元，各种费用占租金收入的40%，土地还原率为8%，建筑物还原率为10%，评估人员另用市场法求得土地使用权价格为每平方米1000元，建筑物的年纯收益为( ) 元。
a.1000b.12000c.4000d.2000（14）某评估机构采用市场法对一房地产进行评估，评估中共选择了三个参照物，并分别得到127万元、142万元、15l万元3个评估结果，它们的权重依次为25%、40%、35%，则被评估房地产的价值最接近( )万元。
a．140 b. 157 c. 141 d. 148 （15）如果房地产的售价为5000万元，其中建筑物价格为3000万元，地价为2000万元，该房地产的年客观净收益为450万元，建筑物的资本化率为10％，那么土地的资本化率最接近于 ( )。
a. 9％b. 12.5％c. 7.5％d. 5％（16）被评估建筑物历史建造成本为80万元，1997年建成，要求评估该建筑物2000年的重置成本。
调查得知，被评估建筑物所在地区的建筑行业价格环比指数分别为103%、103%、102%，该建筑物的重置成本最接近于( )万元。
a. 86b. 87c. 90d. 85（17）已知某房地产月租金收入为20万元，月费用总额为5万元，建筑物价格为1000万元，建筑物的资本化率为10％，该房地产的土地年纯收益最接近于( )万元。
a. 50b. 60c. 80d. 100（18）假定被评估房地产可以永续利用，预计前3年的纯租金收入分别为3万元、2万元、1万元，从第4年开始年纯收益保持在3万元水平上，折现率为10％，该房地产的评估值最接近于( )万元。
a. 28b. 32c. 25d. 30（19）被评估土地的剩余使用权年限为30年，参照物剩余使用权年限为25年，假定折现率为8％，被评估土地的年限修正系数最接近于( )a. 0.9659b. 0.948c. 1.152d. 1.054 （20）运用最佳使用原则评估地产的前提条件是( )。
a. 土地的非再生性b. 土地位置固定性c. 土地用途广泛性d. 土地利用永续性（21）某宗地取得费用为每平方米100元，开发费用为每平方米300元，当地银行一年期贷款利率为9％，二年期贷款利率为10％，三年期贷款利率为11％，开发周期为3年，第一年投资占总投资的1/2，第二、三年投资各占总投资的l/4，问该土地每平方米应负担利息为( )元。
a. 51.75b. 30.75c. 89d. 71.25（22）某砖混结构单层住宅宅基地200平方米，建筑面积120平方米，月租金3000元，土地还原利率8％，取得租金收入的年总成本为8000元，评估人员另用市场比较法求得土地使用权价格为1200 元／平方米，建筑物的年纯收益为( )元。
a. 8600b. 8800c. 9000d. 12000（23）某一宗2000平方米空地的预计最佳利用方式，为开发一建筑面积4000平方米的商业建筑。
预期该商业房地产建成后的售价为3000元／平方米，估计该建筑物的建筑费用为1400元／平方米，专业费用为建筑费用的6％，利息利润为地价、建筑费用及专业费用之和的15％，销售费用及有关税费为售价的10％，该土地的价值接近于( ) 元／平方米。
a. 1728b. 1900c. 1500d. 1000元（24）在用收益法评估土地使用权价格时，总费用不包括 ( )。
a.房地产税金b.管理费c.利息d.保险费（25）某一宗土地用于住宅开发时的价值为300万元，用于商业大楼开发时的价值为500万元，用于工业厂房开发时的价值为280万元。
城市规划确认该土地可用于住宅或工业。
该宗土地的价值应评估为300万元。
这体现了房地产评估的( )a．供求原则 b.替代原则 c.最佳使用原则 d.贡献原则(26)某待评估住宅建筑物与参照住宅建筑物相比而言，室内格局更加合理，由此引起待评估住宅的价格比参照交易住宅的价格高15％，室内格局因素修正系数为( )a．100／115 b．85／100 c．115/100 d．100／85(27)某建筑物建成于1990年1月，为砖混结构一等，耐用年限为50年，残值率为2％。
该建筑物2001年1月的重置成本为500 万元，2001年1月的评估值接近( ) 万元a．400 b．392 c．402 d．390 (28)某宗土地的土地取得成本为500万元，土地开发费为l000万元，土地开发期为1年，银行一年期贷款利率为8％。
该土地投资利息为( ) 万元 a．120 b．80 c．60 d．100 (29)某宗土地为1 000平方米，国家规定的容积率为5，建筑密度为0.6，下列建设方案中最可行的为（）a. 建筑物地面一层建筑面积为800平方米，总建筑面积为4600平方米b. 建筑物地面一层建筑面积为700平方米，总建筑面积为7000平方米c. 建筑物地面一层建筑面积为600平方米，总建筑面积为4800平方米d. 建筑物地面一层建筑面积为400平方米，总建筑面积为4200平方米(30)某地产未来第一年的纯收益为18万元，预计以后各年的纯收益按l％的比率递减，该地产的剩余使用权年限为10年，折现率为8％。
该地产的评估值最接近于（）万元a. 77b. 146c. 116d. 1933、多项选择题(1) 影响地价的一般因素有( )。
a. 行政因素b. 区域因素c. 社会因素d. 经济因素e. 人口因素(2)影响地价的社会因素主要包括( )等几个方面。
a. 政治安定状况b. 社会治安程度c.税收政策d. 房地产投机e. 交通管制(3)影响商业用地土地价格的区域因素有( )。
a.商业繁华程度b.环境优劣度c.规划限制d.公有设施完善度e. 交通便捷度(4)影响地价的个别因素主要有( )。
a. 位置因素b. 地形地质因素c. 面积因素d. 地块形状因素e. 土地利用因素(5)市场法中进行区域因素修正需考虑的因素有( )。
a. 繁华程度b. 交通状况c.基础设施状况d. 环境质量e. 土地使用年限(6)评估建筑物需考虑的因素包括( )。
a. 产权b. 用途c. 建筑结构d.建成时间e.装修质量和水平(7)建筑物应在( )方面符合政府规定。
a. 建筑结构b. 建筑用途c.容积率d.覆盖率e.外形设计(8) 我国房地产评估的标的物一般包括( )。
a.土地使用权b.土地所有权c.建筑物及其权益d.建筑物中的水暖设施e.建筑物中的办公设备(9)假设开发法中的投资利润是以( )为计算基础的。
a.专业费用b.投资利息c.卖楼价d.地价e.建筑费用(10)运用市场比较法评估地产，在选择参照物时应注意在( )方面与评估对象保持一致。
a.交易类型b.用地性质c.交易价格d.供需圈e.交易时间（11）房地产评估遵循的原则有( )a.最有效使用原则b.合法原则c.替代原则d.供求原则e.贡献原则4、计算分析题（1）待估宗地为待开发建设的七通一平空地，面积2000平方米，允许用途为住宅建设，允许容积率为6，覆盖率为≤50％，土地使用权年限为70年，要求按假设开发法估测该宗地公平市场价值。
有关数据如下：预计建设期为2年，第一年投人60％的总建设费，第二年投入40％的总建设费，总建设费预计为1000万元。
专业费用为总建设费用的6％，利息率为10％，利润率为20％，售楼费用及税金等综合费率为售楼价的5％，假设住宅楼建成后即可全部售出，楼价预计为3000元／平方米,折现率10％。
（2）投资者面对甲、乙两幅土地。
甲地容积率为5，单价为1000元/平方米，乙地容积率为3，单价为800元/平方米，两幅土地其他条件相同，问投资者应选择哪一幅土地进行投资更为经济?（3）某房屋建筑面积为1200平方米，同类型房屋标准新建单价为970元／平方米，但该房屋装修好，调整增加1％；设备配置齐全，增加2％；地段、层次、朝向增加1.5％，其他情况同于标准房屋。