第四章 房地产税费3讲解

杭州市人民政府关于进一步加强我市房地产市场调控加快保 障性住房建设的实施意见 （2010.10.11)
屋，房屋面积为92.7平方米，处于该多层住宅（共七 层）的四楼，房屋土地性质为出让土地，购入价格为
82万元，2011年9月他将该房屋出售给小王，价格为9
5万元，小王首次购房，不需要贷款。请问二人各需
支付哪些税费，各是多少？
实训练习
任务一：王先生六年前在上城区买了一套房子 （普通住房，非家庭唯一住房），面积为85平米，买 入价格为80万元，现在想以150万元的价格卖给张女 士。因贷款银行要求进行房屋抵押价值评估，经委托， 某估价公司评估出该房子的价值为150万元。双方通 过房地产经纪机构完成交易，且该房屋为张女士家庭 的唯一住房。请问：他们分别要缴纳的税费有哪些， 分别缴纳的税费总额为多少？（要求以杭州市现行（201 0.10.11）房地产税费政策为依据进行测算）
浙江省土地转让手续费标准
交易类型 地价总额（万元）
10以下（含10） 10－20（含20） 20－50（含50） 地产转让 50－100（含100） 100－500（含500） 500－2000（含2000） 2000以上
交易手续费（元）
100 200 300 600 1200 2500 4000
停止执行购房补贴政策，恢复征收房地产登记等相关费用。
（三）房地产交易税费转嫁
房地产交易税费转嫁是指房地产交易过程中，
纳税人将应由自己负担的税费转嫁给交易对方的一
种现象。税费转嫁可能有两种情况：顺转和逆转。
房地产买卖、租赁环节的税收，一般会较多地 发生顺转，即税费负担转给购房人和承租人。
二、房地产税收案例
普通住宅1.50%；非普通住宅应该为3%（联系2010年10月新政） 住宅：人民币3元/平方米
非住宅及非普通住宅：人民币6元/平方米
土地等级对应的出让金缴纳标准×分摊的土地面积×年期修正 系数（具体参见附表后面）（2009年7月1日取消年期修正。） 住宅：80元＋5元（产权印花税）/本 非住宅：按面积A：A≦500，200元；500﹤A≦1000，300元；1 000﹤A≦2000，500元；2000﹤A≦5000，800元；A﹥5000，10 00元；另收产权印花税5元/本 10元/本 10元＋5元（产权印花税）/本 （具体参见表4-4）
多少评估费，由谁缴纳？
房地产评估收费标准
标的总额（万元） 100以下（含100） 累进计费率（%） 0.42
100以上至500（含500）
500以上至2000（含2000） 2000以上至5000（含5000） 5000以上
0.3
0.12 0.06 0.012
【案例3】小张在2010年3月购得一套杭州市区房
•
杭州市人民政府关于进一步加强我市房地产市场调控加快保 障性住房建设的实施意见 （2010.10.11)
对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减 免个人所得税。 • 根据国家税务总局《关于加强土地增值税征管工作的 通知》(国税发〔2010〕53号)要求，税务部门要进一步做 好土地增值税的征收管理工作，市区除保障性住房外，普 通住房的土地增值税预征率为2%，非普通住房（包括排 屋、别墅）、商业用房、其他用房的土地增值税预征率为 3%，住房开发项目销售均价高于项目所在区域届时新建 商品住房平均价格1倍以上的土地增值税预征率为5%。同 时，对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，税 务部门要加强税务稽查，严格土地增值税清算管理。 •
第五节 房地产交易中的税费负担及案例
一、房地产交易税费负担
（一）二手房交易税费负担
以杭州现行二手房交易双方的税费负担情况为例:
购买方税费负担表
税费名称 印花税 契税 交易手续费 土地出让金（划拨土地的房地产转 让须补缴，如房改房上市等） 税费率 0.05%
对购买90平方米及以下普通住房，且 该住房属于家庭唯一住房的，减按 1%税率征收契税。 收款单位 农税中心 房管局 农税中心
停止执行购房补贴政策，恢复征收房地产登记等相关费用。
（二）新建商品房交易税费负担
新建商品房交易过程中所涉及的税费与二手房
交易税费存在着一定差别。下面是以杭州为例的商
品房交易双方税费负担情况表。
购买方主要税费负担表
税种 计税依据 房屋类型 非住宅 契税 合同金额 非普通住宅 普通住宅 印花税 合同金额 住宅 交易手续费 合同金额 套 非普通住宅 非住宅 注 册 登 记 费 产权登记费 权证工本费 权证印花税 住宅 税率 个人 3% 3% 1.5% ，1% 0.05% 由出让方承担，经济适用房减半 6元/㎡ 产权登记费80元/户 3% 单位
出售方税费负担表
税费名称 税费率 收款单位
印花税
交易手续费 地产交易手续费
0.05%
普通住宅：人民币3元/平方米 非住宅及非普通住宅：人民币6元/平方米 （具体参见表4-4）
农税中心
房管局 土管局 农税中心
营业税及附加（也称综合 税，包括营业税、城市维 护建设税和教育费附加） 个人所得税
5年以内住宅（普通和非普通）：售价×5.6%
5年以上普通住宅免征 5年以上非普通住宅：（出售价－购入价）×5.6% 不能正确计算房屋原值和应纳税额的，按总价×1% (转让收入-财产原值-合理费用)×20% 非住宅：（转让收入-扣除项目金额）×四级累进税率
1、普通住宅免征、非普通住宅居住满5年免征； 2、非普通住宅未满3年成交价格* 0.5%，满3未满5减半征收； 3、非住宅：成交价格*0.5% ；（不能提供发票或评估报告） 50万以下1%（浮动范围±25%） 1.25% 50-100万 0. 7%（浮动范围±25%） 0.875% 100-200万0.4%（浮动范围±25%） 0.5% 200万以上 0.25%（浮动范围±25%） 0.3125%
实训练习
任务三：李先生将两年前购入的一套房子出售 给王先生，面积155平方米，售价285万，此套 房产不是李先生的唯一住宅，王先生需办理银 行按揭，评估价与售价相等。他们分别要缴纳 的税费有哪些，税额为多少？（要求以杭州市现行 （2010.10.11）销售收入8000 万元，扣除项目金额3000万元，则应征收的土 地增值税总额是多少？
三、房地产交易收费案例
【案例1】杨先生于今年6月1日委托杭州某中
介公司买了一套价值215万元（卖方净得价）的房子，
请问需要缴纳多少中介服务费。中介公司按杭州现
行房地产买卖代理服务基准费率采用上浮25%的服 务费率。
【案例2】小林2008年1月在杭州购得一套 二手房屋，房屋面积为140平方米，购入价格 为145万元，首付房款30%，其他以商业贷款 支付，办理商业贷款银行要求放贷前进行房屋 抵押价值评估。经委托一家估价公司评估，评 估出该房屋抵押价值为150万元，请问需支付
产权登记及工本费
房管局
共有权工本费 他项权工本费（有抵押的） 地产交易手续费 评估费（若抵押贷款） 保险费（若公积金贷款需要缴纳）
土管局 评估公司 保险公司
100万以下部分0.42%，100以上至500部分0.3%，500以上至200 0部分0.12%
房价×保险费率×年数 50万以下1%（浮动范围±25%） 1.25% 50-100万 0. 7%（浮动范围±25%） 0.875% 100-200万0.4%（浮动范围±25%） 0.5% 200万以上 0.25%（浮动范围±25%） 0.3125%
城建税、教育附加
营业税
印花税
合同金额
土地增值税
企业所得税
项目销售 收入
具体收费由中介机构与委托方协商确定
杭州市人民政府关于进一步加强我市房地产市场调控加快保 障性住房建设的实施意见 （2010.10.11)
对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减 免个人所得税。 • 根据国家税务总局《关于加强土地增值税征管工作的 通知》(国税发〔2010〕53号)要求，税务部门要进一步做 好土地增值税的征收管理工作，市区除保障性住房外，普 通住房的土地增值税预征率为2%，非普通住房（包括排 屋、别墅）、商业用房、其他用房的土地增值税预征率为 3%，住房开发项目销售均价高于项目所在区域届时新建 商品住房平均价格1倍以上的土地增值税预征率为5%。同 时，对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，税 务部门要加强税务稽查，严格土地增值税清算管理。 •
件
本 本
非住宅
每件550元
向一个以上权利人发放时，每加一本权 证，工本费10元/本 权证印花税5元/本
与二手房基本相同，但少了评估费和中介服务费两个部分，住宅交易手续费由开发 商缴纳。
出售方主要税费负担表
税种 营业税 计税依据 销售收入 税率 税率5% 城建税纳税人所在地在市区的，税率为7%，纳税人所在 地在县城、镇的，税率为5%，纳税人所在地不在市区、 县城或镇的，税率为1%; 教育费附加率为3% 0.05% 普通住房的土地增值税预征率为2%，非普通住房（包 括排屋、别墅）、商业用房、其他用房的土地增值税预 征率为3% （项目销售收入-财产原值-合理费用）*25% 住宅 交易手续费 销售代理服务费 (若委托销售) 建筑面积 非住宅 3元/㎡ 6元/㎡
农税中心
土地增值税
农税中心
中介服务费（分档累进）
中介公司
杭州市人民政府关于进一步加强我市房地产市场调控加快保 障性住房建设的实施意见 （2010.10.11)
• （四）落实差别化税收政策。将购买不足5年的非普通 住房对外销售的，全额征收营业税；将购买超过5年（含） 的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照 其销售收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税；将购 买超过5年（含）的普通住房对外销售的，免征营业税。
中介服务费（分档累进）
中介公司
保险费=保险金额×基准保险费率×对应保险期限