农村宅基地使用权流转问题探讨
我国农村宅基地自由流转问题探析
无偿性。 民申请宅基地获得批准后， 村 农村 集体组织根据规划无 偿划 拨一块 土地为宅基地， 民可在此宅基地上兴建房屋 ， 村 无需 向集
体组织支付土地费用。 限 量 性 。 根 据 我 国 《 地 管 理 法 》 定 ， 农 村 村 民 一户 只 能 拥 有 土 规 “
一
处 宅 基 地 ， 宅 基 地 的面 积 不得 超 过 省 、自治 区 、 辖 市规 定 的标 其 直
的 抵 押 贷款 比例 ， 就会 吸 引 ４． ０ ０亿 元 的贷 款 进 入 农村 ， 对 农 村 生产 ０ 这 和 消 费 市场 的启 动 将 会 发 挥 巨大 作 用 。 （ ） 利 于推 进 城 市化 建 设 四 有
和 自留地 ， 也属 于集体所 有” 。这 个集体 是村或 乡级的集体。 身份性。宅基地仅限本集体经济组织特 定的成员享有使用权。 农村村 民申请宅基地只可 向木集体经济组织提出， 通常是乡村一级范
地基础上进行就地 或等面积 地改造建设。提高住宅质ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ雨ｉ 约利 集
用 土 地 水 平 ， 动 农村 新 型住 宅 建 设 。 推 四 、 关 农 村 宅基 地 自 由流 转 的 建 议 有 （ ） 改 法律 使 宅基 地 使 用 权 自由流 转 一 修 允 许 宅 基 地 使 用 权 的 自由流 转 和 国家 的 土 地 管 理 法 规 并 不 尖 锐
国农 村 宅 基 地 自 由流 转 问 题搽 析
王 卫 江
摘 要 农 村 的 宅基 地 是 集体 土地 ， 但要 求与房 屋 一起 流 转 的呼 声 一直 不断 。我 国法律 对宅基 地 流转有 种种 限 制 ， 文对 本 农村 的宅基 地 自由流转 问题 进行 了简要 的分析和 探 讨。
农村宅基地使用权流转的现存问题及其完善
中图分类号 ： Ｆ ２ ７ Ｏ ． ７ 文献标识码 ： Ａ 文章 编 号 ： Ｃ Ｎ４ ３ —１ ０ ２ ７ ／ Ｆ（ ２ ０ １ ３ ） １ ０ —０ ５ ９
—
追求
城 乡人 口 ２ ．宅 基 地使 用权 流转 是物 权理 念 的 进作用 。国内外 的经验都证 明， 居住 的融合 ， 是传播城市文明生活方式 、 提 我国农 村宅基 地使 用权 流转 被 限制 ， 升农村人 口素质 的最有效方法 。
实 现 了社 会资 源互补 和 利 利。就 目前形 势而言 ， 由于法律 的限制 ， 导 而不 能满 足现实需要 。现代市场经济讲求 的成本 。再次 ，
必须将 宅基 地使 用权纳 入土 地市场 用 。通过流转 调节 了农 民的房屋 余 缺 ， 缓 致 宅 基 地 使 用 权 的 流 转 缺 乏 灵 活 性 。 因 效率 ， 有 利于 土地 的合理 利 此， 农村 宅基 地 使 用权流 转制度 的改革 势 调整 范围内 ， 对宅 基地 使用 权进 行合理 、 充 解 了无房户 的急 需 ， 用 。最后 ， 促进 了乡村建设 和城乡一 体 化 必 须改 变二元 结构 时期 在必行 。解决农村 宅基 地流转 问题 当务之 分 的利用 。因此 ，
பைடு நூலகம்
然而 当前 形势 下 ， 宅基 地使 用权 不能 自由
一
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一
１ ．宅基 地 使用 权 流转 是实 现法 的价 式合理利用 资源” 。 值 的需要 终归要受 到农 村乃至整个社会经 济制度的 ３ ．宅基 地 使用 权流 转有 明显的社 会
１ ． 宅基地使用权流转制度较 匮乏
我 国宅基地使用权流转相关法 律在一
定程度上是 比较 匮乏 的。 目前 ， 我 国农村
三权分置下宅基地使用权流转的现实困境与完善路径
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宅基地使用权流转的法律思考
中图分类号 ： ９ Ｄ２
文献标志码 ： Ａ
偿 的。 即使 由ຫໍສະໝຸດ 一 些原 因（ 申请耕地 为宅基地 时 ）需要交 如 ， 纳费用 ， 比起 宅基地 在市场 中的价值 ， 笔钱也是微 乎其 但 此
微 。在成 本远 低 于 收益 的情 况 下 ， 民 热 衷 于 申请 宅基 地 ． 农 从
分析。
一
、
农村 宅 基地使 用权 自发 暗地 流转 的原 因
４ ． 地方政府 的推动 。 中国《 土地管理法》 ６ 第 ２条规定 ，农 “
村村 民住宅用地 ， 乡（ ） 民政府 审核 ， 经 镇 人 由县 级人 民政 府 批准。” 在实践 中 ， 由于其审核 、 审批 的程 序未被严格规定 且
缺乏监 督机制 。 因此 ， 权力 的行使 往往就落在 了乡 （ ） 镇 一级 ，
会在经济利益的驱动下 自发组织起来。 ３农村宅 基地使用 权制度的缺陷性 。 ． 构建农村宅基地使 用权 的 目的 ， 在于保障农村 居民 的居住权 。 其本 身具备社会
但是 ， 限制却导致 “ 暗流” 本文拟就这一现象 ， 。 从法律层面作
一
保障这一功能。因此 ， 农村居 民在 申请宅基地时 ， 理论上是无
文章编号 ：６ ３ ２ １ ２ １ ）７ ０ ９ — ３ １７ ～ ９ Ｘ（０ ０ ０ — ０ ３ ０
农村宅基地使用权指农村村 民依法享有 的， 在集体所有
的 土 地 上 下建 造 、 有房 屋 及 附属 设 施 的权 利 。 而 ， 国现 保 然 中 有 的 法 律 法 规 和 政 策 对 于 农 村 宅 基 地 使 用 权 流 转 给予 限制 。
农村宅基地使用权流转问题探索
/调查思考/・85・DOI：10.16675/14-1065/f.2021.11.036农村宅基地使用权流转问题探索□徐轶博(河南农业大学文法学院河南郑州450046)摘要:在农村宅基地使用权产生之初，就因国家对农民基本居住权的政治考量，严格限制或禁止其流转、抵押和买卖等权能。
农村宅基地使用权具有极强的福利性和社会保障性，随着农村发展，其经济功能日益凸显。
目前，大部分农村宅基地使用权流转过程受到不同原因的阻碍，使农民的财产性收入受到了不同程度的影响。
从新一轮农村土地制度改革入手，针对农村宅基地使用权流转问题，提出了完善宅基地使用权流转的措施，为相关研究提供参考。
关键词:农村经济;土地改革；宅基地;使用权流转文章编号：1004-7026(2021)11-0085-03中国图书分类号:F321.1文献标志码:A随着中国城乡一体化发展进程逐渐加快,对农村宅基地使用权流转问题的重视愈发突岀。
农村宅基地使用权制度的完善，对保障广大农民权利及提升农村总体经济发展水平等产生重要影响。
大部分农民对有关土地和宅基地所有权的法律缺乏认知,同时缺乏必要的维权意识，导致因宅基地使用权流转而引发的民事纠纷屡见不鲜。
因此,在农村宅基地使用权流转中，需要在全面认识问题的基础上,完善相关法律，逐步探索岀宅基地使用权流转的有效路径，进一步提高对农民土地权益的保护。
1新一轮农村土地制度改革过程中考虑的因素1.1改革宅基地使用权制度的基本出发点中国是一个传统的农业大国，土地是农业生产最重要的物质基础与生产资料。
土地的稳定性对社会发展和经济平稳运行起着重要作用叫随着城市发展不断加快，人多地少、建设用地不断扩张等问题逐渐凸显,严重影响了中国农村建设与发展的效率。
基于农村土地改革制度的宅基地使用权制度改革，不但可以有效推动中国农村土地使用制度的创新与改革，而且让土地增加了过去缺乏的商品属性，可以更好地维护农民利益，促使中国土地管理快速走向市场化。
农户宅基地使用权流转问题研究综述
征用时， 会发生农村宅基地退 出情况。除此之外 ， 宪 法规定允许 土地 （ 包括农村宅基 地） 使用权依照 法
律规定 进行 转让 。
４ 个村庄 的宅基地 流转情况进行 了抽样 调查 。结 ２ 果显示 ：１３ ５ ．％的被调查村庄存在住宅 出租情况 ， 出
租 户数 在 ｌ Ｏ户 以上 的 村 庄 占 ３ ％ ； ０ 总计 ６ ．％ 的 ８９
场在部分大城市 的城乡结合部已经逐渐形成。我 国
地保护困难、 土地管理失控等问题。
农村宅基地使用权流转 主要是通过房屋在农户之间
本文为安徽省 教育厅人文社 科重点研 究项 目成果 ， 目编号 ： １ｓ２４ｄ 项 ２ １ｋ７ ｚ ０
作者 ： 彭长生 ， 中国社会科 学院农村发展研究所博士后 ， 副教授 。邮编 ：０７ ２ １０ ３
农村 宅基 地流 转 是指 农 户将其 所 获 得 的农村 宅
基地使用权 ， 在一定 时限 内转让 给他人行使 的一种 土地产权市场交易行 为。《 宪法》 第十条规定 ： 国 “
家 为 了公 共 利益 的需 要 ， 以依 照 法 律 规定 对 土 地 可 实 行征 收或 者征 用并 给 予补 偿 。 ……土 地 的使 用权 可 以依 照法 律 的规定 转让 。 因 此 ， 宪法规 定来 看 ， ” 从 当 国家 为 了公共 利 益 的需 要 ， 农 村 宅 基地 征 收 或 对
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机 童兰竞 报２１年第３ 杖学 ｏ１ 期
的买卖 、 屋 出租 实 现 的。在 一些 城市 的城 乡 结合 房 有 、 用 和 收 益 这 三 项 权 利 ， 是 并 不 包 括 处 分 使 但
权①。
部， 房屋出租已经成为最普遍 的流转方式 ； 在北京 、 重庆、 成都等大城市 的城乡结 合部甚 至出现了利用 农村宅基地建设商品房对社会公开销售 的情况 （ 即
农村宅基地使用权流转现状分析
案” ； 第 二， 组建“ 网络班级 ” 。可 以设置班 目前 来 看 兼 职 的专 业 教 师 辅 导 员 队伍 建
一
（ 六） 就业指导。 大 类 招 生 低 年 级 学 生 级 主页、 班级 论坛 、 班级 Ｑ Ｑ群 等等 ， 增加 设 是满 足 “ 大类招生’ ， 对 辅 导 员 向后
上宅基 地分配及置换过程 中的违规操 作， 引发 让必然会受到宅基地转让的制约。
的矛盾日益增多。 农村宅基地使用权流转的立
的宅基地非法交 易带来 了种种社会隐患。
一
其 次， 《 物权法》 规定 ： “ 宅基地使用权 的取
收录 日期： ２ ０ １ ３ 年９ 月３ ０日
法与现实间存在着很大的分歧， 隐形市场大量 得、 行使和 转让 ， 适 用土地 管理法等法 律和 国 家有关规定” 这无疑给今后宅基地使用权制度
使用权交易市场尚未形成， 农民拥有的宅基地 外， 属于集体所有； 宅基地和自留地、 自留山，
无 法进 行合法流转 。与 此同时， 农村宅基地 占 也属于集体所有” 。 也就是说， 根据我国宪法精 地 面积逐 渐增加 ， 一户 多宅、 超标 占地现象 相 神 ， 宅 基地 的所有 权归集 体所有 ， 农 民私有 住
市场， 现有宅基地流转制度弊端凸显， 有必要 渐 增多 ， 出现大 量闲置 住房和“ 空心村 ” ， 这些 白和缺位， 缺乏可操 作性。
将宅基地使用权 流转纳入 法制化轨道 。 关键词 ： 宅基地 ； 使用权 ； 流转 ； 现状 ； 弊端 本文 系河北省社科联项 目“ 河北省农村宅 闲置住房 催生 了宅基地 流转的 隐形市场 。但 首先 ， 根据我 国《 宪法》 规定， “ 农村和城市 是， 受我国现有法律 、 法 规的约束， 农村宅基地 郊 区的土地 ， 除由法律规 定属于国家所 有的 以
农村宅基地闲置的现状与流转对策
汇报人： 2023-12-02
目录
CONTENTS
• 农村宅基地闲置现状分析 • 宅基地流转对策的必要性和紧迫性 • 宅基地流转对策的主要内容 • 宅基地流转对策的实施途径与措施 • 宅基地流转对策的保障措施与政策建议
01
农村宅基地闲置现状分析
闲置宅基地的分布情况
加强舆论引导，营造良好的社会氛围
宣传教育
通过媒体、宣传栏、宣传册等多种形式，向农民普及宅基地流转政策和相关法律法规，提高其认识和理解。
典型示范
选取一批典型村庄和企业，通过现场会、经验交流等方式，展示宅基地流转和闲置治理的成功案例，引导其他地 区和企业效仿。
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THANKS
建立监管机制
建立宅基地流转监管机制，明确各级政府和相关部门的监管责任，确保流转过程 公正、公平、公开。
加强执法力度
加大对违规行为的执法力度，严厉打击侵犯农民权益的行为，维护农民的合法权 益。
创新宅基地流转模式，探索多元化流转方式
推行使用权流转
在保障宅基地所有权不变的前提下，推行使用权流转，允许农民将宅基地使用权转让给其他农户或经 济组织。
明确各级政府和相关部门在宅基地闲置治理中的职责，建立 考核评价制度，确保各项工作得到有效落实。
强化资金投入，保障工作经费
设立专项资金
通过财政预算、土地出让收益等方式筹措资金，设立农村宅基地闲置治理专项资金，用于支持宅基地流转和闲 置治理。
资金补贴和奖励
对积极参与宅基地流转和治理的农民、村集体经济组织和相关企业给予一定的资金补贴和奖励，提高其积极性 。
用宅基地，提高土地利用效率。
04
宅基地流转对策的实施途径与措施
我国农村宅基地使用权流转问题的法律思考
力度上的差异 ， 宅国土资源部 虽出台了 《关于
加强农村宅基地 管理 的意见 》 但以部门意 ，
见 的形式 出台 ，法律效力低。与立法较 为
宅基地流转 的方式为有效利用农村的闲置 土地 ， 发展农村经济 ， 增加农民收入 ， 高 提
（ ）宅 基 地 的 市场 流 转 面 临体 制 性 二
障碍
后城市居 民想在农村购买一套住宅用作休 假和养老。在这种情况下买卖双方形成 了 利益互补 ， 达成买卖宅基地使用权 的协议。
农 村 宅基 地 使 用权 流 转 的原 因 及 存 在
问题 进 行 分 析 ，提 出解 决 对 策 ， 以期 对 完善 我 国农 村 宅 基 地 使 用 权 流 转 有
（ ）宅 基 地 使 用权 证 发 放 需要 规 范 三
改革开放 ３ Ｏ年来， 着大量农 民进城 随 务工的影响 ， 我国的城市化进 程发展迅速 ， 而城市各方面 的优越条件使得进城农民大 多不愿再 回到农村 ，而想在城市发展并定 居 ，然而城市 的高额房价却是其存 留产生 的最大障碍 ，于是想在城市定居的农民就 把 闲置在农村 的房屋及土地出售或转让来 缓 解进城发展所需的资金 困难 。 （ ）受城 市退休人 员休 闲养老 需求 三
处宅基地 ， 其宅基地的面积 不得 超过省 、 自
治区、 直辖市规定 的标准。农村村民出卖 、 出租住 房 后 ，再 申请 宅基地 的 ，不予 批 准 。） ６ 条 （ 、第 ３ 农民集体所有 的土地的使 用权不得 出让 、转让或者 出租用于非农业 建设 。 的规定 来看， ） 又是 明显禁止宅基地 使用权流转 的。在合法流转无法进行的情
地 的补偿 费用 ， 纠纷便 由此而 生。 时卖 有 方 在城里 生活 困难 ， 回村里再要 批地；有 时势 力强 大的村 落 强行 收 回已被 村 民卖 掉 的宅基地 ， 买方损失 严重 。 这些纠纷 一
宅基地使用权流转：法律赋权与事实行为的冲突分析
宅基地使用权流转：法律赋权与事实行为的冲突分析摘要：农村宅基地制度实行所有权与使用权分离。
禁止宅基地流转无法实现土地资源有效利用，导致隐形流转问题凸显。
基于资源配置效率的实证显示，宅基地使用权流转具有可行性，但需建立系统的规制设计，以区分农地、实行宅基地使用有偿和有期制度、建立退出补偿机制为前提，以强化宅基地房屋产权登记、培育宅基地交易平台和扶持价格评估中介机构、建立公正的利益分配机制等为内容，以科学规划土地、严格管制土地用途、构建完善的社会保障为配套。
关键词：宅基地；外部性；资源配置；可行性我国农村宅基地所有权与使用权分离产生于20世纪50年代的合作化运动，而后宅基地制度是在“集体所有、农民使用”的基础上完善和发展的，2007年《物权法》首次将农村宅基地使用权作为独立的制度安排提出并严格限制其流转。
但随着市场经济的发展和城市化进程的加速，严格的限制流转的制度无法满足土地资源高效配置和新农村建设的需求。
在经济发达地区的城乡结合部，宅基地使用权的隐形交易的大量发生成为客观现实，法律赋权与事实行为背离。
一、暗里交锋——法律赋权与事实行为的背离宅基地使用权是指集体所有土地上的农村居民住宅用地，农村集体经济组织为满足本集体经济组织内成员的生活需要和从事家庭副业生产的需要而用于分配给其农户使用的住宅用地及附属用地。
作为一项独立的用益物权，法律对宅基地使用权进行了严格的限制。
第一，主体的限定性。
农村宅基地使用权仅基于使用权人的特殊身份即集体经济组织内的成员或者由其他法规规定的身份而取得。
第二，权利内容的限制性。
包括依法取得、占有和使用农村集体土地，在宅基地上建造房屋和附属设施等。
但基于其特殊性，法律严格限制其处分权能，因此亦无收益权。
第三，流转的严格限制性。
法律禁止单独对农村宅基地使用权进行出卖、出租、抵押、赠与等流转行为。
第四，取得的无偿性和使用的永久性。
宅基地具有很强的社会福利性质，权利人无需支付任何费用。
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中国是个农 业大 国， 在改革 发展 的过 程 中， 中国强调稳 定， 强调农 民利益 的保 护 ， 中国无农 不稳 ， 民无 地不稳 ” “ 农 就 是中国政府对待农 村和改革问题出发点的最贴 切的写照 。 土地是农 民的命 根和饭 碗 ， 我 国 ９亿农 民的安 身立 命之 是
土资源部 ２０ 《 于加 强农村 宅基 地管 理 的通知 》 两 ０４年 关 这
法律 和 国 家有 关 规 定 。 该 规 定 一 方 面 表 明 ， 现 阶段 ， 基 ” 在 宅 地使 用权 制度仍按 照现行法律 、 法规及 国家规 定执行 ， 未 并 有实质性 的突破 ； 另外一方面也 为宅基地使用权 的流转 预 留
１ 我 国法律对宅基地使用权流转 的态度
目前 ， 民对宅 基地 使用 权 的取 得具 有身 份性 和无 偿 农 性。 法律对其流转持谨慎的态度 ， 主要规定如下 ：
《 土地管理法》 ６ 第 ２条规定 ：农村 村 民一户 只能 拥 “ 丁
一Hale Waihona Puke 了一定的空间 ， 一些问题的解决 可以待 日后相关法律法 规的 修订和制定来 完成 。
处宅基地 ， 其宅基地 的面积不得超过省 、 自治 区、 直辖市规
定 的标 准 ．． ・ 村村 民 出卖 、 ． 农 … 出租住 房后 ， 申请 宅 基地 再 的， 不予批准 。 该法第 ６ ” ３条规 定 ： 农 民集 体所有 的土地 的 “ 使用权 不得 出让 、 转让 或者 出租用 于非农 业建设 。 就 此规 ” 定可以看出 ， 是对 农村 宅基 地使 用权数 量加 以限制 ， 一 一 “
大量 闲置 ， 农民的财产权在 实现时受到 阻碍 。应 当在 建立和完善相应的 配套措施 的情况 下允许宅基 地
使 用权 的流 转 面适 当扩 大 。
关 键 词 ： 基 地使 用 权 ； 转 ；转 让 ； 宅 流 抵押 中 图分 类 号 ：３ １３ Ｆ０ ． 文献 标 识 码 ： Ａ 文章 编 号 ：０ ５４ ５ （０ ８ ０ －１００ １０ －６０ ２０ ） ９０ ０ －２
个文件禁止了城镇居 民购买 宅基地 和农村 的住宅 。由此可 以看 出， 对宅基地使用权 的流转并不 是完全 限制 的 ， 是适 而 度 的 ， 条 件 地 放 开 。主 要 表 现 为宅 基 地 使用 权 可 以 随 地 上 有
本 。中国法 律及 政府在土地问题上作过不少 的规定 ， 旨在切 实保护农 民的利益 ， 中农村宅基地使用权就是为农 民利益 其
Ｄｉｃ ｓ ｉｎｓｏ ｈ ａ ｓ ｅ ｅ ｏ ｓ ｕ ｓｏ ｎ ｔ ｅ Ｔｒ ｎ ｆ ｒ Ｕｓ ｆＲｕｒ ｌＨ ｏ ｅ ｔ ｄ Ｕｓ ｆ ｕｃ ａ ｍ ｓｅ ｕ ｒ ｔ
ＴＡＮ Ｇ Ｌｉ
（ ａ ｃｏｌＨａ ａ ｎｖｒ ｔ， ｉｏ ， ｉａ ７ ２ ８ Ｃ ｉａ Ｌ ｗＳｈｏ ， ｉ ｎＵ ｉｅ ｉ Ｈａ ｕ Ｈａ ｎ５０ ２ ， ｈｎ ） ｎ ｓｙ ｋ ｎ
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而设定的一项物权 。宅基 地使用权 在我 国现阶段是 指经依 法审批 由农村集体经 济组织分 配给其成 员用 于建造住宅 的 没有使用期 限限制 的集体 土地使用权 。
建筑物的转让而转让 ， 但受让的对象限于一户一宅的情况下 本集体经济组织内部的符合取得宅基地使用权条件 的成 员。 《 担保法》 ３ 第 ７条规定 ：耕地 、 “ 宅基 地、 自留地 、 自留山 等集体所有 的土地使用权” 不得抵押 。并且《 ” 物权法＝ １ 》 ８ 第 ４ 条也延续 了担保 法 的该规 定。另外 ， 物权 法》 １３条规 《 第 ５ 定： “宅基地使用权的取得 、 行使和转让 ， 适用 土地管理法 等
第ｌ ５卷第 ９期
２０ ０８年 ９月
现 代 农 业 科 学
Ｍ ｏ ｅ ｎ Ａｇ ｃ ｌｕ ａ ｃ ｅ ｅ ｄ ｒ ｒ ｕ ｔｒ ｌＳ ｉｎｃ ｓ ｉ
Ｖ０． ５ Ｎｏ ９ １ １ ．
Ｓ ｐ． ００ ｅ ２ ８
农村宅基 地使 用权流转 问题探讨
唐 俐
（ 海南大学法学 院 ， 海南海 口 ５０ ２ ） ７ ２８ 摘 要： 中国现行法律 法规原 则上 禁止 宅基地使 用权 的流转 ， 这种 法律 架构 下， 在 中国的土地 资源