凡尔赛公馆调性梳理及强销期推广建议案
精品文案-风至飞扬-北京长安公馆推广策略
三重价值的体现
在繁华地段上的 高尚住宅应具备
的气质
入亦宁静，出且繁华。
纵观世界上的著名豪宅就可以发 现，几乎所有的豪宅都记录了一 段历史的演绎和变迁。所以我们
因该具备的气质：
城市价值的终极指向 和谐美感的人文建筑
对于推广策略的思考
推广原则：做大不做小
本项目具有优势突出和未来价值成长性较高的 特点，因此在定位和推广阶段一定要以有气魄 性的思考和举动，而不能将该项目等同于一般 物业去单纯追求经济利益。
现今的地脉价值
需要衔接
二
紫
环
禁 城
路 本项目
长安 街
CBD、 国贸
约1.5公里
约300米
真正的绝对高品质建筑是具有保值和增值功 能。而使其增值的，除了一步到位的建筑形 式外，更重要的是随着时间的推移，建筑的 形式、功能和文化等，能和周围的环境协调 融合，成为一件在时间长河中不会褪色，反 而增光的艺术精品。
历史 传承 国脉
地脉
强调三重价值
府邸 品质
市场洞悉
本案
除依托风景资源的 高尚住宅区内的别 墅类项目，大部分 公寓型高尚住宅集 中于二环至五环之 间的东北向区域， 项目价格由1.8万 至3万元不等；
区域
旧城区
新兴商业区 使馆区
公园景观带
项目名称
贡院六号 Naga上院 御东花园 金融街华荣公寓
尚院 瑞城中心 昆仑公寓 北京公馆 东方之子 银泰中心 银钻公寓 北京花园 公园大道 九号公寓 维多利亚花园公寓 皇石国际 缘溪堂 万城华府 顺景园
地段诉求
地段优势，在本案可 以是绝对的优势，并 且这是地段也是绝对 品质的象征；
品质诉求
品质是细节也是传统， 但是品质绝对不是金银 细软的堆砌和罗列，品 质是有讲究的。
[教育]阳名流公馆洋房项目营销计划
![[教育]阳名流公馆洋房项目营销计划](https://img.taocdn.com/s3/m/096ee419d1f34693dbef3e36.png)
总建面492.6万㎡ 总销量97.8万㎡
价格，环境，发展潜力
板块后续总量较大 价格的竞争优势最为突出
以和平客户为主，其次是沈河、铁西 以和平、沈河客户为主，其次是浑 以浑南区域客户为主，其次是
。
南区域。
沈河、和平客户
客户具有很强的地缘性特征
•低密度产品较多在长白岛和奥体以及长青板块，这个区域拥有河景资源，同时
交通便利，多条公交线到达
奥体板块 成熟
周边学校相对不多
紧邻浑河，生活氛围较浓。
交通便利，多条公交线到达
长青板块 不成熟 周边多所高校环绕
紧邻浑河，居住氛围不浓
目前道路宽阔，路况较好，但 交通不便利
会展 所在区域成熟度较差
人文氛围较好
居住环境不占优势
交通状况最差
周边以住宅底层的小商业为主
生活配套齐全
生活配套欠缺
处于起步阶段，但板块成熟迅速，放量巨大。
•2003年之前
•2004年
•2005年
•2006年
•2007年
•2008年
•2009年
•2010年 •2011年
•东陵长白变身和平长白 •“长白岛”概念出台
•长白岛被中国住交会授予 “中国最具潜力岛屿”称号
•长白板块
•东陵 •区长白村
•“南拓”计划加速长白发展 •和平区
•浑南新区医院
•浑南大道
•红星美凯龙（浑南店）
•沃尔玛（浑南店）
•各板块配套现状——长青 •长青的教育配套在浑南各板块中最强，生活配套缺失，主要依靠浑河北岸商业
•中兴超市长青店
•沃尔玛长青店
区域商业配套 沃尔玛长青店 中兴超市长青店
营业面积（平方米） 20000 12000
公馆营销策划报告
孙先生，淮北大唐电厂车间科员，购买翡翠岛3+1房，一家人居住；陈先生，贸易公司老板，购置温哥华城双拼 3组
别墅 ; 王女士，中国银行，购置多套商铺
6组
出租车司机6组，打出租车过程中聊天，两个为刚购置新房，一个在滨湖新城，一个在华松世纪家园
3组
淮海路3家中介，其中一个陈先生，干中介10来年，对整个淮北市场很了解
对于本案类独栋产品的购买逻辑：
目前事业基础都在淮北，生活、圈子都在淮北，但淮北也没有真正好的房子，尤其是服务方面做的比较好的，如果在嘉兴
有项目能够提供一线大城市的服务，虽然价格虽然高点，也还是能够承受的。 （潜台词——品质不比南京、合肥 同总价段的差，且面子、服务比南京、合肥的要更好）
我感觉产品好只是他们出手的必要条件，要再加上服务、精神层面的东西，购买理由就更加充分了——温哥华城业主陈先生
购买原因：
属于淮北顶级富人的跟随群体，处于事业的上升期，需要购买一个顶级社区的产品来进入新的圈子，但本人的经济实力和 预算又比较有限，需要物质与精神的平衡。
对于本案联排产品的购买逻辑：
本人的经济实力有限，但能够在淮北顶级社区内，购买总价相对合理的产品，从而跻身淮北最顶级富人圈子。
目标客群分析——联排别墅典型样本
资源型
本案
地段型： 1.老城区板块—配套完善、交通便捷，地段优
势明显，目前在售项目较少，成交价6000-7000 元/m2
2.政务区板块—市政府半径内，为淮北第二个 城市中心，在售项目如金色云天，成交价5000元 /m2
资源型
星月湖畔
资源型： 1.桓谭公园附近，各项目紧紧围绕公（水景）
而建，在售项目翡翠岛，成交价4500元/m2 2.东湖附近，本案所在，在售项目围绕东湖而
XXXX年重庆协信公馆长三角区域营销推广方案
渠道1：新联会全国客户网络
• 利用新联康在全国 各地项目积累的客 户资源，特别是东 北、长三角各地的 客户资源；
• 方式：DM、短信 ，新联会会刊
东北：
北京： 沈阳兰乔圣菲 优山美地、长格春拉兰斯乔小圣镇菲
西北：西北：
陶然北岸、北京 GOLF 公寓
陶然水太岸原汾和外滩
西南：
山水绿城、星城二 期、南域中央
1、以中介公司洽谈及开拓为目 要任务，快速达成合作协议，并 对中介进行项目情况培训； 2、新联康新联会客户挖掘，通 过DM、短信形式释放项目信息， 并由业务员进行拷客追踪
快速达成旅游社和川菜馆合作协 议，在重庆旅游淡季前，挖掘意 向投资客户
开展合作商会项目推荐活动
配合相应的媒体推广：如搜房、杂志、短信、DM等
一、异地推广提前是什么？
首先，是有没有？有的话是什么人会考虑在重庆买房子？
异地客户去购买本项目，肯定是跟重庆有着某种联系的人：有业务在重 庆、有朋友在重庆、老家在重庆、来重庆旅游过……
其次，凭什么买？本项目有什么值得他们掏钱的？
地段环境、旅游资源、升值潜力、协信品牌、产品……
再次，买了是用来干吗的？
报告提纲
一、异地推广前提 二、外拓形象策略 三、主要诉求点 四、推广关键点 五、推广计划及媒体预算
二、登陆策略：以什么形象进入？
障碍点：
异地推广可能会给人的印象是本地卖不动了或者是本地需求不 够消化不了，所以才来拓展外地市场。 如何规避目标客群的这一心理思维定势至关重要。显然，在目 前低迷的市场形势下，以强势的高调姿态登陆肯定是不会被买账 的。
二、登陆策略
策略1——把项目与重庆的城市价值进行捆绑营销
在推广表现上应自信而又不乏亲和力，如可使用“看好重庆，就来协信公馆吧”、“ 选择协信公馆，就是获得了重庆的明天”、“协信公馆——重庆的未来价值之城”等 诸如此类话语。
众正地产-2019年西安非常公馆项目策划初案
研究区域图示：
项 目 能 辐 射 区 域
城西南区域
2020/6/10
城内区域
城
东
南
区
域
城南区域
城南区域
基于公司对市场之区域研究分析对辐射范围之重点区域进行走访、随机访问，得 出如下研究结果，即目前需求市场的描述
1、中青年精英群体物质追求升高，旧的建筑形态未能满足他们对生活的要求。 2、结婚买房成为主要置业前提，这部分人对居家便利要求较高。 3、30~45岁的私企老板、公务员及投资者商业嗅觉灵敏，投资潜力大的房子成为其
2020/6/10
年龄比例：◎ 25—45岁为主 ◎ 其 它次之
分布比例：◎以项目周边3公里以内为主 ◎西安城区其他范围次之
需求比例： ◎购房自住为主 ◎投资及其他次之
消费特征： ◎多数购房者素质较高，消费心 理成熟，对楼盘综合品质有较高 要求； ◎需求以二居室为主，总价20万 左右易为客户接受。 ◎要求地段成熟、户型适当、完 善配套
地址：新文巷10号 开发商：新荣基地产 性质：住宅 户型面积：70—140平方米 物业管理：-----中小户型：70—90平方米 总建筑面积：180000平方米 规模：-----均价：-----采暖方式：集中供暖，分户计量 工程进度：地基处理阶段 配套：会所 销售率：咨询阶段
2020/6/10
自由自宅
市调结论： 目前周边在售竞争项目中容积率较高（3.5—5.8）之间户型毛坯房销售均价主要 在4500元/㎡之间，价格涨幅在15%左右（450元/平方米左右)；主要在售户型为 （40—180）㎡之间。片区目前市场放量较大，超越同质化，凸现特色卖点，成 为各楼盘抢占市场的关键所在。
2020/6/10
重点竞争项目：
房地产营销方案策划书(通用10篇)
房地产营销方案策划书(通用10篇)房地产营销方案策划书篇11、产品的调研只有对楼盘进行充分的调研，才能找出了自身的弱点和优点，审视产品，摆正了迎战市场的恰当位置。
这样，我们才能对症下药，才能在理性的基础上，充分发挥产品的优势点，策划才能行之有效。
(1)物业的定位;(2)建筑、配套、价格的优劣势分析;(3)目标市场的分析;(4)目标顾客的特征、购买行为的分析;2、市场的调研或许有人讲，搞房地产项目靠的是经验，但须知，市场调研的目的是从感性的经验，结合不断变化和细分的市场信息，提升到理性的层次，科学地对所有在规划、推广过程中将出现的问题进行有效的预测。
在市场经济的竞争下，闭门造车或迷信经验终究是不行的。
(1)区域房地产市场大势分析;(2)主要竞争对手的界定与SWOT的分析;(3)与目前正处于强销期的楼盘比较分析;(4)与未来竞争情况的分析和评估。
3、企划的定位定位是所有广告行为开展的一个主题，就像一个圆心，通过项目的调研，制定楼盘定位，提炼USP(独特的销售主张)，提出推广口号，使楼盘突现其与众不同的销售卖点。
寻找最能代表目标顾客对家庭和生活方式的理解作为创作原素，以此作为广告的基调，并以艺术的方式放大，使广告更具形象力、销售力。
4、推广的策略及创意的构思房地产广告，有的决策者是去到哪里，做到哪里，既没有时间安排，更没有周期概念。
当楼盘无明显优势时，竞争显得激烈，则手忙脚乱，怨声载道。
房地产广告必须以有效、经济为原则，讲究策略性、计划性5、传播与媒介策略的分析有人说，广告费花在媒体上有一半是浪费的。
确实，只有发挥好媒体的效率，才能使有限广告经费收到最大的经济效益，广告公司为客户选择、筛选并组合媒体是为客户实现利润最大化。
整合传播则是围绕既定的受众，采取全方位的立体传播，在最短时期内为楼盘树立清晰的形象，并以持续一致的形象建立品牌。
(1)不同媒体的效应和覆盖目标;(2)不同种类、不同时间、不同篇幅的报纸广告分析;(3)不同种类、不同时间、不同篇幅的杂志广告分析;(4)不同电视台、不同时段、不同栏目的电视广告分析;(5)不同电台、不同时段、不同栏目的电台广告分析;(6)不同地区、不同方式的夹报DM分析;(7)户外或其他媒体的分析;(8)不同的媒体组合形式的分析。
枫丹白鹭_湖公馆」阶段性策略调整
「枫丹白鹭•湖公馆」阶段性策略调整（5—6月份）、八—刖言历经半年多的时间，D E组团最后3栋多层全部推出，一期全面封顶……应该说，本案一期的推案已近尾声。
虽然由于市场、环境及产品的种种限制，未能达到最为理想的销售态势，但是，在我司各部门的通力合作下，能取得目前的成果也属来之不易。
随着二期开案的临近，企划的推广方向逐渐向产品力诉求靠拢。
但是如何去化剩余的大面积、高总价房源，却成了下一阶段的重中之重。
面对内外交困的重重难关，现对后期的企划推广做如下建议，力争在2个月内尽可能地提高销售率。
风声鹤唳的市场态势由于近期国家通过相关政策的出台、央行加息、转让征收营业税等手段来控制房价，致使大量的投资客放弃了其投资计划，需要购房的客户也开始转向持币观望。
观望心态严重•客户更具理性—去年及今年年初排队抢购、短期内售完的局面已经不再出现，去化速度明显受到国家宏观调控的影响，外地户口及有房贷者首付必须3成以及加息等原因，使购房者开始持币观望，合肥楼市进入理性阶段。
4月18合肥市经济适用房已经启动，该批房源虽然量小，但对平抑房价，消费者的观望预期心理有推波助澜的效果。
2. 供应放量，目标客源分流严重由于近期合肥各区域各案均有新推产品在销售，再加上一些待售和在售的大盘实行全方位的立体轰炸，致使客源被严重分流。
但从整体的销售情况来看，最大的截流依然来自潜山路沿线。
其周边像汉嘉都市森林、广利花园、国际花都、新华•学府春天、金色池塘、盛世名城等个案，造成客源大量分流。
同时，百协•大溪地的前期造势及公开，也对本案形成了相当大的冲击。
3. 实力考证，品牌与品质经受市场检验市场已经从注重产品向更高层次发展，品牌及品牌所包含的服务、实力、品质、文化等等已经为消费者关注并作为购房的关键因素。
这就要求各发展商注重品牌建设、开发、维护、塑造，将品牌建设作为长期任务和战略目标。
4. 主要竞争个案品质感强・产品劣势影响购买欲望在周边同质化个案中，新加坡花园城、金色池塘及绿城•桂花园，无论在项目规模、产品规划，还是小区整体的品质感上，都具有本案无法比拟的优势。
山东省龙翔中央公馆阶段营销建议报告(51页)
1.2 媒体及活动回顾
『中秋活动』
15
1.2 媒体及活动回顾
1.户外媒体在项目形象推广及客源吸引方面起到了较大的作用，对来人来电量有 较大的推动。特别是项目围墙的贡献率最高，而这部分客源多为本区域客户， 是本案最基础性的客户群体。因此，后期更应注重现场围墙的包装品质及可视 性。
2.目前媒体范围主要覆盖菏泽中心城区，而尚未开展周边县镇的媒体攻势，作为 大盘住宅，菏泽城区客源将很难满足项目所需，媒体向周边区域延伸势在必行。 作为后阶段重点工作之一，对周边区域进行概念导入、形象树立工作。
The Problem>>
★大面积 ★高单价 ★高总价
9
1.1 销售回顾
关于价格
本案开盘均价突破菏泽原有价格高端标准，热销的事实证明市场对高单价的认 可，创造菏泽房产市场价格新体系，成为名副其实的价格领导者。 在新的价格体系确定后，公园一号等竞争楼盘也相应调整了价格策略，采取跟 随策略，近期也取得了优异的市场表现。而本案后续没有相应产品跟进。
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1.2 媒体及活动回顾
3.他人介绍比例也占来人来电很大一部分，这个比例也体现出了今年媒体的综合 重复到达效果及现场把握做的比较好，项目已经形成较强的市场口碑。
4.活动方面，本案前期进行了中秋嘉年华及开盘SP活动，并持续进行了丽人秀和 直通车等跨度活动，对于菏泽这种三线城市，SP活动效果非常明显，项目市 场口碑传递性强，后期适当增强SP活动的参与面。
4
1.1 销售回顾
推案时间 栋号
10月23日
13#
14#
16#
17#
9月27日
19#
12#
15#
18#
合计：
一期房源去化情况
楼盘销售活动策划方案5篇
楼盘销售活动策划方案5篇楼盘销售方案11、产品的调研仅有对楼盘进行充分的调研，才能找出了自身的弱点和优点，审视产品，摆正了迎战市场的恰当位置。
这样，我们才能对症下药，才能在理性的基础上，充分发挥产品的优势点，策划才能行之有效。
(1)物业的定位;(2)建筑、配套、价格的优劣势分析;(3)目标市场的分析;(4)目标顾客的特征、购买行为的分析;2、市场的调研或许有人讲，搞房地产项目靠的是经验，但须知，市场调研的目的是从感性的经验，结合不断变化和细分的市场信息，提升到理性的层次，科学地对所有在规划、推广过程中将出现的问题进行有效的预测。
在市场经济的竞争下，闭门造车或迷信经验终究是不行的。
(1)区域房地产市场大势分析;(2)主竞争对手的界定与swot的分析;(3)与目前正处于强销期的楼盘比较分析;(4)与未来竞争情景的分析和评估。
3、企划的定位定位是所有广告行为开展的一个主题，就像一个圆心，经过项目的调研，制定楼盘定位，提炼usp(独特的销售主张)，提出推广口号，使楼盘突现其与众不一样的销售卖点。
寻找最能代表目标顾客对家庭和生活方式的理解作为创作原素，以此作为广告的基调，并以艺术的方式放大，使广告更具形象力、销售力。
4、推广的策略及创意的构思房地产广告，有的决策者是去到哪里，做到哪里，既没有时间安排，更没有周期概念。
当楼盘无明显优势时，竞争显得激烈，则手忙脚乱，怨声载道。
房地产广告必须以有效、经济为原则，讲究策略性、计划性5、传播与媒介策略的分析有人说，广告费花在媒体上有一半是浪费的。
确实，仅有发挥好媒体的效率，才能使有限广告经费收到最大的经济效益，广告公司为客户选择、筛选并组合媒体是为客户实现利润最大化。
整合传播则是围绕既定的受众，采取全方位的立体传播，在最短时期内为楼盘树立清晰的形象，并以持续一致的形象建立品牌。
(1)不一样媒体的效应和覆盖目标;(2)不一样种类、不一样时间、不一样篇幅的报纸广告分析;(3)不一样种类、不一样时间、不一样篇幅的杂志广告分析;(4)不一样电视台、不一样时段、不一样栏目的电视广告分析;(5)不一样电台、不一样时段、不一样栏目的电台广告分析;(6)不一样地区、不一样方式的夹报dm分析;(7)户外或其他媒体的分析;(8)不一样的媒体组合形式的分析。
(完整)房地产楼盘营销推广方案7篇
(完整)房地产楼盘营销推广方案7篇房地产楼盘营销推广方案（篇1）一、开盘主题对外传达金坤房产开盘典礼的信息、显示本企业的雄厚实力。
扩大金坤房产的社会知名度与品牌美誉度，体现金坤房产的五大优势：公司的雄厚实力财力、“______第一拍”的资历、极优的地理位置、很大的升值空间和一流的户型设计，展示公司美好发展前景，促进楼盘销售。
同时进行企业社会公关，树立____房产积极良好的社会形象，并融洽与当地政府职能部门、客户的关系。
二、开盘时间：__年11月28日(暂预定)三、活动地点：____房产有限公司四、剪彩嘉宾：贵公司确定五、拟邀媒体：____电视台、____广告公司六、活动方案(一) 前期准备1、到场嘉宾市政府有关主管领导、业界知名人士、公司的关系客户、各媒体2、购买或制作一批有意义的礼品。
做好活动现场的礼品、礼品袋(可由我公司提前提供样品，由贵公司定稿后我公司统一制作)。
一是可以表达对领导的尊敬和谢意;二是可以起到宣传作用和品牌效应。
3、剪彩仪式所需的红花、剪刀、托盘和鲜花4、请柬的准备提前印好请柬，非市内来宾请柬要在典礼前10天寄出，本市提前5天发出，并确认来否回执。
(请贵公司确认、确定。
)5、其他准备工作提前3天向市气象局获取当日的天气情况资料。
落实管辖范围内的保安指挥和负责秩序工作。
提前6天落实指挥和负责秩序工作。
(二) 开盘前广告发布在《____广告》发布整版开盘庆典活动平面广告，于活动前2星期投放。
在社区网站配合文字图片报导。
(三) 开盘之日媒体报道开盘当天邀请市电视台、平面及网络媒体，以新闻报导、文字和图片形式突出宣传____房产的开盘庆典。
七、开盘现场活动1、现场布置售楼大厅：厅内分接待区和服务区。
正墙做形象墙介绍公司整体情况，顶部做射灯突出效果;前面设立弧形售楼咨询服务台，正墙右侧做六个主推户型的写真。
中间立柱上悬挂简介彩旗或宣传画面。
另摆设沙发、茶几和楼盘简介资料。
整体需体现出公司正规、有实力、有品位，给客户带来温馨和谐的感受。