浅议商品房买卖合同纠纷的常见类型及法律适用
2021年废止、新增和修改的司法解释-20 关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2003年3月24日由最高人民法院审判委员会第1267次会议通过，根据2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过的《最高人民法院关于修改〈最高人民法院关于在民事审判工作中适用《中华人民共和国工会法》若干问题的解释〉等二十七件民事类司法解释的决定》修正）为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。
该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
房屋买卖合同纠纷案例分析
房屋买卖合同纠纷案例分析近些年，与房地产市场繁荣相伴随的，则是房地产纠纷案件的大量出现，从滨海新区塘沽审判区了解到，2011年,受理各类民事案件4300余件，其中房屋买卖合同纠纷、房屋拆迁安置补偿协议纠纷等涉及房地产的案件占到七成以上。
通过这些年我在房地产领域的关注和学习，结合在地产公司工作时接触的一些案例，和在塘沽法院民二庭(房地产庭）参与的一些案件陪审,现总结了房屋买卖合同纠纷这部分的一些典型案例，和大家分享、研究。
房屋买卖合同纠纷分为商品房买卖合同纠纷和二手房买卖合同纠纷.一、商品房买卖合同纠纷商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
这类合同也就是常说的“一手房买卖合同”,房地产开发商为合同一方当事人，这类合同签订、履行过程中的纠纷主要有以下几类：（一)售房广告引发的纠纷众所周知,开发商在售楼过程中为了推销房屋，大幅度的制作售楼广告,销售人员在销售过程中为了追求业绩，也对购房人进行诸多说明及允诺,主要情形有：（1）向购房人提供某些购房优惠或附带赠送礼品的说明；（2)对商品房美观性的陈述；（3)对商品房使用功能的陈述；（4）对商品房环境性的陈述；(5）售后承诺，比如“售后包租"、“代租"等售后回报,为外地购房者办理本地城市的户口指标等等.而这些往往在购房人签订合同后或入往后统统不见踪影.案例一，天津某开发商在对外预售房屋时,宣传广告称小区楼房前后间距有60米，小区绿化率为50％，并在预售房屋合同中约定，“开发商不得擅自变更已经与业主约定的小区平面图，若确需变更的应当征得业主书面同意;开发商未征得业主同意变更小区的平面布局,业主有权要求开发商恢复，不能恢复的,开发商应当向业主支付总房价款的3%违约金”.该小区业主收房时才发现楼房前后的间距由原来的60缩小成了40。
2平米，明显违反了小区规划，开发商违约。
商品房买卖合同司法纠纷解释全文
商品房买卖合同司法纠纷解释全文为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。
下面是店铺为您整理的商品房买卖合同司法纠纷解释全文，供您参考！【商品房买卖合同司法纠纷解释全文】最高人民法院公告《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》已于2003年3月24日由最高人民法院审判委员会第1267次会议通过。
现予公布，自2003年6月1日起施行。
最高人民法院2003年4月28日最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过) 法释〔2003〕7号为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。
该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
河南省高级人民法院关于《商品房买卖合同》纠纷案件的审判指引
河南省高级人民法院关于《商品房买卖合同》纠纷案件的审判指引为妥善处理逾期交房、逾期登记纠纷案件，统一法律适用，提高审判质效，根据《中华人民共和国民法总则》《中华人民共和国合同法》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等有关规定，结合我省审判工作实际情况，经民四庭员额法官会议讨论，形成如下纪要，供审理此类案件时参考。
第一条（适用案件范围）本纪要所指的逾期交房、逾期登记纠纷是指出卖人与买受人签订商品房买卖合同后，出卖人未能在合同约定的时间向买受人交付房屋、协助办理不动产登记手续，买受人起诉出卖人请求出卖人承担逾期交付房屋和逾期登记违约责任的纠纷。
第二条（案件的受理）商品房买受人起诉出卖人请求承担逾期交房、逾期登记违约责任，出卖人以政府部门政策变化为由提出抗辩，请求减轻或免除违约责任的，应作为民事案件受理。
第三条（简化诉讼程序）对于逾期交房、逾期登记纠纷案件，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》的相关规定以及最高人民法院《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》的具体要求，主动适用、积极优化司法确认程序、小额诉讼程序和简易程序，有效提升诉讼效率，降低诉讼成本。
当事人一方人数众多（十人以上）以及属于“四类案件”监管范围的，原则上不适用小额诉讼程序。
但对于法院已经作出示范性生效裁判的同一商品房开发项目的案件，后续案件可以适用小额诉讼程序。
第四条（竣工验收和备案对逾期交房责任的影响）出卖人向买受人交付的房屋应当符合商品房买卖合同约定的交付条件，未经竣工验收合格的房屋不得交付，买受人可以拒绝接收并主张逾期交房违约责任。
买受人接收房屋后发现房屋未经竣工验收合格，向出卖人主张逾期交房违约责任，出卖人以买受人已经接收为由进行抗辩的，不予支持；但出卖人有证据证明买受人明知交付房屋未经竣工验收合格的除外。
商品房买卖合同约定的交付条件为竣工验收合格，且出卖人提供了竣工验收合格有效证据，买受人以交付房屋未经竣工验收备案为由认为房屋不符合交付条件并主张逾期交房违约责任的，不予支持。
民事法律案件分析论文(3篇)
第1篇摘要：本文以一起商品房买卖合同纠纷案为例，对民事法律案件进行分析。
通过对案件事实、法律适用、判决结果等方面进行剖析，旨在揭示民事法律案件的特点、法律适用难点以及解决纠纷的方法。
本文将从案件背景、事实分析、法律适用、判决结果、启示与反思五个方面展开论述。
一、案件背景（一）案情简介2018年，原告张某与被告某房地产开发有限公司（以下简称“开发商”）签订了一份商品房买卖合同，约定张某购买开发商开发的某住宅小区一套房产。
合同签订后，张某支付了首付款，开发商出具了收据。
然而，在办理房屋产权证时，张某发现房屋产权证上的面积与合同约定不符，且开发商未按约定交付房屋。
张某多次与开发商协商未果，遂向法院提起诉讼。
（二）争议焦点1. 房屋面积与合同约定不符，开发商是否应当承担违约责任？2. 开发商未按约定交付房屋，张某是否可以解除合同？二、事实分析（一）房屋面积不符问题根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。
在本案中，开发商提供的房屋面积与合同约定不符，已构成违约。
根据法律规定，开发商应当承担违约责任。
（二）房屋交付问题根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，当事人一方未履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，对方可以解除合同。
在本案中，开发商未按约定交付房屋，已构成违约。
张某有权解除合同。
三、法律适用（一）房屋面积不符的法律适用根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，开发商应承担违约责任。
同时，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条的规定，因标的物的质量不符合约定，买受人可以要求出卖人承担违约责任。
（二）房屋交付的法律适用根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，张某有权解除合同。
同时，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十七条的规定，因出卖人未按约定交付标的物，买受人可以解除合同。
四、判决结果法院经审理认为，开发商提供的房屋面积与合同约定不符，构成违约，应承担违约责任。
《最高院商品房买卖合同司法解释》全文8篇
《最高院商品房买卖合同司法解释》全文8篇篇1引言为了统一裁判尺度，明确审理商品房买卖合同纠纷案件的法律适用标准，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律、法规，结合审判实践，制定本解释。
一、一般规定1. 商品房买卖合同是指房地产开发企业（出卖人）与买受人之间就房地产开发经营过程中的商品房买卖行为所订立的协议。
2. 当事人以商品房预售合同或者商品房现房买卖合同提起民事诉讼的，人民法院应当根据合同约定的交付条件确定管辖法院。
3. 商品房买卖合同纠纷案件，应当以当事人之间的合同约定以及相关法律、法规的规定为审理依据。
二、房屋交付与办理产权登记4. 出卖人应当按照合同约定，将符合交付条件的房屋按期交付给买受人。
出卖人未能按期交付的，应当承担违约责任。
5. 买受人接到出卖人的交付通知后，应当及时接收房屋。
买受人不接收的，视为交付完成。
6. 出卖人应当在交付房屋后的合理期限内协助买受人办理产权登记。
出卖人未能及时协助的，应当承担违约责任。
7. 买受人自行办理产权登记的，出卖人应当在合理期限内提供必要的协助。
三、房屋质量与保修责任8. 出卖人交付的房屋应当符合合同约定的质量标准。
房屋质量不符合合同约定的，买受人可以要求出卖人承担相应的违约责任。
9. 买受人认为房屋质量存在问题的，应当及时向出卖人提出书面异议。
出卖人应当在合理期限内进行修复或者给出处理意见。
10. 商品房的保修责任由出卖人承担。
保修期限和保修范围应当符合法律、法规的规定和合同的约定。
四、合同解除与损害赔偿11. 当事人协商一致，可以解除合同。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施或者赔偿损失。
12. 因不可抗力或者买受人的过错导致合同无法继续履行的，出卖人可以解除合同。
出卖人解除合同的，应当通知买受人，并返还已付购房款和利息。
13. 因出卖人的过错导致合同无法继续履行的，买受人可以解除合同。
商品房买卖合同司法解释第十五条的理解与适用
商品房买卖合同司法解释第十五条的理解与适用摘要：一、商品房买卖合同司法解释第十五条的背景与意义二、商品房买卖合同司法解释第十五条的具体内容解析三、商品房买卖合同司法解释第十五条在实际案例中的应用四、如何合理运用商品房买卖合同司法解释第十五条维护自身权益五、总结与建议正文：一、商品房买卖合同司法解释第十五条的背景与意义随着我国房地产市场的日益繁荣，商品房买卖合同纠纷也日益增多。
为了保护购房者的合法权益，最高人民法院于2003年颁布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，其中第十五条对商品房买卖合同的解除及赔偿责任进行了明确规定。
这一条款在实际操作中为购房者提供了有力的法律依据，有助于维护市场秩序和公平正义。
二、商品房买卖合同司法解释第十五条的具体内容解析商品房买卖合同司法解释第十五条分为两款，第一款规定了购房者在不符合交付条件的情况下，有权拒绝接收房屋；第二款规定了购房者在接受房屋后，发现存在严重质量问题或者影响正常居住使用的，可以请求解除合同。
这两款为购房者提供了较为全面的保护，确保了购房者在房屋质量问题上的合法权益。
三、商品房买卖合同司法解释第十五条在实际案例中的应用在实际案例中，商品房买卖合同司法解释第十五条起到了积极的指导作用。
例如，在一些开发商延期交付房屋的情况下，购房者依据该条款拒绝接收房屋，最终获得了赔偿。
另外，一些购房者在接受房屋后发现严重质量问题，请求解除合同并获得法院支持。
这些案例都说明了商品房买卖合同司法解释第十五条在维护购房者权益方面的实际效果。
四、如何合理运用商品房买卖合同司法解释第十五条维护自身权益要想合理运用商品房买卖合同司法解释第十五条维护自身权益，购房者首先要了解相关法律法规，确保自己在购房过程中遵循合法程序。
其次，当发现房屋存在质量问题时，要及时与开发商沟通，争取通过协商解决。
如果协商无果，购房者可以依据商品房买卖合同司法解释第十五条请求解除合同或者要求赔偿。
海南省高级人民法院关于审理商品房预约合同纠纷案件的裁判指引(试行)及典型案例
海南省高级人民法院关于审理商品房预约合同纠纷案件的裁判指引（试行）及典型案例为帮助正确审理商品房预约合同纠纷类案件，更好地统一裁判尺度和办案标准，根据《中华人民共和国民法典》及相关司法解释，结合审判工作实际，制定本指引。
一、涉商品房预约合同纠纷类案件主要类型概述1.签订意向书后已交房，但尚未验收竣工，购房者诉求确认双方存在商品房销售合同关系、根据意向书签订正式商品房买卖合同、办理网签、过户等。
2.签订意向书后，因开发商违约，购房者诉求解除购房意向、双倍返还意向金、定金。
3.商品房预约合同签订后，因价格上扬，开发商拒绝与购房者签订正式的商品房买卖合同，购房者不能按约定的房价款取得房屋，购房者诉求解除合同并要求赔偿损失。
二、涉商品房预约合同纠纷类案审理指引（一）注意妥善区分预约合同和本约合同的区别1.认购协议的内容不具备商品房买卖合同的主要内容，合同效力待定。
商品房买卖的交易过程中一般存在商品房买卖合同以及商品房预售合同两种文书，认购协议本来并不是这个过程中必然存在的。
然而，开发商以及购房者出于双方各自的目的，为了更快地将交易确定下来，会在未取得商品房预售许可的情况下，先签订一个名为“认购”、“订购”、“预定”等协议（以下统称“认购协议”）。
这样一种认购协议不属于现售或预售合同，而是当事人双方对将来订立正式商品房买卖合同达成的合意，其内容相对比较简单，一般是对双方将要交易房屋的基本情况及何时订立正式的房屋买卖合同等有关事项作出约定，包括：（1）双方当事人基本情况;（2）房屋基本情况，包括坐落位置、房号、面积等;（3）房屋单价、总价等;（4）签约及交付房款的时间;（5）定金及罚则。
认购协议的内容不具备商品房买卖合同的主要内容。
商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。
我国商品房买卖欺诈行为的法律问题研究
L8蜩ISyst em AndS姗f叁箜!查塾垒竺!堕望里；耋■■匿圈匿我国商品房买卖欺诈行为的法律问题研究于维同孙囡妮摘要在改革开放的今天，我国的房地产市场得到了蓬勃的发展，住房分配体制也有了巨大的改革，商品房买卖也逐步深入到每一个平民百姓的日常生活之中。
因此，我国的房地产业正日益成为一个重要的经济组成部门。
房地产业的迅速发展反映了我国经济持续、稳定发展在改善人们居住条件以及完善市场体制和机制等方面发挥着越来越重要的作用。
本文通过对商品房欺诈行为的认定，分析商品房欺诈行为的表现，针对商品房欺诈行为提出了相应的解决办法。
关键词欺诈行为商品房预售虚假陈述中图分类号：D920．5文献标识码：A文章编号：1009—0592(20l O)l l-II l—02一、商品房买卖中欺诈行为概述(一)一般商品欺诈行为的定义所谓欺诈行为是指经营者在经营商品时(包括经营前或经营后)，所采取的以虚假方式或者以其他不正当手段对消费者进行欺骗、误导，使消费者的合法权益受到损害的行为。
(二)商品房买卖中欺诈行为的认定在购买商品房过程中确认开发商是否进行欺诈行为是非常重要的环节。
商品房是一个较为特殊的商品，它具有生产周期长、环节多、价格高等特点。
如果在商品房买卖中对消费者实施了欺诈行为，并给消费者带来了经济上的损失，那么，开发商应该对这种行为给予消费者双倍的赔偿。
相反，也不能简单地把某些开发商的行为定性为“欺诈”，而应该根据具体情况具体分析。
因此，在商品房买卖中确认开发商所实施的行为是否是欺诈行为对于规范商品房交易有着深远的影响。
对于商品房买卖中欺诈行为的认定，目前学界和司法界有两种不同的观点：一种观点认为，所谓欺诈是指房地产开发商在主观上故意欺骗消费者，这种欺诈是把商品房作为一个整体来说的，而并不是指该套商品房的局部瑕疵，也就是说，对于商品房部分其余配套设施进行故意隐瞒真实情况或虚假陈述的行为并不认为是对消费者欺诈行为。
例如《解释》第8条、第9条规定的可以适用惩罚性赔偿责任的五种情形：一是出卖人与购房者在订立商品房买卖合同后，出卖人故意隐瞒购房者而将该房屋抵押给第三人的行为；二是商品房买卖合同订立后，出卖人在购房者不知情的情况下，又将该房屋出卖给第三人的行为；三是商品房买卖合同订立后，出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的事实，相反的使得购房者相信其具备商品房预售的资格而够买的行为；四是在订立商品房买卖合同时，出卖人向商品房购买者故意隐瞒其购买的房屋已经抵押的事实；五是订立商品房买卖合同时，出卖人故意向买房者隐瞒已经出卖给第三人的房屋或者对买房者隐瞒已经知道该房屋将要拆辽补偿的事实行为心。
关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释
关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华⼈民共和国民法通则》、《中华⼈民共和国合同法》、《中华⼈民共和国城市房地产管理法》、《中华⼈民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。
第⼀条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖⼈）将尚未建成或者已竣⼯的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受⼈，买受⼈⽀付价款的合同。
第⼆条出卖⼈未取得商品房预售许可证明，与买受⼈订⽴的商品房预售合同，应当认定⽆效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第三条商品房的销售⼴告和宣传资料为要约邀请，但是出卖⼈就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订⽴以及房屋价格的确定有重⼤影响的，应当视为要约。
该说明和允诺即使未载⼊商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事⼈违反的，应当承担违约责任。
第四条出卖⼈通过认购、订购、预订等⽅式向买受⼈收受定⾦作为订⽴商品房买卖合同担保的，如果因当事⼈⼀⽅原因未能订⽴商品房买卖合同，应当按照法律关于定⾦的规定处理；因不可归责于当事⼈双⽅的事由，导致商品房买卖合同未能订⽴的，出卖⼈应当将定⾦返还买受⼈。
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第⼗六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖⼈已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
第六条当事⼈以商品房预售合同未按照法律、⾏政法规规定办理登记备案⼿续为由，请求确认合同⽆效的，不予⽀持。
当事⼈约定以办理登记备案⼿续为商品房预售合同⽣效条件的，从其约定，但当事⼈⼀⽅已经履⾏主要义务，对⽅接受的除外。
第七条拆迁⼈与被拆迁⼈按照所有权调换形式订⽴拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁⼈以位置、⽤途特定的房屋对被拆迁⼈予以补偿安置，如果拆迁⼈将该补偿安置房屋另⾏出卖给第三⼈，被拆迁⼈请求优先取得补偿安置房屋的，应予⽀持。