外资大量进入我国房地产市场背后的思考
加入WTO我国房地产业面临的机遇挑战与对策
场 ， 可 以消化空 置 ， 活存 量 ， 快 流 动 资金周 转 。 还 盘 加 ４房 地 产 中 介 服 务 业 将 引 入 国 外 同 行 业 的 竞 争 ， ． 国外 先 进 的 观 念 和 管 理 ，将 会 极 大 地 促 进 我 国 房 地 产 中介代 理 、 裁 、 产信 息 、 询 、 价 评估 、 地 产抵 仲 地 咨 地 房 押 、 保 、 险 、 业 管 理 等 中 介 服 务 行 业 水 平 的 全 面 担 保 物
一
的 参 与 竞 争 ， 成 熟 的 管 理 体 制 ， 范 的 运 作 程 序 和 操 其 规 作 技 巧 ， 秀 的 规划 设计 ， 可 以 打 开我 们 的 思路 ， 优 都 拓
宽 视 野 ， 到 学 习 的 机 会 ， 进 房 地 产 业 的 成 熟 ， 现 得 促 实 由 劳 动 密 集 型 向 科 技 密 集 型 的 快 速 转 变 ， 加 速 行 业 市 场 化 的进 程 ， 好 地 与 国 际 接 轨 。 更 ３有 利 于 扩 大 房 地 产 需 求 ， 荣 房 地 产 市 场 ． 繁 由 于 外 商 将 纷 纷 进 驻 中 国 ， 行 投 资 和 贸 易 ， 设 进 需 大 量 的 办 理 机 构 需 要 各 种 房 屋 ，这 就 大 大 增 加 了 对 写 字 楼 、 档 公 寓 、 馆 、 场 、 墅 、 房 等 的 需 求 ， 必 高 宾 商 别 厂 势
方面：
５有 利 于 扩 大 房 地 产 企 业 的 生 存 空 间 ．
人世 后可 以享受 最 惠 国待遇 、 民待遇 、 场 准入 国 市
１有 利 于 加 快 住 宅 产 业 化 的 步 伐 ．
基于产业安全视角我国利用外资的反思与制度完善的思考
田 钊 平
（ 西南 民族 大学 西南 民族研究 ， 四川 成都 ６０４ ） １０ １
［ 摘要］ 外资促 进经济增 长是有“ 条件” ， 的 外资利 用得不好 ， 会影响到国家的产业安全。我 国在利 用外资上存在 着地 区
结构、 产业结构、 主体结构、 市场结构的不合 理， 并威胁到了我 国的产业安全。这 些问题 的存在主要是 由于我 国在 利用外资制 度建设 中存在的弊端造成的。我们应在遵循“ 国家利益优先” 基本原 则的前提 下重构我 国利 用外资的相 关法律 体 系， 以确 保 外资在促进我国经济社会发展过程 中发挥 出 巨大的正面效应。 ［ 关键词 ］ 外资 ； 经济增长 ； 业安全 ； 产 国家利益优先原则； 外商投 资企业法 ［ 中图分类号］）２ ．９ Ｉ ２ ２ ９ （ 文献标识码］ Ａ ［ 文章编号］０５— ４２ ２０ ） ｌ ０３ ０ ［ １０ ３９ （０ ９ １ 一 １６— ６ 收稿 日期】 ２０ ０ — ９ ０ ９— ７ ０
一
国的主要意图有三： 一是利用中国低廉的生产要素和优惠的
些问题。这些问题从产业安全角度考虑是我们必须正视 政策条件， 降低成本， 追求高额利润； 二是提升其在国际市场
和面对的。
的竞争力， 占领、 控制国际市场； 三是培育中国市场， 最终占
外商投资我国房地产阶段变化及影响分析
市场 的快 速发 展和 开放 度 的不 断 继续 增大 。国家 统计局 的数据 显 ２ —０ ０３％左右 。９ ８１９ １ ８．９ ０年， 外商投 提高 ， 境外 资本通过 以外商投 资为 示，０ １ ２ １ 年上半年 ，房地产 开发企 资房地产 出现 了低 谷 ， 平均外商投
主 的各种 渠道 进 入我 国房 地产 市 业资金来源 ４ ９ １ ０ ９ 亿元 ， 同比增 长 资额 仅 为 ６２亿 美 元 ，最 低 年份 Ｉ 场 ，对 房 地产 市场 造成 了重要 影 ２ ． 其 中， １ ％， ６ 国内贷款 ７ ２ 亿 元 ， １ ９ ０３ ９ ０年仅为 ４８ ． 亿美元 ，９ １ １９ 年外 响， 引发 了各方 面对 房地产外 资的 增长 ６ ％；利用外资 ４ ８ ． ８ ３ 亿元 ， 增 商投资房地产又 开始 出现 回升 ， 到
讨论。 本文从外商投资我 国房地产 长 ７ ． ５ ％。 ５ 的现 状入手 ， 析 了外商投 资房地 分
产对 我 国经济发展产 生 的影 响， 认
１９ ９ ２年 ， 外商实际投 资房地产金额
图 ｌ １８ ． １ 年 外商 实际投资我 国房地产趋势 图 ９９ ００ ２
ｕ。
为应理 性 看待 外商 对房 地产 的投 资， 一步提 高外 商投资我 国房地 进
展的支柱产业 ， 在社会经济和 人 民 港地区 ； 超过 ７ ％的房地产 外资投 品化和货 币化 分配转变 ， 国房地 ０ 我
上 产市场逐步 发育 ， 这一阶段是外 商 生活中 的地位举足 轻重 ， 而且 房地 向了东部沿海地 区尤其是北 京、 产产业与金融业 关系紧密 ， 因此 房 海、 广州等 一线城 市。
业和服 务业吸收外 资最多的行业 ， 为 以下 三 个 阶段 ：
外资曲线进入我国房地产市场问题的研究
额度 ， 再不断增资扩股等手段， 帮助外资基金 曲线进
入我 国房地 产领域 。
（ ） 用预 收 、 付货款进 入房 地产 市场 三 利 延
中有不少 贸易 、 资本项下经 营性 资金 也混入个 人项下 进入境 内房地产市场。其次 ， 部分非 居 民个 人在境外 收汇并结汇后 ． 的直接 转为 人 民币定 期存 款 ， 的 有 有
预 收 、 付货款都 属于 贸易融 资范 畴 ， 延 兼具 经 常 项 目和资本项 目双 重特 征 。在 实 际 操作 中 ， 由于 资 金流和 物资流 不 匹配 ， 现行 外汇 管理 对预 收 、 付 而 延 货款 的规定较 宽松 ， 因此 ， 多境外 投机 资 金通 过虚 许
收 稿 日期 ：０８— ３— ０ ２ ０ ０ ２
维普资讯
２Ｏ ０ ８
．
总 １ 第 ４期 年第３ １
Ｊ ＯＵＲＮＡＬ ＯＦ ＨＥＮＡＮ Ｉ Ｔ Ｔ Ｅ ＯＦ Ｆ Ｎ ＮＳ Ｉ ＵＴ Ｉ ＡＮＣ ＡＬ ＭＡＮＡＧＥＭＥ Ｉ ＮＴ
河南金融管理干 部学院学报
Ｎｏ ３ ２ ０ ． ｏ ８ Ｓ ｒａ ｅ ｉｌＮＯ． ４ｌ １
（ ） 助外 资基 金进 入房地 产 市场 二 借
谋求 向外扩 张 ， 实现全 国各地 的布 点 ， 就需 要大 量 这
的资金 。但 政府 的房地产 调控政 策 以及 银 行收缩 银
根 的措施 ， 使众 多 房地 产开 发 商难 以在 国 内筹措 资
金， 于是借助海外上市来解决融资 问题。在境外上 市的房地产公司受到外资的追捧 ， 大举认购， 实际资
投 资咨询 公 司 ， 以该 咨 询公 司 的名 义 再 设 立 房 地 并 产公 司 。新设立 的 房地产 公 司 以中资 房地 产公 司 的 名 义进入 房地 产 市 场 ， 而有 效 规 避 了设 立 外 资 房 从 地产 企业需 事前 审批 的要 求 。或 以该 投资 咨询 公 司
外资进入中国投资房地产的路径和方案课件
外资在中国房地产市场中的地位和影响
01
02
03
推动市场发展
外资的进入为中国房地产 市场注入了新的资金和技 术，推动了市场的快速发 展和升级。
提升行业水平
外资企业的进入提高了中 国房地产行业的整体水平 ，带来了更先进的理念、 技术和经验。
竞争与挑战
外资的进入加剧了中国房 地产市场的竞争，同时也 给本土企业带来了挑战和 机遇。
汇率风险
人民币汇率波动风险
外资投资中国房地产需以人民币计价，人民币汇率波动可能对投资收益产生影响 ，投资者需关注汇率走势，以合理规避汇率风险。
外汇管制风险
中国外汇管制政策对外资投资房地产产生一定影响，投资者需了解相关规定，以 避免外汇管制风险。
05
外资在中国投资房地产的未来趋势和展望
中国房地产市场的未来发展趋势
02
外资进入中国房地产市场的路径
通过直接投资的方式进入
直接投资是指外资企业在中国境内独立开展房地产经营活动，包括购买土地、开发 建设、销售等全过程。
外资企业可以通过设立项目公司或与国内房地产企业合作的方式进行直接投资。
这种方式的优势在于外资企业可以独立决策，灵活运用资金，但同时也需要承担较 大的风险。
外资在中国房地产市场的未来展望
外资参与度提高
随着中国房地产市场的逐 步开放，外资在中国房地 产市场的参与度将进一步 提高。
投资多元化
外资将更加注重投资多元 化，包括商业地产、住宅 地产、物流地产等多个领 域。
合作与共赢
外资将更加注重与本土企 业合作，共同开发项目， 实现互利共赢。
外资在中国房地产市场的未来展望
投资写字楼
外资也可以选择投资写字楼，吸引国 内外企业入驻，提供专业化的办公环 境和服务。
外资流入对我国房地产价格的影响分析
证券投 资 、 投资及 非法渠道 大量 进入房地产 。包括部分活跃的 中资房 行业宏观调控政策的制定与实施 。 其他
流人我 国 ， 强制结 汇制及钉住 美元 地产公 司通过 境外上 市 ， 在 引入境外 资 （ 为钉 住一篮 子货 币 ） 现 的固定 汇率 本 ； 过 “ 通 自我 收购 ”的方式 将 自身 二、 实证分析
的 １６ 亿美 元上 升到 ２０ 年 １ 月 ５１ ０５ ２ 后 ，出售给境 外的机 构或者个 人等 。 区间确定 为 １９ ９ ９年第一 季度至 ２ ０ ０５
的８８ 亿美元 ， １９ 增长 ４４ ％。此前 ， 据业 内人士估 计 ， ２． ６ 目前外 资在 中国房 年第 三季度 。所采用季度数 据均来源
（ ） 据来 源与处理 由于国家 一 数
制下， 直接导致外 汇储备 的快速 、 大幅 改 制为 境 内居 民完全 控股 的外 商 独 统计局从 ２０ ００年四月起开始发布主
上升 ，国家外汇 储备 由 ２０ ０ ０年 １ 月 资 企业 ；把境 内企业 的股 份作 价 之 要经济指标 的月报 ， 因此 ， 文将样本 本
际运作 中 ， 房地产领 域的外商 直接 率 ，促 使各 开发 商改 进技术 和设备 、 指 数 （ Ｐ ）及 土地 交 易 价 格 指数 对 ＥＩ
投资几乎没有限制 。３一些地方 政府 强化创 新 ， ． 为境 内房地 产企业带来 了 （２Ｉ 代 表房 地产价格 水平 ； Ｉ ） 在实证
外 资进 入 的第一 大 行业 是 ” 信 设 地产市场 中所 占比例约为 １ ％一 ０ 于 国家统计 局 《 国经 济景气月报 》 通 ５ ２ ％， 中
备、计算机及其他电子设备制造 ” 行 具体数量 尚无法准确统计 。外资流人 各期 。考虑到外资流人房地 产行业 的
外资进入内地房地产市场的特点、原因及调控建议——以辽宁为例
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外 资 进 入 内地 房 地 产 市 场 的 特 点 原 因 及 调 控 建 议 以 辽 宁 为 例
Ｏ ｅ ｓ ａ ｖ ｓｍｅ ｔｎｄ ｍｅ ｔ ａ ｓａｅｍａｋ ｔＬ ｏ ｉｇｒｆ ｃｉｎ ｖ ｒｅ ｓ ｎ ｅ ｔ ｎ ｏ ｓｉ ｒ Ｉ ｔｔ ｒｅ：ｉ ｎｎ ｌ ｔ ｉ ｉ ｃｅ ｅ ａ ｅｅ ｏ
城 市价格环 比上涨 ，但 自４ 月份 后 ，环 比上涨城 市数
量 连续６ 月下降。不过值 得注意的是 ，在全 国房地 个
６ ０ ｂ 绺 ４ ０
４ ％ ５
产市 场降温 的过程 中，外资进入内地房地产市场的势
头却依 旧强劲 。
量
２ ０
一
Ｓ ％
外资进入内地房地产市场的特点
１ ０
Ａｂ ｔａ ｔ ｓｒ ｃ
Ｒｅ ｅｎ ｌ，Ｃｈｉａ ｈ ｓ ｒ ｅａ ｅｄ ａ ｓ ｉｓ ｏｆｍ ａ ｏ ｒ ｕｌｔ ｙ ｍｅａ ｕｒ ｏ ｐ ｏｍｏｔ ｔ ｂｌ ａｎ ｅ ｔｙ ｄｅ ｅｌｐｍ ｅ ｔｏ ｈ ｅ ｔ ｅ ｃ ｔ ｙ ｎ ａ ｅｌ ｓ ｅｒ ｃｒ ｅｇ ａｏｒ ｅ ｓ ｅｓ ｔ ｒ ｅ ｓ ａ ｅ ｄ ｈ ａｌ ｖ ｏ ｈ ｎ ｆｔ ｅ ｒ ａｌ ａｔ ｅｓ
地 产市 场价 格 、促 进房 地产 市 场平 稳健 康 发
展 。据 中国指数研 究院 ２ １ 年９ ０ １ 月百城价格 指数 ”
总量处于历史最高水平 （ 图１ 示）。 如 所
报告显示 ，２ １ 年９ ０ １ 月全国１ ０ 个城市住 宅平均价格为 ０
８ ７ 元／ ８ ７ 平方米 ，与８ 月相 比下降０ ０ ％。其 中 ，５ 个 ．３ ４
海外基金热投房地产市场的冷思考
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口本 刊记 者 符振彦
巾场仨苴展了 ¨Ｌ＃ ，之后＋ 呵避钡 走上＿ 瞄际化自 踏 ．ｆ Ｊ ； ｒ１ 墟ｌ ｒ ｑ￣ ｉ
房地产市场 甚际接轨昕带来的煽 潍扑琏盒ｊ场 与同内删地 产企 圭 ｝
元 而育都上涨了 ３蹦一 咻 。 ‘ ５ 由于＾民币采取紧盯薹元的嘟定汇率政
汇资本 （ ｔｗｙｃｐ曲以 ６ ｒ ｅ ￣ ｔｌ ． ｈ ｔ 亿元人民币的总价整体收购 ｒ 位于薪
天地的翠湖天地二期， 御苑一栋物业 ； 大摩吃进了陆家嘴ｉ 央公寓 ｛
策， 一直以束埘羹７ 比价被动饭小 ． 睐着从 ２ ＃ 年来人健币对 这 ０１
其中北京和上海 占据了绝大多数 ， 分别为 １ 项和 ２ 项 ， ８ ３ 占总
项 目数量的 ３％ ４％， ６ 和 ６ 可见海外基金在试水中国房地产市场 的过 程中非常谨慎地选择了投资环境相对最好 ，风险相对最小的城市 ， 而北京和上海自然就成为了他们最钟爱的两座城市。
除差元以外的｝ 主要货币－ Ａ在下跌 Ｍ投磷决策的角腰米彳 ． － 亍
栎搂 ； 嘉吉集团收购了南｝ ２幢别墅； ［４ ： 而高盛则买下了虹桥花苑
酒店式公寓
美元贬值剥静 睐 着人民币面临升值的￡ 力 ． Ｅ 事实上 ， 年 ７ ２ Ｈ Ｊ ５ １
日． 人民币升值 ， ＾民币ｉ率改罐秽动 ， Ｌ ＝ 对海外基金米酏星间接
利影响 ． 陆续出台了一系列紧缩性的宏观调控政策 ， 这给国 内许多 地产商带来非常大的打击 ， 他们迫切需要寻找资金 出路 ， 甚至需要 变卖属下房地产项 目。这给海外基金带来更多的投资机会 ， 使它们
可以用更低的价格收购优质的房地产项 目。 三、 亚洲区内的退出机制和市场逐渐形成和完善
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外资大量进入我国房地产市场背后的思考
一、外资大量投资我国房地产市场的现状
二、对外资进入我国房地产市场的政策和法规
三、外资进入我国房地产市场的原因和动力
四、外资进入我国房地产市场的影响
五、如何调整外资进入我国房地产市场的格局
近年来，随着我国房地产市场的快速发展，外资也在大量涌入房地产市场中进行房地产投资。
本文便从五个方面进行分析外资进入我国房地产市场的情况并提出实际应对的措施。
一、外资大量投资我国房地产市场的现状
2001年加入世界贸易组织（WTO）之后，我国的房地产市场得以进一步开放，吸引外资大量涌入我国进行投资。
我国房地产市场在2018年的开发投资额达到11.9万亿元，其中外资占比逐年上升。
2019年，外资在我国房地产市场中的投资金额达到了2963.1亿元。
外资进入我国房地产市场的占比也从2006年的0.12%不断增加到2019年的2.7%。
外资投资普遍集中在我国经济发达的一线城市和部分二线城市，以商业地产为主，而住宅房地产投资则较少。
二、对外资进入我国房地产市场的政策和法规
对外资进入我国房地产市场的政策主要有两种，即管理型和准入型政策。
管理型政策包括对外资进入的投资管理、资本管理、税收管理等，主要起到规范外资在我国房地产市场中的投资行为的作用。
准入型政策主要是指通过外资委托投资、入股建立合资企业等方式，在进入我国房地产市场时需要进行前置审批，审核外资是否符合我国相关的法律规定和政策标准。
外资在我国房地产市场的投资所涉及到的法规主要有《中华人民共和国外资企业法》、《中外合资经营企业法》、《外资房地产企业管理暂行条例》、《外商投资房地产企业信息报告指引》等。
这些法规主要起到明确规定各类投资主体的权利、义务和市场行为的规范作用。
三、外资进入我国房地产市场的原因和动力
外资涌入我国房地产市场的原因和动力主要有以下几方面：
（1）中国房地产市场的前景广阔，市场潜力大，吸引外资涌入，可在市场上取得更高的回报。
（2）我国政府在扩大房地产供给、尤其是保障性安居工程的
建设上给予了政策支持，对于合法合规的外资也提供了开放和包容的政策环境。
（3）一线城市的土地稀缺与经济发展密切相关，培育大量引
领产业和具有核心竞争力的企业，吸引大量外资链入，投资商业地产，促进城市的发展。
四、外资进入我国房地产市场的影响
外资进入我国房地产市场的影响主要有以下几个方面：
（1）促进我国房地产市场的竞争，使得我国房地产市场更加成熟、规范和国际化。
（2）带动国内房地产市场继续发展，对于我国房地产市场的持续发展具有重要推动作用。
（3）扩大我国房地产市场的市场规模和影响力。
（4）促进我国房地产市场的创新和发展，推动互联网化和智能化，带动房地产价值链的优化。
五、如何调整外资进入我国房地产市场的格局
针对外资进入我国房地产市场的现状及其对我国房地产市场的影响，应当采取以下措施：
（1）加强对外资进入我国房地产市场的监管，规范外资的投资行为。
（2）创新政策体系，推进外资在我国房地产市场中的参与和合作。
（3）加快我国房地产市场的转型升级，提高其核心竞争力。
（4）完善城市规划，加强对外资商业投资的引导和管理，避免过度的商业化开发和破坏生态环境的行为。
（5）加大对外资入驻城市的支持和引导力度，扩大城市对外资的容纳能力。
五个案例：
（1）2018年9月，加拿大购物中心开发商Ivanhoe Cambridge 与清华控股合资成立清华Ivanhoe Cambridge，主要投资的领域为中国房地产市场。
（2）2019年，英国资本集团AXA Investment Managers瞄准中国拓展市场，在上海新天地设立两个合资基金，主要涉及到房地产私募股权投资。
（3）2019年，德国房地产公司Corestate Capital Holdings通过其基金和对外消费公司创立的关联品牌一（Asina Capital），在中国发起大规模的投资项目，向国内的城市开发商提供融资和技术支持。
（4）2019年，美国私募股权企业Warburg Pincus积极“看好”中国的房地产市场，以收购中国商业地产商易居中国为品牌，并打造成新的房地产平台。
（5）2019年，世界500强企业英国金融机构标准俄洛银行
（Standard Chartered）看好中国一线城市房地产市场，推出固定收益类房地产资产组合，共同投资开发商进行房地产开发。