外商投资房地产方式、限制及流程
外商投资中国房地产的八大审批备案原则
外商投资中国房地产的八大审批备案原则禁止投资者以境外直接持有中国物业的方式投资中国房地产，堵住外资以股权投资直接向国内投资。
境外机构、个人在境内从事房地产建设、经营（即出租、出售）；或将以自用名义购买的房产用于出租、出售，应在境内设立外商投资企业。
各类外商投资企业将自用房产用于出租、出售，应增加房地产经营范围。
（境外机构、个人及外商投资企业将自用房产一次性、全部出售的不在此列）。
新设外商投资房地产企业；或非房地产企业增加房地产经营范围；或已设立房地产企业增加新的房地产建设经营业务，应先取得土地使用权、房地产建筑物所有权，或已与土地管理部门、土地开发商/房地产建筑物所有人签订土地使用权或房产权预约出让/购买协议。
已经设立的外资房地产公司新增房地产开发或经营业务，以及外商投资房地产企业从事新的房地产项目开发经营，则应首先获得政府部门对增加经营范围的批准，即经营范围应包括特定的房地产项目。
例如：前述酒店管理公司在申请增加注册资本时，被审批部门强制性要求修改公司经营范围，由原先的“酒店管理，出租所购置的自有商业用房；物业管理、装修及维护；机动车公共停车场服务”变更为“对自有的朝阳区**酒店进行管理、出租物业管理、装修及维护；机动车公共停车场服务”。
实践中由于北京等地外资设立房地产公司需要发改委、建委、商务部门等审批，审批环节较多，时间较长，一些境外投资者利用天津、广西等地积极的招商引资政策，在外地设立外资房地产公司，而后再投资等方式在一线城市设立内资房地产企业，以规避政策的限制和繁琐的审批环节。
对于外商投资企业直接投资的内资房地产企业，工商部门会在在经营范围中明确不含限制项目。
例如：经营范围核定为“房地产开发（不含土地成片开发，高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营，大型主题公园的建设、经营）；出租办公用房（不含高档写字楼）”等。
但是对于被投资的内资企业再次投资，监管力度可能就不如直接再投资的企业那样严格。
外商投资中国市场之相关政策法律
关于外商投资中国市场之相关政策法律中国北京目录第一部分外商投资中国市场的基本形式 (3)一、中外合资经营企业 (3)二、中外合作经营企业 (3)三、外商独资经营企业 (3)四、合作开发 (3)五、新的投资方式 (4)第二部分外商投资中国市场的管理程序 (5)一、设立程序 (5)二、审批权限 (6)三、经营期限及企业终止 (6)第三部分外商投资中国市场的法律框架 (6)第四部分外商投资中国市场的基本政策 (8)一、产业政策 (8)二、地区政策 (8)第五部分当前进一步鼓励外商投资中国市场的政策 (10)一、优化利用外资结构 (10)二、引导外资向中西部地区转移和增加投资 (11)三、促进利用外资方式多样化 (11)四、深化外商投资管理体制改革 (12)五、营造良好的投资环境 (12)第一部分外商投资中国市场的基本形式我国吸收外商投资，一般分为直接投资方式和其他投资方式。
采用最多的直接投资方式是中外合资经营企业、中外合作经营企业、外商独资经营企业和合作开发。
其他投资方式包括补偿贸易、加工装配、购买企业债券等。
一、中外合资经营企业中外合资经营企业亦称股权式合营企业。
它是外国公司、企业和其他经济组织或个人同中国的公司、企业或其他经济组织在中国境内共同投资举办的企业。
其特点是合营各方共同投资、共同经营、按各自的出资比例共担风险、共负盈亏。
各方出资折算成一定的出资比例，外国合营者的出资比例一般不低于25%。
中外合资经营企业是中国利用外商直接投资各种方式最早兴办和数量最多的一种。
目前在吸收外资中还占有相当比重。
二、中外合作经营企业中外合作经营企业亦称契约式合营企业。
它是由外国公司、企业和其他经济组织或个人同中国的公司、企业或其他经济组织在中国境内共同投资或提供合作条件举办的企业。
各方的权利和义务，在各方签订的合同中确定。
举办中外合作经营企业一般由外国合作者提供全部或大部分资金，中方提供土地、厂房、可利用的设备、设施，有的也提供一定量的资金。
外商投资房地产方式流程和限制
外商投资房地产方式、限制及流程经济表现优异的中国，加入WTO后，随着人民币升值的启动，迅速蹿红，成为国际资本的头号角逐目标。
国际资本圈甚至流行一句名言“购买所有人民币资产，包括垃圾”。
房地产行业作为中国经济支柱，对外资的吸引力越来越大。
有数据统计，在外资购房的高潮期，2005年外籍人士在京购买高端物业占比为20%，外资成为支撑北京、上海等一线城市高房价的一股“生力军”然而从2006年开始，对于外资而言，中国楼市的“美羹”开始无法轻易“品尝”。
2006年9月份“171号”文件下发，对外资投资房地产亮出红灯。
此后，政策为外资投资房地产业筑起了一道道的“门栅”。
外籍人士在京购置高档楼盘的比例也由2005年的20%骤降至2007~2008年2.1%左右。
外商投资房地产，是指外国投资者通过新设、并购、再投资等方式投资房地产领域，从事房地产开发经营活动。
外商投资房地产业主要有：新设、并购和再投资三种方式。
外商投资房地产企业，从事房地产开发、经营、管理或服务。
新设方式是外资投资房地产业最基本的投资方式。
----------------------------精品word文档值得下载值得拥有--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------遵循商业存在原则和项目公司原则外商在中国境内投资购买非自用房地产，应当遵循“商业存在”的原则。
即外商应首先在中国境内申请设立外商投资企业，经有关政府部门批准并办理相关登记后，方可按照核准的经营范围从事相关业务。
简单的说，商业存在原则要求“从事房地产开发活动”，必须按照要求“设立房地产开发企业”，经批准、登记，在核准的范围内从事相关活动。
外商投资房地产条件及程序(精)
一、现行规X外商投资房地产有关法律法规与规X性文件1、中华人民某某国国务院《指导外商投资方向规定》 (第 346号 , 2002年2月 11日发布《外商投资产业指导目录》 (2007年修订2、建设部、商务部、开展改革委、人民银行、工商总局、外汇局《关于规X 房地产市场外资准入和治理的意见》 (建住房〔 2006〕 171号 , 2006年 7月11日发布3、中华人民某某国商务部办公厅《关于贯彻落实有关问题的通知》 (商资字[2006]192号 , 2006年 8月 14日发布4、国家外汇治理局、建设部《关于规X房地产市场外汇管理有关问题的通知》 (汇发〔 2006〕 47号 , 2006年 9月 1日发布5、商务部、国家外汇管理局《关于进一步加强、规X外商直接投资房地产业审批和监管的通知》 (商资函 [2007]第 50号 , 2007年 05月 23日发布6、国家外汇管理局综合司《关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目的通知》 (汇综发 [2007]130号 , 2007年 7月 10日发布7、商务部《关于做好外商投资房地产业备案工作的通知》 (商资函 [2008]23号, 2008年 7月 1日实施8、国家开展改革委《关于进一步加强和规X外商投资项目管理的通知》(发改外资 [2008]1773号, 2008年 7月 8日实施二、外商投资房地产企业的设立根据 50号文的规定,外商投资从事房地产开发、经营,应遵循项目公司原如此。
而根据 171号文、 192号文和 50号文等的规定,设立外商投资房地产企业应当满意以下条件:(1已先取得土地使用权、房地产建筑物所有权, 或已与土地管理部门、土地开发商 /房地产建筑物所有人签订土地使用权或房产权的预约出让 /购置协议 ;(2投资总额 300万美元以下 (含的,注册资本不低于投资总额的 70%, 300万美元以上的, 注册资本不低于投资总额的 50%。
房地产开发法律程序和相关税费
资料目录房产开发法律程序与税费(8步详细) (1)第一步房地产开发公司的设立 (1)第二步房地产开发项目的立项和可行性研究 (1)第三步房地产开发项目的规划设计和市政配套 (1)第四步房地产开发项目土地使用权的取得 (2)第五步房地产开发项目的拆迁安置 (4)第六步房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段 (4)第七步房地产开发项目的经营阶段 (7)第八步房地产开发项目的物业管理阶段 (8)房产开发流程(5步概述) (9)房产项目开发流程(10步简介) (11)房地产开发流程(5章详述) (14)第一章项目决策阶段 (14)第二章前期准备阶段 (15)第三章工程建设阶段 (26)第四章项目销售阶段 (29)第五章交付使用阶段 (34)房产开发法律程序与税费(8步详细)第一步房地产开发公司的设立房地产开发公司设立阶段的法律程序一、内资房地产综合开发公司的设立1、公司设立准备2、申请资质等级审批3、申请办理企业名称预先核准4、办理工商注册登记5、办理税务登记二、外资房地产开发公司的设立6、申请批准项目建议书7、办理企业名称登记8、送审合资或合作合同、章程9、申领外商投资企业批准证书10、办理企业登记房地产开发公司设立阶段的相关税费1、企业法人开业登记费2、企业法人变更登记费3、企业法人年度检验费4、补、换、领证照费{项目公司成立费用}第二步房地产开发项目的立项和可行性研究房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序1、选定项目，签定合作意向书2、初步确定开发方案3、申报规划要点4、申报、审批项目建议书5、编制项目可行性研究报告6、申报、审批项目可行性研究报告房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费1、可行性研究费2、《建设工程规划许可证》执照费{项目审批政府规费}第三步房地产开发项目的规划设计和市政配套房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序一、房地产开发项目的规划设计1、申报选址定点2、申报规划设计条件3、委托作出规划设计方案4、办理人防审核5、办理消防审核6、审定规划设计方案7、住宅设计方案的专家组审查8、落实环保“三废”治理方案9、委托环境影响评价并报批10、建设工程勘察招、投标11、委托地质勘探12、委托初步设计13、申报、审定初步设计二、房地产开发项目的市政配套14、征求主管部门审查意见15、落实市政公用设施配套方案16、报审市政配套方案17、市政各管理部门提出市政配套意见18、市政管线综合房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费1、工程勘察（测量）费2、工程设计费3、建设工程规划许可证执照费4、竣工档案保证金5、临时用地费6、临时建设工程费7、建设工程勘察招标管理费8、勘察设计监督管理费9、古建园林工程设计费{项目开发费(勘察与规划设计)、项目审批政府规费} 第四步房地产开发项目土地使用权的取得取得房地产开发项目土地使用权的法律程序一、国有土地使用权的出让1、办理建设用地规划许可证2、办理建设用地委托钉桩3、办理国有土地使用权出让申请4、主管部门实地勘察5、土地估价报告的预审6、委托地价评估7、办理核定地价手续8、办理土地出让审批9、签订国有土地使用权出让合同10、领取临时国有土地使用证11、领取正式国有土地使用证12、国有土地使用权出让金的返还二、国有土地使用权的划拨13、国有土地使用权划拨用地申请14、主管部门现场勘察15、划拨用地申请的审核、报批16、取得划拨用地批准三、集体土地的征用17、征用集体土地用地申请18、到拟征地所在区（县）房地局立案19、签订征地协议20、签订补偿安置协议21、确定劳动力安置方案22、区（县）房地局审核各项协议23、市政府下文征地24、交纳菜田基金、耕地占用税等税费25、办理批地文件、批地图26、办理冻结户口27、调查户口核实劳动力28、办理农转工工作29、办理农转居工作30、办理超转人员安置工作31、地上物作价补偿工作32、征地结案取得房地产开发项目土地使用权的相关税费1、地价款（土地出让金）2、资金占用费3、滞纳金4、土地使用费5、外商投资企业土地使用费6、防洪工程建设维护管理费7、土地闲置费8、土地权属调查、地籍测绘费9、城镇土地使用税10、地价评估费11、出让土地预订金12、征地管理费13、土地补偿费14、青苗及树木补偿费15、地上物补偿费16、劳动力安置费17、超转人员安置费18、新菜田开发建设基金19、耕地占用税{项目开发费(土地转让与差价)、项目审批政府规费}第五步房地产开发项目的拆迁安置房地产开发项目拆迁安置阶段的法律程序1、委托进行拆迁工作2、办理拆迁申请3、审批、领取拆迁许可证4、签订房屋拆迁责任书5、办理拆迁公告与通知6、办理户口冻结7、暂停办理相关事项8、确定拆迁安置方案9、签订拆迁补偿书面协议10、召开拆迁动员会，进行拆迁安置11、发放运作拆迁补偿款12、拆迁施工现场防尘污染管理13、移交拆迁档案资料14、房屋拆迁纠纷的裁决15、强制拆迁房地产开发项目拆迁安置阶段的相关税费1、房屋拆迁补偿费2、搬家补助费3、提前搬家奖励费4、临时安置补助费（周转费）5、清理费6、停产停业综合补助费7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费8、一次性异地安置补助费9、房屋拆迁管理费10、房屋拆迁服务费{项目开发费(内部工厂拆迁)}第六步房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的法律程序一、房地产开发项目开工前准备工作1、领取房地产开发项目手册2、项目转入正式计划3、交纳煤气（天然气）厂建设费4、交纳自来水厂建设费5、交纳污水处理厂建设费6、交纳供热厂建设费7、交纳供电贴费及电源建设集资费8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续9、设计单位出报批图10、出施工图11、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金12、办理消防审核意见表13、审批人防工程、办理人防许可证14、核发建设工程规划许可证15、领取开工审批表，办理开工登记二、房地产开发项目的工程建设招投标16、办理招标登记、招标申请17、招标准备18、招标通告19、编制招标文件并核准20、编制招标工程标底21、标底送审合同预算审查处确认22、标底送市招标办核准，正式申请招标23、投标单位资格审批24、编制投标书并送达25、召开招标会，勘察现场26、召开开标会议，进行开标27、评标、决标28、发中标通知书29、签订工程承包合同30、工程承包合同的审查三、房地产开发项目开工手续的办理31、办理质量监督注册登记手续32、建设工程监理33、办理开工统计登记34、交纳实心黏土砖限制使用费35、办理开工前审计36、交纳投资方向调节税37、领取固定资产投资许可证38、报装施工用水、电、路39、协调街道环卫部门40、协调交通管理部门41、交纳绿化建设费，签订绿化协议42、领取建设工程开工证四、房地产开发项目的工程施工43、施工场地的“三通一平”44、施工单位进场和施工暂设45、工程的基础、结构施工与设备安装46、施工过程中的工程质量监督五、房地产开发项目的竣工验收47、办理单项工程验收手续48、办理开发项目的综合验收，领取《工程质量竣工核验证书》49、商品住宅性能认定50、竣工统计登记51、办理竣工房屋测绘52、办理产权登记房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的相关税费1、三通一平费2、自来水厂建设费3、污水处理厂建设费4、供热厂建设费5、煤气厂建设费6、地下水资源养蓄基金7、地下热水资源费8、市政、公用设施建设费（大市政费）9、开发管理费10、城建综合开发项目管理费11、建筑行业管理费12、绿化建设费13、公园建设费14、绿化补偿费15、路灯维护费16、环卫设施费17、生活服务设施配套建设费（小区配套费）18、电源建设集资费（用电权费）19、外部供电工程贴费（电贴费）20、建安工程费21、建设工程招投标管理费22、合同预算审查工本费23、质量管理监督费24、竣工图费25、建材发展补充基金26、实心黏土砖限制使用费27、工程监理费28、工程标底编制管理费29、机电设备委托招标服务费30、超计划用水加价31、夜间施工噪声扰民补偿费32、占道费33、固定资产投资方向调节税{项目开发费(初步设计与施工图、土方与土建、内外装修、园林绿化等)}{项目审批政府规费}第七步房地产开发项目的经营阶段一、北京市外销商品房的销售1、办理《外销商品房预（销）售许可证》2、选定中介代理机构和律师事务所3、与购房者签订认购书4、签订正式买卖契约5、办理签约公证6、办理外销商品房预售契约公证7、办理外销商品房的预售登记8、外销商品房转让登记9、外销商品房抵押登记10、楼宇交付入住手续11、办理产权过户手续二、北京市内销商品房的销售12、提交完成建设项目投资证明13、签署预售内销商品房预售款监管协议14、办理《内销商品房预（销）售许可证》15、销售项目备案16、委托中介代理机构进行销售17、与购房者签订认购书18、与购房者签订买卖契约19、办理预售登记20、办理转让登记21、办理房地产抵押登记手续22、楼宇交付入住23、质量保证书和使用说明书24、办理产权立契过户手续三、北京市房地产出租的综合管理25、房屋出租权的确认26、申请房屋租赁许可证27、出租人与承租人签订书面承租协议28、租赁当事人办理租赁登记手续29、租赁房屋的转租30、房屋租赁关系的终止四、北京市房地产出租的专项（外地来京人员）管理31、房屋出租权的确认32、出租人办理房屋租赁许可证33、出租人办理《房屋租赁安全合格证》34、签订书面租赁协议35、租赁双方办理租赁登记备案手续五、北京市房地产的抵押36、抵押权的设定37、签订抵押合同38、办理房地产抵押登记39、抵押房地产的占管40、抵押房地产的处分房地产开发项目经营阶段的相关税费1、营业税2、城市维护建设税3、教育费附加4、印花税5、契税6、土地增值税7、企业所得税8、个人所得税9、房产税10、城市房地产税11、房屋产权登记费12、房屋所有权证工本费13、房产共有权执照费14、房屋他项权利执照费15、房屋买卖登记费16、房屋买卖手续费17、房屋租赁审核备案手续费18、向来京人员租赁房屋审核备案手续费19、来京人员租赁私房合同登记备案手续费20、房屋租赁登记费21、房屋估价手续费22、房屋公证估价手续费23、房地产价格评估费24、房地产中介服务费{项目开发费(市场拓展与房产销售)}{项目审批政府规费、税费}第八步房地产开发项目的物业管理阶段房地产开发项目物业管理阶段的法律程序1、物业管理单位经营资质审批2、签署物业管理委托合同3、居住小区的物业接管综合验收4、物业使用、管理、维修公约的核准5、安排签订管理公约6、制定、提供质量保证书和使用说明书7、物业管理服务基本要求8、物业管理委员会的设立房地产开发项目物业管理阶段的相关税费1、居住小区物业管理启动经费2、共用部位共用设施设备维修基金3、普通居住小区物业管理费4、高档住宅物业管理费5、经济适用住房小区物业管理费6、供暖费{项目二次开发费}房产开发流程(5步概述)第一部分房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书，应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。
外商投资房地产方式流程和限制
外商投资房地产方式流程和限制
股权投资方式是指外商通过购买房地产企业的股权来参与房地产业的
投资活动。
外商投资房地产企业应当符合国家产业政策和法律法规的规定，同时需经过审批程序、注册登记等一系列的流程才能正式开展经营活动。
委托经营方式是指外国投资者将房地产业务委托给中国企业进行经营。
外商投资房地产的委托经营方式需要与中国企业签订委托经营合同，按照
国家有关法律法规进行审批登记等一系列程序。
外商投资房地产的限制主要集中在土地使用权和投资规模上。
根据国
家有关法律法规的规定，外商投资房地产在土地使用权方面有一定的限制，一般只能通过租赁等方式取得土地使用权。
同时，对于外商投资房地产的
资金和投资规模也有一定的限制，需要符合国家产业政策和外商投资准入
的规定。
总结起来，外商投资房地产的方式及流程主要包括股权投资、合资合作、独资及委托经营等，需要按照国家有关法律法规进行审批、注册登记
等程序。
同时，外商投资房地产也存在土地使用权和投资规模的限制，需
要符合国家产业政策和外商投资准入的规定。
住房城乡建设部等部门关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知
住房城乡建设部等部门关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知文章属性•【制定机关】国家发展和改革委员会,住房和城乡建设部,商务部,中国人民银行,国家工商行政管理总局(已撤销),国家外汇管理局•【公布日期】2015.08.19•【文号】建房〔2015〕122号•【施行日期】2015.08.19•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】房地产市场监管正文住房城乡建设部等部门关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知建房〔2015〕122号各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：为促进房地产市场平稳健康发展，经国务院同意，决定对《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（建住房[2006]171号）中有关外商投资房地产企业和境外机构、个人购房的部分政策进行调整，现就有关事项通知如下：一、外商投资房地产企业注册资本与投资总额比例，按照《国家工商行政管理局关于中外合资经营企业注册资本与投资总额比例的暂行规定》（工商企字[1987]第38号）执行。
二、取消外商投资房地产企业办理境内贷款、境外贷款、外汇借款结汇必须全部缴付注册资本金的要求。
三、境外机构在境内设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产的企业除外）和在境内工作、学习的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。
对于实施住房限购政策的城市，境外个人购房应当符合当地政策规定。
四、住房城乡建设部、商务部、发展改革委、人民银行、工商总局、外汇局等有关部门进一步简化程序，提高办事效率，优化和改进外商投资房地产管理。
自本通知印发之日起，外商投资房地产企业可按照相关外汇管理规定直接到银行办理外商直接投资项下相关外汇登记。
除上述政策调整以外，《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（建住房[2006]171号）继续有效。
中华人民共和国住房和城乡建设部中华人民共和国商务部中华人民共和国国家发展和改革委员会中国人民银行中华人民共和国国家工商行政管理总局国家外汇管理局2015年8月19日。
外资投资大陆房地产及REITs现状
研究员：戴凯宇1外资投资大陆房地产及REITs 现状一、 外资购买大陆房地产相关情况：1. 大陆对外资（外国企业、外资企业）在大陆购买房地产尚没有独立明确的法律条文。
2. 根据大陆目前的制度状况，外国企业在大陆购买房地产难以实现，主要是人民币资本项目下没有开放，外国企业无法进行资金的汇入汇出。
3. 外国企业投资大陆房地产目前主要借助在大陆成立的外商独资企业或合资企业进行，但实际受到FDI 的限制。
4. 外商在大陆的投资企业可以将利润汇出国外。
具体规定如下：凡注册资本金未按合同约定足额到位的外商投资企业，不得将外汇利润、红利汇出境外；凡因特殊情况注册资本金不能按照合同约定足额到位的，应报原审批部门批准，凭批件和相关材料，可按实际到位的注册资本金的比例分配所得的利润、红利汇出境外。
外商投资企业或境外发行股票企业需将以前年度利润或股息、红利汇出境外的，还需委托会计师事务所对其利润或股息、红利发生年度的资金情况进行审计，并向银行出具审计报告。
外商投资企业利润、股息、红利汇出，需凭以下材料从外汇账户中支付或到银行兑付： a.书面申请b.《外商投资企业外汇登记证》c.董事会利润分配决议书d.注册会计师事务所出具的验资报告以及相关年度利润或股息、红利情况的审计报告e.税务凭证5. 通过设立外资企业（特定目的载体(SPV)），实现REITs理论上可行，但存在两个问题：a. 特定目的载体(SPV)持有物业，也受到FDI 限制。
b. 特定目的载体(SPV)除持有物业外，不可有其他业务。
研究员：戴凯宇2二、 外资投资大陆房地产开发相关产业政策：大陆加入WTO 后，根据相关规定，房地产领域将逐步扩大对外开放。
目前除高档房地产项目(高档宾馆、高档公寓、高尔夫球场等)不允许外商独资经营以外，其他房地产开发项目已基本没有限制。
在房地产仲介服务方面(包括房地产估价、物业管理、仲介服务等) 允许外商成立合资、合作企业，并在5年内开始允许外资成立独资企业。
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外商投资房地产方式、限制及流程
一、背景
经济表现优异的中国，加入WTO后，随着人民币升值的启动，迅速蹿红，成为国际资本的头号角逐目标。
国际资本圈甚至流行一句名言“购买所有人民币资产，包括垃圾”
房地产行业作为中国经济支柱，对外资的吸引力越来越大。
有数据统计，在外资购房的高潮期，2005年外籍人士在京购买高端物业占比为20%，外资成为支撑北京、上海等一线城市高房价的一股“生力军”
然而从2006年开始，对于外资而言，中国楼市的“美羹”开始无法轻易“品尝”。
2006年9月份“171号”文件下发，对外资投资房地产亮出红灯。
此后，政策为外资投资房地产业筑起了一道道的“门栅”。
外籍人士在京购置高档楼盘的比例也由2005年的20%骤降至2007~2008年2.1%左右。
二、概念界定
外商投资房地产，是指外国投资者通过新设、并购、再投资等方式投资房地产领域，从事房地产开发经营活动。
外商投资房地产业主要有：新设、并购和再投资三种方式。
三、新设方式
外商投资房地产企业，从事房地产开发、经营、管理或服务。
新设方式是外资投资房地产业最基本的投资方式。
遵循商业存在原则和项目公司原则
1、商业存在原则
外商在中国境内投资购买非自用房地产，应当遵循“商业存在”的原则。
即外商应首先在中国境内申请设立外商投资企业，经有关政府部门批准并办理相关登记后，方可按照核准
的经营范围从事相关业务。
简单的说，商业存在原则要求“从事房地产开发活动”，必须按照要求“设立房地产开发企业”，经批准、登记，在核准的范围内从事相关活动。
2、项目公司原则
外商在中国境内从事房地产的开发和经营，应当遵循“项目公司”原则。
即外商欲申请设立房地产公司，必须事先取得土地使用权、房地产建筑物所有权，或者已经与土地管理部门、土地开发商或者房地产建筑物所有人签订土地使用权或者房产权的预约出让或者购买协议。
也就是说，项目公司要求有“从事房地产开发活动”的实际需要，才能“设立房地产开发企业”，否则，审批部门不予批准。
3、两种原则之间的关系
“从事房地产开发活动”和“设立房地产开发企业”是相辅相成的。
“设立房地产开发企业”是以“从事房地产开发活动”为前提和条件的，但同时，“设立房地产开发企业”也是“从事房地产开发活动”的前提和条件，二者互为条件，缺一不可。
对外商投资新设房地产企业的限制
（一）、对经营范围的规定
2007年版规定的外商投资房地产业的限制类范围是：
（1）土地成片的开发(限于合资、合作);
（2）高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营;
（3）房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司。
此外，2007年版还将“高尔球场的建设、经营”规定为禁止外商投资项目。
（二）、对注册资本金和投资总额的限制
（1）房地产开发企业的最低注册资本为100万元人民币（地方政府可能有更高要求）；（2）投资总额在300万美元以下（含300万美元）的，其注册资本应该不低于投资总额
的70%；
（3）投资总额在300万美元至420万美元的，其注册资本不得低于210万美元；（4）投资总额在420万美元（含420万美元）以上的，其注册资本应不低于投资总额的50%。
（三）、投资回报限制
外资投资房地产企业的中外投资各方，不得在合同、章程、股权转让协议以及其他文件中，订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款。
（四）、外汇用汇管制
（1）从2006年9月1日开始，境外机构和个人通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业，或收购合资企业中方股权，必须以自有资金一次性支付全部转让款的，否则外汇局不予办理转股收汇外资外汇登记。
（2）外资投资房地产企业的中外投资各方，不得在合同、章程、股权转让协议以及其他文件中，订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款，否则外汇局不予办理外资投资企业外汇登记或登记变更。
（3）从2007年5月23日开始，外商投资房地产企业有以下两种情形的，也不能办理外汇结汇手续。
：
a)未完成商务部备案手续的；
b)为通过外资投资企业联合年检的。
外商投资新设房地产开发企业流程图
四、并购方式
外商投资并购房地产企业，即外国投资者通过股权或者资产并购境内的房地产企业，变更设立或者新设外商投资房地产企业，从事房地产开发、经营、管理或者服务。
并购方式是外商投资房地产业最常见的投资方式。
（一）并购方式分类
1、股权并购
股权并购，即外国投资者购买境内非外商投资企业股东的股权，或认购境内公司增资，其结果是使该境内工司变更为外商投资企业。
2、资产并购
外商受让土地使用权或者房地产开发项目，并在境内设立外商投资房地产企业，对受让土地或项目进行开发、经营。
（二）对外资并购境内房地产企业的特殊限制
（1）对转让金支付期限的特殊限制
境外投资者通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业，须妥善安置职工，处理银行债务，并自外商投资企业营业执照颁发之日起3个月内以自有资金一次性支付全部转让金。
（2）禁止并购的主体对有不良记录的境外投资者，不允许其在境内进行上述股权并购和资产并购活动。
（3）对投资额的特殊限制
a)投资总额在300万美元以下（含300万美元）的，其注册资本应不低于投资总额的70%；
b)投资总额在300万美元至420美元的，其注册资本不得低于210万美元；
c)投资总额在420万美元（含420万美元）以上的，其注册资本应不低于投资总额的50%。
（4）资产并购对所转让项目的限制
在房地产开发领域的资产并购，就是项目转让
下列房地产不得转让：
1）以出让方式取得土地使用权的，不符合下列条件的：
a)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
b)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上；属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件的；
c)转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书
2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。
3）依法收回土地使用权的。
4）共有房地产产，未经其他人共有人书面同意的。
5）权属有争议的。
6）为依法登记领取权属证书的。
7）法律、行政法规规定禁止转让的其它情形。
外商投资股权并购房地产企业流程图
五、再投资方式
外商投资企业再投资房地产，即境内的外商投资企业转投资新设或者并购房地产企业，从事房地产开发、经营、管理或者服务。
对外商再投资境内房地产企业的特殊限制
外商投资企业境内再投资房地产业，在鼓励类、允许类范围内的，直接向投资公司所在地的登记机关即工商行政管理机关申请；在限制类范围内的，应按照上述限制性规定，先通过商务部门的审批，审批机关作出同样批复的，凭批复文件到工商行政管理部门申请设立登记。