广州市琶洲商务区写字楼市场浅析

广州琶洲商务区写字楼市场浅析

一、琶洲概况

1、基本情况

琶洲总占地面积10.4平方公里，比占地6.6平方公里的珠江新城要大3.8平方公里。琶洲储备用地面积为433万平方米，可出让用地面积98万平方米，可出让建筑面积160万平方米，均位于琶洲的A区和B区，土地使用性质是与会展中心相配套的商务办公、酒店、居住用地。目前琶洲的规划定位是以“已会展博览业为核心的城市幅中心区”。从政府的详细规划看，琶洲地区储备用地总面积超过5平方公里，其中绝大部分与会展相关，用于住宅开发的用地空置较严，调整后可出让的建筑面积增加到146万平方米。

2、琶洲开发现状

据相关规划，琶洲地区的交通用地面积将会扩大到2.5平方公里，占该地区总用地面积的24%。规划中华快速干线和东环高速公路从西到东将琶洲全岛分为明显的A、B、C三个区。A区是西区，以居住、康乐为主导功能；B区是会展博览园区，周围将发展起与会议和展览相关的配套设施：酒店、写字楼、银行、商业服务等；C区是东区，以高科技产业研究开发、旅游度假和高品质居住为主导功能的综合区。

3、交通条件

目前，琶洲大交通格局已现雏形：联结海珠区与珠江北岸的九←大桥中，将有华南大桥、南环高速跨江桥、东圃特大桥、琶洲大桥等几座大桥飞架琶洲；地铁二号线与地铁四号线在琶洲塔形成十字交汇；在岛内，还有新港东路（10车道）和环到北路两条东西向道路。目前琶洲无论到天河CBD、科学城和五山大学群，还是到广州大学城及莲花山旅游休闲中心，车程都在20分钟左右便可达到，乘坐地铁到达广州千年商业中心北京路也仅20余分钟。

二、琶洲写字楼市场分析

1、广州市写字楼市场状况

据第一太平戴维斯发布的《2012年第一季写字楼简报》，过去的2011年广州甲级写字楼市场表现十分突出。相较之下2012年第一季出现了较大放缓，季度净吸纳量为3.7万㎡，其中大约44%是位于珠江新城；全市空置率为9.5%，环比上升0.4%；租金环比上升0.9%，为每㎡每月151.2元；根据广州市房管局数据，2012年6月份，广州市新建写字楼销售价格为每㎡28905元，其中珠江新城是主要成交区域。

2、广州市写字楼概况

广州甲级写字楼的主要分布在珠江新城、天河北、越秀区和琶洲会展中心。

琶洲代表性写字楼目前主要分布在华南快速干线以东，科韵路以西即B区会展博览园区，例如广州国际采购中心写字楼、保利国际广场、中洲交易中心、保利世贸。

4、琶洲代表性写字楼概况

琶洲，广州新世纪CBD的重要组成成员。根据广州CBD的最新规划，紧邻珠江新城东南侧，面积比前者大两倍半，包揽珠江两岸的琶洲-员村地区，将成为广州未来的新城市中心、珠江新城的“泛CBD区”，继珠江新城之后，成为最具发展潜力的城市“明星”。以珠江新城—员村—琶洲地区为主体的中央商务核心区承担发展总部经济的重要使命，带领区域经济走向国际化、全球化，琶洲写字楼发展空间被长远看好。

某地写字楼市场分析

2０0６年第二季度北京写字楼市场分析一、市场表现供需两旺 20０６年第二季度，北京优质写字楼租赁市场供需两旺,成交活跃,在供应量增加的同时,吸纳量也呈现出明显的上升势头，本季度市场吸纳量较上季度升幅达１15%,同时，需求呈现出明显的地域性。CBD及周边地区是北京外资公司最集中的区域，除制造业、能源等传统行业外，金融保险、咨询服务等新兴产业类公司更是对上述区域有明显的偏好，本季度Bｏston ｃonsulting、Callup Resｅarch、Ｓheａｒmａn&Sterｌing 等知名咨询服务类公司均在该区域租下较大面积写字楼。中关村作为中国的硅谷,仍然吸引了众多高科技公司,本季度NeｔEaｓｅ、ＢEA等都在该地区承租了大面积办公室。二、整体租金走势平稳本季度,北京优质写字楼整体租金走势平稳。虽然需求较上季度有明显的上升,但供应量急剧放大,租赁市场仍承受一定压力，发展商在这个阶段多采取稳定价格策略,静待市场变化，现北京优质写字楼租金报价为每月每平方米２1.４美元。１.ＣBD区域租金走势微升本季度，CBD整体市场租金较上季度微升了1．1％，报价为每月每平方米24．7美元。CＢD区域市场需求旺盛，交易活跃,在这个阶段,原有项目整体空置率很低,且新增供应项目有限，供租户选择的余地较小,租金高位运行。本区域高品质项目依然受市场关注是租金坚挺的原因之一。 2.金融街区域租金走势走高

而金融街租赁市场在本季度表现相对平静,在新落成项目报价较高的带动下，该区域写字楼市场平均租金报价较上季度略有上扬,本季度区域写字楼租金报价为每月每平方米２３．8美元，较上季度上升2.2%。 3.中关村区域租金走势小幅上扬在持续三个季度时间里，中关村区域没有优质写字楼项目落成,该区域写字楼平均空置率逐渐走低,市场压力也渐缓,同时，IT等高科技产业逐渐复苏使此类客户对写字楼的需求量稳步上升，这对中关村写字楼市场无疑是利好，本季度中关村地区写字楼租金报价为每月每平方米17.８美元，较上季度上升了1.２％。 ?三、区域需求特征明显北京优质写字楼市场需求存在比较明显的地域特征，如东部地区需求主要来自跨国公司，以金融保险、咨询服务、贸易以及制造类公司为主。中关村地区写字楼吸引了众多

广州市房地产市场形势分析报告

2003年广州市房地产市场形势分析报告广州市国土资源和房屋管理局广州市房地产交易中心二零零四年一月 2003年广州市房地产市场形势分析报告目录：

一、宏观形势 1.广州近年来经济快速发展数据来源：广州年鉴及《2004：广州经济形势分析与预测》预计2003年（广州）GDP将达3544亿元，比2002年增长15％；2004年GDP将达4141亿元，增长13．5％（数据来源：广州经济蓝皮书《2004：广州经济形势分析与预测》）。广州经济已连续多年保持两位数以上的增长速度。国民经济总体呈现速度快、效益好的良好发展态势，工业生产强劲增长，市场销售逐步活跃，市场价格稳中有升，居民收支稳步增长。

2. 吸引外资数量持续增长数据来源：广州年鉴及《2004：广州经济形势分析与预测》自1998年以来，广州市实际利用外资数量可谓有起有伏。但基本上都保持在每年30亿美元上下。经过多年不懈努力，广州的投资环境已经有了很大的改善，实际利用外资数量开始回升，增幅较前几年要高。预测2004年广州的实际利用外资数额则达到 34亿美元，较2003年增长%。 3. 社会消费品零售总额稳步增长数据来源：广州年鉴 1999年，广州市社会消费品零售总额突破了1000亿元的关口，之后保持稳定发展，每年的增长幅度在10%左右。 4. 房地产开发投资总额增幅收窄数据来源：广州市统计局

2003年1-11月份，广州市完成房地产投资亿元，同比增长％，而“九五”时期房地产开发年平均增长%，2001年、2002年分别增长%、%。房地产开发投资增幅收窄，主要原因是，2003年以来，国家对房地产开发调控力度加大，从政策上、银行贷款上加强调控，如近期发文规定不得新审批高档别墅用地等，加之我市房地产开发经过近年来快速增长，目前已进入稳步发展期，因此，2003年以来房地产开发投资呈现平稳增长态势。二、市场总体形势分析 1.房屋销售形势良好面积单位：万平方米；金额单位：亿元 2003年全市十区房屋成交登记面积为万平方米，较2002年同期增长了%（2002年为%）。其中，预售商品房成交登记面积突破了1000万平方米大关，达万平方米，同比增长%（2002年为%）；二手房屋成交登记面积为万平方米，同比增长%（2002年为%），已是连续六年增幅超过20%，二手房屋成交的多年快速增长为拉动房屋整体成交的增长起到举足轻重的作用，并随着所占份额的不断提高产生更明显的影响。2003年各项

昆明写字楼市场调查报告

目录壹、序言贰、昆明写字楼的发展过程叁、昆明写字楼的分布情况肆、昆明写字楼产品分析 1、写字楼与商住楼的比较分析 2、昆明写字楼存在问题和特征伍、昆明写字楼市场供需关系分析 1、总体需求特征 2、昆明在售写字楼分析 3、昆明写字楼潜在供应 4、昆明在售、未来写字楼供应情况 5、案例分析陆、昆明甲级写字楼需求预测柒、总结

一、序言写字楼的发展和城市经济的发展息息相关。写字楼作为经济活动的一种载体，同时也作为房地产领域中一项高端的投资产品，其价值取向则来自于整个城市的经济发展水平，经济的发展方向和速度，会对整个写字楼及其投资市场带来很大的波动；而针对不同城市区域市场，城市的区域特征、及其区域经济结构、产业结构将会形成不同需求特征的写字楼市场。昆明的经济结构及规模是制约写字楼发展的主要因素，就目前写字楼市场需求状况来看，主要的需求对象是中小企业或创业群体，从而导致整体写字楼市场定位较低。从产业结构特征来看，昆明主要发展二、三次产业，云南地处西南，经济发展相对落后，并且属于旅游大省，服务业及商业贸易发展日益频繁，政策环境不断改善，一批中小企业迅速发展起来，市场对办公物业的需求增大。随着昆明城市规划、经济发展潜力、竞争力的不断提升，市场对高端写字楼物业的需求将增大，同时个性化商住办公产品也将不断涌现。二、昆明写字楼的发展过程根据昆明市房地产开发协会统计调查显示，昆明市内的高层、小高层建筑中，建设于上世纪六十年代的有4幢，七十年代的有10幢，八十年代的有50幢，而建于九十年代以后的高层建筑则超过了660幢。在这些高楼大厦中，写字楼占了较大份额，总建筑面积超过40万平方米。

2020年(财务分析)广州某写字楼项目财务分析

（财务分析）广州某写字楼项目财务分析

广州市某商业大厦项目财务分析报告一、项目概述（一）项目主要技术经济指标 1、总用地面积：43960m2 2、总建筑面积：172940m2 3、建筑密度：49.75％ 4、容积率：5.03 5、地下建筑面积：11743m2 6、地上建筑面积：161197m2 7、西塔楼建筑面积：71771m2 8、东塔楼建筑面积：101169m2 9、已完成工程部分：地下室工程，西塔楼上部四层混凝土结构（二）项目方案根据市场调查与分析的结构（过程略），将该项目两栋塔楼分别建为一栋甲级纯写字楼（以出租为主）与一栋全天候商务写字楼（以出售为主）（三）项目功能面积分布，见表1及表2所示。表1西塔楼（全天候商务写字楼）功能面积分布表

表2东塔楼（甲级纯写字楼）功能面积分布表

二、项目投资估算与资金筹措（一）项目开发投资估算的各项设定与总投资估算表 1、本项目的开发总工期为三年，从2002年10月起，至2005年9月。 2、从项目开始动工起，本项目的剩余土地使用权年限为30年。

3、根据广州市房地产开发的实际情况，本项目各项成本费用可以归纳为：土地购置费、前期工程费、工程建设费、开发期间税费、管理费、财务费、销售费用、不可预见费以及其他费用等。经测算，开发总投资为：1712706132元人民币，汇总详见表3。表3项目总投资估算表（二）各项投资与成本费用估算表（略）（三）项目投资计划与资金筹措表本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是企业自有资金，二是银行借款，三是租售收入用于投资部分。考虑到开发商已投入了50000万元完成了项目前期的有关工作，因此

写字楼市场分析

中国写字楼市场研判一城市布局和建筑属性城市布局城市整体规划决定一座城市的价值取向和城市布局。原本，在城市快速发展过程中，城市规划作为首当其冲的要素。但,若不特别注重从规划理念入手，只是就项目规划做城市规划，就会导致新项目规划脱离整个城市成长脉落，如果在进行新一轮的城市建设就是对旧一轮城市建设的破坏性改造，就会明显加大城市建设成本投入，导致城市总体功能难于得到很好的体现和提升。城市规划的基本理念进一步可理解为：首先根据城市在国家或地区政治经济社会发展的区域定位，进行总体功能设计，围绕总体功能再进行区位功能的布局设计，强化政治、文化、行政、教育、商业、金融、产业、居住等功能布局，重点强化政治、文化、行政、教育等功能布局，形成功能完善、特色鲜明的区域功能布局。对于政治、文化、教育、行政等功能区要预留足够的发展空间，在不同的历史发展阶段，一般不应改变其功能布局，应相对稳定，但可适时调整不同时期的城市空间功能布局。强化城市布局规划的主脉络设计。因应调整、时有侧重地修改完善城市的空间功能布局，形成一系列时代特色鲜明、功能完善的城市空间环境. 城市布局决定建筑形态在城市建设过程中，在具体实施城市布局规划的过程中，由于现代城市经济社会发展十分迅速，对城市公共功能的需求的多样化，导致城市公共功能建立、完善的成本日益上升，增加供给的空间约束力极大。为解决这一日益突出的矛盾，具体的布局实施规划应遵循以下基本原则：即需求最小化、供给最大化。一方面，在某一特定的功能区内，应通过区内功能的配套完善，尽量最小化地使用城市公共功能，能在区域内实现的公共功能应尽量在区域内解决，如住宅功能区应尽量完善教育、医疗、商业、社区服务等功能；行政功能区则应配套完善、相对集中各类行政及服务功能；金融功能区、商业功能区、工业功能区也应相对完善各自的配套功能。这样各自功能区则应尽量少占用跨功能区的城市公共功能（如交通、通讯、供水、供电等），避免为一个孩子上学、买一件小东西、办一个手续去跑遍整个城市，这样的话，城市公共功能再怎么提升，也是不够的，永远赶不上需求的增加。另一方面，应尽量最大化地提供城市公共功能，为了解决供需的矛盾，为提升整个城市的总体功能，一定要同时将城市公共功能的供给最大化作为一个基本原则。

年广州市房地产市场形势分析报告

2003年广州市房地产市场形势分析报告

广州市国土资源和房屋治理局广州市房地产交易中心二零零四年一月

2003年广州市房地产市场形势分析报告目录：一、宏观形势 (3) 1.广州近年来经济快速进展 3 2.吸引外资数量持续增长 3 3.社会消费品零售总额稳步增长 4 4.房地产开发投资总额增幅收窄 4 二、市场总体形势分析 (5) 1.房屋销售形势良好 (5) 2.预售商品房成交价格稳中有降 (6) 3.二手商业用房均价波动较大 (7) 4.二手房所占份额有小幅上升 (7)

5.住宅所占份额上升 (8) 三、预售商品房成交区域特性 (9) 1.预售商品房成交面积有所增长 (9) 2.预售商品房成交金额 (10) 3.各区预售住宅成交面积 (11) 4.各区预售商铺成交面积 (12) 5.各区预售办公楼成交面积 (13) 四、二手房成交区域特性 (15) 1.二手房成交面积 (15) 2.二手房成交金额 (16) 3.二手住宅成交面积 (17) 4.二手商铺成交面积 (18) 5.二手办公楼成交面积 (19) 五、各区预售、二手房成交对比 (20) 1.各区预售、二手房成交面积对比 (20) 2.各区预售、二手住宅成交面积对比 (21) 3.各区预售、二手住宅成交均价对比 (22) 4.各区预售、二手商铺成交面积对比 (23) 5.各区预售、二手商铺成交均价对比 (24)

6.各区预售、二手办公楼成交面积对比 (25) 7.各区预售、二手办公楼成交均价对比 (26)

一、宏观形势 1.广州近年来经济快速进展数据来源：广州年鉴及《2004：广州经济形势分析与预测》可能2003年（广州）GDP将达3544亿元，比2002年增长15％；2004年GDP将达4141亿元，增长13．5％（数据来源：广州经济蓝皮书《2004：广州经济形势分析与预测》）。广州经济已连续多年保持两位数以上的增长速度。国民经济总体呈现速度快、效益好的良好进展态势，工业生产强劲增长，市场销售逐步活跃，市场价格稳中有升，居民收支稳步增长。

深圳写字楼市场调研报告

进入第三季度受供给不足的影响，各项统计指标迅速下挫，并为第四季度写字楼市场的全面爆发积聚了能量。 2. 第四季度市场全面爆发，成交创历史记录进入第四季度以后，卓越时代广场、金中环、凤凰大厦、新世界中心、星河世纪写字楼、国际交易广场、海岸城东座等项目集中入市，供应总量超过50万㎡，由前三季度的需求市场迅速转入供给市场，潜在的购买力得到了极大的释放，受投资市场的带动，写字楼销售出现了罕见的抢购现象，总建面12万多平方米的卓越时代广场推出不足一个月销售率就突破了40%。据初步统计，第四季度深圳写字楼的成交量超过一五万平方米，全年突破30万平方米已成定局，为1997年以来的历史最高记录。 3. 价格整体走高 2005年前三季度深圳写字楼市场整体成交均价11716元/平方米，与去年同期9558元/平方米的均价相比上涨幅度超过22%，进入第四季度以后，以卓越时代广场为代表的高端写字楼物业成为市场的主力，在物业品质及投资市场的双重推动作用下，市场成交价格进一步大幅度提升，时代广场、新世界中心、国际交易广场的均价都突破了一八000元/平方米。二、市场特征 1. 高端市场进一步集中据同致行商务事业部的研究显示，近两年内深圳市写字楼的潜在供应量超过120万㎡，而福田中心区将是未来市场竞争的绝对主战场，其写字楼潜在供应量超过80万平方米，约占全市供应总量的70%，且主要为超高层高档大开间写字楼，相对于目前全市每年30多万平方的消化量，竞争相当激烈。 2. 二、三级市场联动，空置率持续下降受供给市场不足及投资市场升温的影响，福田中心区成为2005年度深圳写字楼绝对的主战场，成交量及成交价格均实现历史性的突破，同时南山商业文化中心区的海岸城东座、中心西区的金润大厦、华强北的鼎城国际表现依然抢眼，开盘一周内基本售磬，在二级市场的带动作用下，前三季度写字楼三级市场成交面积超过20万平方米，首次超过二级市场，价格上涨幅度超过10%。二、三级市场的良好表现

大厦市场调研报告

z国际商业顾问二零零四年十月八日目录 1.0项目概述…………………………………………………………………………0 3 1.1项目概况…………………………………………………………………… 0 3 1.2项目周边环境 (04) 1.3项目有关经济技术指标 (05) 2.0天河区概况………………………………………………………………………0 6

2.1政区人口…………………………………………………………………… 0 6 2.2天河商厦现状 (06) 2.3天河商圈 (08) 2.3.1天河城商圈 (08) 2.3.2定位…………………………………………………………………… 08 2.3.3趋势…………………………………………………………………… 09 2.4天河商铺供需情况 (11) 2.5商业发展机遇 (12) 2.6未来商业规划 (12) 3.0项目周边情况 (13) 3.1商厦比较…………………………………………………………………… 1 3 3.2周边环境…………………………………………………………………… 1 5 3.3项目分析…………………………………………………………………… 17 1.0 项目概述 1.1项目概况项目位于天河区体育东路140-148号，地处新世纪广州

金融贸易中心地带。项目正对大型体育中心，附近配套设施基本成熟。项目位置图项目占地5000㎡，总建筑面积44041㎡，总共层高32层。外立面按欧洲古典式建筑风格设计，首层大堂酒店式设计，大圆柱包镶大理石，配置美国上海联合开利1750冷吨中央空调。

项目所涉及行业有金融、保险、证券、贸易、IT、科教、旅游、饮食、医疗、广告、装饰、纺织、中介代理服务等。现整座大厦的办公人数约3000人。聚集人气，地段良好，行业种类较为齐全，定位为新世纪的国际金融商贸中心。项目楼层功能分布 1.2 项目周边环境项目所在位置天河北，汇集了不少高档写字楼物业，商务气氛十分浓厚，而且该地段拥有完善的市政配套及生活、交通设施，因此越来越多的外资企业、合资企业、

广州市房地产市场调查报告

3月份广州市房地产市场调查报一、房地产政策 1、广州拟从4月1日起提高低保标准记者昨日从民政部门获悉，广州拟从4月1日起，提高城乡最低生活保障标准、低收入困难家庭认定标准和孤儿养育标准。据测算，此次调整标准，全市城镇平均低保标准为515.83元（平均提高10.44%），农村平均低保标准为445.71元（平均提高18.18%），提高低保标准后，农村平均低保标准为城镇平均标准的86.4%。在市民政局网站上，《提高我市低保标准低收入困难家庭认定标准和孤儿养育标准方案》（征求意见稿，下称《方案》）正在公示，征求社会公众的意见。本次调整的低保标准、孤儿养育标准和低收入困难家庭认定标准自 4月1日起执行。根据《方案》，城镇低保人员中“三无人员”的低保救济金，按当地低保标准上浮30%计算。同时，提高低收入困难家庭认定标准，低收入困难家庭认定标准从当地低保标准的1.2倍提高到 1.5倍。 2、调控波及广州十区商业地产广州"限外令"升级 3月7日有消息称，广州部分区域即日起暂停受理外籍人士及

港澳台胞购买非居住物业。根据黄埔区房管局相关负责人透露，今天的确收到相关文件，暂停外籍及港澳人士在该区购买非居住性物业，包括商业用地建起的酒店公寓。之前“限外令”是外籍人士及港澳台胞不能买写字楼，现在是连商铺都不能够买。搜房网记者就此时随即致电了广州市房地产登记交易中心，对方表示其实新“限外令”实施区域为广州十区，她表示其实新政策在“限购令”出台时已经存在，只是细则没确定因此一直没出台，今天起将按照最新的“限外令”实施。继广州市房地产登记交易中心之后，记者也随即致电了黄埔区房地产登记交易所，对方表示已在昨日接到正式通知，3月7日起正式执行最新的“限外令”。而在记者也就此事致电咨询天河区房地产登记交易中心时，对方就表示现在天河区还是执行之前“限外令”的规定，暂没收到最新通知。荔湾区房地产登记交易所方面也表示现在都是执行新的商业地产“限外令”，限制境外人士购买非居住性物业，对在区域内居住满一年的境外人士只能购买一套住宅。白云区房地产登记交易所方面也表示，在3月之前就已经传出将执行新“限外令”的说法，正式执行是从3月1日起，境外人士除了符合一定条件可购买一套住宅外，已经限制购买非居住性物业。黎文江:对商业地产影响不大

合肥写字楼市场调研报告()

合肥写字楼市场调研报告（） ** 地产顾问机构合肥市写字楼市场研究分析报告 1 合肥市写字楼市场研究分析报告 ** 地产顾问机构 2008 年 10 月 ** 地产顾问机构合肥市写字楼市场研究分析报告 2 一、写字楼发展情况第一部分国内写字楼市场概述写字楼物业是伴随着我国改革开放而出现的一个新型产业，管理之初，基本上是引用了酒店业的管理模式。随着市场经济的发展和写字楼市场规模的扩大，尤其是一幢幢综合性、智能化商务写字楼投放于市场，经营管理上也逐步形成了自己的物业特色。商务写字楼物业，主要是为商业类型的公司、商社、财团、企业、办事处、联络处等所提供的，用于商务、办公的楼宇及配套的设备、设施、场地，是以出租、出售、自用为目的的单元性房地产。商务写字楼一般分为三种类型，即普通型、综合型和智能型。商务写字楼具有三个方面的特点：一是充分有效地利用空间，建筑结构上大多为高层楼宇；二是要符合交通易达性。商务写字楼大都建于科技、信息、金融、贸易、商业、服务业、行政机构等配套的区位，地段优越、交通便利，便于商务往来。经济越发达、商业越繁荣、社会越进步、都市越开放，越是需要众多的商务写字楼；反过来商务写字楼越多，越能推动都市的经济繁荣。三是商务写字楼功能的综合性。商务写字楼内客户众多，人口密度大；形成独立的工作、交流、生活单元；设备复杂、管理难度大；机电设备多，专业化程度高；集多功能、综合性为一体。 ** 地产顾问机构合肥市写字楼市场研究分析报告 3 二、国内写字楼地产的发展趋势市场需求差异化明显不同区域和城

市的写字楼发展呈现分化态势。一个区域和城市的写字楼需求旺盛程度与当地的宏观经济发展状况密切相关。从国内的经济发展格局来看，以珠江三角洲、长江三角洲和环渤海经济圈为代表的大城市群正在快速崛起，而以北京、上海、广州、深圳为代表的城市经济发展速度趋于稳定性的增长，在这样的背景下，一线城市写字楼市场自 90 年代末期开始逐步走向成熟，而租售需求也相对旺盛。相对而言，二、三线城市的写字楼市场起步较晚，有待进一步的市场培育。写字楼的商品化程度提高从国内写字楼的开发经营模式来看，写字楼产品的投资特性将逐步显现。在市场化程度不高的时期，国内企业建造写字楼的开发模式以零散销售为主，便于及时回收资金。这一方式在各城市中低档次写字楼的开发上仍然可以看到。这一方式的选择很大程度上受制于开发商的资金约束。随着市场对写字楼产品的理解加深，收取租金的经营模式开始受到市场的追捧，尤其是在顶级和甲级写字楼的开发上表现突出。选择这一模式的开发商通常具有一定的资金实力和长期的耐心，同时对所开发物业的价值升值潜 ** 地产顾问机构合肥市写字楼市场研究分析报告 4 力表现出很强的自信。同时，这一模式有利于开发商对写字楼产品的整体运营，在较长期的运营过程中树立企业品牌。高品质写字楼配置升级高品质写字楼更加重视城市交通、硬件设施、物业服务等要求。未来几年写字楼产品品质的提高，集中反映在这三方面，这是市场竞争的重点和开发的重要环节。区位及交通

某区域写字楼市场分析报告

目录前言 (4) 一汉口写字楼市场简况 (4) 1.1 汉口写字楼市场发展回顾 (4) 1.2 写字楼总体市场特征 (5) 二汉口写字楼市场供应需求分析 (6) 2.1 汉口写字楼市场供应分析 (6) 2.1.1 供应量分析 (6) 2.1.2 租金/售价分析 (7) ★武汉市写字楼价格指数 (7) ★武汉市字楼市场成交价格 (8) ★汉口写字楼市场板块价格特征 (8) ★汉口写字楼市场板块租金特征 (9) 2.1.3 租售率分析 (10) 2.1.4 物业特征分析 (11) 2.2 写字楼市场需求分析 (12) 2.2.1 市场需求简况 (12) 2.2.2 市场需求特征分析 (13)

三工程调研分析 (14) 3.1 工程资源调查分析 (14) 3.1.1 地理位置及交通 (14) 3.1.2 商务办公环境 (14) 3.2 工程SWOT分析 (14) 四工程定位 (15) 4.1 工程营销推广建议 (21) 4.1.1 推广策略 (21) 4.1.2 营销策略 (22) 4.1.3 工程营销思路 (22) 4.1.４工程销售目标 (22) 附件 (23) 前言写字楼作为商业房地产的前沿物业，是专门针对公司等机构出租和销售的建筑空间。与其它形式的商业房产（如购物中心）一样，在工程开发前必须进行可行性分析，

准确的市场定位。【一汉口写字楼市场简况】武汉是一个拥有数百年的历史和800万人口的大城市，数度被评为“21世纪最具发展潜力城市”之一。武汉市新经济的高速发展将带动武汉经济的再次腾飞，同时也为商务写字楼带来了巨大的发展空间。 1.1 汉口写字楼市场发展回顾汉口地区写字楼市场的发展大致可以分为三个阶段：（如下表所示）分析： ※第一阶段，以泰和广场、武汉广场、世贸广场为代表，作为武汉市第一批纯写字楼，几年内，吸收了相当部分的高端市场．后来由于市场变化，价格逐步走低。 ※第二阶段，以建银大厦、招银大厦、瑞通广场为代表，新兴的金融一条街出现了武汉市大规模的甲级写字楼群，这批写字楼的出现，迎合金融一条街的规划发展，吸收了大部分高端市场，主要是外地驻汉机构。 ※第三阶段，从1998年起，在武汉市房地产蓬勃发展、商住楼大批出现的背景下，写字楼市场发展放慢了脚步。通过回顾分析汉口地区写字楼市场发展过程，我们发现：

广州某新城写字楼与公寓市场分析报告

广州珠江新城写字楼及公寓市场分析报告本报告为截止至2006年底在珠江新城的商业工程，分别为写字楼及公寓的市场状况，以及未来即将上市及规划待建的商业工程分析。第一部分写字楼市场一、写字楼区域分布 ?写字楼主要集中在珠江新城的西、北侧和中部从珠江新城的整体规划看，西北侧为商务为主的区域，而东面则为居住功能为主的区域。珠江新城的写字楼多集中在靠广州大道的西南侧，邻近黄埔大道的北侧以及珠江新城的中部。如西侧的华普广场、星汇国际、双城国际、以及碧海湾、发展中心大厦、浩瀚华轩等，中部有珠江投资大厦、合景泰富中心、富力中心等，而北部接壤黄埔大道的有富力科讯大厦、联通新时空广场、勤建商务大厦等写字楼。二、写字楼供应量 ?写字楼供应量空前激增，潜量为广州十区之首

无论是在售写字楼面积还是在建工地或规划写字楼用地，珠江新城的写字楼供应量都是全广州最大的区域。据数据统计，珠江新城目前在建写字楼总建筑面积约为94.8万㎡，据统计06年全年可售的写字楼总面积达30多万㎡。 ?2006年大量全新甲级写字楼投入使用，CBD核心商务地位显现 2006年期间，富力科讯大厦、珠江投资大厦、保利大厦、新世界商务大厦、广东全球通大厦、联通新时空广场、珠江新城电信中心和广州信合大厦等写字楼工程经已在相继投入使用，富力集团在2007年初即将全面进驻富力中心。此外，恒大集团、城启集团、侨鑫集团、高盛集团、合景盈富等地产商在珠江新城都将建总部物业。 ?稳坐未来广州写字楼的霸主地位据政府提供的数据显示，到2008年，珠江新城将有近30幢新建商用物业落成。到2011年，珠江新城写字楼将增加约220万㎡的物业面积。而且珠江新城区域的写字楼比广州其他区域的目标客户更具国际性，以吸引世界企业500强的落户为目标。可见珠江新城将在未来两三年保持广州写字楼供应大户的地位。三、写字楼工程状况

写字楼市场调查分析报告

第1章市场分析 1.1写字楼市场板块分布青岛市写字楼市场经过多年发展已经形成明显的区域特征。主要聚集在以下板块：核心CBD区域（延安三路以东、福州路以西、香港中路沿线区域）；山东路沿线区域；团岛及八大峡周边区域；辽宁路周边区域等。纵观2005年写字楼市场，崂山海尔路周边的商务区，西海岸长江路周边区域正在发展为新的写字楼聚集区域。以下将对各个板块从区域特征、新增供应量、租售价格、分割面积和需求状况等方面进行分析。 1.1.1区域特征 1.1.1.1 CBD核心区域 2004年，青岛中央商务区规划确定，将延安三路以东、福州路

以西、香港中路沿线区域规划为青岛市的政治、经济、商业中心区域。将该区域建成集行政办公、餐饮商贸、商住及文化娱乐为一体的国际商务中心区，该区域的规划建设将以高层、超高层的商务办公楼为主。 2005年，市南区已建成可使用写字楼97座，总建筑面积为303万平方米，建筑面积比2004年增长7%，已经入驻企业5000余家。去年，市南区在建写字楼17座，总建筑面积为81万平方米，建筑面积比2004年底增长67％。区域内在售楼盘有：TOP·颐和国际、福林大厦等项目。 1.1.1.2 山东路沿线区域山东路是横贯青岛市的南北主干道，山东路的升级改造，印证了城市的发展过程。现在的山东路已经形成了一个集行政办公、餐饮商贸、商住及文化娱乐为一体的“钻石地段”，目前沿线有各类写字楼三十多座，已成为除香港路、东海路之外，高档写字楼、高档住宅最密集的区域之一。从2005年3月份开工建设的山东路改造工程在11月底全线贯通。山东路商务大道的定位是辐射山东半岛经济圈的区域性中央商务区，山东路改造给该路段写字楼市场的崛起提供了一个全面发展的契机。从国华经典项目开始，往北依次排列在建的写字楼及住宅项目有：国华经典、江山帝景、创异时代、金孚大厦、新园公寓、广发金融大厦、环宇康庭、良辰美景、鲁邦广场等。以下两个板块虽然是写字楼的聚集区，但是近年很少有新建写字

深圳市写字楼市场调研报告

深圳市写字楼市场调研报告一、深圳市写字楼市场概况；深圳市主要的写字楼分布在福田中心区、罗湖地王商圈区、南山后海新区、车公庙区、南山科技园区5个片区，5个片区我们概括如下：从深圳写字楼主要的5个片区来看，最近几年有项目在售的主要是福田中心区、车公庙和后海新区，罗湖地王商圈作为老牌商务中心在规划发展上空间较小，而我们将主要从在售项目所在片区的销售情况来分析深圳市写字楼目前的市场情况。 1、目前市场情况；

深圳市福田中心区无论是从发展现状还是规划前景来看，无疑是最受客户认同的商务中心区，福田中心区现阶段卓越世纪中心33000元/平米的销售均价，较高的达到140元/平米的租赁价格均是深圳市的价格标杆。但是这个价格标杆并不是绝对的，因为一些片区的地标性建筑，比起中心区的一些普通甲级写字楼在租赁和销售价格上都要高，如招商银行大厦等。因此写字楼的价值导向除了区位外，其能否作为地标性建筑同样是重要的价值导向，如同为中心区的卓越时代广场和财富广场，两者租金差距达到了近30%。后海商务中心现阶段主要的写字楼只有天利中央商务中心和海岸城东西座，未形成规模效应。虽然认同度上还比不上受福田中心区辐射的深南大道沿线车公庙片区（NEO企业大道售价高过后海商务中心售价约13%），但后海片区商业配套成熟，有海岸城、保利文化中心的购物商场，同时规划有总部经济区和高尚住宅区，发展潜力巨大。盛唐大厦和金谷3号所在的车公庙滨海大道沿线物业，整体配套和规划档次均较低，销售均价为19000元/平米左右，租金在80元/平米左右，比后海商务中心普遍低10%。 2、市场价格变化情况分析；中心区二手写字楼售价成交价分析中心区二手写字楼租金成交价分析

2013年广州写字楼市场分析

2013年广州写字楼市场分析纵观2013年，由于国内经济复苏呈稳定趋势，国内企业持续活跃，广州甲级写字楼市场整体需求保持平稳。受到上半年经济不明朗因素以及外资企业扩张速度放缓的影响，2013年写字楼净吸纳量较前三年有微降。不过，国内经济改革提上议程以及企业信心提振将持续支持整体需求。受电商冲击及消费者消费习惯改变的影响，实体店销售面临挑战，由于新开业商场空置面积较多，全年整体优质商铺的空置率有所上升。电商冲击及零售商扩张步伐减缓对下半年租金影响较大，但全年整体租金仍录得上升，资本值也录得增长，本年度租金及资本值与2012年相比增速皆有放缓。零售物业交易年度总成交金额创下广州零售物业市场历史之最。零售物业市场受到电商冲击，但工业物业市场却从中获益，电商业务迅猛发展的同时，对仓储的需求也日益增加，市场回暖带动租金回升。预计电商今年仍将在优质仓库继续布局，对仓库需求构成较强的支撑。政府连续出台楼市调控措施，加上紧缩性货币政策和信贷环境，导致短期市场流动性降低，房贷利率上升，将整体住宅交易量逐渐压低。尽管如此，全年豪宅市场销售总量仍然与2012年基本持平，反映市场信心坚挺。

市场氛围好转，第四季度净吸纳量占2013年全年一半。2013年第四季度，受到国内经济稳定及企业信心提振影响，市场需求较上季度有所好转。第四季度落成的富力地产分散物权项目富力盈凯广场及富力盈通大厦，其较高的进驻率使本季度净吸纳量略有回升，达到全年最高水平的18万平方米，约为2013年全年净吸纳量36万平方米的一半，带动空置率下降至12.8%，环比下降0.3个百分点。本年度，金融类别及专业服务业企业表现活跃。此外，由于珠江新城的商业配套日趋完善，受到大部分有升级需求或新进驻广州租户的青睐。众多知名企业陆续进驻，珠江新城形成企业集群效应。 2013年租金止跌回升，资本值增速加快。与去年相比，由于本年度新落成的大厦60%为分散物权项目，对现有业主租金压力不大，与2012年度相比，2013年度广州甲级写字楼全市平均租金止跌回升，全年平均录得154元每月每平方米，同比增长1.7%。此外，本年度甲级写字楼平均资本值达36,100元每平方米，同比增长8.8%，增速较去年同期加快，反映了投资者的投资热情以及企业自用买家的旺盛需求。可售优质写字楼项目供不应求，投资市场活跃。甲级写字楼买卖市场气氛活跃，售价见涨。其中，为满足企业发展需要与总部自用需求，现金流充足的企业买家纷纷购买优质写字楼项目。

写字楼市场分析

写字楼市场分析北京是中国的政治、文化中心，政府机构云集，各大企事业单位的总部和办事机构众多；在中国的跨国公司中有80%的区域总部和研发中心设在北京。北京的写字楼产品代表了中国内地写字楼市场的最高水平；产品竞争激烈、体量大、规格档次高、行销理念层出不穷是北京写子楼市场的总体特征。但是，比起住宅市场，写字楼市场在成熟度、产品种类、服务等方面还无法和住宅市场相比。北京的房地产市场向来重视概念炒作，轻视产品和服务。但随着市场竞争格局的变化，以及消费市场进入理性消费时代开发商越来越重视产品的性价比和服务。１

1、市场供给分析北京传统的写字楼聚集在CBD、中关村、金融街及亚运村区域，东二环和燕莎商圈也有相当体量的写字楼。2005年前后，CBD、金融街、中关村、亚运村累计将有超过500万平米的供应量，这还不包括东二环和燕莎商圈的供应量在内。2007年前，CBD的写字楼新增量将达到500万平米，而中关村和金融街的数字可能会达到240平米和160万平米。 CBD区域2004年的市场供应量约为100万平米，占到总量的三分之一以上。该区域由于交通便捷、路网发达、涉外资源丰富、距机场近等众多利好因素而成为北京高档写字楼市场的发源地。到目前为止，该区域内聚集了北京70%的涉外机构和半数以上的酒店和国际交往活动场所,资源众多、产业链完整、企业间合作密切、商务氛围良好,已经初步具备了国际商务中心所要求的办公条件,是外资公司进京后首选办公地点。金融街商圈目前总供应量为84万平米,租售并举,除去开发商自用，银行、证券、电信及其他机构购买并自用的部分外,真正在市场上自由流通租售的面积只有40万平米左右。从目前状况看来，基本上每个写字楼的租售率都在85%以上（有些甚至更高），空置面积少，市场成交不活跃。除远洋大厦在2000年入住，国际金融大厦在2001年7月入住外，其他楼盘均在1997、1998年交付使用，产品在设计理念、功能结构安排、建筑材料、硬件设备等方面，都要较前者略逊一筹，显得档次要低一些。这样，就出现了体量有限和物业品质不高的现象。金融街前期的开发重点是写字楼，作为配套的酒店、会议中心、展览中心等商务配套及其他商业、服务业配套设施明显不足，在整体上降低了该地区的商务形象和物业档次。中0关村的前身是“电子一条街”，底子薄、发展快、规划大。原有写字楼极少，在建项目较多，目前已经入住的只有67万平米（如果包括乙级楼的话，入住面积可达到120万平米），以售为主。早期物业也出现了品质低、价格高的现象，因而从该区域的需求现状来看，供应与需求有一定的偏差，无法满足市场要求。从目前来看，交通瓶颈、商务配套不足、物业性价比偏低是困扰该区域发展的主要问题。2004年的供应量约为80万平米，仅在中关村西区就占了40万平米。 2004年预计将有100万平米的写字楼项目竣工并投入使用，而未来包括财富中心、华茂中心、伊斯特大厦、银泰中心、万通中心、国贸三期近10个项目的总供应面积近200万平米。中关村写字楼2004年还将有80万万平米的供应量。金融街核心区（金融街二期）将为市场提供近100万平米的写字楼。一向被视为北京成熟办公区的朝阳门地区，2004年也是写字楼涌动，供应量也在40万平米左右。综合以上分析，2004年北京写字楼市场的供给总量将在300万平米到400万平米之间。预计未来4年内的供给总量将为1000万平米。２

南沙房地产市场调查报告

广州市南沙房地产市场分析报告

目录一：南沙区总体概况...................................................................................3-11 1.南沙概况.............................................................................................3-5 1)位置 (3) 2)发展历史.........................................................................................4-5 3)现状 (5) 2.国家政策.............................................................................................5-8 3.南沙经济 (8) 1）南沙GDP (8) 2)南沙区经济飞速发展 (9) 4.南沙区规划（2006-2010）...............................................................10-11 1）城市规划 (10) 2）交通规划.......................................................................................10-11 二：南沙房地产分析.....................................................................................11-23 1.市场需求 (11) 2.房地产开发情况 (12) 3.销售情况.............................................................................................13--14 4.在售项目分析......................................................................................14—17 5.主要竞争对手......................................................................................18—23 1）万科府前一号 (18) 2）茗荔雅苑 (19) 3）优山美墅 (20) 4）广晟海韵兰庭 (21) 5）碧桂园豪 (22) 6）南沙奥园 (23)

写字楼市场研究分析

写字楼市场研究 ——北京、上海、广州写字楼市场发展历程从各城市写字楼市场发展历程来看，基本经历了三个阶段： 1.1992－1996年快速增长阶段； 2.1997－1999年回落调整阶段； 3.2000－2002年稳步回升阶段。这个过程主要受到一些共同的因素影响，如国内外宏观经济、土地使用权出让、市场供求关系等，在这些因素的综合作用下，房地产市场发展成现出明显的阶段性。写字楼市场发展历程 ?第一阶段（1992－1996年）超速增长商品写字楼市场始于90年代初，伴随着国内经济的快速增长，外来投资的增加，企业办公需求激增，而当时可供租售的写字楼物业异常短缺，租金直线上涨。上海、北京在95年前后，租金水平达到历史最高点约500元/平方米.月。高额的利润驱使开发商将大量的资金投入写字楼开发，直接导致了未来写字楼市场的超常发展和供过于求。据统计，1996年，北京、上海和广州三地写字楼投资额达到276亿元，占同期房地产投资额的24%。写字楼市场发展历程

?第二阶段（1997－1999年）萧条萎缩随着国内经济增速放缓，国际经济趋于低迷，写字楼市场需求开始萎缩。北京、上海、广州的FDI和外资企业数目变化清晰的显示了这一趋势。而同期的写字楼供应却仍处于高峰，1996－1998年上海写字楼累计竣工面积超过400万平方米，北京超过250万平方米。此消彼长，办公楼空置量迅速增加，1998年上海写字楼空置量达到189万平方米，而同期租金水平也大幅下跌，三年下跌近7成。尽管政府在1993、1995年出台相应的宏观调控政策，但是写字楼市场仍不可避免的进入了发展调整期。写字楼市场发展历程 ?第三阶段（2000－2002年）稳步回升国际经济形势发展趋好，中国国际经济地位提升，外资投资增长，外企数量迅速回升，带来了大量的办公需求。另一方面，国内经济回暖，内资企业实力增强、规模扩大，对办公楼的需求也大幅增加。2000年起，各城市写字楼供求关系明显好转，租金水平也开始回升。但9.11事件之后受到全球经济不景气的影响，外资进入速度放缓，2002年，各城市写字楼租金水平呈现波动趋势，市场未能完全摆脱前期的不良影响，但稳步回升的趋势将随着中国经济的快速崛起成为必然。写字楼市场发展历程 ?综述各城市写字楼市场都经历了N字型的发展历程。近年来，各城市写字楼市场投资快速增长，2002年北京、上海写字楼开复工数量增长，市场供应将稳步增长。市场需求方面，由于受到全球经济不景气的影响，尽管中国经济发展一支独秀，写

国内写字楼市场研究

市场调查篇结论：中高档酒店式服务写字楼是现在以及未来一段时间内鼓楼地区写字楼市场的空白点。健康办公与景观将会是有利卖点。该地块在鼓楼地区属于二流地块，尤其是交通通达性差。在项目地块上建一幢以成长型的中小企业为主要目标客户群的中高档写字楼，是最佳选择。如果建一幢低档写字楼，不符合鼓楼地区及鼓楼地区写字楼市场的发展趋势，并和目前正在使用的写字楼在同一层次上进行竞争。如果建一幢高档写字楼，受到地块自身条件的极大限制，并会面临来自在建和将要面世的大量高档写字楼的打压。建一幢中高档写字楼，符合地块的基本条件，填补了市场空白点，避免了激烈的市场竞争，可以创造最大的市场价值。产品定位篇：中高档，24小时办公服务的健康花园式甲级写字楼，同时具有花园与生态办公环境, 低消耗使用，取消中央空调，改为户式空调，同时降低建材和配套设施的档次，控制成本，形成成本优势和销售价格优势。客户定位：成长型知识类中小型企业，对于办公环境档次与物业管理有较高要求，对于面积的要求主要为90 - 130平方米之间。价格定位：进入市场时，均价为5200元/平方米，通过不断多次的调价，最后均价上调到6000 兀/平方米，整体均价控制在5500兀/平方米左右。物业管理： 24小时酒店式服务，国内著名写字楼物业管理单位。推广策略：少放多提，低开咼走，咼位宣传，特色经营，定点攻关。付款策略：针对客户定位的特点，设计有多种付款方式供客户选择，但是重点方法为付首期款、然后按揭，一次性付款，其次为分期付款，最后是为防止万一而设计的多样特色付款方式。媒体策略：取得销售许可证之前软文报道+预订广告，第一轮市场冒尖，南京日报，扬子晚报, 现代快报，金陵晚报加户外广告；预订达到30%，进行第二轮热捧造势宣传，引发跟随买家。同样为四大报，增加软文报道，提高关注度、知名度；开盘，进行第三轮庆祝宣传，相应SP活动，促进口碑效应，促进签约与提价后的继续销售。持续期，基本依靠售楼处现场销售，以及口碑传播。