土地增值税培训课件

土地增值税清算业务指南

（一）初始填报的《土地增值税项目登记表》、已完工项目成本计算表。

（二）国有土地使用权证书、取得土地使用权时所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同。

（三）清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单、合同台账。

（四）项目支付贷款利息的有关证明及借款合同。（五）开发产品销售明细表、商品房购销合同统计表并加盖公章（包含：合同号、项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、实测面积等）

（六）项目的工程竣工验收报告。

（七）项目的销售许可证、建设工程规划许可证、

建设用地许可证、工程施工许可证等。

（八）与转让房地产有关的完税凭证，包括：已缴纳的印花税、城建税、教育费附加等

（九）整体项目用途与面积分布全面介绍；包括：开发总建筑面积及开发类别介绍、分类别可销售面积、已售产品类别建筑面积、自用面积、对外出租面积、公共配套面积等；扣除项目情况介绍；包括: 土地价款的分摊依据及配比、建造成本的分摊依据、无产权的地下室及地下车位分摊依据、允许分摊扣除的公共配套设施及其移交情况等；清算面积与未售面积成本的配比、未扣除成本地价金额等情况、扣除项目计算分摊公式等等。

对一个清算项目中既有普通标准住宅又有其他商品房的，应分别核算增值额。如普通标准住宅与商业用房联体，必须分别计算增值率，否则普通标准住宅不能享受免税政策。

土地增值税最新政策梳理

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土地增值税最新政策梳理【标签】土地增值税,最新政策梳理【业务主题】土地增值税【来源】近年来国家税务总局不断出台土地增值税清算准则、管理规程等新政策，以强化土地增值税的清算管理，并加大土地增值税的征管和稽查力度，特别是国家税务总局2009年6月1日开始实施的《土地增值税清算管理规程》，更加细致和有针对性的对房产完工项目土地增值税清算工作，提出了具体指导意见。不论是税务机关进行清算管理，还是开展鉴证业务的中介鉴证机构以及广大房地产开发企业都应认真学习、吃透政策，以确保土地增值税清算准确、管理规范、执行到位。笔者现就《土地增值税清算管理规程》重点内容以及新旧政策的对比作一简要分析和探讨，以期对税收管理员及纳税人有所帮助。一、土地增值税征收管理的相关文件为了加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，国家税务总局自2006年以来，发布了一系列关于土地增值税管理的相关政策规定，主要政策如下：（一）2006年3月2日，财政部、国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号文），对土地增值税相关的预征和清算以及以房地产进行投资或联营的征免税等问题，进行了明确，并规定从2006年3月2日开始执行。（二）2006年12月28日，国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号），对土地增值税清算的条件、扣除项目、报送资料等方面问题进行了规范和明确，并规定从2007年2月1日开始执行。（三）2007年12月29日，国家税务总局公布了《土地增值税清算鉴证业务准则》（国税发[2007]132号），为税务师事务所和注册税务师开展土地增值税清算鉴证业务提供了依据，并规定从2008年1月1日开始执行。（四）2008年4月11日，国家税务总局《关于进一步开展土地增值税清算工作的通知》（国税函〔2008〕318号），明确部署对各地土地增值税清算工作开展情况进行督导检查。

2019年度土地增值税培训讲义

2019年度土地增值税培训资料第一部分文件解读一、鄂地税发【2008】207号文件废止的影响 2017.10.26省地税局局1号公告废止（一）、对房地产开发企业转让已自用（包括出租使用）年限在一年以上再出售的房地产项目，应按照转让旧房及建筑物的有关规定缴纳土地增值税。总局授权各省、市、自治区地税局规定年限。实际征管中以房管局认定的房屋属性为准，联合控管。对开发商将开发产品自持后再转让，按照新建商品房政策处理。（二）、第五条符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税清算：（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（二）整体转让未竣工的房地产开发项目的；（三）直接转让土地使用权的；（四）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。废止后，前三条按总局规定执行不变，第四条作为可要求清算情形，基本上也无变化。（三）、第六条符合下列情形之一的，主管地方税务机关应要求纳税人进行土地增值税清算：（一）已竣工验收的房地产开发项目并进行项目决算，已转让的房地

产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但已转让的房地产建筑面积与已经出租或自用的建筑面积之和达到可销建筑面积的比例在85%(含)以上的；（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（三）主管地方税务机关认定有可能造成较大税款流失、经县以上地方税务局局长批准清算的开发项目；（四）省地方税务局规定的其他情形。废止后，前两条按总局规定执行无变化。第三条取消，第四条省局目前暂无规定。（四）、第十三条主管地方税务机关应自受理纳税人申请土地增值税清算之日起90日内完成清算审核工作。清算审核工作时限不含纳税人按照主管地方税务机关要求补正资料的时间。总局清算管理规程规定土地增值税清算审核具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定，目前省局暂无规定。市局今年继续按照往年做法要求各区局当年完成当年度清算项目，并实施绩效考核。滞纳金问题按总局220号文件执行，查补税款在限定日期内缴纳的不收滞纳金。（五）、第十八条清算的房地产开发项目，其房地产开发成本费用的计算分摊按核实的可售建筑面积计算分摊，并遵循准予扣除的房地产开发成本金额与取得收入的面积相配比的分摊原则。对于商住综合楼，可结合实际情况，采取合理方法分别计算确定商铺与住宅的单位

土地增值税政策讲解与实例解析

土地增值税政策讲解与实例解析纳税调整范围转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。同时满足三条件：国有转让收入 1、国有 2、转让转让标志：产权转移转让无产权地下车库（位）征收土地增值税房地产开发企业转让其利用地下基础设施形成的不可售的地下车库（位），取得的转让收入不预征税款，也不计入清算收入。同时，该不可售库（位）应分担的开发土地和新建房及配套设施成本、开发土地和新建房及配套设施费用等不得计入扣除。其他未列入可售范围的建筑物等比照执行。大连地税局公告2014第1号视同转让：非直接销售确认收入预征土地增值税房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其它单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，预征土地增值税，其收入的确认方法和顺序按照《通知》第三条第一项执行。大连地税局公告2014第1号 3、收入（1）对转让房地产并取得收入的征税，对发生转让行为，而未取得收入的不征税。（2）收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。（《土增税细则》第五条）（3）视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认： A、按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定； B、由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 ——国税发〔2006〕187号第三条第一款（4）继承、赠与土地增值税计算征收土地增值税计税依据——增值额增值额=收入额－扣除项目金额税率设置——四级超率累进税率应征税款=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数土地增值税税负=土地增值税税额÷开发产品销售收入纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。共同成本费用分摊方法（一）属于多个房地产项目共同的土地成本，应按清算项目的占地面积占多个项目总占地面积的比例，计算确定清算项目的扣除金额。（二）属于多个房地产项目共同的其他成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目总可售建筑面积的比例，计算确定清算项目的扣除金额。（三）属于同一项目的共同成本费用，应按普通标准住宅、非普通标准住宅、非住宅可售建筑面积占总可售建筑面积的比例，计算扣除金额。大连地税局公告2014第1号

土地增值税政策解读

【政策解读】全国各地土地增值税清算实务问题解读汇编 2016-08-26房地产财税 1某房地产企业会计问：前些年公司取得的一块地没有开发就转让了，过户时缴纳了营业税、城建税、教育费附加和预缴的土地增值税。近日稽查人员要求对转让地块进行土地增值税清算，可公司从未接到地税部门的清算通知，而开发的楼盘都是接到清算通知后才按要求清算的，公司是否应进行土地增值税清算？答：根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第二条的规定，符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1?房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。符合该规定的纳税人，须在满足清算条件之日起90 日内到主管税务机关办理清算手续。因此，贵公司应在达到清算条件之日起90日内完成清算工作并到税务机关申报纳税。（南京地税）2什么情况下要按房地产评估价计征土地增值税纳税人在什么情况下，按照房地产评估价格计算征收土地增值税?答：一、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第九条规定：纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：（一）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（二）提供扣除项目金额不实的；（三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。”二、根据《关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第六条规定：在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。本通知自2016年5月 1日起执行（北京地税）3房地产企业向非金融企业借款交土地出让金，执行利率是经政府批准财务公司的利率，支付的借款利息如何扣除？根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》国税函[2010]220号文件：土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。同时根据《国家税务总局关于印发的通知》国税发[2009]31号文件，企业的利息支出按以下规定进行处理：企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。所以该公司支付的借款利息支出：（1）在计算土地增值税时，应将资本化利息支出从开发成本一某项目”中剔除，并调整至财务费用中扣除，会计处理不作相应调整。由于向非金融机构借款，不能提供金融机构证明，应按照（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成

土地增值税的优惠政策

土地增值税的优惠政策 1、法定免税。有下列情形之一的，免征土地增值税： (1)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%; (2)因国家建设需要依法征用、收回的房地产。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第8条 2、转让房地产免税。因城市规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，经税务机关审核，免征土地增值税。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第11条 3、转让自用住房免税。个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，凡居住满5年及以上的，免征土地增值税;居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第12条 4、房地产入股免税。以房地产作价入股进行投资或联营的，转让到所投资、联营的企业中的房地产，免征土地增值税。《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号) 5、合作建自用房免税。对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税。《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号) 6、互换房地产免税。个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，免征土地增值税。《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号) 7、房地产转让免税。对1994年1月1日以前已签订的房地产转让合同，不论何时转让其房地产，免征增值税。《关于对1994年1月1日前签订开发及转让合同的房地产征免土地增值税的通知》(财法字[1995]7号) 8、房地产转让免税。对1994年1月1日以前已签订房地产开发合同或已分项，并已按规定投入资金进行开发，其首次转让房地产的，在2000年底前免征土地增值税。《财政部、国家税务总局关于土地增值税优惠政策延期的通知》(财税字[1999]293号) 9、个人转让普通住宅免税。从1999年8月1日起，对居民个人转让其拥有的普通住宅，暂免征土地增值税。《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》(财税字[1999]210号) 10、赠与房地产不征税。房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的，不征收土地增值税。《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)

土地增值税合理避税的各种对策

土地增值税税务筹划合理避税的各种策略一、要做到如何合理避税，首先我们就要熟悉这个行业及相关税金及定义，就土地增值税来说，主要可以从以下几个方面理解： 1、土地增值税的征税对象是纳税人转让房地产所取得的增值额，此项增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。 2、土地增值税只有对有偿转让的房地产征税，对于继承、赠与等方式无偿转让房地产，则不予征税。 3、以房地产转让到投资、联营企业，暂免征，再转让，征税。合作建房建成后自用的，暂免，建成后转让的，征税。企业兼并转让房地产的，暂免。交换房地产的，单位之间交换征税，个人之间互换经当地税务机关核实，免征。房地产抵押，抵押期间不征，期满偿还债务本息不征，期满不能偿还债务，以房地产抵押的征。房地产出租不征。房地产评估增值不征。国家收回房地产产权免征。土地使用者转让、抵债或置换土地征税。首先大概的征税与不征税范围我们明白了，这就有利于我们进行后续

的筹划，接下来就是解决实际核算的问题了，合理避税的目的也就是在合法的范围内用合规的方式合理的降低企业税收成本，增加利润，那么合理避税主要就可以从两方面入手了，一是从成本入手，关于成本的问题可参照本论坛的另一篇文章，一是从收入入手。首先税收成本的降低就从日常发生的各项支出开始，要想少交税，自然就要想办法从成本上下功夫，在收入保持不变的情况下，成本费用增加了，实现的增值额自然就降低了，那么税也就少了。首先我们要了解可以扣除的项目二、土地增值税可扣除项目： 1、取得土地使用权所支付的金额（1）、以出让方式取得土地使用权时，为支付的土地出让金（2）、以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的土地出让金（3）、以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款 2、开发土地和新建房及配套设施的成本（简称房地产开发成本）（1）、土地征用及拆迁补偿费 (2)、前期工程费（3）、建筑安装工程费 (4)、基础设施费（5）、公共配套设施费（6）、开发间接费：直接组织、管理开发项目所发生的费用，包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费等等。

土地增值税相关政策文件

土地增值税相关政策文件一、土地增值税预征率（一）对保障性住房暂不预征土地增值税。（二）普通住宅预征率为1%。（三）非普通住宅预征率为1.5％。（四）商用房预征率为2.5％。（五）车库预征率为1.5%、2.5% 二、土地增值税核定征收率根据国税发〔2010〕53号文件规定，对纳税人开发的房地产项目确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率，核定征收率不低于5%。三、以房地产进行投资或联营的征免税问题(财税[2006]21号) 对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的,凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用（财税字[1995]48号）第一条暂免征收土地增值税的规定。四、土地增值税清算相关政策 1、土地增值税的清算单位（国税发[2006]187号）土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。 2、房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或者用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。（国税发[2006]187号） 3、房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。（国税发[2006]187号） 4、关于售楼部、样板房的装修费用列支问题第一种情况，售楼部、样板房在项目范围内，并对外出售，产生销售收入。在这种情况下，视同销售装修房，销售收入计入清算收入，装修费用计入扣除费用。第二种情况，售楼部、样板房不在项目范围内，或售楼部、样板房未对外销售产生收入，这里应将装修费用列入销售费用。 5、关于精装房成本项目的扣除第一种情况，销售收入中含有装修款项。在销售收入已隐含装修款项情况下，重点分析装修款项内容。在实际工作中，部分精装房装修款项里含有家用电器类支出。土地增值税条例及细则都明确规定是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入这种行为征收土地增值税。这里，需要判断装修内空是否可以归属地上的建筑物及其附着物。家用电器此类支出不能归属地上建筑物及其附着物，应在土地增值税清算收入及扣除项目中同时剔除该部分金额。第二税情况，销售收入未含有装修款项。在销售收入中未含有装修款项时，其对应装修支出不能计入扣除项目。 6、房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。（国税函[2010]220号） 7、房地产开发费用（销售、管理、财务费用）的具体扣除比例。凡不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用

土地增值税清算工作主要做法及成效

土地增值税清算工作主要做法及成效土地增值税清算工作主要做法及成效 **市地税局全面贯彻落实国家宏观调控政策，充分发挥税收调控经济的职能作用，合理调节土地增值收益，在全市范围内推进房地产业土地增值税清算管理，促进了房地产行业的健康有序发展和地方财税的增收。2014年，全市经济结构调整取得初步成效，房地产投资与销售同比增长，组织入库土地增值税达到25606万元，占税收收入的%，同比增长%，高于税收收入个百分点。一、主要做法（一）成立领导机构，精心组织实施。 2014年，**市房地产年投资增长较快，开发完成投资亿元，同比增长%。同时，房地产销售回暖，商品房销售面积、销售额分别为万平方米、亿元，同比增长11%、%。针对这一情况，该局根据上级要求，狠抓土地增值税清算工作：一是在成立清算工作领导小组，由市局局长任组长，分管局领导任副组长，实行一把手跟踪落实制，全面负责土地增值税清算的组织协调工作；二是成立技术专家组，由地税局征管、法规、税政等相关科室人员组成；三是成立清算评估工作组，抽调地税基层单位业务水平高、有清算经验的税务干部“集中优势兵力”具体实施清算工作，为土地增值税清算工作提供组织、技术等全方位的保障。（二）摸清项目底数，确定清算对象。清算评估工作组扎实做好土地增值税专题调研工作，利用**地税征管系统、**地税管理台帐等途径，结合实际调查结论，对辖区内房地产开发项目逐个进行摸排，对全市土地增值税清算存在问题向地方党委政府进行了汇报分析。该局还联合市财政局一起向市政府提出了制定全市具有指导性单位建筑安装工程造价标准，为确定成本扣除项目金额提供参考借鉴等工作建议。同时，清算工作组根据项目开发时间先后、销售进度、涉及税款金额大小等具体情况制定清算工作方案，合理安排清算顺序，并发放《税务事项通知书》通知企业及时清算，确保清算工作有条不紊地进行。（三）加强学习培训，提高清算效率和质量。主要分两条线走：一方面是加强税务人员的业务培训。一是举办全市房地产税收综合业务知识培训班，邀请了自治区土地增值税清算方面的专家前来**作土地增值税清算业务专题讲座，重点进行了案例剖析，为推进全市土地增值税清算评估工作人员树立信心；二是选派业务骨干外出参加各级土地增值税培训班，通过骨干力量的传帮带作用，提升参与清算工作全体人员的业务能力；三是购买《土地增值税清算全流程答疑》及相关业

(财税[2015]5号)关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知

关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知财税[2015]5号各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，西藏、宁夏、青海省（自治区）国家税务局，新疆生产建设兵团财务局：为贯彻落实《国务院关于进一步优化企业兼并重组市场环境的意见》（国发[2014]14号），现将企业在改制重组过程中涉及的土地增值税政策通知如下：一、按照《中华人民共和国公司法》的规定，非公司制企业整体改建为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司（股份有限公司）整体改建为股份有限公司（有限责任公司）。对改建前的企业将国有土地、房屋权属转移、变更到改建后的企业，暂不征土地增值税。本通知所称整体改建是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为。二、按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。三、按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。四、单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土

地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。五、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。六、企业改制重组后再转让国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应以改制前取得该宗国有土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用，作为该企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除。企业在重组改制过程中经省级以上（含省级）国土管理部门批准，国家以国有土地使用权作价出资入股的，再转让该宗国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应以该宗土地作价入股时省级以上（含省级）国土管理部门批准的评估价格，作为该企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除。办理纳税申报时，企业应提供该宗土地作价入股时省级以上（含省级）国土管理部门的批准文件和批准的评估价格，不能提供批准文件和批准的评估价格的，不得扣除。七、企业按本通知有关规定享受相关土地增值税优惠政策的，应及时向主管税务机关提交相关房产、国有土地权证、价值证明等书面材料。八、本通知执行期限为2015年1月1日至2017年12月31日。《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第一条、第三条，《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第五条同时废止。财政部国家税务总局 2015年2月2日

土地增值税清算实例

土地增值税清算实例给你一个清算实例为了进一步指导地方税务机关内部人员掌握土地增值税的清算审核工作方法，根据土地增值税清算审核有关政策及程序，编写了土地增值税三道案例题，供对照参考。对于三道案例题中提供的数据情况请忽略。案例一北京市东城区某房地产开发有限公司投资建设的“东园小区”项目，在2006年7月，向东城地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。税务部门对该公司所提供的有关清算项目资料进行了验收，特别是对《土地增值税清算鉴证报告》(以下简称《鉴证报告》)中内容和格式进行了重点查验后，同意“东园小区”项目办理土地增值税清算手续。在公司提交的“东园小区”项目《鉴证报告》中披露的具体情况如下： —、整体项目情况简介 1、某房地产开发有限公司建设东园小区项目，是经北京市发展计划委员会于2001年2月以(2001)231号文件批准投资开发的项目的，座落于东城区XX号，规划批准总占地面积80,000平方米。该单位在2003年3月曾到东城地方税务局为该项目办理了土地增值税项目登记手续。

2、该项目于2002年初开工建设，于2003年5月开始对商品房进行预销售，根据北京市房地产勘察测绘所提供实测总建筑面积证明为200,000平方米，可售面积证书中批复商品房销售面积170,000平方米；其余不可出售的自用办公、商业、车库等面积30，000平方米。另外还有配套设施面积12,000平方米。 3、截止2006年5月30日，可售面积中已出售面积为160,000平方米，其中出售住宅120,000平方米、出售商业用房15,000平方米、出售办公用房25,000平方米。剩余未销售面积10,000平方米中，已对外出租4000平方米。 4、公共配套设施用途分别为：变电站和热力站800平方米、物业管理用房200平方米、托儿所2000平方米、派出所500平方米、游泳馆4000平方米、自行车棚1000平方米，车库3500平方米。 5、该项目在2006年5月通过全部工程质量验收，并取得了北京市建设工程质量监督总站颁发的“北京市建设工程质量合格证书”。 6、根据房屋测绘部门对出售商品住宅进行测量后出具的证明为：总商品住宅面积130,000平方米、总商品住宅共7栋为1040套，按单栋计算后，每套平均125平方米，属于2 级土地，根据2006年北京市公布的每平方米普通住房平均交易价格12710.4元，规划批复的项目容积率为2.5，因此按

河南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策的通知

河南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策的通知豫地税发[2010]28号 2010-03-17 各省辖市地方税务局、省局直属各单位，各扩权县(市)地方税务局：为了加强我省土地增值税的管理，根据全国地方税工作会议精神和国家税务总局关于《土地增值税清算管理规程》(国税发[2009]91号)及其他相关规定的要求，结合我省土地增值税政策执行的实际情况，做好土地增值税清算工作，现将有关问题明确如下：一、土地增值税预征率根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条的规定，我省土地增值税预征率按不同项目分别确定： (一)普通标准住宅1.5%； (二)除普通标准住宅以外的其他住宅3.5%； (三)除上述(一)、(二)项以外的其他房地产项目4.5%。二、土地增值税核定征收率 (一)普通标准住宅2%; (二)除普通标准住宅以外的其他住宅4%; (三)除上述(一)、(二)项以外的其他房地产项目5%； (四)符合第三条第(二)项条件的8%。三、土地增值税的核定征收所有房地产开发项目纳税人自本通知执行之日起，一律按查账征收方式按预征率征收土地增值税，待符合土地增值税清算条件后，由纳税人按规定自行清算，并结清税款。主管税务机关对纳税人上报的清算资料进行审核过程中，对纳税人符合下列(一)、(二)项条件的，报省辖市地方税务局批准，按核定征收率征收土地增值税。 (一)纳税人开发的房地产项目有下列情形之一的，按规定的核定征收率征收土地增值税。 1、能够准确核算收入总额或收入总额能够查实，但其扣除项目支出不能正确核算的； 2、能够准确核算扣除项目支出或扣除项目支出能够查实，但其收入总额不能正确核算的；

房地产培训[郑州]房地产土地增值税清算策略与实例解析培训(4月26)

【】房地产土地增值税清算策略及实例解析培训(4月26) 【课程说明】 ?主办：中房商学院 ?时间：2014年4月26-27日 ?地点：州【课程价值】 1、在全面清算背景下，学习如何系统理解清算政策，做到土地增值税清算准确无误，又能灵活运用政策; 2、了解土地增值税清算应知应会的基本要点、房地产历次税务稽查要点; 3、学习如何通过税收筹划有效降低税负和防税务稽查风险; 4、系统讲解清算工作实务的重点和难点，提升企业的清算业务技能。【课程对象】房地产开发公司总经理、财务部负责人、财务总监、税务主管及其他相关人员【讲师介绍】王老师：注册税务师、会计师、注册部审计师。国知名房地产行业实战派财税专家、纳税筹划专家;财税导师，资本运作高手，地产私募专家，全国房地产经理人联合会研究员具有十多年财务税收管理工作经验，具有丰富的资本运作经验，主导参与多个地产私募基金的设立和运作，参与部分企业的境外上市运作。在多年的财税咨询实践中，对各类企业的投融资运作管理有非常深入的研究。先后为多家企业提供过财税咨询服务，多次主讲税务管理课程。【培训容】一、清算对象的界定 1、合作开发项目中谁是清算主体?

2、房地产开发企业开发的同一宗房地产中既有普通住房又有非普通住房，如何计算缴纳土地增值税? 3、分期开发的项目，如何进行土地增值税的清算? 二、房地产企业收入中土地增值税清算解析 4、房地产企业VIP卡抵房款是否缴纳土地增值税? 5、房地产企业整体产权转让是否缴纳土地增值税? 6、房地产开发企业代地方政府收取的费用是否应并入土地增值税应税收入? 6、预售房地产所取得的收入是否缴纳土地增值税? 8、实行“售后回购”方式销售商品房如何缴纳土地增值税? 9、折扣销售应如何缴纳土地增值税? 10、将开发的商品房转为自用是否征收土地增值税? 11、“小产权房”是否征收土地增值税? 12、房地产企业将开发的商品房对外投资成立公司是否缴纳土地增值税? 13、合作建房按比分配是否应缴纳土地增值税? 14、房地产企业将开发的商品房无偿对外赠送是否征收土地增值税? 15、房地产开发企业将开发产品转作固定资产是否应缴纳土地增值税? 16、房地产公司开发的用于出租的商业用房是否需要缴纳土地增值税? 17、旅游设施转让要不要缴纳土地增值税? 18、房地产开发企业开发的经济适用房需要缴纳土地增值税吗? 19、职工集资建房是否应缴纳土地增值税? 20、房地产开发企业非直接销售和自用开发产品时，土地增值税计税收入如何确定? 21、房地产开发企业合作建房是否要缴纳土地增值税? 22、企业兼并转让房地产是否要征收土地增值税? 23、土地增值税清算时，如何确认收入，尚未开发票的清算也应计入收入吗?

土地增值税相关政策指引(第一版)

土地增值税相关政策指引（一）一、土地增值税清算审核有关问题（一）关于清算单位主管地税机关应按照四川省地税局2014年第4号公告第一条规定，以城市规划行政主管部门颁发的《建设工程规划许可证》所确认的房地产开发项目为清算单位执行。（二）关于清算分类同一清算单位包含不同房产类型的，经请示省局，应区分普通住宅、非普通住宅、非住宅，分别计算增值额。（三）关于房地产转让收入确认主管地税机关在审核房地产转让收入时，若无法获取项目同一地区、同一年度、同类房地产平均交易价格的，可以聘请评估机构或政府涉税价格认证部门出具评估价格。具体以评估价格下浮30%作为判断成交价格是否明显偏低的最低标准。下列情形可以作为成交价格明显偏低的正当理由：1、法院判决或裁定的价格；2、公开拍卖方式转让房地产的价格；3、政府物价部门确定的价格；4、主管税务机关认定的其他合理情形。（四）关于财务费用利息支出扣除范围关于《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函…2010?220号）第三条规定的“金融机构”，结合成都实际情况，具体范围是取得有审批权的政府行政部门批准从事金融活动的机构，含纳入政府金融办监管的小额信贷公司。（五）关于公共配套设施移交程序问题

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发…2006?187号）规定，房地产开发企业建造的与清算项目配套的公共设施，建成后移交给全体业主或无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的，准予扣除相关成本、费用。具体移交认定程序为：应当提供业主委员会或政府、公用事业单位的接收书面文件；因政府、公用事业单位原因不能及时接收公共配套设施的，经接收单位或者政府部门出具相关书面证明，经主管税务机关审核确定后，其成本、费用可以扣除；因业主委员会尚未成立、无法办理移交手续的，开发商需在项目所在小区内显要位置向所有业主发布公告。（六）关于清算后再转让房地产的处理在土地增值税清算时未转让，清算后销售或有偿转让的，扣除项目计算公式：单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额（不含转让房产有关税金及附加）÷清算的总建筑面积清算后转让扣除额=单位建筑面积成本费用×本期转让面积 +本期转让房产有关税金及附加清算后再转让房地产，纳税人应当按月区分普通住宅、非普通住宅和非住宅，分别计算申报缴纳土地增值税（七）普通住宅转让免税管理纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除金额20%的免税审批，主管税务机关应按照审批程序办理免税审批手续。二、关于转让旧房及建筑物扣除项目的确定

土地增值税清算案例

土地增值税清算案例土地增值 2008-02-21 16:48:45 阅读1128 评论1 字号：大中小订阅为了进一步指导地方税务机关内部人员掌握土地增值税的清算审核工作方法，根据土地增值税清算审核有关政策及程序，市局编写了土地增值税三道案例题，供对照参考。对于三道案例题中提供的数据情况请忽略。案例一北京市东城区某房地产开发有限公司投资建设的“东园小区”项目，在2006年7月，向东城地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。税务部门对该公司所提供的有关清算项目资料进行了验收，特别是对《土地增值税清算鉴证报告》(以下简称《鉴证报告》)中内容和格式进行了重点查验后，同意“东园小区”项目办理土地增值税清算手续。在公司提交的“东园小区”项目《鉴证报告》中披露的具体情况如下： —、整体项目情况简介 1、某房地产开发有限公司建设东园小区项目，是经北京市发展计划委员会于2001年2月以(2001)231号文件批准投资开发的项目的，座落于东城区XX号，规划批准总占地面积80,000平方米。该单位在2003年3月曾到东城地方税务局为该项目办理了土地增值税项目登记手续。 2、该项目于2002年初开工建设，于2003年5月开始对商品房进行预销售，根据北京市房地产勘察测绘所提供实测总建筑面积证明为200,000平方米，可售面积证书中批复商品房销售面积170,000平方米；其余不可出售的自用办公、商业、车库等面积30，000平方米。另外还有配套设施面积12,000平方米。 3、截止2006年5月30日，可售面积中已出售面积为160,000平方米，其中出售住宅120,000平方米、出售商业用房15,000平方米、出售办公用房25,000平方米。剩余未销售面积10,000平方米中，已对外出租4000平方米。 4、公共配套设施用途分别为：变电站和热力站800平方米、物业管理用房200平方米、托儿所2000平方米、派出所500平方米、游泳馆4000平方米、自行车棚1000平方米，车库3500平方米。 5、该项目在2006年5月通过全部工程质量验收，并取得了北京市建设工程质量监督总站颁发的“北京市建设工程质量合格证书”。 6、根据房屋测绘部门对出售商品住宅进行测量后出具的证明为：总商品住宅面积130,000平方米、总商品住宅共7栋为1040套，按单栋计算后，每套平均125平方米，属于2级土地，根据2006年北京市公布的每平方米普通住房平均交易价格12710.4元，规划批复的项目容积率为2.5，因此按照普通标准住宅三个条件的标准，已出售的120,000平方米商品住宅，可以享受普通标准住宅的优惠政策。 7、该项目已销售面积占总建筑面积的比例为：160,000/200,000=80﹪。二.取得收入情况说明该单位于2003年5月开始预销售东园小区的房屋，截止到2006年5月30日，已出售面积为160,000平方米，共取得销售收人总额1,430,000,000元，总额全部为货币收入(人民币)。其中：出售住宅120,000平方米，取得销售收入900,000,000元；出售商业用房15,000平方米，取得销售收入255,000,000元；出售办公用房25,000平方米，取得销售收入总额275,000,000元。另外，取得租金收入200，000元。对于该房地产开发企业在售房时代收的各项费用，未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，不包含在转让房地产的收入中。三、扣除项目情况说明 (一)取得土地使用权所支付的总金额为453,200,000元。单位提供的“x号土地出让合同”及京房地［低］字X号地价缴款证明，“东园小区”项目已向北京市国有土地资源和房屋管理局，交纳土地出让金440,000,000元，缴纳契税13,200,000元(不含公共配套设施政府赠送的占地面积)。该项目本次清税应扣除取得土地使用权所支付的金额为362,560,000元具体计算可采取以下两种方法： 1、453,200,000/200,000*160,000=362,560,000元；