土地增值税培训PPT课件
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万科土地增值税培训课件
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万科土地增值税培训课件
•来势凶猛
土地增值税真的这么可怕么？ 土地增值税对房地产企业到底有什么影响？ 我们应该如何应对？
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万科土地增值税培训课件
•目录
土地增值税的来龙去脉 土地增值税的主要内容 土地增值税对项目运营的影响
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万科土地增值税培训课件
•一、土地增值税的来龙去脉
•营业税金
•开发费用 •加计扣除
•2 •2.6 •0.4
•×5.4％＝0.54
•（2＋2.6）×5％＝0.23 •（2＋2.6）×20％＝0.92
•增值额 •增值率
•适用税率 •应纳税额
•10－6.69＝3.31 •3.31/6.69=49.48%
•30% •3.31×30％＝0.993
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万科土地增值税培训课件
2.3 土地增值税征收方式
先预征：按销售收入×预征率预缴土增税，目前北京
市的土增税预征比例是1%（经济适用房和限价房无需
预征）
京地税地[2006]509号
后清算：待项目竣工、售罄后，向税局申请清算， 税款多退少补。 京地税地[2007]134号
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•94年出台土地增值税暂行条例 •和实施细则
•房地产行业走低
•七年免税期
•2000年起恢复征税
•房地产行业高速发展
•房地产行业 •土地增值税清算
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万科土地增值税培训课件
•1.5 土地增值税的基本概念
•纳税义务人：转让国有土地使用权、地上的建 筑物（包括地上地下的各种附属设施）及其附 着物（一经移动即遭损坏的物品）并取得收入 的单位和个人 •征税对象：转让房地产所取得的增值额 •增值额=（转让房地产所取得的收入-规定扣 除项目）
万科土地增值税培训课件
4000
34.70%
20.01%
5.00%
29.70%
1,977
6660
4000
34.74%
20.08%
5.02%
29.72%
1,980
6700 6800
4000 4000
•无效价格区 35.10% 35.98%
20.76% 22.44%
5.16% 5.50%
29.94% 30.48%
2,006 2,072
价格区间
•
•2.10.1 价格区间的基本概念
无效区间：指价格提高，销售毛利率下降、利润总额降低； 低效区间：指价格提升，销售毛利率下降、利润总额上升； 只有普通住宅存在无效价格区间；非普通住宅只要价格提升，就会带来利 润增加； 普通住宅的无效区间、低效区间的临界点是在普通住宅不限定价格的情况 下得出的，如普通住宅有价格限定，则需根据项目实际情况具体分析； 无效价格区间测算中的临界点和极限值均为理论测算，各地税率、费用比 例等的不同，导致最终测算结果的不同。实际应用时，应根据项目具体情 况具体分析。
万科土地增值税培训课 件
2023年5月12日星期五
•来势凶猛
2007年1月16日，国家税务总局在其网站上悄然公布了《关于房地产开发 企业土地增值税清算管理有关问题的通知》； 1月17日，沪深两市地产股几乎全线跌停，两市地产指数单日跌幅超过9% 。
•5月21日，北京市地税局《土地增值税清算管理办法》正式出台，各方关注
•10－6.69＝3.31 •3.31/6.69=49.48%
•30% •3.31×30％＝0.993
•
•2.6 关于销售收入的规定
房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东 或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权 转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：
第十四土地增值税ppt课件(全)
减免税手续的期限为签订转移产权合同后的（ ）日内。
A.5
B.7 C.10 D.30 Nhomakorabea考点：契税的纳税期限；【答案：C】
□□下列各项中，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的有( )。
A.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售
建筑面积的90%
B..已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可
算征收？
3.掌握土地增值税应纳税额的计算，了解分步计算法，掌握速算扣除法。
◎◎经典例题（考题）
重点讲清讲透教材【例14-1】~【例14-2】，通过讲解，要求学生理解土地
增值税的计算原理和方法。
□□纳税人在计算土地增值税时,允许从收入中扣减的税金及附加有( )。
A.所得税
B.增值税
C.城建税
D.教育费附加
第一节 土地增值税的基本要素（考点；熟悉）
◎重点：
1.什么是土地增值税？它有何特点？
2.土地增值税的征税对象是什么？征税范围包括哪些？
3.土地增值税的纳税人是如何规定的？
4.土地增值税适用税率是多少？为什么实行超率累进税率？
◎◎经典考题：（判断题；选择题）
□□我国现行土地增值税实行的税率属于( )。
1.房地产开发企业一般设置“税金及附加--土地增值税” “应交税费 --应交土地增值税”等账户进行核算。计提土地增值税时，借记“税金 及附加--土地增值税”；贷记“应交税费--应交土地增值税”。实际缴纳 时，借记“应交税费--应交土地增值税”；贷记“银行存款”等科目。
2.其他企业转让土地使用权应交的土地增值税，土地使用权与地上建筑物及
A.比例税率
B.超额累进税率 C.定额税率 D.超率累进税率
万科土地增值税培训课件专业ppt课件
市的土增税预征比例是1%（经济适用房和限价房无需
预征）
京地税地[2006]509号
后清算：待项目竣工、售罄后，向税局申请清算， 税款多退少补。 京地税地[2007]134号
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2.4 案例
举例说明－－A项目销售收入10亿，地价2亿，建安、配套等开发成本3亿（其中 资本化利息0.4亿），营业税金及附加率5.4％，计算应缴纳的土地增值税
收入
10
可扣除项目 2+2.6+0.4+0.54+0.23+0.92=6.69
土地成本 建安等成本 资本化利息
营业税金
开发费用 加计扣除
2 2.6 0.4
10×5.4％＝0.54
（2＋2.6）×5％＝0.23 （2＋2.6）×20％＝0.92
增值额 增值率
适用税率
10－6.69＝3.31 3.31/6.69=49.48%
7
1.3 我国土地增值税的演进
90年代初房地产行业的兴起
房地产行业过热（海南）
94年出台土地增值税暂行条例 和实施细则
房地产行业走低
七年免税期
2000年起恢复征税
房地产行业高速发展
房地产行业 土地增值税清算
1993 1994 1995 192002 2003 2004 2005 2006 2007
计税依据为转让房地产所取得的增值额
增值额＝收入－可扣除项目
A、土地取得成本 B、开发成本，建安、配套 C、利息费用 D、各种税金，营业税金及附加等 E、开发费用， (A+B) ×10%或(A+B) ×5% F、加计成本，(A+B) ×20%
增值率＝
增值额
可扣除项目
房地产土地增值税培训课件
房地产土地增值税培训课件一、课程介绍本课程旨在介绍房地产土地增值税相关知识，帮助学员了解土地增值税的基本概念、计算方法以及适用规则。
通过学习本课程，学员将能够掌握土地增值税的核心内容，为相关工作提供指导。
二、什么是土地增值税土地增值税是指在房地产开发和转让过程中，根据土地价值增长所产生的税收。
它是一种针对土地价值的税收方式，旨在调节房地产市场，并为政府提供税收收入。
三、土地增值税的计算方法土地增值税的计算方法主要包括以下步骤：1.确定土地增值：土地增值可以通过将成交价格与购买价格相减得出。
2.计算应纳税额：根据土地增值税率和相关规定，计算应纳税的额度。
3.缴纳土地增值税：根据计算结果，将土地增值税缴纳给税务部门。
四、土地增值税的适用规则1.适用范围：土地增值税适用于房地产开发和转让过程中的土地增值部分。
2.税率标准：土地增值税的税率根据地区不同而有所差异，一般在5%至20%之间。
具体税率请参考当地税务部门的规定。
3.纳税义务人：在房地产开发和转让过程中，纳税义务人一般是开发商或转让方。
4.纳税申报和缴纳：纳税义务人需要按照规定的时间和程序进行税款申报和缴纳。
五、土地增值税相关政策1.政策调整：土地增值税是根据地方政府的调控政策来确定税率和具体规定的。
纳税人应及时了解相关政策的调整情况，以便按时履行纳税义务。
2.减免政策：地方政府为了促进经济发展和调控房地产市场，可能会制定一些减免土地增值税的政策。
纳税人可以根据相关政策享受相应的减免。
3.执法与监管：税务部门会对土地增值税的申报和缴纳情况进行执法与监管，纳税人应保持良好的纳税记录和合规操作。
六、案例分析本课程将通过一些实际案例来帮助学员更好地理解土地增值税的计算和适用规则。
通过分析这些案例，学员将能够应用所学知识解决实际问题。
七、课程总结通过本课程的学习，学员了解了土地增值税的基本概念、计算方法和适用规则。
同时，学员还了解了土地增值税相关政策和案例分析。
土地增值税讲义PPT课件
12
（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（即房地产 开发费用，包括销售费用、管理费用和财务费用）
1、能按转让房地产项目计算分摊财务费用中利息支出， 并能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开 发费用为：
利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成 本）×5%以内（具体比例由省级人民政府规定）
国有土地出让是指国家以土地所有者的身份将土 地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土 地使用者向国家支付土地出让金的行为。出让方 是国家，对其行为也不纳入征税范围。
（二）既对转让土地使用权课税，也对转让地上 建筑物和其他附着物的产权课税。
地上建筑物是指地上的建筑物，是指建于土地上 的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。 如厂房、仓库、商店、医院、住宅、地下室、围 墙、烟囱、电梯、中央空调、管道等。
高坪地税培训资料之二
土地增值税讲义
2010年7月20日
1
主要内容
＆土地增值税的征税范围 ＆土地增值税的纳税人 ＆土地增值税的税率 ＆土地增值税的计税依据 ＆土地增值税的税收优惠 ＆土地增值税的计算与缴纳
2
§1 土地增值税的征税范围
▪ 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地 上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的 单位和个人征收的一种税。
14
（四）与转让房地产有关的税金 转让房地产时缴纳的营业税、印花税、城市维 护建设税、教育费附加。 *注意：房地产开发企业所缴纳的印花税按规 定列入管理费用，因此，不再单独扣除，其他 纳税人允许扣除在转让房地产环节缴纳的印花 税。 （五）其他扣除项目 1、对从事房地产开发的纳税人允许按取得土 地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之 和，加计20%的扣除。
（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（即房地产 开发费用，包括销售费用、管理费用和财务费用）
1、能按转让房地产项目计算分摊财务费用中利息支出， 并能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开 发费用为：
利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成 本）×5%以内（具体比例由省级人民政府规定）
国有土地出让是指国家以土地所有者的身份将土 地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土 地使用者向国家支付土地出让金的行为。出让方 是国家，对其行为也不纳入征税范围。
（二）既对转让土地使用权课税，也对转让地上 建筑物和其他附着物的产权课税。
地上建筑物是指地上的建筑物，是指建于土地上 的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。 如厂房、仓库、商店、医院、住宅、地下室、围 墙、烟囱、电梯、中央空调、管道等。
高坪地税培训资料之二
土地增值税讲义
2010年7月20日
1
主要内容
＆土地增值税的征税范围 ＆土地增值税的纳税人 ＆土地增值税的税率 ＆土地增值税的计税依据 ＆土地增值税的税收优惠 ＆土地增值税的计算与缴纳
2
§1 土地增值税的征税范围
▪ 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地 上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的 单位和个人征收的一种税。
14
（四）与转让房地产有关的税金 转让房地产时缴纳的营业税、印花税、城市维 护建设税、教育费附加。 *注意：房地产开发企业所缴纳的印花税按规 定列入管理费用，因此，不再单独扣除，其他 纳税人允许扣除在转让房地产环节缴纳的印花 税。 （五）其他扣除项目 1、对从事房地产开发的纳税人允许按取得土 地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之 和，加计20%的扣除。
土地增值税培训课件
5
具体扣除项目为： (1)地价款的审核
3
土地取得方式如下： 一是按照《城镇国有土地使用权出让和转让暂 行条例》的规定，以协议、招标、拍卖等出让方式 取得土地使用权的，所支付的土地出让金。 二是以行政划拨方式取得土地使用权的，为转 让土地使用权时按照国家有关规定补交的土地出让 金。 三是以转让方式取得土地使用权的，为向原土 地使用权人实际支付的地价款。 按国家统一规定交纳的有关费用，是指纳税人 在取得土地使用权过程中为办理有关手续，按国家 统一规定缴纳的有关费用。 取得土地使用权所支付金额的确认 取得土地使用权支付地价款，提供已支付的地 价款凭证，不能提供已支付的地价款凭证的，不允 许扣除支付的金额。 原始凭证有：国有土地出让合同、土地证、银 行转帐记录、土地局开具的收据、契税完税单、市 政配套收据等； 地价审核的重点 查看出让合同、土地证、契税完税票三者之间 在土地面积上是否一致。 (2)房地产开发成本 开发土地和新建房及配套设施成本的简称,实际发
1
依据、无产权的地下室及地下车位分摊依据、允许 分摊扣除的公共配套设施及其移交情况等；清算面 积与未售面积成本的配比、未扣除成本地价金额等 情况、扣除项目计算分摊公式等等。
对一个清算项目中既有普通标准住宅又有其他 商品房的，应分别核算增值额。如普通标准住宅与 商业用房联体，必须分别计算增值率，否则普通标 准住宅不能享受免税政策。 二、 土地增值税清算的前期审核 （一）房地产转让收入的审核 房地产转让收入，是指销售商品房所取得的全部价 款及有关的经济收益。包括货币收入、实物收入、 其他收入以及视同销售取得的收入。
2
对将开发的商品房用于赞助、职工福利、奖励、对 外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其 他单位和个人的非货币性资产等行为，发生所有权 属转移时应视同销售，取得其收入由地方税务机关 按照当期同类区域、同类房地产的市场价格确定。
具体扣除项目为： (1)地价款的审核
3
土地取得方式如下： 一是按照《城镇国有土地使用权出让和转让暂 行条例》的规定，以协议、招标、拍卖等出让方式 取得土地使用权的，所支付的土地出让金。 二是以行政划拨方式取得土地使用权的，为转 让土地使用权时按照国家有关规定补交的土地出让 金。 三是以转让方式取得土地使用权的，为向原土 地使用权人实际支付的地价款。 按国家统一规定交纳的有关费用，是指纳税人 在取得土地使用权过程中为办理有关手续，按国家 统一规定缴纳的有关费用。 取得土地使用权所支付金额的确认 取得土地使用权支付地价款，提供已支付的地 价款凭证，不能提供已支付的地价款凭证的，不允 许扣除支付的金额。 原始凭证有：国有土地出让合同、土地证、银 行转帐记录、土地局开具的收据、契税完税单、市 政配套收据等； 地价审核的重点 查看出让合同、土地证、契税完税票三者之间 在土地面积上是否一致。 (2)房地产开发成本 开发土地和新建房及配套设施成本的简称,实际发
1
依据、无产权的地下室及地下车位分摊依据、允许 分摊扣除的公共配套设施及其移交情况等；清算面 积与未售面积成本的配比、未扣除成本地价金额等 情况、扣除项目计算分摊公式等等。
对一个清算项目中既有普通标准住宅又有其他 商品房的，应分别核算增值额。如普通标准住宅与 商业用房联体，必须分别计算增值率，否则普通标 准住宅不能享受免税政策。 二、 土地增值税清算的前期审核 （一）房地产转让收入的审核 房地产转让收入，是指销售商品房所取得的全部价 款及有关的经济收益。包括货币收入、实物收入、 其他收入以及视同销售取得的收入。
2
对将开发的商品房用于赞助、职工福利、奖励、对 外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其 他单位和个人的非货币性资产等行为，发生所有权 属转移时应视同销售，取得其收入由地方税务机关 按照当期同类区域、同类房地产的市场价格确定。
第八章 土地增值税 《税法》课程PPT
计 税 依 据
二 ） 税 额
计
算
(
② 房地产开发成本。
◆纳税人开发土地和新建房 屋及配套设施实际发生的成 本
◆包括土地征用及拆迁补偿费、 前期工程费、建筑安装工程费、 基础设施费、公共配套设施费 和开发间接费等。这些成本允 许凭合法有效凭证予以扣除
15
三、土地增值税税收优惠及税额计算
计 税 依 据
18
三、土地增值税税收优惠及税额计算
计 税 依 据
二 ） 税 额
计
算
(
◆房地产开发企业实际缴纳的
城市维护建设税、教育费附加，
④ 与转让房地产有关的税金及附 凡能按清算项目准确计算的，
加
据实扣除。凡不能按清算项目
◆转让房地产时缴纳的城市维护
准确计算的，按该清算项目预
建设税、教育费附加、印花税等
缴增值税时实际缴纳的城市维
二 ） 税 额
计
算
(
③ 开发费用
◆即与房地产开发项目有关 的销售费用、管理费用和财 务费用
◆该费用不按纳税人房地产开 发项目实际发生的费用进行扣 除，而应按《土地增值税实施 细则》规定的方法计算后扣除
16
三、土地增值税税收优惠及税额计算
计 税 依 据
二 ） 税 额
计
算
(
③ 开发费用——金额计算 ◆纳税人发生的利息支出， 凡能够按转让房地产项目计 算分摊并提供金融机构证明 的，允许据实扣除，但最高 不能超过按商业银行同类、 同期贷款利率计算的金额
17
◆其他房地产开发费用（管理 费用和销售费用），按取得土 地使用权所支付的金额和房地 产开发成本金额之和的5%以内 计算扣除，公式如下：
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60%
35%
D=A×a
E=B×b
所需交纳增值税=E-D
2020/10/13
2
2.原不动产发票与契税发票不齐全
土地增值税=现购房价×1% 营业税=现购房价×5.6%
2020/10/13
3
谢谢您的指导
THANK YOU FOR YOUR GUIDANCE.
感谢阅读！为了方便学习和使用，本文档的内容可以在下载后随意修改，调整和打印。欢迎下载！
关于土地增值税征收 政策讲解
2020/10/13
按揭部 2011年11月24日
1
1.原不动产发票与契税发票齐全
n为现售房日期 与产权证日期相
差年限
差额价 x5.6%
现售价 x0.1%
A=可扣除项目金额=原购价x（1+5%×年限n）+原购契税+现购（营业税+印花税） B=增值额=现成交价-A C=增值率=B÷A
将C所得值与表格中‘应纳所得税额’数值比较找到相应级数，得到对应a、b值
级数
应纳所得税额
b：税率 a：速算扣除比例
1
增值额不超过扣除项目金额50%的部分
30%
0%
2
增值额不超过扣除项目金额50%至100%的部分
40%
5%
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
3
增值额不超过扣除项目金额100%至200%的部分
50%
15%
4
增值额超过扣除项目金额200%的部分
汇报人：XXXX 日期：20XX年XX月XX日
4