土地增值税培训课件-PPT
土地增值税培训课件
土地增值税清算业务指南一、清算准备资料（一）初始填报的《土地增值税项目登记表》、已完工项目成本计算表。
（二）国有土地使用权证书、取得土地使用权时所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同。
（三）清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单、合同台账。
（四）项目支付贷款利息的有关证明及借款合同。
（五）开发产品销售明细表、商品房购销合同统计表并加盖公章（包含：合同号、项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、实测面积等）（六）项目的工程竣工验收报告。
（七）项目的销售许可证、建设工程规划许可证、建设用地许可证、工程施工许可证等。
（八）与转让房地产有关的完税凭证，包括：已缴纳的印花税、城建税、教育费附加等。
（九）整体项目用途与面积分布全面介绍；包括：开发总建筑面积及开发类别介绍、分类别可销售面积、已售产品类别建筑面积、自用面积、对外出租面积、公共配套面积等；扣除项目情况介绍；包括：土地价款的分摊依据及配比、建造成本的分摊依据、无产权的地下室及地下车位分摊依据、允许分摊扣除的公共配套设施及其移交情况等；清算面积与未售面积成本的配比、未扣除成本地价金额等情况、扣除项目计算分摊公式等等。
对一个清算项目中既有普通标准住宅又有其他商品房的，应分别核算增值额。
如普通标准住宅与商业用房联体，必须分别计算增值率，否则普通标准住宅不能享受免税政策。
二、土地增值税清算的前期审核（一）房地产转让收入的审核房地产转让收入，是指销售商品房所取得的全部价款及有关的经济收益。
包括货币收入、实物收入、其他收入以及视同销售取得的收入。
货币收入，销售商品房而取得的现金、银行存款、支票、银行本票、汇票等各种信用票据和国库券、金融债券、企业债券、股票等有价证券。
实物收入，销售商品房而取得的各种实物形态的收入。
如钢材、水泥等建材，房屋、土地等不动产。
一般要评估确认其价值。
其他收入，是指销售商品房而取得的无形资产收入或其他具有财产价值的权利。
如专利权、商标权、著作权、专有技术使用权、土地使用权、商益权等。
万科土地增值税培训课件
4000
34.70%
20.01%
5.00%
29.70%
1,977
6660
4000
34.74%
20.08%
5.02%
29.72%
1,980
6700 6800
4000 4000
•无效价格区 35.10% 35.98%
20.76% 22.44%
5.16% 5.50%
29.94% 30.48%
2,006 2,072
价格区间
•
•2.10.1 价格区间的基本概念
无效区间：指价格提高，销售毛利率下降、利润总额降低； 低效区间：指价格提升，销售毛利率下降、利润总额上升； 只有普通住宅存在无效价格区间；非普通住宅只要价格提升，就会带来利 润增加； 普通住宅的无效区间、低效区间的临界点是在普通住宅不限定价格的情况 下得出的，如普通住宅有价格限定，则需根据项目实际情况具体分析； 无效价格区间测算中的临界点和极限值均为理论测算，各地税率、费用比 例等的不同，导致最终测算结果的不同。实际应用时，应根据项目具体情 况具体分析。
万科土地增值税培训课 件
2023年5月12日星期五
•来势凶猛
2007年1月16日，国家税务总局在其网站上悄然公布了《关于房地产开发 企业土地增值税清算管理有关问题的通知》； 1月17日，沪深两市地产股几乎全线跌停，两市地产指数单日跌幅超过9% 。
•5月21日，北京市地税局《土地增值税清算管理办法》正式出台，各方关注
•10－6.69＝3.31 •3.31/6.69=49.48%
•30% •3.31×30％＝0.993
•
•2.6 关于销售收入的规定
房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东 或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权 转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：
土地增值税法PPT课件
标准之二：土地使用权、地上建筑物及其附 着物是否发生产权转让。
1、征税范围不包括国有土地使用权出让所 得的收入。
2、对于存量房地产转让，可扣除：
1）房屋及建筑物的评估价格。 评估价格=重置成本价×成新度折扣率
2）取得土地使用权所支付的地价款和按国 家统一规定交纳的有关费用（必须有凭据）。
3）转让环节缴纳的税金。
六、应纳税额的计算
土地增值额 = 转让收入-扣除项目金额 在实际的房地产交易过程中，纳税人有下列情形之一的， 则按照房地产评估价格计算征收土地增值税： （1）隐瞒、虚报房地产价格的：按市场价格进行估价 （2）提供扣除项目金额不实的 取得时的基准价-扣除项目金额 （3）转让价格低又无正当理由的：按市场价计算
例：仍以上例数字，房地产开发费用总扣除限 额为80万元，即（280+520）×10%，超限额部分不 得扣除。
另规定：
（1）利息上浮幅度按国家规定执行，超过上 浮部分不允许扣除；
（2）对于超过贷款期限的利息部分和罚息不 允许扣除。
4）与转让房产有关的税金
营业税、印花税、城建税、教育费附加等可 扣除；
地价款； （2）纳税人在取得土地使用权时按国家
统一规定交纳的有关费用。 2）房地产开发成本
3）房地产开发费用：期间费用
（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利 息支出，并能提供金融机构的贷款证明的：
房地产开发费用 = 利息+（取得土地使用权所 支付的金额+房地产开发成本）×5%以内
土地增值税法PPT课件
C.外籍个人
D.国有企业
【答案】ABCD
2020/3/25
可编辑
小思考：
17
四、土地增值税税率
（小例算法，收入500，扣除100两种过程； 推导速算扣除数）
级数
增值额占
扣除项目比例
税率 速算扣除系数
1
50％以下 30％
0
2
50％－100％ 40％
5%
3 100％－200％ 50％
4
200％以上 60％
予
予，征。
3、出租
不征（无权属转移）。
4、房地抵押 抵押期不征；抵押期满偿还债务本息不征；抵押期 满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征。
单位之间换房，有收入的，征；个人之间互换自有
5、房地交换
2020/3/25
住房，免征。 可编辑
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有关事项
是否属于征税范围
6、以房地产 投资、联营
房地产（房地产企业除外）转让到投资联 营企业，暂免征；将投资联营房地产再转 让，征。
第三，不论内资与外资企业、中国公民与 外籍个人。
第四，不论部门。即不论是工业、农业、 商业、学校、医院、机关等，只要有偿转 让房地产，都是土地增值税的纳税人。
2020/3/25
可编辑
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【多选题】转让国有土地使用权、地上建 筑及其附着物并取得收入的（ ），是土
地增值税的纳税义务人。
A.学校
B.税务机关
2020/3/25
可编辑
12
【答案】ABD。个人因工作调动或改善居 住条件而转让原自用满5年或5年以上的住 房，免征土地增值税，但C选项所述为经营 性房产，不享受免税优惠。
2020/3/25
万科土地增值税培训课件专业ppt课件
市的土增税预征比例是1%（经济适用房和限价房无需
预征）
京地税地[2006]509号
后清算：待项目竣工、售罄后，向税局申请清算， 税款多退少补。 京地税地[2007]134号
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2.4 案例
举例说明－－A项目销售收入10亿，地价2亿，建安、配套等开发成本3亿（其中 资本化利息0.4亿），营业税金及附加率5.4％，计算应缴纳的土地增值税
收入
10
可扣除项目 2+2.6+0.4+0.54+0.23+0.92=6.69
土地成本 建安等成本 资本化利息
营业税金
开发费用 加计扣除
2 2.6 0.4
10×5.4％＝0.54
（2＋2.6）×5％＝0.23 （2＋2.6）×20％＝0.92
增值额 增值率
适用税率
10－6.69＝3.31 3.31/6.69=49.48%
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1.3 我国土地增值税的演进
90年代初房地产行业的兴起
房地产行业过热（海南）
94年出台土地增值税暂行条例 和实施细则
房地产行业走低
七年免税期
2000年起恢复征税
房地产行业高速发展
房地产行业 土地增值税清算
1993 1994 1995 192002 2003 2004 2005 2006 2007
计税依据为转让房地产所取得的增值额
增值额＝收入－可扣除项目
A、土地取得成本 B、开发成本，建安、配套 C、利息费用 D、各种税金，营业税金及附加等 E、开发费用， (A+B) ×10%或(A+B) ×5% F、加计成本，(A+B) ×20%
增值率＝
增值额
可扣除项目
房地产土地增值税培训课件
房地产土地增值税培训课件一、课程介绍本课程旨在介绍房地产土地增值税相关知识，帮助学员了解土地增值税的基本概念、计算方法以及适用规则。
通过学习本课程，学员将能够掌握土地增值税的核心内容，为相关工作提供指导。
二、什么是土地增值税土地增值税是指在房地产开发和转让过程中，根据土地价值增长所产生的税收。
它是一种针对土地价值的税收方式，旨在调节房地产市场，并为政府提供税收收入。
三、土地增值税的计算方法土地增值税的计算方法主要包括以下步骤：1.确定土地增值：土地增值可以通过将成交价格与购买价格相减得出。
2.计算应纳税额：根据土地增值税率和相关规定，计算应纳税的额度。
3.缴纳土地增值税：根据计算结果，将土地增值税缴纳给税务部门。
四、土地增值税的适用规则1.适用范围：土地增值税适用于房地产开发和转让过程中的土地增值部分。
2.税率标准：土地增值税的税率根据地区不同而有所差异，一般在5%至20%之间。
具体税率请参考当地税务部门的规定。
3.纳税义务人：在房地产开发和转让过程中，纳税义务人一般是开发商或转让方。
4.纳税申报和缴纳：纳税义务人需要按照规定的时间和程序进行税款申报和缴纳。
五、土地增值税相关政策1.政策调整：土地增值税是根据地方政府的调控政策来确定税率和具体规定的。
纳税人应及时了解相关政策的调整情况，以便按时履行纳税义务。
2.减免政策：地方政府为了促进经济发展和调控房地产市场，可能会制定一些减免土地增值税的政策。
纳税人可以根据相关政策享受相应的减免。
3.执法与监管：税务部门会对土地增值税的申报和缴纳情况进行执法与监管，纳税人应保持良好的纳税记录和合规操作。
六、案例分析本课程将通过一些实际案例来帮助学员更好地理解土地增值税的计算和适用规则。
通过分析这些案例，学员将能够应用所学知识解决实际问题。
七、课程总结通过本课程的学习，学员了解了土地增值税的基本概念、计算方法和适用规则。
同时，学员还了解了土地增值税相关政策和案例分析。
土地增值税讲义PPT课件
（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（即房地产 开发费用，包括销售费用、管理费用和财务费用）
1、能按转让房地产项目计算分摊财务费用中利息支出， 并能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开 发费用为：
利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成 本）×5%以内（具体比例由省级人民政府规定）
国有土地出让是指国家以土地所有者的身份将土 地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土 地使用者向国家支付土地出让金的行为。出让方 是国家，对其行为也不纳入征税范围。
（二）既对转让土地使用权课税，也对转让地上 建筑物和其他附着物的产权课税。
地上建筑物是指地上的建筑物，是指建于土地上 的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。 如厂房、仓库、商店、医院、住宅、地下室、围 墙、烟囱、电梯、中央空调、管道等。
高坪地税培训资料之二
土地增值税讲义
2010年7月20日
1
主要内容
＆土地增值税的征税范围 ＆土地增值税的纳税人 ＆土地增值税的税率 ＆土地增值税的计税依据 ＆土地增值税的税收优惠 ＆土地增值税的计算与缴纳
2
§1 土地增值税的征税范围
▪ 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地 上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的 单位和个人征收的一种税。
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（四）与转让房地产有关的税金 转让房地产时缴纳的营业税、印花税、城市维 护建设税、教育费附加。 *注意：房地产开发企业所缴纳的印花税按规 定列入管理费用，因此，不再单独扣除，其他 纳税人允许扣除在转让房地产环节缴纳的印花 税。 （五）其他扣除项目 1、对从事房地产开发的纳税人允许按取得土 地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之 和，加计20%的扣除。
第十四章 土地增值税 《国家税收》PPT课件
3.算税额
增值率＝增值额÷扣除项目金额×100%
【做中学】
应纳税额＝∑（每级距增值额×适用税率） 或＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数
第三节 土地增值税的申报、缴纳与会计处理
纳税义务发生时间 纳税人签订转让房地产合同的当天。 纳税人应按照条例的有关规定及时办理纳税申报， 并如实填写《土地增值税纳税申报表》 纳税期限 在转让房地产合同签订后7日内申报缴纳 纳税地点 房地产所在地税务机关。
--居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税。居 住未满3年的，按规定征收土地增值税。
第二节 土地增值税的计算
一、计税依据： 纳税人转让房地产所取得的增值额，即：取得收入额-项目扣除额 收入包括：
货币收入、实物收入、其他收入 应税收入为不含增值税收入，免征增值税的，转让房地产取得的 收入不扣减增值税额 项目扣除包括： ①取得土地使用权所支付的金额； ②房产开发成本； ③房地产开发费用； ④与转让房地产有关的税金（涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中
收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、
中外籍个人等。
※ 按照《中华人民共和国宪法》和《土地管理法》的规定， 城市的土地属于国家所有。 ※ 农村和城市郊区的土地除法律规定国家所有外，属于集 体所有。 ※ 国家为了公共利益，可以依照法律规定对集体土地实行 征用，依法被征用后的土地属于国家所有。集体土地只有
第三节 土地增值税的申报、缴纳与会计处理
◆会计处理
企业应在“应交税费”科目下设“应交土地增值税”明细 账户，专门用来核算土地增值税的发生和缴纳情况，其贷 方反映企业计算出的应缴纳的土地增值税，其借方反映企 业实际缴纳的土地增值税，余额在贷方反映企业应缴纳而 未缴纳的土地增值税。预缴纳土地增值税的企业，“应交 税费——应交土地增值税”借方余额包括预缴纳的土地增 值税。实际缴纳时，借记“应交税费——应交土地增值税 ”；贷记“银行存款”。
土地增值税清算培训演示课件.ppt
肇庆高新区地方税务局
vjghkjh
1
一、土地增值税基本政策
目
二、房地产开发项目土地增值税清算内容
录
三、土地增值税清算管理
vjghkjh
2
• 一、土地增值税基本政策
vjghkjh
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土地增值税的纳税义务人
转让国有土地使用权、地上的建筑物及其 附着物并取得收入的单位和个人。
vjghkjh
3、企业兼并中转让房地产 暂免 （财税字〔1995〕048号第三条）
4、房地产抵押
抵押期不征；抵押期满不能偿还，以房地产抵债的，征。
5、房地产交换 6、以房地产投资、联营
7、合作建房 8、出租 9、vjg代hk建jh 房 10、房地产重新评估
单位之间换房，有收入的征；个人之间互换住房免征。 （财税字〔1995〕048号第五条）
2、计算增值额与扣除项目之比（即：增值率） 增值率＝增值额÷扣除项目金额
3、根据增值率确定适用税率，计算土地增值税的 税额：
土地增值税＝增值额×适用税率－扣除项目金额 × 速算扣除率
vjghkjh
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• （一）增值额未超过扣除项目金额50% 土地增值税税额=增值额×30%
• （二）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的 土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%
vjghkjh
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普通住宅的标准《国务院办公厅转发建设部等 部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见 的通知》（国办发[2006]37号）
• 1、住宅小区建筑容积率在1.0以上
• 2、单套建筑面积在144平方米以下
• 根据《国家税务总局关于房地产税收政策执 行中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕 172 号）第六条“对于以套内面积进行计量的， 应换算成建筑面积，判断该房屋是否符合普通 住房标准。”