新楼盘价格体系
经济下行对房地产市场有何影响
经济下行对房地产市场有何影响在当今的经济环境中，经济下行已成为一个备受关注的话题。
而房地产市场作为经济的重要组成部分，不可避免地受到了经济下行的冲击。
这一影响是多方面的，涉及到需求、供应、价格、投资等多个关键领域。
首先，经济下行会导致居民收入增长放缓甚至下降。
当人们对未来的经济前景感到担忧，工作稳定性受到威胁时，他们在购房决策上会变得更加谨慎。
因为购房不仅需要支付一笔巨大的首付款，还意味着未来几十年要承担沉重的房贷压力。
如果收入不稳定，很可能会面临断供的风险。
所以，在经济下行期间，人们往往会推迟购房计划，或者选择购买更便宜、面积更小的房屋，以减轻经济负担。
这就直接导致了房地产市场的需求下降。
其次，从供应方面来看，经济下行会使得房地产开发商面临资金紧张的问题。
开发商在获取土地、进行项目开发和建设的过程中，需要大量的资金投入。
在经济形势不佳的情况下，银行等金融机构可能会收紧信贷政策，提高贷款门槛，使得开发商融资变得更加困难。
这可能导致一些项目的建设进度放缓，甚至停工。
同时，为了尽快回笼资金，开发商可能会降低新楼盘的价格，或者采取促销活动，这对整个房地产市场的价格体系会产生一定的冲击。
再者，经济下行对房地产价格也有着显著的影响。
需求的减少和供应的相对过剩，往往会导致房价的下跌。
特别是在一些经济发展过度依赖房地产的地区，房价可能会出现大幅波动。
对于已经购房的业主来说，房价下跌意味着他们的资产缩水，可能会引发一系列的经济和社会问题。
而对于潜在的购房者来说，虽然房价下跌在一定程度上降低了购房成本，但由于对未来经济的不确定性，他们可能仍然持观望态度，等待房价进一步下跌或者经济形势好转。
此外，经济下行还会影响房地产投资。
房地产投资一直以来都是投资者的重要选择之一，但在经济下行期间，投资房地产的风险增加，回报率下降。
投资者会更加谨慎地评估投资项目的可行性和潜在收益，减少对房地产的投资。
这不仅会影响到开发商的资金来源，也会对整个房地产产业链的发展产生不利影响，包括建筑、装修、家居等相关行业。
武汉主城区，百万方纯新楼盘兰亭大境即将入市
武汉主城区，百万方纯新楼盘兰亭大境即将入市武汉主城区在售楼盘很多，但主城区的楼盘价格相对较高，所以每当有高性价比的万元盘入市时，常常会受到置业者的疯抢，也就成为了日光盘。
最近小编一直在想写一篇关于主城区高性价比的楼盘，实地考察、网上浏览，最终决定写位于经开区，又拥有一线江景的百万方纯新盘——兰亭大境。
项目介绍：兰亭大境其实早在2018年就进行了规划公示，项目也已开工多时，起初该项目属于广电地产拿下，后来广电又被金地商置收购。
此前该项目名称未确定，有广电兰亭大境、金地兰亭大境等名称，但工程备案名是金地兰亭江畔，当我们以为该项目名称定为金地兰亭江畔时，最终的项目名称却定为了兰亭大境，项目名中既没有金带地，也没有带广电，让小编多少有点意外，但该项目名与金地的兰亭风华、兰亭盛荟相似，也算是维持了金地的一贯风格。
兰亭大境实则是由金地商置打造，项目在2018年2月的规划公示中显示，该项目由K1、K2、K3三个地块组成，总占地面积约14.5万方，总建筑面积约105万方，将涵盖住宅、商业、公寓、写字楼等多种业态，打造成一百万方的大型综合体，共分三期开发，总计4975套房源，地下停车位8972个，车位配比约达1：1.7。
兰亭大境预计推出k1地块的7、8号楼，建面约88-131平房源，目前开盘时间待定。
区位分析：兰亭大境位于汉阳区长江路以东，三环线以南，属于经济开发区。
项目紧邻三环线、国博大道；又处于汉阳滨江板块，享有一线江景；更值得一提的是项目与洪山区白沙洲隔江相望。
项目周边规划绿化极多，同时项目周边交通出行条件优越，项目北面就是三环线，上三环向东过白沙洲大道，可以快速去往武昌白沙洲等地。
项目对面则是四新片区的地王项目；西边是6号楼地铁站以及规划商业用地；东边既是江边绿化以及长江。
价格分析：由于兰亭大境为纯新盘，价格及户型都未公示。
经开区的均价大约在15000元/平左右，但项目拿地时间较早，楼面价也就相对较低。
仅一路之隔就是四新地王绿城金地国博项目，楼面地价约15606元/平，且这两个项目与金地有关系，这让兰亭大境的价格就更迷了。
楼盘销售方案策划【7篇】
楼盘销售方案策划【7篇】楼盘销售方案策划篇1一、项目简介：凤凰城项目位于郑州房地产市场的东南板块，在郑汴路路南，凤凰东路、凤台路(在建)和青年路三条路呈型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。
凤凰城现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成。
一期连排别墅市场定位发生失误，出现了销售障碍。
一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺利的实现了销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高档物业的品牌形象，无意中形成凤凰城下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。
现在，一期多层尚有37套的现房、准现房，销售额850万元。
其中159.7m2的三室两厅有23套，以五、六楼为主;127m2的三室两厅7套;这两种房型的销售金额占一期余额的90.4%。
二期小户型总销售金额预计2800万元，临街商铺1700万元，合计4500万元。
预售许可证预计年5月底办下。
由此可见，目前凤凰城的可售资源由三种不同的物业组成：期房小户型、现房大户型和商铺。
其中二期小户型占所有可售金额的52%，一期大户型销售额16%，二期临街商铺占32%。
如何解决可售资源过于分散的障碍，是我们面对的重大挑战之一。
二、市场概况及基本竞争格局：a、东南板块及郑汴路商圈。
郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成：郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与107国道沿线。
郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。
在郑汴路商圈的支撑下，这里已经成为明确的高尚住宅区。
凤凰城位于这一区位之内。
与英协、建业几乎是一路之隔。
但凤凰城在操盘过程中，没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅没有收获天然的地段价格优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。
东明路南段沿线目前竞争非常激烈，主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。
航海东路与107国道沿线是年以来的楼市亮点，宝景、金色港湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘。
首次开盘鉴定管理制度
首次开盘鉴定管理制度第一章总则第一条为规范和保障首次开盘鉴定工作的进行，促进市场健康有序发展，制定本制度。
第二条首次开盘鉴定是指经政府认可的机构对新盘楼盘进行质量和价格等方面的专业鉴定工作。
第三条本制度适用于所有新盘楼盘的首次开盘鉴定工作。
第四条首次开盘鉴定工作应当遵循科学、公正、严谨和独立的原则。
第五条首次开盘鉴定机构应当具备相应的资质和能力，拥有一支专业的鉴定团队。
第六条首次开盘鉴定机构应当建立健全的管理体系，确保鉴定工作的质量和可靠性。
第七条首次开盘鉴定机构应当根据实际情况制定详细的鉴定方案和报告，不得违反法律法规和伦理准则。
第八条首次开盘鉴定机构应当保护鉴定工作的机密性，不得泄露相关信息。
第九条首次开盘鉴定机构应当对其鉴定员进行培训和考核，确保其具备专业技能和道德素质。
第二章鉴定流程第十条首次开盘鉴定工作应当分为以下几个阶段：接洽、准备、实地调研、资料分析、撰写报告和评估。
第十一条首次开盘鉴定机构应当在接洽阶段与委托方充分沟通，确定鉴定范围和要求。
第十二条首次开盘鉴定机构应当在准备阶段充分收集相关资料和准备必要设备。
第十三条首次开盘鉴定机构应当进行实地调研，对楼盘的建设质量、产品定位、价格水平等进行综合评估。
第十四条首次开盘鉴定机构应当通过资料分析，对楼盘的销售情况、市场前景等进行深入研究。
第十五条首次开盘鉴定机构应当根据实地调研和资料分析的结果，撰写详细的鉴定报告，并进行评估。
第十六条首次开盘鉴定机构应当在鉴定报告中清晰显示其鉴定的依据、方法和结论，确保相关信息清晰明了。
第十七条委托方应当对首次开盘鉴定报告进行认真审阅，并对其中的结论进行评价。
第十八条首次开盘鉴定机构应当根据委托方的意见和建议，及时进行修改和完善。
第十九条首次开盘鉴定工作完成后，首次开盘鉴定机构应当按照规定的程序进行文件归档和保管。
第二十条首次开盘鉴定机构应当对整个鉴定流程进行总结和反思，完善工作机制和质量管理体系。
第三章职责分工第二十一条首次开盘鉴定机构应当根据实际情况确定鉴定员的具体职责和分工。
房地产项目定位分析(PPT)
核心诉求
豪门天地，荣耀中国
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哈尔滨房地产市场小结
我们的竞争市场
宏观上：市场健康，稳定发展 中观上：产品差异化，竞争激烈
我们的竞争对手
涵盖各个档次，中端产品竞争激烈。 部涵盖分各项个目档规次，模中较端大产、品竞延争续激开烈发。部，分潜项力
目规模较大、延续开发，潜力巨大，部分中
巨高端大品，质部楼分盘品中质高突端出品、定质位楼鲜盘明品，各质项突目出、 定营销位手鲜段明各，异，各诉项求目重营点与销项手目段嫁各接不异够，完诉 求全，重但点整与体项素质目有嫁所接提不高。够完全，但整体 素质有所提高。
区位优势-以哈尔滨为例
开发区板块——现代商务新中心
板块特点
众房地产开发商纷纷看好“会展经济”， 顺势而上创建高端产品，开发区规模进一 步扩大，吸引高端消费者投资置业，成为 高端物业及“富人区”的代名词。
中高端项目集中区域，市场关注度高，主
竞争力研判 要代表楼盘有金色莱茵、国际会展名城、
悦山国际、盟科视界等。目前住宅销售均 价6000-7200元/㎡。
11
房地产项目优势分析-区位优势
板块特点
东南板块——城市东南之崛起
城市东南发展主方向，土地供应量丰富，生 态环境优越，板块主打生态牌，植物园、远 大生态园、黛秀湖等五大公园成为支撑板块 价值的核心。
竞争力研判
中低价位倍受业界及市民的关注，销售势头
较好。南郡新城、海富山水文园景观优势明
显，立汇·美罗湾、阳光绿景等中低价销售。
城市“西扩”主方向，政府规 划重点发展板块，相关配套陆 续完善。
地铁一号线，哈西客站，10余 条公交线路，西湖路、西安路 等路网日益完善。
国美、苏宁和大商等电器城， 世纪联华和中央红超市，学府 书城，服装城等。 黑龙江大学、哈尔滨医科大学、 哈尔滨理工大学等15所大专院 校，医大二院、二一一医院等。
房地产公司楼盘销售策划方案7篇
房地产公司楼盘销售策划方案7篇姓名：_________________日期：_________________房地产公司楼盘销售策划方案7篇房地产公司楼盘销售策划方案篇1在商业地产销售发展日益成熟的的今天，房地产营销策划在商业地产的销售与招商过程中越来越重要，商铺要想卖得好，前期的营销策划必不可少，而且必需做到位。
____商业城项目是____房地产开发公司开发的精品物业，将成为____市北区的新型休闲地产商业的经典作品。
____商业城座落于____市城区北部的____广场旁，是____地产开发公司的新建项目。
本项目占地7 000平方米，依据目前的建筑设计建议方案，项目由三层裙楼(含负一层)和两栋塔楼(分别高四层)组成，总建筑面积约为15 000余平方米，地下车库及设备用房建筑面积为1 500多平方米，商业裙楼建筑面积约8 500平方米，塔楼建筑面积约6 500余平方米。
项目总投资约1 800万元。
经过前期的市场调研分析，本项目初步确定为现代化、多功能的休闲购物商城。
依据这个初步设想，结合目前项目现状，本营销企业方案对本项目做了比较系统的市场定位及营销可操作性分析，从营销策划的角度出发，对项目的整体形象包装、营销组织运行、市场推广、广告策略安排、销售促进等方面都做了全局性和可操作性的论述。
一、项目营销总体策略营销总体策略是认真分析、科学划分并准准确入目标市场，通过全方位地运用营销策略，限度提升项目的附加价值，猎取项目的利润，并全面树立和提升企业形象及项目形象。
概括本项目的营销总体策略，可以简述为“五个一”，即树立一个新锐概念、倡导一个财富理念、提炼一个鲜亮主题、启动一个前卫市场、酝酿一场热销风暴。
二、项目营销目标方针依据本项目“五个一”的总体营销策略，拟订本项目的营销目标方针如下，作为本项目营销工作纲领的完善和充实。
1. 树立一个新锐概念：休闲式购物商业。
2. 倡导一个财富理念：创投性商业、休闲式购物、稳定性回报。
销售定价及优惠折扣管理流程
销售定价及优惠折扣管理流程1.目的规范销售价格的制定、执行、变更、优惠折扣等各个环节的操作，提高定价质量及决策效率。
2.适用范围适用于各可售物业项目的定价管理。
3.术语和定义无4.职责4.1.营销管理部（策划）4.1.1.负责进行项目营销整体策划，并明确定价策略。
4.1.2.选择比准竞争楼盘项目，组织楼盘项目价格市场调研，形成项目比准均价。
4.1.3.根据开盘进度，编制《价格方案》并进行内部确认。
4.1.4.组织“开盘前价格方案评审会”，列席会议并负责向参会人员进行方案汇报。
4.1.5.提出价格调整或优惠折扣调整建议并报审。
4.1.6.监督检查项目售楼处价格体系执行情况。
4.2.项目公司营销部（策划）4.2.1.负责本项目公司项目的营销整体策划，并明确定价策略。
4.2.2.选择比准竞争楼盘项目，组织楼盘项目价格市场调研，形成项目比准均价。
4.2.3.根据开盘进度，编制《价格方案》并进行内部确认。
4.2.4.组织“开盘前价格方案评审会”，列席会议并负责向参会人员进行方案汇报。
4.2.5.提出价格调整或优惠折扣调整建议并报审。
4.2.6.监督检查项目售楼处价格体系执行情况。
4.3.项目售楼处4.3.1.负责销售现场价格体系执行。
4.3.2.负责日常周边竞品市场价格及优惠折扣政策调研，并提出价格调整或优惠折扣调整建议。
4.3.3.负责销售软件中价格数据维护及价格资料管理，维护价格安全。
4.4.财务资金部4.4.1.参与成本利润测算，参与定价评审决策。
4.4.2.备案各版《价格方案》及审批确认后《折扣方案》及《折扣审批表》。
4.4.3.财务人员按照确定的每户价格对认购书、合同中的价格进行复核。
4.5.营销分管领导6.流程描述7.工作程序7.1.定价原则7.1.1.销售定价须以实现项目综合收益最大化为原则，应参照项目成本和项目销售收入、利润指标、年度经营计划等来制定，结合当前销售项目实际情况和市场大环境等因素综合考虑。
楼市越位 当心“乌龙球”!——立丹行2010上半年厦门房地产市场报告
开发商该降就降 购房者该买
就 买
立 丹 行 认 为 ，新 政 误 伤 了 改 善 型 需
降，立丹行深度地产研究中， 为，下半年 人
房 价 既 存在 下 行 的推 力 ，又 存在 上 行 的助 力。一方面 开发商面 临较大的 业绩压 力、还
今 年 １ ６ 份 厦 门 全 市 住 宅 销 售 约 －月 １９ 万平 方米 ，其 中第一 季度销 售 ６ 万平 方 １ １ 米 ，４ 月销 售３ 万平 方米。 “ ・ ５ 政” ７ ４ １新 出 台后从 ４ 月底 起全市 住宅销 量 出现大幅 下 滑，５ 月销 量仅 １ 万平 方米 ， ６ 约 ９ 平 ２ 月 万
继续维持高位运行。下半年在宏观调控的背 景下 ，随着供 需双方对价格预期矛盾的加
剧 ，市场 将重新 形成新的价格 平衡 点。 陈祖 勤 建议 ，购房 者 可 以通 过 “ 新推
型 ，针 对 首 次 改 善 住 房 人 群 ；三 是 面 积 １５ １０ 方米户 型 ，针 对再 次改善 住房 人 ４—８平
面 ，上半年 岛内均价 １３ １ 平方米 ，岛 ６８ 元／
外 ８３ 元 ／ 方米 ，新政后 全市 住宅售 价 略 ３３ ９ 有下滑 ，但仍保 持在万元线 小幅振荡 。 立丹行深度 地产研 究 中心认 为 ， “ ４・
群 ；四是面积 １０ ８ 平方米以上户型，针对高
端置 业人群 。立丹行 机构在 报告 中指出 ，今 年上 半年 ，首 次置业型产 品受到 了热捧 ，厦
当心 ‘ 乌龙 ，１
６ ８日，立丹 行机构深 度地产研 究 中 月２ 心举 办 了主题 为 “ 市 越位 当心 乌 龙球 ” 楼 ２ １上 半 年厦 门房地 产 市场 报 告 。 众 多厦 ００
总体来 看 ， “． 新政 ”就是一道 分水 பைடு நூலகம் ４５ １
房交会刚需盘课题简析
众安 理想湾
板块：；临平板块 广告语：杭州北销冠 定位语：地铁旁，53万方公园式住区 核心概念：品牌开发商地铁综合盘 核心价值体系：大交通，15年大教育，顶配大生活，千亿配套大 未来，大理想70年。88方三房两厅一卫。120方三房两厅两卫 销售动态及诉求 ：首开大捷，两小时劲销9成，热销房源89-126方 紧急加推。首付4.9万起的“首付分期”置业优惠措施 活动亮点（优惠）：5大优惠助阵房博会，最高直减15万，钜惠限 三天
杭州刚需盘市场小结
“低价”、“多送”成开发商“必杀技” 客户“货比三家”待出手
据不完全统计，此次合计参展有24个郊区刚需盘，主力户型集中在 80—140方之间，其中90方两房布局颇得市场青睐，均价在5000— 10000之间，低总价，低首付，多赠送，存抵优惠直击刚需客群心里， 然而由于距离主城较远，周边配套尚不完善（许多配套仍规划之中）， 令许多客户持观望状，现场成交并非理想，但对于开发商而言，此次 参展增加了项目曝光率，为开盘“蓄客”和增加案场人气打下了基础。
九龙仓 君庭
板块：余杭钱江科技城板块 广告语：自然里的人生， 浪漫一世 定位语：杭州城北真正的生态宜居之所 核心概念：钱江科技城双湿地景观大盘 核心价值体系：大型商业综合体钱江国际广场(在建)，坐落杭州城 北钱江科技城，位于S304与康信路交汇处；拥揽超山风景、丁山 湖和西太洋湿地等自然美景，生态环境好，15年一站式学区，畅 享塘栖古镇历史与现代人文 销售动态及诉求 ：户型主要为86和88平米，折后总价51万/套。杭 州北，全明三房 活动亮点（优惠）：房博会推出5套特价房，均为80多方小户型， 总价54万起。四重尊享安居豪礼
杭州刚需盘产品解读
嘉凯城 名城博园
板块：良渚板块 广告语：大城北，高架边，32万方全配住区 定位语：32万方全配大盘，开启大城北的新中心生活 核心概念：勾庄32万方大型居住片区 核心价值体系：北部新城与物流园区双配套，杭州绕城以内，单 价在万元以内的楼盘 销售动态及诉求 ：折后8500起，存2万减4万，一期89-112㎡，10月 23日盛大开盘。58-161方高得房率创新户型，可生长的空间 活动亮点（优惠）：现场砸金蛋，幸运大转盘的抽奖活动,面具女 郎抢抓眼球，人气火爆
2010-2012年房价预测
2010-2012年房价预测,绝无仅有的房产奇观2010-1-12 10:08/bbs/viewthread.php?tid=88331标题很大，能以此为题说明作者的胆识不小。
首先声明，本文不拘泥于某某具体的所谓统计数据或以此来作房价妄加猜测的论据，也不追究房价高低与否的历史，更不揣测某某道听途说的政策征兆，而是通过社会规律来预测房价的走势。
本文内容虽略显严肃，但纯粹是一家之言，权当玩笑，请阅者一笑而过。
开头先定义下预测和讨论的目标范围。
房价毕竟属于历史范畴，这里讨论的是从2009年11月初至今后10年的房价，当然是包括2010年的。
这里的房价只局限于商品住宅的价格，也就是商品房售价，跟其他房产无关。
然后需要申明，只谈中国的房价，不涉及国外其他国家的房产价格，而且很多数据是引用上海的房价，是考虑到上海这个城市的代表性以及数据的可收集性，图个方便，而不是搞什么地狱之争。
再解释下房价，这里的房价是指某个城市某个时间段内房子成交的均价，即平均价格，不是具体哪个楼盘的销售价格，比方说“星河湾”均价6万每平方，“四季雅苑”的售价达到10万元/平方米，还有著名的汤臣一品11万，皆不是我们要讲的房价。
当然也不是统计局统计出来的那个数字，笔者很清楚的记得2004年初，国家媒体有个全国重点城市房价排名，其描述的上海当时的房价是每平方米5200元，排名全国第二，这个价格明显不是我们要说的市场平均价格，因为据当时亲身了解，上海外环附近的十几个楼盘，其新房和次新房价格大多在7000左右，而几个月后上海新房价格均价据当地媒体报道就已经过万了，所以“统计”的数据不在我们要讨论的范围内，就跟那个常出现的“全国70个重点城市房价统计本月同比增长0.01%”等等数字一样，我们这里概不讨论，也不作为依据。
另外一个数据来自网上，很多网站都有全国某个城市某个小区的房子单位价格查询功能，包括我们熟知的搜房网等知名网站，其上的价格是当时房子最终的成交价，比方说一个楼盘在2005年全部或大部分已经成交，但在2009年的今天你再去查询，依旧显示的是当初的价格，普遍偏低，因此也不能作为我们讨论的房价之标本。
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新 开 楼 盘 价 格 体 系
A. 价格策略
（一）价格定位策略
价格定位：采用产品分解定价策略，即针对项目不同的产品形式，比较市场同类产品的价格，得出项目各
种不同产品的价格，最终合成项目整体价格。
1、产品分类
根据面积区间分类分为：Ⅰ～Ⅴ
类别 面积区间（㎡） 户型 面积小计（㎡） 面积比 套数小计 套数比
Ⅰ
Ⅱ
Ⅲ
Ⅳ
Ⅴ
合计
产品类别 户型 面积小计 面积比 套数小计 套数比
1
2
3
4
总计
面积区间比例图示 不同面积区间的套数比
% % % % Ⅰ % Ⅰ
%
Ⅱ Ⅱ
%
Ⅲ
Ⅲ
Ⅳ Ⅳ
%
Ⅴ % Ⅴ
%
不同产品面积比例图示
%
1
2
%
3
%
4
%
不同产品套数比例图示
%
%
%
1
2
3
4
%
统计分析：
结论：通过产品分类分析，总结出销售主攻方向 。
二、选择竞争楼盘的原则
竞争楼盘是指与同类或同质楼盘比较，争取相同类型顾客购买物业所消费资金的项目，比较房
地产项目竞争对手的基本原则如下：
B. 同地域片区竞争
C. 同品质竞争
D. 同定位竞争（户型和客户的定位一致）
E. 同概念竞争（主要卖点的推广）
F. 同客户源竞争
以上方面的竞争在实际情况中是重叠、组合的，而不是单一的比较，将它们的价格和销售情况进行分析，
对于确定我项目的价格和销售策略具有借鉴意义。
三、竞争楼盘概况
根据以上原则，结合本项目的具体情况，我们选择了下列有竞争潜力的相近相似楼盘进行调查比较，以确
定出本盘的实收均价：
项目
位 置，占地面积、开发总量，园林景观及配套情况，产品类型分布、户型结构等详细情况，认筹
或销售情况，余量分析，客群分析，主力户型；
具体销售策略，销售政策，销售效果，存在问题
项目
项目
项目
项目
项目
总结我项目销售策略，取价区间，客户资源
第四章 实收均价的初步合成
一、竞争楼盘比较法评分
根据最新的市场状况，我们选择 6 个竞争楼盘进行市场比较法的分析，并参照竞争楼盘的实收均价，以加权折算的方
法来计算本项目的相对价格，最后得出本项目的实收均价，见表 1：
价格比较评分表
比较内容 权重 我项目 竞品项目1 竞品项目2 竞品项目3 竞品项目4 竞品项目5 竞品项目6
位置 13
交通 10
景观 13
周边配套 12
人气 11
楼盘形象 8
户型 8
软件设施 6
小区配套 8
交楼时间 5
物业管理 6
合计 100
威尼斯花园实收均价合成表
计算内容 代码 我项目 竞品项目1 竞品项目2 竞品项目3 竞品项目4 竞品项目5 竞品项目6
合计权重值
Q
实际均价
权重值比例
权重均价
PI
楼盘所占权重
WI
楼盘权重价
PI*WI
注：其中均价取值为项目的整体折后实收均价；
通过以上计算，我项目初步合成的市场参考实收均价为 元/平方米。
第五章 单位内部调差
在确定了楼盘的销售实收均价以后，我们所考虑的是在本项目内部各单位之间做怎样的分布来实现最
后的实收均价，在实际情况中，我们要考虑不同朝向、景观、户型、楼层以及噪音的差异，来确定分布的
原则
；
一、 内部产品调差
内部产品调差比较表
比较内容 权重
产品类型1 产品类型2 产品类型3 产品类型4
位置
外部景观
内部园林景观
朝向
户型
交通
噪音
市场竞争
合计 100
内部产品调差
计算内容
产品类型1 产品类型2 产品类型4 产品类型1
合计权重值
权重值比例
内部产品权重均价表
计算内容
产品类型1 产品类型2 产品类型3 产品类型4
权重比值
面积
权重总值
权重均价
由产品权重比较法，推算出我们： 产品类型1：市场参考价为 元 /㎡
产品类型3
：市场参考价为 元 /㎡
产品类型2
：市场参考价为 元 /㎡
产品类型4
：市场参考价为 元 /㎡
不同户型平均售价图（不含顶层单位）
700000
600000
500000
400000
300000
200000
100000
0
产品类型1 产品类型2 产品类型3 产品类型4
第七章 付款方式与平均折扣率
一、付款方式
本项目属中等规模，为保证发展商资金回笼速度，不设置过多付款方式，具体付款方式如下：
G. 最优惠折扣型 折 — — 一次性付款
1 、签署认购书付订金 万元（复式、别墅、商业 万）；
2 、签署认购书后3天内付总楼款的 30% （含订金） ;
3 、签署认购书后7天内，付总楼款的 70%, 并签署正式买卖合同。
H. 标准按揭型 折 — — 首期 2 成（ 3 成）， 8 成（ 7 成）最长 30 年按揭
1 、签署认购书付订金 万元（复式、别墅、商业 万）
2 、签署认购书后3 天内付总楼款的 20% （ 30% ）（含订金），并签署正式
买卖合同，5日内提交办理 8 成（ 7 成）按揭手续的有关资料；
3 、接通知后办理银行按揭。
I. 分期付款型 折 — — 首期 3 成以上，其余部分 前分三期付清
1 、签署认购书付订金 万元（复式、别墅、商业 万）
2 、签署认购书后3 天内付总楼款的 30% （含订金），并签署正式买卖合同和分期付款协议
其他折扣约定：
二、平均折扣率的计算
根据目前对市场销售的实际状况和预定客户的情况，推算本项目销售中这三种付款方式所占的常规比例分别为：
% 、 % 、 %
预计内部认购享受认筹 % 优惠额度占总量 %；
预计开盘两周内享受 % 优惠额度占总量 %
预计老客户再次购买或介绍朋友购买享受 % 优惠额度占总量 % ；
实收折扣：
根据以上核心均价与实收折扣率可得折前售卖标准均价为：
折前售卖标准均价 =核心均价 /实收折扣率 = 元 /m
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