《建筑物区分所有权司法解释》的理解与适用
杨立新建筑物区分所有权立法存在的问题及所应采取的司法对策
建筑物区分所有权立法存在的问题及所应采取的司法对策杨立新中国人民大学法学院教授《物权法》2006年3月就要通过立法程序，成为正式的法律了。
其中关于建筑物区分所有权的规定，可以说是利弊参半。
如果就是这样的内容作为现实的立法，那么，对于司法提出的挑战，应当说是很严峻的。
一方面，建筑物区分所有权从无到有，使处理这种民事纠纷有了正式的法律依据；但是另一方面，还必须看到，这个法律关于建筑物区分所有权的规定是不完善的，存在一些问题，而这些问题不解决，在司法实践中就无法处理好这种日益普遍的民事纠纷案件。
因此，随着物权法的公布实施的日益临近，摆在人民法院面前的这个问题也就越来越现实地压在法官的面前。
因此，我们必须面对它，提出解决的办法。
这就是我的这篇文章的主题。
一、《物权法草案》规定建筑物区分所有权的内容及存在的问题《物权法》草案规定了建筑物区分所有权的基本问题，在这些规定的内容中，存在一些重要的问题需要解决。
（一）《物权法草案》规定建筑物区分所有权的基本内容《物权法草案》规定建筑物区分所有权共有5个方面的问题。
1．《物权法草案》对建筑物区分所有权的基本概括《物权法草案》第73条规定的是建筑物区分所有权的基本内容，将建筑物区分所有权分为专有权、共有权和共同管理权三个权利。
可见其采取的立场是三元论。
对于建筑物区分所有权应当包含哪几种权利，学说上有四种不同的观点。
第一种观点是包括专有权、共有权、成员权和相邻权；第二种观点就是该条文中说的三元论；第三种观点是认为包括专有权和共有权；第四种观点认为这个权利纯粹就是共有权。
《物权法草案》第73条规定的建筑物区分所有权的内容是三元论，但是与一般的三元论观点又不一样，有一点新的变化。
一般认为建筑物区分所有权的三个组成部分分别是专有权、共有权和成员权，但是，草案的这个条文把它变成了专有权、共有权和共同管理权，变化的内容是成员权变成了共同管理权。
按照一般的三元论观点，建筑物区分所有权包括专有权、共有权和成员权，在这三个权利之外，还存在对区分所有建筑物的管理问题，区分所有人基于其成员权对区分所有的建筑物进行管理。
如何认定专有部分和共有部分？
如何认定专有部分和共有部分？建筑物区分所有权理论通说认为，界定专有部分的标准是“具有构造和利⽤上的独⽴性”。
此外，专有部分属于不动产，⽽不动产的取得⼀般须经登记。
因此有必要把登记作为专有部分界定的标准之⼀。
尽管⽬前还存在⼀些本应属于专有部分却⽆法登记的情况，但随着登记制度的不断完善，并不意味着不能办理登记。
所以，司法解释将“登记”表述为“能够登记”。
除了建筑物内住宅、经营性⽤房等房屋外，从现实⽣活需求出发，专有部分的范围还包括整栋建筑物、特定空间及露台等。
实践中很多建筑物区分所有权纠纷是围绕共有部分产⽣的。
《物权法》第6章对共有部分采取了较为松散的列举式规定。
综合实践中有关共有部分界定争议的实际情况并经反复研究，司法解释采⽤列举、排除加兜底的⽅法，明确了共有部分的含义，以便于解决审判实践中的问题。
根据《物权法》第6章的规定，法定共有部分包括建筑区划内的道路(属于城镇公共道路的除外)、绿地（属于城镇公共绿地以及明⽰属于个⼈的除外）、其他公共场所、公⽤设施和物业服务⽤房、占⽤业主共有的道路或者其他场地⽤于停放汽车的车位及电梯、⽔箱等。
天然共有部分，即法律没有规定，合同也没有约定，⽽且⼀般也不具备登记条件，但从其属性上天然属于共有的部分，包括建筑物的基本结构部分、公共通⾏部分、公共设施设备部分和公共空间等，其中明确列举外墙⾯、屋顶、通道等属于共有部分，是为了便于解决审判实践中的纠纷。
因共有部分很难通过列举的⽅法予以穷尽，按照“⾮特定权利⼈所有即为业主共有”的思路，司法解释还专门作出了兜底性的规定，亦即采取了排除法的规定。
满⾜下列两个条件的应当认定为共有部分：1、不属于业主专有部分；2、不属于市政公⽤部分或者其他权利⼈所有。
对建筑区划内的⼟地，司法解释根据《物权法》第135条也作出了相关规定。
从不动产登记角度看建筑物区分所有权
从不动产登记角度看建筑物区分所有权
虞锦
【期刊名称】《住宅与房地产》
【年(卷),期】2024()10
【摘 要】随着城市化进程的加速,土地集约节约利用的观念深入人心,曾经的独栋房
屋慢慢退出房地产市场,越来越多的人住进同一栋建筑物,享有同一栋建筑物不同部
分的独立产权,进而产生了建筑物区分所有权的概念。一、什么是建筑物区分所有
权?目前我国规定建筑物区分所有权的法律法规,只有《中华人民共和国《民法典》》
(以下简称《民法典》)和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体
应用法律若干问题的解释》(以下简称《司法解释》)。
【总页数】3页(P65-67)
【作 者】虞锦
【作者单位】深圳市不动产登记中心
【正文语种】中 文
【中图分类】D92
【相关文献】
1.建筑物区分所有权人的土地权利登记问题2.建筑物区分所有权与我国不动产所有
权理论的发展3.浅谈国内外建筑物区分所有权登记制度4.浅谈建筑物区分所有权
登记制度现状及存在的问题5.从建筑物区分所有权角度谈预售许可与房屋登记的
衔接
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物权法全文司法解释
物权法全文司法解释物权法全文第一章一般规定第一条为明确物的归属，保护权利人的物权，充分发挥物的效用，维护社会主义市场经济秩序，维护国家基本经济制度，制定本法。
第二条本法调整平等主体之间因物的归属和利用而产生的财产关系。
本法所称物，包括不动产和动产。
法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。
本法所称物权，指权利人直接支配特定的物的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。
第三条物权的种类和内容，由本法和其他法律规定。
第四条物权应当公示。
记载于不动产登记簿的人是该不动产的权利人，动产的占有人是该动产的权利人，但有相反证据证明的除外。
法律规定不经登记即可取得物权的，依照其规定。
第五条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。
第六条任何单位和个人负有不妨碍权利人行使物权的义务。
第七条权利人享有的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵害。
第八条其他法律对物权的种类和内容等另有规定的，依照其规定。
第二章物权的设立、变更、转让和消灭第一节不动产登记第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记;未经登记，不发生物权效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第十条不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。
国家对不动产实行统一登记制度。
统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。
第十一条当事人申请登记，应当提供权属证书、合同书、法院判决或者征收决定以及标明不动产位置、面积等的其他必要材料。
第十二条登记机构应当履行下列职责：(一)查验申请人提交的必要材料;(二)就有关登记事项询问申请人;(三)如实、及时地登记有关事项;(四)法律、行政法规规定的其他职责。
登记机构认为对申请登记的不动产的实际状况需要查看的，申请人以及其他有义务协助的人应当协助。
第十三条登记机构不得有下列行为：(一)要求对不动产进行评估;(二)以年检等名义进行重复登记;(三)超出登记职责范围的其他行为。
物业管理基本制度(司法解释)
答案：ＡＢＤＥ
复习练习题（多选）
说法正确的有（ ） Ａ、专有部分面积，一律按照不动产登记簿记载的面积计算 Ｂ、专有部分面积，尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算 Ｃ、建筑物总面积，按照专有部分加上共有部分的统计总和计算 Ｄ、建筑物总面积按，专有部分统计总和计算 Ｅ、专有部分面积，尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算
• 业主的选择权和监督权（Ｂ） １、对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更
换。 ２、物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建
筑物及其附属设施，并接受业主的监督。
• 业主的知情权 业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应
予支持： （一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况； （二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的
第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分 享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的 权利。
建筑物区分所有权
专有部分所有权
共用部分所有权
共同管理权
业主的建筑物区分所有权——集合权，不可分离
专有部分享有所有权 ——主导，前提与基础
专有部分以外的共有部分的共有权
专有部分以外的共有部分享有共同管 理的权利
业主
依法登记取得 法律文书、征收决定 继承、遗赠 合法建造等事实行为 基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有
建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为 业主
专有部分
物权法及司法解释中关于业主共同共有以及共同管理的相关法条
《中华人民共和国物权法》：共同共有：第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。
业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。
建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。
建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
共同管理：第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第七十九条建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。
经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。
维修资金的筹集、使用情况应当公布。
第八十条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。
物业管理条例司法解释
物业管理条例司法解释最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(2009年3月23日最高人民法院审判委员会第1464次会议通过)法释[2009]7号中华人民共和国最高人民法院公告《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年3月23日由最高人民法院审判委员会第1464次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。
二○○九年五月十四日为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律的规定，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。
基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。
第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：(一)具有构造上的独立性，能够明确区分;(二)具有利用上的独立性，可以排他使用;(三)能够登记成为特定业主所有权的客体。
规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。
本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。
第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：(一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分;(二)其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。
小区车位 车库纠纷裁判规则21条
小区车位、车库纠纷裁判规则21条车位、车库是小区业主共同生活的重要辅助设施，与业主生活密切相关。
《物权法》第七十四条分三款规定了小区车位、车库的相关权属及使用管理规则，但规定过于原则，尚不足以解决车位、车库的全部法律问题。
一、法律依据1.《中华人民共和国物权法》（2007年3月16日）第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
2.《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年5月14日法释〔2009〕7号）第五条建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。
前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。
第六条建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。
二、案例要旨1.屋顶停车场无法脱离屋顶单独存在，若无相反证据以及特别约定，应属小区全体业主共有。
对于系争屋顶停车场的权属，应根据案件具体情况综合考虑。
建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分应属业主共有。
系争停车场建造在归业主共有的、本属于建筑物基本结构部分的屋顶之上，并与屋顶直接合为一体，无法脱离屋顶单独存在，在无相反证据以及特别约定的情况下，系争屋顶停车场应属小区全体业主共有。
配套的汽车升降梯的权利归属应与屋顶停车场一致。
案例索引：上海市第二中级人民法院〔2010〕沪二中民二（民）终字第728号、730号“上海市黄浦区金瓯万国大厦业主委员会诉上海国宏置业有限公司、上海宝鼎投资股份有限公司物权确认纠纷案”，见张晓频：《屋顶平台停车场权利归属之法律探析》，载最高人民法院《人民司法·案例》2011年第16期。
法官法司法解释
法官法司法解释篇一：最高法院姜强法官解读物权法最新司法解释最高法院姜强法官解读物权法最新司法解释原创20xx-02-23姜强法影斑斓编者按：20xx年2月23日上午，最高人民法院正式发布关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）。
为方便广大订户理解这一重要司法解释，特邀请最高法院姜强法官为大家做一简要解读。
姜强法官非常重视这篇解读文章，写到凌晨两点方才完稿。
本文原标题为《物权法司法解释：理念与实践的互动秩序与效率的共赢》。
一如既往，所有打赏，作为稿酬，归于作者。
作者 | 姜强（最高人民法院民一庭法官）法律人都知道，物权法两大特征，一是本土性，二是基础性。
所谓本土性，是指它总是与一国、一地区的传统和历史息息相关。
例如，美国的物权制度中，联邦与各州的财产范围以及私人财产范围各有畛域，在若干场合，复杂得令人咂舌，这与美国的殖民地历史、西进运动乃至南北战争都息息相关。
而我国台湾地区的现行土地制度，也与上世纪50年代宝岛上发生的土地改革相生相依。
所以，一国有一国的物权法，与全世界大同小异的合同法规则恰恰相映成趣。
所谓基础性，是指物权法确定了一国一地区的基本财产秩序，大到土地能否私有、房屋如何获得，不动产如何公示，小到动产如何流转，都在规范之内。
这不仅仅是一国之内各个主体能否各得其所的秩序，更为重要的是，它是国民进行交易的基础，是财产流转的前提，甚至是一国一社会道德环境的重要因素。
所谓，有恒产者有恒心，无恒产者无道德。
也因此，物权法是国家权力与私人权利的共同地带（所谓强制性与任意性）、是秩序与效率的重叠场域。
关于物权法，最高法院曾于20xx年颁布《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。
这一司法解释，旨在解决我国城市居民住房市场化已经发展至一定程度、商品房成为城市居民主要居住形态的背景下，“业主”对房屋的权利问题。
通俗地说，就是大家对于所购买的那套“单元房”，在法律上拥有何种权利，这些权利在实践中如何行使，以及产生纠纷时法院应如何裁判的一套规则。
物权法关于一楼花园司法解释
物权法关于一楼花园司法解释
《物权法》第七十三条规定：建筑区划内的绿地，属于业主共有，但明示属于个人的除外。
《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，住宅小区的规划文件中明确规定归一楼业主所有的小院，房地产开发企业就有权将其与一楼的住宅同时进行处分包括销售或者赠与。
一楼花园有使用权是可以种值花会绿色植物供大家赏花悦日，绿化环境美化家园但是不能占为己有更不能建造房屋和改变花园用途，因为如果是那样就违背了房屋购买合同条款，所以不能抱着较性心理忙目行事必须遵守购房合同条款，否则一念之间后悔莫及。
房产部门只对房屋权属做登记，对花园、露台的产权不做登记。
按照《物权法》第七十三条规定，建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。
《物权法》虽然规定“明示属于个人的除外”，但对由谁来“明示”，以及在哪里“明示”却没有做明确规定。
因此，一些开发商就自己来“明示”，在购房合同上，甚至在售房广告上“明示”。
由于土地权属问题不在房产部门的职权范围内，因此，房产部门也不知道开发商是否有权赠送露台、花园的使用权。
如果在购房合同中明示为某一业主的使用权，则从合同约定。
如果没
有明示，则为小区业主共有，任何人无权单方变更。
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断标准；三是结合审判实践中突出存在的问题做出明确规 定，切实增强法律规定的针对性。当然，所有以上工作都 完全遵循了法律规定的目的与精神，同时也严格遵守了司 法解释的定位与功能。
人之间，不再是简单的财产共有关系，而是相互依存、相 互协助之共同生活关系。这种共同关系的权利载体就是共 有权和共同管理权。其目的存乎修正既有的过分强调区分 所有者个人权利的立场，转而强调对区分所有者个人权利 的制约及对于团体利益的重视，成员权走进建筑物区分所 有权就是明证。基于这种成员权(也就是物权法所称的共同 管理权)，区分所有人的集会功能得以加强，区分所有人共 同利益依团体力量妥订之规约得以管理和协调。区分所有 人共同关系的形成建构于各人在区分所有建筑(区划）内的 既独立又关联的居住生活的基础之上，据此，一个相对稳 定的生活和利益共同体得以形成，建筑物区分所有权法律 制度的物法性及人法性特征得以彰显。基于以上考量，为 了更好地维护业主自治秩序和建筑物区分所有权法律关系 的和谐稳定， 根据物权法等法律规定精神，《建筑物区分所 有权解释》第 1 条第 2 款对上述情形下的业主身份认定问 题作出特别规定， 即可以认定其为物权法第六章所称的业 主。这样的规定既可以有效地统一司法评价标准，也符合 《物权法》的规定精神，适应现实生活。同时，还可以引 导这部分人及时办理物权登记。
关于专有部分和共有部分的判断标准
1.专有部分。除法国将专有部分的要件界定为使用上 的排他性外，日本、德国、美国及我国台湾地区学说和立 法均将构造上的独立性作为判断专有部分的一个要件。参 照上述国家和地区的通行做法以及我国学者的通说，《建筑 物区分所有权解释》第 2 条第 1 款第 1 项将构造上的独立 性作为判断专有部分的一个要件。该项规定的专有部分的 第一个条件“具有构造上的独立性，能够明确区分”，就是 来源于构造上的独立性。“能够明确区分”这一表述，也有 学者赞同。如日本学者丸山英气先生提出了判断专有部分 的五个标准，其中第一个标准就是“区分(境界)的明确 性”，即一栋建筑物之此部分与该栋建筑物之彼部分必须予 以明确区分。我国学者王利明先生和陈华彬先生也赞同 “区分(境界)的明确性”作为判断专有部分的一个标准。 从立法来看，物权法第六章的章名就是“业主的建筑物区 分所有权”，其核心就在于“区分”二字。综合以上理由， 《建筑物区分所有权解释》第 2 条第 1 款第 1 项将构造上 的独立性表述为“具有构造上的独立性，能够明确区分”， 将《物权法》第 6 章章名中的“区分”二字在这里清晰地 表述出来。
从学理角度考察，综合建筑物区分所有权理论中不同 学说及其演变过程，以三元论为基础，我们可以得出如下 结论：尽管专有部分所有权在建筑物区分所有权中仍居于 主导地位，但在突出专有部分所有权主导地位的同时，更 多的关注被投向了维持区分所有权人之间的共同关系之 上。共用部分之管理和利用皆与区分所有权人全体之正常 居住生活息息相关，关乎其正常生活权利的合理实现，因 此作为建筑物区分所有权重要内容之一的共同关系便在很 大程度上脱离了财产权人对共有财产进行支配以获取其利 益的管理特点，而具有了人合性的特点。每个区分所有权
就使用上的独立性，日本、美国、德国、法国和我国 台湾地区均以该条件作为判断一物是否为专有部分的又一
二、《建筑物区分所有权解释》中的几个主要问题 关于业主身份界定问題 业主在建筑物区分所有权理论中被称为建筑物区分所 有权人，是物权法第六章中的基础性概念之一，明确业主 身份的界定标准，对贯彻执行物权法第六章规定具有重要 意义。由于《物权法》第 6 章没有对此作出规定，所以有 必要在司法解释中予以明确。综合建筑物区分所有权理论 以及国外和相关地区建筑物区分所有权立法，根据物权法 第六章相关规定以及该法第 9 条、第 28条、第 29条、第 30条等规定，《建筑物区分所有权解释》第 1 条第 1 款确定 依法登记取得或者依据生效法律文书、继承或者受遗赠， 以及合法建造房屋等事实行为取得专有部分所有权的人， 应当认定为物权法第六章所称的业主。该规定是法学理论 和比较立法例的通说和普遍立场，是界定业主身份的一般 规则。 但在现实生活中，基于与建设单位之间的商品房买卖 民事法律行为，房屋买受人在已经合法占有使用专有部分
《建筑物区分所有权司法解释》的理解与适用
2009年 5 月 22日，最高法院公布了《关于审理建筑物区分 所有权纠纷案件具体应用法律问题的解释》，并将于 2009 年 10月 1 日起施行。现就其中涉及的几个主要问题做一阐 释，供理解与适用两部司法解释相关规定时参考。 《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干
的情况下，仍未依法办理所有权登记的情形大量存在。其 中的原因十分复杂，主要有三：第一，建设单位尚未办理 大产权，直接导致买受人无法办理专有部分的所有权登 记；第二，登记往往需要一个过程，在最终作成之前，买 受人无法依登记取得所有权；第三，由于买受人自身的原 因拖延办理专有部分所有权登记。在此情况下，如果仅以 是否已经依法登记取得所有权作为界定业主身份的标准， 将与现实生活产生冲突，并有可能对前述人群应当享有的 权利造成损害。这部分人对共有部分的利用以及共同管理 权的行使需求更为强烈，与其它业主之间的联系程度也更 为直接和紧密，因此有必要对其业主身份问题进行特别规 定。
问题的解释》的理解与适用
2009年 5 月 22日，最高人民法院公布了《关于审理建 筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律问题的解释》（以下 简称《建筑物区分所有权司法解释》），并将于 2009年 10 月 1 日起施行。现就其中涉及的几个主要问题做一阐释， 供理解与适用两部司法解释相关规定时参考。
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ一、起革制定两部司法解释的总体思路