天津市某区域房地产市场调研报告

天津市西青区房地产市场调研报告一、西青区房地产市场概述在天津的西南方向，房地产市场呈现出欣欣向荣的景象。

作为环城四区之一，西青区房地产市场吸引越来越多的业内人士与购房者关注。

西青区的崛起得益于天津小城镇计划。

与北京摊大饼的城市发展模式不同，天津通过卫星城镇点线面的带动促进整个城市发展。

在天津城市外扩的大势下，西青区中北镇成为小城镇计划的亮点。

从06年9月份起，西青区房地产突然发力，市场成交呈跳跃式发展。

假日风景、水语花城、大地十二城、华亭国际、八栋适家等项目先后入市，市场供应的大幅放量拉动了周边需求的上升，市场成交一路走高。

在环城四区中，西青区06年市场成交量占31%。

此外，西青区南部地区天房美域、金厦新都庄园、洛卡小镇、亲亲家园等项目依靠天津市梅江南扩势头迅速崛起，成为具有广泛市场基础的又一潜力区域。

西青区在西部、南部众多项目的合力作用下，市场成交迅速走高，成交价格不断攀升。

天津市的城市发展已到了一个快速扩张时期，城市人口快速增长给城市公共基础设施带来了更大的压力，也为天津住房供应提出挑战。

天津房地产兴盛发展这么多年，中心城区商品住宅的高度、密度逐渐加大，价格不断提升。

随着市中心压力增大，天津房地产市场急需向外突围。

华苑的成功为商品住宅开发提供了一个方向，梅江则提供了另一个方向。

但供房地产开发建设的舞台却不约而同指向西青区。

梅江发展优势，为西青板块带来了助力，在一定程度上提升了西青地产项目的品质，同时也丰富了西青住宅的产品结构。

西青南部区域发展较早，是随着梅江南、梅江湾的陆续开发，而逐步走向成熟。

同时伴随着土地资源的进一步减少，梅江效应所带动的大梅江板块，正在迅速发展，进而成为梅江片区的延展地带。

此区域的领世郡、富力桃园等项目入市以来，也促进了西青南部片区的发展。

中北镇区域，是西青发展的另一个热点和主力军，得益于小城镇计划发展的天时。

万科假日风景和金厦水语花城2005年入市热销，拉开了西部新城造城计划，2006年大地12城与华亭国际为中北镇区域市场增加新的活力，其热销甚至大幅提升了整个西青商品住宅成交量。

2007年，富力地产也投身到西部造城运动中。

建设的西部新城，是城市化进程脚步加快的体现，它以400万建筑平米的规模，承载着天津“一轴两带三区”市域空间布局及城市发展轴带上的重要节点，承担疏解中心城人口、聚集新的产业、带动区域城镇发展的任务。

在这个距离城市中心绝对距离较近的优势片区，集中了万科假日风景、金厦水语花城、大地十二城、华亭国际等诸多房地产项目，更加负担着城市化的重要任务，同城市外扩的脚步首先波及到这里，并非偶然，天津城市未来规划的促动，以及市区土地资源的日趋稀缺，导致市区房价持续飙升，为天津城市扩容提供了空间。

另外，新城的交通及基础设施等与住宅相关的建设目标在总体规划中都有说明，如中心城市各组团及新城之间规划环外快速环路及20条放射状快速路和高速公路，形成16条轨道线；实现区域联网供水；新城因地制宜建设污水处理厂；扩建杨柳青热电厂、新建东北郊热电厂；按照环境卫生要求建设适度规模的垃圾无害化处理设施等。

由此可见，西部新城正在成为天津城市外扩的主要阵地，同时具备天时和地利，承接天津市区和滨海新城的城市发展，引领着城市规划的外扩和西移。

二、中北镇房地产市场天津市西青区中北镇坐落于天津市西青区，辖有23个行政村，面积38.5平方公里，镇人口3.8万，流动人口3.7万，是中国百强乡镇之一。

在中北镇，外环西半环从中穿过，使其与市区接壤；中北镇西与蜚声海外的杨柳青年画发源地、千年古镇杨柳青毗邻；距北京120公里；距天津机场25公里；距天津新港40公里；津浦公路、京福公路贯穿该镇界内。

目前，中北镇内村村公路相通，另有京杭大运河穿越镇内。

得天独厚的地理位置促进了中北镇各项产业的发展。

中北镇西部新城共计划建设400万平方米居住区，目前天津万科与深圳招商地产合作开发的假日风景，天津金厦津投开发的水语花城，上海上投、中恺投资、上海建厦合作的华亭佳园，天津乐康置业的大地十二城、以及方正地产的项目，每个项目体量均在30万平米以上，其中大地十二城总建近100万平米。

板块内所规划产品形式丰富多样，既有情景洋房、多层、小高层，同时也有高层和别墅产品。

目前已上市项目产品以多层、小高层为主；其中假日风景项目保持了万科一贯的产品设计优势，引入了情景洋房、院景洋房、宽景洋房、瞰景洋房等多种万科专利化、标准化产品，此外，还采用了多项智能化配套设施，力求通过高品质新颖的产品提升竞争力。

而水语花城项目的产品设计更加注重户型功能区间布局与面积的控制，目前已上市的多层及小高层产品的户型设计紧凑合理，细节化设计明显；以中小面积的户型为主，通过总价优势吸引客群。

随着未来地铁2号线的修建与开通，板块与沿线商业、商务以及其他市政设施之间的交通便利性将大幅度提高；板块生活便利性的提升，使得板块项目竞争力与升值潜力进一步显现，地铁的修建将使板块产生巨大的吸引力与号召力，提升板块整体竞争力，同时也将对板块住宅市场走势产生影响。

目前板块整体主力目标客群市场主要以天津市中端客群为主。

其中假日风景客群区域来源相对广泛，主要被万科的品牌和产品吸引。

其它项目客群，以王顶堤、华苑等与板块相近的南开区内居住区的改善型客群为主。

地铁2号线连接城市东西方向，将对城市原有的居住布局产生影响，会把一批居民吸引到其辐射的范围区域中来，特别是对于处在线路东西两端的大型居住区而言，地铁的修建将使板块对更为广泛的客群来源产生吸引力，甚至可能包括部分投资型客户。

同时，2号线的修建也将对其沿线站点所辐射区域内的具有为子女或老人购房意愿的原有居民，或工作地点在辐射区域内的购房客群，产生较强的吸引作用，因此板块的客群来源区域比例必将发生一定改变。

影响未来产品供应导向，促进具有一定产品档次跨度的板块市场供应结构的形成通过从板块内目前面市项目了解，板块内的产品规划包括了洋房、别墅等高端类产品；并且随着板块内配套的完善、居住氛围的形成，必然促进板块整体档次逐步提升，随之出现高端产品供应。

而受西部新城整体规划定位以及地段区位等因素影响，决定了板块内未来一段时间内，仍将以中端产品供应为主。

三、中北镇房地产项目天津市西青区中北镇板块楼盘分布图1.中北镇房地产项目调研情况芒果郡芒果郡总建筑面积7.8万平米，绿化率在40％以上，容积率仅有1.5，旨在打造低密度精致洋房居住区。

从产品的类型上，芒果郡主要以5层半洋房为主，同时配有少量高层公寓，能够满足不同家庭的置业需求。

而全明通透的主流户型设计，以及部分产品的个性化空间设计。

在园林景观方面，芒果郡将新加坡风情园林引入，在7.8万平米的社区内，将规划两大组团景观以及8-10处异国情调的景观节点，整体上以植被的层次感，体现出新加坡的特有的自然元素。

项目接近清盘，只剩为数不多的几套住宅，洋房均价6800元/平米，高层均价5750元/平米。

截止09-6-29日该项目共售出544套住宅，占总套数70%。

富力湾富力湾位处中北镇，紧邻西外环线绿色生态走廊，地铁2号线连接天津主城区，生态、休闲、国际化的生活场景指日可待。

富力湾占地面积10万平米，总建筑面积25万平米。

户型设计南北通透，户户观景，区域地标高度改变空中轮廓线。

经典南派园林设计，超大面积私家水域，无数生态细节引境入心。

户型设计以77-172m2精装住宅。

富力湾于社区内部中心打造超大面积人工内湖，并尽量保持其原生湖泊形态，弯曲自然的湖岸线。

截止09-6-29日该项目共售出1496套住宅，占总套数55.4%。

华亭国际华亭国际以纯板式小高达到了足以洋房标准的超低容积率，既可拥览高处的生活境界，又可私享洋房式的高尚品质，使上层的居住境界和洋房的居住品质完美的融为一体；超大楼间距，偏东18-25度阳光房型，采光、通风达到了最佳，一梯两户，品质生活全面保证。

55-138平米多种尚品户型选择，一居、二居、三居，充分迎合市场需求，全明宽厅、超大观景阳台、独特阳光房设计、2+1房型（多功能室）设计。

在外立面处理上，以新古典主义风格为载体，将建筑的天际线、屋顶、边侧墙体、老虎窗等综合运用。

天际轮廓线：建筑群落的楼层高低起伏，错落有致，赏心悦目；边侧降层：建筑的顶层局部向后退缩，构成形体的变化；局部退台：部分边套的楼层高低起伏，构成局部跌落的形体变化；多坡顶组合：双坡顶、四坡顶、八角坡顶多种方式进行组合；老虎窗：在部分屋面变化较小的地方，适当构架老虎窗，形成局部凸起，丰富形体，同时为阁楼创造更多的采光条件。

社区内40%的绿化率， 2大中央主题景观轴纵横交错、30个景观节点有机连接；叠水平台、景观喷泉、下沉式草甸自上而下构建出西部首席立体景观世界。

截止09-6-29日该项目共售出1705套住宅，占总套数70%。

金厦水语花城金厦水语花城坐落于4平方公里西部新城内，占地面积384亩，规划总建筑面积30余万平米，位于新津杨公路旁，毗邻西北半环快速路，与芥园西道立交桥近在咫尺，更有地铁二号线起始站，交通出行方便快捷，创造速度与效率并重的生活指数，20000平米的一站式商业街和6000平米的社会会所为假日休闲生活提供更多选择。

金厦水语花城是西部板块中综合居住、商业、运动等多项功能的宜居社区；以步行生活作为基调，社区规划强调的生命力与活力来源于周边天然资源的有效使用；自然错落的建筑关系，构成外高内低的天际线，形成自由流动的建筑美感。

项目40%绿化率与六大主题景观组团组成社区主景观轴；主入口蝶泉与会所喷泉灵动生机，更有社区内水系环绕；观景台、休闲平台、木栈道等，辅以水体雕塑、特色花架、景观墙等水景作为配合。

洋房采用欧式坡屋顶设计，具备隔热性强、排水顺畅、通风良好的优点。

项目三期“花半里”面积区间为60-12平方米，户型通透明敞，空间分配合理，动静区隔分明。

作为独立的自主型商业配套，20000平方米的大型商业金街满足居住人群购物与休闲消费。

6000平方米运动、休闲、娱乐、餐饮多功能综合型泛会所，带来不同的休闲方式：游泳馆、羽毛球馆、壁球馆等大型主题运动场所。

项目只有剩余几套余房住宅，其余已全部售罄。

截止09-6-29日该项目共售出2581套住宅，占总套数99%。

假日润园假日润园首期开发以10-18层小高层为主，户型为90平方米左右两室，精装修低密度大盘。

在规划上建筑物风格以简洁明快为主，以建筑外观与景观相结合，体现宜人居住环境。

基于天津北部寒冷的地理条件和工业港口城市的定位，一期景观设计以北欧设计风格为主导。

假日润园全面提升了居住品质，是万科“全面家居解决方案”在城市西部的首个实施项目。

户型布局紧凑合理，并且配有独立玄关设计，独立的家政阳台和生活阳台等。

注重细节的精装修方案。

项目小高层已经售罄，预计八月份两幢26层高层住宅开盘。