和谐语境下农村小产权房规制问题研究——以民生利益为探究视角
小产权房的合法性探析及制度建议
建立小产权房买卖合同的监管制度，对买卖合同 的签订和履行进行监管，保障买卖双方的合法权 益。
小产权房市场的监管
建立小产权房市场的监管制度，对小产权房的销 售、使用等进行监管，防止违法违规行为的发生 。
05
小产权房的未来发展趋势 与挑战
小产权房的未来发展趋势
转正与规范化
随着国家对小产权房问题的重 视和相关政策的出台，未来小 产权房有望逐步转正，纳入规
范化管理轨道。
租赁市场崛起
在政策引导和市场需求的推动下， 小产权房有望在租赁市场发挥更大 的作用，满足广大租房人群的需求 。
区域性价值提升
在城市近郊和小镇地区，小产权房 可能会成为连接城乡的纽带，带动 区域价值的提升。
小产权房面临的挑战与问题
01
02
03
法律地位不明确
由于小产权房建设未经正 规审批程序，因此其法律 地位不明确，给产权保护 和交易带来风险。
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小产权房的合法性争议
小产权房的法律依据
宪法规定
我国《宪法》规定公民的合法的私有财产不受侵犯，国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承 权。小产权房是公民的合法财产，应受法律保护。
物权法规定
根据《物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记 ，不发生效力。小产权房虽未办理登记手续，但并不影响其合法性。
小产权房的历史沿革
小产权房的出现可以追溯到上世纪90年代末期，随着城市 化进程的加速，城市商品房价格逐渐上涨，而农村集体土 地上的房屋则相对便宜，因此小产权房逐渐成为城市居民 的购房选择。
在过去几十年中，小产权房在一定程度上满足了低收入人 群的住房需求，但也引发了一系列问题，如房屋质量、产 权纠纷、土地使用权等问题。
关于小产权房合法化问题的思考――以利益分析为视角
关于小产权房合法化问题的思考――以利益分析为视角【摘要】本文以利益分析为视角探讨小产权房合法化问题。
在背景介绍了小产权房存在的问题，研究目的在于探讨其合法化的必要性。
正文中首先定义了小产权房并分析了其现状，接着从利益角度分析了小产权房合法化所带来的好处，探讨了政府的立场与决策，以及社会公众的看法。
同时也提出了潜在的风险与挑战。
在强调了小产权房合法化的必要性，提出了建议，并展望了未来的发展方向。
通过本文的研究，可以更好地了解小产权房合法化问题，为相关决策提供参考依据。
【关键词】小产权房, 合法化, 利益分析, 政府立场, 社会公众看法, 风险挑战, 必要性, 建议, 发展展望.1. 引言1.1 背景介绍小产权房是指在城市建设用地上，开发商盗用或者违规使用土地，未经土地管理部门批准或者违反土地管理法规发展建设的商品住房。
这类房产的产权证明文件并不合法有效，因此被称为小产权房。
小产权房的出现主要是因为我国城市化进程加快，需求巨大，土地供应不足的情况下，一些开发商为了快速开发房地产项目，通过非法手段获取土地并建设房屋。
目前，小产权房已经成为我国城市房地产市场中的一个较为严重的问题，在一定程度上影响了城市规划、土地利用和市场秩序等方面。
如何处理小产权房的问题，合法化小产权房已经成为一个亟待解决的社会热点问题。
本文旨在从利益分析的角度对小产权房合法化问题进行深入探讨，通过对政府、开发商、购房者等不同利益主体的利益分析，探讨小产权房合法化的必要性及可能面临的挑战和风险，为相关决策部门提供参考。
1.2 研究目的研究目的旨在探讨小产权房合法化的利弊得失，深入分析从不同利益主体的角度出发对小产权房合法化的态度和需求。
通过利益分析，揭示小产权房合法化对政府、房主、购房者以及整个社会的影响，从而为相关决策提供理论依据。
通过调查社会公众对小产权房合法化的看法，深入了解普通民众的需求和担忧，为进一步的政策制定和推进提供指导。
小产权房规制政策研究
小产权房规制政策研究一、引言随着中国城市化的快速推进，小产权房问题逐渐凸显。
小产权房是指未经法定程序批准，由农村集体经济组织或个人在非农用地上建造的房屋，通常无法获得正式产权。
为了规范小产权房市场，保障各方权益，研究小产权房规制政策具有重要的现实意义。
本文旨在探讨小产权房规制政策，分析其存在的问题和不足，提出相应的建议，为相关部门提供决策依据。
二、文献综述近年来，小产权房问题受到广泛，许多学者对小产权房规制政策进行了研究。
综合已有的研究，小产权房规制政策主要存在以下问题：1、法律制度不健全。
小产权房缺乏明确的法律地位，无法获得正式产权，使其在法律上存在较大的风险。
2、缺乏统一规划。
小产权房建设随意性大，缺乏统一规划，导致资源浪费和社会不公。
3、难以管理。
小产权房建设过程中缺乏监管，建筑质量和安全难以保障，给管理带来难度。
4、影响正规房地产市场。
小产权房的存在对正规房地产市场造成了一定的冲击，可能影响市场的正常秩序。
针对以上问题，学者们提出以下建议：1、完善法律法规。
通过制定和完善相关法律法规，明确小产权房的法律地位，保障购房人的合法权益。
2、加强统一规划。
政府应加强对小产权房建设的统一规划，合理利用土地资源，避免浪费。
3、加强监管。
建立小产权房建设监管机制，确保建筑质量和安全，维护市场秩序。
4、规范市场秩序。
通过合理的规制政策，规范小产权房市场秩序，防止对正规房地产市场造成冲击。
三、研究方法本文采用文献分析法和实证研究相结合的方法，通过对相关文献的梳理和实地调查，了解小产权房规制政策的现状和实施效果。
四、结果与讨论通过分析相关政策和文献，可以得出以下结论：1、小产权房规制政策在法律制度方面得到了一定的完善，但仍存在较大的法律风险。
2、虽然政府加强了对小产权房的统一规划，但由于缺乏有效的执行力，仍存在随意建设的现象。
3、小产权房规制政策在建筑质量和安全方面的监管仍需加强，部分地区存在安全隐患。
4、小产权房规制政策的实施对正规房地产市场的影响有限，但仍需其对市场秩序的潜在影响。
“小产权房”合法化问题的研究综述
“小产权房”合法化问题的研究综述“小产权房”合法化问题的研究综述【基金】秦蕙君与李政道中国大学生见习进修基金。
本项目同时受“苏州大学大学生课外学术科研基金”资助。
【摘要】近年来，“小产权房”合法化问题成为学术界普遍关注的热点问题。
本文首先论述学术界在“小产权房”合法化问题上存在着反对合法化、支持合法化、有限合法化的分歧，重点分析“小产权房”合法化过程中存在的难点，进一步从不同视角阐述“小产权房”合法化的构想与途径。
【关键词】小产权房；合法化；土地制度“小产权房”是由乡镇政府、村委会、村民与开发商合作建设或者自行开发建设，并以较低的价格出售给城镇居民或者集体之外的其他村民的房屋。
它没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，无法得到由国家房管部门颁发的产权证，只有由乡政府或村委会私下颁发“证件”。
因此，“小产权房”的产权证不是合法有效的产权证，它的交易无法获得现有法律的承认与保护。
随着“小产权房”建设规模扩大，交易日益频繁，“小产权房”合法化问题渐成民众和政府共同关注的问题，也成学术界研究的热点问题。
一、“小产权房”合法化的争议“小产权房”的“茁壮成长”并非一年两年，“小产权房”的隐藏风险也不是一天两天，却直到近几年形成“燎原之势”，政府部门才想起“发威问罪”。
在“小产权房”是否应该予以合法化问题上，学术界目前分为三种观点：一种观点是反对“小产权房”合法化。
其实，依法理来看，产权无所谓大小，只存在有无的问题。
故“小产权房”不属于法律上的概念，而是社会上一种约定俗成的称呼。
有的学者认为，“小产权房”存在并不意味着就是合理。
虽然“小产权房”的普遍存在尽管反映了农民分享土地级差收益的诉求，但这并不意味着国家就应该总结各地经验，将其纳入合法化轨道。
如果“小产权房”合法化，不仅会冲击城市发展秩序，而且会破坏法律的严肃性与中央政府的权威，带来乱占耕地和社会混乱等不利后果，甚至给我国现代化建设带来障碍。
任志强在对待小产权房问题上持否定态度，他认为，建设部虽无权管理非城镇国有土地上的建设行为，但对违反《房地产管理法》的销售行为则应予以制止。
小产权房的法律问题探究
小产权房的法律问题探究摘要：小产权房是我国目前政府和社会公众极为关注的社会热点和难点。
尽管现有法律政策禁止小产权房入市流转，但在商品房价不断上涨的背景下，小产权房不仅未在政策严令禁止下退出房地产市场，反有愈演愈烈的趋势。
本文以保障民生为出发点审视小产权房问题，剖析小产权房问题的法律症结继而提出解决的办法。
关键词：小产权房；法律政策；土地管理；城乡二元对立；民生；一、小产权房概述所谓小产权房，一般来说是指不符合城乡建设规划、在集体土地之上建造并出售给非本集体成员的房屋。
由于违反现行法律，所以小产权房从产生之日起就不合法，其所谓的”小产权”也并非”产权”，只是民间约定俗成的一种说法，实质是不受法律保护的。
依《土地管理法》第4条，我国实行严格的土地用途管制制度，土地被分为农用地、建设用地和未利用地三部分，农村小产权房只能是在农村集体的建设用地上建设的房屋，如果在农村的农用地上建设房屋，将被作为违法建筑而拆除。
因此，在农用地上建造的房屋不能属于农村小产权房的范围，集体建设用地是指非农业目的的土地，主要包括宅基地，乡镇村企业用地，乡镇村公益事业用地及乡镇村公共设施用地。
据此，在农村集体建设用地上建设房屋主要有三种情况：一是农户自住房，二是乡村企事业单位用房，三是农村住宅楼。
这三类房屋虽然用途有所不同，但均因其所占的集体土地使用权不得转让，也没有政府房屋管理部门核发的房屋产权证，从而不能进入房屋买卖市场进行自由流通，这是其本质特征。
而这一特征使得它们与城市商品房可以完全自由流通的特点相比，具有保护力度”小”的弱势，故而被形象地称为”小产权房”。
二、小产权房产生的原因1、小产权房问题是公众的住房需求与高房价之间对抗的结果近年来，我国城市化的速度日益加快，城市人口呈迅速增加的态势，解决住房问题就成了城市发展的重要任务。
但是相对于不断攀升的房价而言，城市中低收入者收入的增加远远落后于房价的涨幅。
房价的增长直接刺激了人们的购房欲望，因为如果现在不买，以后会更买不起。
从民法角度浅析小产权房的看法及对小产权房改革的看法修改
从民法角度浅析小产权房的看法及对小产权房改革的看法十八届三中全会之后，农村集体土地即将可能上市流转的大背景下，小产权房作为一种不合法的事物存在并大有蔓延盛行的趋势的情况下，对于小产权房的改革是大势所趋，也是迫在眉睫必须要解决的问题了。
下面我将从民法角度就小产权房谈谈我自己的一点看法。
一、对小产权房的认识小产权房是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。
小产权房一般分为三类：第一、占用集体用地或耕地违法建设，将农民集体用地使用权流转，用于商品住宅开发的违法建筑。
第二、在政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售，具有产权纠纷隐患的不完全产权房。
第三、在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发，之后卖给军人以外的地方居民，俗称“军产房”。
对于第三类，我觉得由于其数量较少，涉及军方，从民法角度去考虑既没有必要，也没有可操作性。
所以，我们讨论的小产权房的改革主要应该集中于前两类。
二、小产权房合法性问题分析我国现行政策和法律都不承认小产权房的合法性。
这主要是基于土地管理法、物权法、合同法的相关规定。
根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。
而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。
小产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。
其转让或销售的对象是有限制的，只能在集体成员内部是可以转让、置换。
而从物权法的角度来看,房屋是不动产，不动产受《物权法》调整，根据物权公示原则，《物权法》第九条规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，即房屋产权必须登记，未经登记的不产生法律效力。
论小产权房法律问题研究及合法化探索
论小产权房法律问题研究及合法化探索自改革开放以来，我国经济的迅速发展，城镇化进程不断加快，农村劳动力不断流入城市，城市用地紧张，住房问题成为人们街头巷尾谈论的主要话题。
住房供不应求催生房价居高不下，越来越多的人将目光转移至城乡结合地带以及农村，原本属于农村的土地被开发成房地产，也基于此，“小产权房”应运而生。
但小产权房与当前政策冲突很多而留下了法律隐患，本文主要针对小产权的政策冲突以及法律而展开，并初步提出解决思路，以待警示群众并据此合理解决当前问题。
一、小产权房的概念及现状小产权房在我国法律上从来就没有进行过表述，小产权房是相对与大产权房而言的，在我国房地产开发建设中，城市房屋所占土地的取得主要基于两个方面，一个是出让，即土地使用者向国家支付土地使用权出让金而取得一定年限的土地使用权，另一种是划拨，不需要土地使用者缴纳出让金而无偿取得土地使用权。
小产权房为在农村集体土地上建设，未依照国家规划许可未取得房屋建设许可证等证照的由乡镇村建设的房屋。
相比来讲，农村土地价格低、存在量大，因此农村土地被開发建设。
小产权房屋的出现是伴随着经济建设不断发展而产生的。
小产权房屋数量巨大，截止当前尚没有官方统计，但从2014年深圳数据可见全国小产权房屋的规模，深圳2014年小产权房违法建筑面积已经达到了37.94万栋，建筑面积占到了深圳总面积的49.27%。
小产权房屋的管理已经到了牵一发动全身的地步，涉及面极广，涵盖人们生活的方方面面。
因此，解决小产权房是我国一项安民生、定全局的工作。
二、小产权房所带来的法律问题及影响（一）建设小产权房的法律缺位小产权房的产生在于我国实行了其他国家不具有的土地划分政策。
我国实行二元制土地所有权结构，所有的土地被划分为国有土地和集体土地两种不同的土地性质。
而我们说的小产权房是建设在集体土地上的房屋，我国集体土地分为宅基地、建设用地以及自留山、自留地等以及未开发土地。
从土地性质上看，宅基地的使用对象是集体经济组织成员且根据《土地管理法》的规定是一户一宅，是对集体经济组织的一种福利，显然小产权房的建设与用途与宅基地的使用性质不相符合。
小产权房问题及对策研究
小产权房问题及对策研究一、本文概述随着中国经济和社会的快速发展，城市化进程不断加速，房地产市场也呈现出蓬勃的发展态势。
然而，在这个过程中，小产权房问题逐渐浮出水面，成为了影响社会稳定和房地产市场健康发展的重要因素。
小产权房，指的是在城乡规划未明确之前，由乡村集体或个人未经批准私自建设的住房，其产权证书未经国家认可，因此不具备完整的产权。
这类房屋因为价格低廉，往往成为城市低收入人群和外来务工人员的首选住所，但其存在的产权争议、法律风险以及对城市规划的干扰等问题也日益凸显。
本文旨在全面分析和研究小产权房问题，深入探讨其产生的原因、影响及解决方案。
我们将对小产权房的定义、特征和分类进行界定，以便更好地理解这一问题。
我们将分析小产权房问题的现状，包括其分布、规模、发展趋势等，并评估其对房地产市场、城市规划、社会稳定等方面的影响。
在此基础上，我们将探讨解决小产权房问题的对策，包括政策调整、法律完善、市场引导等方面，以期为解决这一难题提供有益的思路和建议。
通过本文的研究，我们希望能够引起社会各界对小产权房问题的关注，推动政府、市场和社会各方面共同努力，寻求有效的解决方案，以实现房地产市场的健康发展和社会稳定。
二、小产权房的现状分析小产权房，即未取得国家颁发的产权证书的房屋，通常指在农村集体土地上未经批准、未经土地使用权出让手续而建设的住房。
这类房屋在近年来随着城市化进程的加速和土地资源的日益紧张，逐渐成为了一个不可忽视的社会问题。
现状分析显示，小产权房在全国范围内普遍存在，特别是在城乡结合部、城市郊区以及部分农村地区，数量庞大。
这些小产权房的建设往往缺乏有效的监管和规划，导致建筑质量参差不齐，安全隐患突出。
同时，由于未经过正式的土地出让和房屋销售程序，小产权房的产权归属不明确，买卖双方权益难以保障，给购房者带来了极大的法律风险。
在市场需求方面，小产权房因其价格相对较低，吸引了大量中低收入群体的关注。
然而，由于小产权房无法获得正式的产权证书，购房者在享受住房的同时，也面临着无法办理合法贷款、无法享受政府相关政策和服务、难以进行房屋转让等诸多困境。
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议 上 也 明 确 叫 停 小 产 权 房 的销 售 ， 村 小 产 权 房 争 议 再 度 升温 ， 于 农 村 小产 权房 的合 法 化 问题 说 法 不 农 对
一
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文 章 基 于 风 险 与 利 益 的 博 弈 对 农 村 小 产 权 房 的 内质 予 以 厘 定 ， 利 益 驱 动 角 度 探 究农 村 小 产 权 房 从
“ 民集 体所 有 的土地 的使 用权 不得 出让 、 农 转让 或者 出租 用于 非农业 建设 。任何 单位 和个 人进 行建 设需要 使 用土 地 的， 必须 依法 申请 使用 国有 土 地 。但本 集 体 经 济组 织 成 员 使用 本 集 体 经济 组 织 都
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方 面， 村小 产权 房之 “ ”权 利 。 目前 ， 谓 “ 产 权 房 ” 指 那 些 国家 发 产权 证 的合 法房 农 小 所 大 是
屋 。 “ 村 小产 权房 ” 农 自然是 与“ 产权 房 ” 大 相对 而言 的 ， 是指 利用 农村 集体 土地 开发 建设 ， 后 出售 然
给 非本 集体 经 济组 织成 员 的房 屋 。 它一 般 由开 发 商 与村 委会 合 作 ， 由村 委 会 自行 开 发 建设 ， 或 其 “ 产证 ” 由乡镇 政府 自制 颁发 的护 的商 品房相 比， 样 的产 这
权性 质所受到的产权保护 比较“ ， 小”所以被称为“ 农村小产权房” 。按照我国《 土地管理法》 的规定：
［ 收稿 日期 】 ２ ０ ０ ２ ０ ８— ３— ８ ［ 基金项 目】 山西省社会科学基金 ： 和谐社会建设 中重大 经济法 律制度研究 （ ７ ０ ０ ０ ７２ ） ＨＸ ２ １７— ７ ０ １ ［ 作者简介 】 李长健 ， 华中农业大学文法学院法学 系教 授 ；
Ｖ Ｏ ． ＮＯ． １２５ ２
Ｊ ｎ． ０ ８ ｕ ，２ ０
和 谐语境下农村小产权房规制 问题研 究
— —
以 民生 利 益 为探 究 视 角
李 长健 阮 晓毅 张 磊
［ 摘
要 】 在 农 村 小 产 权 房 热 销 的 同时 ， 设 部 作 出 了关 于 购 买新 建 商 品 房 的 风 险 提 示 ， 务 院 常 务 会 建 国
阮晓毅， 中农业大学文法学院 ２０ 华 ０ ７级 经 济 法 学 硕 士 研 究生 ；
张
磊， 华中农业大学文法学院 ２ ０ ０ ７级经济法学硕士研 究生 ， 邮编 ：３ ０ ０ ４０７ 。
维普资讯
中国农业大学学报 （ 会科学版） 社
２０ ０ ８正
随着城 市房 价 的不 断上 涨 ， 村 小产权 房 在高 房 价 的大 环 境 下 ， 农 冒着极 大 的法律 风 险 ， 法 律 在
的狭缝 中滋 生 起来并 大 有愈 演愈 烈之 势 。鉴 于此 ， ０ ７年 ６月 １ ２０ ９日建设 部 发 布 《 于购 买 新建 商 关 品房 的风 险提 示》 明确 表示 “ ， 城市 居 民不要 购 买在 集体 土地 上建 设 的房 屋” 因为 “ ， 非集 体经 济组 织 成 员 购买此 类房 屋 ， 将无 法 办理 房 屋 产 权 登记 ， 合 法 权 益难 以得 到 保 护 。 ＿ 北京 市 国土 资 源 局 其 ”１ Ｊ 局长安 家盛 也 表示 ， 北京 已经部 署开 展在 全市 范 围 内调 查 “ 乡产 权” “ 产权 ” 、小 房等 违规 土地 开发 建 设 的工作 ， 违规 开 发建设 要停 工停 售 。在 ２ ０ ０ ７年 １ ２月 １ １日召开 的 国务 院 常务会 议 上更是 明确强 调 “ 镇 居 民不得 到农村 购 买宅基 地 、 民住 宅或 ‘ 产权房 ” 。显 然， 农村 小产 权房 ” 城 农 小 ’ “ 的争 议 已成 为当前 不 容忽 视 的热点 问题 ， 起一 轮不 小 的风波 。 掀
的成 因 ， 通 过 农 村 小产 权 房 的 弊 病 分 析 得 出其 存 在 的风 险 ， 而 以 民生 利 益 为探 究视 角 对 农 村 小 产 权 并 进 房 的 合 法 化 进 行 检 讨 ， 终 在 和 谐 语 境 下 ， 防 治 结 合 的 探 索 进 路 提 出分 类 规 制 的 解 决 思 路 。 最 从 ［ 键 词 】 农 村 小 产 权 房 ；利益 驱 动 ； 险考 量 ；民生 利 益 ；防 治 结 合 关 风
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第２ ５卷 第 ２期
２０ ０ ８年 ６月
中 国农 业 大 学 学 报 （ 会 科 学 版 ） 社
Ｃ ｉａＡｇｉｕｔｒｌＵｎｖ ｒｉ ｏ ｒ ａ ｆＳ ｃ ｌ ｃｅ ｃｓＥ ｉｏ ｈｎ ｒｃｌｕａ ｉｅｓｔ Ｊ ｕｎ ｌ ｏ ｉ ｉ ｅ ｄｔ ｎ ｙ ｏ ａＳ ｎ ｉ
一
、
风 险 与 利益 的博 弈 —— 农村 小 产 权 房 的 内质 厘 定
我 国 自 １９ ９ ８年 实行 新 一轮房 改 至今 ， 短十 年 ， 屋数 量 和 质 量 的提 升 前 所未 有 。但 伴随 着 短 房 房 价 的飙 升 ， 场 出现 了 由农 民供 应 的所谓 的“ 村 小 产权 房 ” 由 于 我 国土 地制 度 本 身 的特 殊 之 市 农 。 处 ， 成 了 目前 社会 上 “ 产权 ” 小产权 ” 种 约定 俗 成 的说 法 。 虽然 我 国法 律 法 规体 系 中并 没 形 大 和“ 这 有 所谓 “ 产权 ” 小 的概念 ， 大 产权 ” “ “ 和 小产 权 ” 的划 分 ， 在于 人 们对不 同 的利益 驱动 产 生不 同的风 险 认 知 ， 从 本质 上讲 ， 种划 分仍 是基 于我 国 目前法 律对 产权 的 界定 和人 们对 此 的认识 而产 生 的。 但 这 （ ） 小” 一 “ 中见 “ ： 大” 农村 小产 权 房 的内涵 界定