中国大中城市房地产泡沫的检验及成因分析
中国房地产泡沫形成的原因及应对策略
中国房地产泡沫形成的原因及应对策略1. 政策导向。
中国政府长期以来将房地产业视为重要的经济支柱，并出台了一系列鼓励购房和投资的政策，如住房信贷优惠政策、限购放宽政策等。
这些政策导致了过多的投资者进入房地产市场，使得房地产市场供需矛盾日益加剧，从而形成了泡沫。
2. 土地供给不足。
中国城市土地供应主要来自政府土地出让，政府会通过土地拍卖确定供地规模。
由于土地供应受到政府计划和利益相关方的限制，导致土地供应不足，使得房地产开发商抢购土地，进一步推高房地产价格。
3. 购房需求过度炒作。
中国人口众多，城市化进程加快，加之购房政策和金融环境的促进作用，导致购房需求过度炒作，投资购房成为普遍现象。
在这种情况下，一些投资者为了短期获利而购买房产，进一步加剧了市场的火爆和房价的上涨。
针对中国房地产泡沫的问题，下面是一些应对策略：1. 调整土地供应政策。
政府应通过增加土地供应量、提高土地的利用效率等手段，合理调控房地产市场，避免供需失衡造成的泡沫。
2. 收紧信贷政策。
金融机构可以通过提高利率、严格审查房贷申请等方式，加大对房地产市场的监管力度，限制购房投资的过度炒作。
3. 加强房地产市场监管。
政府应加大对房地产市场的监管力度，严格执行限购政策，打击投机炒作行为，保护购房者的合法权益。
4. 促进住房租赁市场发展。
政府可以推出一系列促进住房租赁市场发展的政策，降低购房投资的吸引力，提高住房租赁市场的供给，减少购房需求的过度热情。
5. 推进城市化进程的可持续发展。
政府应加大对城市化进程的规划和管理，避免盲目扩大城市规模，加强城市基础设施建设，提高居民生活质量，减少对房地产的过度依赖。
中国房地产泡沫的形成是多种因素共同作用的结果，应对策略需要从政策、市场和社会方面综合考虑。
政府、金融机构和投资者等各方应合作共同努力，以促进房地产市场的健康发展。
中国房地产泡沫探究
中国房地产泡沫探究摘 要：近年来由于中国房地产价格快速上涨，引发了对中国房地产市场是否存在泡沫的热烈讨论。
本文从经济泡沫的理论入手，采用协整分析方法对2000-2012年我国房地产市场是否存在泡沫进行判定，并用指标测评法对其泡沫程度进行测量。
研究表明，从供给、需求和银行信贷角度看，我国存在不同程度的房地产泡沫现象。
最后，本文还提出了关于稳定房价和促进房地产业可持续发展的相关建议。
关键词：房地产泡沫 协整分析 指标测评法DOI：10.3969/j.issn.1674-537X.2015.04.016一、引言早在1992—1993年，我国曾经出现过一轮房地产热，当时房地产开发投资额迅猛增长，社会投资向房地产业过度集中。
1998年，我国提出稳步推进住房商品化、社会化，加快住房建设的指导思想，从此我国房地产业开始了快速发展的历程。
2004—2007年，全国房屋销售价格指数较稳定，但个别大城市，如北京、上海、广州、深圳等地的房价则快速上涨。
其后，受国际金融危机的影响，我国房地产价格有所回落。
进入2009年，随着宏观经济开始复苏，加上政策对房地产的支持，房价和房屋销售量开始回升。
2010年，我国房价上涨的形势开始由点扩展至面，房价高涨的形势逐渐从少数几个一线大城市向二线城市蔓延，从东部沿海城市向中部和西部城市蔓延。
2011年，随着国家对房地产市场进行宏观调控的政策逐渐增加，房地产投资增速放缓，但商品房平均销售价格仍在上涨，同比增幅达6.5%。
2012年初，为防止房价过快上涨，国家出台更多宏观调控政策，半数以上的大中城市新建商品住宅价格出现环比下降或持平，但2012年下半年，大部分大中城市的新建商品住宅价格开始环比上涨或持平，房价再次表现出上涨的趋势，目前中国房地产市场是否存在泡沫已成为社会各界热议的一个话题，关于“房地产泡沫”的争论也越来越激烈，因而对于中国房地产泡沫的测度具有十分重要的现实意义。
二、中国房地产泡沫测度的实证分析（一）房地产泡沫存在的初步判定本文选用商品房价格（HP）增长率来反映房地产价格变动水平，选用人均GDP（PGDP）增长率来反映经济增长的变动程度，通过进行协整分析，判断房价增长和经济增长是否存在长期均衡关系，进而初步判断房地产泡沫是否存在。
我国大中城市房地产泡沫研究
杨 帆 、李宏 谨 、李 勇 （ ２ ０ ０ ５ ）指 出 中 国 的 房 地 产 泡沫 正 在 产 生 ，支 持 大城 市 高 房 价 并 拉 动 全
国 房 地 产 泡沫 的是 全 国富 人 和 外 围投 资 者 的投 资
续 上 涨 的 态 势 。针 对 我 国房 价 高 企 ，房 地 产 泡 沫 不 断 膨 胀 的讨 论 由来 已 久 ，政 府 为 了稳 定 房 产 市 场 ，在 不 同时 期也 出 台 了一 系列 调 控 政 策 ，然 而
１ ４ ｌ 郭小平． 中 国股 指 收 益 率 分 布 及 波 动 建模 比 较 研 究 『 Ｄ 】 四 川：
西南财经大学， ２ ０ ０ ５ ．
（ 责任编辑 ： 杨艳军 ）
的新 情 况 ，阐 述 了金 融 业 与 房 地 产 泡 沫 的关 系 ， 深 人 分 析 了当 前 金 融 危 机 背 景 下 防 范 房 地 产 泡 沫 的必 要 性 ，并提 出 了解 决 问题 的对 策 。 袁 平 、吴 洁 （ ２ ０ １ ２ ）选 取 ２ ０ ０ ０～２ ０ ０ ９年 各 省 级 行 政 区 域 相 关 数 据 ，建 立 面 板 随 机 效 应 模 型 ， 来 检 验 房 地 产 市 场 泡 沫 的影 响 因素 。通 过 实 证 发 现 ，在 供 求 关 系 没 有 显 著 变 化 的前 提 下 ，货 币发
大 学， ２ ｔ ） （ ） ７ ．
参 考 文献
… 禹敏． 股 票收益率分 布、特征 与风险度量研 究ｌ Ｄｌ 湖南： 湖南 【 ２ １ 易丹辉 数 据分 析与 Ｅ ｖ ｉ ｅ ｗｓ 应 用【 ＭＩ ． 北 京： 中国统计 出版社，
２ （ ） ０ ２ ．
ｆ ３ １ 蔡晓春， 邹克． 基于ＡＲＣＨ类模型的人民 币汇率波动性特征 比 较Ⅱ １ 统计 与决策， ２ ０ １ ２ ， （ １ ３ ） ： １ ５ ２ — １ ５ ５ ．
中国房地产市场泡沫存在性分析
中国房地产市场泡沫存在性分析摘要：近年来我国房价上涨迅猛，其速度已经远超过gdp和人均可支配收入等经济基本面指标的增长速度。
在这种背景下，探索我国房地产市场是否存在泡沫已经成为理论界的热点问题。
本文分别量化研究了近年来经济基本面和泡沫对大中城市房价波动的贡献，结果表明发现我国大中城市中房地产价格不能被经济基本面所解释，高房价偏离了经济基本面所决定的市场均衡值，我国房地产市场中已经存在泡沫。
关键词：房地产价格；泡沫；经济基本面一、引言我国自20世纪90年代初开始住房体制改革以来，尤其是1998年停止住房的实物分配并逐步实现住房货币化以后，房地产业得到了飞速发展。
房地产固定资产投资年均增长率达到15%以上，房地产业逐渐成为国民经济中的支柱产业。
便随着房地产业的快速发展，高房价也越来越引起人们的关注。
从1998年至今，我国房地产价格已经连续12年增长，尤其是2005年之后，除了2008年房地产市场出现短暂低迷外，大中城市房价一直保持着两位数的增长速度。
快速上涨的房价开始从一线中心城市向二三线城市扩散，中国房地产市场出现严重泡沫的风险不断加大。
如果经济中积累了严重的房地产泡沫，一旦泡沫破灭，正常的经济运行就会受到沉重的打击。
2008年，美国次贷危机引发的金融危机和经济衰退，以及日本上世纪90年代房地产和股市泡沫破灭之后长达14年的经济衰退，都警示我们对房地产等资产泡沫应始终保持应有的警惕。
二、房地产泡沫泡沫最早被用于描述带有投机性的价格变动的事件，如荷兰的郁金香泡沫、英国的南海泡沫、法国的密西西比泡沫。
从那时起，”泡沫”被用于描述价格持续疯狂的增长，紧接着是突然下跌的经济现象。
斯蒂格利茨（1990）给出泡沫的如下定义：如果价格上涨的原因仅仅是因为人们相信明天的价格会更高，而市场的基本量无法解释如此高的价格时，泡沫就产生了。
根据上述定义如果市场中存在泡沫，那么价格的上升是由人们对更高价格的预期所推动而不是由市场基本面所推动。
房地产价格泡沫测度及区域差异性研究以中国35个大中城市为例
房地产价格泡沫测度及区域差异性研究———以中国３５个大中城市为例范新英１，２，张所地２，冯江茹１（１畅山西大学商务学院，山西太原０３００３１；２畅山西财经大学，山西太原０３０００６）摘要：房地产价格的波动关系国民经济的健康发展和人民生活的和谐稳定，判断房价有无泡沫、泡沫程度大小是实施房地产调控政策的一个重要基础。
在综合考虑经济基本面和心理预期因素影响的基础上，对１９９９～２０１１年间３５个大中城市的房价建立动态面板数据模型，借助迭代回归方法计算均衡价格，将由经济基本面决定的均衡价格与实际价格进行比较，从而测算出各个城市房价泡沫度。
结论表明近几年我国大多数城市房价泡沫有加大趋势，但不同城市之间房价泡沫程度差异较大。
因此，房地产市场调控应考虑城市之间的差异性，采取差异化的调控政策。
关键词：房地产价格；泡沫；测度；差异中图分类号：Ｆ２９３畅３文献标识码：Ａ文章编号：１００４－９７２Ｘ（２０１３）１１－００４８－０６一、引言房价是房地产经济理论的核心内容，也是经济社会中人们关注的焦点问题。
房价波动不仅影响到人们的居住质量和生活水帄，也关系到国民经济的健康发展和社会的和谐稳定。
自１９９８年实行住房市场货币化改革以来，我国房地产市场得到了空前发展。
随着大部分城市房价的持续上涨以及城市间房价差异的不断增大，媒体关于我国房地产市场是否出现泡沫的话题不绝于耳。
伴随着２００９年部分城市房价飙升以及新一轮房地产调控政策的密集出台，步入２０１３年以来，我国大部分城市房价过快上涨的势头得到一定程度的遏制，但从我国近几年房价调控的长周期角度来看，房价越调越涨的怪状一直存在。
２０１３年伊始，“国五条”的及时出台奠定了今年房地产调控的主基调。
在此背景下，理论界和实务界对房价下一步的走势展开了激烈辩论，有关我国房地产市场是否存在泡沫、泡沫规模有多大的争论再次成为舆论焦点。
但因为关注的角度不同，采用的方法各异，难以形成普遍共识。
不过可以明确的是，严重的房地产泡沫一旦破裂会带来一系列严重后果，它会扰乱经济社会的正常运转，扭曲资源的合理分配，破坏金融系统的运作，引发全面的金融危机，甚至导致严重社会危机。
浅析中国房地产泡沫现状
浅析中国房地产泡沫现状摘要：中国房地产一直居高不下，房地产产业过热，导致如今的房地产泡沫现象严重，因此，中国房地产问题一直处于国内外社会的舆论中心，而导致房地产泡沫的成因就包括政府政策的不合理，房地产的过热的投机需求等等方面，未来由于人民对房地产的刚性需求和城镇化的影响等，中国房价不可能下降，而是会向更稳定缓慢的增长方向发展。
本文就中国房地产的现状，成因，和发展趋势，来分别进行探讨分析，并提出相关的个人意见与建议。
关键词：房地产泡沫成因现状国民收入一中国房地产现状1）空置率高。
近年来，随着我国市场化改革的快速推进，房地产业已经成为拉动经济增长的支柱产业，它的发展状况关系到我国经济能否良好运行。
但是，中国现在的房地产发展迅猛，导致各种问题，如今泡沫化的房产现象已经趋于严重，其中一个体现就在于房地产空置率高。
根据一项对中国城市房地产的调查报告，一线城市的房地产市场仍被看好，而可能出现房地产泡沫的50个城市主要集中在二、三线城市。
美国商业内幕网站基于一份称中国在大量建设现代金字塔的研究报告，通过卫星图片展示了一些他们所认为的中国“鬼城”(空城)。
在当今的语境中，“鬼城”是人们用来指称城市中那些空置率过高、甚至被废弃的城市区域。
报告称这是房地产泡沫显而易见的标志：整座整座的城市街道空空荡荡，政府大楼宏伟壮观，有些城市甚至建在完全不适合人居住的不毛之地，简直就是当代的金字塔。
中国现在有多少座“鬼城”没有具体的统计数据，但在一些二、三线城市，高楼林立但卖不出去的现象已不是特例，房地产建造的速度已开始放缓。
2）还有一个现象就是房地产市场冷热不均，分化严重。
一方面三四线城市房子供大于求，而在另一方面，对于一二线城市，却出现了新房供应不求的现象，根据2022年的房地产报告，一线城市在最近五年普遍存在含住用地(纯住宅用地与商住用地，下同)供应不足的行情，5年累计供地销售比仅为81%；而二线及三四线城市则土地供应过剩，均明显高于100%。
房地产市场的泡沫化及其影响
房地产市场的泡沫化及其影响近年来，房地产市场的泡沫化问题引起了广泛关注。
泡沫化现象不仅对经济发展造成巨大冲击，还给社会带来了不良的影响。
本文将探讨房地产市场的泡沫化问题及其所带来的影响，并提出相应的解决方案。
一、泡沫化现象的产生原因1.1 金融政策宽松在经济形势较好的时期，政府为刺激经济增长常常会采取宽松的金融政策，例如降低利率、松绑贷款限制等，这会导致市场资金过于充裕，房地产市场投资热情高涨。
1.2 投资需求旺盛房地产作为一种安全可靠的投资方式，往往能够获得较高的回报率。
因此，投资者纷纷涌向房地产市场，推动了房价的不断上涨，进一步助长了泡沫化的现象。
1.3 信息不对称在房地产交易过程中，买卖双方信息的不对称是导致市场泡沫化的一大原因。
房地产开发商通常具备更多的信息和资源，而普通购房者往往对市场的了解不够深入，这使得市场出现了过热的情况。
二、泡沫化现象的影响2.1 经济风险加大房地产泡沫化会导致房价虚高，一旦泡沫破裂，市场波动将带来连锁反应，进而对整个经济产生极大冲击。
例如，2008年美国次贷危机就是由房地产泡沫破裂引发的，导致全球金融体系出现严重危机。
2.2 贫富差距扩大房地产市场的泡沫化现象往往会导致房价上涨，房屋成为少数人获取巨额财富的手段。
这使得贫富差距进一步扩大，社会矛盾加剧，社会稳定面临挑战。
2.3 资金错配和浪费在泡沫化过程中，大量的资金被投入到房地产市场，导致其他领域的投资不足，资源配置出现失衡。
此外，泡沫破裂后，往往会出现大量闲置的、无人居住的房屋，造成社会资源的浪费。
三、解决方案3.1加强宏观调控政府应采取严格的宏观调控政策，及时发现和干预泡沫化的迹象，通过提高房贷利率、限制购房人数等措施来抑制不合理投资热情。
3.2加强信息公开与监管政府和相关部门应加强对房地产市场信息的监管，完善相关法规，提高市场透明度，加强对买卖双方信息的平衡，降低泡沫化的风险。
3.3鼓励多元化投资政府应鼓励和引导投资者将资金分散到其他领域，减少对房地产市场的依赖，促进经济的多元化发展。
浅析我国房地产市场泡沫成因与对策
的 ， 世 界 人 均 占有 量 相 比也 是 很 低 的 ， 就 决 定 了 与 这
能 够 用 于 房 地 产 开 发 的 土 地 更 为 有 限 。 正 是 因 为 土 地 稀 缺 性 和 不 可 再 生 性 的特 点 ，导 致 人 们 对 房 地 产
量 ”“ 部特 供 ” “ 后 的机 会 ” 。宣传 使 得大 众 、内 、最 等
襄樊职业技术学院学报 第 ９卷 第 ５期
双 月刊 ２１ ０ ０年 ９月 ｄｉ ０３ ６／ｉ ｎ１７ — １Ｘ２ １． ． ６ ｏ： ． ９ ．ｓ ． １ ９４ ．０００ ０ ｌ ９ ｊｓ ６ ５３
浅析我 国房地产 市场泡沫成 因与对 策
李 晶１ ，李 芬ｚ
（． １ 襄樊学院 经济与政法学院， 湖北 襄樊 ４ １５ ； ４０ ３ ２襄樊职业技术学院 汽车工程学院， 湖北 襄樊 ４ １２ ） ． ４０１
出 了购 房 者 的 心 理 承 受 极 限 。 由 于 房 价 的 不 断 上 涨 与投 机 资本 的持 续 增加 ， 地 产价 格 大 大背 离 与之 房 对应 的实体 价格 而 导致 房 地产 泡 沫产 生 。可见 ， 房 地产 泡 沫是 指房 地产 价 格在 一 段 时期 里持 续 上涨 ，
０ ０ 左 右 ， 幅 达 １０ ； 樊 市 ２ ０ 年 同 期 房 价 为 ０元 涨 ５％ 襄 ０９ ３２ ０ 右 ， 目前 有 些 楼 盘 房 价 已达 ４５ ０ 左 右 ， ０ 左 ０元 涨 幅 ￣ １ ｏ 。我 国 同 期 经 济 增 长 率 不 到 １ ％ 。房 价 涨 ４％ ０ 幅 与 经 济 的 涨 幅 差 别 巨大 ，说 明 房 地 产 泡 沫 在 我 国
关键 词： 房地产 ； 市场泡沫； 因及对策 成
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中国大中城市房地产泡沫的检验及成因分析Real Estate Bubbles Test and Causality Analysis of Metropolitans in China【作者】黄鹤【导师】惠晓峰【作者基本信息】哈尔滨工业大学，技术经济及管理，2008年，博士【中文摘要】：近年来,我国的房地产业飞速发展,促进了国民经济的增长,改善了人民群众的居住条件。
但是,目前我国的房地产价格特别是大中城市房地产价格上涨过快,引发了关于是否存在房地产泡沫的争论。
房地产业不仅涉及到国民经济的发展和人民群众的利益,而且关系到金融业的安危,如果房地产业存在泡沫,将可能对经济造成负面的影响,严重时甚至可能导致金融危机。
因此,对于房地产泡沫的研究既具有深远的理论意义,也具有迫切的现实意义。
本文旨在对影响房地产市场需求的因素进行分析,对房地产泡沫进行检验,对房地产泡沫的产生原因进行研究,并提供相应的政策建议。
论文研究了房地产泡沫的定义及检验方法。
在纵览了国内外现有的相关文献的基础上,论文指出了现有研究中存在的不足,归纳和总结了现有理论对泡沫的定义以及理性预期理论下的理性泡沫模型。
在此基础上,论文分析了理性预期研究框架的局限性,讨论了包括时尚模型和噪音交易者模型在内的有限理性(非理性)泡沫模型。
论文定义了房地产泡沫,阐述了房地产泡沫的危害,并概括了房地产泡沫的检验方法。
论文在一般的房地产需求模型的基础上,加入正反馈行为因素,构建用于泡沫检验的房地产需求模型,并对上海市住宅市场进行了实证分析。
论文在分析影响房地产供需因素的基础上,建立包含自住成本、人均可支配收入、个人住房贷款、正反馈行为等变量的房地产市场需求回归模型,运用2003年1月到2006年5月的月度数据,以上海市住宅市场为例进行实证分析,发现除了自住成本、人均可支配收入、个人住房贷款等变量影响房地产市场需求以外,正反馈行为也对房地产需求产生影响。
正反馈行为的存在说明了上海市住宅市场中房地产泡沫的存在,从而从需求角度进行了房地产泡沫的检验。
论文运用空间统计分析和空间计量理论,构建基于面板数据的空间计量模型,对我国大中城市的房地产泡沫进行了检验。
一般情况下,认为适应性预期对房地产价格的影响为房地产泡沫,因此可以利用基本的适应性预期模型对我国各大中城市的面板数据进行房地产泡沫检验。
然而,空间相关的存在使得在对我国大中城市房地产泡沫进行检验的时候需要考虑空间地理因素的影响。
第四章运用空间统计分析方法对各大中城市房地产价格数据做全局空间自相关Moran’s I检验,并绘制局域自相关LISA分布图,以分析空间自相关的影响。
在此基础上,论文运用空间计量经济学理论,在基本适应性预期模型的基础上,建立基于面板数据的空间计量模型包括空间滞后与空间误差模型,利用2001-2006的面板数据,对我国大中城市进行了房地产泡沫检验。
空间计量回归结果表明了我国大中城市存在着房地产泡沫。
论文探讨了房地产泡沫的产生原因,通过引入进化博弈理论,对消费者的有限理性对于房地产泡沫的影响进行分析。
通过分析得出,在宏观经济和房地产制度的影响下,消费者在有限理性心理的驱使下,预期和正反馈行为是导致房地产泡沫产生的直接原因。
为了进一步探究房地产泡沫的产生原因,第五章引入了进化博弈论进行研究,建立了消费者之间的博弈模型,导出了复制动态方程,得到了进化稳定策略。
分析表明,有限理性的消费者之间的相互作用可能导致房地产泡沫的产生。
在对房地产泡沫的产生原因进行分析的基础上,论文从增加土地供应、征收物业税、控制房地产信贷等六方面提出了相关的政策建议。
'【英文摘要】： Recent years, real estate industry experiences prosperity, increasing the whole economy and improving individual living situations in China. But real estate prices of metropolitans raise too much, which leads to an issue of real estate bubbles. Real estate industry is concerned with the whole economy, individual welfare and the security of finance. If there are real estate bubbles, the whole economy will be damaged and financial crises may occur. So the research of real estate bubble has theoretical and practical significances. This article attempts to analyze real estate demand, to set up a model to test real estate bubbles, to research on the causality of real estate bubbles and to give policy implications.This article has researched real estate bubbles’definition and test methods. Literatures are reviewed and insufficient sections are pointed out. This article has a review of bubbles definitions and has an analysis of rational bubble theory within rational expectation’s frame. The article also discusses rational bubble theory’s ins ufficiency and has a research of bounded rational bubble models including fads model and noise trader model. Then real estate bubbles are defined, real bubbles’harm are represented and real estate bubbles’test methods are summarizedThis article has set up a model and makes an empirical analysis to Shanghai housing market to test real estate bubbles by adding positive feedback variable to a general demand model. An analysis of real estate supply and demand has to be made. A real estate demand regression model, including variants of user’s cost, credit, positive feedback behavior etc., is set up and an empirical analysis is made to Shanghai housing market. The results show that not only user’s cost, credit etc., but also positive feedback behavior impact real estate demand. The existence of positive feedback behavior implies real estate bubbles occur. This is a test to real estate bubbles from demand side.This article has built spatial economic models for panel data to test real estate bubbles of metropolitans in China, using spatial statistics analysis method and spatial economics theory. Adaptive expectation’s enfluence to price is considered as bubbles. So trational Adaptive expectation models could be used to test real estate bubbles with the use of panel data of metropolitans. But spatial dependence makes spatial and geographic fact ors have to be taken into account. Spatial autocorrelation Moran’s I index is tested, and local spatial autocorrelation LISA is drawed. Then Spatial Lag Model and Spatial Error Model are built within the frame of spatial econometrics. Spatial Error Model is the appropriate model. Theresults show the existence of real estate bubbles in metropolitans of China.This article has a study of real estate bubbles’causality and has an analysis of house buyer’s bouned rationality’s enfluence to real estate bubbles. The research finds on the backround of marcoeconomic and real estate institutions, bouned rational house buyers’positive feedback behavior and expectation are direct factors to cause real estate bubbles. To research this bounded rationality, Evolutionary Game Theory is introduced.Then Replicator Dynamics Equation is deduced and Evolutionary Stable Strategy is consequently gained. The result shows that bounded rational house buyers’interaction with each other could lead to real estate bubbles. After the analysis of causality of real estate bubbles, policy implications are suggested from six aspects such as increasing land supply, collecting property tax, controlling real estate credit, etc.。