地下车库属于谁？——住宅小区地下车库权属之法律浅析
国家相关法律法规对住宅小区地下车库车位等所有权明确
国家相关法律法规对住宅小区地下车库车位
等所有权明确
1、地下车库的所有权：
——根据《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条：地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁。
——《物权法》第74条中规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
”
即规定确认建设方对规划内车库车位的原始所有权。
2、地下车库未计入公摊面积:
——按照《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）规定，星岛国际地下车库未计入公用建筑面积部分。
3、地下车库的使用功能：
——建设方根据本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，划分商业停车场与住宅停车场，便于规范管理与使用。
另根据《物权法》第74条相关规定，星岛国际现有地下车库已充分满足业主/车主的停车需要。
即提供有偿使用服务。
4、地下人防车库的使用与收益：
——根据《贵州省人民防空条例》第十六条:人民防空工程平时由投资者使用、维护和管理，收益归投资者所有。
——建设方按照《中华人民共和国城乡规划法》第三十三条：城市地下空间的开发和利用，遵循综合开发、合理利用的原则，即遵循地下人防车位“谁投资，谁受益”的原则合理使用。
——XXX停车场管理方
2018年4月1日。
关于地下车库的法律问题 2
关于地下车库的归属权问题
随着汽车成为人们日常生活的必需品，人们对地下车库的需求与日俱增，由于相关法律法规的缺失，有关地下车库的归属权问题也成为大家关注和争论的热点。
对于地下车库的归属权问题，要分两种不同情况：有产权证的和无产权证的。
（一）有产权证的
若开发商在规划报建时，已明确建地下车库，且在此后办理了相应车库产权证的，则地下车库当然属于开发商所有，开发商可以出售或出租给业主。
（二）无产权证的
若开发商未规则建设地下车库，则当然无法办理地下车库产权证。
此时的地下车库归属权问题也应分为两种不同情况：
（1）人防工程
根据国家政策，开发商在建设商品房时，应当依法依规建设人防工程，通常人防工程建在待建商品房的地表下，从而出现了开发商利用人防工程自行规划为地下车库，再出售或出租给业主的情况。
此时，车库的归属权问题，应如何判断呢？我认为此时的车库应属开发商所有，因为根据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。
”因此按人防工程要求建设的地下车库，其所有权归开发商，开发商当然可以出租车库（因无产权证而不可出售）。
（2）非人防工程
在现实中还存在着大量既非规划建造（无产权证）又非人防工程的地下车库，对这类地下车库应根据其面积是否已公摊给业主来加以评判。
如果地下车库已作为公摊面积被业主予以分摊，则地下车库的产权应属于所有业主共有，因为此时的地下车库虽系开发商所建造，但因分摊而被业主所购买，因而应归全体业主所有。
如果地下车库未作为公摊面积被业主予以分摊，按照民法所确定的“谁投资谁收益”的原则，当然属开发商所有。
商品住宅楼地下车库归属与利用
商品住宅楼地下车库归属与利用随着社会的发展和人们生活水平的提高，私家车数量不断增加，车位紧张的问题逐渐凸显。
尤其是对于商品住宅楼的居民来说，地下车库的归属与利用成为了大家的焦点。
本文将从地下车库的定义、法律法规等方面，探讨商品住宅楼地下车库的归属与利用问题。
地下车库是指位于地下的汽车停车场所，与地面上的停车场相对。
地下车库的建设可以缓解地面车位紧张的问题，同时也可以提高土地的利用率。
然而，由于地下车库的特殊性质，其归属和利用问题一直存在争议。
对于地下车库的归属问题，不同地区的法律法规存在一定的差异。
然而，一般来说，根据《中华人民共和国物权法》的规定，地下车库作为建筑物的附属设施，其所有权属于开发商。
也就是说，在商品住宅楼中，地下车库的所有权归属于开发商。
不过，在某些地区，地下车库的所有权已经取消了开发商的垄断，例如北京市规定，住宅小区的地下车库应归属于全体业主。
根据《中华人民共和国物业管理条例》的规定，业主在购房时，如果地下车库计入公摊面积，那么业主应该拥有地下车库的使用权。
在地下车库的利用方面，根据《中华人民共和国物权法》的规定，业主可以购买或者租用地下车位，并享有地下车库的使用权。
同时，为了合理利用资源，地下车库也应该允许业主以外的人士进入，如访客、快递员等。
地下车库的利用还应注意以下几点：对于购买或者租用地下车位的业主，应遵守相关规定，不得随意将车位改作他用。
在地下车库内应设置明显的指示标识，规范停车秩序，防止车辆碰撞、损坏等情况发生。
地下车库应建立完善的车辆管理制度，对进出车辆进行登记管理，确保安全。
地下车库的使用应遵循物业管理规定，任何业主不得擅自挖掘、改建地下车库。
对于商品住宅楼地下车库的归属与利用问题，虽然存在一定的争议，但根据相关法律法规的规定，业主通常拥有地下车库的使用权，而地下车库的所有权归属于开发商或者全体业主的情况也存在。
在利用地下车库时，业主应遵守相关规定，确保安全、规范、有序地停车。
试论住宅小区地下车库的权属问题
在 一定 程 度上 ，物权 法 》 ７ 《 第 ４条 比较 公平 有效 地 解 决 了我 国住 宅小 区停 车 场所 的权 属 问题 ．但仍 然存 在 不
少 问 题 ． 别 是 对 于 地 下 车 库 的 权 属 问 题 ． 司 法 实 践 过 特 在 程 中并 不能真 正得 到解 决 ． ．
息 不对 称 ．在 发生 纠纷 后 ．业 主 的举证 能 力是 非 常有 限
的． 开发 商则 举证 能 力强 大 。因此 ． 过 约 定 的方式 确认 通 住 宅小 区地 下 车库 的权属 ． 很难 体 现 公平合 理 ． 很难 保 也
护 业 主 的 利 益 ２３ 忽 略 我 国 不 动 产 登 记 制 度 的 不 完 善 ． 我 国 目前 没 有 统 一 的 不 动 产 登 记 法 ， 及 土 地 、 屋 涉 房
试 论 住 宅 小 区地 下 车库 的权 属 问题
邓 满
（ 庆 电子 工程 职 业 学 院 ， 庆 ４ １３ ） 重 重 ０ ３ １
摘
要 ： 着 经 济 快 速 发 展 ， 市 私 家 车 的 数 量 大 量 增 加 ， 宅 小 区 地 下 车 库 已成 为 稀 缺 资 源 。 住 宅 小 区 随 城 住
中图分 类号 ： ２ Ｄ９ ２
１ 引 言
文 献标识 码 ： Ａ
文 章 编 号 ：６ ４ ５ ８ （０ ９ ０ — ０ ８ ０ １７ — ７ ７ ２ ０ ）６ ０ １ － ３
信息 的不 对称 带 来 的地 位和 举证 能力 的不对 等性 。在 房
屋买 卖过 程 中 ．购 买商 品房 的业 主是 不 了解 小 区地下 车 库的 建造 成本 核算 、 面积 公摊 等 实 际情况 的 ， 因此 与开发 商 之 间就形 成 了信 息不 对 称 ．而房 地产 买卖 合 同大 多是
小区地下车库权属的法律认定
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２０．（ ） ８下 ０９
卜区 地 下 车 库 权 属 的 去律 认 定
黄有丽
摘 要 近年来， 小区地下车库的权属认定颇有争议， 相关纠纷也屡见报端。本文从建筑标 准判断之难并对业主而言极为
不公平、 法律理论表明地下车库应 当属于全体业主共有 、 社会防空避难的需要决定地下车库应 当属于全体业主共有等三个 方 面 阐述地 下车库 的权 属应 认 定为属 于全 体业 主共 有 。
关 键词 地 下车库 权 属认 定 中图分 类号 ： ９３ Ｄ ２． ２ 业 主共有
文 献标 识码 ： Ａ 文章 编号 ：０ ９０９（０ ９０．９ ．２ １０ ．５２２ ０）８０ ５０
之 后 的建筑 面积 。 但 现实 中 ， 公摊面积 隐 晦重 重 ， 的 开发 商违 反国家 和地 方 由 如 一 有 Ｆ：
有 关商 品房 销售 面积 计 算和 分摊 的有 关规 定， 多计 算公摊 面 积 ， 或 将依 法 不应 公摊 的 部位 分摊 给 了业主 。业主 由于建 筑 专业 知 识 的缺 乏 ， 了套 内建筑 面积 略有 感知 外 ， 分摊到 自己户上 的 除 对 公 用建筑 面积 到底 是哪 些 。 一部 分有 多大， 每 是如 何计算 的 ， 是否 合理， 公用 建筑面 积 分摊 系 数应该 是 多少等 问题根 本不 得而 知 。 即使偶 尔有些 《 品房 买卖合 同》 附件标 明“ 商 有 公共 部位 与公 用 房屋 分摊 建筑 面积 构 成说 明” 业 主们 也只 是知道 自己分摊 的 ， 部位及 其 构成 而 已， 于是 否合理 依然 不知 ， 至 仍然存 在着 开 发商 让 业 主多 摊 的潜在 可 能 。且 很可 能开 发商 不但 将本 不应 由业 主 们 分摊 的部分 让业 主们 分摊 后 ， 再行 出租或 出售 ， 次获利 ， 又 两 坑 害 业主 。 国 目前的 房地 产登 记制度 很 不完 善， 动产登 记簿 和 我 不 权 属证 书作 为公示 的基 本载 体 ， 于小 区车库 的容积率 是否 记入 对 公摊面 积不 予记载 ， 增加 了业主 判定车 库是否 进入 公摊 面 积的 更 难度。 房 屋 成本 构成 及 计算 对 非专业 人 士来 讲更 是难 以掌 握 了 。 曾多少 次 ， 会大 众呼 吁公 开商 品房成 本 ， 社 但至今 ， 百姓对 此依 老 然 是 丈二 和 尚摸不 着头 脑 。 ２０ 年 ６月 ９日《 南时 报》 道 从 ０９ 济 报 的近期 国 家统计 局将 对 ４ 个 重 点城 市商 品房开 发费用进 行 专项 ０ 调 查 。这 一 内容 也 能感 觉到 人们 对 商品房 成本 的不 了解 与 热切 关 注 。 建筑 专 业角 度来 讲 ， 从 建设 工程造 价主 要包括 建筑 安 装工 程 费用 （ 直接 工程 费 、 含 间接 费 、 计划 利润 和税 金） 和土地 使 用 费 等 工 程建 设其 他 费用 ，似 乎 很清 晰 明 了。但真 正涉 及到 如 何计 算 ， 何套 定额 ， 何取 费 ， 如 如 一般 的购房 者 几乎不 可 能明 白。 也就 是说 ， 即使 开发 商公 开其 预算 、 决算 文件 ， 主也 基本看 不懂 的， 业 更何 况开 发商 通常 并不 公 开其预 算 、 决算文 件 。 主又 如何 去 了 业 解房 屋的 成本构 成 ， 因此对 于车库 造价 是否 已计入房 屋成 本 由业 主分摊 让业 主判 断实 在是 勉为其 难 ， 让开发 商来说 明其 建设成 但 本 到底 是 摊入 小 区建设 成 本 ， 是单独 核算 出来 ， 还 而让 开发 商这 问题 ， 又有 多高 的可 信度 呢 ？ 由此 可见 ， 区车库 的投入 是否算 入商 品房 出售价格 之 中是 小 难 以证 明的 ， 再加 上我 国 的不动 产登 记制 度 的不 完 善 ， 旦有 了 一 纠 纷 ， 发商 与业 主 的举证 能 力也是 不对 等 的， 开 因为 开发 商将 相 关 的法律 文件 作为 商业机 密 ， 业主提 出的出示相 关资料 和数据 对 （ ： 如 设计 图纸 、 绘部 门的测 绘报 告等） 测 的要求 予 以拒 绝 ， 向卖 不 受 人 出示 ， 业主 是不 可 能获得 这些重 要文件 ， 举证 能力 十分有 限 ， 而 开发 商 的举证 能 力十分 强大 ， 因为其 具有建 筑专 业知 识 ， 且 而 有 多种途 径 （ 法 与非法 ） 明其将 地下车 库计入 容积 率 ， 有将 合 证 没 其 造价 计入 商 品房 价格 中 ， 因而对 小 区车库 拥有 所有权 。 面对 是 否 记入 房屋价 款之 中完 全 由开发商 说 了算 ， 主根本 没有知 悉 的 业 可 能 的现 实 ， 主只 能 望洋 兴叹 ， 业 无可奈 何 ！ 因此 ， 用这 种标 准判 断 车库 的产权 归属 实在 勉业 主之难 ， 是 不 公平 因而也 是不 合适 的 。 二 、 律理 论表 明地下 车库应 当属于 全体业 主 共有 法 从法律 理论 角度 分析 ， 下车 库应 当属于 全体业 主共 有其理 地
从法律角度看小区车位、车库权利归属问题
从法律角度看小区车位、车库权利归属问题近年来，经济发展不断满足了人们的生活需要，汽车成为人们生活的必须，为人们生活提供了便利，是人们生活不可缺少的部分。
然而汽车停放也带来诸多问题，主要表现在车位、车库归属问题，即归业主所有还是开发商所有这是本文主要讨论的话题《物权法》第74条虽然做了相关规定，并不明确。
一、小区车位、车库的概述一小区车位、车库的定义及分类车位指住宅小区内设置在地上或地下的停放机动车辆的属于开放式空间的场所。
车库指人们在小区内停放车辆时的独立附属物。
车位是在地面简单划线而成，不具有建筑物特征，开发几乎不要成本:而车库具有建筑物的特征，有明确的位置，空间封闭，开发投入成本较高。
小区车位、车库的分类:立体停车位、地面停车位、首层架空层停车位、地下停车位、楼房顶层停车位。
二小区车位、车库的性质根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条，判断小区某部分是否为专有部分的条件有:构造上具有独立性，能够明确区分:利用上具有独立性，可以排他使用:能够登记成为特定业主所有权的客体。
可知小区车位、车库具备这三个条件，属于建筑物的专有部分，可以独立作为所有权的客体:车位、车库是附随小区建筑物而建造的，是整个住宅小区的组成部分:而且小区车位、车库能满足业主停车的需要，进一步提升小区物业价值，是现代小区不可或缺的配套设施之一。
三小区车位、车库的现状现今的小区车位、车库权利归属是比较混乱的，有法律明确规定的部分，即《物权法》第74条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
这个规定区分了小区内地面车位和车库的差异，在其产权归属问题上给予区别对待，规定了建筑区划内的车位、车库的归属方式，但这一规定并未解决实际根本问题。
关于地下车库的产权归属问题
关于地下车库的产权归属问题民防工程的投资者可以按照房地产管理的有关规定取得民防工程的所有权。
开发商在立项设计时就将其作为小区配套设施，该类车库所有权属于全体业主共有，只能仅限用于对小区业主出租，而不能出售。
车库作为房屋配套设施而建设的，承租人在购买公房时也未进行分摊，其所有人还是属于原来的出资建造人。
现实生活中，关于地下车库的产权归属有一些争议，地下车库的产权归属没有一定定论。
那么地下车库的产权到底归属于谁?相信这是大家都很关心的问题。
法律中对地下车库产权归属作了一些规定，下面结合建筑物区分所有权制度来分析地下车库的产权归属问题。
目前而言，地下车库分为三类：一是按建设用地规划许可证载明的规划用途建造的车库，二是由开发商利用建筑物的地下空间改造而成的车库，三是利用人防工程改造的车库。
第一种情形下，地下车库单独由开放商投资建造，其享有所有权;第三种情形下，依据《中华人民共和国人民防空法》规定，人防工程遵循“谁投资、谁使用、谁收益”原则，开发商经过有关部门审核将人防工程建成地下车库，它只享有使用权，国家享有所有权。
实践中，争议最大的是第二种情形，开发商开发楼盘向购房者出售，车库是否附随房屋一同转让的问题，特别是双方在房屋买卖合同中无约定或没有明确约定的，业主、开发商各执一词，分别主张所有权，出现率车库产权不清的复杂情况。
结合建筑物区分所有权制度分析地下车库的产权归属。
建筑物区分所有权，系指根据使用功能，将一栋建筑物从结构上区分为由各个所有人独立使用的专用部分和由多个所有人共同使用的共用部分。
假设地下车库是建筑物区分所有权的专有部分，形成专有权，其权利归属于区分所有权人;假设地下车库是建筑物区分所有权的共有部分，形成共有权或依据约定数个区分所有人享有的排他性、独占性的专有使用权。
地下车库属于专有部分，则再进一步区分是开放商还是业主享有所有权;地下车库属于共有部分，则断定业主对地下车库享有排他性的权利，开发商不是所有权者。
住宅小区车库权属分析及法律完善汇总
住宅小区车库权属分析及法律完善一、住宅小区车库权属的相关规定。
《物权法》在第74条中将住宅小区车库与停车位一同做出了规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。
按照实践中的经验，小区车库的建设方式多为两种：一种是地下车库，一种则是兴建于地上的车库。
因此，不同的建筑方式，就决定了其不同的权利归属。
如果开发商独立建造了地上的车库，那么由于其自身所具有的构造上的独立性特征，在出售之前它们的所有权是可以归开发商所有的。
因此开发商也就有权通过出售、附赠或者出租的方式对其进行处置，而区分所有人则可以通过购买、租赁等方式获得车库的专有所有权或者使用权。
但是，这里必须还要有一个前提，就是开发商在修建车库时并没有将车库的修建成本计入售房成本中。
如果开发商将这一成本计入了售房成本，那么毫无疑问此时该车库就应属于全体业主所共有了，这是与停车位的权属问题相类似的一个情况，只不过停车位的权属是要看其占用土地是否被计入公摊面积，而车库看的是其建设成本是否计入业主的购房价金之中。
因此针对这一问题，只是凭《物权法》的74条的规定，是不能对其权属进行明确的规制的。
另一种情况是针对地下车库而言。
在我国，尽管在取得土地使用权之后，还可以对土地上的空间进行利用。
但是土地下方的地下部分，是否也可以当然的取得使用权，这取决于行政规划。
因此，业主在对建筑物区分所有后，实际上其取得的土地使用权就包含了地上的空间利用权或地表的空间利用权，而地下的空间利用权要根据规划来界定。
因此，地下的空间使用权的权利是不确定的，而我国法律对此也并没有明确的相关规定。
这一问题在实务中存在着比较普遍的纠纷现象。
二、小区车库权属纠纷的法理分析。
在现实生活中，因为住宅小区车库权属问题引发的纠纷很多，例如南京市某小区业主诉求车库所有权案（引自江苏法制报2007年9月13日第2版）。
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同约定 车库产权 归开发 商所有 ，实践 中 立 的所 有权 ，不随房 屋一并移 转 。主要
对于开 发商 向第 三人 高价 出售 车库 的行 理 由为 ：我 国 《 筑 物 区分 所 有 权解 建 为 ，如何保 障业主 的权 益？ 释 》第２ 条提 到 了 “ 有 部分 ” ，这 就 专 技水平 的提高 ，外 出停 车 已然 成为老 大
结
语
位 ，合 同条 款很 多都是 由开 发商单 方 面 商 的另行 高价 转让行 为 ；当合 同约 定不
住 宅小 区地下 车库 的权利 归属 ，不
制定 ，之所 以在合 同中未约 定或 约定不 明时 ，双方可 以本着第 ７条 第１ 的立法 仅 是民法理论上 的难点和争议 点 ，也是司 ４ 款 明 ，并 非 真 正 如 开 发 商 所 说 的 疏 漏 约 精神 ，再 次进行 补充 约定 ，若达 不成 合 法实务界经常引发争论的焦点 。本文 中，
时 ，可 以 同等条 件优先 于该 第三人 而 购 库 在法 律上 拟制 为独立 物 ，然后 通过 不
同 动 产 登 记 制 度 来 实 现 车 库 产 权 的 登 记 。 从 而损 害到业 主利益 。如 何对 开发商 的 买 的 权 利 。 优 先 购 买 权 的 核 心 在 于 “ 行 为进行 限制 以及如 何保 护业 主利益 ，
的立法精 神 。
已经 满 足 。
得 为 单 独 移 转 。 ３奖 励 增 设 车 库 ，是 指 ．
《 物权 法 》第 ７ 条 第 １ ：建筑 区 ４ 款
综 上 ， 为 了 解 决 法 无 明 文 规 定 的 纠 依 法 律 规 范 规 定 增 设 的 停 车 位 ，具 有 独
划 内 ，规划用 于停 放汽 车 的车位 、车库 纷 ， 笔 者 认 为 ， 实 践 中 我 们 应 当 推 敲 整 立 产 权 ，可 单 独 移 转 。其 在使 用 权 益 公众 使用 ” 的义 务。笔 者 应 当首 先 满 足 业 主 的需 要 。这 是 一 个 个 法条 的 内涵来裁 判 ，不能 一刀切 。物 上 ，负有 供 “
社 会 的长 远 发 展 。 做 具 体 和 明 确 的 限制 性 规 定 ，这 就 难 免
不能提 高车库 的利用 率 。长此 以 往 ，会 纠 纷 的 发 生 。
（ ）德 国 一
德 国是 采用 房地 一体 的国家 ，地下 车库 在德 国 曾随房屋 一并 移转 。但实 践
在 此 有 人 提 出一 个 观 点 ：将 “ 首 证 明 ，一 并 移 转 的方 式 过 于 绝 对 化 ， 因 先满 足业 主需要 ” 的 “ 首先 ”一 词理解 此 德 国新 《 住宅 所有 权法 》采用 法律 拟 为赋 予业 主一个 优先 购买权 或优 先承 租 制 的方 式 ，将停 车场 的性 质拟制 为专 有
围绕 上 述 案 例 ，笔 者 认 为 ，主 要 房走 ”还是 “ 随地走 ” ，上述观点 均把
或 枣筑 物区分所 有权解 释 》 ），虽 然该 有 如 下 几 个 问题 需 要 探 究 ：第 一 ．买 卖 车 库 作 为 房 屋 （ 土 地 ）的 从 物 ，否 认
降相 比 《 物权 法 》有 了进 步 ，但很 多 合 同未 约定或 约定不 明时 ，地 下车库 是 了地 下车库 的独立转 让性 ，但笔者对 此 叫和 细节仍存 在法律 上 的空 白，需 要 否随房 屋一并 移转给业 主 ；第 二 ，若 合 有不 同见解 ，认为应 当赋 予地下车 库独
关 于地 下车库是 否存在独立 产权 ，
就不会影 响到小 区业 主利 益 。从 这个角
ＮＮ Ｂ Ｃ Ｎ Ｍ ＩＧ ＯＥ Ｏ Ｏ Ｙ
社
会
２ １． Ｏ１ ４ ０
世界 其他 国家和 地 区的立法及 没 有 必 要 随 同 房 屋 一 并 移 转 。 如 果 硬 将 背物 权法 的立 法精 神 ，但 目前 的法律 法 其对我 国 的借鉴 价值
度 看 ，应 当 承 认 并 赋 予 车 库 的独 立 性 ， 三 人 出售 车 库 的 情 形 ， 虽 然 可 以说 它 违
车库 产权 随房屋卖 归 业主 ，虽然 业主 利 规对 车库 的转让 费 用等方 面 ，毕竟 没有 益保 障 了，但 未免 对开 发商 过于严 苛 ， 击退开 发商建 造 车库 的积极性 ，不 利 于
现 象而对 车库 的流转 所作 的必要 限制 。 了 业 主利 益 ，那 么 这 时 候 就 应 认 定 开 发 鉴 此 种 立 法 模 式 。 该 条 似 乎 更 倾 向 于 保 护 业 主 的 利 益 ， 实 商 享有所 有权 的这 一合 同条款 无效 ，车 践 中 ， 开 发 商 始 终 处 于 主 动 和 优 势 地 库 产 权 归 业 主 所 有 ，这 样 就 能 避 免 开 发
业 主 利 益 保 护 以 及 对 开 发 商 的 权 。笔者对 此持 否定 态度 。所谓 优先购 部 分 ，使其 保有 特别 所有权 能力 ，可 独 具体限制 措施 买权 ，是指 特定 人依 法律规 定或 约定 而 自让 与 、设 定 负 担 。 因 此 ，我 国 可 以 借
法 实 践 中 经 常 现 开 发 商 向 业 主 以 外 享 有 的 ，在 出卖人 出卖 标 的物于第 三人 鉴 德 国 的 “ 律 拟 制 ” 技 术 ，将 地 下 车 的 第 三 人 高 价 出 售 、出 租 车 库 的 现 象 ，
住 宅小 区地 下车 库 是否 存 在独 做 到将住 宅小 区空 闲的地 下车 位提供 给 司）将为 本楼住户 提供地 下停 车场车 ”住户 张某搬进 后发现 ，开 发公 司 立产 权？ 外来 车辆 ，只要 制度设计 得规 范合理 ，
哿 楼连 同地下 车库卖 给 了一家 商贸 该
宁波经济 Ｉ ０ １ ４ １ Ｏ ２
定 ，而是如上 述案 例一 样 ，买 房时 先为 理 的 补 充 约 定 ，车 库 产 权 就 判 归 业 主 ，
笔者通过理论分析以及结合我 国现行法 ，
了吸引 消费者 ，故 意不 明不 白的说 一句 因为 只有这 样 ，才能 真正做 到首 先满 足 得 出地下车库属于独 立物 ，能够不随房屋 “ 为业 主提供 车位 ” ，待房屋 售 后 ， 业 主利 益 ：如果 之前 的合 同约定合 理合 产权 的移转而移转这 一结论 。在此理论基 再 提 出车库 只是提 供业 主有偿 使用 ，所 法 ，没有损 害 到业 主利 益 ，这 时候 可 以 础 上 ，又通 过对 《 物权法 》第７ 条第 １ ４ 款 有 权仍 开发商 归 自己 ，这 不仅 体现 了开 约定归 开发 商 ，并 且允 许开 发商将 车库 的分析 ，对开发商在 房屋销售合同 中的不
每人 民法 院颁布 了 《 最高 人 民法院关 未说无 偿提 供 。双方 的争议 交涉未 果 ，
理 建 筑 物 区 分 所 有 权 纠 纷 案 件 具 体 于 是 提 起 诉 讼 。
物 实行 “ 房随地走 ”的一 元模式 ，地下 车库 也应 当遵 循此原 理 。无 论车库 “ 随
法 律若干 问题 的解 释 》 （以下 简称
问题 的提 出
实践 中曾发生这样 一则 案件 ：某房 司在售 楼合 同中称 ： “ 甲方 （ 开发
接 下 来 ，本 文 针 对 上 述 问 题 和 争 议 是独立 转让性 的体现 。随着 现代社会科
开发公 司欲将某 住宅 花 园出售 ，开 焦点 ，略谈 一二 。
难问题 。为提 高物之 利用率 ，完全可 以
等 条件 ” 。假 如赋 予业 主优先 购买 权 ， （ ）我 国 台 湾 Nhomakorabea 区 二
便成 为解 决纠 纷的重 点和 难点 。但遗 憾 那 么 当开发 商将 车位 以不合理 的高 价卖
我 国 台 湾 地 区 将 地 下 车 库 做 了 如
的 是 ，我 同 《 权 法 》 第 ７ 条 第 １ 仅 给 第 三 人 时 ，小 区业 主 享 有 以 同 等 高 价 下 分 类 ： １法 定 车 库 ：不 具 有 独 立 所 有 物 ４ 款 ． 仅 提 出 了 “ 先 满 足 业 主 需 要 ” 这 一 高 优 先 购 买 的权 利 。但 现 实 中 ，业 主 根 本 权 ， 随 同商 品 房 一 同 移 转 。其 具 体 内 首 度 抽 象 的概 念 ， 这 就 需 要 司法 裁 判 者 在 无 力 以如 此 高 的 价 格 购 买 车 位 。 另 外 补 容 ，可参 见 中国 台湾 “ 高法 院 ”２ ０ 最 ００
发 商 的不诚信 ，而 且在很 大程 度上 损害 另行 出租 、出借 。 只要 与业 主利益 不发 合理约定给予一定限制。最后借鉴 了德国
了业主 的信赖 利益 。另外 ，实 践 中也 经 生 冲突 ，将 车库外 借外 租 ，体 现物 尽其 和我 国台湾地区的车库立法 ，以期使以此 常发 生 开发商 高价 向小 区业 主 以外 的第 用原则 ，未尝不是一件好 事。 来进一步完 善和发展我国的车库立法。一
ＮＮ Ｂ Ｃ Ｎ Ｍ Ｉ ＯＥ Ｏ Ｏ Ｙ Ｇ
社
会
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随 着 我 国 《 权 法 》 及 其 相 关 司 公 司 。 商 贸 公 司 表 示 ，该 地 下 车 库 的 车 历来 众说 纷纭 。有 观点认 为 ，车库 虽未 物 解释 的 出 台 ，住 宅 小 区地 下 车 库 的 产 位 仅 供 本 楼 的 本 单 位 职 工 使 用 ，其 他 住 与 主建筑 物相连 ，但 其为 对主建筑 物具 目属 问 题 一 直 是 物 业 管 理 中矛 盾 的 焦 户 如 要 停 车 ，必 须 收 费 。 而 开 发 公 司 则 有辅 助效 用之从 物 ，应 当随主物一 并转 为 解 决 实 践 中 的 纠 纷 ，２ ０ 年 ５ ０ ９ 月 主 张说 ，合 同 中虽规 定提供 车位 ，但 并 移 。另有一 种观点认 为 ，我国地上 建筑