住宅小区地下车库充电桩
住宅小区地下车库充电桩设计
负荷等级及负荷计算
1、车位与充电桩的比例
动力电池的能量密度与续驶里程就是电动汽车最重要的两个参数,锂电池目前使用寿命5-8年,充电循环寿命600-1000次。为保持电池良好,延长电池寿命,电量下降到20%时需要充电(防止过放电),充电到电量的80%~90%时即停止充电(防止过充电)。
电动汽车续驶里程以前为150km左右,现在可以达到200km以上,随着技术进步电池能量密度的提高,新产品的出台,续驶里程将能达到300km以上,这样的续驶里程基本上可以满足大部分人通勤里程与短途出行的需求。
按新能源汽车发展的路线图,电动汽车续驶里程大,充电时间短以后,其普及率将提高。对居住小区,以续驶里程300km进行计算,可行驶里程约120km(冬季环境温度低,电池电量会衰减,或使用几年电池反复充放电电量会衰减,或冬、夏季还要开空调),以每天平均通勤里程约24km计算,则每台电动汽车需要每5天充一次电,即车位与充电桩比例为5∶1,按总车位的20%设充电桩。
2、负荷等级及负荷计算
居住小区电动汽车以通勤为主,按GB50052-2009《供配电系统设计规范》与重庆市工程建设标准DBJ50-218-2015《民用建筑电动汽车充电设备配套设施设计规范》第5、1、3条,其配电充电监控系统用电为二级负荷,其它负荷为三级负荷。
慢充桩(交流充电桩),其充电电流小,充电时间长(一般6-8h),电池寿命可以延长,多数居民早出晚归,适用于设慢充桩。
本文以某住宅小区为例,其地下室为设备用房(设有两个变电所T1、T2,每个变电所均有供住宅用的专用1000kVA干式变压器)及500辆大型地下车库。
按车桩比5∶1,则需设100个慢充桩,考虑小区访客及应急需要,设两个快充桩(非车载充电机,充电时间一般在1h内),参照DBJ50-218-2015第4、1、2条,每51个车位设1个充电站,共设2个充电站,每个充电站同建筑专业商定设为一个防火分区,为节约投资并节能,1号充电站位于1号变电所旁,2号充电站位于2号变电所旁,线路最短,电能损耗最小。
负荷计算:按能源行业标准NB/T33002-2010《电动汽车交流充电桩技术条件》,每个慢充桩设备容量约7kW(AC220V单相供电),按NB/T33001-2010《电动汽车非车载传导式充电机技术条件》,每个快充桩设备容量:取Pe=120kW(AC380V三相供电),参照深圳市标准化指导性技术文件SZDB/Z29、1-2010《电动汽车充电系统技术规范第1部分:通用要求》,cosφ＞0、95,这里取cosφ=0、85。
3、供配电系统
北京、上海、成都、深圳、哈尔滨、银川等城市典型住宅小区许多实测数据表明,住宅区变压器低谷期负荷率一般不大于30%,高峰期一般不大于60%。
本工程充电站设配电充电监控系统,对变压器负荷率实时监控,使其高峰期负荷率不大于100%(留10%裕量,根据GB/T1094、12-2013《电力变压器第12部分:干式电力变压器负载导则》,环境温度30℃时,H级绝缘干式变压器负荷率为110%),以保证变压器寿命。
本小区变电所设计变压器负荷率≤80%,还有可用容量≥20%,变压器T1、T2均为
1000kVA,充电桩用电按复费率收费,慢充桩一般在低谷期充电,由以上每个充电站Σ
Pjs=235kW,不需加大变压器容量。每个充电站设6个充电桩配电箱(5个慢充桩配电箱,1个快充桩配电箱),每个慢充桩配电箱10路出线,见图1,快充桩设一个专用配电箱。
4、配电充电监控系统(含计量)
充电站应设配电充电监控系统,见图2,分间隔层、站控层,间隔层通信介质采用RS485多层屏蔽双绞线,通信距离可达1200m,各测控单元的功能如表1所示,站控层主机等置于两个变电站之间中心塔楼上面的物管用房。充电桩支持不同的充电费用支付方式:充电IC卡、二维码、支付码、微信、支付宝、手机等,并兼容本地区充电App。
5、谐波治理
充电机负载为电力电子器件与电池,含非线性负荷,必须严格限制谐波畸变率,避免影响变压器、电动机、电容器及其她设备的正常运行与计量造成误差等:一就是所用的充电机谐波分量应符合国家标准GB17625、1-2012《电磁兼容限值谐波电流发射限值(设备每相输入电流≤16A)》与GB/Z17625、6-2003《电磁兼容限值对额定电流大于16A的设备在低压供电系统中产生的谐波电流的限制》的有关规定;二就是采取有效的谐波治理措施。
6、消防安防及其它
消防、安防及其她要求:①消防、安防、通风等纳入地下室车库整体设计。执行
GB50067-2014《汽车库、修车库、停车库设计防火规范》、JGJ100-2015《车库建筑设
计规范》等相关规范。充电站火灾危险性按戊类设计(GB50016-2014《建筑设计防火规范》条文说明3、1、1条续表1)。②安防监控系统包括环境监控、设备安全监控、防火、防盗及视频监控等,对充电站的环境一目了然。③充电设施产生的噪音限值应符合GB3096-2008《声环境质量标准》。④变配电设备、充电设备的抗震措施应符合
GB50556-2010《工业企业电气设备抗震设计规范》与GB50981-2014《建筑机电工程抗震设计规范》。⑤充电站作20m×20m等电位接地网。⑥充电站设指引及停车位标识,其符号参阅DBJ50-218-2015表4、1、6。⑦充电站配电系统雷电防护等级按C级配置各级SPD参数。⑧充电桩较多,即整个系统非线性负荷大,投运后应实测电磁辐射值就是否超标(应符合GB8702-2014《电磁环境控制限值》)。⑨实施后,应以充电桩招标后的参数为依据,修正相关供配电系统设计参数。⑩本项目投运后,应实测实际充电总功率、谐波分量等,采取相应的对策。
7、总结树上鸟教育电气设计
荷兰、挪威、印度、英国、法国已出台了禁售燃油车时间表(2025年~2040年之前)。我国也已启动研究制定“燃油车禁售时间表”,电动化、网络化、智能化就是汽车的发展方向。这就是一次100多年来汽车行业最重要的变革。小结:
a、车桩比:立足现实,考虑前景,结合当地要求,按本地实际情况适当超前,合理配建。对预留安装条件者,桩位数占总车位比例宜≥20%,建议从变配电设计至充电桩配电箱,施工时仅按图预埋线路配管,整体设计,分步实施。
b、根据居住区特点,应优先充分利用住宅变压器,节约供配电设备投资,错峰充电,调节峰谷平衡,削峰填谷,按峰谷分时电价计费,实现用户与供电部门双赢。
c、对居住区充电设施宜纳入充电服务信息公共平台,实现资源共享,运用互联网+运行模式,通过手机电动汽车充电桩App,自动精准定位附近的充电桩位置,充电桩类型快速分辨,帮助用户实现车辆充电状态查询与充电桩位置导航。
d、不断总结已投运的充电设施实测参数,作为借鉴。
地下车库安装充电桩流程
1、实际工程图片---充电站中的充电盒
上海首个电动汽车公共充电站－－世博源充电站近日正式启用,成为真正为社会开放的公共充电设施。公共充电站位于世博购物中心地下车库,配置有10个公共充电桩,为电动车提供充电服务,给市民的休闲购物、绿色出行带来便利。记者驾车驶入世博源地下停车库,电动汽车公共充电站的提示标牌清晰可见,在这个公共停车场,电动汽车充电设施涂装为代表新能源的绿色,电动汽车用户只要停车刷卡,便可以通过公共充电装为电动汽车充电,整个过程非常方便,车主可以在购物休闲的间歇,为电动汽车充电。
2、实际工程图片--充电桩
新增充电设施分两种:一种就是简易充电盒;一种就是专业充电桩。简易充电盒为220V,专业充电桩为380V。
3、交流充电桩技术与使用说明书
4、上海地下车库安装充电桩流程心得分享
具体而言,充电桩申请与安装流程如下:
1、安装充电桩需要电力接线。
2、电力走线施工需要物业同意。
3、取得物业同意极可能被要求取得消防同意。
住宅小区内地下车库的所有权与使用权归属
住宅小区内地下车库的所有权与使用权归 属 导读：本文住宅小区内地下车库的所有权与使用权归属，仅供参考，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。 一、问题的提出 开发商历来将住宅小区的地下车库单独出售，但购买者很少有领到产权证的，多年来，人们很少对此进行追问.今年11月12日南京鼓楼区法院的一纸判决牵动了商品房买卖双方的神经。现将该案例简述如下： 星汉城市花园是南京一个高档住宅小区，开发商于1998年9月申报该项目时，南京市规划局以《建筑工程规划设计要点通知书》要求，其规划建筑应按机动车0.2车位／户，非机动车2车位／户配建停车库。小区建成后，3幢楼下建有连片整体地下车库，共有59个机动车泊位。2001年7月南京市国土资源局在发给开发商的国有土地使用权证上明确记载：“使用权面积”和“其中分摊面积”都是7697.6平方米。 开发商在销售时曾承诺：小区配建地下车库供业主停车。但业主们入住后却发现只有购买车位才能取得停车权。开发商以至少8万元的单价卖掉了其中的37个，其余车位则被小区物管公司以每月250元的租金租了出去。为此，业主将开发商诉之法院，要求开发商将地
下车库交还全体业主。开发商则坚持认为其对地下车库拥有产权。 2003年11月，法院开庭审理后认为，根据规范设计要求，车库应交付建筑物的所有人共同使用。同时，根据地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则，星汉城市花园土地面积已全部分摊到全体业主身上，小区的土地使用权即为该小区业主享有，因此，开发商不再享有该土地上建筑物的所有权和支配权。其次，根据《江苏省商品房价格管理规定》，附属公共配套设施费是商品房成本的构成部分，未经物价部门批准，任何单位和个人不得擅自增加或变更。由于被告并无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本，因此，车库作为公共配套设施所发生的费用已经计入商品房成本的事实应予认定，被告再行销售的行为有违诚实信用原则。再次，根据《江苏省物业管理条例》，配套使用的附属设施、附属设备、公用部位属全体业主所有，且被告也未按规定取得销售车库的许可证明。因此，被告以车库的建筑面积未分摊给业主而有权另行处分的理由也不能成立。 据此，法院当庭作出一审判决：被告江苏星汉置业有限公司于判决生效之日起10日内将星汉城市花园地下停车库移交给原告星汉城市花园业主委员会管理，并由星汉城市花园全体业主享有该地下停车库的权益。 判决告诉大家，车库并非开发商所能出让的。但由于立法的欠缺，判决并没有解决车库的所有权问题。它用了“管理”和“收益”两个词，回避了最敏感的产权问题。 二、车库的法律属性
论住宅小区内地下车库所有权使用权归属
论住宅小区内地下车库所有权使用权归属 论住宅小区内地下车库的所有权与使用权归属 一、问题的提出 开发商历来将住宅小区的地下车库单独出售，但购买者很少有领导产权证的，多年来，人们很少对此进行追问.今年11月12日南京鼓楼区法院的一纸判决牵动了商品房买卖双方的神经。现将该案例简述如下： 星汉城市花园是南京一个高档住宅小区，开发商于1998年9月申报该项目时，南京市规划局以《建筑工程规划设计要点通知书》要求，其规划建筑应按机动车0.2车位／户，非机动车2车位／户配建停车库。小区建成后，3幢楼下建有连片整体地下车库，共有59个机动车泊位。2001年7月南京市国土资源局在发给开发商的国有土地使用权证上明确记载：“使用权面积”和“其中分摊面积”都是7697.6平方米。 开发商在销售时曾承诺：小区配建地下车库供业主停车。但业主们入住后却发现只有购买车位才能取得停车权。开发商以至少8万元的单价卖掉了其中的37个，其余车位则被小区物管公司以每月250元的租金租了出去。为此，业主将开发商诉之法院，要求开发商将地下车库交还全体业主。开发商则坚持认为其对地下车库拥有产权。 2003年11月，法院开庭审理后认为，根据规范设计要求，车库应交付建筑物的所有人共同使用。同时，根据地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则，星汉城市花园土地面积已全部分摊到全体业主身上，小区的土地使用权即为该小区业主享有，因此，开发商不再享有该土地上建筑物的所有权和支配权。其次，根据《江苏省商品房价格管理规定》，附属公共配套设施费是商品房成本的构成部分，未经物价部门批准，任何单位和个人不得擅自增加或变更。由于被告并无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本，因此，车库作为公共配套设施所发生的费用已经计入商品房成本的事实应予认定，被告再行销售的行为有违诚实信用原则。再次，根据《江苏省物业管理条例》，配套使用的附属设施、附属设备、公用部位属全体业主所有，且被告也未按规定取得销售车库的许可证明。因此，被告以车库的建筑面积未分摊给业主而有权另行处分的理由也不能成立。 据此，法院当庭作出一审判决：被告江苏星汉置业有限公司于判决生效之日起10日内将星汉城市花园地下停车库移交给原告星汉城市花园业主委员会管理，并由星汉城市花园全体业主享有该地下停车库的权益。 判决告诉大家，车库并非开发商所能出让的。但由于立法的欠缺，判决并没有解决车库的所有权问题。它用了“管理”和“收益”两个词，回避了最敏感的产权问题。 二、车库的法律属性 有人认为小区土地使用权既然为业主享有，开发商就不能再享有该小区的土地使用权，因此，也不能享有土地地表和地下建筑的所有权和支配权。也有人认为，地下车库作为小区建设的配套设施之一，是建筑物的辅助设施，就应如道路、管线一样，是房屋的从物，应交付建筑物的所有人共同使用，在买卖合同没有特别约定的情况下，从物应当依从主物（房屋）一并出售、转移。还有人认为，业主取得的国有土地使用权同时包含了空间权，如果承认了地下车库的产权属于发展商，那么就承认了空间权被发展商保留，但既然土地使用权都转让给小区业主了，发展商又依据什么来认定空间权还保留在自己的手里？从法律逻辑上解释不通。因此只能推定出地下车库的产权属于全体业主享有。 上述观点都是有失偏颇的。地下车库是对地下空间资源的利用，和地表上某独立单元房间对地上空间资源利用一样，都具有使用面积和建筑面积，在建造时都需要额外投资。地下车库是相对独立的建筑物，具有作为所有权客体的物的所具有特性，它是一种特定的、独立的物，并不能以其它物代替，而且在空间上能够个别地、单独地存在。因此，虽然确定地下
住宅小区地下停车库消防设计
住宅小区地下停车库消防设计 住宅小区地下停车库的消防设计 随着人民生活水平的提高，私家车的拥有量已达到相当高的水平。据不完全统计，我国城市目前汽车保有量已突破1000万辆，到2010年我国轿车保有量将达到2000万辆。车辆需要有个停靠的场所，但有限的地面面积多用于环境绿化，为解决停车的问题，住宅小区以及商品楼多设有地下停车库，而目前很多建筑都是使用传统的自走式车库，汽车停成一大片，只要有一辆车出现火灾险情，很容易就会殃及到整个车库所有车辆，后果不堪设想。 2006年8月5日下午，成都东湖公园旁某小区内地下停车库的配电箱起火，整个地下停车库浓烟弥漫，将楼上的住户和正在停车的居民着实惊了一把。而各大城市屡发不止的车库火灾让人们在停车消防安全上引起了新的警觉。 在消防上，大型停车库有何特点？ 大型汽车库停放车辆多，一旦发生火灾，很容易火烧连营，若遇到一些高档社区停泊的名贵车辆，后果更为惨重。 而且大型汽车库自然排烟窗口少，如果发生火灾，烟气很难排出，容易造成人员疏散和消防部队灭火困难。 大型停车库一般设置在高层民用住宅或大型公共建筑下方，由于汽车库火灾荷载大，发生火灾后长时间燃烧肯定会威胁到上方高层住宅或公共建筑，造成巨大经济损失和人员伤亡。 一些建筑物的重要设备控制中心，如变电所、消防控制室、消防水泵房等，一般都会设置在大型地下汽车库内，如果发生火灾，这些防控设备根本就不能正常运行。 在建或将要建设大型车库时，应注意哪些问题？ 1、设计时要考虑人员疏散。车库防火设计规范中明确规定“汽车库、修车库的每个防火分区内，其人员安全出口不应少于两个”。然而，大多数汽车库却用了变通手法，即在每个防火分区有一个人员出入口的情况下，几个防火分区共用一个出入口，还有个别地下汽车库自身没有独立的人员疏散出口，完全依赖于地上建筑的疏散楼梯。这不符合规范要求，人为扩大了疏散距离，造成安全隐患。 2、设计要有利于汽车疏散。大型汽车库大多停放小汽车，按照每辆车30平方米停放面积计算，一个车库停放100辆汽车，那么这个车库应该设两个汽车疏散出入口。如今，由于设置汽车疏散出入口影响地上绿化和设施布置，又不方便日常管理，因此很多建设单位采取的做法是：一个防火分区只设一个出入口，有的防火分区连一个出入口也不能保证。一旦发生火灾，随着疏散通道处卷帘门关闭，防火分区的汽车疏散出口将无法使用，部分汽车将无法从车库内疏散出来。 3、设计时注意车库喷淋与消火栓管线问题。车库内使用的喷淋系统，以湿式和预作用式喷淋为主，由于考虑到工程造价，我国车库以湿式喷淋系统居多。由于室内消火栓管线在正常情况下是充水的，冬季应采取保温措施，因为一旦消火栓管线冻裂，将会造成大的财产损失。机械式停车泊位自2000年以来得到了快速发展，年平均增长率超过50%。按照规范要求，机械式停车库应在车位上方逐层设置喷淋系统。但现在一些车库因工期问题，部分车位并未设置，即便设置，其设置方式、位置也与规范要求不符。 4、车库内自动消防设施的维护与保养。大型车库内的火灾自动报警系统、喷淋系统、补风、排烟系统以及防火卷帘门等具有消防联动功能的自动消防设备，在日常都应该注意维护和保养。目前，许多车库的火灾报警探测器没有定期清洗、维护，个别车库卷帘门、送风、排烟风机疏于管理，甚至常年处于断电状态，成了一种摆设。自动消防设施如果缺乏定期维护和保养，在火灾发生时，就难以发挥作用。另外，部分地下车库内设置有水泵房、配电室
住宅小区地下车库充电桩
住宅小区地下车库充电桩设计 负荷等级及负荷计算 1、车位与充电桩的比例 动力电池的能量密度与续驶里程就是电动汽车最重要的两个参数,锂电池目前使用寿命5-8年,充电循环寿命600-1000次。为保持电池良好,延长电池寿命,电量下降到20%时需要充电(防止过放电),充电到电量的80%~90%时即停止充电(防止过充电)。 电动汽车续驶里程以前为150km左右,现在可以达到200km以上,随着技术进步电池能量密度的提高,新产品的出台,续驶里程将能达到300km以上,这样的续驶里程基本上可以满足大部分人通勤里程与短途出行的需求。 按新能源汽车发展的路线图,电动汽车续驶里程大,充电时间短以后,其普及率将提高。对居住小区,以续驶里程300km进行计算,可行驶里程约120km(冬季环境温度低,电池电量会衰减,或使用几年电池反复充放电电量会衰减,或冬、夏季还要开空调),以每天平均通勤里程约24km计算,则每台电动汽车需要每5天充一次电,即车位与充电桩比例为5∶1,按总车位的20%设充电桩。 2、负荷等级及负荷计算 居住小区电动汽车以通勤为主,按GB50052-2009《供配电系统设计规范》与重庆市工程建设标准DBJ50-218-2015《民用建筑电动汽车充电设备配套设施设计规范》第5、1、3条,其配电充电监控系统用电为二级负荷,其它负荷为三级负荷。 慢充桩(交流充电桩),其充电电流小,充电时间长(一般6-8h),电池寿命可以延长,多数居民早出晚归,适用于设慢充桩。 本文以某住宅小区为例,其地下室为设备用房(设有两个变电所T1、T2,每个变电所均有供住宅用的专用1000kVA干式变压器)及500辆大型地下车库。 按车桩比5∶1,则需设100个慢充桩,考虑小区访客及应急需要,设两个快充桩(非车载充电机,充电时间一般在1h内),参照DBJ50-218-2015第4、1、2条,每51个车位设1个充电站,共设2个充电站,每个充电站同建筑专业商定设为一个防火分区,为节约投资并节能,1号充电站位于1号变电所旁,2号充电站位于2号变电所旁,线路最短,电能损耗最小。 负荷计算:按能源行业标准NB/T33002-2010《电动汽车交流充电桩技术条件》,每个慢充桩设备容量约7kW(AC220V单相供电),按NB/T33001-2010《电动汽车非车载传导式充电机技术条件》,每个快充桩设备容量:取Pe=120kW(AC380V三相供电),参照深圳市标准化指导性技术文件SZDB/Z29、1-2010《电动汽车充电系统技术规范第1部分:通用要求》,cosφ＞0、95,这里取cosφ=0、85。
恒大住宅小区地下车库设计要求及标准 2018版
恒大地产集团 住宅小区地下车库设计要求及标准2018版 恒大地产集团设计成本质量控制中心 2018年02月01日
编写说明 【编制目的】 为控制住宅地下车库的建设成本和使用效率，力求项目销售利益最大化、地下车库空间使用效益最大化，特制定本设计要求及标准。【适用范围】 适用于恒大地产集团开发的住宅小区项目及类住宅项目。 地下室根据功能划分为：住宅小区地下室及商业地下室两类，其中商业地下室是指独立商业地块的独立地下室，其余为住宅小区地下室。住宅小区地下室按照楼盘档次定位：中端、中高端楼盘对应中高端地下室，高端楼盘对应高端地下室。 【使用说明】 《恒大地产集团住宅小区地下车库设计要求及标准》自颁布之日起执行，原则上每年修订一次。 【编制部门】 恒大地产集团设计成本质量控制中心 Email：cbkz001@https://www.360docs.net/doc/9512441784.html,
目录 一、地下车库建筑设计 .................................................................. 2-9 二、地下车库结构设计.................................................................. 9-10 三、地下车库电气设计................................................................ 11-13 四、地下车库暖通设计................................................................ 14-18 五、地下车库给排水设计 ........................................................... 18-24 六、地下车库管线综合设计 ....................................................... 24-25 附录：《恒大集团楼盘地下车库规划设计指引》
住宅小区地下车库的归属问题
住宅小区地下车库的归属问题 时间：2014-03-27 | 作者：马玉冰| 所谓车库，是指隶属于整个小区，具有独立的空间、以存放车辆为目的的附属建筑物。车位与车库都是建筑物区分所有制度中的重要财产。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，根据《物权法》的规定属于业主共有，但是对于住宅小区规划内建造的地下车库归属于业主还是开发商这一问题，目前实践中仍存在重大争议。 所谓车库，是指隶属于整个小区，具有独立的空间、以存放车辆为目的的附属建筑物。车位与车库都是建筑物区分所有制度中的重要财产。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，根据《物权法》的规定属于业主共有，但是对于住宅小区规划内建造的地下车库归属于业主还是开发商这一问题，目前实践中仍存在重大争议。 第一种观点是业主法定共有说。业主对所购房屋拥有专有所有权，也就对车库拥有共有部分持分权，而不需要另行支付购买或使用小区车库的费用。 第二种观点是开发商所有说。小区业主分摊的是国有土地使用权，公摊面积仅仅限于地表的使用权，而地下车库是利用该土地的地下空间利用权而建造的，车库是开发商建造的，理所当然应当归开发商所有。 第三种观点是公摊面积决定说。小区地下车库归属要看地下车库的建筑面积是否作为小区商品房的公摊面积，如果已作为公摊面积予以分摊，则在小区业主购买商品房时，其购买的商品房的建筑面积中已包含该地下车库的面积(指公摊面积)，在这种情况下，该地下车库的产权应当属于全体业主共有。反之，该地下车库的产权应归属于开发商。 第四种观点认为，小区地下车库归属要看建设成本是否已纳入商品房的成本，当开发商未将小区地下车库建设成本及利润计入其计划的房屋销售收益时，其产权属于开发商，反之，属于购房者共有。 第五种观点认为，住宅小区地下车库的产权由开发商与业主在房地产买卖合同中的约定，确定其产权归属，没有约定或约定不明时，推定其产权归属于开发商所有。 第六种观点认为，住宅小区地下车库的产权由开发商与业主在房地产买卖合同中约定，确定其产权归属，没有约定或约定不明时，推定其产权属于业主共有。 【评析】 笔者同意第六种观点，理由如下： 首先，认为规划内的地下车库归属于业主的观点过于绝对。归属于业主存在理论上的障碍以及实践中难以操作的问题。地下车库不是简单地归属于业主。业主购买了房屋之后，按照地随房走的原则，业主获得了地上的空间利用权和地表的空间利用权，但是并未获得地下的空间利用权。而且规定业主共有是在实践中难以操作。业主如何共同所有，如何分享车库收益，业主委员会的自治能力不强，在实践中都是不可避免又难以在短时间内解决的问题。 其次，认为规划内的地下车库归属于开发商的观点也是有问题的。虽然开发商对车库的修建要作出一定的投资，但是也不能简单地认为地下空间都属于开发商。即使根据规划，开发商可以利用地下空间进行开发修建车库，但规划所确定的空间并非完全属于开发商。由于我国目前还没有承认独立的空间利用权，空间的利用是根据规划来确定，并且是依附于土地使用权。开发商不能以其享有地下空间权而主张对车库的所有权，开发商也不能以他享有
住宅小区地下停车库的设计
住宅小区地下停车库的设计 摘要：编者按：随着城市建设的发展和人民生活水平的提高，私家车的数量在大幅的增长，停车难问题已成为摆在社会需求上的大问题，许多住宅小区利用地下空间修建停车库来缓解压力。本文作者根据实例和经验，总结了住宅小区地下停车库设计的一些特点，并对此提出一些可行的设计建议，值得设计师们借鉴。随着国内城市建设的发展，许多城市都在大规模地建造居民住宅小区以改善城市居民的居住质量，随之而来的居住区停车问题已成为曰益突出的矛盾，重视和解决这一矛盾是目前住宅小区设计中的当务之急。 一、住宅小区停车难的现状与前景 前几年建成的住宅小区大多采用地面停车场或小区内路边停车的形式，由于当时居民拥有汽车量有限，尚能满足停车要求。随着经济发展和城市居民生活水平的提高，这几年小汽车已逐步进入平常家庭。特别在大中型城市及地区，私有汽车的数量已达相当的水平，原有的小区设计已不能满足停车要求，车辆占道或占用区内绿地的情况屡见不鲜，导致小区内管理困难、环境恶化。 针对我国城市用地紧张、人口数量密度大的特点，国内的住宅小区建筑密度一般都较大，因此，单一发展地面停车或地上多层停车库不是最佳的方案。在不增加地面建筑密度和不减少地面绿化面积的前提下，开发利用地下空间作为住宅小区的停车设施已成为一种趋势。合理地设计建造住宅小区地下停车库不仅可以获得大量的停车位，同时可减小车辆对地面的干扰，最大限度地把宝贵的地面面积用作区内的绿化，改善住宅小区的环境质量。再者，在大中城市可以把地下停车库与人防工程有效地结合在一起，把原本使用率较低的人防空间合理地利用起来，达到孚战结合的目的。 目前，随着城市交通的快速发展，有车一族的不断壮大，停车压力已成为我们面临的一大问题，除大力发展城市交通道路网，与之配套的停车设施也是不容忽视的一个方面。针对我国特有的情况以及参考国外的一些发展经验，建设地下停车库是解决城市内停车问题的最佳方式，住宅小区地下停车库正是这种大趋势下的一个缩影。在一些城市中已有一些有益的尝试，并取得一定的成绩与经验。广，州、深圳、珠海、汕头等地一些已建或在建的住宅小区采用全地下停车方式，地面上除留有小区内必须的消防和出入地下车库的车道外，建成大型区内花园，创造了较佳的使用效益和环境效益。如深圳东海花园、汕头中信海滨花园、珠海凤凰花园等都采用这一方式，事实证明是一种行之有效的办法，值得其它住宅小区借鉴(见图1、2)。 二、住宅小区地下停车库的技术设计要求 1．住宅小区的总平面布局设计与城市中独立的专用地下停车库不同，住宅小区地下停车库的总平面布局受地面以上住宅楼的影响较大。由于上部住宅须满足建筑容积率、建筑密度、住宅间距等技术和使用要求，有时对地下停车库的布局造成不利，其中最主要的一个方面便是上部住宅柱网对下部停车库的影响。住宅较密的柱网常常把巴停车库分隔成零散的片区，停车效益大大降低，库内车道也不易简洁通畅。特别在高层住宅小区，高层建筑的结构体系以及必须延伸至地下的垂直消防交通系统对地下车库的影响更大。因此，在设计构思初期就必须把地上住宅楼的总体布局与地下车库的设置作为一个整体来考虑，而不应该在完成地上住宅部分的规划编排后简单地把地下车库加插在其下面。根据停车库容量越大车道所占比例最小，即停车库的使用效率越高的特点，有必要尽可能地把地下停车
小区内地下车库的所有权与使用归属是怎么规定的
小区内地下车库的所有权与使用归属是怎么规定的 在很多小区内，停车位都是比较稀缺的。很多业主也会为了停车位而产生纠纷。那么，小区内地下车库的所有权与使用归属是怎么规定的？业主怎么才能取得地下停车位的归属呢？ 一、问题的提出 开发商历来将住宅小区的地下车库单独出售，但购买者很少有领导产权证的，多年来，人们很少对此进行追问。今年11月12日南京鼓楼区法院的一纸判决牵动了商品房买卖双方的神经。现将该案例简述如下： 星汉城市花园是南京一个高档住宅小区，开发商于1998年9月申报该项目时，南京市规划局以《建筑工程规划设计要点通知书》要求，其规划建筑应按机动车0.2车位/户，非机动车2车位/户配建停车库。小区建成后，3幢楼下建有连片整体地下车库，共有59个机动车泊位。2001年7月南京市国土资源局在发给开发商的国有土地使用权证上明确记载："使用权面积"和"其中分摊面积"都是7697.6平方米。 开发商在销售时曾承诺：小区配建地下车库供业主停车。但业主们入住后却发现只有购买车位才能取得停车权。开发商以至少8万元的单价卖掉了其中的37个，其余车位则被小区物管公司以每月250元的租金租了出去。为此，业主将开发商诉之法院，要求开发商将地下车库交还全体业主。开发商则坚持认为其对地下车库拥有产权。 2003年11月，法院开庭审理后认为，根据规范设计要求，车库应交付建筑物的所有人共同使用。同时，根据地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则，星
汉城市花园土地面积已全部分摊到全体业主身上，小区的土地使用权即为该小区业主享有，因此，开发商不再享有该土地上建筑物的所有权和支配权。其次，根据《江苏省商品房价格管理规定》，附属公共配套设施费是商品房成本的构成部分，未经物价部门批准，任何单位和个人不得擅自增加或变更。由于被告并无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本，因此，车库作为公共配套设施所发生的费用已经计入商品房成本的事实应予认定，被告再行销售的行为有违诚实信用原则。再次，根据《江苏省物业管理条例》，配套使用的附属设施、附属设备、公用部位属全体业主所有，且被告也未按规定取得销售车库的许可证明。因此，被告以车库的建筑面积未分摊给业主而有权另行处分的理由也不能成立。 据此，法院当庭作出一审判决：被告江苏星汉置业有限公司于判决生效之日起10日内将星汉城市花园地下停车库移交给原告星汉城市花园业主委员会管理，并由星汉城市花园全体业主享有该地下停车库的权益。 判决告诉大家，车库并非开发商所能出让的。但由于立法的欠缺，判决并没有解决车库的所有权问题。它用了"管理"和"收益"两个词，回避了最敏感的产权问题。 二、车库的法律属性 有人认为小区土地使用权既然为业主享有，开发商就不能再享有该小区的土地使用权，因此，也不能享有土地地表和地下建筑的所有权和支配权。也有人认为，地下车库作为小区建设的配套设施之一，是建筑物的辅助设施，就应如道路、管线一样，是房屋的从物，应交付建筑物的所有人共同使用，在买卖合同没有特别约定的情况下，从物应当依从主物(房屋)一并出售、转移。还有人认为，业主取得的国有土地使用权同时包含了空间权，如果承认了地下车库的产权属于发展商，那么就承认了空间权被发展商保留，但既然土地使用权都转让给小区业主了，
目前我国商品房住宅小区停车位存在四种形式
目前我国商品房住宅小区停车位存在四种形式：第一种是住宅小区地面停车位；第二种是住宅小区地下停车位；第三种是楼房首层架空停车位；第四种是楼房屋顶平台停车位。对于这四种停车位的物权归属，我们将逐一讨论： 一、住宅小区地面停车位： 所谓地面停车位是指直接设置在小区地表，以划线分割方式标明的停车设施，是经政府发出的《建设工程规划许可证》批准同意的。房地产开发商预售或现售商品房住宅小区建筑房屋单元后，并办理了初始登记及转移登记，房屋单元所有人（即建筑物区分所有人）便按份共同拥有了该小区宗地号的全部土地使用权。由于地面停车位是直接设置在小区土地表面的停车设施，也就是直接设置在房屋单元所有人按份共有的土地表面上。 实际上地面停车位的房地产权就是土地使用权。又因为地面停车位只是通过划线分割而成，不具备建筑物所要求的遮蔽性，即不符合构造上和使用上的独立性标准。所以，它不能够成为所有权的客体，而只能被视为土地使用权的客体。（陈华彬著：《现代建筑物区分所有权制度研究》，法律出版社1995年版，第104页。）因此，住宅小区地面停车位的房地产权由小区房屋单元所有人共同拥有。关于它的使用，有学者认为该种使用权所产生的收益必须归全体区分所有人享有。 结合我国实际，应当由地面停车位的使用人向业主委员会（即全体区分所有人的代表机构）交纳使用费或租金，同时向提供看管服务的物业公司交纳看管费用。因此，无论是开发商还是物业公司都无权擅自在小区的地面设立停车位，而必须在得到业主大会的许可并与业主委员会签订协议，对有关收益分配作出具体约定（比如可约定租金所得用于弥补小区内的物业管理费用开支）后，才能设立和运营这种地面停车位。否则，将构成无权处分的侵权行为。 二、住宅小区地下停车位： 所谓住宅小区地下停车位是指开发商利用地下空间而建造的停车位。在如今的社会，市场经济的竞争下，土地的需求日益膨胀，很多开发商就不得不向地表上空和地下空间发展。 在我国现行的房地产行政管理法律的制度下，住宅小区地下停车位的建筑面积一般情况下是不计算建筑容积率的（所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。），即该停车位并没有获得相应的土地使用权面积份额。 也就是说，该小区的土地使用权面积完全由地上建筑物（即房屋单元）分摊，地下建筑物便成了不分摊土地使用权面积的部分。依据“物权法”理论，计算建筑物容积率的建筑物是主物，不计算建筑物容积率的建筑物是从物。此时的地下停车场便成了依附于地上建筑物的从物而归属于主物（地上建筑物）的所有人即全体业主。 所以，住宅小区地下停车位的产权，实际上是依附于房屋单元的占有、使用、收益的不完全物权。初始登记时，住宅小区地下停车位依法不能取得独立的房地产权，其法律权利依附于计算容积率的房屋建筑物。也就是住宅小区地下停车位的产权应由小区的业主共同享有，开发商或物业公司是无权擅自处分的。当然在征得业主大会同意后，开发商或物业公司可以根据业主大会的授权委托，将停车位予以出租，所得租金收入归全体业主所有，用于弥补物业管理费用开支。 同时，停车位使用人必须向提供看管服务的物业公司交纳看管费用。然而，从全国范围内来看，也有一些地方规定某些地下停车位的建筑面积是计算建筑容积率的，即按照建设用地规划许可证载明的规划用途建造地下停车位，并和地上建筑物一样要计入整个宗地上的建筑面积。 因此，该种停车位可拥有独立的产权。如北京市就规定，此类地下停车位可单独核发房屋所有权证，也可以与购买的商品房合并核发房屋所有权证。此种地下停车位开发商有权予以出售、出租。通过买卖而拥有产权的业主虽然无须缴纳车位使用费，但仍应按期缴纳物业管理费或车辆看管费。 三、楼房首层架空停车位： 所谓楼房首层架空层停车位，是指将建筑物地面上的第一层架空而形成的停车位。在现行的房地产行政管理法律的制度下，首层楼房架空层停车位的建筑面积也是不计算建筑容积率的，也不能获得相应的土地使用权面积份额。楼房首层架空停车位的产权归属与地下停车位的情形如出一辙，楼房首层架空停车位的产权应由小区的业主共同享有。 四、楼房屋顶平台停车位： 所谓楼房屋顶平台停车位，是指在小区商品房楼顶平台上设置的停车位。对于楼房屋顶平台停车位的产权归属颇有争议，有学者认为其应属于顶楼住房所有权的范围，也有学者认为应当归建筑物的全体区分所有人共有。 而依我的看法，我认为应属于由最高一层的区分所有人所有也就是属于顶楼住房所有权的范围。因为当业主购买了此房屋时，他也同时拥有了此房屋的所有权，顶楼部分相当于房屋的附属部分，也由最高一层的区分所有人所有了。同理，开发商和物业公司都无权擅自在屋顶平台设置停车位，而应与该楼的业主进行协商并征得同意之后才可。当然，如果物业公司提供看管服务，也可以收取一定的看管费用。 小区地下人防车位、车库的产权问题