某写字楼市场比较法案例
某写字楼（市场比较法）案例
某写字楼（市场比较法）案例案例：某写字楼(市场比较法)1.评估对象及范围本次评估对象为北京**国际大厦有限公司所属的位于北京市朝阳区建国门外大街永安东里三块板4号的北京**国际大厦，建筑面积52740.85平方米。
评估基准日2000年2月29日。
2.评估对象描述(1)位置状况①位于北京市朝阳区建国门外大街永安东里三板块4号②土地用途：办公用地③土地面积：6708平方米④四至：项目用地东至北京第一机床厂，西至永安里东街，南至永安里甲3号，北至朝阳区体育运动委员会用地(米阳大厦)。
⑤土地级别：一类地(2)土地权利及登记状况北京**国际大厦有限公司于1998年6月已与北京房屋土地管理局签定了《北京市城镇国有土地使用权出让合同》，7月取得了项目用地的《中华人民共和国国有土地使用证》，证号为[市朝中外国用(98)字第00460号]，土地使用者为北京**国际大厦有限公司，土地使用期限为五十年，自一九九八年七月六日起至二零四八年七月五日止。
截止评估基准日，项目用地剩余土地使用年限约为48.4年。
评估对象在评估基准日设定了抵押权。
根据一九九八年六月二十四日，抵押人(北京**大厦有限公司)、抵押权人(招商银行)、借款人(**国际投资(集团)有限公司)三方签定的抵押合同，并经抵押人同意，将**大厦所拥有的土地使用权及在建工程地下2层、地上20层(面积38067.5平方米)的房屋抵押给抵押权人，贷款金额为美元3000万元，抵押率51.7%,抵押期限自1998年7月14日至2002年7月14日止。
(3)建筑规划及建设状况①工程名称：北京**国际大厦②工程地点：北京市朝阳区建国门外大街永安东里③建设用地面积：6708平方米④规划总建筑面积：52740.85平方米⑤建筑层数：地上：22层(裙房展厅3层，写字间4—22层)地下：2层(车库、设备层)⑥建筑做法钢筋砼现浇箱形基础，框架--剪力墙结构，外墙面复合铝板、玻璃幕墙，内墙涂料、顶棚铝合金龙骨矿棉板，地面为大理石(大堂)、水泥地面铺地毯(写字间)，中央空调，6部客梯(三菱电梯)、2部观光电梯、3部货梯。
商业项目市场比较法定价资料.
金岭广场
金岭广场
项目从2013年7月份开盘，2#整栋（包括裙楼）销售给平安银行，1#整层销售，推 出25个整层，目前签约8个整层，去化32%，项目因定向招商和关系客户认购原因，对 外宣传较少。金岭广场是才高集团和青岛金岭实业股份有限公司合作的，实际成交均价 为2.5万元/平米（毛坯），网签均价1.7万元/平米左右。
中央空调
—— 待定
待定
简装
办公楼标准层面积 办公区建筑层高
大堂层高 商业配置
内部配置 1#1200㎡；2#、3#740㎡ 1#3.85米；2#、3#3.6米 1#8.4米；2#、3#9米 ——
白金广场
1#标准层1200㎡
2#、3#标准层740㎡
卓越世纪中心
2
#
1
#
3 #
4 #
开发商
项目概况
卓越集团（法定价
2013.11
一、写字楼市场分析 二、市场比较法定价 三、入市及销售策略
2
鹏丽南 华
名汇国 商务际三 永业区大 厦
商务二 区
大荣中 商务心一 区
金岭广 场
崂山商务区
竞品分布
卓越世纪 中心
市北CBD
3
35层，尚未取得预售 证
25层，在售，其中 14-18层有空中花园
大荣中心
12
1# 2#
名汇国际
开发商
总建筑面 积
电梯数量 公摊
物管公司
项目概况
青岛信发兴地置业 有限公司
项目地址
61915㎡
办公主楼
1#6部 30% 戴德梁行
空调系统 户数 物管费
面积范围
105-223㎡
售价
交房时间
2014.7
优秀写字楼运营案例
优秀写字楼运营案例分析一、项目概述本案例分析的是位于市中心的某高端写字楼，该写字楼凭借其地理位置优势、硬件设施、智能化管理、服务配套等方面的卓越表现，成为了市场上的佼佼者。
二、地理位置优势该写字楼位于城市核心商圈，交通便捷，周边配套设施齐全，这为其吸引优质租户提供了有力保障。
同时，其优越的地理位置也提升了物业的投资价值。
三、硬件设施该写字楼硬件设施一流，建筑外观现代大气，内部空间布局合理，办公环境舒适。
此外，写字楼的楼层高度、承重、电力等均符合国际标准，能够满足各类企业的需求。
四、智能化管理该写字楼采用了先进的智能化管理系统，包括智能门禁、智能安防、智能空调等，提升了物业的管理效率和租户的办公体验。
同时，通过智能化管理，该写字楼还能够实现能源的节约和环保。
五、服务配套该写字楼提供了全方位的服务配套，包括商务中心、会议室、餐厅、银行等，满足了租户的各种需求。
此外，该写字楼还提供了一系列增值服务，如企业活动策划、法律咨询等，帮助企业解决实际问题。
六、租户结构该写字楼的租户结构优质，涵盖了多家知名企业和跨国公司。
这些优质租户的入驻不仅提升了写字楼的品质形象，还为其带来了更多的商机和资源。
七、租金水平该写字楼的租金水平相对较高，这与其高品质的硬件设施、智能化管理和全方位的服务配套密不可分。
尽管租金水平较高，但因其具备较高的投资价值和回报率，仍吸引了众多投资者和企业入驻。
八、市场评价该写字楼在市场上获得了高度评价，被认为是一家高品质、高效率、高附加值的写字楼。
其卓越的表现也为其赢得了多项行业奖项和荣誉。
九、未来发展前景未来，该写字楼仍有较大的发展空间。
一方面，随着城市经济的发展和商业圈的扩大，该写字楼的区位优势将更加明显；另一方面，随着科技的进步和智能化管理的普及，该写字楼的智能化管理水平将进一步提升。
此外，随着租户结构和需求的不断变化，该写字楼的服务配套也将不断完善和升级。
市场比较法应用举例
实例一：（1）估价对象概况。
在某一城市，需要评定的地块为H，现收集到与待估地块条件类似的7宗土地，条件如表1。
项目宗地成交价（元/m2）交易时间容积率位置比较形状比较区域因素比较个别因素比较A 580 1987 1.3 0 -5% 0 0B 620 1988 1.2 3% 0 0 -4%C 660 1988 1.4 0 -2% 0 0D 700 1989 1.4 0 0 -3% 0E 680 1989 1.3 0 0 +3% 0F 730 1990 1.2 +2% 0 -5% 0G 740 1990 1.3 0 0 0 -3%H 1990 1 0 0 0 0 现假设该城市地价指数以1987年为基期，每年增长数同1987年相比增长率为12%。
对于容积率，此类型地块的最低容积率为1，根据统计分析，该城市此类型地块的土地，当容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时地价增加5%。
对位置、形状、区域因素、个别因素对地价的修正，都与待估地块比较，表中数字为负的，表示成交宗地的条件比待估宗地条件差，表中数字为正的，表示成交宗地的条件比待估宗地条件好；数值表示对宗地地价所修正幅度。
（2）根据上述条件，试计算1990年宗地H的评估价格。
实例二:(一)估价对象概况估价对象为某公司拥有的位于**城市**路123号商铺,该商铺的建筑面积为1200平方米,土地使用年限为2000年12月1日至2040年11月30日.（二）估价要求需要评估该不动产在2009年12月的正常交易价值。
（三）估价方法估价对象适合在公开市场交易，采用市场法。
（四）估价过程1．选取可比实例估价人员在该商铺附近调查选取了近期成交的三宗类似商铺A、B、C作为可比实例，有关资料见表1。
表1 可比实例情况说明2.因素修正及修正指数说明交易情况修正:在上表交易情况中,正(负)值表示可比实例成交价格高(低)于其市场价格的幅度。
交易日期修正：已知当地写字楼价格在2009年下半年每月上涨1%。
比较法评估写字楼价值
某写字楼(市场比较法)1.评估对象及范围本次评估对象为北京**国际大厦有限公司所属的位于北京市朝阳区建国门外大街永安东里三块板4号的北京**国际大厦，建筑面积52740.85平方米。
评估基准日2000年2月29日。
2.评估对象描述(1)位置状况①位于北京市朝阳区建国门外大街永安东里三板块4号②土地用途：办公用地③土地面积：6708平方米④四至：项目用地东至北京第一机床厂，西至永安里东街，南至永安里甲3号，北至朝阳区体育运动委员会用地(米阳大厦)。
⑤土地级别：一类地(2)土地权利及登记状况北京**国际大厦有限公司于1998年6月已与北京房屋土地管理局签定了《北京市城镇国有土地使用权出让合同》，7月取得了项目用地的《中华人民共和国国有土地使用证》，证号为[市朝中外国用(98)字第00460号]，土地使用者为北京**国际大厦有限公司，土地使用期限为五十年，自一九九八年七月六日起至二零四八年七月五日止。
截止评估基准日，项目用地剩余土地使用年限约为48.4年。
评估对象在评估基准日设定了抵押权。
根据一九九八年六月二十四日，抵押人(北京**大厦有限公司)、抵押权人(招商银行)、借款人(**国际投资(集团)有限公司)三方签定的抵押合同，并经抵押人同意，将**大厦所拥有的土地使用权及在建工程地下2层、地上20层(面积38067.5平方米)的房屋抵押给抵押权人，贷款金额为美元3000万元，抵押率51.7%,抵押期限自1998年7月14日至2002年7月14日止。
(3)建筑规划及建设状况①工程名称：北京**国际大厦②工程地点：北京市朝阳区建国门外大街永安东里③建设用地面积：6708平方米④规划总建筑面积：52740.85平方米⑤建筑层数：地上：22层(裙房展厅3层，写字间4—22层)地下：2层(车库、设备层)⑥建筑做法钢筋砼现浇箱形基础，框架--剪力墙结构，外墙面复合铝板、玻璃幕墙，内墙涂料、顶棚铝合金龙骨矿棉板，地面为大理石(大堂)、水泥地面铺地毯(写字间)，中央空调，6部客梯(三菱电梯)、2部观光电梯、3部货梯。
写字楼价格测算之市场比较法
房地产总价 1109245.723 备注：以上部分数据测算过程中采用电算，应用四舍五入处理，并不影响其准确性。 0.962 0.944 0.981
B 沈塘铭苑 钢砼 住宅 1Байду номын сангаас\21 毛坯 正常 2007年12月 13,338.00 可比实例B 100 100 100 100 100 100 100 103 100 98 105 100 100
C 红石中央花苑 钢砼 住宅 4\18 普通 正常 2007年11月 14,100.00 可比实例C 100 100 100 103 100 100 100 100 100 100 99 100 100
估价对象 沈塘铭苑 钢砼 住宅 7\25 普通
------待求
房 地 产 状 况 修 正
工程质量 表三、修正计算 可比实例 交易情况修正 交易日期修正
商服繁华度 交通条件 区域环境 基础设施 环境景观 办公氛围 临街状况 装修情况 楼层 成新状况
估价对象 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
市场比较法测算过程
估价时点：2008.02.21 表一、可比实例的选取 可比实例 比较项目 座落 结构 用途 所处楼层 装修状况 交易情况 交易时间 价格（元/㎡） 表二、可比实例修正系数 可比实例 交易情况修正 交易日期修正
商服繁华度 交通条件 区域环境 基础设施 环境景观 办公氛围 临街状况 装修情况 楼层 成新状况
A 沈塘铭苑 钢砼 住宅 14\25 毛坯 正常 2007年12月 13,075.00 可比实例A 100 100 100 100 100 100 100 102 100 98 104 100 100 可比实例A 100/ 100 100/ 100 100/ 100 100/ 100 100/ 100 100/ 100 100/ 100 100/ 102 100/ 100 100/ 98 100/ 104 100/ 100 100/ 100 13,075.00 12,577.15
写字楼租金市场比较法定价公式
写字楼租金市场比较法定价公式
写字楼租金的市场比较定价法是一种以竞争者的价格为基础，综合考虑双方影响因子的评估来制定价格的方法。
具体的定价公式如下：
P = P_1 B_1 I_1 + P_2 B_2 I_2 + ... + P_n B_n I_n
其中：
P是需要定价的写字楼租金；
P_n是竞争者的租金；
B_n是影响写字楼租金的因素，例如位置、设施、建筑质量等；
I_n是影响因子的评估系数。
在确定具体因素和系数时，需要对市场进行深入研究，比较同类型物业的价格和影响因素。
通过这种市场比较法，可以较为客观地评估出写字楼的合理租金水平。
使用这个公式时需要注意数据的准确性和时效性，以及合理地确定影响因素和评估系数。
不动产评估市场法案例
房地产估价市场法案例——不动产评估市场法案例建筑物名称：蒙特尔大厦结构形式：框支剪力墙建筑层数：地下二层地上25层总高：99.5 米蒙特尔大厦位于海奇市蒙特尔路888号，建设于2002年1月，主楼地上层，层高4.8米，顶部塔楼2层为旋转餐厅，建筑面积1300平方米。
地下3层为人防地下室，根据房地产权证记录，该地下室产权属于人防办所有，不纳入评估范围。
该楼共有2处商业用途，顶部塔楼共2层为旋转餐厅，建筑面积1300平方米。
二楼为商业用途，其中部分为自用咖啡厅，部分出租给蒙特尔银行，建筑面积1500平方米。
该楼底层为大楼接待处，3-23 层为办公房，办公用途的建筑面积为38000 平方米。
该楼总地上建筑面积为40000平方米。
该楼位于国际商业规划区内，南临南顿江江岸，风景优美，北接蒙特尔路，交通便利。
该楼主楼为25层框支剪力墙结构，副楼为五层钢筋混凝土框架结构，全部结构采用现浇砼，基础采用钻孔灌注桩。
该工程的抗震等级为7度设防该楼主楼设有合资三菱客梯4部，24层23站，运速3.5 米/ 秒，合资三菱观光电梯2部，24层2站，运速1.75 米/ 秒，合资三菱消防电梯1部，25层24站，运速2.5 米/ 秒，合资三菱货梯1部，5层5站，自动扶梯4部，该楼共有大金中央空调2套。
电话光缆接入，双回路供电，电信宽带网络，带宽2兆，另有有线通宽带网络，带宽10兆建设中。
烟感结合温感火灾报警系统，喷淋消防系统。
楼内部装饰情况：进口乳胶漆，吊顶采用铝合金龙骨进口矿棉吸音板面层，办公区楼地面铺设木地板，机房地面为可调式钢支架，防静电地板，电梯厅墙面贴进口大理石，地面铺设花麻式花岗岩。
外装饰：外墙玻璃和花岗石铝板幕墙。
评估方法：用市场比较法评估办公用房。
市场比较法评估办公楼。
该楼位于国际商业自由通贸区内，距离南顿江约2 公里，交通便利，有多条公交线路通过。
根据该建筑的特殊区位和情况，选择在距离南顿江5公里内，海奇基准地价2级区域内，临水景建筑物为评估比较对象。