市场比较法应用举例

35

甲开发商开发建设一住宅小区，已取得国有土地使 用证，正在施工，尚未封顶。 4、若该项目目前已全部取得预售许可证，且部分 售出售，甲开发商若以尚未售出住宅部分申请贷款， 则可用作抵押物的住宅建筑面积应该是（ ）。 A 土地出让合同记载的建筑面积减去已售出的房屋 预售合同记载的建筑面积 B 建设工程规划许可证记载的建筑面积减去已售出 的房屋预售合同记载的建筑面积 C 施工许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预 售合同记载的建筑面积 D 商品房预售许可证记载的建筑面积减去已售出的 房屋预售合同记载的建筑面积
8
6、某房地产现房价格为4000元/
m2 ，预计 从期房达到现房的两年时间内，现房出租的 租金收入为每年300元/ m2 （年末收到）， 出租运营费用为每年50元/ m2 。假设折现 率为5%，风险补偿为200元/ m2 ，则该房地 产的期房价格为（ ）元/ m2 。 A 3300 B 3324 C 3335 D 3573
该城市地价指数表如上所示。 另据调查,该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率 在1 ~ 1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积 率为1时的地价增加5%；超过1.5时，超出部分的容积率每增 长0.1，单位地价比容积率为1.0时的地价增加3%。对交易情 况、区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与被估宗地 比较，表中负号表示案例条件比待估宗地差，正号表示案例 宗地条件优于被估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅 度。 试根据以上条件，评估该宗土地2008年的价格。
13
10、某房地产在2006年3月的价格为2009元/
m2 ，现在调整为2006年9月的价格。已知该类 房地产2006年3月至9月的价格指数分别为： 99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7和 118.3（均以上个月为基数100），则该房地产 2006年9月的价格为（ ）元/ m2 。 A 2700.8 B 2800.1 C 2800.8 D 2817.7
17
答案
A
C E
18
2.市场法中实物状况比较和调整的内容包括
（ ）。 A 环境 B 地形地势 C 外部配套设施 D 内部基础设施完备程度 E 装饰装修
19
答案
B
D
E
20
3.下列关于明确房地产估价时点的表述中，正确的 有（ ）。 A 对当前的价值进行评估，一般以实地查勘估价对 象期间或估价作业期内的某个日期为估价时点 B 城市房屋拆迁估价，估价时点一般为房屋拆迁许 可证颁发之日 C 分期实施的房屋拆迁，应以房屋拆迁公告之日为 估价时点 D 房地产估价人员可以假定估价时点 E 对原估价结果有异议而引起的复核估价，应以申 请复核之日为估价时点
33

甲开发商开发建设一住宅小区，已取得国有土地使用 证，正在施工，尚未封顶。 2、下列关于办理房地产抵押登记的表述中，正确的 是（ ）。 A 该宗地为出让土地使用权，可以单独办理抵押登记 B 该宗地无论是划拨还是出让土地使用权，因已取得 建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，可单独 办理抵押登记 C 该在建工程在取得国有土地使用证和房屋所有权证 后，才能办理抵押登记手续 D 该在建工程已取得建设用地规划许可证和建设工程 规划许可证，虽未取得施工许可证，也可办理抵押登 记手续
迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房 地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构 名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其 中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机 构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁人 过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前 被改造为自营副食店。请问： 1、你所在的估价机构通过什么途径获取委托 后才能出具房屋拆迁估价报告？
2006年9月30日由1200元增加到1300元，某类 商品住宅的需求量由16万套上升到20万套。 则用中点法计算该类住宅需求的收入弹性为 （ ）。 A 0.36 B 1.22 C 2.78 D 3.25
7
5、下列关于比准价格、积算价格和收益价格
关系的表述中，正确的是（ ）。 A 在房地产市场比较成熟且为正常状态时， 积算价格低于收益价格 B 在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大 高于积算价格 C 在房地产市场不景气时，积算价格（未扣 除经济折旧）大大高于比准价格或收益价格 D 比准价格倾向于成交价格， 积算价格 倾 向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价
B
C
D D
C C
C
C
12
9、某宗地的面积为1000
m2 ，采用市场法 进行评估。通过三宗可比实例求出的比准价 格分别为2130元/ m2 ，2190元/ m2和2220 元/ m2 ，如果赋予这三个价格的权重分别 为0.3，0.4和0.3，则采用加权平均法得到的 比准价格为（ ）元/ m2 。 A 2160 B 2175 C 2181 D 2205
四、估 价 实 务
32
估 价 实 务（一）

甲开发商开发建设一住宅小区，已取得国有土地使用 证，正在施工，尚未封顶。 1、甲开发商拟以该在建工程抵押，申请贷款，下列 表述中正确的是（ ）。 A 甲开发商可以向银行申请企业流动资金贷款 B 甲开发商不能以该在建工程为其他企业向银行申请 贷款提供抵押物担保 C 该在建工程只有取得销售许可证后方可用于抵押贷 款 D 该在建工程只有取得预售许可证后方可用于抵押贷 款

28
分
析
（1）如该被拆迁人的房屋领有《房屋所有权
证》，应以其记载用途为准，或查阅该房屋权 属档案。 （2）如当地拆迁房屋性质有特别规定的，应 服从其规定按其确定的用途评估。 （3）若拆迁人与被拆迁人对该被拆迁房屋的 性质协商一致的，可按协商确定的用途评估。 （4）如拆迁人与被拆迁人对房屋性质不能协 商一致，应向城市规划行政主管部门申请确认 据此确定该房屋用途。
29
案例分析（二）
2006年，某著名百货公司将其拥有的某商场
一部分出租给银行，租期5年，剩余部分统一 招商和经营管理，对招商引进的商户收取较 高的管理费。现该百货公司欲转让该商场而 委托评估其转让价格。请问： 该商场周边近期有较多权利性质相同的临街 铺面正常交易的实例，可否选取其作为可比 实例？为什么？
2
习
学习内较法
学习形式：
知识抢答
3
知识抢答题
单项选择题
1、下列不属于房地产区位因素的是（
）。
A
交通 B 用途 C 环境 D 楼层
4
2、某宗土地上有一幢8层高、各层建筑面积
相同的住宅楼，建筑密度为50%。假设该住宅 楼的总价为2000万元，平均单价为5000元/m2， 楼面地价为1200元/ m2 ，则该宗土地的总价 为（ ）万元。 A 96 B 192 C 240 D 480
36
答案 （简略）
（一）1
B2A3D4D
37
估
价 实 务（二）
某住宅小区内的一条道路两侧建有商住楼（底
层为商业用房，以上各层为住宅）。在该道路 上建一高架路。该高架路工程于2006年1月开 始，2006年3月结束。 5、以上道路状况变化对位于该道路两侧商业 用房价格的影响结果为（ ）。 A 市场价格上升 B 市场价格下降 C 市场价格不变 D 市场价格变化不确定
30
分

析
不能直接将其选作可比实例。 （1）虽然商场与临街商铺的大类用途相同，但不一定 其小类用途也相同； （2）商场与临街商铺的规模不相当； （3）商场与临街商铺的建筑结构是否相同不清楚； （4）商场与临街商铺的档次是否相同不清楚； （5）商场与临街商铺成交日期是否接近不清楚； （6）商场与临街商铺交易类型与目的是否相同不清； （7）商场剩余部分招商管理费较高，与临街铺面可能 不同。 31
5
m2 ，套 内使用面积为132 m2 ，应分摊的公共部分建 筑面积为9 m2 ，按套内建筑面积计算的价格 为3500元/ m2 ，则该套住宅按建筑面积计算 的价格为（ ）元/ m2 。 A 3000 B 3277 C 3295 D 3599
3、某套住宅的套内建筑面积为145
6
4、某城市居民人均月收入自2006年3月1日至
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甲开发商开发建设一住宅小区，已取得国有土地使用 证，正在施工，尚未封顶。 3、若该在建工程已整体抵押，在无法定优先偿款的 情况下，欲估算抵押物的变现价值，测算结果应为 （ ）。 A 抵押价值 B 处分抵押物时的市场价值 C 抵押价值-处分抵押物的费用及税费 D 处分抵押物时的市场价值-处分抵押物的费用及税 费
市场比较法应用举例
有一待估宗地G需评估,现收集到与待估宗地条件类似 的6宗地，具体情况如下：
宗 地 A B C D E F G
成交价 交易时间 交易情 （美元/ （年） 况 平方米） 680 2005 +1% 610 2005 0 700 2004 +5% 680 2006 0 750 2007 -1% 700 2008 0 2008 0
9
7、某仓库房地产，建筑面积为800
m2 ，容积 率为0.8，对应的土地单价为850元/ m2 ，现 拟变更为商业用地，容积率为2.0，并已取得 规划、国土等管理部门的许可。假定改为商业 用地后楼面地价为2000元/ m2 ，则理论上应 补地价的数额为（ ）万元。 A 93.75 B 115 C 293.75 D 315
容积 率 1.3 1.1 1.4 1.0 1.6 1.3 1.1
区域因 素 0 0 0 -1% 0 +1% 0
个别因 素 +1% -1% -2% -1% +2% 0 0
1
时间 2002 2003 2004 2005 （年） 指数 100 103 107 110
2006 2007 108 107