商品房预售资金监管方式及业务流程介绍PPT20200921
预售资金监管业务操作指南
预售资金监管业务操作指南预售资金监管业务操作指南一、如何成为监管银行1、本市城区内有营业执照和金融许可证的商业银行；2、已对接好预售资金监管系统；3、与监管机构签订《株洲市新建商品房预售资金监管合作协议》，成为合作银行。
注意事项：监管银行如果名称发生变更要及时告知监管机构，提供变更后的营业执照办理变更手续。
二、如何开设预售资金监管账户1、房地产开发企业选择与监管机构签订《合作协议》的监管银行，设立新建商品房预售资金监管专用账户（商品房预售资金监管账户证明、授权设立预售资金监管账户委托书附后）；注意事项：开户行必须写全称；账户名必须注明“**开发公司预售资金专户”字样；监管项目必须注明具体栋号；除了建设银行、工商银行、中国银行、农业银行、华融湘江银行，其他银行因为监管银行为分行，开户行为分支机构，分支机构不具备监管银行资格，所以需要提供分行授权分支机构设立预售资金监管账户委托书。
2、一本《商品房预售许可证》只能设立一个监管账户，一个监管账户可以对应多本《商品房预售许可证》；3、监管账户仅限本项目预售资金的缴存、使用；该监管账户不可支取现金，不得办理查询以外的网上转账等银行业务，不得办理质押，不得作为保证金账户及办理理财等其他业务。
三、如何签订监管协议1、办理流程：开发企业设立监管账户—监管银行出具预售资金监管账户证明--安装专用POS机—开发企业到监管机构签订协议—三方签章（一式四份）；2、注意事项：《监管协议》银行签章应该盖行政章或者合同专用章（如果盖合同专用章需报备监管机构）；《监管账户证明》银行签章应该盖监管银行行政章；负责人或委托代理人签章。
四、预售资金缴存1、预售资金全额监管；2、购房人通过专用POS机等监管机构指定的缴款方式将定金、首付款、一次性付款等预售资金缴存至监管账户后，方可进行合同网签；3、购房人申请银行或住房公积金按揭贷款的，按揭贷款合同应约定将贷款资金划转至监管账户，监管系统会通过预警预报系统控制。
商品房预售资金监管方式及业务流程介绍PPT课件( 36页)
业务流程介绍
局产权处（市测管办）
局开发市场处
局行政审批处
新建商品房预售资金监管 （市场管理中心）
各登记机构
房屋基础信 息（测验成 果）采集单 元
房屋基 础信息 （测绘 成果） 管理
测绘成 果备案 （预测）
建立楼盘表
《商品房预 售方案备案 证明》
三方 《监管 协议》
商品房 预售方 案备案
首次销售备案
提示：一个预售方案备案对应一个监管账户 一个监管账户对应一张预售许可证
业务流程介绍
• 签订三方协议
-办理流程： 开发企业网上申请打印监管协议--- 提交资料---受理审核---签 订监管协议
-提交的资料：
1、《武汉市新建商品房预售资金监管协议》 2、施工合同及建筑材料、设备购销合同等（核对原件，留存加盖企业
重点问题解答
• 购房款交存
问题1：专用POS机与普通POS机有何不同？能否使用普通POS机？ 解答：专业POS机对应的账户是资金监管专用账户，可输入缴款通知书编
号(对应商品房买卖合同号)，以采集相关购房信息，因此普通POS机 不能替代专用POS机。 问题2：客户通过专用POS机交首付时能否使用多张卡？ 解答：可以使用多张卡，但最多不能超过6张，多次进账组合后做一笔进 账处理。 问题3：客户在签订合同前缴纳的诚意金、定金是否要存入监管账户？ 解答：对签订合同的客户，约定将前期诚意金转为房价款的，该部分资 金可通过补交首付的形式转入监管账户；对没有签订合同的，企业根 据双方约定解决。 问题4：购房款入账时是否必须输入合同号？ 解答：是的。每笔购房款入账都必须对应到每套房。
监管方式
法律依据：
1、中华人民共和国城市房地产管理法 2、城市商品房预售管理办法 3、住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售
武汉市商品房预售资金监管方式及业务流程介绍共37页
2、要冒一次险!整个生命就是一场冒险。走得最远的人，常是愿意 去做，并愿意去冒Байду номын сангаас的人。“稳妥”之船，从未能从岸边走远。-戴尔．卡耐基。
梦 境
3、人生就像一杯没有加糖的咖啡，喝起来是苦涩的，回味起来却有 久久不会退去的余香。
武汉市商品房预售资金监管方式及业务流 4、守业的最好办法就是不断的发展。 5、当爱不能完美，我宁愿选择无悔，不管来生多么美丽，我不愿失 去今生对你的记忆，我不求天长地久的美景，我只要生生世世的轮 回里有你。 程介绍
1、最灵繁的人也看不见自己的背脊。——非洲 2、最困难的事情就是认识自己。——希腊 3、有勇气承担命运这才是英雄好汉。——黑塞 4、与肝胆人共事，无字句处读书。——周恩来 5、阅读使人充实，会谈使人敏捷，写作使人精确。——培根
房屋买卖银行资金监管流程
房屋买卖银行资金监管流程嘿，朋友们！今天咱来唠唠房屋买卖银行资金监管流程这档子事儿。
你说咱老百姓买房子，那可是大事儿啊，这其中的资金问题可得整明白咯！想象一下，你好不容易看中一套房子，满心欢喜准备拿下，可这钱怎么交才安全呢？这时候银行资金监管就像一个可靠的大管家一样站出来啦！咱先说卖家这边哈，你把房子挂出来卖，有人看中了，谈好价格后，就一起到银行去。
银行呢，就像一个公正的裁判，把买家要付的房款先接住，放在一个专门的账户里。
这就好比把钱放进了一个保险箱，谁也动不了。
卖家你就放心吧，不用担心买家不给钱或者出啥幺蛾子。
然后买家呢，你也不用担心付了钱房子出问题。
钱在银行那管着呢，只有等房子过户啥的都弄好了，银行才会把钱转给卖家。
这不就相当于给你的钱上了一道保险嘛！这过程就好像一场接力赛，银行就是中间那关键的一棒。
它把买卖双方的利益都照顾得好好的，让大家都能安心。
你说这银行资金监管是不是特别靠谱？咱再具体说说流程哈。
首先，买卖双方得达成一致，确定要走这个资金监管的路。
然后一起去银行，把各种资料准备齐全。
银行会仔细审核，这可不能马虎，得确保一切都没问题。
接着呢，买家把钱存进去，银行会给个证明啥的。
接下来就是办理各种房屋买卖的手续啦，等都办妥了，银行就会按照约定把钱转给卖家。
这听起来是不是挺简单的？但这里面的细节可不少呢！比如说资料要是没准备全，那不得来回折腾嘛。
还有啊，要是中间哪个环节出了问题，那也得赶紧解决，可不能拖拖拉拉的。
咱老百姓买房子不容易啊，这银行资金监管就是给咱吃了一颗定心丸。
它让整个交易过程变得透明、安全，让咱能踏踏实实地完成房子的买卖。
所以啊，大家在买房的时候，可别忘了利用好这个好帮手哦！总之，房屋买卖银行资金监管流程就是咱买房路上的一道有力保障，让我们的购房之旅更加顺畅、安心。
大家一定要重视起来，让自己的房子买得放心、住得舒心！原创不易，请尊重原创，谢谢!。
商品房预售资金监管系统简介
预售资金监管系统系统背景为了加强商品房预售资金监督管理，保证商品房预售资金专款专用，政府出台了对商品房预售资金进行监督管理的相应办法。
要求商品房预售资金遵循政府指导、银行监管、多方监督、专款专用的原则。
商品房预售资金监管系统就是在这样的背景下产生的。
银行与房地产交易资金监管机构（以下简称监管机构）的监管合作，对扩大客户交易规模、提高业务处理能力、大力发展潜在客户、促进房地产交易市场的健康发展都会有极大的推动。
大量的托管资金沉淀相对稳定，会极大地推动银行负债业务的快速发展。
作为房地产开发企业客户，必须在银行开立银行结算账户，当资金进入资金账户时在银行形成托管资金，资金回到客户银行结算账户时形成公司存款，综合效益尤为明显。
系统概述新建商品房预售资金监管业务，是银行与房地产交易资金监管机构（以下简称监管机构）合作，对房地产开发企业商品预售资金实行监管的一种新模式，通过签订资金监管协议，并要求开发企业依协议将商品房预售资金存入资金监管专用账户，使开发企业对预售资金的使用必须经监管机构审核，确保预售资金依法用于预售房地产项目后续工程的开发建设，防止预售资金被挪用、转移，从而维护商品房交易双方、贷款银行、施工企业及其他相关当事人的合法权益，促进房地产市场健康发展。
系统特点∙动态需求支持系统采用松耦合的SOA架构能更加真实的反映出与业务模型的结合，可独立于实现服务的硬件平台、操作系统和编程语言进行跨平台部署；并可以按照模块化方式添加新的功能需求或更新现有应用，以解决日益增多的业务变更。
不同地区对预售资金管理条例的差异需求只需复用现有业务构件即可快速实现，个别客户或客户群的特殊要求也可以对原有产品适度剪裁得以迅速实现，可很好的适应各个机构的个性化需求。
∙安全的监管体系对预售资金账户的每笔入账进行确认并监管，消除不明基金情工况，严格控制出账渠道，实时与监管机构通信进行信息确认，并可定期向监管部门提供交易明细及汇总信息情况，支持手工和自动对账方式，提供对账监控，记录更详细的对账日志，并保存对账文件。
商品房期、现房交易及预售资金监管系统培训讲义(共204张精选PPT)
❖合同及抵押信息变更--受理界面
❖合同及抵押信息变更--合同原预告信息查询
❖合同及抵押信息变更--合同预告信息变更
➢期房销售业务
➢预售签约 ➢预售签约及抵押
➢预告登记后申请抵押
➢合同变更 ➢合同及抵押信息变更
❖商品房预售签约（一次性付款）业务流程
❖预售签约（一次性付款）--受理界面
❖预售签约（一次性付款）--购房人信息录入
❖预售签约（一次性付款）-购房人信息录入
❖预售签约（一次性付款）--购房人信息录入
❖预售签约（一次性付款）--契税纳税申报表
❖预售签约（一次性付款）--数据上传
❖商品房预售及抵押按揭同时申请业务流程
❖商品房预售及抵押按揭同时申请业务
➢商品房签约及抵押业务允许办理组合贷款业务。
➢组合贷款业务：符合条件的购房人可以所购住房作 为抵押同时向银行申请个人住房公积金贷款和个人住 房商业性贷款。
❖预告登记后申请抵押-数据上传(非组合贷款信息）
❖预告登记后申请抵押--数据上传(录入组合贷款信息）
❖预告登记后申请抵押--贷款银行审核组合贷款信息
预售签约及抵押--预售资金监管银行审核首付款到账 系统功能—预售项目数据补录（选择预售范围） 确定物业用房（物业科） 系统功能--业务取回（商品房销售业务） 现房签约(一次性付款)业务流程 商品房预告登记后退房等流程—均在交易所柜台直接受理 现房签约(一次性付款)--签订合同 合同及抵押信息变更--合同原预告信息查询 在建工程抵押初始登记—选择抵押范围 系统功能—补充录入在建工程抵押信息 以在建工程房地产设定抵押权，必须符合下列条件： 现房签约及抵押--销售信息查询 在建工程抵押部分注销登记—注销申请表 现房签约及抵押--抵押信息审核 在建工程抵押全部注销登记—数据上传 对于不办理组合贷款的业务，录入贷款详细资料。
预售款资金监管子系统培训
课程安排
序号 时间安排 模块 详细内容
预售款资金监管 系统业务总体介 绍（PPT） 休息
培训对象
8:45—9:45
总体介绍
全部
9:45—9:55 12月28号 上 午 （8:45—12:00） 9:55—12:00
开发企业对账
银行核对总账 预售款资金监管 退房退款 预售款使用申请 预售款取消监管 开发企业、 银行
开发商持批准书到 银行柜台划转
银行登录房屋管理 系统客户端查询
银行登录房屋管理系统客户端，通 过批准书上的编号查询出该批准书 的金额，与银行提供的纸质材料进 行核对
取消监管
取消监管后，银行不用再每日更新 该账户的余额和流水
银行登录房屋管理系统客户端，通 过缴款通知单号查询该单的信息 银行登录房屋管理 系统客户端查询 银行登录房屋管理系统客户端后，可 以查询到缴款通知单的应入账账户， 本期应缴，应缴时间等信息，银行人 员根据查询到的信息与纸质的缴款通 知单进行核对并完成缴存
查询到结果
采用跨行缴款的 打印缴款回执，并在缴款 通知单上盖章 银行收款
银行核对总账
退房退款操作流程
开发商和业主到房 屋管理系统申请合 同撤销
该业务不需要开发企业对流 水，也不需要银行核对总账
房管部门审核并打 印批准书
打印批准书交与业主
业主持批准书到银 行柜台划转
预售款使用申请操作流程
开发商申请资金使 用 开发商进入房屋管理系统申请资金 使用
房管部门审核并打 印划拨批准书
开发企业电子途径缴款操作流程
开发商与业主网上 签订购房合同/并 打印缴款通知书
POS机缴款
网银转账
商品房预售资金监管制度
商品房预售资金监管制度制作商品房预售资金监管制度是指建立一套完整的管理体系，用于监督和监管商品房预售款项的使用和使用效果。
以下是对该制度的详细描述：1. 监管机构：成立专门的机构或委托专业机构负责商品房预售资金的监管工作。
监管机构应具备独立性、专业性和公正性，并具备相关人员进行资金审核和核查的能力。
2. 资金监管账户：开设专门的资金监管账户，预售款项应全部进入该账户，并按照相关法律法规和监管规定进行管理和使用。
开设监管账户的银行应为具备稳定性和信誉度的金融机构，确保资金安全。
3. 资金监管流程：购房者在购房时将预付款等预售款项转入监管账户，开发商在取得竣工验收合格证后，向监管机构提供相关证明材料，经监管机构审核通过后，可以用于支付相关房屋销售款项。
4. 资金使用审查：监管机构应定期对开发商的资金使用进行审查，核实款项使用是否符合规定。
若发现资金使用不当或违规行为，监管机构应及时采取措施，如暂停支付、追回款项或处罚等。
5. 资金使用效果评估：监管机构应对房地产项目进行销售进度和施工进度的监测和评估，确保预售款项得到有效使用。
监管机构应对房地产开发项目的销售情况、购房者评价等进行调查，评估开发商是否按时交房、履行合同义务。
6. 监管信息公开：监管机构应定期公开资金监管情况，包括资金入账、支付情况以及相关项目的进展和销售情况等。
公开透明的监管信息可以增加购房者的信任度，并促使开发商注重资金使用效果。
7. 风险防控：制定针对商品房预售的风险防控措施，如设立预售资金的风险储备金、建立合理的财务管理制度等，以防范可能出现的资金风险和不良后果。
商品房预售资金监管制度的制定和实施，能够有效减少购房者的风险，保障购房者的权益，维护房地产市场的秩序，促进房地产行业的良性发展。
也能增加开发商的诚信经营、规范行业发展，并提高经济效益和社会效益。
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业务流程介绍
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• 提示： 一个监管账户对应一张预售许可证
业务流程介绍
• 签订三方协议（开发企业、开户银行和市房产信息中心）
-办理流程： 开发企业申请--- 提交资料---受理审核---签订监管协议
-提交的资料：
1、《三亚市新建商品房预售资金监管协议》 2、施工合同（核对原件，留存加盖企业公章的复印件） 3、工程进度、工程款支付情况表和资金使用计划（原件，应加盖企业
监管方式
法律法规依据：
1、《中华人民共和国城市房地产管理法》 2、《城市商品房预售管理办法》 3、《城市房地产开发经营管理条例》 4、《三亚市房地产开发经营管理办法》 5、《三亚市商品房预售资金监管实施细则》
监管方式
• 监管机构
– 三亚市住房和城乡建设局是三亚市新建品房预售资金监管 主管部门（以下简称主管部门）,负责办法的组织实施;
• 1、装修水电铺设完工时，监管的预售资金额度为装修成本费用的 85%。
• 2、装修湿作业（含防水作业和地板铺设等）完工时，监管的预售 资金额度为装修成本费用的65%。
• 3、装修涂料作业和木作业及油漆作业完工时，监管的预售资金额 度为装修成本费用的30%。
• 4、装修部品安装（含灯具、洁具、电器安装和家具摆设等）完工 时，预售资金监管终止，监管的预售资金开发企业可全部使用。
公章） 4、开发项目手册（核对原件，留存加盖企业公章的原件） 5、经办人委托书 6、经办人身份证明（核对原件，留存加盖企业公章的复印件） 7、与资金监管相关的其他资料 提示： 未签订《三亚市新建商品房预售资金监管协议》的房地产项目，
• 装修成本费用的预售监管资金=申请预售面积*按项目装修施工合同金额 算每平方米的装修成本（元/㎡）
• 预售监管资金总额=建筑工程建设安装成本费用的预售监管资金+装修成 本费用的预售监管资金
监管方式
• 剩余工程量资金监管监管额度
（一）建筑工程建设安装成本费用的预售资金监管额度按照项目 建设工程施工合同金额及项目施工各节点进度来确定。主要包括 主体结构封顶、竣工验收、配套设施建设完成、初始登记、具备 办理产权转移登记条件五个节点。 • 以上各施工节点完工时，建筑工程建设安装成本费用的预售资 金监管额度分别为： • 1、项目主体结构封顶时，监管的预售资金额度为建筑工程建 设安装成本费用的50%。 • 2、项目完成竣工验收时，监管的预售资金额度为建筑工程建 设安装成本费用的20%。 • 3、项目完成配套设施建设时，监管的预售资金额度为建筑工 程建设安装成本费用的10%。 • 4、项目完成初始登记时，监管的预售资金额度为建筑工程建 设安装成本费用的5%。 • 5、项目具备办理产权转移登记条件时，预售资金监管终止， 监管的预售资金开发企业可全部使用。
– 全额：由购房人按合同约定支付的全部房价款全部存入监管账 户。具体包括首付款（含定金、预付款等）、预售商品房按揭 贷款、分期付款等各种款项。
– 监管范围：主要包括项目建筑工程建设安装成本费用和装修成 本费用。若商品房开发项目按毛坯房交付使用，则预售资金监 管的范围不包括装修成本费用。
– 剩余Байду номын сангаас程量资金监管：按照预售款的一定比例进行剩余工程量 资金监管，以确保项目剩余工程量顺利完工为原则进行监管。
业务流程介绍
• 监管账户开立
-办理流程： 开发企业申请--提交资料--受理审核--出具开户通知书--开立监管账户 -提交资料：
• （1）开户申请书； • （2）开发企业营业执照正副本； • （3）组织机构代码证书； • （4）税务登记证明； • （5）用款计划书； • （6）土地使用权证； • （7）建设工程规划许可证、施工许可证； • （8）测绘报告； • （9）项目手册； • （10）项目建设方案及施工进度表； • （11）经办人身份证、委托书； • （12）其他应当提供的材料。
（二）房地产开发项目为装修交房的，装修成本费用的预售资金监管额 度按照项目装修施工合同金额及装修施工各节点进度来确定。主要有 水电铺设、湿作业（含防水作业和地板铺设等）、涂料作业和木作业 及油漆作业、部品安装（含灯具、洁具、电器安装和家具摆设等）四 个节点。
• 以上各装修节点完工时，装修成本费用的预售资金监管额度分别为 ：
LOGO
LOGO
三亚市新建商品房 预售资金监管方式
及业务流程介绍
三亚市房产信息中心
2015年8月20日
一、监管方式介绍 二、业务流程介绍 三、问题解答
监管方式
[Image Info] www.wizdata.co.kr
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– 三亚市房产信息中心是三亚市新建商品房预售资金监管机 构（以下简称监管机构），具体负责新建商品房预售资金 的监管的实施工作。
监管方式
• 全程全额、剩余工程资金监管
– 我市新建商品房预售资金实行全程监管。对用于支付工程建设 安装成本和装修成本等费用的预售资金实行剩余工程资金监管。
– 全程：自项目取得《商品房预售许可证》开始，至项目具备办 理产权转移登记终止。
-非剩余工程量监管资金以外的资金：预售款中除剩余工程监管资 金之外的资金为非剩余工程资金监管资金，开大企业可支取优 先用于项目工程建设。
监管方式
• 剩余工程量资金监管监管额度
• 我市新建商品房预售资金主要是对用于支付工程建设安装成本和装修成 本等费用的预售资金实行剩余工程资金监管。
• 建筑工程建设安装成本费用的预售监管资金=申请预售面积*按项目建设 工程施工合同金额算每平方米的建设成本（元/㎡）