房产测绘中房屋面积预测和实测对比分析

房产测绘中房屋面积预测和实测对比分析
作者：温勇浩
来源：《地球》2014年第01期
[摘要]现如今我国的建筑行业发展态势迅猛，已经成为各个行业的关注焦点。

房产测绘是专业测绘中的旁系分支，主要测定的范围是房屋以及房屋用地。

当成保证房屋以及房屋用地的主要操作方式，已经取得了广泛的应用。

但是房屋预测和实测面积之间存在着较大差异，需要使用相应的方式进行改良。

文中从房产测绘的预测和实测面积入手操作，简单分析了两者之间的差异以及产生的原因，重点分析了减少两者差异的方式，为房地产测绘的研究与发展提供指导与帮助。

[关键词]房产测绘房屋面积实测与预测
[中图分类号] P201 [文献码] B [文章编号] 1000-405X（2014）-1-77-2
0前言
在最近几年，房地产行业发展的势头良好，为经济发展以及社会进步发挥了巨大作用。

房屋的预测面积与实测面积直接关系着人们的利益，因此需要使用切实可行的方式，减少预测面积与实测面积之间的差异，从而深入的维护人民群众的利益。

所以，减少房屋测绘中的面积预测与实测间的差异，在学术研究以及实践操作中具有必要性内涵[1]。

1房产测绘中房屋面积预测与实测关系
房屋测绘，就是运用测绘仪器、测绘技术、测绘手段来测定房屋、土地及其房地产的自然状况、权属状况、位置、数量、质量以及利用状况的专业测绘。

具体测量内容包括：房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、变更测量及成果的检查与验收等。

房屋测绘中的预测面积指的是房屋还没有完全验收前，房屋的测量单位对设计图纸进行观察，并且结合工地的实际情况与国家规定的各项测量计算条件，对房屋的面积做预测计算工作。

房地产商销售的主要依据就是房屋的预测面积，并且将其当成销售登记和房地产管理的标准。

房屋测绘中的实测面积指的是工程建设项目完成验收操作以后，有关部门批准审核通过之后，房产开发商委托房屋测绘单位对房屋的面积做实际测量后得到的数据，依据的标准是设计图纸和预测数据的实际分析，之后通过计算取得房屋的实际面积。

通常情况下，房屋预测面积和实测面积之间会存在一定的差异。

产生差异的原因是多种多样的，主要是两方面的内容，一个是数据采集的图纸更替，另一个就是技术性问题。

2房屋面积预测措施
强化预测的准确性是解决问题的关键所在，但是预测工作的重点需要建设在对预测图纸资料的检查上、尺寸数据的采集上以及成果资料的检查整理上。

2.1预测图纸的检查
设计图纸是建筑面积预测实行的必要条件，图纸的准确与否直接关系着建筑面积预测的准确性，需要检查清楚图纸资料的完整程度与合法程度。

有些单位部门没有经过规划部门校准而扩大设计图纸，这个设计图纸一般会被变更，无法当成预测条件使用，一整套完整的建筑施工图纸中应该包括的内容有平面设计图、建筑平面图、建筑立面图、建筑剖面图以及楼梯和阳台的详细图等等，如果图纸上有光盘等影像资料就更好了。

2.2尺寸数据采集
在很多的设计图纸上，设计的尺寸包括了柱轴心尺寸、外墙结构尺寸以及净尺寸等等。

这些和在实际工作中需要计算的套件内面积的墙体尺寸、房屋建筑面积的墙外边沿尺寸需要在换算之后才能够使用。

因此在实际操作中，需要认清楚设计图纸上标注的各个部位的尺寸，而有些没有标注房屋边长尺寸的，也能够通过校对分析结构图分析。

2.3检查整理成果资料
商品房预测成果资料需要经过整理、书写技术报告以及通过检查验收后，才能够正式的向委托人提供成果资料，整理归档之后使用。

检查指的就是工作小组的测绘人员互相检查以及测绘部门设立的质量检查机关和专门的检查人员，做重点检查工作，与测算的分户界线、房屋的使用性质与设计图纸上标注的技术名词是否合理，房屋边长的采集有无任何疏漏以及面积的计算是否正确等等。

另外在预测成果报告中最好将此面积在的使用情况清楚说明。

3房屋面积实测误差的主要问题
3.1测量误差
测量误差是房屋测绘中最常见的问题。

造成房屋测绘存在误差的主要原因有主观、客观等多方面因素。

主观上的人为因素，如操作失误、基本技能缺失、工作失职等，都会造成测量误差。

另外，也有一些不法开发商利用非法手段以致房产面积存在误差；客观上，如测量方法、测绘仪器等存在问题也会导致误差。

房屋测绘要使用测量工具来进行，一旦这些工具出现精度问题必然影响测量数据的准确性。

如果这些工具不够先进，满足不了测绘工作的需求，也会影响测量精度。

3.2面积计算委托书问题
面积计算委托书问题也是房屋测绘中的常见问题，之所以存在这样的问题，主要原因在于开发商提供的合同委托书的资料不完整。

有的开发商只提供一部分设计图纸资料，甚至在委托
书签订后提供资料，极大加大了房产面积测量难度。

从另外一种角度考虑，施工设计变更可能导致面积出现偏差，实测值与预测值不符。

为了保证面积测量准确，开发商必须在测绘工作开始前提供完整的图纸资料，资料不许有缺失。

4避免房屋预测和实测面积差异的主要操作办法
减小房屋测绘中预测面积和实测面积之间的差异是具有现实性意义的，一方面将整个工程施工建设单位的施工效率以及施工质量提升，另一方面管理操作单位的管理力度和测量单位的测量精度也能够得到有效的提升。

要减少房屋测量中预测面积与实测米娜及之间的数据差，可通过优化改良施工方式，提升施工建筑质量，强化测量管理以及强化测绘单位工作等各方面的检查方式入手操作。

4.1高素质测量队伍的建立
测绘工作的专业性要求极强，并且操作难度较大，不但需要对建筑设计的知识和建筑设计图纸中设计相关联问题有了解，同时对房屋的产权管理以及项目审批知识也要有一定程度的涉猎。

在房屋测量工作中，测量工作人员是直接的参与者，对测量的结果的准确性起着关键性作用，所以测量工作人员的专业能力是基础性要求，需要建立一支专业性能高超以及经验丰富的测量队伍，为测量工作建设的开展而打下坚实基础。

首先需要对测量人员做强化培训，并且在工作建设中不断提升其业务能力和熟练程度，保证测绘结果准确可靠以及测量工作有效率，为测绘工作的顺利开展发挥积极性作用。

另外，测绘工作人员的职业道德水准提升也是非常重要的，提高工作人员的风险责任意识，认清测量工作的准确性与重要性，强化和开发商与购房者的认知度，严格从管理制度上入手操作，不能够做任何违法乱纪的工作。

4.2建立完善的测绘审核制度
房屋测绘除了要实地勘察外，还要在计算机支持下以商品房的实测值为依据，计算测绘数据，经过技术人员审核校对，多方讨论确认无误后才可定稿，绘制成效果图。

工作进入后期时，将效果图和实测图对比以及时发现变化，用以提高实测图的精确度。

最后一项工作就是对此进行详细检查，将资料整理完整，然后归档，向委托人提交房屋测绘结果。

在这一过程中，为了保证房屋测绘工作的精确性，一般都要执行二级检查一级验收的审核制度，简单地说就是要通过自检、互检、绘制单位检测合格方可。

房屋测绘工作质量监测环节之所以如此多，关键在于这项工作的重要性，所以要制定严格、完善的审核制度。

具体就是：团队内的人员要对自身的工作成果进行审核，即自检、互检，确保各项指标和作业流程一致，然后交给专业审核团队检查，无误后方可盖。

只有严格执行审查制度，才能为房屋测绘工作质量提供有力保障。

4.3加大法规建设及制度建设
当前，与房屋测绘有关的法律法规有《测绘法》、《房产测绘管理办法》、《施城市房地产管理法》等，这些法律法规的出台对房地产事业起到了规范性作用。

但是，房地产行业内仍
然存在一些不规范行为，除了完善法律法规外，还要加大执行力度，严格贯彻落实才会起到切实作用。

一些地方性法律法规要能为房屋测绘的发展提供必要的支持，一定不要违背上位法规定，避免出现法律真空，让不法商人钻法律漏洞。

最后，需要建立严格的管理制度约束测量人员，这就要求房地产行业内部建立起严格规范的操作制度，奖惩分明，把测量的准确性和工作人员的切身利益做密切联系，做直接联系，确切分工，将责任落实到个人，有效提升测量工作人员的工作积极性，减少测量误差，而降低不必要经济纠纷发生的概率。

4.4关注细节处理
细节决定成败，房屋测量中细节也是需要特别关注的问题，主要包含的内容有房屋内部上空操作、墙体的灰层厚度和楼梯阳台的尺寸等。

当阳台上有空调机位的时候，因为没有这方面的明确标准内容，所以需要实际情况实际分析，举个例子，进行规划工作时需要仔细校对设计图纸上空调机位和阳台尺寸界限的标注，阳台中必然会包含预测中的机位面积。

一般情形下，测绘面积中阳台的预测面积与实测面积出现差异的概率是最大的，这就要求工作人员在实际工作中依据不同层次的同种类型的阳台尺寸进行多次的测量，之后依据多次测量的结果确定一个准确值。

5结语
降低房屋测绘预测面积和实测面积之间的差异是具有现实性意义的，其能够良好的保证买房者的合法权益，并且能够顾为房地产企业建立起良好的形象，某种程度上能够规避因为面积差异而造成的各项纠纷，能够顾更好的保持和维护社会的稳定有序发展。

所以，有关部门需要强化对房产绘测工作的认识，减少实测和预测之间的差异，为房地产行业更好更快的房展发挥积极性作用。

参考文献
[1]张建超，闫峰. 房产测绘中房屋面积预测和实测对比之我见[J].民营科技.2013，03（20）.
[2]杨威，陈涛. 房产测绘中房屋面积预测和实测对比之我见[J].黑龙江科技信息.2013，03（05）.
[3]袁也. 房产测绘中的房屋面积预测和实测[J].中国房地产.中国房地产.2011，08（10）.。