收益法加权平均资金成本计算表
收益法测算表(房地产)1
22.00
元/㎡
对类似房屋的开发成本、 税金、利润等调查了解后
（7） 保险费用
重置价格（1100元/㎡）×0.2%
（8） 税金及其附加费
(一)×11.51%
（9）
土地收益金（划拨土 地）
0×12
2.20 元/㎡
包括房产税+营业税+教育 30.24 元/㎡ 附加费+城市建设维护费+
防洪费和教育经费等
0.00 元/㎡
（15） 楼面地价
(14)/35.4
108.98 元/㎡ 1076 元/㎡ 72 元/㎡ 2 元/㎡
六
本次估价房地产单价 （四）+（15）
七
本次估价房地产的收 益价值（元）
(五)×建筑面积(35.4㎡)
3146 元/㎡ 111368 元
2
限后，剩余土地使用年限
土地价格
1100.00 元/㎡
（11） 房屋年净收益
(10)×8.34%
91.74 元/㎡
（12） 土地年净收益
（三）—（11）
建筑物达到耐用年限 （13） 44年后剩余土地使用 (12）/6.34%×[1-1/(1+6.34%)^16]
年期16年的土地价值 16年的土地价值折现 （14） 到估价时点的土地价 (13）/(1+6.34%)^44 值
序号
项目名称 （单位：元/㎡）
收益法测算表（房地产）
计算公式
计算结果 单位
一
年有效毛收入
(2)+(3)-(4)
6286.50 元/㎡
计算说明
（1） 月毛租金收入
550.00 元/㎡
估价对象所在区域范围内 市场调查结果
收益法计算表-远东11.24
3051.32 3,533.05
2,937.36 2,937.36
859.82
859.82
-11,517.24 -11,813.96
-
-ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
32.78
32.78
-11,550.02 -11,846.74
2.69%
2.62%
-310.74 -310.74
-11,239.28 -11,536.00
298.17% 308.69%
1,636.83
8.95% 0.6997 1,145.36
3,331.66 0.00% -
3,331.66 0.00% 6.65% -
经营性资产价值：P 股权投资价值:I 溢余性资产价值:∑Ci 企业价值:B=P+I+∑Ci 付息债务价值:D 所有者权益价值:E=B-D 上次评估值 成本法评估值 账面值 增值 增值率 市盈率
2017年
0.00%
0.00% 82.30 0.00% 25.97 0.00% 579.58 0.00% 17.36 0.76
2022年
22,122.90 123.45%
16,936.72 23.44% 348.98 1.58% 855.16 3.87%
1,337.77 6.05%
2,595.50
金额单位：万元
2023年
2024年
2025年及永续
35,798.55 61.82%
27,397.88 23.47% 528.79 1.48%
982.78 631.70 351.08 631.56
1,112.32 2,638.98
3732.38%
4,062.02 5,177.45
WACC,加权平均资本成本
WACC,加权平均资本成本[[收益法]]中最常用的就是折现现金流量法。
用DCF,贴现现金流方法求企业投资资本价值时,折现率需采用WACC,加权平均资本成本。
什么是加权平均资本成本?定义企业为股东创造的价值即企业收益超出投资成本的部分,企业的投资成本即用加权平均资本成本( Weighted Average Cost of Capital,WACC)来表示。
通过与WACC进行比较,即可知预期进行的投资、项目等是否能够增加价值。
WACC和利率一样用百分比来表示,例如,如果一个公司的WACC为12%,这就意味着当此投资情况下,投资回报必须超过12%。
投资者对于任何投资的资本成本,不管是投资于一个公司还是一个具体项目,都希望能够有一个高于其他投资的回报率。
换句话说,资本成本就是一种机会成本(opportunity cost)。
WACC应用的评估方法和计算公式采用收益途径评估公司价值时,评估师广泛使用的有两种方法——即权益法和投资资本法(有时候也叫直接法和间接法)。
权益法是通过折现公司的红利或股权现金流来评估公司股权的价值,这个折现率应该是反映权益投资者所要求的回报率。
而投资资本法主要是关注并评估出公司整体的价值,不像权益法只评估权益。
投资资本法的评估结果就是所有权利要求者所要求的价值,包括债权人和股东。
此时要求权益的价值就只能是把公司整体价值减去债权的价值(所以被称为间接法)。
求取公司价值最普通的做法就是把公司所有投资者的现金流,包括债权人和股权投资者的现金流折现,而折现率则是加权平均资本成本——即权益成本和债务成本的加权平均值,英文简写为WACC。
所以,WACC是投资资本价值评估(直接)或公司权益价值评估(间接)的一个重要的计算参数。
WACC中最明了的一部分就是公司的债务资本,大多数情况下,它就是公司需要偿还给银行或债券持有人的债务。
相比之下,公司的权益资本则较为复杂。
通常,权益资本成本高于债务资本成本,因为权益资本还要包括风险溢价。
加权平均净资产收益率(%)计算表
加权平均净资产收益率=P/（E0＋NP÷2＋Ei×Mi÷M0－Ej×Mj÷M0±Ek×Mk÷M0）1加权平均净资产收益率1.1归属于公司普通股股东的净利润 0.0098 1.2扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东的净利润 0.0097P 6,452,295.29对应于归属于公司普通股股东的净利润、P 6,399,222.87扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东的净利润E0 674,283,224.75为归属于公司普通股股东的期初净资产NP 6,452,295.29归属于公司普通股股东的净利润EI -报告期发行新股或债转股等新增的、归属于公司普通股股东的净资产MI -新增净资产下一月份起至报告期期末MO 6.00为报告期月份数EJ 42,000,000.00报告期回购或现金分红等减少的、归属于公司普通股股东的净资产MJ 3.00产下一月份起至报告期期末EK -因其他交易或事项引起的净资产增减MK -发生其他净资产增减变动下一月份起至报告期期末的月基本每股收益=P÷SS=S0＋S1＋Si×Mi ÷M0－Sj×Mj÷M02基本每股收益2.1归属于公司普通股股东的净利润0.03072.2扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东的净利润 0.0305S 210,000,000.00SO 210,000,000.00期初股份总数SL 报告期因公积金转增股本或股票股利分配等增加股份数SI 报告期因发行新股或债转股等增加股份数SJ 报告期因回购等减少股份数SK报告期缩股数3稀释每股收益3.1归属于公司普通股股东的净利润0.03073.2扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东的净利润 0.0305-已确认为费用的稀释性潜在普通股利息-转换费用-所得税率稀释每股收益=[P+（已确认为费用的稀释性潜在普通股利息－转换费用）×（1-÷M0－Sk+认股权证、股份期权、可转换债券等增加的普通股加权平均数）-、股份期权、可转换债券等增加的普通股加权平均数非经常性损益明细2013年1-6月2012年度（1）非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值准备的冲销部分 -201,270.48118,745.40（2）计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外900,087.052,366,000.00（3)除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -570,931.02############非经常性损益合计127,885.551,379,808.16减：所得税影响金额 74,813.13208,795.69扣除所得税影响后的非经常性损益53,072.421,171,012.47其中：归属于母公司所有者的非经常性损益 53,072.421,171,012.47×（1-所得税率）]/（S0＋S1＋Si×Mi÷M0－Sj×Mj2011年度2010年度5,959,957.5071,101.01 624,584.20510,933.70 -486,560.55-161,087.31 6,097,981.15420,947.40 972,789.84120,761.05 5,125,191.31300,186.35 5,125,191.31300,186.35。
加权资本成本计算
公司的资本成本，是指组成公司资本结构的各种资金来源的成本的组合，也就是各种资本要素成本的加权平均数。
一般来说公司的资本结构由普通股、优先股和债务构成。
1.普通股成本的确定 ①CAPM 模型：
()S f m f K R R R β=+-
其中，S K 是普通股成本，f R 是无风险报酬率，β是该股票的贝塔系数，m R R -是权益市场风险溢价，()m f R R β-是该股票的风险溢价。
②股利增长模型
10
S D K g P =
+
其中S K 是普通股成本，1D 是预期年股利额，0P 普通股当前价格，g 股利年增长率 ③债券收益加风险溢价法
S dt c K K RP =+
其中S K 普通股成本，dt K 是税后债务成本，c RP 股东所要求的风险溢价，一般在3%--5%之间。
2.债务成本的估计
一般采用到期收益率法确定债务成本。
0(1)
(1)
t
t n
d
d
I M P K
K =
+
++∑
0P 债券的市价，d K 到期收益率即税前债务成本，t I 时间t 的利息， M 债券面值，n
为债务年限。
3.WACC 的计算
WACC 通常有三种加权方案可供选择：账面价值加权、实际市场价值加权、目标资本结构加权。
***S S p p d dt W AC C K K K ωωω=++
S ω，p ω和d ω分别指按照某种加权方案确定的普通股、优先股和债务资本在公司资本
中的比例。
收益法测算表
参数名称
参数取值
参数取值说明
1
月客观租赁收入
（元/㎡·月）
16.67
根据同一区域类似物业租金收益调查。
2
年有效租金收入
（元/㎡·月）
190
估价对象所在区域的办公楼空置现象较少，故按平均空置率5％计算,年有效租金收入=月租赁收入×12×（1-空置率）
3
管理费(元/㎡)
3.8
按年有效租金收入的2%计算
4
维修费(元/㎡)
22.76
按房屋重置价格的2%计算,钢混结构的重置价格确定为1138元/平方米
5
税费(元/㎡)
33.4
房产税、营业税约占17.575%。
6
保险费(元/㎡)
2.276
按房屋重置价格的0.2%计算
年总费用(元/㎡)
62.236
年总费用=3+4+5+6
8
年纯收益(元/㎡)
127.764
年纯收益=2-7
9
净收益年递增比率g
2.00%
根据同一区域租金年递增比例平均水平确定
10
资本化率r
7.60%
参照目前银行贷款利率、各行业社会平均利润率、类似房地产置业投资回报率取值。
11
收益年期n
66
根据土地剩余使用年期确定
13
收益价格V1
（元/㎡）
2213
V=a/(r-g)×[1-(1+g)n/(1+r)n]
收益法计算表
内 容 一、年有效收益（元） 2 1、总建筑面积(M ) 2、租金（元/M2.日） 3、可出租面积比率 4、出租率 二、年运营费用（元） 2 1、房屋重置单价（元/m ) 2、成新率 3、年维修费 4、年管理费 5、保险费 6、房产税、营业税、城建及教育附加等 三、年纯收益（元） 四、收益价格测算 1、年纯收益a 2、收益年递增率s 3、收益递增年限n1 3、收益年限n 4、资本化率r 五、评估价格V 评估单价 取定参数 1.00 1.00 1.00 80% 77.00 1200.00 0.70 1.5% 2.0% 0.15% 17.70% 计算结果 292.00
0 6.00 1.00 52.00 215.00 215.00
3.000% 52.00 52.00 3.300% 10059 10059.00
表
备 =（1×2×3×4）×365 房产证载明面积 客观租金 客观出租率 年运营费=3+4+5+6 根据同类建筑重置价格确定 一般为建筑物重置价的1.5%—2%， 一般占年租金的2%—5%, 一般为建筑物现值的0.15%—0.2% 根据当地相关税费 =年毛收益-年运营费用 注
加权平均资本成本计算公式及例题
加权平均资本成本 (Weighted Average Cost of Capital, WACC) 是用于衡量公司或项目所需资金的成本。
在财务决策中，WACC是一个重要的概念，它可以帮助公司评估投资项目的可行性，也可以帮助投资者决定是否投资于一家公司的股票或债券。
WACC的计算需要考虑公司的权益和债务的成本，以及公司的税负情况。
下面我们将介绍WACC的计算公式和例题。
一、WACC的计算公式WACC的计算公式如下：\[ WACC = \frac{E}{V} \times Re + \frac{D}{V} \times Rd \times (1 - Tc) \]其中，- E代表公司的权益 (Equity)- D代表公司的债务 (Debt)- V代表公司的总价值 (Value = E + D)- Re代表权益的成本，通常使用资本资产定价模型 (CAPM) 来计算- Rd代表债务的成本，通常是公司债券的利率- Tc代表公司的税率在这个公式中，我们可以看到WACC是权益成本和债务成本的加权平均，其中权益和债务的权重分别是E/V和D/V。
需要注意的是，由于债务利息可以从公司的税前利润中抠除，所以公式中还考虑了税率。
二、WACC的计算例题假设一家公司有1000万元的权益和500万元的债务，公司的权益成本为10，债务的利率为8，公司的税率为25。
那么这家公司的WACC如何计算呢？1. 计算公司的总价值V\[ V = E + D = 1000 + 500 = 1500 \text{ 万元} \]2. 计算权益和债务的权重\[ \frac{E}{V} = \frac{1000}{1500} = \frac{2}{3} = 0.67 \]\[ \frac{D}{V} = \frac{500}{1500} = \frac{1}{3} = 0.33 \]3. 计算WACC\[ WACC = \frac{E}{V} \times Re + \frac{D}{V} \times Rd \times (1 - Tc) \]\[ = 0.67 \times 10\ + 0.33 \times 8\ \times (1 - 25\) \]\[ = 6.7\ + 2.4\ \]\[ = 9.1\ \]这家公司的WACC为9.1。
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评估基准日：2011年12月31日 被评估企业名称： 对比公司名称 股票代码 付息债务 债权比例 总股本 股价 股权公平市场价值 股权价值比例 经杠杆调整后的 β 取消杠杆调整的 β 所得税率 无风险收益率 市场超额风险收益率 规模风险报酬率 个别风险报酬率 QD06 金额单位：人民币元 目标公司
15,125 1,415 13,711 6,693 0 6,693 0 13,711 12.37%
2.50 3.50 0.7470 0.6648 3,921 8,239 99,812 15,040 16,959 17,967 96,385 53,393
4.781 65,554
锡业股份
包钢稀土
吉恩镍业
宝钛股份
贵研铂业
厦门钨业
000960.SZ 600111.SH 600432.SH 8,286,811,981 1,225,000,000 4,502,045,379 34% 3% 31% 906,520,391 1,211,022,000 811,121,542 17.81 37.63 12.33 16,145,128,164 45,570,757,860 10,001,128,613 66% 1.7452 1.2151 15% 97% 1.1870 1.1605 15% 3.89% 7.10% 0.50% 0.50% 69% 1.5225 1.1012 15%
10,356 445 9,911 6,402 0 5,987 5,078 5,249 12.37%
12,578 1,032 11,545 6,548 0 1,500 4,200 12,393 12.37%
15,125 1,415 13,711 6,693 0 1,500 4,539 14,365 12.37% 4.50 0.5916 8,498
7,762 7,762
8,240 8,240
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
10,356 10,356
12,578 12,578
15,125 15,125
15,125 15,125
7,762 7,762 5,053 0 3,000 -241 10,056 12.37% 0.50 0.9433 9,486
8,240 8,240 5,822 0 4,500 4,661 4,901 12.37% 1.50 0.8395 4,114
600456.SH 600459.SH 600549.SH 1,320,000,000 550,989,628 1,610,331,044 14% 18% 7% 430,265,700 158,062,500 681,980,000 18.22 16.32 29.67 7,839,441,054 2,579,580,000 20,234,346,600 86% 1.2566 1.0993 15% 公司所得税率 股权收益率 债权收益率 WACC 82% 1.4046 1.1888 15% 93% 1.1722 1.0979 15% 15%
0.64
0.36 1.38 1.14 2.90 25.47% 6.02% 12.37%
折现现金流量计算表
评估基准日：2011年12月31日 被评估单位名称：自贡硬质合金有限责任公司 项目 销售收入 销售成本 营业税及附加 产品销售毛利 减： 期间费用 其中： 销售费用 管理费用 财务费用 资产减值损失 加： 投资收益 主营业务利润 加： 其它业务利润 营业利润 加： 补贴收入 减： 营业外支出(收入) 利润总额 减： 所得税 净利润 加： 折旧和摊销 财务费用 减： 资本性支出 权益性投资支出 运营资本增量 自由现金流量 折现率 后续期间平均增长率 折现年数 折现系数 现金流折现现值 现金流折现现值之和 加： 多余现金 非运营资产 长期股权投资 减： 付息负债 股东权益的公允市场价值 2012年 326,833 305,237 1,896 19,700 11,938 4,505 7,433 2013年 361,773 338,598 2,098 21,077 12,837 4,856 7,981 2014年 400,529 373,811 2,323 24,396 14,039 5,239 8,800 2015年 432,710 402,735 2,510 27,465 14,888 5,566 9,322 QD05 金额单位： 人民币万元 2016年 2017年及永续 467,527 467,527 433,935 433,935 2,712 2,712 30,880 30,880 15,755 15,755 5,916 5,916 9,839 9,839 -