中海城南一号项目简析

小计 户数比 总建筑面积 小计 面积比例
30835.2
28124.8
880
41.7%
3885.2 3806
74368.8
22.7%
3823.6
3894
215
10.2%
27038.4 6695.1
33733.5
10.3%
7894.8
415 19.7% 35136 76150.8 23.3%
33120
456
中海1号项目简析
【开发商分析】
“中海地产”是中国海外集团房地产业务的品牌统称，该品牌诞
生、成长于香港，扩展至澳门，发扬光大于中国内地。
2001年，中海携城南的首个项目中海名城在成都落地； 2004年，位于川大旁锦江南岸的中海·格林威治城耀世登场； 2005年，城西中海国际社区，首次将国际化元素融入成都本土，
面积比例
空中别墅 G 2.1%
舒适两房 A 22.7%
舒适四房 D 32.0%
豪华三房 C 23.3%
舒适三房 B 10.3%
从面积比例看，主力产品是舒适四房D 32%、豪华 三房C 23.3%、舒适两房A 22.7%。
解决好D类和C类户型客户的成单率是项目体量消化 的关键。
【 产品配比分析】
户型数量比例
配套设施规划完善—除地块自身配套规划大量的商业办 公娱乐设施外，紧邻地块西北侧规划有小学、幼儿园、 农贸市场，西侧与西北侧规划有文化娱乐设施用地；地 块西北面1000米左右府城大道旁边规划有成都市中西医 结合医院及紧急救援中心。 离本项目较近的城南高尚住 宅区神仙树、紫荆与桐梓林等片区，各种餐饮娱乐、酒 店宾馆、金融邮政等设施一应俱全，档次较高；宜家、 欧尚、 迪卡隆、富森美等大型商业设施位于项目附件。
【 产品配比分析】
面积段比例
≧90㎡ 77%
户数比例
≧90㎡ 58.30%
≦90㎡ 23%
从面积段看，90平米以上为主流，占77%，地块规 划指标未按照拍卖规定执行。
≦90㎡ 41.70%
从户数比例看，90平米以上和以下的比例为4：6。 项目中端客户和高端客户量比例为4：6。
【 产品配比分析】
豪华四房 E 3.9%
【 产品平面分析】
奇数层 偶数层
户型编号
面积
户型特点
赠送 赠送
A1 87.6 赠送面积可改3房 13.32 15.12
A2 79.9 卧室客厅均与阳台相连 —
—
A
舒适两房
A3 A4
88.3 86.5
赠送面积可改3房 12.96 9.72
阳台可改3房
—
—
A5 86.9
阳台可改3房
7.92 8.64
A6 88.5
【四至分析】
南苑小区
北侧：和西北侧均为广州中天盈御峰项目； 南侧：占地348亩14-18层的公务员小区南苑小区； 东侧：东方希望地块； 西侧：为规划商住用地。
小结： 项目四周分布的主要元素为：高尚居住、政务办公、 高新产业； 四至元素比本司项目丰富。
【规划分析】
50米宽代 征绿地
锦程大街（30 米宽B8线）
商业金融
4号楼 24F
5号楼 24F
40米宽站华路
6号楼 24F
1号楼 22F
30米宽B6线
2号楼 21F
3号楼 21F
8号楼 21+2F
10号楼 20+1F
9号楼 19+2F，
20+1F
7号楼 23+1F
东区79米限高区
16号楼 24F
15号楼 24F
西区71米限3房
11.34 9.72
B
舒适三房
B1 B2
157.2 卧室和饭厅带阳台 155.7 卧室和饭厅带阳台
— —
— —
C1 183.6 书房和饭厅带阳台 —
—
C 豪华三房 C2 183
阳台可改3房
—
—
C3 184
阳台可改4房
—
—
D
舒适四房
D1 D2
229.36 230.3
2梯4户
东西面沿街
东向50% 西向50%
较小
A5
大
A6
B 舒适三房
B1 B2
南面沿街 北向 较小
C 豪华三房
C1 C2 C3
2梯2户
南北面沿街
南向50% 北向50%
较小
D 舒适四房
D1 D2
E 豪华四房 F 空中复式
E1 E2 F1 F2
3梯2户
中部
南向 无
G1
G 空中别墅
G2 G3 G4
2梯2户 3梯2户
舒适四房 D 21.6%
户数比例
空中复式 F 1.9%
空中别墅 G 0.9%
舒适两房 A 41.7%
豪华三房 C 19.7%
舒适三房 B 10.2%
从户数比例看，主力产品是舒适两房A 41.7%、舒 适四房D 21.6%和豪华三房C 19.7%。
解决好A类户型的客户量是产品数量销售的关键。
空中复式 F 3.4% 豪华四房 E 6.2%
13号楼 21F
14号楼 24F
南苑住宅区
20米宽B9线
定位：国际级CBD中央高层低密豪宅标杆； 净用地面积：A地块115213.07㎡（合172.7 亩） 规划建筑面积：416015㎡； 容积率：2.85； 建筑密度：18%； 绿地率：28%； 总户数：2108户； 居住人口：6746人； 户均人口：3.2人/户； 车位：2583个； 车户比：约1：1.22； 产品组成:16栋21-24层电梯公寓； 建筑布局：行列式； 建筑高度：71-79米。
要求；
与本司项目相比，土地成本优势明显，地块更具综合性开发优势。
【区位分析】
中海1 号项目
区域占位十分优越—地块位于成都市天府新城CBD核心 区域中轴线，东距成都市级行政中心约200米，北面紧邻 市宽为130米的政景观大道（锦程大街），南面紧邻政府 局级与厅级以上公务员住宅小区；
自然环境前景良好—地块南侧700米，为外环生态圈和 3000亩的新世纪公园，自然环境优美，有着良好的发展 前景。
E1
F2
E2 F1 1% G1
2% 1%
1%
G2 0%
G3 0%
G4 0%
G5
D2 2% 12%
0%
A1
17%
D1 10%
C3 9%
C2 C1 B2 9% 2% 2%
A2
17%
A3
B1 8%
A6 2%
A5 A4 2% 2%
2%
从每类户型数量比例看，主力依次户型为A1、 A2、 D2、D1、C2、C3、B1。
21.6%
48165.6 56653.8
104819.4
32.0%
82
3.9%
10912 9386
20298.0
6.2%
40
1.9%
5548 5548
11096.0
3.4%
3948
760
20 0.9% 760 6988.4 2.1%
760.2
760.2
2108 100.0%
327454.9 100.0%
开启了成都迈向国际化进程的一个新时代；
2006年，中海·龙湾半岛华丽登场，重新定义城市豪宅的核心价
值，率先将城市别墅理念导入市场；
2007年，中海再次剑指城南，启动“中海城南核心圈”战略。作
为核心圈中的开篇之作-中海·兰庭销售情况良好；
中海翠屏湾位于城南三环内神仙树板块让神仙树板块的价值将在
户型面积比例
E2 E1 3% 3% D2 17%
F1 F2 2% 2%
D1 15%
G1 1%
G2 0%
G3 0%
G4 0G%5
A1
0% 9%
A2 9%
A3 1%
A4
1% A5
1%
A6
B1 1%
C3 10%
C2
C1 2%
B2 8% 2%
11%
从每类户型面积比例看，主力依次户型为D2、D1、 C2、C3、A1、A2、B1。
【 户型分布分析】
舒适2房
舒适3房 豪华3房
A4AA56
舒适4房 豪华4房 空中复式空中别墅
C2C2C2C2
C2C2C2C2 5
A3A6A2AA2AA12A12A11 G6
AA1AA11A12AA2D12A1D21DGD162DG3D163DG1DD1G1210DD1G12DD13G12DD112DEG1D23G1DE3G12F5FG2B1492BG4F14BG1F15BEG21128BEG112BGD11BG2D11BG2D11BG214D117B2CG2D163CD33C315AC16A23AAC2AA123A21A11
A2
C1
A1 A2 A1 A2 A1 A2 A1 A3
C3C3C3C3
1 3
A6 A4 1 A5
1 2
1
小结： 2房多临街； 3房居外侧； 4房在内部； 复式设顶楼； 板式结构多； 南北朝向多； 彩光通风好； 噪音干扰小。
户型编号
梯户比 位置 朝向 噪音
A1
大
A 舒适两房
A2 A3 A4
2008年全面升级；
8年来，中海地产在成都一直坚持主流的开发理念，锁定主流地段，
关注主流客群、打造主流产品、引领主流生活。如今中海地产已
经在成都形成了“城市中心”、“中海城南核心圈”、“中海城
西生活圈”三大核心圈层，已脱离单纯的开发商范畴，成为一个
行业的形象代言者，一个城市生活方式的提供者，一个真正的城