某综合体营销策划提案
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设有写字楼2万余平方米，5个中西各异的餐厅、10 个会议厅，另设酒吧、商场，商务中心及各种娱乐 项目。
集商务、客房、会议、餐饮、娱乐于一体的智能型 豪华酒店。楼高30层
单栋28层
项目名称
交房时间
华天贵宾楼
2002
国贸金融中心 2003
联合商厦
2003
名汇达大厦
2003
顺天财富中心 2003
新世纪大厦
高桥
红星商圈
国家级综合性 长沙城市副中 批发专业市场 心
现有商业体量 （万平方米）
70
15
15
40
40
未来商业体量 （万平方米）
50
20
12
15
90
发展趋势
将发展成为高端 商业区与高端商 务（CBD）相结合 的复合城市区域
将成为五一商 随着武广铁路的开
圈的有效补充， 通，长沙黎托新站
物业形态将以
落成，老火车站交 通优势的丧失，使
长沙南城副中心集中商业
中信城市广场
集中商业+商业街29万m2
家润多奥特莱斯商业广场
集中商业9.5万m2
通程商业广场
集中商业3万平m2
嘉信茂广场
商业营业面积5.3万平m2
奥林匹克花园
集中商业+商业街12万平m2
便捷的交通 中部崛起战略的新引擎——长株潭城市群
半小时生活圈 —— 覆盖长株潭
一小时生活圈 —— 覆盖“3+5+1”城市
项目整体定位 写字楼、公寓、商业的各自定位及相互关系 产品的优化及价值提升 营销推广策略 ……
因此，本篇报告将在下面的篇幅重点阐述以上问题的解决之道。
商圈
五一
长沙商圈发展趋势
功能规划
唯一的市级 商业中心
东塘
火车站
功能完备的区 域型商业中心，
以IT数码为主要商
主要辐射城南 品的及零售与批发
区域
为一体的综合区域
圈
替代性商圈的出现
专业市场 难为商圈提质
新商圈的形成速 度
根据《长沙市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要（草案）》，长沙未来五年将重点提升城外、城际 、城内交通的通达性和便利性，着力构建长株潭“半小时消费圈”，省内及周边城市“一小时消费圈”、“ 两小时消费圈”，积极拓展消费经济腹地空间，打造城区“10分钟消费便利圈”。——未来中部购物天堂
层，地上28层 总建筑面积5000平米的专业写字楼，6-10米自然采光
2003
亚大时代
2003
建鸿达现代城 2004
维一星城国际 2004
恒隆国际
2004
区位商圈
建筑特色
韶山路 文艺路口
芙蓉路 芙蓉广场
五一大道 蔡锷路口
五一大道 蔡锷路口
芙蓉路 解放路口
芙蓉路侯家塘
五一路袁家岭
芙蓉路松桂园
韶山路 人民路口
五一路和 蔡锷路交汇处
3栋31层
占地67030.4平方米,单栋42层
33层，地上30层
15000平米,1栋12层
占地面积7824平方米,建筑面积7.2万平方米,单栋29层
共23层（地下三层），总规模38600平米 长沙市首家按国际甲级写字楼标准修建的专业写字楼，
建筑面积33000平米 共30层,.地下2层,面积共6000平方米。 占地面积为2576.35平米,建筑面积63921平米，地下3
SHOPPING为主 得商圈的发展前途
流
未卜
将成为依托成熟 的专业市场基础
商贸、商业、商
的，由单纯的专 务、会展、酒店、
业批发市场发展
物流等产业的发 展联动，成为长
成为商贸、商业、 株潭第一商圈、
商务为一体的综 合区域
省府CBD
发展瓶颈
停车难、业态70% 的重复、约三年 的地铁建设期
商圈扩容难， 当前商业体量 难以成为大商
融城中央—凸显区域价值
长株潭一体化带动效应下，省府南迁，未来地铁、三馆一中心、环保工业园等必然使得南城城市价值凸 显，并形成“城市中心”的四大功能：中央政务功能（CPD）、中央经济功能（CBD）、中央生活功能 （CLD）、中央信息功能（CED）。
南城
长株潭示范区三大经济引擎之一
商业及金融引擎
汽车产业引擎 武广高铁引擎
1999 1999 2000
区位商圈
建筑特色
芙蓉路 芙蓉Hale Waihona Puke Baidu场
芙蓉路 松桂园
五一路黄兴 路口
韶山路 文艺路口
芙蓉路侯家 塘
五一路 韭菜园路口 芙蓉路解放 路口
占地面积4500平方米,建筑面积4.6万平方米.单栋 25层
22层单栋
大厦共31层,地下3层,地上28层,总建筑面积112831 平方米
共51层，总建筑面积10万平方米,是长沙通程集团 投资兴建的五星级豪华酒店。酒店兼备商务旅行、 休闲度假和大型国际会议接待功能。
A-B
Market Analysis 市场透析
PARTⅠ 市场透析
1、长沙写字楼发展趋势 2、长沙写字楼配置调查 3、长沙写字楼价格调查
4、长沙写字楼定位
长沙市新近写字楼分布趋势：
市府板块
区域未成型， 大多数项目先 开发住宅
麓谷板块
以企业办 公楼为主
中心板块
滨江沿线
地段成熟，景观 丰富，各品牌开 发公司陆续启动 商业项目
某综合体营销策划提案
路漫漫其悠远
少壮不努力，老大徒悲伤
序言
本项目是长沙南城的一个综合型项目，附带定向规划，占有非常 良好的地理位置，具备良好的先天优势。面对这样的项目，我们思考 的出发点是整理出它的核心价值体系，明确它一个清晰的发展方向， 以实现它的最大经济价值和社会价值。
基于此，现在我们要解决的核心问题主要集中在以下方面
长沙商务金融中心， 多条线路聚集大量高 档写字楼和城市综合 体，商务气氛浓厚
东城板块
多个城市综合体 蓄势待发，区域 逐步成型
城南板块
区域初步成熟， 多个商业综合体 蓄势待发
1.长沙已建写字楼项目简表
项目名称
交房时间
华联商厦
1998
平安大厦
平和堂商贸大 厦
1998 1998
通程国际
1998
金源大酒店 银华大厦 东成大厦
营销策划报告架构
市场透析
定位体系
1写字楼市场 2.公寓市场 3.长沙商业氛围
1.项目解析 2.市场定位 3.客户定位
物业发展建议
营销策略
销售策略
a.建筑外观 b.功能空间 c.硬件配套 d.物业服务
1.推广定位 2.推广宣传语 3.推广原则及思路 4.推广总纲 5. 媒体策略 6.阶段执行
1.销售策略
群
长沙、株洲、湘潭、岳阳、常德、益阳、娄底、衡阳、萍乡
萍 乡
区位优势 —— 便捷的交通
省政府南迁，使项目成为长沙政治、 文化中心，更是长沙、湘潭、株洲三市融 合的核心区。
从我们项目：
5分钟车程 — 省政府、天心区政府、 长株潭城际轻轨站
10分钟车程 — 雨花区政府、高铁南站 20分钟车程 — 五一路商圈、黄花国际机场 30分钟车程 — 株洲、湘潭
集商务、客房、会议、餐饮、娱乐于一体的智能型 豪华酒店。楼高30层
单栋28层
项目名称
交房时间
华天贵宾楼
2002
国贸金融中心 2003
联合商厦
2003
名汇达大厦
2003
顺天财富中心 2003
新世纪大厦
高桥
红星商圈
国家级综合性 长沙城市副中 批发专业市场 心
现有商业体量 （万平方米）
70
15
15
40
40
未来商业体量 （万平方米）
50
20
12
15
90
发展趋势
将发展成为高端 商业区与高端商 务（CBD）相结合 的复合城市区域
将成为五一商 随着武广铁路的开
圈的有效补充， 通，长沙黎托新站
物业形态将以
落成，老火车站交 通优势的丧失，使
长沙南城副中心集中商业
中信城市广场
集中商业+商业街29万m2
家润多奥特莱斯商业广场
集中商业9.5万m2
通程商业广场
集中商业3万平m2
嘉信茂广场
商业营业面积5.3万平m2
奥林匹克花园
集中商业+商业街12万平m2
便捷的交通 中部崛起战略的新引擎——长株潭城市群
半小时生活圈 —— 覆盖长株潭
一小时生活圈 —— 覆盖“3+5+1”城市
项目整体定位 写字楼、公寓、商业的各自定位及相互关系 产品的优化及价值提升 营销推广策略 ……
因此，本篇报告将在下面的篇幅重点阐述以上问题的解决之道。
商圈
五一
长沙商圈发展趋势
功能规划
唯一的市级 商业中心
东塘
火车站
功能完备的区 域型商业中心，
以IT数码为主要商
主要辐射城南 品的及零售与批发
区域
为一体的综合区域
圈
替代性商圈的出现
专业市场 难为商圈提质
新商圈的形成速 度
根据《长沙市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要（草案）》，长沙未来五年将重点提升城外、城际 、城内交通的通达性和便利性，着力构建长株潭“半小时消费圈”，省内及周边城市“一小时消费圈”、“ 两小时消费圈”，积极拓展消费经济腹地空间，打造城区“10分钟消费便利圈”。——未来中部购物天堂
层，地上28层 总建筑面积5000平米的专业写字楼，6-10米自然采光
2003
亚大时代
2003
建鸿达现代城 2004
维一星城国际 2004
恒隆国际
2004
区位商圈
建筑特色
韶山路 文艺路口
芙蓉路 芙蓉广场
五一大道 蔡锷路口
五一大道 蔡锷路口
芙蓉路 解放路口
芙蓉路侯家塘
五一路袁家岭
芙蓉路松桂园
韶山路 人民路口
五一路和 蔡锷路交汇处
3栋31层
占地67030.4平方米,单栋42层
33层，地上30层
15000平米,1栋12层
占地面积7824平方米,建筑面积7.2万平方米,单栋29层
共23层（地下三层），总规模38600平米 长沙市首家按国际甲级写字楼标准修建的专业写字楼，
建筑面积33000平米 共30层,.地下2层,面积共6000平方米。 占地面积为2576.35平米,建筑面积63921平米，地下3
SHOPPING为主 得商圈的发展前途
流
未卜
将成为依托成熟 的专业市场基础
商贸、商业、商
的，由单纯的专 务、会展、酒店、
业批发市场发展
物流等产业的发 展联动，成为长
成为商贸、商业、 株潭第一商圈、
商务为一体的综 合区域
省府CBD
发展瓶颈
停车难、业态70% 的重复、约三年 的地铁建设期
商圈扩容难， 当前商业体量 难以成为大商
融城中央—凸显区域价值
长株潭一体化带动效应下，省府南迁，未来地铁、三馆一中心、环保工业园等必然使得南城城市价值凸 显，并形成“城市中心”的四大功能：中央政务功能（CPD）、中央经济功能（CBD）、中央生活功能 （CLD）、中央信息功能（CED）。
南城
长株潭示范区三大经济引擎之一
商业及金融引擎
汽车产业引擎 武广高铁引擎
1999 1999 2000
区位商圈
建筑特色
芙蓉路 芙蓉Hale Waihona Puke Baidu场
芙蓉路 松桂园
五一路黄兴 路口
韶山路 文艺路口
芙蓉路侯家 塘
五一路 韭菜园路口 芙蓉路解放 路口
占地面积4500平方米,建筑面积4.6万平方米.单栋 25层
22层单栋
大厦共31层,地下3层,地上28层,总建筑面积112831 平方米
共51层，总建筑面积10万平方米,是长沙通程集团 投资兴建的五星级豪华酒店。酒店兼备商务旅行、 休闲度假和大型国际会议接待功能。
A-B
Market Analysis 市场透析
PARTⅠ 市场透析
1、长沙写字楼发展趋势 2、长沙写字楼配置调查 3、长沙写字楼价格调查
4、长沙写字楼定位
长沙市新近写字楼分布趋势：
市府板块
区域未成型， 大多数项目先 开发住宅
麓谷板块
以企业办 公楼为主
中心板块
滨江沿线
地段成熟，景观 丰富，各品牌开 发公司陆续启动 商业项目
某综合体营销策划提案
路漫漫其悠远
少壮不努力，老大徒悲伤
序言
本项目是长沙南城的一个综合型项目，附带定向规划，占有非常 良好的地理位置，具备良好的先天优势。面对这样的项目，我们思考 的出发点是整理出它的核心价值体系，明确它一个清晰的发展方向， 以实现它的最大经济价值和社会价值。
基于此，现在我们要解决的核心问题主要集中在以下方面
长沙商务金融中心， 多条线路聚集大量高 档写字楼和城市综合 体，商务气氛浓厚
东城板块
多个城市综合体 蓄势待发，区域 逐步成型
城南板块
区域初步成熟， 多个商业综合体 蓄势待发
1.长沙已建写字楼项目简表
项目名称
交房时间
华联商厦
1998
平安大厦
平和堂商贸大 厦
1998 1998
通程国际
1998
金源大酒店 银华大厦 东成大厦
营销策划报告架构
市场透析
定位体系
1写字楼市场 2.公寓市场 3.长沙商业氛围
1.项目解析 2.市场定位 3.客户定位
物业发展建议
营销策略
销售策略
a.建筑外观 b.功能空间 c.硬件配套 d.物业服务
1.推广定位 2.推广宣传语 3.推广原则及思路 4.推广总纲 5. 媒体策略 6.阶段执行
1.销售策略
群
长沙、株洲、湘潭、岳阳、常德、益阳、娄底、衡阳、萍乡
萍 乡
区位优势 —— 便捷的交通
省政府南迁，使项目成为长沙政治、 文化中心，更是长沙、湘潭、株洲三市融 合的核心区。
从我们项目：
5分钟车程 — 省政府、天心区政府、 长株潭城际轻轨站
10分钟车程 — 雨花区政府、高铁南站 20分钟车程 — 五一路商圈、黄花国际机场 30分钟车程 — 株洲、湘潭