浅谈房地产估价中的收益法
房地产估价中使用收益法应注意的问题
房地产估价中使用收益法应注意的问题在运用收益法进行房地产估价时,目前存在着许多问题,他们都不同程度地影响了估价过程的科学性和估价结果的精确度。
这些问题主要体现在收益法的适用范围和参数确定及资本化率的确定等几方面。
收益法是房地产估价的基本方法之一,它在具体的估价中存在着各种各样的问题,应引起注意。
一、有收益性房地产的内涵总的来说,收益法适用于有收益性的房地产的价格评估。
在实际评估中,估价人员普遍认为只有目前存在有收益的房地产才能算作是有收益性的房地产，才能用收益还原法进行估价,而没有现实收益的房地产是不能用收益还原法估价的.我们认为，“有收益性”应体现在两个方面：一是现实存在的有收益性的房地产，例如正在经营的商店、宾馆，已出租的房屋等;二是存在有潜在性收益的房地产，例如一块将产生预期收益的空地,新建的还未出租或经营的房地产，这些都属于没有现实收益,但有潜在收益的房地产。
收益法评估由于是以房地产的预期收益为基础，因此,潜在性的收益也应属于收益还原法中“有收益性房地产”的范围之列。
自有房地产也存在“有收益性"。
传统上认为自有房地产属于业主自己使用，它既没有出租也不从事经营，因此也就不存在有收益，所以不能用收益法来对其估价，但根据西方经济学中的“机会收益”原理思想，可把自有房地产当作出租性房地产看待,即业主的租金节省就相当于他的租金收入，从而它就产生了收益.二、出租性房地产相关总收益的确定房地产总收益可分为实际总收益和客观总收益。
实际总收益是在现状下实际取得的收益，客观总收益是排除了实际总收益中的属于特殊的，偶然的因素后所能得到的一般正常总收益。
目前估价人员在运用收益法对出租性房地产估价时，普遍都采用客观总收益来作为房地产的总收益，但我们认为对于不同类型的出租性房地产，总收益的求取是不相同的,因此不能一概用客观总收益来作为出租性房地产的总收益。
客观总收益适用于不存在房屋租约的情况下。
实际总收益则适用于已出租的房屋，且签定了长期租约，期满要续租的情况.对于只存在短期租约,期满不续租的房屋，则需客观总收益和实际总收益综合考虑，即租约限制内采用实际总收益，租约限制外采用客观总收益来确定其房地产总收益。
房地产评估的收益法
房地产评估的收益法房地产评估是指对房地产进行估价、评估的过程。
评估的目标是确定房地产的市场价值，帮助买卖双方确定合理的交易价格。
房地产评估的方法有很多种，其中收益法是一种常用的评估方法之一。
收益法概述收益法是基于房地产的租金收益来评估房地产的价值。
它关注的是房地产所产生的未来收益，以此推算出其市场价值。
收益法适用于商业地产、出租住宅等租金收入可量化的房地产。
收益法的计算步骤收益法的计算可以分为以下几个步骤：1. 估算年净收入首先需要估算出房地产每年的净收入。
此处的净收入指每年从出租房地产获得的总收入减去各项费用，如管理费、维修费、税费等。
2. 决定资本化率资本化率是用来将未来收益转换成现在价值的一种指标。
它反映了投资回报的风险比例。
资本化率的决定涉及到市场的需求和供给状况、房地产的特点等因素。
3. 计算资本化值资本化值是房地产未来收益的现值。
它等于年净收入除以资本化率。
资本化值越高，意味着房地产的价值越高。
4. 判断房地产的市场价值最后，根据资本化值可以判断房地产的市场价值。
根据市场需求和供给，结合其他评估方法，可以得出房地产的合理市场价值。
收益法的优势和局限性收益法作为一种评估方法，具有以下优势和局限性：优势•收益法注重房地产的租金收益，对长期投资具有较好的衡量效果；•收益法可以处理更复杂的房地产特征，如多层商业综合体、办公楼等；•收益法可以提供对未来收益的预测和评估，帮助投资者做出合理决策。
局限性•收益法依赖于对未来租金收益的准确预测，对市场情况变化敏感；•收益法难以应用于不可量化的特殊房地产类型，如文化遗产、地标建筑等；•收益法无法考虑非租金收入的影响，如房地产增值、税收等。
收益法的应用领域收益法广泛应用于房地产市场。
以下是一些常见的应用领域：商业地产评估商业地产评估通常使用收益法来确定其市场价值。
商业地产的租金收入较高且稳定，适合使用收益法进行评估。
出租住宅评估收益法也适用于出租住宅的评估。
房地产收益法
房地产收益法房地产收益法什么是房地产收益法房地产收益法是一种计算房地产投资回报率的方法。
它基于房地产收益的潜在增长，通过将租金和资本增值考虑在内，来确定投资的实际回报率。
房地产收益法考虑了租金和资本增值的重要性，因为这两者是投资者收益的主要来源。
房地产收益法的计算方法房地产收益法的计算方法通常有两种：毛收益法和净收益法。
毛收益法毛收益法是指以房屋的全年租金收入减去可能发生的全年空置费用后得到的净租金收入，再除以购入价格或估价。
公式如下：毛收益率 = (全年租金收入全年空置费用) / 房屋购入价格或估价毛收益法计算的是房屋的整体收益情况，可以给投资者一个大致的收益预估。
净收益法净收益法将除去支出和运营费用后的净收益与购入价格或估价进行比较，以得出房地产投资的实际回报率。
公式如下：净收益率 = (净租金收入全年支出和运营费用) / 房屋购入价格或估价净收益法考虑了投资的支出和运营费用，并将其从净租金收入中扣除，从而提供了更准确的投资回报率。
房地产收益法的应用房地产收益法被广泛应用于房地产投资决策和评估中。
它可以帮助投资者评估房地产投资的潜在风险和收益，并作为决策的依据。
，房地产收益法可以帮助投资者确定投资回报率。
通过计算毛收益率或净收益率，投资者可以了解在特定条件下的投资回报率，从而做出更明智的决策。
，房地产收益法可以帮助投资者评估投资风险。
通过考虑租金变动、资本增值率、运营费用等因素，投资者可以预测房地产投资的风险，并采取相应的措施来减少风险。
，房地产收益法也可以用于比较不同投资项目或不同地区的投资机会。
通过计算不同项目或地区的收益率，投资者可以选择最具潜力和最有利可图的投资机会。
，房地产收益法是一个非常有用的工具，它可以帮助投资者评估房地产投资的回报和风险，并做出明智的投资决策。
> 注意：以上内容仅供参考，具体投资决策应结合个人情况和市场变化进行。
房地产估价方法总结
房地产估价方法总结房地产估价方法总结一、相比估价法相比估价法是指将被估计物的价值与其他同类物的价值作比较，以此来确定被估物的价值。
优点：1.准确性高：它可以与实际市场情况进行比较，因此更适合用来估价那些受到市场供需压力的物业。
2.评估迅速：由于使用同类物件比较，因此评估迅速。
缺点：1.难以预测性：因为它只是对现有物件的比较，所以难以反映未来物件的价值。
2.受环境影响大：由于比较的物业价值受到现有环境的影响，所以价格有时会受到影响。
二、收益法收益法是按照一定的投资和回报率来估计房地产价值的方法，通常估算的是现金收益。
优点：1.准确度高：它可以反映当前物业的价值，也可以准确反映未来的收益。
2.容易计算：由于收益法的计算只需要现金收益，因此计算较为容易。
缺点：1.成本不可预测：收益法的成本不可以预测，或者说他们有可能发生变化，因此估价结果不能完全反映实际价值。
2.风险高：收益法的风险较高，因为它仅适用于低风险的物业。
三、市场通量法市场通量法是指根据当地市场的价格通量来估计房地产价值的方法，通常情况下，该方法会受到地段价格、市场变动、经济发展、物业类型等因素的影响。
优点：1.准确性高：它可以准确反映当前的市场价格变动，因此更适合用来估价那些受到市场供需压力的物业。
2.快速评估：由于使用当地市场价格通量，因此可以快速评估物业价值。
缺点：1.受环境影响大：市场通量法的估计结果受到当地市场环境的影响，因此价格可能会有所偏差。
2.难以预测性：因为它只是对现有的市场情况进行比较，所以难以反映未来市场变动影响的物业价值。
房地产估价-收益法
房地产估价-收益法1. 简介房地产估价是指对房地产进行评估和估计其价值的过程。
其中，收益法是一种常用的房地产估价方法。
收益法通过分析房地产的收益能力来确定其价值，是一种较为客观和科学的估价方法。
本文将详细介绍房地产估价-收益法的原理、应用和计算方法。
2. 收益法的原理收益法是基于投资回报原理，即房地产的价值取决于其未来的现金流收益。
收益法的核心思想是通过预测房地产未来的租金收益，并将其折现为现值，从而确定其当前的价值。
该方法适用于投资性房地产（如出租房、商业物业等），较少适用于自住型房地产。
3. 收益法的应用收益法广泛应用于房地产估价领域，特别适用于以下情况：•商业物业估值：收益法可以通过分析商业物业的租金收益情况，确定其市场价值，是商业房地产买卖和租赁的重要依据；•出租房估值：对于出租房，通过分析租金收益情况，可以确定其出租价格和投资回报率，对投资者和租客都具有参考意义；•土地估值：对于待开发的土地，可通过分析未来的租金收益情况，确定其发展潜力和市场价值。
4. 收益法的计算方法收益法的基本计算公式如下：价值 = 总现值 / 折现率其中， - 总现值：房地产未来一段时间内的现金流收益的总和； - 折现率：代表投资者对未来收益的时间值的考虑，通常采用市场利率或资本化率。
收益法的计算过程包括以下几个步骤：1.预测未来的租金收益：根据市场情况和历史数据，预测房地产未来一段时间内的租金收益。
2.估计房地产的退休价值：根据房地产的使用寿命和市场情况，估计房地产在未来一段时间结束后的价值。
3.计算现金流收益：将未来的租金收益和房地产退休价值折现为现值，得到每年的现金流收益。
4.计算总现值：将每年的现金流收益加总，得到总现值。
5.计算房地产的价值：将总现值除以折现率，得到房地产的价值。
5. 收益法的局限性虽然收益法是一种常用的房地产估价方法，但也存在一些局限性：•预测不确定性：由于未来的租金收益受到市场和经济的影响，预测存在一定的不确定性。
房地产估价方法之收益法
房地产估价方法之收益法每种估价方法都有其特定的适用对象和条件，有时可以同时运用，以相互验证，有时是相互补充的，但不应相互替代。
收益法是根据估价对象的预期收益来求取估价对象价值或价格的方法。
房地产估价其他方法还有假设开发法、长期趋势法等。
(一)收益法适用的估价对象收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的物业，如住宅(特别是公寓)、写字楼、旅馆、商店等。
(二)收益法估价的操作收益法的计算方式是将未来收益转换为价值，类似于根据利息倒推出本金，这被称为资本化。
根据将未来收益转化为价值的方法不同，或者说资本化类型不同，收益法可以分为直接资本化法和报酬资本化法。
1.直接资本化法直接资本化法是将估价对象未来第一年的某种预期收益，除以适当的资本化率转换为价值的方法。
其公式为：或者，也可以用将未来第一年的某种预期收益乘以适当的收益乘数转换为价值，这称为收益乘数法。
利用收益乘数将年收益转换为价值的直接资本化法公式为：物业价值=年收益×收益乘数运用直接资本化法估价一般分为三个步骤：(1)预测未来第一年收益;(2)确定资本化率或收益乘数;(3)计算收益价值。
2.报酬资本化法报酬资本化法即现金流量折现法，也就是在考虑资金时间价值的前提下，认为物业的价值等于其未来各期净收益的现值之和。
运用报酬资本化法估价一般分为四个步骤：(1)估计收益期或持有期;(2)预测估价对象的未来收益;(3)确定报酬率;(4)计算收益价值。
(三)物业收益的测算在进行收益法估价时，可选择其中某一个适用的值。
1.潜在毛租金收入物业可以获取的最大租金收入称为潜在毛租金收入——未考虑空置、收租损失和其他收入2.有效毛收入从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，再加上其他收入，就得到了物业的有效毛收入，即：有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入3.运营费用收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用。
4.净运营收益净运营收益=有效毛收入-运营费用净运营收益的最大化是业主最关心的问题，也是考察物业服务企业的物业管理工作成功与否的主要方面。
浅析房地产估价中的收益法
浅析房地产估价中的收益法摘要：收益法是一种常用的估价方法，如何合理正确地使用收益法，关系到估价结果的准确性.本文就收益法的应用及存在问题作了简要分析，并接合估价实务提出了相应解决方案。
关键词：房地产估价收益法一、收益法概述（一）收益法的含义收益法又称收益还原法、收益资本化法，是预测估价对象的未来收益,然后通过资本化率或者乘以适当的收益乘数折现到估价时点来求取估价对象价值的方法。
这里的资本化率是指将房地产的未来预期净收益折算成现值的比率,也称报酬率、折现率、还原利率。
收益乘数是指未来预期净收益与资产价格的比例关系，通俗来讲就是价格的收益系数。
在我们日常估价实务中，主要运用报酬资本化法来求取估价对象的价值。
报酬资本化法，即房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和,具体是预测估价对象未来各期的净收益，采用适当的报酬率将其折算到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法.收益法的理论依据是预期原理,房地产价值基于市场未来所能带来的收益。
如同一笔资金存于银行，银行按期支付利息,在未来一定期限内，本金与利息之和即为该笔资金的时间价值.如果将收益性房地产出租，在未来一定期限内，每年均可按约定获得一定数量的租金收益，若干年后的总收益现值等同于出售同类型物业的价格，可理解总收益现值即为房地产目前的价格。
用等式可表述为:房地产价格＝房地产净收益/收益率（二）报酬资本化法的公式在实际估价中,一般假定报酬率长期维持不变,简化公式为：其中:V：房地产在估价时点的收益价格；A：房地产的未来净收益，假设净收益发生在期末；Y：房地产的报酬率，Y不等于0；n:房地产的收益期限，n为有限年。
如果房地产每年净收益相同，公式可简化为：在实际估价中,我们还可能遇到未来收益每年变化一次或隔几年变化一次的情况，还有的物业在出租若干年后变卖折现的情况等，但基本原理是一样的，都要将收益或变卖价值折为现值再求和。
（三）收益法应用的范围收益法适用于有收益性的房地产的评估,如商场、酒店、办公楼、公寓、旅馆等，也可用于出租型都市工业园价值评估。
房地产评估的收益法
房地产评估的收益法房地产评估的收益法一、简介房地产评估是指对房地产的价值进行评估。
估价方法主要有：比较法、收益法和成本法。
收益法是一种比较常见的方法，它以产权人所获得的收益作为房地产价值的核心要素。
二、收益法的原理收益法的核心原理是根据产权人所获得的未来经济收益来计算该房地产的价值。
三、收益法的计算步骤1. 预测未来经济收益：收益法的前提是产权人能够持续获得经济收益。
因此，需要对未来的收益进行预测。
这个预测过程需要基于当前市场的情况，包括租金、房屋价格等。
2. 确定弊益期：弊益期是指能够持续获得经济收益的时间期限。
在估算弊益期的时候，需要考虑到当前市场的情况，以及可能的未来情况。
3. 计算盈利能力：盈利能力是指投资所能获得的全部收益与全部成本的比率。
其计算公式为：盈利能力 = 净收益 / 资产现值4. 计算资产现值：资产现值是指未来一段时间内所有收益的现值之和。
它包括分期收益和非分期收益。
5. 计算房地产价值：房地产价值 = 资产现值 + 不动产附属设施的市场价值四、实际执行中可能遇到的艰难及解决办法1. 无法确定预测结果：在收益法中，预测未来经济收益是非常关键的一步。
如果预测错误，将会影响到整个估价的结果。
此时，需要进行足够的市场调查和分析。
2. 无法确定弊益期：弊益期是估价中的一个重要参数，但是它的确定往往会受到不同的因素影响。
为此，在估价时，需要结合历史数据和当前市场情况进行判断。
3. 计算难度较大：对于一些大规模、复杂的项目，收益法的计算难度会较大。
此时，需要使用专业的评估软件或者寻求专业人员的匡助。
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浅谈房地产估价中的收益法上学期，我们开设了房地产估价这门课程，我们的课程老师陈老师把这门课程讲解的非常好，非常仔细，使我对这门课程产生了浓厚的兴趣，因此，我想借这次机会总结一些学习心得，也算是对这门课程的复习吧。
总的来说，收益法适用于有收益性的房地产的价格评估。
在实际评估中，估价人员普遍认为只有目前存在有收益的房地产才能算作是有收益性的房地产，才能用收益还原法进行估价，而没有现实收益的房地产是不能用收益还原法估价的。
我们认为，“有收益性”应体现在两个方面：一是现实存在的有收益性的房地产，例如正在经营的商店、宾馆，已出租的房屋等；二是存在有潜在性收益的房地产，例如一块将产生预期收益的空地，新建的还未出租或经营的房地产，这些都属于没有现实收益，但有潜在收益的房地产。
收益法评估由于是以房地产的预期收益为基础，因此，潜在性的收益也应属于收益还原法中“有收益性房地产”的范围之列。
自有房地产也存在“有收益性”。
传统上认为自有房地产属于业主自己使用，它既没有出租也不从事经营，因此也就不存在有收益，所以不能用收益法来对其估价，但根据西方经济学中的“机会收益”原理思想，可把自有房地产当作出租性房地产看待，即业主的租金节省就相当于他的租金收入，从而它就产生了收益。
二、出租性房地产相关总收益的确定房地产总收益可分为实际总收益和客观总收益。
实际总收益是在现状下实际取得的收益，客观总收益是排除了实际总收益中的属于特殊的，偶然的因素后所能得到的一般正常总收益。
目前估价人员在运用收益法对出租性房地产估价时，普遍都采用客观总收益来作为房地产的总收益，但我们认为对于不同类型的出租性房地产，总收益的求取是不相同的，因此不能一概用客观总收益来作为出租性房地产的总收益。
客观总收益适用于不存在房屋租约的情况下。
实际总收益则适用于已出租的房屋，且签定了长期租约，期满要续租的情况。
对于只存在短期租约，期满不续租的房屋，则需客观总收益和实际总收益综合考虑，即租约限制内采用实际总收益，租约限制外采用客观总收益来确定其房地产总收益。
客观总收益的求取通常是采用市场比较法，在市场上收集同类房地产的租赁价格，然后对收集来的案例价格，根据待估房地产的实际情况进行因素修正。
因素修正主要是从地段因素、面积因素、楼层因素、租赁期限因素、付款方式因素、保证金因素等几方面考虑。
通过以上的因素修正后，即可求出待估房地产的客观潜在租金水平，但同时还要考虑空置率和租金损失问题。
空置率可根据待估房地产所在区域的平均空置率来确定，租金损失是指包括拖欠租金或不交租金等情况，它与承租人有直接的关系。
实际总收益的求取则根据房屋所有权人和租赁户签定的租赁合同上的租金确定。
契约租金一般分为两种，一种是租金在租赁期内不发生变化；一种是租金在租赁期内根据市场上租金的变动情况作周期性的调整。
一般来说租赁期较长的契约都采用的是第二种，因为市场上租金水平在长期会发生较大的波动，因此出租人为了自身的利益，一般都要求租金在周期内根据市场作相应调整。
三、利息是否应作为总费用扣除传统上认为利息应作为费用扣除，因为利息是投资房地产成本支出的一部分，但我们认为这是不恰当的，因为投资者之所以要选择投资房地产，是因为房地产带来的投资收益大于银行的存贷款利息。
正因为如此投资者才愿意从银行贷款来投资房地产或者牺牲银行的存款利息来投资于房地产。
因此，无论是贷款资金还是自有资金，利息都是作为投资收益的一部分而不应作为费用扣除。
四、折旧是否应作为总费用扣除以及折旧年限的确定目前很多运用收益法进行房地产估价的报告中均把折旧费当作费用扣除，而我们认为这是不恰当的，因为折旧并没有实际支出，是作为业主提留，它不同于总费用中的维修费、管理费、保险费、税费等都属于实际支出。
因此我们认为如果把房地产作为一种投资，那么它每年的纯收益就应该是它的净现金流入量，公式为：净现金流入量=资本产出+资本回收式中：资本产出就是投资房地产的时间价值（投资利息）的体现，资本回收就是房地产所提取的折旧部分。
当a每年变化，r每年不变，且>0，房地产有收益的年期为有限年期n时，收益法公式为：P=a1/（1+r）+a2/（1+r）2+……+ an/（1+r）n当n=1时，P=a/（1+r），则：a=P（1+r）=P+Pr由此我们可看出净现金流入量a（纯收益）是包括了P（资本回收）和Pr（资本产出即投资房地产的时间价值）两方面的内容，可见折旧并没有从总费用中扣除而是作为了纯收益的一部分。
对于不同的估价对象，折旧的种类是不相同的。
1.当估价对象是房地合一时，则折旧包括两方面：一是土地成本的分摊，二是建筑物的折旧，这两部分均应作为房地的纯收益。
2.当估价对象是土地时，土地纯收益=房地总收益-房地总费用-建筑物纯收益，这时建筑物的折旧则应包含在建筑物的纯收益中扣除掉，而土地成本的分摊则作为土地纯收益的一部分不予扣除。
3.当估价对象是建筑物时，建筑物纯收益=房地总收益-房地总费用-土地纯收益，土地成本的分摊则应包含在土地纯收益中扣除掉，而建筑物的折旧则应作为建筑物纯收益的一部分不予扣除。
当计算建筑物折旧时，对于折旧年限的确定应注意以下问题：1.当建筑物经济耐用年限短于土地使用权出让年限时取建筑物的经济耐用年限计算折旧。
2.当建筑物经济耐用年限长于土地使用权出让年限时取土地出让年限计算折旧并不考虑残值。
3.当建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其经济耐用年限早于土地使用权出让年限结束时，应按建筑物的经济耐用年限计算折旧。
4.当建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其经济耐用年限晚于土地使用权出让年限而结束时，应按建筑物可使用年限计算折旧并不考虑残值。
其中：建筑物可使用年限=土地补办出让手续前建筑物的使用年限+土地使用权出让年限五、总费用中应考虑的税费项目我们认为，收益法在评估过程中所指的税费项目是指房地产在运营过程（出租、经营、生产期间）中所须缴纳的项目。
1.对于单纯的土地租赁。
根据国家税法应当考虑以下几种税费：城镇土地使用税、营业税、城市维护建设税、印花税、教育附加费、交通重点建设附加费等。
2.对于出租性、经营性房地产。
根据国家税法应当考虑以下几种税费：城镇土地使用税、房产税、营业税、城市维护建设税、印花税、教育附加费、交通重点建设附加费等。
3.对于生产性房地产（企业）。
应考虑城镇土地使用税、印花税及房产税等。
在房地产的税法中，土地增值税、契税及所得税等几种税种也不应计入该税费项目。
六、总费用中的维修费的求取方法及测算途径房地产的维修费一般可分为日常性小维修和大维修费用。
1.日常性小维修。
发生较为频繁，费用较低，因此可取年折旧费的一定比例计算。
其中折旧费一般采用直线法估算，即：D=C×（1-R）/N （C：重置成本，R：残值率，N：经济耐用年限）2.大维修费用。
发生的次数相对较少，但发生的费用却较大，因此，大维修费用宜采用提取重置成本的一定比例计算，然后再作每年的平均摊销。
七、对于出租性房地产，当土地取得方式为划拨时，“土地收益”部分应作为总费用扣除目前在一般情况下运用收益法估价时都没有考虑土地取得方式对收益价格的影响。
但根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第55条之规定：以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益部分上缴国家。
因为房屋所有权人并未获得“土地收益”这部分收益，故该“土地收益”部分不应计入在出租人的纯收益中，而是应作为出租人上缴国家的费用扣除。
八、资本化率的确定方法在运用收益法进行房地产估价时，目前通常是采用直接选取法来确定资本化率，但采用此方法误差较大，我们认为宜采用以下几种方法：1.行业基准收益率加物价指数调整法以这种方法确定房地产的资本化率前提是把房地产作为一种投资来看待。
假设以P价格（资金净流出量）投资一房地产，每年可得纯收益（年资金净流入量）为a，并假设每年a不变，可收益年限为n 则：FNPV=a/（1+R）[1-1/（1+R）n]-P FNPV：财务净现值 R：折现率令FNPV=0，则：R=FIRR（财务内部收益率）当FIRR>RC（行业基准收益率）时，FNPV>0，投资房地产可获得超额利润；当FIRR<RC时，FNPV<0，投资房地产会出现亏本；当FIRR=RC时，FNPV=0，这是市场竞争最可能的结果，这时房地产的价格P=a/（1+RC）[1-1/（1+RC）n]，，由此可看出RC即是房地产的资本化率，然后再对RC作物价指数的调整，得出经过物价指数调整后的资本化率R=（1+RC）/（1+f）-1（f：物价指数变动率）2.安全利率加上风险调整值法运用这种方法求取资本化率，首先是求取安全利率，即无风险的资本投资收益率。
在我国一般选取的是一年期的定期存款利率作为安全利率，然后根据估价对象所处地区现在和未来的经济状况、房地产市场发育状况、土地取得方式、物价指数状况以及估价对象的用途，新旧程度等确定风险调整值，最后用安全利率加风险调整值的和作为该估价对象的资本化率。
3.收益风险倍数法收益风险倍数法是在参照投资收益率排序法的基础上，对安全利率加调整值法加以改进的方法。
即把安全利率加风险调整值法中要求取的风险调整值改变为确定房地产投资与安全投资年回收额的多出倍数。
因房地产投资的风险高于国债，在投资收益率排序上，房地产投资收益率应高于同期国债年利率。
具体思路是：假设以房地产投资方式购买收益性房地产的总价额为V，尚可使用年限为n，资本化率为r，年纯收益为a.同时以安全投资方式（购买国债）投资金额为P，期限也为n，年利率为i，连本带息年回收额为A，则有：V=a/r ×[1-1/（1+r）n] P=A×（1+i）n-1/i×（1+i）n由于房地产投资的风险、收益均要比国债投资大，如果两种投资额相等，收益期相同，那么房地产投资的年回报额（纯收益）要比国债投资的本息回收额要大。
假定房地产投资的年回收额比国债投资的本息回收额高出的倍数为b，则有：a=（1+b）×A因V=P，故有：（1+i）n-1/i×（1+i）n=（1+b）/r×[1-1/（1+r）n]该公式就是收益风险倍数法确定资本化率的基本公式，式中的b称为收益风险倍数。
利用此公式，只要事先知道i、n，就可根据收益风险倍数，确定资本化率r.九、房地产收益年限的确定对房地产收益年限的确定主要是根据土地的可使用年限或设定使用年限及建筑物可使用年限的不同来综合考虑。
1.当土地为出让方式时土地可使用年限=土地在估价时点的剩余年限（尚可使用年限）=土地使用权到期时间-估价时点的时间建筑物可使用年限=建筑物在估价时点的剩余经济耐用年限对于评估对象为土地的情况，则用土地可使用年限作为该评估对象的有收益的年限；对于评估对象为建筑物或房地合一的情况，求取它的收益年限是通过土地可使用年限与建筑物可使用年限比较来确定的，即根据孰短原则来求取该评估对象的收益年限。