天津军粮城二期酒店式公寓产品定位_物业发展建议_45PPT剖析

9000 10000 待定 7800
小高层高层
万科
88914 1.51
13.836 200 25 20
1640 17000 1000 ——
0 4 10 2.4
天津普利达房 700000 2.6 地产建设开发
东丽开发区华润超市后

高层、洋房阳光滨海
83300
3 3
津塘公路与茶金路交口（军公寓,商铺, 天津市源园 67000 粮城）框架高层房地产
7.室内功能区要求
总结：两梯四户或者或者两梯五户占96%，目前酒店式公寓不可能达到，所以酒店式公寓单层户数一直是有待解决的难点。
8.项目二期的商住两用公寓的预期价格：
总结：由于二期受到商业地性的影响，使用年限减少到40年，而且水电等生活成本升高，比周边竞争项目明显处于劣势；尤其是无法办理蓝印户口，流失了大量外地客户；通过调研客户对这种物业类型不太认可，项目只能提高性价比，增加实用性。单价5500-6000，总价45-55万、首付50%在20万左右是普遍可以接受的价格，配合多样的户型设计来满足年轻客户需求。
离，给自己一个鲜明突显的定位，独特的外型及气质，配合项目开发时段，进行拿捏到位的市场推广与广告宣传，从而塑造鲜明的项目品牌形象。
津滨两地生活无边界
项目二期经济技术指标
总用地面积：43129平米总建筑面积124823平米
商业建筑面积21344平米公寓建筑面积103479平米
容积率：2.89 绿化率：32.44%
津滨两地生活无边界
规划摆位图：
津滨两地生活无边界
东丽区重要片区的分布
东丽湖温泉度假旅游区东丽软件园华明经济区
东丽开发区军粮城工业园滨海重机工业园

酒店式公寓深度剖析

可售型商务公寓
6
荔景大厦、塞格群星广场、嘉汇新城、爵士大厦、江苏大厦、金茂礼都
白领公寓 1 金色假日
深圳的“酒店式公寓”已偏离了国际酒店式公寓的标准，是纯酒店式公寓及其衍生物业形态的总称。其实质是“酒店式物业管理服务”，利用“酒店式公寓 ”概念产生的价值联想提升物业的形象和价值，从而使物业增值。
➢可售型商务公寓：SOHO一族的壮大使酒店式公寓迅速和商务功能融合，从而产生了偏重办公功能的可售型商务公寓。
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7
中国特色的酒店式公寓
深圳“酒店式公寓”冠名物业一览表（部分）
纯酒店式公寓 2 罗湖商务中心、世界金融中心
可售型酒店式公寓 2 汇展阁、地王信兴广场
产权型酒店式公寓 3 华乐星苑、名仕阁、丹枫白露
酒店式服务，公寓式管理
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3
酒Байду номын сангаас式公寓的起源
酒店式公寓概念最早源于欧洲，是当时旅游区内租给游客供其短期休憩居住的物业，由专门的管理公司进行统一的上门管理，既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住家”，这就是酒店式公寓的雏形。
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4
酒店式公寓的发展
美国
美国的酒店式服务公寓开始于20世纪80年代，目前市场份额已占美国整个住宅市场的5％，属于较成熟的市场。
30% 20%
美国客户亚洲客户欧洲客户其它客户
可编辑ppt
14
深圳酒店式公寓的客户
客户群体
使用状况
海内外常驻深圳机构的管理人员和技术人员
购置租赁
需求主要作为住所或办公
经常往来深圳的国内外商务人员
购置租赁
一般会选择酒店，但也有部分会购买或租用酒店式公寓，以方便居住办公

酒店式公寓专题研究PPT教案

高层塔楼
2007-11-2
70
高层塔楼
2007-8-15
70
高层塔楼
2007-10-24
70
高层塔楼
2007年5月
70
高层塔楼
2007-12-1
高层塔楼预计2007年12月
高层塔楼
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酒店式公寓-市场分析
区域位置分析
20%
25% 5%
CBD
20%
燕莎
三元桥
5%
金融街
中关村
10%
亚奥
42% 5万平米以下 5-10万平米 10万平米以上
32%
从供应体量上看，酒店式公寓大多属于小盘项目，在售项目中74%以上的建面都在10万平米以下，部分稍大体量的项目中也都包括了一定的商业和写字楼面积。目前北京市场总体可售面积在60万平米左右，且后期还会有一定的放量，奥运会前的竞争会不断趋于激烈。
酒店式公寓在国外流行10多年后最早在上世纪九十年代初流入深圳、广州、北京、上海等城市。北京酒店式公寓雏形是北京建国饭店在六至九层长包房里增设厨房，推出超出酒店客房概念的居所，当时一经推出立即被美国驻华大使馆全部租用（当时美国驻华大使馆成立之初，使馆区还在建造之中），成为外交官员公寓。
西海 2008
国海广场
伯朗峰
万国国际公寓
方恒国际中心
北
Байду номын сангаас
亚奥观典健翔国际公
京
元大
都
波菲特行政公
在
寓
寓
售
金澳国际
世奥国际中心
燕莎 CLASS

天津酒店式公寓产品研究分析报告(19P)

天津酒店式公寓产品研究分析报告一、理解酒店式公寓1.酒店式公寓的概念酒店式公寓意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，它一般是配备包括厨卫在内的综合套间的房子，并提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管理、租赁管理，实际上是一种酒店的延伸业态。

投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住，又可以交由物业管理公司代为出租，获得一定的投资回报。

酒店式公寓本质上是一种将房地产业、酒店业、旅游业结合在一起的一种商业新概念，对旅游业、房地产业、金融资源进行整合，既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了住宅的特点集住宅、酒店、会所等多种功能于一体。

扩大了资源边际效用，实现了资源共享。

2.国外酒店式公寓的起源酒店式公寓与产权式酒店皆源自于欧美地区对房地产和酒店的创新经营模式。

由瑞士企业家亚历山大·耐首先提出，1976年，第一批真正意义上的产权式酒店在法国阿尔卑斯山地区兴起，并立即在瑞士和欧洲传播开来，之后的20年中逐步向北美、加勒比海地区以及太平洋地区发展，一个分支演变为现在的产权式酒店。

产权式酒店是分时度假的一种特殊模式，是指投资者买断酒店设施的所有权，除部分时间自己使用外，统一将其余时间的住宿权委托酒店管理方经营，自己获取红利的经营模式。

在美国产权式酒店根据其用途，分为产权式商务酒店、产权式度假酒店等。

产权式度假酒店如今风行于夏威夷、加利福尼亚、佛罗里达、亚利桑那、澳大利亚黄金海岸等地，它主要分布在气候温和的旅游度假胜地，以保证较高的出租率。

而产权式商务酒店则主要分布在纽约、芝加哥、伦敦等地的CBD地区。

根据网上资料统计：全球产权式酒店1986－1995年年平均增长15.8％；1980年，全球500个旅游目的地有15.5万个家庭购买了产权式酒店；到1995年，全球81个国家4000个旅游目的地有35万个家庭购买了产权式酒店。

上世纪80年代到90年代初，全球引入产权式经营的旅游目的地的数量增长了6倍，上世纪90年代初，全球产权式酒店销售收入已达40亿美元，到2000年上升到300亿美元。

酒店式公寓管理与服务优化措施

酒店式公寓管理与服务优化措施第1章酒店式公寓概述 (4)1.1 酒店式公寓的定义与发展趋势 (4)1.1.1 定义 (4)1.1.2 发展趋势 (4)1.2 酒店式公寓的市场定位与目标客群 (4)1.2.1 市场定位 (5)1.2.2 目标客群 (5)第2章管理体系构建 (5)2.1 管理组织架构设计 (5)2.1.1 总经理室 (5)2.1.2 市场营销部 (5)2.1.3 客户服务部 (5)2.1.4 房务管理部 (5)2.1.5 财务部 (6)2.1.6 人力资源部 (6)2.2 岗位职责与人员配置 (6)2.2.1 总经理 (6)2.2.2 市场营销部经理 (6)2.2.3 客户服务部经理 (6)2.2.4 房务管理部经理 (6)2.2.5 财务部经理 (6)2.2.6 人力资源部经理 (6)2.3 管理制度与流程 (6)2.3.1 岗位责任制 (6)2.3.2 服务质量管理 (6)2.3.3 财务管理制度 (6)2.3.4 人力资源管理制度 (6)2.3.5 安全生产管理制度 (7)2.3.6 设施设备维护制度 (7)2.3.7 工作流程优化 (7)第3章房源管理 (7)3.1 房源规划与设计 (7)3.1.1 空间布局优化 (7)3.1.2 家居配置标准化 (7)3.1.3 风格定位与个性化设计 (7)3.2 房源维护与更新 (7)3.2.1 定期检查与维修 (7)3.2.2 精细化管理 (7)3.2.3 持续更新与创新 (7)3.3 房源销售与定价策略 (7)3.3.1 市场调研与竞品分析 (8)3.3.3 差异化定价策略 (8)第4章客户服务优化 (8)4.1 前台接待服务 (8)4.1.1 提升接待效率 (8)4.1.2 个性化服务 (8)4.1.3 贵宾服务 (8)4.2 客户关系管理 (8)4.2.1 客户信息管理 (8)4.2.2 客户关怀 (8)4.2.3 会员制度 (9)4.3 客户投诉处理与满意度调查 (9)4.3.1 投诉处理 (9)4.3.2 满意度调查 (9)第五章房务管理 (9)5.1 房间清洁与保养 (9)5.1.1 清洁流程优化 (9)5.1.2 保养计划实施 (9)5.2 布草及易耗品管理 (9)5.2.1 布草管理 (9)5.2.2 易耗品管理 (10)5.3 能源与设备管理 (10)5.3.1 能源管理 (10)5.3.2 设备管理 (10)第6章安全管理 (10)6.1 消防安全 (10)6.1.1 消防设施完善 (10)6.1.2 消防培训与演练 (10)6.1.3 消防安全检查 (10)6.2 安全防范与应急预案 (10)6.2.1 安全防范措施 (10)6.2.2 应急预案制定 (11)6.2.3 应急预案演练 (11)6.3 健康卫生与食品安全 (11)6.3.1 健康卫生管理 (11)6.3.2 食品安全管理 (11)6.3.3 疾病预防与控制 (11)6.3.4 环保与节能减排 (11)第7章营销与推广 (11)7.1 市场调研与竞争分析 (11)7.1.1 市场调研 (11)1.1 行业现状分析 (11)1.2 目标客户需求分析 (11)1.3 市场趋势预测 (11)2.1 竞争对手概述 (12)2.2 竞争对手优劣势分析 (12)2.3 竞争策略借鉴与改进 (12)7.2 营销策略与渠道拓展 (12)7.2.1 营销策略制定 (12)3.1 市场定位策略 (12)3.2 产品策略 (12)3.3 价格策略 (12)3.4 促销策略 (12)7.2.2 渠道拓展 (12)4.1 线上渠道拓展 (12)4.2 线下渠道拓展 (12)4.3 合作伙伴关系建立与维护 (12)7.3 网络营销与社交媒体推广 (12)7.3.1 网络营销策略 (12)5.1 搜索引擎优化（SEO） (12)5.2 网络广告投放 (12)5.3 邮件营销 (12)7.3.2 社交媒体推广 (12)6.1 社交媒体平台选择 (12)6.2 内容策划与发布 (12)6.3 社交媒体运营与互动 (12)6.4 网红/意见领袖合作与推广 (13)第8章人力资源管理 (13)8.1 员工招聘与培训 (13)8.1.1 招聘策略 (13)8.1.2 培训与发展 (13)8.2 绩效考核与激励制度 (13)8.2.1 绩效考核 (13)8.2.2 激励制度 (13)8.3 员工福利与职业发展 (14)8.3.1 员工福利 (14)8.3.2 职业发展 (14)第9章财务管理 (14)9.1 财务预算与成本控制 (14)9.1.1 预算编制 (14)9.1.2 成本控制 (14)9.1.3 预算执行与监控 (14)9.2 收入核算与审计 (14)9.2.1 收入核算 (14)9.2.2 审计 (15)9.3 投资回报分析 (15)9.3.1 投资回报率计算 (15)9.3.3 优化投资策略 (15)第10章持续改进与创新发展 (15)10.1 服务质量监控与评估 (15)10.1.1 建立全面服务质量监控体系 (15)10.1.2 制定服务评估标准与流程 (15)10.2 改进措施与实施计划 (15)10.2.1 系统优化与服务流程重组 (15)10.2.2 人才培养与团队建设 (16)10.2.3 设施设备更新与维护 (16)10.3 创新实践与未来发展展望 (16)10.3.1 创新服务模式与产品 (16)10.3.2 拓展市场与客户群体 (16)10.3.3 绿色发展与可持续发展 (16)第1章酒店式公寓概述1.1 酒店式公寓的定义与发展趋势1.1.1 定义酒店式公寓，作为一种融合酒店与住宅优势的住宿形态，指的是在建筑结构、室内设计、设施配置及服务模式上，兼具酒店的专业服务与公寓的居家舒适性的住宿产品。

某酒店公寓项目定位及产品建议

USD/元/月
30
90%
85%
25
主要区域酒店式服务式公寓租金及入住率
95%
90%
84%
86%
86%
20
15
10
5
0 小陆家嘴人民广场
浦东
黄浦
徐家汇衡山路徐汇
镇宁路南京西路静安
新天地卢湾
75%
75%
华山路
古北
长宁
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
发展商方面无回租回购计划。
不适合做为产权酒店进行定位
综合建议
住宅市场
未来供应巨大，竞争激烈 50年产权住宅抗性较大价格不易作高
机会选择
服务式公寓
服务式公寓市场
物业稀缺性较强地段价值交通便利性
酒店市场
可售酒店空白点产品稀缺性无法承诺回租回报
选择服务式公寓作为项目的产品定位方向
导入Boutique serviced Apartment概念
公交线路，大桥和隧道近在咫尺； • 世博中高档住宅项目集中，居住氛围浓郁； • 商业配套对住宅的促进作用
• 项目周边多为旧公房，不利形象塑造； • 住宅产权为50年； • 项目临主干道，环境嘈杂； • 住宅与商业间易相互影响； • 商业和住宅共用地下车位，不易管理；
项目产品定位方向
产权属性 50年住宅产权
现，租金及入住率稳中有升，投资回报较高； ■ 项目所处世博直接辐射区域内尚未有服务式公寓项目，可填补区域市场空白； ■ 服务式公寓的客户来源主要是来自境外和海归人士，利于提升整体项目档次，带动
区域繁荣； ■ 目前市场中的酒店式服务公寓供应稀缺，产品老化，项目可利用良好的设计理念，

公寓式酒店定位设想可行性专项研究(ppt 74页)

昆明“公寓式酒店”产品特点
• 小规模作坊式公寓酒店除酒店客房外，仅经营小商品零售，如小食品、香烟、饮料、洗漱用品、性用品等。
• 大堂仅是简单的门面，有些甚至门面也没有，只是在小区内租一间房，一半用作休息区，一半用作接待区进行住店客户信息登记。
• 产权式公寓酒店由于规模较大，会配置一个小型的酒店大堂。
向其他国家派驻高级管理人才，公寓式酒店在欧美发达国家应运而生。 • 最初的公寓式酒店是以“酒店式服务、公寓式管理”的形式，向国际性企业/跨
国集团的高级经理人提供中长期酒店服务的公寓。 • 目前全球最知名的公寓式酒店品牌为雅诗阁及万豪酒店集团旗下的万豪行政公寓。
公寓式酒店的产品特点
公寓式酒店最大的产品特点是：
昆明“公寓式酒店”入住群体分析
昆明经济型酒店客户类型
其他 5%
本地白领 40%
商旅人士 40%
自驾游客 10%
• 根据对这些酒店从业人员的访谈及现场观察来看，昆明“公寓式酒店”入住的客户主要为两类：
– 本地白领：一男一女只开一间房，入住时无任何大件随身行李。（在昆都、三市街商圈所占的比例更高，超过50%）
• 随着经济的发展，跨区域的商务往来越来越频繁和密切，在二三线城市也产生了大量需要在异地频繁穿梭往来的商务人群（比如各类型国内企业/民营企业/中小企业的商务差旅），但其商务往来的消费力相对较低，对住宿酒店的需求与国际性都市的性质和需求潜力是完全不同的。
公寓式酒店在中国
• 主要以国内中小型企业的业务人员及高级技术人员跨省往来为主。 • 这部分客群在异地逗留的时间一般为3~7天，并不携带家属，注重性价
1-2 昆明“公寓式酒店”基本情
况
昆明“公寓式酒店”基本情况

天津酒店式公寓发展现状及对策研究

天津酒店式公寓发展现状及对策研究作者：田苗苗，等来源：《中小企业管理与科技·上中下旬刊》 2015年第12期田苗苗李奇天津农学：人文学：天津300384摘要：旅游业的快速发展，带动了酒店式公寓的蓬勃发展，天津作为北方的经济中心，商务往来频繁，发展酒店式公寓有自己得天独厚的优势。

本文总结了天津酒店式公寓的发展现状，探讨了天津酒店式公寓存在的问题，并提出了对策建议，以期对天津酒店式公寓的发展有所裨益。

关键词：天津；酒店式公寓；服务酒店式公寓最早出现在欧洲，是旅游区提供给游客休息的住所。

酒店式公寓与酒店相比，具有较大的居住空间，拥有独立的厨房等相对完备的家居条件，与普通商业住宅相比，它提供酒店式的服务，如定期清扫、撤换床单、预定早餐等。

酒店式公寓集酒店和公寓之长，具有投资和自用两大功能，受到企业高管、外派人员和度假型旅游者的喜爱。

天津是北方经济中心、国际航运中心和国际物流中心，经济的快速发展，带来了大量的商务活动和国际友人，天津酒店式公寓进入了快速发展时期。

1天津酒店式公寓发展现状1.1天津酒店式公寓空间分布天津酒店式公寓主要集中在和平、河西两个区，其中和平区主要分布于小白楼CBD、南京路商贸区等，河西区则主要集中在友谊路金融街区域。

小白楼及友谊路金融区，商务氛围比较浓郁，周边写字楼密集，酒店式公寓主要服务于跨国公司和企业的中高层管理人员，所以在这些地方酒店式公寓集聚。

南京路地处天津市的黄金地段，连接本市几大中心商业区和CBD商务区，随着南京路区域高档写字楼和大型商业项目的不断兴建以及周边交通设施的不断完善，该区域已成为该市最为繁华的商务、商贸核心区。

1.2天津酒店式公寓市场状况1.2.1天津酒店式公寓市场需求现状。

天津酒店式公寓市场需求旺盛，首先得益于天津经济实力的不断增强，服务业迅猛发展，一批大型商业综合体和旅游项目的建成开业，对天津的酒店式公寓市场起了很大的推动作用，同时消费观念和消费水平的提高也有利于酒店式公寓的发展。