房地产行业应收账款的管理

房地产行业应收账款的管理近年来，随着全球竞争的加剧和我国的经济迅速的发展，市场竞争越来越激烈，房地产企业也进入了激烈的市场竞争。

把应收账款作为一种信用和销售手段，可以提高企业的竞争力，增加其销售量，促进企业利润的增长，所以备受房地产企业青睐。

但是对于应收账款的管理，相比较其他行业的应收账款的管理，房地产行业目前应收账款的管理有着自己特点。

如今，因为厂家众多以及产品大多是供大于求，在很大部分销售领域内，采用分期收款方式的赊销策略来吸引客户，增加销售的一种方法，这种方法现在被越来越多的房地产企业所采用。

不管对什么企业来讲，实际上应收账款都是有利有弊两种影响的。

它既可以扩大市场占有率，提高利润的有利之处；但是同时也会减少现金的流入，从而增加债权的风险的弊端一面。

所以，房地产企业需要分析好应收账款增长的实质原因，从而加强内部调控，不断提高风险防范意识是必不可少的步骤。

企业运营中，做好应收账款管理的工作是房地产企业经营管理工作的重中之重。

现在，从应收账款产生的原因来看，应收账款拖欠是目前很多房地产企业在应收账款形成之前和形成之后的相应的管理方法和措施，增加企业的净收益，减少企业的坏账损失。

但是，目前很多房地产企业被拖垮的重要原因也有是因为应收账款的拖欠。

本文从房地产行业为什么会有应收账款的产生，阐述了房地产企业在应收账款管理方面的总体情况以及管理上存在的问题的分析，然后针对问题提出相应的管理办法以及改进的措施。

房地产行业应收账款的管理赊销经营效益1绪论1.1研究的目的及意义1.2国内外研究现状1.3研究的思路和框架2应收账款管理的分析2.1应收账款内容和意义2.2应收账款的管理3房地产行业应收账款管理的特点3.1房地产行业的特点3.2房地产行业应收账款的特点3.3房地产行业应收账款管理的意义3.4房地产业应收账款管理的特点4我国房地产行业应收账款管理的现状4.1我国房地产行业应收账款管理的总体情况4.2我国房地产行业应收账款管理存在的问题4.3房地产行业应收账款出现的原因分析5改进房地产行业应收账款管理的措施5.1信用条件选择方案5.2应收账款的管理与房地产行业经营效益的综述结论1绪论1.1研究的目的及意义1.1.1研究的背景应收账款作为一种信用手段和营销方法，在现代房地产企业的日常经营过程中，能够充分挖掘和发挥企业的现有的生产能力，扩大企业产品的市场占有率，提高销售量，快速实现利润的增长。

与此同时，当房地产企业采用赊销方法促进销售、减少存货的时候，必定会因为持有应收账款而付出相应的代价。

这代价主要涉及的是管理成本、机会成本和坏账成本。

如果房地产企业持有大量的应收账款，不但会影响企业的短期偿债能力，而且因为企业现金流量的减少，又会直接削弱了企业的偿债能力、支付能力以及周转能力。

一旦企业的应收账款管理不善，就会造成呆账、坏账的发生，这样可能会导致企业的资金周转产生问题，更严重的话就会致使企业的直接破产。

1.1.2研究目的和意义现如今，商业竞争是越演越烈，而应收账款的存在是无法规避的。

正是因为商业竞争的日益激烈，销售和收款二者产生的时间差距等，应收账款的发生是必然发生的结果。

根据现实情况可知，应收账款的管理是房地产企业管理活动中的必要工作。

如果房地产企业缺少对应收账款的管理，那么就会直接加大资金占用的机会成本。

因为资金被占用，也就促使坏账损失增加，又降低了企业资金的周转速度，就这样陷入了恶性循环。

资金周转速度降低，更加容易致使企业应收账款的金额变多，收回时间拉长，风险进一步变高，也就造成房地产企业资产质量的严重降低。

因此，应收账款的管理得当与否会直接影响到房地产企业营运资金的周转和经营效益，所以应收账款的管理是企业营运资金管理中的一项重要且必要的内容。

实际上应收账款并未真正完成现金的流入，应收账款通常只是放大了企业的经营成果，这样容易造成利润增加的错觉。

因为应收账款的存在，也加大了房地产企业相关现金的支出，导致丧失更多的投资机会。

所以，要建立科学合理的管理体制，完善应收账款的管理制度，这样可以优化房地产企业的现金流量，从而来降低应收账款的管理成本。

这些对应收账款的控制都具有极为重要的意义。

1.2国内外研究现状1.2.1国外研究情况在西方国家，将应收账款有价证券化和保理业务是比较实在的应收账款的管理方法，因为在西方国家，企业的信用管理是一门很重要的学科。

在西方，一般要把企业的投资融资作为方向来探讨应收账款的保理问题。

企业在某一时期的现金流量的减少，很可能是因为企业应收账款的尚未收回的原因，事实上，应收账款是具有一定信用的资产。

要达到投资融资的经济活动的目的，那么可以通过信用评估应收账款，然后与金融机构或非金融机构签订合约，把应收账款作为金融产品来进行交易。

应收账款抵借就是，持有应收账款的企业以应收账款作为担保品，来与信贷机构或代理商订立合同，然后在一定的期限内，企业有权借用一定限制额度的资金。

如今，在很多国家特别是欧美等发达国家的融资体系中，应收账款融资很早以前就已经成为了不可分割的存在。

企业将出让应收账款给信贷机构，依据销售发票上的金额减去客户可以在付款时扣减的现金折扣以及由信贷机构收取的佣金和原本在应收账款上可能发生的销售退回和折让而保留的扣款后的余额来确定最终所需的资金。

这种方式在一定程度上直接减少了企业的应收账款挂账，盘活了企业资金，这也是一种出让的融资行为。

1.2.2国内研究情况应收账款其实就是企业对外赊销产品、材料、劳务等项目而形成的应向对方收取相应钱款的一种外置资产。

这个资产能被对方经营，而且对方可以随意调度使用。

但是，本企业却无法操控，变成一定时期内企业的“虚拟资产”。

只有将该资产变现为现金并且流入本企业后，这笔资产才能参与到本企业再生产营运中，才有可能为企业创造出新的利润。

但是这个变现的过程的长短，对企业的经营效益来说影响深远，这个变现为实际现金流的时间长短历来令企业的管理者倍感烦扰，难于操控。

一个社会的信用基础和信用体系的完善性与应收账款的管理有着千丝万缕的联系。

发展至今，我国的社会信用体系还不够完善，社会的信用基础还有待提高，信用的管理体系还在研究探索，一路摸索建立之中，相关的法律法规还没有成型出台。

相比国外之下，我国的绝大多数企业还没有建立起科学完备的信用管理机制，而且大部分企业对于应收账款的管理意识相对淡薄，管理的方法又比较单一简单。

因此，我国还不能照搬西方国家的应收账款的管理模式。

但是，伴随着我国进入世界贸易组织，世界经济发展成一体化的大环境下，我国的市场经济必将进入快速发展和进一步完善，从而慢慢的完善我国的信用管理体系。

1.3研究的思路和框架文章分成六个章节来探索分析问题。

第一章绪论是提出问题，设定环境，说明论文研究的背景，综述国内外研究现状和水平，主要是为下面各章节的研究分析提供前提和基础；第二章主要是阐述应收账款内容以及其管理理论的分析；第三章主要是整体分析了房地产行业应收账款管理的特点及其现实意义；第四章主要是论述房地产行业应收账款总体情况和管理中存在的问题，以及一些原因的分析；第五章主要是提出改进房地产行业应收账款管理了的一些措施与策略；第六章是总结论文。

2应收账款管理理论的分析2.1应收账款的内容和意义2.1.1应收账款的内容应收账款作为企业营运资金管理的一项重要内容，它是因为企业销售商品、提供劳务等业务而向购货方、接受劳务的单位或个人收取的款项。

应收账款是直接影响企业营运资金的周转和经营效益的重要因素。

之所以会形成应收账款是有很多原因的。

总结发生应收账款主要的原因有以下两种：（1）商业竞争。

商业上的激烈竞争是产生应收账款的主要原因。

（2）销售和收款的时间差距。

因为在发生商品交易到后面的成交时，这个交易成功的时间和收到钱款的时间很多时候是不一致，这样也就造成了应收账款的产生。

2.1.2应收账款的确认因为赊销业务而产生的应收账款，所以在赊销成立同时不但要确认销售收入，还要确认权责发生制的核算基础。

在确定应收账款时必须要同时满足以下四个条件才能最终确认销售收入：对于商品所有权上的主要风险和报酬，企业已经将其转移给购货方；企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；与交易相关的经济利益能够流入企业；相关的收入和成本能够可靠地计量。

赊销的成立，只有同时满足以上条件才可以，换句话说，企业应收账款的确认条件也就齐全了。

2.2应收账款的管理2.2.1应收账款管理的目标应收账款的存在，对于企业来说本身就是一个生产销售的共同体。

企业一边想要借助应收账款来进行促进销售，扩大销售收入，加强商业竞争的能力；另一边，又想要尽可能的规避因为应收账款的存在带给企业的资金周转困难、坏账损失等不利之处。

那么，尽可能科学合理的处理和解决这歌统一又对立的矛盾体，就是每个企业的应收账款管理的目标。

2.2.2应收账款的功能与成本应收账款的功能：就是指应收账款在企业日常的生产经营中所起到的作用。

主要有两种作用：一是促进销售，二是减少存货。

促进销售就是指企业采用的方式方法来销售产品，一般可以采用的两种方式是：现销和赊销。

对于零售行业，因为他的顾客一次性购买的金额相对来说是比较少的，但是顾客的种类又比较繁杂多样，还有身份不易区别等多种原因，所以零售业一般都是采用现销的方式。

相比于赊销，现销不仅可以规避坏账损失，还可以及时的收回钱款，从而可以直接加速资金的周转使用。

但是，在如今这个商业竞争日益激烈的市场经济条件下，又因为绝大多数的产品都处于买方市场的情况下，销售商品想要全部都依靠现销这种方式是不可能的。

减少存货其实也就是加快销售的速度。

为了让商品尽可能的不要变成存货，就要加快产成品转化成销售收入的速度，减少存货的数量。

应收账款的成本：应收账款的成本是指因持有应收账款而要付出的代价。

应收账款的成本有应收账款的机会成本，应收账款的管理成本，应收账款的坏账成本。

机会成本的计算：机会成本＝维持赊销业务所需要的资金×资金成本维持赊销业务所需要的资金＝应收账款平均余额×（变动成本／销售收入）＝应收账款平均余额×变动成本率应收账款平均余额＝（年赊销额／360）×平均收账天数＝平均每日赊销额×平均收账天数2.2.3应收账款的管理问题如今在市场经济的不断发展下，市场上商业竞争的激烈，应收账款数额也在不断的变大。

一个企业如果要扩大其经营规模，肯定是有科学的应收账款，合理的应收账款对于增加销售量、提高市场占有率是有很大的促进作用。

然而，如果对应收账款的管理不当，就会很容易导致很多的坏账，从而给企业带来一些本来可以避免的损失。

通过大学期间的学习后，认识到了应收账款问题的重要性，所以，为了促进应收账款能够更好的发展，在本文中，对房地产企业应收账款管理等相关的问题进行了详细的分析，探究解决这些问题的办法。