土地财政的危害性与建议
我国地方政府土地财政的风险及对策研究
我国地方政府土地财政的风险及对策研究【摘要】我国地方政府土地财政是当前经济发展中的重要组成部分，然而也面临着诸多风险。
本文从背景介绍、问题意义和研究目的入手，详细分析了我国地方政府土地财政的现状、风险分析和风险应对对策等内容。
同时提出了加强政府监管机制建设和中央政策引导的重要性。
在强调了风险预警机制的重要性以及土地财政稳健发展的必要性，展望了未来发展的方向。
通过本文的研究，可以为我国地方政府土地财政的风险管理和发展提供参考和建议。
【关键词】地方政府、土地财政、风险、对策、监管、政策引导、风险预警机制、稳健发展、未来发展。
1. 引言1.1 背景介绍我国地方政府土地财政的背景介绍：我国地方政府土地财政一直是我国财政体系中的重要组成部分。
土地财政作为地方政府财政的重要来源之一，直接涉及到地方政府的财政收入和支出，对地方政府的财政稳定和经济发展起着至关重要的作用。
近年来，随着我国城市化进程的加快和土地供给制度的不断改革，我国地方政府土地财政面临着新的挑战和机遇。
一方面，土地财政的地方性特征使得地方政府在土地出让和开发利用中扮演着重要的角色；土地市场的波动和房地产市场的调控也给地方政府的土地财政带来了不确定性和风险。
深入研究我国地方政府土地财政的风险及对策，对于增强地方政府的风险防范能力，促进土地财政的健康发展，具有重要的现实意义和深远的影响。
1.2 问题意义我国地方政府土地财政的风险及对策研究具有重要的问题意义。
土地财政在我国地方财政中起着至关重要的作用，占据着相当大的比重。
对土地财政的风险进行研究和防范，对于保障地方政府财政的稳健发展具有重要意义。
我国土地市场存在不少隐患和风险，例如土地泡沫、土地财政依赖过重等问题，如果不及时加以解决，将会影响地方政府的财政健康发展。
随着经济发展和城市化进程的加快，土地财政风险也在不断增加，深入研究土地财政的风险及对策是非常迫切的。
通过对土地财政风险的认识和应对，可以为我国地方政府的财政管理和风险防范提供借鉴和参考，有利于地方政府更好地规划和管理土地资源，促进地方经济的稳定和可持续发展。
我国的土地财政弊端与问题浅析
我国土地财政弊端与问题浅析摘要早在上世纪八九十年代，我国就已经就土地有偿使用问题做过初步讨论，并存在认识上的分歧，不少人从增加政府财政收入的角度，主张土地有偿使用，他们侧重强调国家土地所有权在经济上的实现。
但也有人认为，实行土地有偿使用，主要是为了发挥地租的调节作用，理顺经济关系。
而当时的讨论，实际上是财政观点占了主流地位，发展到现在，并最终形成土地财政。
一．导言土地财政是指一些地方政府依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出，属于预算外收入，又叫第二财政。
中国的“土地财政”主要是依靠增量土地创造财政收入，也就是说通过卖地的土地出让金来满足财政需求。
据数据显示，当今的我国政府，对土地财政的依赖程度已经远远超过前几年，在这种情况的背后，联结者农村大量的失地农民，城市过度扩张带来的各种城市病以及城市房地产价格过高等种种城市化进程当中的问题。
对于现在这种严峻的情况，本文将对土地财政现象及产生的原因做一个分析，并且就此现象提出自己的对策与建议。
二．土地财政的现状及分析地方政府严重依赖土地出让金等相关收入，是为“土地财政”。
近10年来，我国各地土地出让金收入增长迅速。
2001年，全国土地出让收入占地方财政收入的比重只有16.6%，而去年2011年土地出让金的收入已经超过3.15万亿，其中房地产出让土地的收益就2.7万亿，据相关资料显示，地方政府对土地财政依赖程度已达到86.75%。
这组数据不能不让我们警醒。
从政府的土地财政收入来源看，主要分为两部分。
一为税收收入，主要为建筑税和房地产税。
二为非税收收入，主要为土地出让金。
这两个部分的收入，其实是有相互联系的，政府先出让土地，收取土地出让金，接着房地产商建设房地产，并且上交给政府建筑税和房地产税，又成为了这政府的收入，在这个环节看来，似乎对政府来说是个良性循环，政府可以靠出让土地获得大部分的财政收入。
但是，如果仔细想想就会发现，政府这一连锁行为的源头是要不断让出国有土地使用权，也就是不停出让土地来维持这一过程，这样就不可避免的要不断占用农业用地，因此，土地财政本质上是对于农业用地的不断征占与转变。
浅述地方政府“土地财政”的弊端与治理措施
浅述地方政府“土地财政”的弊端与治理措施摘要：近年来，地王不断出现，房价不断上涨，失地农民不断增加，房地产泡沫崩溃正处在临界点，究其根源在于地方政府无限制地出让国有土地增加地方财政收入，导致“土地财政”成为地方政府财政收入重要来源的情况越发突出。
这一现象的形成势必会影响社会安定，经济发展延缓，文章将结合我国现状提出治理土地财政的几点措施。
关键词：土地财政；征收补偿；净收益一、我国地方政府土地财政现状分析“土地财政”是学界对以地生财的地方政府财政收入结构的戏称，通常指地方政府的财政收入主要依靠土地运作来增加收益。
2009年，全国土地出让金高达1.6万亿元，占当年地方财政收入的48.8%。
最近，有学者研究发现，如果计入土地出让金收入，2009年中国全口径政府收入实际已突破10万亿元，约占gdp的32%。
10年来，各地土地出让金收入增长迅速。
2001年，全国土地出让收入占地方财政收入的比重只有16.6%。
到2009年，该比例已上升为48.8%。
期间有几年，该比例甚至一度超过50%。
2010年，全国土地出让成交总额达2.7万亿元人民币，同比增加70.4%，占地方财政收入的比重依然没有下降。
地方政府严重依赖土地出让金等相关收入，是为“土地财政”。
二、土地财政的体制格局第一，现行财政体制导致地方财政难以获得足额的制度内收入。
现行财政体制是在1994年分税制的基础上形成的。
作为具有明显集权化倾向的分税制改革，直接导致了地方初次分配财力的急剧下降。
地方财政收支缺口一般通过上级政府的转移支付予以弥补，但我国财政转移支付均等化功能很弱，使其很难承担这一职责。
第二，征收、补偿一体制。
地方政府对一级土地市场的征收补偿一体制是土地财政的根源。
它使地方政府能够低价征收土地，这种低成本征地是获得高额土地出让金的重要条件。
地方政府既是国有土地征收的主体也是补偿标准的制定者，所以征收补偿一体制是“土地财政”愈演愈烈的根本保证。
这就直接导致了土地市场上只有一个收购者和供应者，征用多少、以什么价格征用，供应多少、以什么价格供应全由地方政府说了算。
土地财政的风险及策略
土地财政的风险及策略当前，失地农民的生存、发展问题以及城市高房价、房地产泡沫等问题是社会广泛关注的民生问题，这些都与地方政府普遍推行的土地财政政策有关。
地方政府对土地财政的依赖性越大，其存在风险的可能性也就越大。
因此，研究土地财政隐藏的风险及治理对策，有利于地方财政安全，实现经济社会的可持续发展。
一、土地财政的成因分析“土地财政”是对当前地方政府在面临财政困境时利用土地换取财政收入这种短期行为的一种形象比喻，包括地方政府通过土地税收、土地使用权出让、土地融资、土地金融等方式获得收益来直接或间接增加财政支出能力的行为。
…土地出让收入和土地抵押的银行贷款，已经成为城市和其他基础设施投资的主要资金来源。
自2002年国有土地使用权出让实施“招拍挂”以来，我国的土地价格每年以％的速度快速上涨，高地价给地方政府带来了可观的财政收入。
资料表明，2001～2003年间，土地出让金收入为9100亿元，约占同期地方财政收入的35％；2004年，全国土地出让金高达5894亿元，占地方财政收入的％；2005年，国家开始紧缩“地根”，土地出让金收入为5505亿元；2006年为7677亿元，2007年高达万亿元。
2008年，尽管有近50％的土地出让以底价收场，有10％的土地流标，导致地方政府地价款收入有所下降，但仍获得了9000多亿元不菲的收入。
土地收入已名副其实地成为地方政府的“第二财政”。
我国土地财政的形成与分税制改革和以GDP及财政收入为核心的政绩考核体制有关。
1994年分税制改革以后，中央上收了大量财权，特别是将增值税的75％归为中央政府，2002年以后又将地方税种中增长较快的所得税改为中央、地方共享税。
但在财权向上集中的同时，地方财政支出责任不仅没有相应减少，反而有所增加。
地方政府不仅需要承担建设性支出以及为重大工程配套资金、非公益性事业单位各种非公益性支出、行政性支出，而且还要承担由于国有企业乃至一般公共部门改革所带来的各种社会保障支出，以及各种企业亏损补贴和价格补贴，等等。
土地财政及其财政风险
土地财政及其财政风险【摘要】土地财政是指通过土地出让、土地使用权出让金等方式获取财政收入的一种财政形式。
土地财政的重要性在于其可以为地方政府提供财政支持，推动地方经济发展。
土地财政也伴随着一定的财政风险。
土地出让金的过高导致了土地财政的不稳定性，而土地财政风险主要表现为过度依赖土地出让金、土地市场波动等问题。
这些风险的成因包括地方政府盲目追求土地财政收入、土地市场过热等因素。
为了抵御土地财政风险，应采取措施包括建立健全土地财政管理制度、加强土地市场监管等。
未来，应加强对土地财政的监管，促进土地财政健康发展。
管理建议包括注重收支平衡、多元化财政收入渠道等。
土地财政及其财政风险的管理，对于地方经济发展具有重要意义。
【关键词】土地财政, 财政风险, 土地出让金, 表现, 成因, 防范措施, 未来发展趋势, 管理建议1. 引言1.1 土地财政及其财政风险的定义土地财政是指政府通过土地及土地资源的管理、开发和利用，以及与土地相关的税收、收入和支出等活动所形成的财政收支活动。
土地财政的核心在于政府通过实施土地出让等方式，获取土地增值收益，以达到调节经济发展、改善社会福利和财政收入结构的目的。
土地财政是财政领域中的一个重要组成部分，对于促进经济增长、推动城市化进程、提高社会资本积累和维护国家财政稳定都具有重要意义。
土地财政风险是指在土地财政活动中可能出现的各种不确定性和损失，包括但不限于土地市场波动、土地价格波动、土地出让金收入不达预期、土地政策调整等因素引发的风险。
土地财政风险的发生会对政府财政收支状况产生负面影响，甚至可能引发财政危机。
及时发现、预防和化解土地财政风险，对于保障国家财政安全和促进经济社会稳定发展具有重要意义。
1.2 土地财政及其财政风险的重要性土地财政是地方政府财政收入的重要来源之一。
土地出让金、土地增值税等都是地方政府的财政收入，对于地方政府的财政收入水平和财政运作都有着重要的影响。
土地财政在地方经济发展中扮演着重要角色。
经济学论文试论土地财政隐藏的风险及相关的对策（五篇）
经济学论文试论土地财政隐藏的风险及相关的对策（五篇）第一篇：经济学论文试论土地财政隐藏的风险及相关的对策试论土地财政隐藏的风险及相关的对策摘要]我国土地财政的形成与分税制改革和以GDP及财政收入为核心的政绩考核体制有关。
土地财政具有不稳定性和不可持续性，是导致耕地数量减少的重要因素，土地财政严重损害了农民的利益，还会引发金融风险。
为此，应加大公共财政体制改革，完善土地税制，严格土地管理制度，加强土地规划管理，改变地方政府对土地财政的依赖关系。
[关键词]土地财政；风险；政策建议当前，失地农民的生存、发展问题以及城市高房价、房地产泡沫等问题是社会广泛关注的民生问题，这些都与地方政府普遍推行的土地财政政策有关。
地方政府对土地财政的依赖性越大，其存在风险的可能性也就越大。
因此，研究土地财政隐藏的风险及治理对策，有利于地方财政安全，实现经济社会的可持续发展。
一、土地财政的成因分析“土地财政”是对当前地方政府在面临财政困境时利用土地换取财政收入这种短期行为的一种形象比喻，包括地方政府通过土地税收、土地使用权出让、土地融资、土地金融等方式获得收益来直接或间接增加财政支出能力的行为。
…土地出让收入和土地抵押的银行贷款，已经成为城市和其他基础设施投资的主要资金来源。
自2002年国有土地使用权出让实施“招拍挂”以来，我国的土地价格每年以8.9％的速度快速上涨，高地价给地方政府带来了可观的财政收入。
资料表明，2001～2003年间，土地出让金收入为9100亿元，约占同期地方财政收入的35％；2004年，全国土地出让金高达5894亿元，占地方财政收入的49.5％；2005年，国家开始紧缩“地根”，土地出让金收入为5505亿元；2006年为7677亿元，2007年高达1.2万亿元。
2008年，尽管有近50％的土地出让以底价收场，有10％的土地流标，导致地方政府地价款收入有所下降，但仍获得了9000多亿元不菲的收入。
土地收入已名副其实地成为地方政府的“第二财政”。
土地财政感悟心得体会(3篇)
第1篇一、引言近年来，我国土地财政逐渐成为财政收入的重要来源。
作为一项重要的经济政策，土地财政在推动我国经济发展、保障民生、促进城市化进程等方面发挥了重要作用。
然而，土地财政也面临着诸多争议和挑战。
本文将从土地财政的背景、作用、问题及对策等方面进行探讨，并结合自身感悟，谈谈对土地财政的一些心得体会。
二、土地财政的背景与作用1. 背景介绍土地财政是指政府通过出让、出租、征收、征用等方式获取土地收益，并将其作为财政收入的一种形式。
在我国，土地财政始于20世纪90年代，随着城市化进程的加快，土地财政逐渐成为地方政府财政收入的主要来源。
2. 作用分析（1）推动经济发展：土地财政为地方政府提供了大量资金，用于基础设施建设、产业扶持、公共服务等方面，从而推动了地区经济的发展。
（2）保障民生：土地财政所得资金可以用于改善民生，如教育、医疗、社会保障等，提高人民群众的生活水平。
（3）促进城市化进程：土地财政为城市化进程提供了资金保障，推动了城市基础设施建设和城市扩张。
三、土地财政存在的问题1. 土地财政依赖度过高：部分地方政府过度依赖土地财政，导致财政收入结构单一，抗风险能力较弱。
2. 土地出让价格过高：为了追求高额土地收益，部分地区土地出让价格过高，导致企业成本上升，不利于实体经济发展。
3. 土地闲置与浪费：部分地方政府为了追求短期利益，过度出让土地，导致土地闲置与浪费现象严重。
4. 土地征收与补偿问题：土地征收过程中，补偿标准不合理、程序不规范等问题时有发生，引发社会矛盾。
5. 土地财政与房地产市场的恶性循环：土地财政与房地产市场相互影响，一方面土地财政为房地产市场提供了资金支持，另一方面房地产市场的发展又加剧了土地财政的依赖。
四、对策与建议1. 优化土地财政结构：降低土地财政依赖度，拓宽财政收入来源，如加大税收征管力度、发展非税收入等。
2. 合理确定土地出让价格：遵循市场规律，合理确定土地出让价格，避免过高或过低。
土地财政
解析土地财政摘要：土地财政是指地方政府主要依靠土地运作来获取收益。
随着我国土地使用制度的改革，地方政府通过土地出让金、税费收入和以土地为抵押获取了大量的收入。
本文通过对土地财政的定义和其产生的原因分析（主要从土地政策、财政体制、政绩考核角度考虑），并指出其弊端和危害以及解决对策。
关键字：成因弊端治理对策首先，我们来了解下土地财政的定义。
土地财政，是指一些地方政府依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出，属于预算外收入，又叫第二财政。
中国的“土地财政”主要是依靠增量土地创造财政收入，也就是说通过卖地的土地出让金来满足财政需求。
“土地财政”，属于预算外收入，又叫第二财政，是指一些地方政府依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出。
中国大陆搞城市经营和土地财政，最早是从香港学过来的。
但香港是土地私有制，政府要先收购私有土地，进行初步开发后才能出让。
而大陆是土地国有制，往往凭借公权力和专政机关力量强行征地拆迁，低价收购他人的土地使用权，并不是公平交易，以此牟取暴利，造成民怨沸腾。
其行政执法依据是国务院的《拆迁条例》，而不是全国人大的《物权法》。
土地财政,是地方政府主要“以地生财”的财政收入模式。
地方政府作为土地一级市场的垄断者,通过出让土地,获取由土地带来的直接收益和间接收益。
随着城市化的发展,“土地财政”愈演愈烈,基于土地出让而产生的收益成为地方政府财政收入的主要支柱。
2001年全国土地出让收入仅为1295.89亿元,而到了2007年全国土地出让收入己达11947.95亿元。
土地出让金在地方财政所占的比重也迅速从2001年的16.6%上升到2007年的50.7%。
那么究竟土地财政是如何形成的呢？总体说，“土地财政”的形成过程，据有关专家蒋省三、刘守英等人在2006年所做的研究报告中声称，应该是从上世纪90年代末就开始了。
他们认为，1994年以来财政政策中的分税制改革“存在缺陷”，财力过于集中中央政府是土地财政形成的一个重要因素。
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土地财政的危害性与建议一、滋生社会问题土地财政的危害性还表现在它容易滋生许多社会问题,影响社会的和谐稳定。
土地财政对地方经济发展具有极端的重要性,甚至还关系着领导的政治晋升。
为了经济增长和政治前途,地方政府往往热衷于大量征用农村土地,产生众多失地农民。
这些失业农民受教育程度低,城市生存技能差,难以适应新环境。
而政府的征地补偿标准相对较低,失地农民获得的经济补偿有限,在用完征地补偿金之后,他们的经济来源就成了大问题,容易引起社会的和谐稳定。
在这方面,政府有义务对失地农民进行技能培训,提高他们适应城市生活的能力。
经济发达地区的失地农民获取的经济补偿较高,面对一次性支付的巨额财富,许多农民缺少理财观念,坐吃土地补偿金,生活得过且过,甚至嗜赌成性,容易滋生家庭纠纷和社会问题。
个别地方政府在土地征收中完全不顾失地农民的利益诉求,“白菜价”征收农民土地,逼迫失地农民走投无路,导致集体暴力反抗事件的发生,破坏社会安定团结的大好形势,严重影响地方政府在人民群众心目中的形象。
广东汕头乌坎村事件就是一个典型例子。
全国其他地方强制拆迁引发的暴力流血事件也时有发生,激发社会深层次矛盾,产生恶劣的社会影响,甚至招致国外政府和非政府组织对中国人权问题的批评。
地方政府的这些行为不符合科学发展观的要求,也不符合建设和谐社会的要求。
二、政策建议土地财政困局是造成房地产调控不力的主要原因,我国应改革土地财政,优化房地产税收体系,建立分级补贴制度,加快廉租房建设,设立国家住房开发银行,允许地方政府自行发债,土地使用权完全市场化。
(一)改革土地财政土地问题是影响我国房地产市场的根本问题,高房价与现行的土地政策息息相关。
地方政府的财政收入过度依赖土地出让金,土地价格处于非理性的高位,导致房价也随之居高不下。
解决“土地财政”问题,中央政府应该采取三条措施。
1.建立土地批租机制我国香港地区和新加坡都采用土地国有和政府批租的土地管理方式,并取得了一定成效。
我国政府可以借鉴它们的先进经验,通过土地批租的方式供地,并采用年租的方式收取土地出让金。
具体做法是:地方政府以财政资金征地,然后通过拍卖的方式转让给土地购买者。
土地购买者在竞拍获得土地使用权后,只需在当期一次性支付较少部分的土地出让金,其余部分分成多次支付,在土地出让期限内每年缴纳年租,年租按照房地产市值评估值乘以固定租金率确定。
建立土地批租机制有三个优点:首先,可以为地方政府持续地提供财政收入,避免一次性收取土地出让金造成的收入波动过大。
其次,降低首次拍卖的费用,可以减轻房地产开发企业的支付压力,减小初始投入成本,可从一定程度上降低地价,并带动房价下降,刺激购房需求,促进房地产开发的良性循环。
再者,土地出让金由一次性收取改为在一定期限内按比例分摊,可以使地方政府无法在短期内快速得到全部的土地出让金,有效地遏制了地方政府的过度批地冲动。
2.打破土地开发垄断我国城市土地一级开发及其出让都由地方政府掌控。
在这个过程中,地方政府同时扮演了政策制定者与政策执行者的矛盾角色,容易与民争利,导致诸多的弊端。
特别是在广大民众对政府行为的监督能力较为缺乏的情形下,政府在土地开发上的违法违规问题屡见不鲜。
我国城镇土地所有权归国家所有,该制度在短期内无法改变。
因此,比较适合土地一级市场开发的具体做法是:制定详细的房屋拆迁和土地征用办法,充分保障被拆迁居民和土地被征用者的合法权益,在此前提下,由政府发包,公开招标,选取有竞争力的合适的拆迁执行人,并在政府的严格监督下执行拆迁。
在土地拆迁完毕后再进行公开公正的挂牌拍卖,拍卖所得的超额收益按法律规定划入国库或地方财政。
地方政府也应该逐步做到财政收支的民主化与透明化。
3.协调好中央与地方的关系协调好中央与地方关系的具体做法是:把土地出让金纳入地方财政预算,严格执行土地出让政策,对收支两条线进行独立管理。
地方政府为了提高当地人民的生活水平,促进当地经济快速发展,必须加强当地的基础设施建设、吸引投资,土地的增值在很大程度上归功于此。
若只靠财政的一般预算收入难以支撑更多的基础设施投资,地方政府因此容易陷入收不抵支的状况,土地出让金可以在很大程度上弥补收支缺口。
因此,按照财权与事权相匹配的原则,地方政府应该成为土地出让收入的最大受益者。
如果中央强制要求地方政府上缴一定比例的土地出让金,可能会导致地方政府失去将土地出让金这块“蛋糕”做大的积极性,加重中央与地方的“非合作博弈”,形成恶性循环。
(二)优化房地产税收体系完善的税收制度应该包括流转税、所得税和财产税三大部分。
目前我国的房地产税收体系还不完善,对财产税这一部分还未涉足,我国应适时推出物业税,优化房地产收税体系。
物业税又称为财产税或地产税,征税对象是土地、房屋等不动产,它要求不动产的所有者或承租人以不动产市场评估价值为基础,每年缴纳一定的税款,若不动产的市场价值升高,需要缴纳的税款也要随之提高。
近年来,中央政府认识到物业税对房地产市场宏观调控的重要性,多次提及物业税。
2005年10月,中共中央十六届五中全会在第十一个五年规划的建议中提出“稳步推行物业税”的理念。
2009年5月,中国政府网公布了《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》,提出“今年将深化房地产税制改革,研究开征物业税”。
物业税的重要性可见一斑。
2011年1月,国务院同意在部分城市进行对个人住房征收房地产税改革试点,具体征收办法由试点省、自治区、直辖市自行制定。
为了体现社会公平和抑制部分地区房价的目的,我国应针对不同地区、不同用途的房地产分别制定差别比例税率。
在物业税开征方面需要具体考虑四个方面:第一,由于历史以及地理环境等原因,我国各地区的经济发展不均衡,不同地区房地产业的发展水平参差不齐。
各省级政府应该因地制宜对物业税税率规定一个浮动范围,再由各地政府根据自身的居民收入水平和房地产业发展程度等具体情况确定合适的税率标准。
第二,物业税率的制定应考虑房屋的使用类型,出租房屋的物业税率应高于自住的房屋税率,工商业用途房屋的物业税率应高于住宅用途的物业税率。
第三,对新老地产区别对待,分别制定物业税征收方案。
老房是指已经一次性缴纳了土地出让金的房产,新房是指未一次性缴纳土地出让金的房产。
不区分新旧,对所有的房产征收相同的物业税不合理。
对于老房,应该在一定时期内征收较低比例的物业税,并逐步与新房并轨。
第四,应考虑使用房屋的数量,区别对待拥有一套住房与拥有多套住房征收的物业税率,房屋的物业税率要随着房屋套数的增加而增加。
开征物业税还需要中央政府和地方政府采取具体的配套措施:第一,要制定完善的法律法规和政策措施。
于2007年开始执行的《中华人民共和国物权法》为物业税的开征提供了法律保障。
《物权法》明确规定:国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。
《物权法》还特别指出,住宅建设用地的土地使用权在使用期限届满后可以自动续期,这使得民众的财产权利得到了更大的保障。
只有单位和个人的私有财产被法律肯定,单位和个人的财产所有权才能获得保障。
物权法的实施为我国物业税的开征提供了法律基础。
当然,为了落实物业税,各地还应根据本地实际情况制定详细的征税细则。
第二,要完善房地产产权登记制度。
我国境内拥有任何地区的土地使用权及房屋所有权的单位和个人都是物业税的纳税人,为加强物业税的征收,应该要求被征收物业税的土地和房屋产权清晰、登记详细完整。
但是由于我国房地产的登记管理工作基础薄弱以及历史遗留问题较多,目前仍有很多企事业单位、部门的用房产权不清,难以确定合适的物业税纳税人。
我国应该完善房地产的产权登记制度,具体做法应从两个方面入手:首先,建立一个覆盖全国范围的专业的物业税信息系统。
将房地产相关信息输入该系统中,并对之进行专业的信息统计与分析,其中要特别注重对房地产信息的分类统计,从多个有现实意义的角度将房地产划分为不同的类型,方便物业税的区别征收。
其次,要加强房地产的信息搜集,要求个人及时申报,并辅以适当的奖惩措施进行激励。
除实行个人申报制度以外,物业税的征管部门还应组织专门的队伍进行房地产信息的调查与搜集,以便补充和更新物业税信息系统中的信息。
第三,要建立和完善土地以及房屋的评估体系。
物业税的税基与土地和房屋的市场价值或评估价值密切相关,因此对土地和房屋的评估是否合理直接影响物业税的有效性,建立健全的土地和房屋评估体系是物业税成功实施的关键环节。
具体措施包括三个方面:首先,应设立专门的评估机构,并独立于税务机关,以保证评估的公正性。
地方政府可以从财政上给予评估机构一定的资金支持。
其次,要通过立法来明确规定房地产评估的程序、各方的职责范围和法律责任等,确保评估过程的公正、透明。
最后,要加快培养一批专业素质过硬、经验丰富、有职业操守的房地产评估师,为房地产评估体系的正常运转提供有力保障。
(三)建立分级补贴制度目前,我国住房补贴的覆盖面窄,各地享有住房补贴的人口比例低,其中又以公务员阶层享受的补贴多。
随着住房分配货币化改革的深入,应把目前政府对保障性住房的建设补贴逐步转化为对中低收入家庭的直接货币补贴,具体可按照家庭收入水平的不同实行有区别的分级补贴,当受益者的收入提高到一定的阶层时,政府再适时停止补贴,避免补贴的固定化和永久化。
这种直接对家庭进行补贴的制度比起建设补贴有许多优点,它可以直接转化为消费者的福利,而不会转化为生产者剩余或产生效益流失,还可以避免对高收入家庭的溢出效应,大幅提高补贴资金的使用效率。
由于各地的经济发展水平和财政收入规模差距较大,地方政府应根据自身财力状况制定适合本地区的分级补贴制度。
中央财政也应该对欠发达地区居民的住房进行一定比例的货币补贴,减轻当地的财政负担。
(四)加快廉租房建设满足人们最基本的居住需求是政府的一项重要责任,由政府出资建设廉租房是履行此责任的重要方面。
对于一些收入较低的困难群体,地方政府应为他们提供满足最基本居住需求的廉租房,尽量做到覆盖所有符合要求的人群。
由于经济适用房的申请容易存在造假现象,分配过程中容易存在腐败问题,使得经济适用房的申请和分配难以做到公平公正。
随着廉租房建设规模的不断扩大,经济适用住房应慢慢地退出历史舞台。
地方政府应将原本用于经济适用住房的土地和资金转向廉租房建设,逐步实现保障重心的转移。
廉租房是一种救助性的保障性住房,只需要保障困难群体最基本的住房需求即可,因此应对廉租房的建设标准严加控制。
具体做法是,廉租住房套型建筑面积应控制在50平方米以内,室内外装修只要满足居住要求即可。
(五)设立国家住房开发银行前几年,政府在保障房(包括廉租房和经济适用房)建设上投入不足,导致许多低收入家庭居住困难。
近些年,政府意识到了保障房建设的重要性,加大了对保障房的投资力度。