普洛斯物流园区网络分布
普洛斯简介
Logistic Properties”(“GLP”)
在中国和日本拥有250多个优质
比例成立合资公司，双斱将斥资1,226亿日元（16亿美 元3）联手收贩日本的15处现代物流设斲。 务占普洛斯在日本债务总额的19.4%。
客户，成为中国及日本市场最 大的现代物流设斲提供商
成功为470亿日元（6.12亿美元）债务再融资，这笔债
Wal-Mart（沃尔玛） Yum!（百胜食品） Amazon（亚马逊） Lotus（易初莲花） ……
Adidas （阿迪达斯） Samsung（三星） GZ Pharma（广药） L’Oreal（欧莱雅） Bright Dairy（光明乳业） ……
客户评语
选择了普洛斯，使我们的货品配送高效顺畅，出货效率也获得了 显著提升 阿迪达斯选择苏州工业园区普洛斯物流园落户的主要原因是其优越 的地理位置、便捷的交通网络、良好的投资环境以及优秀的服务政 策。 普洛斯物流园于2006年为阿迪达斯度身定做了一个面积达 60,000平斱米的仓储配送中心，作为当时全国最大的单体仓库，这 一配送中心显著提升了阿迪达斯在华的物流运营效率和客户服务水 准。 —阿迪达斯物流总监谢阡 —沃尔玛深圳配送中心总经理胡少波
谢谢！
501 乌节路 会德丰广场 16楼02单元 新加坡邮区238880 电话: +65 6643 6388 传真: +65 6643 6389 邮箱：group.enquires@
2008奘运会的物流配送中心唯一提 供商
在中国的物流设斲网络，幵为公司增加了建筑面积 951,354平米的物流设斲。 ，用于在日本开发现代物流设斲。
与加拿大退休金计划投资委员会合资成立日本开发基金
物流园区选址规划
4.1 物流园区选址的基本原则
城市物流系统在空间布局上呈现出显著的特征：基 本上是城市外围区布置大型的物流园区；中心区配送车 辆运行为主；在此两者中间布置各类的配送中心或物流 中心。
4.2 选址的影响因素和决策步骤
就选址的影响因素而言，大致可以分为外部因素及 内部因素两大类。外部因素包括：宏观政治及经济因素 、基础设施及环境、竞争对手等；内部因素包括：企业 发展战略、产品、技术或服务的特征等。
人力资源条件
在仓储配送企业，最主要的资源需求为人力资源。由于一般物流作 业仍属于劳动密集的作业形态，在园区内部必须有足够的作业人力，因 此在园区位置选择时必须考虑劳工的来源、技术水准、工作习惯、工资 水平等。
人力资源的评估条件有附近人口、上班交通状况、薪资水平等。
4.2 选址的影响因素和决策步骤
4.1 物流园区选址的基本原则
国内开展选址理论研究的起步较晚，建立在吸收国外 相关研究优秀成果的基础上，始于多目标问题，发展较 快。蔡希贤等人20世纪80年代中期对国外的一些经典选 址模型进行了介绍。随后较长一段时间内，选址问题的 模型研究并未引起国内学者的足够重视，直到90年代中 后期，随着供应链管理和物流研究的兴起，广大学者才 开始关注选址问题。近十年来，国内发表了很多有关选 址研究的文章，选址研究达到高峰。
4.2 选址的影响因素和决策步骤
1、选址的影响因素
自然因素 经营环境因素 基础设施状况 其他因素
4.2 选址的影响因素和决策步骤
（一）自然因素（143） 气象条件 地质条件 水文条件 地形条件
4.2 选址的影响因素和决策步骤
（二）经营环境因素 经营环境
所在地区的优惠物流产业政策对企业的经济效益将产生重要影响 数量充足和素质较高的劳动力也是园区限制要考虑的重要因素。
普洛斯中国介绍
普洛斯项目介绍（上海，昆山，无锡）⏹普洛斯虹桥物流园（北区）⏹普洛斯虹桥物流园（西区）⏹普洛斯金桥工业园⏹临港普洛斯国际物流园⏹临港普洛斯保税国际物流园⏹普洛斯闵行物流园⏹普洛斯西北物流园⏹普洛斯松江物流园⏹普洛斯老港园区⏹普洛斯申江物流园⏹普洛斯梅陇园区⏹普洛斯合庆园区⏹普洛斯浦东空港物流园12普洛斯西北物流园普洛斯西北物流园位于S20外环线高速（原A20外环高速）和G42沪蓉高速（原A11沪宁高速）交汇口，是大上海地区最便捷的快速消费品配送基地。
占地总面积：179,161平方米，总建筑面积约为81,847平方米。
该项目已投入运营。
项目概况普洛斯西北物流园是普洛斯在中国的一个重要投资项目。
园区将为用户提供具有优越区位条件的高质量物流仓储空间。
租户包括多家国际国内知名的餐饮和物流企业如百胜、日邮物流、商船三井、惠尔物流、光明乳业、日通国际物流、飞格物流、太平集运等。
便捷的交通网络普洛斯西北物流园坐落于上海市区西部的上海西北综合物流园区内。
园区紧邻S20外环高速(原A20外环高速)，依托204和312国道、S5沪嘉高速(原A12沪嘉高速)和G42沪蓉高速(原A11沪宁高速)，使上海对外辐射的交结点和必经之处，具有独特的区位优势与交通便利条件。
· 上海市政府规划的三大物流枢纽之一· 距离市中心和主要快速干道最近的物流基地·二大通道连接外环线3普洛斯虹桥物流园（西区）普洛斯虹桥物流园(西区)坐落于上海交通便利的西大门，位于青浦，徐汇，长宁，松江以及嘉定的交界处。
园区总占地面积196,673平方米，共5栋物业，现总建筑面积为44,079平方米,目前正在开发的建筑面积为70,968平方米，预计于2012年完工交付。
该项目已投入运营。
项目概况普洛斯虹桥物流园(西区)位于上海西部的青浦区徐泾镇，紧邻上海虹桥机场以及虹桥综合交通枢纽。
在未来的几年中，虹桥机场将进行扩建，其周边区域将会发展成为物流运输及商务贸易的中心。
普洛斯物流地产研究报告
社会责任：普洛斯物流地产积极履行社会责任，关注环保、公益和可持续发展，通过各种方式回馈社会，实现企业的长期发展。
品牌形象：普洛斯物流地产以高品质、高效率、可靠性和创新性为核心品牌形象，致力于为客户提供卓越的物流设施和服务。
品牌传播：普洛斯物流地产通过多种渠道进行品牌传播，包括广告、公关、数字媒体和社交媒体等。公司还积极参与行业活动和社区事务，以增强其品牌知名度和影响力。
区域扩张：在亚太地区、欧洲和北美等关键市场进行战略布局，满足客户不断增长的物流需求。
合作伙伴关系：与知名物流公司、电商平台和零售商等建立长期合作关系，共同推动物流地产行业的发展。
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合作共赢理念：普洛斯积极寻求与当地企业合作，共同开发物流地产项目，实现资源共享和互利共赢。
第三方物流公司：提供物流和配送服务
产品创新：提供定制化的物流解决方案，满足不同客户的需求。
服务创新：提供一站式物流服务，包括仓储、运输、配送等，提高物流效率。
技术创新：运用先进的信息技术，实现物流信息的实时更新和处理，提高物流信息的透明度和准确性。
模式创新：采用灵活的租赁模式，适应市场变化，满足客户的多样化需求。
跨国合作：普洛斯物流地产积极开展跨国合作，拓展国际市场，提高全球竞争力。
绿色环保：可持续发展成为行业趋势，普洛斯物流地产注重环保，采用绿色建筑材料和节能技术。
技术创新：人工智能、大数据等技术在物流地产中的应用，提高了运营效率和降低成本。
市场需求增长：随着电商和物流行业的快速发展，对物流地产的需求不断增长。
品牌价值：普洛斯物流地产作为全球领先的物流基础设施提供商，其品牌价值体现在可靠性和稳定性上，为客户提供高效、便捷的物流服务。
广州普洛斯物流园
总建筑面积：129,405 平方米
工业厂房占地面积：72,366 平方米
工业厂房建筑面积：72,029 平方米
仓库占地面积：62,962 平方米
仓库建筑面积：57,376 平方米
一期
建设工期：2007年12月-2009年6月
二期
三期
至广州
广州深圳高速公路 至深圳
普洛斯云埔物流园（三期）
A1 A2
B1 B2
占地面积
建筑面积
22,500平方米
187,779平方米 21,600平方米 23,255平方米
14,000平方米
73,370平方米 33,000平方米
可租赁面积 -
21,600平方米 -
普洛斯三山物流园所处的三山国际物流园是佛山市政府规划的唯一国际物流园，是距离 广佛城市中心和主要快速干道最近的物流基地。
可租赁面积 -
63,509平方米 47,082平方米
普洛斯云埔物流园区位条件优越，坐落于广州经济技术开发区东区，广州东部主要的交通要 道，黄金三角洲的中心地带，临近黄埔新港以及省内主要的高速公路。
普洛斯云埔物流园拥有优异的地理位置和便利的交通，并享有开发区的税收优惠政策，是广 州地区最佳的工业、物流基地之一。
普洛斯三山物流园地理位置优越，国道、高速公路、铁路、水运、航空以及地铁网络四 通八达，是普洛斯在广佛地区首个大型城市配送物流园区，是绝佳的城市配送选址以及 广佛地区货物的的采购、分拨和配送中心。
普洛斯佛山三山物流园拥有高质量的物流仓储设施，旨在为国内外知名的大型连锁零售 商及制造商与第三方物流公司提供具有国际水平的物流仓储设施。
项目概览
普洛斯广州保税物流园 (二期) 广州保税区 30,760 平方米 27,054 平方米 1栋双层电梯保税仓库 2007年9月-2008年10月
普洛斯物流园
普洛斯物流园普洛斯在中国35个主要城市投资、建设并管理着185个物流园，基本形成了覆盖中国主要空港、海港、高速公路、加工基地和消费城市的物流配送网络。
公司已进入的城市包括北京、长春、长沙、常州、成都、重庆、大连、东莞、福州、大广州-佛山、大杭州、哈尔滨、合肥、淮安、大济南、廊坊、南京、南宁、南通、宁波、青岛、上海、沈阳、深圳、苏州、天津、温州、大武汉、芜湖、无锡、厦门、西安、扬州、郑州、珠海。
普洛斯哈南现代产业园项目概况普洛斯哈南现代产业园位于哈尔滨新建的国家级哈南工业园区内，哈南工业园位于哈尔滨南部靠近市区，哈南工业园计划兴建462平方公里，并将其发展为哈尔滨的副中心。
普洛斯哈南现代产业园总建筑面积91,000平方米。
普洛斯长春的经济开发区内，此经济开发区位于长春市的东北方向。
区内有很多国内外著名的汽车产业配套生产商以及三方物流企业。
因此，普洛斯长春物流园将依托于长春市的一汽大众汽车产业，着重发展以汽车制造以及配套零件制造、相应的三方物流和电子商务等为中心客户的市场。
同时，普洛斯也将给这些客户提供优质的硬件设施、专业的物流管理和良好的工作与物流仓储环境。
这些正是我们区别于一些当地物流仓储供应商的优势所在。
同时，我们要树立普洛斯园区的品牌效应，从众多当地的物流仓储供应商之中脱颖而出。
仓储面积为54,000平方米。
沈阳环普国际产业园地处沈阳经济开发区宝马新城核心区，一期总建筑面积可以提供290,000标准工业生产厂房。
沈阳环普国际产业园为企业提供高标准工业生产厂房及配套设施，园区客户所从事的行业主要集中在汽车零部件、机械加工、装备制造、等主导产业，为宝马整个产业链提供配套服务。
便捷交通•距离沈阳四环五公里；距离沈阳三环15公里•距离沈阳桃仙国际机场30公里•距离沈阳市中心35公里•距离营口港180公里普洛斯沈阳普菱物流园项目坐落于浑南新区，是沈阳市城市南扩的核心发展区域。
浑南新区，将是未来沈阳市新的城市和行政中心。
普洛斯简介
2003-2004
普洛斯创始团队在中国开始
新兴市场的首席执行官 普洛斯在中国进入18个主要城市； 在日本进入6个城市 首次被《欧洲货币》授予中国最佳 发展商奖项
GIC Realty 与普洛斯成立中国基金
运作项目
司马景瀚被任命为普洛斯集
，投资于第三方开发的物流设施。
2008中国奥组委将普洛斯指定为
在中国，普洛斯市场拓展至
公司合并
SCI 公司更名为普洛斯 司马景瀚被任命为普洛
北京、天津等华北地区，在 日本进入大阪市场
在日本以80:20的比例合资开发 现代物流设施
三木真人成为普洛斯日本负责人 9月，普洛斯进入日本东京市场，
斯国际业务负责人
为DHL提供物流设施
普洛斯凭借最富经验的管理团队打造出最佳网络平台，成为行业领导者。
间，其出租率稳定达到99%，
> 普洛斯进入日本的所有重要城市（包括
注: 1. 完工物业面积
普洛斯网络概览
亚洲最大的物流基础设施供应商和服务商，持有及管理分布于中国和日本27个市场的近130个综合 园区、总计近百亿元资产
公司项目分布
中国
日本
中国/日本 总部
中国
北京
沈阳
札幌
日本
项目分布于7个主要城市 物业面积约280万平方米2）
Wal-Mart（沃尔玛） Yum!（百胜食品） Amazon（亚马逊） Lotus（易初莲花） ……
Adidas （阿迪达斯） Samsung（三星） GZ Pharma（广药） L’Oreal（欧莱雅） Bright Dairy（光明乳业） ……
客户评语
选择了普洛斯，使我们的货品配送高效顺畅，出货效率也获得了 显著提升 阿迪达斯选择苏州工业园区普洛斯物流园落户的主要原因是其优越 的地理位置、便捷的交通网络、良好的投资环境以及优秀的服务政 策。 普洛斯物流园于2006年为阿迪达斯度身定做了一个面积达 60,000平方米的仓储配送中心，作为当时全国最大的单体仓库，这 一配送中心显著提升了阿迪达斯在华的物流运营效率和客户服务水 准。 —阿迪达斯物流总监谢阡 —沃尔玛深圳配送中心总经理胡少波
万科收购普洛斯案例研究
摘选自地产部《中国不动产金融研究报告2017》（编写中）万科收购普洛斯案例研究文/评审团队刘骁2017年7月，物流地产巨头普洛斯发布私有化要约，由万科领衔，厚朴资本、高瓴资本、中银国际等金融机构参与的中国财团拟以116亿美元、约合人民币790亿元的价格对其完成私有化。
本文从案例入手，展望物流地产的发展、探讨物流地产得到房企与资本青睐的原因。
一、案例研究（一）普洛斯概况普洛斯（Global Logistics Properties，GLP）原为Prologis （现中文名“安博置业”）的子公司。
Prologis于1991年在北美成立、2003年进入中国市场，并通过入股的方式于2004年拿下在华的首个项目。
立足中国后，借助其海外背景和中国加入WTO的契机，Prologis开始为跨国公司提供综合物流解决方案，逐步打开中国市场。
2008年，新加坡国家政府投资公司（GIC）以13亿美元收购Prologis在中国的资产和日本的产业基金权益，Prologis在亚洲的业务由GIC控制，并取中文名普洛斯、英文名GlobalLogistics Properties（GLP），Prologis的剩余业务与安博置业（AMB Properties）合并，改中文名安博置业。
（二）普洛斯业务情况普洛斯在华业务主要分为四大平台，即物业开发、运营管理、基金管理、物流金融，本报告拟着重介绍前三个业务板块。
图1：普洛斯四大业务平台数据来源：普洛斯官网，中国民生银行地产金融事业部。
1、物业开发经过十余年的深耕发展，普洛斯在中国物流地产细分领域持有物业面积位居第一位，甚至超越了前十位中剩余九家企业之和。
截至2017年3月末，普洛斯在中国共有254个物流园区，分布在38个大中城市，物业总建面约2920万平米，其中已完工物业约1825万平米，计划开发约1090万平米，另有土地储备约1220万平米。
普洛斯建设完成的物流园区项目有两种盈利模式：一是由其物业运营部门进行管理运营、待租金收入稳定后出售；二是直接由普洛斯物流地产基金或第三方购买、直接取得销售收入。
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普洛斯（西安）高新区工业物 流园 普洛斯经济开发区物流园 西安环普科技产业园 西安 成都 重庆 大武汉 福州 厦门 南宁 大广州-佛山 东莞 深圳 郑州
普洛斯云埔物流园 普洛斯广州保税物流园 普洛斯增城物流园 普洛斯南岗物流园 普洛斯中山物流园 普洛斯三山物流园 普洛斯顺徳物流园 普洛斯肇庆大旺物流园
设施面积 183万平方米 469万平方米 83万平方米 131万平方米 866万平方米
郑州 西安 成都 重庆 南宁 城市（34） 大广州-佛山 珠海 东莞 深圳 北京 廊坊 大济南 天津 青岛 扬州 南京 南通 常州 无锡 合肥 苏州 芜湖 上海 大杭州 宁波 温州 福州 厦门 哈尔滨 长春
沈阳 大连
盐田
龙岗
普洛斯盐田物流园 普洛斯龙岗物流园 普洛斯福田物流园
4
运营中普洛斯中国物流园概览
– 华北・东北地区
普洛斯长春物流园 普洛斯-集发沈西园 普洛斯浑南物流园 普洛斯沈西物流园 普洛斯沈阳普菱物流园 普洛斯铁西西物流园 廊坊
集发沈西
普洛斯哈尔滨物流园
哈尔滨
长春 沈阳 大连 普洛斯-集发大连保税港物流园 普洛斯-集发大连大窑湾物流园
大武汉 长沙
运营中普洛斯中国物流园概览
– 华东地区
青岛空港（西区）
普洛斯青岛空港物流园（东区） 普洛斯青岛空港物流园（西区） 普洛斯前湾物流园 普洛斯胶南物流园 普洛斯齐河物流园 普洛斯历城物流园
大济南 青岛
江宁
普洛斯江宁物流园 普洛斯溧水物流园 普洛斯龙潭物流园 普洛斯栖霞物流园
扬州 南京 南通 无锡 大上海 苏州 大杭州 长沙 温州
大连保税港
大窑湾
北京 天津
普洛斯廊坊物流园 普洛斯北京空港物流园 普洛斯通州物流园 普洛斯通州光机电物流园 普洛斯大兴物流园 普洛斯北京航港物流园 普洛斯平谷物流园 普洛斯漷县物流园
北京空港
泰达普洛斯国际物流园 普洛斯天津空港物流园 普洛斯西青物流园 普洛斯普佳物流园 普洛斯武清物流园 普洛斯天津港物流园 普洛斯普金物流园（I ） 普洛斯普金物流园（II） 普洛斯北辰物流园
关于普洛斯（中国）
普洛斯的中国足迹
中国
项目分布于34个主要城市 物业总建筑面积约1700万平方米(1)(2) 其中完工物业约870万平方米(1) 发展渠道约830万平方米(3) 土地储备约1240万平方米(4)
1
普洛斯-中国 网络分布
地区 华北 东部 华南 西部
# 城市总数 7 14 6 7 34
宁波
普洛斯西北物流园 普洛斯闵行物流园 普洛斯松江物流园 临港普洛斯国际物流园 临港普洛斯保税国际物流园 普洛斯虹桥物流园（北区） 普洛斯虹桥物流园（西区） 普洛斯申江物流园 普洛斯合庆物流园 普洛斯浦东空港物流园 普洛斯浦江物流园 普洛斯金桥工业园 普洛斯梅陇物流园 普洛斯老港园区 普洛斯奉城物流园 普洛斯嘉定物流园 普洛斯洞泾物流园 普洛斯安亭物流园 普洛斯石湖荡物流园 普洛斯外高桥物流园 普洛斯练塘物流园 普洛斯松江物流园 普洛斯宝山月浦物流园 普洛斯嘉善物流园 普洛斯扬州物流园 普洛斯扬州经济技术开发区物流园 普洛斯江阴物流园 普洛斯杭州物流园 普洛斯上虞物流园 普洛斯临江物流园 普洛斯望城物流园 杭州传化 普洛斯织里物流园 普洛斯瑞安物流园
天津泰达
天津空港
5
临港
西北物流园
虹桥北
松江
北仑
普洛斯合肥高新物流园 普洛斯肥东物流园 普洛斯九江物流园 普洛斯金洲物流园
杭州
普洛斯北仑物流园
运营中普洛斯中国物流园概览
– 华南・中西部地区
成都高新
普洛斯(成都)高新区工业 物流园 普洛斯龙泉驿物流园 普洛斯新都物流园 普洛斯新津物流园 普洛斯龙潭物流园 普洛斯郑州物流园
无锡空港
普洛斯常州物流园 普洛斯无锡新区物流园 普洛斯鹅湖物流园
合肥
常州ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
芜湖
淀山湖
苏州
望亭
普洛斯南通经济技 术开发区
苏州普洛斯物流园 普洛斯望亭物流园 苏州普洛斯吴中园区 普洛斯建屋工业园 普洛斯吴中物流园（西区） 普洛斯千灯物流园 普洛斯淀山湖物流园 普洛斯张家港物流园 普洛斯昆山物流园 普洛斯苏州高新物流园 普洛斯陆家物流园 普洛斯常熟物流园 普洛斯太仓物流园 普洛斯常熟物流园 普洛斯昆山玉山物流园 普洛斯常熟经济开发区物流园 普洛斯瑞安物流园
云埔
广州保税
顺德
重庆
普洛斯重庆物流园 普洛斯巴南物流园 普洛斯两江龙兴物流园
珠海
普洛斯厦门空港物流园 普洛斯翔安物流园 普洛斯闽侯物流园
中山
普洛斯武汉黄陂物流园 普洛斯江夏物流园 普洛斯葛店物流园 普洛斯蔡甸物流园 普洛斯孝感物流园
普洛斯南宁经济开发区物 流园
普洛斯虎门物流园 普洛斯石排物流园 普洛斯珠海物流园