变更土地开发方式节税600万土地

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土地开发提升溢价案例

土地开发提升溢价案例
土地开发提升溢价的案例有很多，以下是一些具体的例子：
在某宗土地开发项目中，某房地产开发商通过与当地政府协商，在土地规划方面获得了更多的权限，将原本较为普通的住宅项目变为一个集住宅、商业、文化、教育等多功能于一体的综合性社区。

这一改变增加了土地的附加值，吸引了更多的购房者和投资者，从而提高了土地的溢价。

在另一个案例中，某开发商在获取土地使用权后，对土地进行了全面的市场调研，发现该地块周围有潜力成为时尚商业区。

于是，该开发商对项目进行了重新定位，从住宅开发转为商业开发，引入了知名品牌和时尚元素，从而吸引了大量的消费者和投资者，使得土地溢价得到了显著的提升。

在一个城市中心的旧城区改造项目中，某开发商通过与政府合作，成功争取到了政府对项目的支持和优惠政策。

这些政策包括税收优惠、土地出让金减免等，从而降低了开发商的开发成本，使得项目能够以更低的价格出售，获得更高的利润。

这些案例表明，在土地开发中，通过合理的规划和定位、引入时尚元素、争取政府支持等手段，可以提升土地的附加值和溢价。

同时，开发商也需要根据市场情况和自身实力进行综合考虑，制定出合理的开发策略。

房地产企业将土地使用权变更到项目公司名下开发节税的解析

房地产企业将土地使用权变更到项目公司名下开发节税的解析随着我国房地产市场日新月异，土地使用权的取得形式也多样化，在实践中，往往先由已经成立的房地产公司先参与土地中标,中标后再成立项目公司对中标的土地进行独立开发，这样就造成土地出让金由中标房地产出资、土地使用权属于中标房地产，取得的土地出让金行政收据的抬头也是中标房地产,必须过户到项目公司后才能进行立项报建及开发，但过户变更到项目公司名下，将被认定为转让土地使用权的行为，按相关的法律法规缴纳增值税及附加、土地增值税、企业所得税、契税、印花税等,这样在尚未开发就已经造成巨大的税金支付,加大了企业沉重的税收负担，笔者现就通过划拨、分立、划转以下三种不同的方式，实现房地产企业将土地变更至项目公司，解析实现节税技巧.【案例】由股东甲出资51%、乙出资49%出资1000万元组建成立的A公司，2015年6月1日，以200万元/亩的价格，通过招投标手续购入市区地块W共60亩,现评估公允价值为230万元/亩.A 公司领导层商议一致同意,将成立B项目公司，将W地块过户到B项目公司进行开发.这样以以下三种不同方案，分析土地变更中的税收成本：1、由A公司投资成立全资B子公司,A公司与B公司签订协议，将该地块W按账面净值划转到B公司名下的土地无偿划转协议；2、由A公司进行分立,分立成A公司及B公司，股权比例不变，将该地块W以及购买时的相关联的债权一并转让给B公司；3、将该地块W以增资扩股形式投资入股到B 公司名下.【涉税成本分析】方案一：资产划转方案的涉税成本分析如下: A公司需缴纳的税金如下:① 增值税根据财政部、国家税务总局公布了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税【2016】36号文)第十四条下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：(一)单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

(二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

房地产开发企业把土地进行三通一平后转让到底能不能加扣20%

房地产开发企业把⼟地进⾏三通⼀平后转让到底能不能加扣20%问：我公近期拍得⼀块⼟地，⽽B公司由于错过拍卖期未拿下该地，B公司欲直接从我公司购买该地。

请问我公司应怎样处理才能保证收益最⼤化？答：在房地产开发过程中，有些开发企业对购进的不动产不进⾏任何开发，便直接转让销售，却不知这种销售⽅式⽐先开发再销售可能要缴纳更多的税收，实现的效益反⽽会减少。

究其原因，实际上就是纳税⼈没有进⾏开发，不能计算加计扣除，从⽽造成多缴纳了⼟地增值税。

《中华⼈民共和国⼟地增值税暂⾏条例实施细则》第七条规定：在计算⼟地增值税扣除项⽬时，对从事房地产开发的纳税⼈可按⼟地成本和开发成本的⾦额之和，加计20%扣除。

根据上述规定，在具体计算⼟地增值税的扣除项⽬⾦额时，分以下四种情况处理：⼀是对取得⼟地（不论是⽣地还是熟地）使⽤权后，未进⾏任何形式的开发即转让的，计算其增值额时只允许扣除取得⼟地使⽤权所⽀付的地价款和按国家统⼀规定交纳的有关费⽤，在⼟地转让环节缴纳的各项税⾦，不能予以20%的加计扣除。

⼆是对于取得了房产产权后，未进⾏任何实质性的开发或改良即再⾏转让的，计算其增值额时只允许扣除旧房及建筑物的评估价格或取得房地产时⽀付的价款和按国家统⼀规定交纳的有关费⽤，在房地产转让环节缴纳的各项税⾦，也不得予以20%的加计扣除。

三是对于取得⼟地使⽤权后，进⾏⼟地开发（如三通⼀平等），不进⾏房屋的建造，即将⼟地使⽤权再转让出去的，在计算其增值额时除允许扣除取得⼟地使⽤权所⽀付的地价款和按国家统⼀规定交纳的有关费⽤，开发⼟地的成本、费⽤，与转让⼟地使⽤权有关的税⾦外，还允许按取得⼟地使⽤权所⽀付的地价款和开发⼟地的成本之和加计20%的扣除。

四是对于取得⼟地使⽤权后进⾏房地产开发建设的，在计算其增值额时，除允许扣除取得⼟地使⽤权所⽀付的地价款和按国家统⼀规定交纳的有关费⽤，开发⼟地和新建房及配套设施的成本、费⽤，与转让房地产有关的税⾦外，还允许按取得⼟地使⽤权所⽀付的⾦额和开发⼟地、新建房及配套设施的成本之和加计20%扣除。

提升亩均税收的例子

提升亩均税收的例子提升亩均税收是地方政府财政收入增长的重要途径之一。

通过优化税收政策、推动农业产业结构调整、提高农业生产效率等手段，可以有效提高亩均税收水平。

以下是一些提升亩均税收的具体例子：1. 优化税收政策：地方政府可以通过减免农业税收、降低税率等措施，鼓励农民增加耕地面积和农业生产投入，提高农业经营收益。

同时，对农业科技创新和技术培训给予税收优惠，促进农业生产效率提升。

2. 推动农业产业结构调整：地方政府可以引导农民转变种植结构，调整农业产业布局，推动高效农业的发展。

例如，鼓励农民发展特色农产品、有机农产品等高附加值农业产业，增加农产品的市场竞争力和附加值，从而提高亩均税收水平。

3. 提高农业生产效率：地方政府可以加大对农业科技研发的支持力度，推广先进的农业生产技术和管理经验，提高农业生产效率和产品质量。

例如，推广精准农业技术，提高农业用地的利用率和产出效益，增加农产品的供给量和质量，从而提高亩均税收水平。

4. 加强农村基础设施建设：地方政府可以加大对农村基础设施建设的投入，改善农村交通、水利、电力等基础设施条件，提高农村生产力水平。

例如，修建农村公路、建设灌溉设施，提供便捷的农产品运输和灌溉条件，促进农业生产规模化和集约化发展，进一步提高亩均税收水平。

5. 加强农业金融支持：地方政府可以加大对农业金融的支持力度，提供贷款、信用担保等金融服务，帮助农民解决资金短缺问题，推动农业现代化发展。

例如，设立农业发展基金，向农民提供贷款支持，鼓励农民投资农业科技、农产品加工等领域，提高农业产业链附加值，从而提高亩均税收水平。

6. 加强农业合作社建设：地方政府可以推动农民组织成立农业合作社，提高农业生产组织化程度，促进农业规模经营和农产品品牌化发展。

通过农业合作社的组织，可以集中购买农资、统一销售农产品，降低生产成本、提高产品附加值，进一步提高亩均税收水平。

7. 引导农民参与农产品加工业：地方政府可以鼓励农民参与农产品加工业，促进农产品加工、包装、销售等环节的发展。

城市更新项目常见涉税问题分析

城市更新项目常见涉税问题分析作者：陈樱尹来源：《经济研究导刊》2024年第12期摘要：目前，全国各大城市土地资源稀缺，新增供地逐年减少，通过城市更新盘活存量资源是增加产业空间的重要方式。

在开发区范围内产业用地（类）更新升级方式多种多样的情况下，选择研究企业通过回购方式进行城市更新项目在权属变更过程中面临的复杂涉税问题，并结合实际案例进行简要分析。

关键词：城市更新；转让不动产增值税；土地增值税中图分类号：F812.7 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2024）12-0084-04一、背景情况（一）城市更新政策背景自“十四五”规划将城市更新列为国家战略以来，“实施城市更新”正式上升为国家行动，并作为我国城市高质量发展的重要工作之一。

2022年10月，党的二十大报告再次强调，“实施城市更新行動，加强城市基础设施建设，打造宜居、韧性、智慧城市。

”2022 年，北京市在其第十五届人民代表大会常务委员会第四十五次会议通过《北京市城市更新条例》后进入“北京城市更新时代”。

早在2020年，北京经济技术开发区就出台了《关于促进城市更新产业升级的若干措施》政策，在全市率先启动城市更新。

2023年《亦庄新城城市更新实施办法》正式对外公布，有序推进存量资产盘活，不断探索土地改革。

（二）产业用地（类）更新升级背景北京经济技术开发区是北京市唯一一个国家级经济技术开发区。

2023年亦庄新城工业总产值达到5 200亿元，总量居全市第一，工业增加值占全市比重达到30%。

开发区的工业土地是滋养着高精尖企业发展的沃土，是经济发展的坚实保障。

随着产业升级迭代、北京市在疏解非首都功能、企业自身发展受限、股东资金链断裂等多重因素影响下，开发区范围内逐渐出现停产空置、涉法涉诉、停工烂尾的地块。

因此，在可供用地逐年减少的情况下，通过城市更新盘活存量资源就显得尤为重要。

在获取存量资产的过程中涉及多种复杂税收问题，是取得权属前关键的一步，处理好交易环节涉税问题有助于加快推进城市更新工作。

土地增值税税收管理及纳税筹划方法

土地增值税税收管理及纳税筹划方法随着我国经济的发展，土地作为一种最基本的资源和生产要素，其价值的持续增长引起了政府的关注。

为了统筹利用土地，促进经济的发展，我国实行土地增值税制度。

在实施土地增值税的过程中，如何进行税收管理及纳税筹划是需要重视的问题。

一、土地增值税的基本概念土地增值税是指在土地转让、转包、出租等行为中，按照土地增值额缴纳的一种税收。

在我国，土地增值税是由国家税务部门负责征收的。

土地增值税的税率一般为20%，不同地区和不同情况下，税率也会有所不同。

其中，税收的基数是以土地增值额为计算基础。

二、土地增值税的税收管理土地增值税的税收管理应以保证税收合法性和减少社会成本为原则。

具体来说，土地增值税的税收管理需要注意以下几点：1. 对不同情况的执法严格区分对于不同情况和不同标的物的税收管理，需要进行严格的分类，并且可以根据不同情况制定不同的税收政策。

例如，在对于住宅市场的土地增值税管理中，应加强购房者的身份核查，防止房地产公司利用转让和转包等方式逃税。

2. 对地方政府的监管由于土地增值税的税收收入主要用于地方政府的财政补充，因此，对地方政府的监管是必要的。

政府应当严格审批地方政府的土地使用规划，以确保政府的利益不受损失。

3. 强化土地增值税征收合法性应加强对土地增值税的征收合法性的监管，防止偷税漏税现象的出现。

政府应当建立一套完整的税收管理机制，确保税收的透明度和公正性。

三、土地增值税的纳税筹划方法税收筹划是指企业或个人根据法律规定，合理地安排自己的经济事务，利用法律允许的手续实现节税和避税的一种行为。

在进行土地增值税的纳税筹划时，可以采取以下几种方法：1. 利用抵减税费政策政府为了支持国家工业发展的需要而采取的有关政策，本身是税收筹划的一项有效方式。

例如，在进行土地增值税筹划时，可以采用抵减税费政策，减少企业或个人的税负。

2. 选择适当的纳税方式在进行土地增值税纳税时，应选用最合适的纳税方式，以最大限度地减少税收负担。

《土地增值税税务筹划》

土地利用效率。
3 3.控制交易规模
4 4.优化结构组合
控制土地交易规模，避免因
根据土地的具体情况，合理
大规模交易而产生较高的土
进行土地分割、合并或交换
地增值税ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ担。
，降低税负。
做好土地增值税纳税申报
准确核算
认真核算土地增值额，确保计算准确，避免误差。
及时申报
按规定时间内申报纳税，避免逾期申报，产生滞纳金。
1 1. 合法合规
2 2. 风险控制
坚持合法合规原则，确保筹
评估筹划方案的风险，防范
划方案符合税法规定。
税务风险。
3 3. 信息透明
4 4. 专业指导
保持信息透明，避免信息不
寻求专业人士的指导，确保
对称带来的风险。
筹划方案的合理性和有效性
。
结束语
土地增值税筹划是一个专业性强、复杂度高的工作。需要专业人士进行评估和操作，才能确保合法合规，达到预期目标。
适用一般税率
30%
增值额
适用低税率
20%
10%
增值额
适用优惠税率
增值额
适用免税
土地增值税税率并非统一，根据增值额的不同分级累进征收。
不同的增值额对应不同的税率，适用不同的税率政策。
土地增值税计算方法
应纳税所得额
1
计算土地增值税的基数
税率
2
根据增值额的不同确定
土地增值税
3
应纳税所得额乘以税率
土地增值税计算方法主要分为三个步骤：首先，计算应纳税所得额，即土地增值额减去扣除项目后的差额。然后，根据增值额的不同确定税率。最后，将应纳税所得额乘以税率，得出应纳税额。

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变更土地开发方式节税600万土地
【标签】企业所得税,以物抵债,土地开发方式
【业务主题】其他税费
【来源】
A企业是非银行类金融企业集团，下有B房地产公司。

B公司为A全资子公司。

A企业以以物抵债方式收回一块价值3000万元的土地并拟交给B企业开发。

为了节约契税和过户等费用，双方约定由B企业向A企业支付3000万元，土地直接转到B企业名下，并决定将其中40%的土地开发成职工家属楼，按成本价销售给职工。

B企业完成开发后，以每平方米2200元（不含应承担的营业税金及附加）的价格以集资房的名义销售给职工，契税依当地政府的规定按1.5%缴纳，共销售23000平方米，总价款5060万元。

B企业的行为构成了事实上的商品房销售，而售价又明显低于公允价格，按《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发[2003]83号）规定，房地产企业视同销售或销售价格明显低于市场价的，税务部门应按相应顺序确认企业的销售收入，并按确认的销售收入征收相应的税款：
（1）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定。

（2）由主管税务机关参照同类开发产品市场公允价值确定。

（3）按成本利润率确定。

其中，开发产品的成本利润率不得低于15%（含15%），具体由税务机关确定。

如果开发产品的成本利润率按最低的15%确认B企业的销售收入，则组成计税价格=计税营业成本或工程成本X（1+成本利润率）÷（1—营业税税
率）=2200X（1+15%）÷（1-5%）=2663.16元。

也就是说上述房产每平方米应承担的税负为营业税2663.16X5%=133.15元，城建税及教育费附加133.15x10%=13.32元，契税2663.16X1.5%=39.95元，印花税2450.98X0.5%oX2=2.46元，所得税（2663.16-2200-133.15-13.32—1.33）X25%=78.84元（假定所有成本均可税前扣除），每平方米需承担的总税负最低为267.72元，合计承担的税负
为23000X292.95=6157560元。

其实，通过合理的税收筹划，该企业的职工家属楼，完全可以不承担除印花税以外部分的税负。

首先在土地过户时将土地进行分割，即将职工住房用地部分的40%过户到A企业名
下，60%过户到B企业名下。

然后A企业向有关部门申请取得房改指标。

成立集资建房管理办公室等类似机构，负责管理职工住房建设，建设资金由职工缴纳，不足部分由A企业给职工贷款，并按规定收取利息，房屋建成后再将土地价款3000万元x40%=1200万元摊入房价。

而且按财政部、国家税务总局《关于公有制单位职工首次购买住房免征契税的通知》（财
税[2000]130号）规定，采取集资建房方式建成的普通住房，或由单位购买的普通商品住房，经当地县以上房改部门批准，按照国家房改政策出售给职工的，如属职工首次购买住房，均免征契税。

该单位职工全部为首次购买住房，因此可申请免缴契税，每平方米只应缴纳印花税2200X0.5%oX2=2.20元，每平方米房产的总税负为2.20元，合计5.06万元。

A企业由于只是按原价出售了土地，按《关于营业税若干政策问题的通知》财税[2003]16号的关于纳税人出售不动产或土地使用权的以全部收入，减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额的规定，由于该出售行为没有应纳税营业额，因此不需缴纳营业税，只就其收取的利息缴纳相应的营业税，因A企业收取的贷款利息都应缴纳营业税，因此此举并不增加A企业的税负。

二者相比较可以知道，通过上述税收筹划，可为A企业职工每平方米房产节税265.52元，合计节税6106960元，而这不会增加A企业或B企业的任何负担。

关联知识：
1.国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知。