土地开发强度控制
控规 工作内容思路
控规工作内容思路
控制性详细规划（简称控规）是城乡规划的重要组成部分，是
用来指导城乡用地发展、建设的规划文件。
控规的工作内容主要包
括以下几个方面：
1. 土地利用总体布局，控规首先要确定土地利用的总体布局，
包括城市建设用地、农村建设用地、工矿仓储用地、交通运输用地、公共管理与公共服务设施用地、特殊用地等各类用地的位置、规模、布局等。
2. 用地条件分析，控规要对规划范围内的自然、经济、社会等
各方面的用地条件进行分析，包括地形地貌、水文地质、土壤条件、气候条件、交通条件、市场需求等，为合理确定用地布局提供依据。
3. 用地开发强度控制，控规要对各类用地的开发强度进行控制，包括建筑密度、容积率、绿地率等指标的规定，以保障城乡建设的
合理利用和可持续发展。
4. 生态环境保护，在控规中要充分考虑生态环境保护，包括对
生态脆弱区、生态功能区、水源涵养区等的保护规划，提出相应的
保护措施和限制性要求。
5. 城乡基础设施规划，控规要对城乡基础设施进行规划，包括水利、交通、供水、供电、供气、通信、污水处理、垃圾处理等基础设施的布局和建设规划。
6. 经济发展与产业布局，控规要结合当地的经济发展情况，合理规划产业布局，促进产业结构优化和经济可持续发展。
7. 规划实施措施，最后，控规还要提出规划实施的具体措施和步骤，包括规划编制的时间节点、责任部门、资金保障等，确保规划能够落实到实际的城乡建设中去。
综上所述，控规的工作内容涉及到多个方面，需要综合考虑自然、经济、社会等多方面的因素，以期实现城乡建设的科学、合理和可持续发展。
城市土地利用规划中的开发强度评估
城市土地利用规划中的开发强度评估随着城市化进程的加快，城市土地资源的合理利用和规划成为了当代城市发展中的重要问题。
城市土地利用规划中的开发强度评估是一种评价城市土地利用程度和效果的方法，它对城市的可持续发展和生态环境保护具有重要意义。
本文将从城市土地利用规划的背景和意义、开发强度评估的方法和指标以及评估结果的应用三个方面进行论述。
一、城市土地利用规划的背景和意义城市土地利用规划是指对城市土地资源进行科学规划和合理利用的过程。
在城市化进程中，土地资源的有限性和城市发展的需要之间存在着矛盾。
因此，通过制定土地利用规划，可以实现城市土地资源的合理配置，提高土地利用效益，保护生态环境，推动城市可持续发展。
而开发强度评估则是城市土地利用规划的重要组成部分，它可以对土地利用的程度和效果进行客观评价。
二、开发强度评估的方法和指标开发强度评估是通过对城市土地利用情况进行量化分析，得出城市土地开发强度的大小。
常用的评估方法包括遥感影像解译、地理信息系统分析和统计学方法等。
在评估过程中，需要选取一些合适的指标来衡量土地利用的程度和效果。
常用的指标包括建筑覆盖率、绿地率、水体面积比例、人口密度等。
这些指标可以客观反映城市土地利用的情况，为制定合理的土地利用规划提供科学依据。
三、评估结果的应用开发强度评估的结果可以为城市土地利用规划提供重要参考。
首先，评估结果可以揭示土地利用的状况和问题，为规划制定者提供决策依据。
例如，如果评估结果显示某个区域的开发强度过高，就可以采取相应的措施来调整土地利用结构，减少开发强度。
其次，评估结果可以为城市规划的监测和评估提供数据支持。
通过定期进行开发强度评估，可以及时了解城市土地利用的变化，为城市规划的调整和改进提供参考。
最后，评估结果还可以为城市的可持续发展和生态环境保护提供指导。
通过合理控制开发强度，可以保护土地资源，减少生态环境的破坏，实现城市的可持续发展。
综上所述，城市土地利用规划中的开发强度评估是一种重要的评价方法，它对城市的可持续发展和生态环境保护具有重要意义。
建筑总量控制开发强度分区研究
建筑总量控制开发强度分区研究摘要:开发强度控制是营造城市空间形态和城市空间结构的重要手段，合理确定控制开发强度能够有效落实上位规划的控制要求，引导城市开发建设。
以建筑总量控制为前提，借助GIS技术平台，应用多因子分析方法对西咸新区沣东新城三桥片区用地的开发强度进行分区研究，为控制性详细规划中的开发强度分区控制提供研究方法。
关键词:开发强度，建筑总量，容积率，强度分区，GIS0引言控制性详细规划是城市规划管理和城市建设的依据，在城市建设开发中发挥着重要的作用，其中以开发强度的控制尤为重要。
城市管理者可以通过合理的开发强度引导城市的建设和发展，塑造城市的形态空间，但是开发强度过低会导致城市土地利用不充分，与现如今城市土地集约利用政策不符，会制约土地经济价值的挖掘;开发强度过高，容易造成城市生态空间的失衡，导致城市景观不理想，城市通风不畅，城市交通拥堵，城市基础设施载荷过大等问题。
如何合理的确定片区开发强度是控制性详细规划编制成功的关键。
1基于建筑总量的开发强度分区技术框架技术框架分为四个步骤:第一步，规模预测。
规模预测包括人口规模、建筑总量规模、居住和非居住建筑规模。
根据上位规划对该片区平均容积率的要求，结合区域内建设用地面积，预测建筑总量规模;通过人均建设用地指标、人均居住用地指标、人均绿地指标等方法，预测区域内规划人口数;根据预测人口数，按照区域内人均住宅建筑面积指标，核算居住建筑规模，进而推算非居住建筑规模。
步骤二，强度分区模型建构。
借鉴国内现有模型构建方法，通过对规划空间分布特征的分析，选取基础影响因子和修正影响因子。
在因子选择、基准模型建构、修正模型构建创新技术运用，增加模型的技术理性。
步骤三，强度分区分级标准。
根据当地的技术管理规定要求，结合现状已开发强度，对修正模型后的强度分区进行分级标准确定。
步骤四，建筑规模校核。
根据强度分区确定的指标，对区域内用地建筑总量进行计算。
若计算建筑总量与预测建筑总量之间误差在3%以内，则强度分配合理;若误差超过3%，则应对强度分配进行调整。
图纸-大图-08土地开发强度控制图
四川省城市控制性详细规划编制技术规定(初稿)
四川省城市控制性详细规划编制技术规定(初稿)1 总则1.1 为了规范四川省城市控制性详细规划的编制，根据《四川省城市控制性详细规划管理办法》和建设部《城市规划编制办法》，特制定本技术规定。
1.2 四川省行政区域内设市城市和县人民政府所在地的城市控制性详细规划的编制、审批和实施，适用本技术规定，镇及各类开发区（？）可参照执行。
1.3 本“技术规定”中所称城市控制性详细规划，是指以经批准的城市总体规划或者城市分区规划为依据，对建设地区的土地使用性质、使用强度、道路、工程管线和配套设施以及空间环境等作出的控制要求和规定。
1.4 控制性详细规划编制的任务1）、为城市规划行政主管部门的行政许可和执法管理提供依据。
2）、确定建设地区的发展标准，土地控制指标及有关配套设施要求，充分保障公众利益。
3）、深化和落实上层次城市规划的内容。
4）、作为下层次规划和设计的依据。
1.5 控制性详细规划的编制除应遵守本技术规定外，还应符合国家及地方现行的有关法律、法规、规范和技术标准的规定。
1.6 本技术规定的最终解释权属四川省建设厅。
2. 控制性详细规划的成果内容2.1 控制性详细规划的成果包括技术文件和法定文件，法定文件包括法定图则和详细图则。
2.1.1、技术文件：是法定文件的编制基础和技术支撑，是对规划内容的详细论证和说明。
技术文件编制的内容和深度应符合建设部《城市规划编制办法》中对于控制性详细规划编制的要求。
2.1.2、法定图则：是以控制性详细规划的强制性内容为主的文件，具有强制性实施的约束力，是公众对规划实施进行监督的依据。
2.1.3、详细图则：是法定图则的深化和落实，是规划管理部门落实法定图则的详细文件，是规划实施和管理的依据。
3. 法定图则的内容深度及成果要求3.1 法定图则的内容及深度1）、依据总体规划、分区规划及相关专业、专项规划，确定规划范围内各类建设用地的布局。
2）确定城市土地使用性质，按国标《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）对用地进行大、中、小类相结合的划分，并规定兼容性质，对土地使用强度进行控制（含高度、密度、容积率等）。
施工现场生态保护措施
施工现场生态保护措施在当今社会，随着城市建设的不断推进，施工现场的生态环境保护问题越来越受到人们的关注。
合理、科学的生态保护措施是确保施工与生态环境协调发展的重要保障。
本文将从控制土地开发强度、合理规划施工区域、保护动植物、减少施工对水体的污染四个方面，介绍施工现场的生态保护措施。
1. 控制土地开发强度土地开发是施工现场生态环境保护的首要问题。
在施工前，应进行科学评估，确保项目开发与自然保护的平衡。
在未开发的土地上，尽量保留植被和野生动植物的生存空间，同时注重地质环境和生态功能的保护。
对于已经开发的土地，应采取合理的土地复垦和植被恢复措施，减少土地开发对生态环境的负面影响。
2. 合理规划施工区域施工现场应按照生态环境保护的原则进行合理规划，将施工区域与生态环境隔离开来，减少对生态系统的干扰。
施工区域内应选择平坦地段，尽量减少土地开挖和修整的程度。
同时，在施工现场周边留出相应的绿化带，为野生动植物提供栖息和食物资源，为生态系统的恢复和发展创造有利条件。
3. 保护动植物施工现场常常存在对野生动植物生境的破坏，因此保护动植物成为施工现场生态保护的重要内容。
在施工前，应组织专业团队进行生物资源调查，对重要保护动植物和其栖息地进行标识和保护。
在施工过程中，应尽量减少杀伤和捕杀野生动物的行为，并采取合适的措施迁移重要的野生动植物。
对于已经破坏的生境，应及时进行恢复和修复，保护生物多样性的基础。
4. 减少施工对水体的污染施工现场常常会对周边水体产生污染，因此应采取有效措施减少施工对水体的不良影响。
在施工前，应制定详细的水污染防治方案，并进行水环境质量监测，确保施工过程中水体的安全和合规。
在施工现场应设置合理的沉淀池、隔油池等设施，对施工废水进行处理，减少对周边水体的污染。
同时，加强对施工现场附近水域的保护，禁止乱倒废弃物和化学品，保持水体的清洁与安全。
总结起来，施工现场的生态保护措施包括控制土地开发强度、合理规划施工区域、保护动植物和减少施工对水体的污染。
台山市商业与住宅用地出让土地开发强度管理办法
台山市商业与住宅用地出让土地开发强度管理办法（2010年3月4日以台府办〔2010〕24号印发。
根据2011年8月23日市政府十三届54次常务会议决定修订）第一条为了规范商业与住宅用地出让土地规划条件的制定，明确容积率的规划管理，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(国务院令〔1990〕55号）、《关于加强国有土地使用权出让规划管理工作的通知》（建规〔2002〕270号）、《关于加强建设用地容积率管理和监督检查的通知》（建规〔2008〕227号）和《关于调整台山市国有土地使用权基准地价的通知》（台府〔2009〕92号),结合本市实际情况,制定本办法.第二条在台山市城乡规划区范围的商业与住宅用地的出让和开发中涉及容积率确定和调整的，适用本办法。
第三条规划条件作为国有土地出让合同的组成部分，是土地出让和开发建设的法定依据。
规划条件的确定和调整以控制旧区、鼓励发展新区为原则，以控制性详细规划为依据。
无控制性详细规划或控制性详细规划不详时，规划条件由市城乡规划部门拟定,报市城乡规划委员会确定（非重点地段、且面积在1万平方米以下的用地由市城乡规划部门根据本办法确定）。
第四条建设单位应严格按照规划条件所确定的容积率进行建设。
如需调整容积率的，必须向市城乡规划部门申请修改规划条件或修建性详细规划。
第五条本办法实施前已出让的商业与住宅用地容积率的确定：（一）土地出让时，市城乡规划部门出具了用地红线图和规划条件并作为土地出让合同附件的，或土地出让合同明确了规划条件的，按合同约定的规划条件执行.（二）土地出让时未明确规划条件,后经批准有修建性详细规划，且在有效期内的(有效期指批准规划时确定的有效时间;批准规划时未明确有效期的，自本办法发布之日起，有效期为1年），按批准的规划指标确定；多次批准的按最后批准的指标确定；已过有效期的，按本条第四款规定认定。
(三)既有规划条件，又有批准的修建性详细规划的，若两者容积率不同的，按后批准的指标确定。
城市中心区土地开发强度研究——以南京老城区为例
·３６０·高度控制有明确规定：历史文化名城保护规划必须控制历史城区内的建筑高度；对历史风貌保存完好的历史文化名城应确定更为严格的历史城区的整体建筑高度控制规定；视线通廊内的建筑应以观景点可视范围的视线分析为依据，规定高度控制要求．主要影响因素可归纳为交通区位、商业区位、历史风貌保护区３个方面：商业区位以及历史风貌保护区是现状中既定的影响因素；交通区位随着南京老城区内部地铁的逐步建设出现了变化．结合南京地铁的建设，笔者对南京老城区的开发强度进行探讨研究．图１南京老城区建筑高度现状图图２南京老城区土地开发强度现状图图３南京老城区内部环境示意图２交通可达性对土地开发强度的导向作用城市交通不仅关系到车流与人流的畅通（或通达交通），更关系到城市可持续发展的重要问题…１，而城市土地利用是城市交通需求的根源，决定城市交通源、交通方式以及交通量，不同利用性质和开发强度的城市用地，其对交通方式的构成、交通资源配置及可达性要求不同．反过来，不同的交通资源配置、交通承载能力和相对可达性，在一定程度上则会制约城市土地资源的开发强度和利用方式，从而影响到城市发展目标与规划意图的实现．２．１交通可达性内涵可达性是指利用一种特定的交通系统从某一给定区位到达活动地点的便利程度，以居民的最短平均出行距离［５Ｊ、或最短平均出行时间［６｜、或最小平均出行费用作为衡量指标［７｜，反映空间实体之间克服距离障碍进行交流的难易程度，表达空间实体之间的疏密关系．Ｓｉ＝∑Ｓｏ％／∑％，（１）ｊ＝１Ｔ产∑ＴｏＭ妇／∑Ｍ玎，（２）』ｔ１ｊ＝ｌＣｉ＝∑ＣｏＭ玎／∑Ｍ玎．（３）式中：Ｓｌ为ｉ区居民最短平均出行距离，Ｓｄ为ｉ区到Ｊ区出行距离，Ｍｆ，为ｉ区到歹区出行量，ｔ为ｉ区居民最短平均出行时间，Ｔｏ为ｉ区到Ｊ区出行时间，Ｃｉ为ｉ区居民最短平均出行费用，Ｃｆｆ为ｉ区到Ｊ区出行费用．Ｓｆ，Ｔｆ，Ｃｉ值越大，表明该区交通可达性越差，反之可达性越好．２．２交通可达性对土地开发强度的导向作用２．２．１交通可达性影响城市发展模式交通可达性作为城市空间系统发展的重要因素，影响着城市结构和成长发展．城市发展方向随着交通可达性的高低而变化，可达性好的地区能够吸引城市各项功能向当地集聚，比较倾向于集中的发展模式；反之，如果交通可达性较差，不能承担由于功能集聚所带来的交通压力，则土地利用模式倾向于分散式发展．·３６２·表２步行交通主导下主要空间对象的时间成本值计算注：比重为根据不同道路等级所形成的不同交通结构所占比例的估值；水域在水面无桥状态下的不通达性，但基于城内河流主要为景观河．且周边道路具有通达性，可以绕行，所以水域时间成本赋值为８００；在步行交通主导的情况下。
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第1条土地开发强度控制
土地开发强度的控制主要通过容积率和建筑密度两项指标来控制。
公共设施用地：容积率一般控制在1.0以下，建筑密度控制在30%以内。
住宅用地：住宅用地主要为低层住宅和多层住宅用地，配套公共服务设施均统一安排以适应市场和管理需要，容积率控制在0.5-1.2之间，建筑密度一般不超过35%。
小学和幼儿园的建筑应按地方教委的有关规定。
小学容积率不超过0.8，建筑密度按25%控制；幼儿园容积率不超过0.6，建筑密度按25%控制。
第2条高度控制
临街建筑高度，一般不宜超过道路红线与建筑退让红线距离之和的1.2倍。
居民住宅建筑，以低层和多层为主。
低层一般2～3层，高度控制在10米以内；多层以6层建筑为主，高度控制在24米以内。
公共建筑，以低层建筑为主，控制高度一般不超过15米。
第3条建筑后退
（1）一般规定
沿建筑基地边界和沿道路以及电力线路影响范围的建筑物，其退红线距离除必须符合消防和交通安全等方面的要求外，还应不小于本规划的各地块控制指标要求。
（2）建筑后退道路红线
沿道路两侧新建、改建的建筑物，其后退道路红线的距离应视道路红线的宽度、道路性质以及交叉口视距三角形和平曲线路段会车视距来确定。
道路红线外有绿化隔离带，按绿化隔离带外侧控制。