上海房地产价格走势(new).doc
上海房地产投资报酬率走势分析
市场纵横上海房地产投资报酬率走势分析文/上海城市房地产估价有限公司图1 2016年上海各行政区域住宅报酬率趋势图June 201719二，在求取报酬率的过程中，主要考虑以下几个关键因素：租金、租金增长率、售价、销售增长率等。
在“持有加转售模式”中，对报酬率的变动产生较大影响的主要是总体增长率△，而根据中房指数发布的上海办公指数，数学模型预测办公价格每年的增长率仅为1.5%左右，这也是造成该模式取值较低的原因之一。
图2 2016年上海各行政区域办公报酬率走势图从2016年的IRR来看，办公用途房地产税前IRR测算均值范围区间约为5.28%-8.26%，可见上海典型商务区办公物业的价格和租金相对偏低。
这与近几年实体经济下滑、商办物业受电商冲击严重等因素有关。
三、2016年上海商业报酬率（一）上海的业态主要分为三类1．大型综合商场类：主要为市中心各成熟商圈中的大型综合商场，只租不卖，往往有外资股权。
商品以品牌为基础，出售高档奢侈品。
综合商场按其所涉品牌、商品、租金等又可分为三种：（1）大型购物中心：一等如恒隆、环贸广场、国金；二等如来福士、龙之梦、K11等；（2）大型百货公司：如百盛、太平洋。
（3）大卖场：如乐购、家乐福等。
2．专业市场类：主要以出租柜台为主，偶有出售。
商品多有专业特色，如七浦路服装市场、曹安路轻纺市场、豫园的小商品市场等。
上述商场面积分割小，单价高，租售比相对比较平衡，出租与销售案例较多。
3．沿街店铺类：多为租售结合，以租为主，商品不限，个人产权较多。
沿街店铺经营种类繁多，建筑面积往往在500平方米以下，因此，交易对象价值总量低，个案交易量最大。
按其建筑形态、服务对象、商品定位，又可分为四种：第一，办公楼沿街店铺（裙房为主）；第二，住宅社区沿街店铺（配套为主）；第三，一般沿街店铺（零星为主）；第四，顶级沿街店铺（极佳路段为主）。
由于目前上海没有足够的大型综合商场的成交数据，该类报酬率暂时空缺。
上海房价历史变化趋势及人民币币值深度分析
上海房地产价格自1995年开始，呈下跌趋势，中房上海指数从1995年2月的842点起，连续下跌56个月，到1999年10月，跌到691点，跌幅达26.64％。
1999年底，房价企稳，并在2000年中开始稳健上升，中房上海指数也从691点，上升到2001年12月的777点，累计上涨12％。
2002年，房价涨势得到延续，全市预售房价涨幅达到13％左右，均价约为4700元／平方米，虽然个别月份涨幅较慢，但上涨的态势不可逆转，截至9月份，中房上海综合指数已上涨到854点。
一、近年来房价走高的原因促使房价走高的因素较多，经过分析，可归纳为供给和需求两个方面。
（一）需求因素90年代中期以来，上海经济飞速发展，国内生产总值以年均12.2%的幅度增长。
随之而来的，是市民收入增长和收入的预期增长，银行提供的住房按揭贷款，也间接地提高了居民的收入。
政府的刺激住房消费政策也发挥了举足轻重的作用，1997年下半年，购房契税由6％下调至3％；1998年5月、6月，相继出台了购房契税由政府贴半和本人所得税可充抵房价的政策；10月，又出台了关于外省市人员在上海购买新商品房可申请上海市蓝印户口的规定；2001年8月，内、外销商品房并轨。
这些措施，再加上“买涨不买跌”的心理因素，都对刺激上海市民的购房需求发挥了较大作用。
外来人口的购房需求不容忽视。
据上海市房地产交易中心统计，2000年外省市和境外人士在上海购房比重占11.3％，2001年这一比重又上升到18.2％，2002年1～5月，这一比重快速攀升到25％，并有继续上扬的趋势。
由于购买者普遍认为，随着上海的经济发展，其大都市土地资源的商业价值日益显现，因此，上海的商品房会进一步增值。
不少购房者是出于投资动机，这部分投资性需求也是上海商品房需求的一部分。
（二）供给因素为保证供求关系能长期良好地促进房地产市场的发展，上海市政府在土地供应、批准预售等环节，进行了宏观控制，如土地出让采用招标、拍卖方式以及提高开发商商品房的预售门槛等措施，都合理控制了房地产的供给量。
上海高档房产市场现状及趋势分析
势分析2023-10-28CATALOGUE 目录•上海高档房产市场概述•上海高档房产市场现状分析•上海高档房产市场趋势预测•上海高档房产市场风险与机遇•上海高档房产市场未来展望01上海高档房产市场概述上海高档房产市场主要指的是在上海市内的高档住宅、别墅、商业地产等，其价格普遍较高，主要面向高净值人群。
高档房产市场的范围主要集中在黄浦区、静安区、长宁区、徐汇区等中心城区以及浦东新区等新兴商业区。
定义与范围市场特点市场需求稳定且增长迅速，主要受政策调控和宏观经济环境影响。
供应相对紧张，市场供需矛盾较为突出。
市场竞争激烈，各大开发商争夺市场份额。
房产价格高昂，成交周期较长。
上海高档房产市场具有以下特点房产类型与分布其他高档房产：如文化创意产业园区、高档会所等，主要分布在市中心和部分新兴商业区。
商业地产：包括写字楼、商业中心、酒店等，主要分布在市中心和部分新兴商业区。
别墅：主要分布在浦东新区、闵行区等郊区，其中部分别墅也属于高档住宅范畴。
上海高档房产市场主要包括以下几种类型高档住宅：主要分布在市中心和部分郊区，如黄浦区、静安区等。
02上海高档房产市场现状分析供应与需求供应情况上海高档房产市场供应量充足，楼盘项目众多，涵盖了各种户型和价格区间。
然而，由于政策调控和市场需求变化，供应结构也在发生变化。
需求情况上海作为国际大都市，吸引了大批高净值人群和投资者，他们对高档房产的需求持续旺盛。
同时，随着生活品质的提升，部分中产阶级也开始追求高品质的居住环境，成为潜在需求群体。
价格情况上海高档房产价格普遍较高，各区域价格差异较大。
中心城区的豪华公寓和别墅价格往往超过每平方米数万元。
价值情况高档房产作为稀缺资源，其价值不仅仅在于居住功能，更在于其投资和保值功能。
在通货膨胀和货币贬值的背景下，高档房产成为投资者保值增值的重要选择。
价格与价值市场热点与趋势市场热点当前上海高档房产市场最热门的区域包括黄浦区、静安区、浦东新区等中心城区以及佘山、东郊等别墅区。
上海房地产价格走势
上海房地产价格走势要分析房地产价格的走势第一要了解阻碍房地产价格的因素。
在市场经济条件下，阻碍房地产价格涨跌的因素要紧有3种，即房地产开发经营成本，综合品质（表达商品价值）、市场供需关系等。
1．房地产开发经营成本房地产开发成本要紧包括土地成本、前期费用、建安成本、财务和治理费、销售成本、行政税费等等。
而建筑形状、物业前期产品设计定位、环境创意也是和土地利用、建安成本等紧密相关的。
房地产开发经营成本的高低将直截了当阻碍房地产的价格。
从2000年至今，上海房地产开发经营成本中建安费用上下没有太大的波动，而土地价格在直线上升，其余费用有涨有跌，从而造成近年房地产价格呈上升趋势。
2．房地产综合品质房地产综合品质，代表了房地产作为商品的价值。
在通常情形下，商品价值是决定商品价格的要紧因素。
房地产综合品质大致包括：地段（包括区域环境）和建筑质量（包括小区环境、建筑形状、户型功能等）。
在供需相对平稳（或稳固）的时期，房地产价格的变动和房地产商品的价值（即综合品质）的变化是呈正相关的。
这几年上海新增房地产的综合品质逐年提高，专门在90年代后期以来，提高程度在逐年加快。
如区域道路交通、综合环境不断改善；小区环境不断变化；建筑立面、造型趋于丰富多彩；户型功能趋于科学、合理等等。
这是这几年上海房地产平均价格逐年上升的要紧缘故之一。
3. 房地产供需状况在市场经济下房地产作为商品，其价格受市场供需关系的阻碍专门大。
这几年上海房地产供需波动较大。
1995年上海商品房竣工面积大于当年销售面积，竣工销售比是1.23：1；商品住宅竣工面积略小于当年销售面积，竣工销售比是0.99:1。
1996~1998年，不管是商品房依旧商品住宅，竣工面积都远大于当年的销售面积。
1999~2000年，商品房竣工面积仍大于当年销售面积，但商品住宅竣工面积开始小于当年销售面积。
2001年上海商品房和商品住宅竣工的面积都小于当年销售面积。
见图1-1、1-2、表1-1。
上海商品住宅价格波动因素分析
近年来，上海商品住宅价格波动较大。
一般来说，不动产价格变化的影响因素主要有供求关系因素、政策因素、货币价值变化因素、心理预期因素等。
笔者从这几个主要影响因素着手，尝试揭示不动产价格变化的原因。
一、供求关系因素 在市场经济中，当市场供求关系处于平衡状态时，商品的价格也处在稳定状态，一旦市场供求关系的平衡被打破，那么商品的价格也会随之发生变化。
商品住宅的价格受到市场供求关系的影响会产生相应变化。
（一）不动产商品的总体供求关系特点1.供给特点。
不动产商品的载体土地资源在地球表面的总量基本保持不变，已经使用的土地也无法通过人为的生产创造再重新生产出来，所以土地资源具有总量有限和不可再生的特点。
国家实行土地利用年度计划管制，对耕地实行特殊保护，集体土地不能自由流转，使得土地供应受到限制，特别是上海新增建设用地更是受到严格限制。
《上海市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》规定，“十三五”时期逐年减少建设用地增量，规划建设用地总量实现负增长，到2020年要守住3185平方公里的建设用地红线，并提出要盘活存量，在城市更新、工业区转型升级上做文章。
因此，上海土地市场供给量有限，总体上趋紧，其供给价格弹性较弱，供给量不能因为价格的持续上升而相应大幅上升。
2.需求特点。
随着经济和人口的增长，基础和配套设施不断完善，人们收入水平提高，加上不动产又是重要的投资品，所以人们对不动产的需求也是不断增加的。
由于不动产是人们生活的基本保障，一直以来又有“有恒产者有恒心”的中国传统文化观念，人们希望安居乐业、财产保值增值、物质传承，不动产的作用长期以来都是其他商品难以替代的，导致住宅的购买愿望居高不下。
不动产商品的总体需求价格弹性较弱，需求并不能因为价格的稳定上升而大幅下降。
３.不动产商品的总体供求特点对房价走势的影响。
商品住宅不动产的供给弹性和需求弹性都偏弱，是一种较为特殊的商品，这种特殊性造成不动产市场不能通过看不见的手实现有效调节，而是一再受到不动产市场总体供求关系不平衡的影响，从长期来看，不动产价格会呈现出总体上涨的态势。
上海房价十年变迁数据，您的房子买贵了么
上海房价十年变迁数据，您的房子买贵了么2011年上海房价是抛物线，1月23058元/平米，然后一路上涨到8月份，达到最高点23950元/平米，接着一路下跌到12月的22665元/平米；2012年房价一路向上，1月22082元/平米，持续涨到12月23428元/平米；2013年房价依然一路向上，1月23920元/平米，持续涨到12月29978元/平米；2014年房价整体先涨再跌后平稳，1月30096元/平米，一直涨到5月份30987元/平米，6月份小幅下跌到30642元/平米后进入稳定，12月30522元/平米；2015年房价整体一路上涨，1月30826元/平米，12月35237元/平米；2016年房价先是急速上涨，平稳一段时间后，再次上涨。
1月36665元/平米，涨到4月份的45397元/平米，一直到7月份，基本在上下20元/平米左右浮动。
然后开始再次上涨，到12月，已经是52142元/平米；2017年房价波动较大，但大趋势下跌，1月52640元/平米，12月50017元/平米，最高点出现在5月53919元/平米，最低点出现在11月49998元/平米；2018年与2017年类似，波动较大，但大趋势下跌。
1月50619元/平米，12月49446元/平米，最高点出现在3月，51935元/平米；2019年房价开始新一轮的涨势，1月49264元/平米，12月50945元/平米，最高点在10月51023元/平米；2020年房价，处于小幅震荡之中，整体比2019年要高，1月50962元/平米，7月51408元/平米。
总结：上海2020年房价，比十年前翻了一倍多，主要是两个时间段大涨：一是2012年-2013年从22000元/平米的水平涨到了30000元/平米；二是2015年-2016年从30000元/平米的水平涨到了52000元/平米。
2000～2008年上海市房地产价格指数
2000～2008年上海市房地产价格指数（以上年价格为100）本条内容在以下年鉴中被提到新闻发布：中国年鉴网发布日期：2009年8月23日浏览量：1552000～2008年上海市房地产价格指数（以上年价格为100）资料来源：《上海统计年鉴2009》类别2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008房屋销售价格指数 98.6 104.4 107.3 120.1 115.9 109.7 98.7 103.4 105.9 新建房 98.5 101.8 108.2 120.5 115.8 109.2 97.0 103.1 105.3 住宅 98.5 102.1 108.7 121.4 115.8 109.2 96.8 103.4 105.7 非住宅 98.2 98.3 103.8 111.7 116.1 108.5 98.6 102.1 103.9 二手房 99.1 110.8 105.7 121.6 117.5 110.6 101.8 103.8 106.8 房屋租赁价格指数 95.8 104.9 99.0 102.1 105.5 103.6 104.0 105.1 104.6 住宅 104.1 107.4 100.0 101.2 101.3 103.3 102.3 106.5 104.2 办公楼 87.6 98.6 99.3 105.2 106.9 106.4 103.8 104.5 105.6 商业营业用房 103.6 107.2 97.0 98.9 107.3 101.0 106.1 105.8 104.9 其他 92.3 118.8 102.0 103.6 105.0 101.4 101.1 101.5 100.0 土地交易价格指数 91.9 97.2 106.3 115.1 120.3 106.9 101.2 107.8 107.9 # 居住用地 86.3 92.2 111.0 122.2 129.4 105.4 99.5 104.4 106.9 工业用地 93.3 91.6 90.3 101.5 101.4 103.7 102.9 113.8 107.3 注：本表数据由国家统计局上海调查总队提供。
浅析上海房地产市场现状
浅析上海房地产市场现状篇一：浅析上海房地产市场现状摘要：文章描述了上海近年楼市状况，通过科学的统计和分析，寻找上海房地产价格居高不下的根本原因。
为保证房产市场的健康、持续、稳定的发展，文章建议采取多种措施进行宏观调控，抑制投机活动，最终目的是使上海楼市走上可持续发展道路。
关键词：房地产；泡沫经济；宏观调控上海房地产市场从1999—2003年回暖，到2003—2005年初房价的“疯涨”，2005年6月—2007年4月其间出现短暂“停滞”，2007年5月以来，房价又开始缓步上扬，虽然期间政府陆续出台了限制房价过快上涨的信贷、土地和税收政策，但效果都不明显。
上海房产市场存在两个现状：涨得快、涨幅高。
上海房地产价格居高不下的根本原因是什么？房地产的未来是否能走上可持续发展道路？防范房地产泡沫有何良策？本文对此进行探讨。
一、房地产的特征所谓房地产，即房产与地产的合称。
房地产同其他商品一样，既有商品的一般属性，又有其特殊属性。
具体可从物理、经济和社会三个角度来分析房地产所具有的特征。
（一）房地产的物理特征1、固定性。
房地产从其建造的那一天起，都固定在一定的地方，房地产的固定性是不变的。
2、单件性。
由于每幢房屋的用途不同，所处的地理位置不同，通常不能像其他普通商品那样按照同一套图纸大量复制。
3、耐久性。
房屋的寿命一般在50年左右，甚至更长。
（二）房屋的经济特征房屋的经济特征为：房产价值和地产价值具有结合性，包括建造房屋的人工、材料及土地的使用代价等；房地产开发周期长，投资大，房地产投资的流动性较差；随着社会的发展，人口的增加和经济的繁荣，对房地产的需求日益增长，房地产的长期供不应求导致房地产价格总的趋势呈不断上涨。
（三）房地产的社会特征房地产的社会特征是指房地产在法律，制度等方面表现出来的特征。
房地产的社会特征为：房地产在开发过程中涉及到复杂的法律关系；房产往往受到福利制度和社会保障制度的影响。
二、上海房地产市场的现状（一）房屋建造市场持续发展据国家统计局网站近日发布的数据显示，一季度，上海市建筑业生产保持较平稳增长。
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壹、影响房地产价格涨跌的因素要分析房地产价格的走势首先要了解影响房地产价格的因素。
在市场经济条件下，影响房地产价格涨跌的因素主要有3种，即房地产开发经营成本，综合品质（体现商品价值）、市场供需关系等。
1．房地产开发经营成本房地产开发成本主要包括土地成本、前期费用、建安成本、财务和管理费、销售成本、行政税费等等。
而建筑形态、物业前期产品设计定位、环境创意也是和土地利用、建安成本等密切相关的。
房地产开发经营成本的高低将直接影响房地产的价格。
从2000年至今，上海房地产开发经营成本中建安费用上下没有太大的波动，而土地价格在直线上升，其余费用有涨有跌，从而造成近年房地产价格呈上升趋势。
2．房地产综合品质房地产综合品质，代表了房地产作为商品的价值。
在通常情况下，商品价值是决定商品价格的主要因素。
房地产综合品质大致包括：地段（包括区域环境）和建筑质量（包括小区环境、建筑形态、户型功能等）。
在供需相对平衡（或稳定）的时期，房地产价格的变动和房地产商品的价值（即综合品质）的变化是呈正相关的。
这几年上海新增房地产的综合品质逐年提高，尤其在90年代后期以来，提高程度在逐年加快。
如区域道路交通、综合环境不断改善；小区环境不断变化；建筑立面、造型趋于丰富多彩；户型功能趋于科学、合理等等。
这是这几年上海房地产平均价格逐年上升的主要原因之一。
3. 房地产供需状况在市场经济下房地产作为商品，其价格受市场供需关系的影响很大。
这几年上海房地产供需波动较大。
1995年上海商品房竣工面积大于当年销售面积，竣工销售比是1.23：1；商品住宅竣工面积略小于当年销售面积，竣工销售比是0.99:1。
1996~1998年，无论是商品房还是商品住宅，竣工面积都远大于当年的销售面积。
1999~2000年，商品房竣工面积仍大于当年销售面积，但商品住宅竣工面积开始小于当年销售面积。
2001年上海商品房和商品住宅竣工的面积都小于当年销售面积。
见图1-1、1-2、表1-1。
表1-1 1995~2001年上海商品房和商品住宅竣工、销售状况单位：万平方米资料来源：根据历年《上海投资建设统计年鉴》整理商品房和商品住宅的供需关系不能单看竣工和销售关系，因为当年供应量不仅包括当年竣工面积，还应包括上年结转的空置面积。
这几年上海商品房供需（严格来说是销售）状况见表1-2、图1-3、1-4。
表2 1995~2001年上海房地产供销状况单位：万平方资料来源：根据历年《上海投资建设统计年鉴》整理图1-3 1995~2001年上海商品房供应销售走势图图1-4 1995~2001年上海商品住宅供应、销售走势图从这几年房地产供需关系来看，1995~1997年，商品房供应差距（比值）在不断扩大，1998年以后，差距逐渐缩小，但是供应绝对量仍远大于需求。
2001年开始，商品住宅供需差距明显缩小。
房地产供需关系的波动，从另一方面影响到上海房地产的价格波动。
1996~2000年，社会大众直觉感到商品房价格在下跌。
而自2001年以来，由于供需差距的明显缩小，商品房价格呈一路上涨的趋势。
4．小结房地产价格的涨跌，主要是由房地产开发经营成本、房地产综合品质和市场供求关系所决定的。
政府的政策只是通过调节房地产开发经营成本中某些费用、市场供需关系起作用的。
而各种政策面和非政策面的利好或利空消息并不直接对房价产生影响，其作用是刺激或抑制房地产市场的需求。
市场供需关系的变化对房地产价格起决定性作用。
从1996年起，上海房地产市场供应远大于需求，政府采取了一系列政策措施来刺激需求。
2001年起，上海房地产市场供需趋于相对平衡，政府刺激需求的措施逐渐减弱。
贰、近几年上海房价上升的状况一、与房价相关的三个指标在全面分析房价之前，有必要搞清楚目前上海较有影响的，和房价相关的三个指标的含义，即中房上海指数、上海市房地产交易中心的住宅预售价格指数和各年的平均成交价。
1. 中房上海指数房价指数目前较有代表性的是CREIS中房上海指数。
这是将原本非均质的房地产，简单的、粗线条地还原成均质的房地产，从而根据基期的房价（设定为常数，如1000），计算不同时期的房地产价格指数。
这种房价指数是抽象的。
但是，它能创造一个可以进行同类比较的条件，从而使大家能切实感觉到房价的涨跌。
由于目前还不可能将原本非均质的房地产（地理空间、建筑形态、周边环境、建筑材料标准、房屋成新等等综合品质）完全还原成均质的房地产，所以CREIS中房上海指数仍不能完全精确地反映房价的涨跌，但它能基本反映房价的走势。
因此，它成为多年来研究者采用的数据。
近几年CREIS中房上海指数见表2-1、图2-1。
表2-1 中房上海指数历期走势（基期为1994年4季度）资料来源：历期〈上海房地产市场报告〉2. 上海房地产交易中心预售价格指数上海房地产交易中心已发布的上海住宅预售价格指数已有3年时间。
上海市房地产交易中心住宅预售价格指数，是设定基期房价指数（如1000），将每一个楼盘在不同时间的实际成交价格相比较，得出每一楼盘的价格指数，然后综合成各区、全市的价格指数。
该指数能较为实际反映出市场价格的具体情况。
上海市房地产交易中心发布的上海预售价格指数，是以商品期房售价为对象的价格指数。
目前该指数只涵盖上海大部分行政区，还未涵盖全市所有区、县。
已涵盖的行政区，有各区的住宅预售价格指数。
根据住宅形态，分高层住宅、多层住宅指数。
近几年上海住宅预售价格指数见表2-2、图2-2。
表2-2 上海市住宅预售价格指数历期走势（基期为1999年12月）资料来源：历期《上海房地产市场分析》（上海市房地产交易中心内部资料）图2-2 上海市住宅预售价格指数历季走势图3．平均成交价平均成交价是将不同地段、不同品质在同一时期内成交的总量和总价加以平均出来的，反映了消费者对价格的接受能力。
由于不同地段、不同品质的交易量对价格的影响，因此，它不能反映出不同时期房地产的实际价格变动。
根据上海市1995年以来商品房销售总额和销售面积的数据，进行计算的平均成交价见下表2-3、图2-3。
表2-3 上海市历年商品房平均成交价单位：元/平方米图2-3 上海市历年商品房平均成交价4. 小结由此可见，这三种指标，是从三种不同的角度来反映房地产价格走势的。
如从1995~1999年，中房上海指数呈下跌趋势，1999年11月中房上海综合指数和住宅指数分别比1995年11月下跌了24.9%和22.7%。
而同期上海商品房和商品住宅平均售价分别上涨了33%和25.2%，走势截然相反。
这主要是因为中房上海指数反映的是基本相同品质房地产的价格走势。
而平均成交价是反映上海不同品质房地产平均成交的价格状况。
所以，这一时期大家确实感到房价在跌，而事实上，这一时期由于房地产建筑质量在提高，小区和周边环境（如绿化、交通等等）在改善，房型设计在变化等等，具体的房价也确确实实在上升。
二、近几年上海房地产价格上升的状况2000年以来，无论是中房上海指数、上海住宅预售价格指数，还是商品房平均成交价都在逐年上升，见表6表2-4 2000~2002年上半年上海房地产价格涨幅及比较注：2000年和2001年均为12月指数，平均成交价按年比较，2002年上半年和2001年上半年进行比较。
由此可见，2000年以后上海房地产价格不仅逐年上升，而且增幅逐年加大。
叁、近几年上海房地产价格上升的原因和具体表现一、近几年上海房地产价格上升的原因在第一章节中已对影响上海房地产价格的因素进行了简略的分析，本节将分这些因素是如何推动近两年房地产价格上升的。
2000年以来，上海房地产开发成本中，土地价格直线上升成为推动房价上涨的一大因素。
以下还将分析综合品质和供需关系的变化对上海市房地产价格的影响。
（1）住宅品质的提高对近两年房价的影响众所周知，这两年上海房地产（主要是住宅，下同）的小区环境、周边环境、房型、建筑外观等等比前几年有了较大的改善。
但是综合品质不仅包括上述这些因素，还包括地段、建筑形态等等。
2000年和2001年，上海内环线内地区商品房销售面积占全市商品房销售面积的比例，均比上一年增加，见表3-1、图3-1。
上面图表中，2000年和2001年内环线内地区销售面积和所占比例，均超过外环线外的销售面积和所占比例，符合由于地段因素导致价格上升的条件。
而2001年外环线外的地区销售面积和所占比例的增加幅度，超过内环线内的地区销售面积和所占比例的增加幅度，这似乎和2001年平均价格上升相矛盾。
其实决定价格（包括平均价格）的因素很多。
除我司将在下面讨论的供需关系、消费者偏好等因素外，即使是综合品质，也是由各种具体内容所构成的。
建筑形态也是综合品质的重要内容（详见表3-2）。
资料来源：根据历年《上海投资建设统计年鉴》整理从上表中，我们可以看出，2000年和2001年的上海别墅、高档公寓、高层住宅销售面积的比例在逐年上升，但2001年明显比2000年上升得快。
而多层住宅销售面积的比例逐年较大幅度地下降。
从各地区来看，2001年内环线内高层住宅销售面积所占比例，比2000年上升7.63个百分点，多层住宅下降6.2个百分点。
2001年内外环线间的多层住宅销售面积所占比例，比2000年下降7.7个百分点，其它类型住宅销售面积所占比例，有不同程度提高。
2001年外环线外的别墅、高档公寓销售面积所占比例，比2000年增加6.4个百分点，多层住宅仅增加1.5个百分点。
因此，从各种不同建筑类型的住宅销售来看，品质较好（价值较高）的别墅、高档公寓、高层住宅所占比例越来越大，品质相对差一些的多层住宅所占比例越来越小。
此外，综合品质中环境（大环境和小区环境）、建筑质量等都呈逐年改善和提高的趋势。
如中心区旧房拆除面积逐年增加；新建住宅周边景观视觉较好；城市绿化率和人均绿化面积逐年提高。
综合品质的提高，是上海近两年房地产（住宅）价格上升的主要原因之一。
（2）供需差距逐渐缩小在本文第一章节中，我司介绍了上海近几年商品房（包括商品住宅）的竣工、销售状况和供应、销售状况。
从当年竣工和当年销售关系来看，当年供应量仍大于当年销售量，但供销比值正在缩小。
从近两年商品住宅供销比值来看，1999年是1.71:1；2000年是1.60:1；2001年是1.41：1。
2000年比1999年缩小0.11，2001年又比2000年缩小0.19。
这是近两年上海房地产价格上升，且上升幅度逐年增加的又一重要原因。
上海是一个特大型城市，尽管各区之间交通极为便利，但是区域性市场特征仍然存在。
由于各行政区域的房地产供求关系不完全平衡，因此各区、县房价涨跌的情况不完全一样。
近两年上海各行政区房地产供需状况见表3-3。
横表从上表中可以看出，中心城区（黄浦、静安、卢湾三区）供需逐趋接近，边远郊区、县供需差距仍较大。