房屋买卖常见法律问题解析
房屋买卖合同的法律法规解析
房屋买卖合同的法律法规解析房屋买卖合同是指房屋买卖双方就交易房屋的价格、条件和权益等事项达成的书面协议。
在房屋买卖交易中，签订合同可以保障双方的权益，明确交易条件和责任，避免争议产生。
本文将对房屋买卖合同的法律法规进行解析。
一、合同订立要素根据中国合同法的规定，房屋买卖合同的订立应当具备以下要素：1. 合同当事人的完全民事行为能力，即买方和卖方必须是具备完全民事权利能力和民事行为能力的自然人或者法人、其他组织；2. 合同订立的真实意思表示，即双方的意愿必须是真实和真诚的，不能通过欺诈、胁迫等手段；3. 合同的内容必须具体明确，包括房屋的基本情况、面积、产权状况、价格、交付日期等重要条款；4. 合同符合法律法规的强制性规定，不得违反法律法规；5. 合同的形式要求，即应当以书面形式订立。
二、房屋买卖合同的法律法规1. 《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国合同法》是我国合同法律体系的基础法律，对合同订立、效力、履行、违约等方面进行了详细规定。
房屋买卖合同在中国合同法中属于特殊合同范畴，但一般合同法规定的原则和规定同样适用于房屋买卖合同。
2. 《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国物权法》规定了对不动产的产权和其他权利的设立、变更、转让、消灭等事项。
在房屋买卖合同中，买方在支付全部房款之后，卖方应当办理房屋所有权的过户手续，将房屋的所有权转让给买方。
3. 《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法》对土地的使用、划拨、出让等进行了规定。
在房屋买卖合同中，如果涉及房屋的土地使用权，需遵守土地管理法的规定，保证土地使用权的合法性和有效性。
4. 《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》是针对城市房地产市场特点制定的法律，对房屋买卖和其他相关事项进行了规范。
在购买房屋时，买方需要关注该法律中关于商品房、住房公积金、房屋示范区等相关规定。
5. 地方性法规和规章各地方性法规和规章也会对房屋买卖合同的具体规定进行补充和细化。
常见法律案例及解析：张三与李四的房产纠纷
案例：张三与李四的房产纠纷案例一：张三与李四之间关于房屋赔偿的纠纷事实经过：张三和李四是邻居，他们之间的房屋相邻。
由于李四在房屋扩建过程中的施工不当，导致张三的房屋墙体出现了开裂问题，严重影响了房屋的结构安全和整体价值。
张三要求李四进行赔偿，包括修复房屋墙体、恢复房屋价值以及精神损害费用等。
律师解读：根据《合同法》和《侵权责任法》，在施工过程中发生的问题应由承包商承担责任。
张三可以主张李四的施工行为构成侵权，并要求李四承担赔偿责任。
在计算赔偿金额时，需要考虑房屋修复费用、价值损失和精神损害等因素。
建议：1.张三应当尽快联系一位专业的房屋鉴定师，对房屋的损害程度进行评估和鉴定，以确定具体的修复和恢复费用。
2.张三可以通过书面形式通知李四，要求其承担赔偿责任，并提供相关证据，如施工合同、照片、鉴定报告等。
3.如果李四拒绝赔偿或履行赔偿义务，则可以通过法院起诉的方式来解决纠纷。
案例二：王五与张六的房屋买卖合同纠纷事实经过：王五作为买方与张六作为卖方签订了房屋买卖合同，约定了买卖双方的权利和义务。
然而，在交付房屋前，张六却擅自将房屋转卖给了其他人，导致王五无法按照合同约定获得房屋所有权。
律师解读：根据《合同法》和相关司法解释，张六在未经王五同意的情况下擅自将房屋转卖给他人构成违约行为。
作为买方，王五可以主张解除合同或者请求履行合同，并要求张六承担违约责任。
建议：1.王五应当第一时间与张六取得联系，要求其解释转卖房屋的行为，同时提出解除合同或履行合同的要求。
2.如张六拒绝解决合同纠纷或不愿承担违约责任，王五可以寻求法律援助，并通过法院起诉的途径追究其违约责任。
3.在解除合同或履行合同的过程中，王五要保留相关证据，如合同、转卖房屋的证据等，以便证明自己的权利和主张。
案例三：刘七与陈八之间的共有房产纠纷事实经过：刘七和陈八是夫妻，他们共同购买了一套房屋，并在房产证上共有产权登记。
然而，在离婚后，他们对房屋的归属产生争议，刘七主张房屋归他所有，陈八则主张应平分房屋的所有权。
常见的法律问题解析与案例分析
常见的法律问题解析与案例分析在我们日常生活中，我们经常会遇到各种与法律相关的问题。
法律问题不仅包括了刑事案件，还包括了婚姻、财产、劳动等方面的问题。
因此，了解常见的法律问题以及案例分析是非常重要的。
本文将解析一些常见的法律问题，并通过案例分析来更好地理解这些问题。
一、合同纠纷H1 什么是合同纠纷？合同纠纷是指合同当事人之间因为合同的履行或者解释等问题产生的争议。
合同是民事法律关系的重要组成部分，因此合同纠纷非常常见。
H1 合同纠纷的案例分析H2 案例一：买卖合同纠纷小明在网上购买了一台电视，但是送货的时候发现电视屏幕有损坏。
小明认为这是卖方的责任，要求退货或者进行换货。
卖方则表示电视在发货的时候是完好无损的，损坏可能是在运输过程中造成的。
根据合同法的规定，商品在交付给买方之前就已经发生了损坏，卖方应承担责任。
H2 案例二：租赁合同纠纷小张和房东签订了一份租赁合同，约定每月支付房租。
然而，在第二个月结束之后，房东要求小张支付一个月的押金。
小张认为合同中并没有约定押金的支付时间，因此不同意支付。
根据合同法的规定，双方在签订合同时就应当明确约定押金支付的时间和方式，因此房东无权要求小张支付押金。
小张可以要求房东履行合同，并支付违约金。
H2 案例三：劳动合同纠纷小李在一家公司工作，但是公司未按时支付工资。
小李提出了解雇赔偿的要求。
公司则表示小李的工作质量不合格，无权要求支付赔偿。
根据劳动合同法的规定，公司应当按时支付工资，否则需要支付解雇赔偿。
如果小李的工作质量确实不合格，公司可以解雇小李，但是仍然需要支付赔偿。
二、家庭法律问题H1 什么是家庭法律问题？家庭法律问题是指与家庭关系有关的法律问题，比如婚姻、离婚、抚养子女等问题。
家庭法律问题常常涉及到人们的家庭生活和利益，因此解决这些问题对于家庭成员来说非常重要。
H1 家庭法律问题的案例分析H2 案例一：离婚纠纷小王和小李结婚多年，但是由于感情破裂，他们决定离婚。
房屋买卖纠纷处理的常见法律问题
房屋买卖纠纷处理的常见法律问题房屋买卖是人们生活中极为重要的一环，然而在这个过程中，纠纷也时常发生。
本文将介绍房屋买卖纠纷处理中的常见法律问题，并提供一些解决方法。
请注意，本文所提供的信息仅供参考，具体操作还需根据具体情况咨询专业法律人士。
一、房屋产权问题房屋的产权是买卖双方最为关注的问题之一。
由于房屋的产权证明直接关系到买卖双方的权益，因此，一旦发生产权问题，往往会引起较大的纠纷。
常见的房屋产权问题包括：产权证书的真实性、使用权的归属、担保权益的保护等。
处理这些问题需要依法进行产权调查，确保产权的合法性，并咨询相关法律专家来解决争议。
二、合同的履行问题在房屋买卖中，购房合同是双方约定权益的重要文件。
然而，当一方未按合同履行义务时，常常会导致纠纷的产生。
常见的合同履行问题包括：买方未按时付款、卖方未按时交房等。
解决这些问题需依据合同约定进行仲裁或诉讼，以保障自身权益。
另外，在签订合同时，双方应详细阐明权益和责任，以规避后续纠纷。
三、房屋质量问题在房屋买卖过程中，房屋质量问题是买家最为担心的。
常见的房屋质量问题包括：墙体开裂、漏水、房屋结构问题等。
一旦发现房屋质量问题，买家可以向卖家索赔或要求修复。
首先，买家应及时进行鉴定和评估，并留下相关证据。
其次，买家可以协商解决，或者通过法律途径追究卖家的责任。
四、过户手续问题房屋买卖完成后，买家需要办理房屋过户手续，以正式获得产权。
然而，有些买卖双方因为疏忽或其他原因未能顺利完成过户手续，导致后续产生纠纷。
为避免过户手续问题，双方应合法签署相关文件，并按照规定办理过户手续。
如果发生过户纠纷，买卖双方可以通过法律援助或仲裁来解决。
五、违约问题在房屋买卖过程中，双方约定了一系列交付和付款时间节点。
如果一方无故违反合同，可能会导致纠纷的发生。
解决这些违约问题，买卖双方可以通过法律途径，采取仲裁、诉讼等方式来追究责任并维护自身权益。
在处理房屋买卖纠纷时，双方还可以考虑通过调解、仲裁等非诉讼方式解决争议，以节省时间和金钱。
房地产法规制度与政策实训案例五：房屋买卖交易相关案例(二)
实训项目五：房屋买卖交易相关案例分析（二）实训目的：运用所学习的房屋买卖交易制度有关知识，分析案例，初步学会分析和处理房屋买卖交易中有关交易合同、定金等实际纠纷。
案例一：房屋销售合同无效的法律问题原告：任某被告：某房地产开发公司2002年10月，原告任某与被告某房地产开发公司签订了《房屋预购协议》。
协议规定：（1）原告购买被告开发的某住宅区商品房一套，价款32万元。
（2）交房时间为 2003年10月1日，逾期交房赔付违约金。
（3）房屋交付后45日内被告为原告办理房屋所有权证。
由于种种原因，被告未能按期交房，但原告在被告依合同规定赔偿了逾期交房屋的违约金后，接受了房屋。
原告接收房屋后，被告未能在合同约定的45日内为原告办理房屋产权证。
后来原告了解到被告是假借某乡旧村改造工程名义立项、由某县批准施工的住宅。
该工程未缴纳土地出让金，也未取得市里颁发的《国有土地使用权证》和《商品房销售许可证》，没有出售商品房的权力，也不可能取得国家认可的产权。
原告向县人民法院提出起诉，请求法院认定房屋销售合同无效并返还购房款。
被告辩称：原告在与其订立房屋预售协议时没有要求查看《土地使用权证》和《房屋预售许可证》，其对合同无效也有部分过错，也应承担部分责任。
案例二：什么样的商品房才可以预售？原告：张某被告：某房地产公司2002年4月2日，张某向某房地产开发公司预交了2万元的房屋定金，并与该房地产公司签订了《商品房买卖合同》，合同规定张某向房地产公司购买某地段的三居室楼房一套，建筑面部100平方米，每平方米单价4500元，合计总价款45万元，交付期限为2003年9月30日至2003年10月30日。
合同签订后张某预付房款18万元。
2003年6月21日，该房地产开发公司因商品房无法验收交付，与张某协商后重新签订了《商品房买卖合同》。
合同内容为：张某购买建筑面积、单价与房屋总价与原合同相同的位于它处的一套房屋，交付期限改为2004年5月18日至2004年6月18日。
商品房买卖合同纠纷案件的常见法律问题
合同法常见法律问题（1）——商品房买卖合同纠纷案件的常见法律问题一、关于商品房销售广告和宣传材料是否为要约的问题《解释》第3条规定"商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。
该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任"。
因此，出卖人的销售广告和宣传材料的内容符合以下三个条件时，就应认定为要约：1．出卖人就开发规划范围内的房屋及相关设施作出说明和允诺；2．该允诺和说明具体确定；3．对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。
出卖人违反该内容的，应承担违约责任。
很多开发商在广告宣传中大量宣传规划红线范围外的事项，主要标注以下几项：交通，包括已经规划及即将规划的交通网络作为广告内容，如多条公交线路抵达小区、快轨3号线直抵小区等;周边环境，坐拥20万平方米山体公园，天然氧吧;学校，罗列大量小学、中学、大学等;商业，距某某商业中心区仅1公里;市政配套设施，双向四车道，人流旺盛。
对于开发商项目规划范围外的广告宣传即使是虚假宣传，也只存在开发商承担行政责任，即由工商行政管理部门处罚，不存在民事责任的问题，因为不符合最高人民法院司法解释第一项条件，“出卖人就开发规划范围内的房屋及相关设施作出的说明和允诺”。
对于第二个及第三个条件，其裁量权在法官，具有相当大的不确定性。
一方面要考虑开发商虚假宣传的情况，同时也要考虑购房者的判断能力，作为理性的社会公民，应有理性的判断，否则应承担一定的不利后果。
二、关于认购协议与定金的问题认购协议是广泛存在于商品房销售中的一种文书，与正式买卖合同的关系是预约合同与本约合同的关系，约定的是当事人为将来订立本约合同而应履行的义务，只要当事人为缔结本约进行了磋商，就履行了预约的义务，而对于是否缔结了本约则在所不问。
房屋买卖的撤销与解除
房屋买卖的撤销与解除在房屋买卖合同中，撤销与解除是两个常见的情况。
撤销是指在合同成立后，双方当事人一致同意取消合同的效力，将交易恢复到未签订合同的状态。
而解除是指当一方或双方当事人违约或符合合同约定的条件，可以解除合同。
本文将探讨房屋买卖合同中的撤销与解除，以及相关的法律规定。
合同的撤销是一种主动行为，需要合同当事人达成一致意见。
撤销的原因可能包括双方对房屋价格、质量或者其他要素的误解，或者在签订合同后发现了对自己不利的情况。
在这种情况下，当事人可以协商一致，通过书面形式撤销合同。
为了保证撤销的有效性，双方当事人应当签署撤销协议，并且撤销协议应当明确规定将交易恢复到未签订合同的状态。
此外，双方当事人还应当退还对方已经支付的房屋交易款项。
在合同解除的情况下，一方或双方当事人可以根据合同约定或者法律规定解除合同。
例如，如果房屋买卖合同中约定了买方在某个期限内支付房款，而买方未按时支付房款，卖方有权解除合同。
此外，一方当事人严重违约也可能导致合同解除，例如虚假宣传、交付不符合约定的房屋等。
在这种情况下，受损害的一方可以向法院提起诉讼，请求解除合同并要求赔偿损失。
在房屋买卖合同中，撤销与解除都需要一定的法律程序和手续。
当事人应当遵循合同的约定，并且根据合同提供的解除条款行使自己的权利。
如果合同未明确约定解除条款，当事人可以参照相关的法律规定行使解除合同的权利。
此外，在解除合同时，当事人还应当注意通知对方并保留相关的证据，以便在争议出现时能够证明自己的行为合法有效。
最后，需要强调的是，在房屋买卖合同中，撤销与解除都应当保护当事人的合法权益。
当事人在行使撤销与解除权利时，应当尽量避免给对方造成不必要的损失，并且应当尽量通过协商解决争议。
如果争议无法通过协商解决，当事人可以通过诉讼等方式寻求法律救济。
总之，在房屋买卖合同中，撤销与解除是常见且重要的情况。
当事人在行使这些权利时，应当遵循合同的约定和相关的法律规定，保护自己的权益并尽量避免给对方造成损失。
房屋买卖合同纠纷典型案例解析
1 。
一房二卖，后手买受人虽办登记，因恶意串通无效出卖人一房二卖，后手买受人虽办理登记，但不能证明其系支付合理对价的善意受让人的，应认定构成恶意串通。
案情简介：2009年，邹某与孔某签订商品房认购权转让协议，约定后者支付86万余元受让前者认购的商品房。
2011年，孔某诉请继续履行,一审判决支持。
邹某上诉期间，将诉争房屋作价125万元转让给陈某并办理登记.孔某遂提起撤销权诉讼。
法院认为：①一审判决确认邹某有继续履行合同义务,但因该判决未生效，孔某与邹某之间尚未形成到期的、确定的债权债务关系，故本案不适用《合同法》第74条关于撤销权的规定。
②对合同效力认定,属法院应主动审查范围,无需当事人明确提出要求确认合同效力的主张,且孔某亦提出过邹某与陈某转让诉争房屋行为无效的意思表示，故依《合同法》第52条规定，法院对邹某与陈某之间房屋买卖合同效力进行认定。
③结合邹某与陈某交易时间、涉案房屋所处区位，成交单价明显低于市场价格；从购房款支付情况看，除转账50万元外,对于剩余75万元付款方式,陈某陈述为现金，但并不能提供该现金系通过取款或其他人借款的来源凭据，故对陈某主张其支付合理对价的主张不予确认.另外，邹某称2009年即交钥匙给陈某，陈某在签购房协议前不对该房状况进行了解，交易后亦未按双方合同关于在全部房款付清当日交房的约定，要求邹某交房，这些情况与一般正常房屋买卖市场交易行为惯例不符。
陈某各项客观表现均不能证明其系一个支付合理对价的善意受让人，其与邹某之间的房屋买卖行为属《合同法》第52条第（二）项规定的恶意串通,故判决确认无效。
实务要点：出卖人一房二卖，后手买受人虽办理登记,但各项客观表现均不能证明其系支付合理对价的善意受让人的，应认定恶意串通。
案例索引:云南昆明中院（2012)昆民一终字第35号“孔某与邹某等房屋买卖合同纠纷案",见《孔祥文、刘彦诉邹叔芳等房屋买卖合同纠纷案-—房屋买卖合同中恶意串通行为的认定》(郑会利），载《人民法院案例选》（201304/86：135).2 。
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法通则》第四条“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿
、诚实信用的原则”、《城市房地产管理法》第四十四条“
2014-8-17 商品房预售，应当符合下列条件：
签合同注意事项
（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售
登记，取得商品房预售许可证明”、《商品房销售
管理办法》第二十二条第一款“不符合商品房销售
2014-8-17
签合同注意事项
③、应该弄清建筑面积、使用面积与套内建 筑面积的概念以及三者的相互关系。 ④、出卖人关于基础设施和公共配套设施正 常运行的承诺中，除了水、电、暖、气在入 住时正常开通外，其他的电话、燃气、网络
、等如有可能也可以写明。
2014-8-17
签合同注意事项
⑤、合同的附件不容忽视。因为合同的
清楚，如果出卖方有委托代理机构或买受人有代
理人也应该填写清楚并有授权委托书。如果是父
母或监护人代理未成年人签定合同那么应该有经
过公证的该代理人是未成年人的证明文件。
2014-8-17
签合同注意事项
②、合同中关于应该填写的相关许可证书即1、 国有土地证书，2、建设用地规划许可证，3、建 设工程规划许可证书，4、开工许可证，5、商品 房预售许可证书等内容应该与原来审查的证书的 内容时间文号相一致。
“诚意金”退还认购人；当认购人选取了特定房源并
签订了房屋买卖合同，则“诚意金”用作抵交房款或
者在履行完毕房屋买卖合同后收回；
2014-8-17
签合同注意事项
若开发商收受了认购人“诚意金”而不能向认购 人提供合理房源进行选择，则应按照《中华人民 共和国合同法》第115条“收受定金的一方不履行 约定的债务的，应当双倍返还定金”之规定双倍 返还“诚意金”给认购人。
后即可获得VIP购房卡，从而可获得优先购房权和房价优
惠。
2014-8-17
签合同注意事项
一般来说“诚意金”有双重含义，一是认购人为
实现购房目的向开发商提供的一种金钱担保，实现房
屋认购权；二是开发商收取了认购人的“诚意金”后
，保证向认购人提供合理房源进行选择。
当认购人不满意提供的房源时，开发商应及时将
条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向
买受人收取任何预订款性质费用”等法律规定进行
权益保护。
2014-8-17
签合同注意事项
（3）开发商过量发放VIP卡可能涉嫌欺诈犯 罪
案例：长沙市李先生看中了北城某楼盘，于是按
照开发商的要求花了2万元办理了VIP购房卡，开发商
承诺李先生可以享受优先选房和额外的1%房价优惠 。然而，当李先生去选房时，却被售楼员告知本楼盘 只有几百套房源，而卖出了上千张VIP卡，于是李先 生无奈地听从开发商的重新安排，改为现场排队购房 。
2014-8-17
签订商品房买卖合同 应当注意的事项
签合同注意事项
1 VIP卡买或不买？
2 认购协议注意事项
3 商品房买卖合同注意事项
签合同注意事项 1、VIP卡买或不买？
（1）VIP卡即贵宾卡，凭卡消费可以得到优先或优惠
。目前，发放VIP购房卡也成为开发商促销商品房的重要
手段，认购人按照开发商要求交纳一定数额的“诚意金”
受定金的一方不履行债务应该双倍返还定金。订金只是一种预
付款的性质。如果商品房买卖合同没有签定,按照法律规定订金 应该退还。
2014-8-17
签合同注意事项
不满意是否可以不签商品房买卖合同？
讨论：签订认购协议书后对所选房屋
在约定定金或约定订金不与返还的情况下，如
果发现所选的商品房不满意或认为商品房买卖合同 条款不平等时,要么接受开发商的不平等条约,要么拒
签合同注意事项
开发商以发放VIP卡为幌子，无偿、长期地占用 认购人的大额资金，给认购人造成损失。开发 商，明知卖出的VIP卡数远超房源数，绝大多数 认购人无缘选房，却以出售VIP卡为手段，吸收 认购人的大额资金用于营利活动，涉嫌故意欺 诈。
2014-8-17
签合同注意事项 2、认购协议注意事项
买房者在签定认购书时需分清出定金与订金的区别。 我国《合同法》与《担保法》规定定金的数额不得超过合 同总价款的百分之二十,当事人履行债务后定金应该抵做价款或 收回,给付定金的一方不履行债务不履行债务无权收回定金,收
附件是合同的有效组成部分，应该认真
仔细审查。
2014-8-17
签合同注意事项
（2）、付款注意事项
①、选择一次性付款可能会得到开发商一定的
优惠,但是当房屋出现延期交付或质量问题时
买房者就处于被动了。最好是分期付款。按照
商品房建设进度来给开发商支付款项。直至商
品房验收合格后才支付尾款最好。
签合同注意事项
认购人的知情权遭受侵害该怎样维权？
目前，我国对VIP购房卡所产生的侵权纠纷该如何处理， 尚无专门的法律规定。但我认为，当开发商不尽告知义务或 者隐瞒重大事实真相而给认购人带来损失的，认购人可以依 照《消费者权益保护法》第八条第一款“消费者享有知悉其 购买､使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利”、《民
绝与开发商签定《商品房买卖合同》接受定金或订
金不返还的违约处罚条款。
2014-8-17
签合同注意事项
提醒 ：
购房者在注意定金或订金的区 别并审查有无其他约定前，应
慎签《房屋认购协议书》。
2014-8-17
签合同注意事项 3、商品房买卖合同注意事项
（1）、合同空白处注意事项 ①、合同双方当事人的空白事项应该填写完整，
房屋买卖常见法律 问题解析
上篇
商品房买卖
下篇 “二手房”与“小产权房”买卖
2014-8-17
商品房买卖
商品房分类等商品房买卖常识性问题
签订商品房买卖合同应当注意的事项 收房应当注意的事项 典型案例分析
商品房分类等商品房 买卖常识性问题
常识问题
1）国有土地证书； （2）建设用地规划许可证； （3）建设工程规划许可证书；（ 4）建筑工程施工许可证； （5）商品房预售许可证书（或商 品房销售许可证）。
2014-8-17
签合同注意事项
（2）认购人权利保护
认购人在购买VIP卡之前，应该享有的以下
几项知情权：①有权了解开发商是否具有合法资
质，是否申领了《商品房预售许可证》和《土地
证》；②有权了解本楼盘可供房源数量及拟发放
VIP卡数额；③有权了解开发商是否将土地或房
屋在银行设立了贷款抵押。
2014-8-17