城镇土地使用税的案例分析
房产税城镇土地使用税政策讲解及案例分析2023
【计税依据和税率】
★计税依据：按房产余值计税和按租金收入计税两种。 （二）从租计征（租金计税）： 应纳税额＝租金收入×适用税率12%（特殊情形为4%：（1）对个人出租住房， 不区分用途，按4%的税率征收房产税。（2）对企事业单位、社会团体以及其 他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。）
2.拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用 人纳税； 土地使用权未确定或权属有纠纷未解决的，由实际使用人纳税；
*3.土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。
【差异性规定】
1.关于出租集体所有建设用地及其地上房屋，应如何确定纳税义务人？ （1）在城镇土地使用税征税范围内实际使用应税集体所有建设用地、但未办 理土地使用权流转手续的，由实际使用集体土地的单位和个人按规定缴纳城镇 土地使用税。 （财税〔2006〕56号） （2）在城镇土地使用税征税范围内，承租集体所有建设用地的，由直接从集 体经济组织承租土地的单位和个人，缴纳城镇土地使用税。（财税〔2017〕 29号） ——差异点：房产税和土地使用税纳税人存在不一致的情况（村委会出租房屋 或企业自建房屋）。
第三部分 在哪征税？（征税范围）
【征税范围】
★房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。 ★土地使用税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。
包括征税范围内属于国家所有和集体所有的土地。
第四部分 如何计税？ （计税依据及税率）
【房产税：计税依据和税率】
★计税依据：按房产余值计税和按租金收入计税两种。
【税率】
按照《陕西省人民政府关于印发城镇土地使用税实施办法和房产税实施细则的通知》（陕政发〔2022〕 15号 ）规定的税额标准执行。 根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第四条、第五条的规定，本省城镇土地使用税每平 方米年税额如下： (一)西安市1.5元至27元; (二)宝鸡市、咸阳市、铜川市、延安市、渭南市1.2元至18元; (三)汉中市、榆林市、安康市、商洛市、杨凌示范区1.2元至15元; (四)县级市0.9元至10元; (五)县城、建制镇、工矿区0.6元至7元。
【案例分析-城镇土地使用税】城镇土地使用税缴纳问题
【案例分析-城镇土地使用税】城镇土地使用税缴纳问题
【案例简介】
A企业位于某经济落后地区，2015年12月取得一宗土地的使用权（未取得土地使用证书），2016年1月已经按照1500平方米申报缴纳城镇土地使用税。
2016年4月该企业取得了政府部门核发的土地使用证书，上面注明的土地面积为2000平方米。
该地区适用每平方米0.9元-18元的固定税额，当地政府规定的固定税额为每平方米0.9元，并另按照国家规定的最高比例降低税额标准。
那么，该企业2016年的城镇土地使用税该如何缴纳呢？
【案例分析】
1．上尉核发土地使用证书的，应由纳税人申报土地面积，据以纳税，等到核发土地使用证以后再作调整；
2．经济落后的地区，城镇土地使用税的适用税额标准可适当降低。
但降低额不得超过规定最低税额标准的30%。
基于此，当地固定税额＝0.9×（1-30%）＝0.63（元/平方米）
城镇土地使用税的计算和补税的计算如下：甲企业应补税＝（2000-1500）×0.63＝315（元）。
习题班 第09章 城镇土地使用税法(答案解析)
第九章城镇土地使用税法〔答案解析〕一、单项选择题。
1.甲企业与乙企业按3:2 的占用比例共用一块土地，该土地面积1000平方米，该土地所属地区城镇土地使用税每平方米年税额 3 元，该地区城镇土地使用税分上半年、下半年两次缴纳，甲公司上半年应纳城镇土地使用税〔〕。
A.900元B.1500元C.1800元D.3000元2.某公司与政府机关共同使用一栋共有土地使用权的建筑物。
该建筑物占用土地面积2000平方米，建筑物面积l0000平方米〔公司与机关的占用比例为4 : 1 〕，该公司所在市城镇土地使用税单位税额每平方米5 元。
该公司应纳城镇土地使用税〔〕。
A.0元B.2000元C.8000元D.l0000元3.城镇土地使用税适用地区幅度差异定额税率，经济落后地区，税额可适当降低，但降低额不得超过税率表中规定的最低税额的〔〕。
A.10％B.20％C.30％D.40％4.城镇土地使用税为地区差异幅度税额，每个幅度税额的差距为〔〕倍。
A.5B.20C.15D.105.依据《城镇土地使用税暂行条例》及细则的规定，经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5 年至10 年。
具体免税期限确实定权在〔〕。
A.省级地方税务局B.地市级地方税务局C.县级地方税务局D.当地主管地方税务局6.在同一省、自治区、直辖市管辖范围内，纳税人跨区域使用土地，其纳税地点是〔〕。
A.在纳税人注册地纳税B.在土地所在地纳税C.纳税人选择纳税地点D.由省、自治区、直辖市地方税务局确定二、多项选择题。
1.城镇土地使用税的征税范围，包括〔〕。
A.在县城国有土地B.在建制镇上的集体土地C.在工矿区的国有土地D.在农村的集体土地2.纳税人实际占用的土地面积规定如下〔〕。
A.凡由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定土地面积的，以测定的面积为准B.尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准C.尚未核发出土地使用证书的，应由纳税人申报土地面积，据以纳税，待核发土地使用证以后再作调整D.没有土地使用证书的，由税务机关核定纳税人的实际占用面积3.以下免征土地使用税的有〔〕。
房产土地税困难减免案例范文
房产土地税困难减免案例范文一、案例背景。
在咱们这个小城里，有一家名叫“快乐小厨”的餐馆。
这家餐馆开在一个有点年头的小楼里，房子是老板李大叔租的，土地也是跟着房子一块儿使用的。
李大叔呢，可是个实在人，一心就想把餐馆经营好，做出美味的饭菜给大家吃。
可是啊，天有不测风云。
前两年，一场突如其来的疫情就像一场暴风雨，把整个餐饮行业都打得七零八落的。
二、面临的困难。
“快乐小厨”也没能幸免。
疫情期间，堂食根本就没几个人，大家都不敢出门吃饭啊。
外卖虽然有点生意，但那点收入和以前比起来，简直就是九牛一毛。
可是呢，租金还得照付，员工工资也不能少太多，毕竟大家都要生活呀。
李大叔每天看着冷冷清清的餐馆，心里那个愁啊，就像热锅上的蚂蚁。
这时候，又收到了房产土地税的缴费通知，这对他来说，无疑是雪上加霜。
就像一个已经负重前行的人，又被人在背上加了一块大石头。
三、申请减免过程。
李大叔心想，这可不行啊，得想办法。
他听说有房产土地税困难减免的政策，就像抓住了一根救命稻草。
他开始四处打听需要准备什么材料，怎么申请。
他先把餐馆的账本拿了出来，那些账本清楚地记录着疫情期间每个月的惨淡收入。
然后又找房东要来了房产相关的证明材料。
准备好了这些，他就像个勇敢的战士一样，去了税务局。
到了税务局，他有点紧张，毕竟是来申请减免的，不知道能不能行。
但是一想到餐馆的困境，他就鼓起了勇气。
他把自己的情况一五一十地告诉了工作人员，工作人员很耐心地听着，还不时地安慰他。
四、减免依据与结果。
工作人员在了解了情况后，按照房产土地税困难减免的相关规定进行了审核。
规定里说，如果企业因为不可抗力因素，像疫情这种，导致经营严重困难，是可以考虑减免的。
“快乐小厨”的情况完全符合啊，收入大幅下降，经营面临巨大压力。
税务局经过认真审核，决定给“快乐小厨”减免一部分房产土地税。
当李大叔听到这个消息的时候，他激动得眼眶都红了。
他说：“这就像黑暗里的一道光啊，让我看到了希望。
”这减免的税款，虽然不能彻底解决餐馆的所有问题，但至少让李大叔能喘口气，有更多的资金去调整经营策略，比如搞一些优惠活动吸引顾客，或者给员工更好的福利，让大家更有干劲儿。
城镇土地使用税计算案例
城镇土地使用税计算案例篇一：城镇土地使用税怎么计算城镇土地使用税怎么计算城镇土地使用税的应纳税额可以通过纳税人实际占用的土地面积乘以该土地所在地的适用税额求得。
其计算公式为：全年应纳税额=实际占用应纳土地面积(平方米)×适用税额2021年新土地等级税额等级范围和单位税额标准1、城区土地等级税额标准(西地税发〔2021〕121号)一等地区：(27元/平方米、年)东、西、南、北大街、解放路、和平路临街两侧区域。
二等地区：(24元/平方米、年)一环路以内一等地区以外其他地区(含一环路临街两侧区域)。
三等地区：(20元/平方米、年)高新技术产业开发区(不含长安科技园区)、经济技术产业开发区(不含草滩生态园区、泾渭工业园区)、曲江新区、莲湖科技产业园所辖区域及与区内区外临街两侧区域，长安路临街两侧区域(南门至电视塔以北，不含电视塔);小寨东西路临街两侧区域(大雁塔十字以西至吉祥村十字以东);二环路以内一、二等地区以外其他区域(含二环路两侧临街区域)。
四等地区：(16元/平方米、年)三环路以内一、二、三等地区以外其他区域(含三环路临街两侧区域)、草滩生态园区、长安科技园及拓展区、?灞生态园区集中治理区。
五等地区：(10元/平方米、年)本市城六区(新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、灞桥区、未央区)所辖一、二、三、四等地区以外其他区域。
2、环山公路沿线土地等级税额标准一等地区：(16元/平方米、年)环山公路以南区域。
二等地区：(12元/平方米、年)环山公路以北两公里范围内区域。
3、阎良区土地等级税额标准一等地区：(6元/平方米、年)区政府所在地(凤凰路街道办、新华路街道办辖区关中环线以南地区)、阎良区经济开发区、西安阎良国家航空高技术产业基地二等地区：(4元/平方米、年)凤凰路街道办、新华路街道办辖区关中环线以北地区;北屯、振兴、新兴街道办政府所在地;关山、武屯镇政府所在地三等地区：(2元/平方米、年)一、二等地区以外的其他地区4、长安区土地等级税额标准一等地区：(10元/平方米、年)韦曲镇、郭杜镇辖区、西安国家民用航天产业基地(。
土地增值税案例分析与计算
一、土地增值税案例分析题1、万家房地产开发公司为某市区一家内资企业，公司于2010年1月-2013年2月开发“万丽家园”住宅项目，发生相关项目如下：（1）2010年1月通过竞拍获得一宗国有土地使用权，合同记载总价款17000万元，并规定2010年3月1日动工开发。
由于公司资金短缺，于2011年5月才开始动工。
因超过期限1年未进行开发建设，被政府相关部门按照规定征收土地受让总价款10%的土地闲置费。
（2）支付拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费和间接开发费用合计2450万元。
（3）2012年3月该项目竣工验收，应支付建筑企业工程总价款3150万元，根据合同约定当期实际支付价款为总价的95%，剩余5%作为质量保证金留存两年，建筑企业按照工程总价款开具了发票。
（4）发生销售费用、管理费用1200万元，向商业银行借款的利息支出600万元，其中含超过贷款期限的利息和罚息150万元，已取得相关凭证。
（5）2012年4月开始销售，可售总面积为45000m²，截止2012年8月底，销售面积为40500m²，取得收入40500万元；尚余4500m²房屋未销售。
（6）2012年9月主管税务机关要求房地产开发公司就“万丽家园”项目进行土地增值税清算，公司以该项目尚未销售完毕为由对此提出异议。
(7)2013年2月底，公司将剩余的4500m²房屋打包销售，收取价款4320万元。
(其他相关资料：①当地适用的契税税率为4％；②其他开发费用扣除比例为5％)要求：根据上述资料，按序号回答下列问题，如有计算，每问需计算出合计数。
(1)简要说明主管税务机关于2012年9月要求万家房地产开发公司对该项目进行土地增值税清算的理由。
(2)在计算土地增值税和企业所得税时，对缴纳的土地闲置费是否可以扣除?(3)计算2012年9月进行土地增值税清算时可扣除的土地成本金额。
(4)计算2012年9月进行土地增值税清算时可扣除的开发成本金额。
城镇土地使用税案例解析
取得土地使用权但未“实际使用”需缴纳土地使用税征管实践中，城镇土地使用税征收容易出现纠纷，其中纳税人取得土地使用权但未“实际使用”所引起的计税依据分歧最为突出，争议的核心往往在于对城镇土地使用税暂行条例第三条中“实际占用的土地面积”的理解。
那么，该如何理解“实际占用的土地面积”?下面的案例判决分析或许可以提供参考。
近日，笔者注意到一个有关城镇土地使用税争议的案件，觉得很有必要就其中所涉“实际占有”的理解加以分析。
计税诉争2012年8月6日，A公司与M市国土资源局就某房地产开发项目中的03#地块签订《国有建设用地使用权出让合同》。
合同约定，出让人在2012年9月6日前将出让宗地交付土地受让人。
03#地块与0 2#地块属于整体规划。
由于02#地块中涉及的部分集体土地未办理完成土地征转用手续且部分附着物未拆迁，该宗地块迟迟不能挂牌出让，这导致A公司无法单独审批03#地块的规划方案，项目一直未能开工建设。
直到2016年4月，M市城乡规划局批复03#地块单独规划，并为A公司办理了规划许可证，A公司才进场开工建设，并于同年6月取得该地块的国有土地使用权证。
2016年12月27日，M市地税局向A公司下发《税务事项通知书》，责令A公司于2016年12月31日前申报缴纳2013年10月至2016年6月欠缴的城镇土地使用税6271290元及滞纳金。
A公司不服该处理决定，向M市政府申请行政复议。
复议机关维持原处理决定，A公司向法院提起行政诉讼，主张撤销税务机关的征税决定。
A公司的理由是：物权法上的占有是占有人能够实际控制和支配，而在本案中，无论是区政府还是作为复议机关的市政府均认定了同一个事实，就是涉案土地截至目前仍是闲置状态，这意味着涉案土地无人控制。
既然无人控制，那么该土地的城镇土地使用税的计税依据就不复存在。
土地使用税的纳税人是土地使用权人或实际使用人，在纳税人取得土地使用权或者对土地实际使用后才能征收土地使用税。
【案例分析-城镇土地使用税】城镇土地使用税相关案例分析
【案例分析-城镇土地使用税】城镇土地使用税相关案例分析
【案例简介】
某开发公司作为政府融资平台，从事成片土地开发、基础设施开发建设等业务。
2013年3月，地税部门检查发现该企业于2011年10月购得郊区一40万平方米的土地，土地出让合同约定2011年11月底前交付给企业。
企业取得该地块后暂未进行实质性开发，并认为土地没有投入使用也就不需要缴纳城镇土地使用税。
【案例分析】
《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第九条的规定，新征用的土地，依照下列规定缴纳土地使用税：（一）征用的耕地，自批准征用之日起满一年时开始缴纳土地使用税；（二）征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。
根据《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税【2006】186号）的规定，对纳税人自建、委托施工及开发涉及的城镇土地使用税的纳税义务发生时间，由纳税人从取得土地使用权合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
因此，该开发公司根据合同约定已于2011年11月底前拿到该土地使用权，不管是否进行开发，都应该从2011年12月起申报缴纳城镇土地使用税。
根据上述规定，税务机关对该公司2011年12月及2012年全年做出了补税、加收滞纳金及罚款的处理。
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城镇土地使用税的纳税稽核重点——纳税义务发生时间
2018-05-07
案情简介
近日，税务机关在风险应对中发现，某公司2016年1月签订土地出让合同，合同约定出让方2016年1月29日前出让宗地交付给该公司。
该公司2016年5月取得土地使用证，2016年6月开始按季申报缴纳城镇土地使用税。
依据相关文件规定，该公司存在少缴城镇土地使用税的风险。
税法分析
根据《房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）第二条“关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务发生时间问题”的规定，自2007年1月1日起，纳税人以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
本案中，该公司按照取得土地使用证的次月申报缴纳城镇土地使用税明显违反了上述规定，少缴了部分城镇土地使用税。
为此，税务人员就相关政策进行了宣传，并做出补征税款、加收滞纳金的决定。