chp2 房地产项目管理组织系统

4.项目组织与项目管理组织

1.项目组织 2.项目管理组织
它们是两个不同的、而又相互联系的概念。
项目管理组织作为一个组织单位，也必然包
括在项目组织之中。
项目组织与项目管理组织

不同点：
任务不同；
层面不同；
机构不同

共同点：
项目组织基本特征
一次性 类型 多样性
项目组织 的特征
与企业组织 之间关系复杂
第2章 房地产项目组织系统

本章主要内容包括： 1．房地产项目组织的主要工作和过程； 2．房地产项目组织的特点和设置运行的基本原则； 3．房地产项目组织的基本形式和一般选择思路； 4．房地产项目组织机构的构成及其主要工作； 5．房地产项目对项目管理者的素质和能力的要求。
第2章 房地产项目组织系统
结构的 复杂性 多变性
5.项目组织系统

项目组织系统——是为了实现项目组织职能 而建立的项目组织运作体系，既包括组织体
系结构，又包括组织运行结构。其主要运行
程序包括设计与建立、运行和调整等阶段。
①项目组织的设计与建立
②组织运行 ③项目组织调整
二、房地产项目组织的基本结构

1.房地产项目工作主要有两种形式： (1)专业型工作，一般由专业承包公司或主管
（3）组织形式具有一次性、暂时性
（4）项目组织与企业组织之间具有关联性 ①项目组织依附于企业组织 ②项目组织又具有一定的独立性
（5）项目组织易受到相关部门不同程度的影响
（6）项目组织有高度的弹性、可变性 （7）项目组织没有固定的组织文化 （8）项目组织有自身的结构和组织关系 ①专业与行政的关系 ②合同关系
三、房地产项目组织的策划



1、项目组织策划的概念 项目组织策划——是根据项目和项目参与方的具体情况以及 环境条件而进行的项目组织的计划与设计，是项目管理的一 项重要管理工作，是一个复杂的过程，包含许多内容。 从项目组织策划的流程可知，项目组织策划是一个复杂过程， 需要做许多工作： ①在项目组织策划前期。 ②在项目组织策划中期。 ③在项目组织策划后期。
部门承担；
(2)管理型工作，一般由管理人员承担。
2.项目组织的基本结构层次

(1)项目的所有者或上层领导。
(2)项目管理者（项目的组织层）
(3)项目具体任务的承担者（项目操作层）。

项目所有者 （业主） 项目管理者 图3-1 项目组织的基本层次结构 承包商





项目的不同阶段，上述三个层次的人员承担的 任务不同： 项目前期策划阶段，主要是由投资者（业主） 对项目的目标进行设计。 项目设计和计划阶段。主要工作移向项目的组 织层、设计单位、监理单位。 项目施工阶段。项目组织层和实施层的工作将 进入高潮。 项目后期管理阶段，三个层次都必须有相当大 的投入。
（7）合理授权原则 ①按所完成的任务和预期取得的结果进行
合理授权。
②采取分权形式对组织进行授权。
③应谨慎授权。
组织结构的构成因素
组织结构的构成的四因素 管理层次 管理跨度 管理部门 管理职责
管理跨度

确定管理跨度应当考虑的因素主要有: （1）管理者所处的层次


（2）被管理者所处的层次
批 准 招标文件
选定 竣工 招标 总包 施工 投产
(a) 总承包制
初步设计 详 细 设 计
缩短工期
Ⅰ
Ⅱ
招
Ⅲ
标 文 件
Ⅰ (b) CM 制
Ⅱ
招
Ⅲ
标
Ⅰ
Ⅱ
施
Ⅲ
工
图2-5
总承包制和CM制比较图
Ⅰ
Ⅱ
Ⅲ
CM 模 式
CM模式的优点：
（1）建设周期短 ； （2）CM经理的早期介入，有利于设计的优 化 ； CM模式的缺点: （1）对CM经理的要求较高。
般遵循一定的原则。

优点：


增强了竞争能力与抗风险能力；
业主合同关系简单；

联合体的成员之间合作关系稳定。
5）CM模式（Construction Management的缩写）

CM模式：是指CM单位接受业主的委托，组织方式协调设 计、管理施工的承发包模式，是一种特定的分标模式，其 出发点是缩短工程建设工期。 这种模式的特点： ①采用“Fast Track”生产组织方式。 ②采用委托CM单位的生产组织形式。 ③采用“成本+利润“的计价方式。 CM模式的类型： ①非代理型（CM/Non-Agency）。 ②代理型（CM/ Agency）。
（3）工作性质


（4）管理者的意识
（5）组织群体的凝聚力
2.3 房地产项目的组织形式

1．房地产项目的分标方式 （1）项目分标及其作用 项目分标：是指在项目结构分解的基础上，按一定的规则将 整个项目任务和工作分解为若干个包（或标段）的过程。 ①分标可保障项目总目标的顺利实现。 ②分标可明确地、灵活地对项目目标实施控制。 ③分标策划是项目管理的一种手段，可以分清项目主次。
地 产 管 理 者 A
地 产
网 络 管 理 者 A
网 络
信 息 技 术 A
全 体 工 作 作 业 人 者 员 A A
I X C C A A
A A A D D D d D A d d d d A d dX dX dX I
I X C C A A
I X C C A A
I A A
I C A A A
X X X

这种模式与项目总承包不同，业主将工程项 目设计和施工任务分别发包给一个设计承包 单位和一个施工承包单位，并分别与设计和 施工单位签订承包合同。它是处于工程项目 总承包和平行承包之间的一种承包模式。
设计或施工总分包模式
业主
设计总包
施工总包 设 计 分 包 施 工 分 包 施 工 分 包
设 计 分 包
地 方 主 管 部 门 C C C
职 能 部 门 领 导 D DX D D X D D
管 理 者 d dX dX X d d
C R M 团 组 成 员 dX X
C R M 职 员
C R M 项 目 经 理 PX PX PX PX PX PX PX P P P PX PX
项 目 支 持 办 公 室 A X X X X X X A
（2）分标的依据

①业主方面：利益目标、项目战略规划、管理水平、管
理力量、对项目管理介入程度以及管理风格、对工程师和承 包商的信任程度、对工期、质量的要求等。

②承包商方面：企业资信、经验、规模、管理风格与
水平、抗风险能力„„


③房地产项目方面；类型、规模、特点、技术复杂度
④环境方面：软环境 、硬环境、人们的社会信任程
分、职责分工、规章制度和信息系统等构成的有机体，
是可完成一定任务的社会人的结合形式。
组织机构的主要作用：

(1)组织结构是一切协调活动的前提和基础 (2)组织结构确定了正式关系与职责的形式，
形成组织的责任体系；

(3)组织结构确定了一定的权力系统；

(4)组织结构形成信息沟通体系。
3.组织行为 组织行为是通过一定的权力和影响力，为 达到一定目标，对所需要的资源进行合理配 置，同时处理人和人、人和事、人和物等各 种关系的活动。

2.1 房地产项目组织概论 2.2 房地产项目组织的特点与基本原则


2.3 房地产项目的组织形式
2.4 房地产项目管理组织
2.1 房地产项目组织概论
一、组织的有关概念
1.组织

组织通常为组织机构或组织行为。组织的职能是通 过组织机构和组织行为的有机结合而实现的。
2.组织机构 组织机构是按一定的领导体制、部门设置、层次划
C C X I
PX PX
C C IX
C C I IX
C C
C C I
2.2 房地产项目组织的特点与基本原则

1．房地产项目组织的特点 房地产项目组织：是房地产项目的参与者、
合作者为了完成项目的工作任务，而按一定
的规则构成的有机整体，是由项目的行为主
体构成的组织系统。
特点

（1）组织目标明确 （2）组织结构的完整性

2、项目组织策划过程
项目总目标分析 项目总体设计 项目结构分解 项目实施组织策划 项目分标策划 项目招标与合同拟订 项目组织结构 合同文件、项目手册 项目管理模式 项目管理组织 项目管理工作流程 项目标书和合同文件拟订 图3－2 项目组织策划过程 项目管理职能分解 责任矩阵 项目前期策划的工作内 容，是进行组织策划的 基础。
如果遇到问题，先通过合同、法律、经济等手段来解决
问题，而不要先采用行政手段解决有关问题。
2．建立房地产项目组织的基本原则

（1）目标统一原则 （2）责权利平衡原则
①权责对等
②权力的制约与保护
③责任到位，奖罚分明

（3）灵活性和适用性相结合的原则 （4）组织制衡原则 （5）保持项目组成人员及其责任的连续性和 统一性原则

2．房地产项目的组织结构形式

（1）寄生式项目组织
①项目的整体性工作最好由一个单位或部门全面
负责管理、统筹安排。 ②项目的主要承担者应对项目的最终成果负责。

（6）合理安排项目组织管理跨度与管理层次 原则 管理跨度：又称管理幅度，是指某一组织单 元直接管理下一层次组织单元的数量。 管理层次：是指一个组织总的结构层次。 ①窄跨度、多层次的组织结构 ②宽跨度、少层次的组织结构


CM经理所在单位的资质和信誉都应该比较高，而 且具备高素质的从业人员。