xx办公楼物业管理方案.doc
物业管理方案范文(5篇)
物业管理方案范文（5篇）物业管理方案1根据《物业管理中心关于确定20XX年为优质服务年的决定》，适应学校发展，提高服务档次，弘扬企业文化，发展名牌战略，立足内涵，苦练内功，向精细化管理要效益，用品牌效应占领市场，现拟定“20XX—物业管理中心优质服务年创优方案”如下。
一、将明德楼物业服务、会议服务、车库服务、保安服务列为优质服务年示范服务，加强内部管理，率先树立品牌形象。
每两月招开一次物管中心优质服务年创优经验交流会，推广交流先进经验，互相学习，以点带面，比、学、赶、帮、超，总结分析、改进，全面提高物业管理服务质量。
二、在学习借鉴“优质服务示范单位”经验的同时，物管中心各个部门制定《优质服务年创优方案》，经物管中心批准后向服务对象公示，履行承诺，接受监督。
各个部门重点确定一个物业服务对象作为优质服务示范点，打造品牌，以点带面，全面提高物业服务水平。
例如：物管三部主动联系幼儿园作为20XX年优质服务对象，2月份对幼儿园的卫生死角进行了2次彻底打扫，配合他们一道做好日常环境卫生工作，为幼儿园为小朋友的健康成长提供了清洁卫生的良好条件。
三、各个部门紧密联系实际，充分发动群众，调动积极因素，开动脑筋，挖掘潜力，积极开展技术创新、服务创新和管理创新，搞好便民物业、温馨物业、和谐物业，为业主提供开拓性、积极主动的物业服务，为学校事业发展提供强有力的物业支持。
同时，通过部门自身市场适应能力的提高，做好物业服务，扩大服务范畴，走向市场、走向新区。
四、加强政治业务学习，搞好职业培训，开展技能大赛。
在自己的岗位上，练就过硬本领。
在去年9位物业服务管理人员经过培训取得合格证的基础上，今年各部门按计划开展职业培训，中心组织一次物业服务工作岗位技能大赛，推动物业服务技能和服务质量不断提高。
五、通过修订文件，严格执行管理文件和奖惩制度，严格执行工作责任负责制和追究制，对文件与工作脱节（工作现场没有文件、不执行文件）和工作责任奖惩不明等现象，予以追究和处罚。
XX物业管理方案
XX物业管理方案一、小区情况描述XX位于深圳市福田区香蜜湖路,东临香蜜湖度假旅游风景区，西与植物园隔路相望，北为莲花西路。
开发单位：深圳市XX房地产开发有限公司建筑设计单位：会所与联排别墅为柏涛建筑设计有限公司，其它为深圳市立方建筑设计有限公司环境设计：贝尔高林（香港）有限公司总占地面积为127962 m2，总建筑面积201353 m2；其中，住宅建筑面积为138408 m2、架空层花园建筑面积为7870 m2，地下车库总建筑面积为47318 m2、会所建筑面积为2470 m2、幼儿园建筑面积为2400 m2、商场建筑面积为3383 m2；总停车位1050个，建筑覆盖率23%、绿化率58%、容积率1.32。
小区共有681户，其中TOWNHOUSE 6排共53户、花园洋房2座共36户、多层2座共40户、小高层3座共80户、板式高层4座共308户、点式高层5座共164户。
二、管理目标在XX全面接管一年内创建“安全文明标兵小区”，第二年取得“市优”、“省优”，至“国优”称号。
管理设想是：1、建设专业技术管理队伍，训练并储备金地物业管理专业人员；2、利用XX规划建设以环境取胜的特点，营造独特的高品味社区环境文化；3、在物业管理基本职能方面（包括：安全管理、环境管理、工程维护管理、行政事务管理、财务管理、物料管理等）全面导入ISO9002质量管理体系，“职能管理标准化”，并结合XX物业实况和溶入金地特色，落实“国优”物业量化管理标准；4、推行以业户为中心的酒店管理服务模式，主动了解业户的服务需求（包括潜在的、特别的），在物业管理范畴内实施金地物业倡导的“以人为本”全方位个性化的业户服务，并维持良好的沟通，共同营造“温馨家园”。
三、管理处工作职能规划设计建议：从物业管理各项标准服务所需硬件条件的角度，系统提出对规划设计的建议。
销售配合：做好销售大堂、样板房和销售涉及施工现场部分的保洁、绿化和保安工作，并提出便于日后管理的各项合理化建议并跟踪落实。
机关物业管理服务方案
机关物业管理服务方案一、物业概况小区位于xx大道东段，前拥xx，背靠xx，风景十分秀美。
小区xx000㎡，分为办公（酒店）区和住宅区两部分。
办公（酒店）大楼地面以上xx0层，地下室一层，建筑面积为000㎡，各项配套设施xx；大楼以00轴线为界，西侧为某某办公区域，建筑面积000㎡；东侧为酒店区域，建筑面积000㎡；首层xx分别位于大楼西侧和大楼正面；办公（酒店）区广场地面为xx石材铺砌。
住宅区位于小区后半部分，为0幢1单元和1幢4单元的7层单体住宅楼，6、7层为复式楼；室内水电等各种配套设施xx；总建筑面积为00㎡。
机关大楼的建筑主体均为框支结构，外墙面贴有瓷砖、干挂石材；办公区xx设在小区前侧，住宅区xx设在小区的东侧，均设有门卫室，安装有电动伸缩门，办公区四周建有封闭围栏，住宅区三面围墙一面围栏。
酒店区实施了亮化工程，各种路灯、xx、地埋灯、射灯等灯具xx（有酒店经营者负责管理维护）。
绿化xx12200㎡，其中：办公（酒店）区绿化面积约3000㎡（有酒店经营者负责管理维护），住宅区绿化及园林小品占地面积约9200㎡。
机关大楼安装有3xx空调主机、3xxxx三菱电梯（酒店区域2部，办公区域1部），设有消防喷淋、消防栓、消防自动报警及监控系统、供配电、给排水、空调（制冷、供热）系统；办公（酒店）区、住宅区各设一套安防闭路电视监控系统和远红外线防盗报警系统。
供电系统室外配置有四xx箱式变压器。
大楼的供电、供热（制冷）、消防、供水等系统与其后面住宅区共用一套系统。
安防系统办公（酒店）区和住宅区分设。
办公区（不含酒店）有化粪池1个，容积；深水井7眼，深水泵7xx（套），地下蓄水池一个，容积。
地下有供水管道，雨、污水管道，地温空调及热水管道若干。
住宅区有管理和商业用房10间约250㎡，公共车棚一座约140㎡，公共卫生间一处，公用液化气瓶房两间，区间道路硬化。
庭院路灯43盏。
住宅区有化粪池6个，容积；地下供水管道，雨、污水管道，地温空调及热水管道若干。
星级写字楼物业管理方案与管理规定
星级写字楼物业管理方案与管理规定Safety is the first principle of investment. December 21, 2020星级写字楼物业管理方案与管理制度1、日常管理及客户服务1.1工作程序1.1.1总服务台接待服务工作时间: 根据实际需要A总服务台服务应思想集中,精神饱满,真诚微笑,着装整齐,仪表、仪容端庄整洁;B客人来到总服务台,应及时站立,用规范标准的语言向客户主动招呼,热情问候,让人感到温馨感;C接待问讯时,应双目平视客户,专心倾听;对能回答的要随问随答；对不清楚的问题和事情,不能随便回答或轻率回答“不知道”,应表示歉意然后了解清楚后再回答客户;D在接待客户问讯时应按总服务台接待问讯登记表的要求认真仔细、字迹清晰地填写;在接待客户求助服务时应按客户求助登记表的要求认真仔细字迹清晰地填写,并马上与各部进行协调,确保客户求助工作的及时性;负责及时将客户求助服务工作中发生的物品跟踪、收回、归部;1.1.2 礼仪接待服务根据工作需要礼仪接待站立的位置及服务时间,固定到位,流动服务,主动补位,通力合作;A按规定着装,仪表、仪容端庄整洁,精神饱满,彬彬有礼,真诚微笑,表里如一; B应在规定场合站立,站立时两脚合拢,双手交叉在前;对客户要主动热情,和蔼可亲,微笑服务;C工作中要一丝不苟,认真负责,既要坚持原则,又要掌握灵活运用;与安保部紧密配合,做到外松内紧,有理有礼;1.1.3 电话服务服务时间：8:30--17:00话务员的声音代表着大楼的形象,接听电话铃响三声必有应答;A按照标准的普通话英语和严格按照话务员规范用语接听电话;B礼貌、友善、愉快地应答每个来自大楼内外部电话;C仔细倾听客人的要求,如遇到无法解决回答的问题,须将电话转交部门主管处理;D在转接电话时,首先要认真听完客户讲话后再转接,在转接电话过程中,给予客户适当的说明;E接到火警电话时首先要了解清楚火情及火灾具体地点,迅速报告监控中心;F认真做好上下班电话总机的交接工作,并有记录;1.1.4 报修接待服务服务时间: 8:00--17:00A 铃响三声必有应答;态度诚恳,规范用语;B 接报后首先要问清保修人所处的楼层、位置、内容、及保修人的姓名,同时要掌握准确投报时间;C 立即打电话到综合维修组通知报修;D 按规定认真详细地填写维修记录表和填写维修单;E 五分钟后电话跟踪到综合维修组确定维修工是否已赶往报修现场,如果还没赶赴就再次催嘱;F 遇到重大或特殊情况应及时向工程部经理报告;G 认真、仔细、具体地做好电话跟踪回访记录;H 每天在17:00点以前收取当日维修单,进行整理、分析;如发现在维修单上客户对维修不满意的,及时将信息返回到服务部经理处,便于及时回访;I 做好每月维修记录情况表、维修回访记录、维修单的收集整理工作,做出统计分析交工程部和服务部各一份备案存档;1.1.5 VIP接待服务A物业管理中心受业主/租用户的委托,配合VIP接待工作;B服务部通过各部门工作联系单将VIP接待工作要求传递到各部门经理处;C礼仪接待员及相关领导应在VIP到达15分钟前就在入口处站好,准备迎接; DVIP到大楼,服务部做好现场管理和接待协调工作;EVIP离开时,服务部应提前10分钟通知相关部门做好欢送准备工作; FVIP离开时,礼仪接待员应预先站在出口处,看见VIP,应弯腰迎送;2 会务管理程序：2.1会议服务工作内容；1、会议服务工作2、VIP服务工作部分；3、总台服务工作;2.1.1 会议服务工作部分的三个步骤：一、会前准备;二、会议服务;三、会后清洁工作;2.1.2 VIP服务工作部分的三个步骤：一、准备工作;二、服务工作;三、收尾清洁工作;2.1.3 咨询台服务工作部分的三个步骤：一、开档工作;二、服务工作;三、收尾工作;2.2会议服务工作部分2.2.1会前准备1、务员要掌握当天所有会议时间、会议地点、会议要求、会场布置、会议参加人数等会议细则;2、服务员在会议预定时间1小时前到岗,并复查会议室内的卫生及会议室布置是否符合要求;会议桌面的物品铺设,地面清洁程度,衣帽服务设备,工作台的布置等都是检查的内容;A、会议桌稳固、完好、无变形、无破损、无烫痕、无灰尘、无污迹;B、桌布及围裙清洁平整无污迹;C、椅子稳固、完好、无变形、无破损、无灰尘、无污迹;D、地面无破损、无污迹、无异味;E、衣帽车清洁无灰尘,衣架摆放整齐一致;F、工作台摆放位置合理;G、物品铺设整齐完全符合会议要求;3、检查会议室的设备、灯光等情况,如有问题应及时汇报并由咨询台服务人员通知工程部进行修理;A、会场温度以保持22摄氏度—24摄氏度为宜;B、会议要求使用的设备到位,并摆放合理;话筒线、电线等无妨碍客人行动,否则立即联系工程部加以解决;C、会场内灯光按会议要求开启,无损坏、无闪跳,如有问题应及时向领班汇报,并填写工程维修单送工程部,由工程部加以解决;4、检查铺台及物品准备是否规范;2.2.2 会议服务1、会议开始前30分钟服务员应站立于会议室门前迎候客人;客人进入会议室时,服务员应面带微笑并主动打招呼和拉门,指引客人入场;会议服务要求：态度好、效率高、服务周到规范化;当客人陆续到达会场后,服务员开始服务;A、倒水时服务员站立于客人的右后侧;将水杯放于桌上,用右手为客人倒水,若需要拿取杯子,则应捏于杯子的底部;水的量应保持与杯口有1—1.5 cm的距离;B、在为客人倒热茶时,服务员应左手提热水瓶,站立于客人的右后方,向所要服务的客人进行示意后,轻拿起杯子在客人身后倒水;C、如有毛巾服务,应注意将热冷毛巾置于毛巾篮中,用托盘从客人的右方送上,放于客人右侧的桌面上;D、服务员要主动提供衣帽服务;2、会议进行时,服务员应站立在门外,面朝客人进入会场的方向;以解决会议期间会议室发生的突发问题;要求：服务员要采用标准的站立姿势,面带微笑并主动向过往的客人及酒店工作人员主动问好;3、特别注意要主动了解客人的需求;4、在会议过程中,每隔15分钟左右,服务员进入会议室为客人倒水、调换烟缸;5、在客人会间休息期间,应主动为客人打开会议室的门;6、午间休会,须进行会场整理工作;7、撤换会场中已经使用过的矿水、水杯等;8、换或添加纸、笔;9、换会场中的毛巾;10、不得随意乱动客人物品;11、在结束整理工作后,为客人锁上会议室的门,等待会议客人到达时再开门;12、通常情况下 ,客人采用自助形式,服务人员要主动清洁桌面,使用托盘收取咖啡杯等器皿;13、议结束时,为客人打开会议室的门;14、客人仍在本酒店用餐的,服务员应主动热情地指引方向;15、发现客人有遗忘的物件应及时上交于协调员;2.2.3 会后工作1、去所有脏杯子和矿水瓶等物品,将需进行清洗的器皿交由会议后勤组处理;2、检查台布、台裙,发现有污迹,要及时更换;3、通知会议后勤组拆除台型;4、通知清洁部的PA组进行会场清洁工作;5、及时检查会场硬件设施是否完好,如有问题,向协调员汇报;6、配合物保员做好物品的领用,归还,外借以及物品盘点工作;2.3总台服务工作部分1、开档工作1.1早上8：30到岗1.2要做好开门、开灯工作;A、同时开启会议室的两扇门,无会议的会议室不需开;B、参观所有会议室只需开启筒灯;1.3行区域的卫生工作;总服务台的卫生清洁;A、服务台稳固、完好、无变形、无破损、无烫痕、无脱落、无灰尘、无污迹;B、橱门内与抽屉内整齐无不需要的物品,无垃圾灰尘;C、桌面无污迹,无多余及枯萎的插花;D、检查总服务台对面的沙发、茶几、和周围墙面的清洁；检查公共电话亭的清洁；检查公共场所地毯的清洁程度;发现问题用内部工作流转单及时通知物业PA进行整理;2、服务工作2.1将对外开放参观的会议室打开,并检查清洁卫生工作;2.2在工作期间时刻注意公共区域内杂物并及清理,保持会议区域的清洁;2.3检查走道灯和会议室内设备及灯的损坏情况,如有损坏,应报工程部维修;2.4总台服务人员服务期间,要保持标准的站姿;2.5见到客人及物业工作人员要主动微笑并问好;2.6客人进行询问时要耐心讲解,决不可向客人说“不”,需协调的各项事宜可向领班汇报;接听电话时要用规范语言;要求：接听快、态度好、业务熟、准确无差错;2.7因工作需要要离开总台,须将台卡翻至“请稍候”,需离开10 分种以上必须向协调员或当班主管请示;2.8负责在总台上放置会议中心宣传资料架并负责领放资料;2.9用餐时间由协调员具体安排;3、收尾工作3.1下班之前服务人员应将所有会议室的灯、门关闭;3.2收电话和钥匙,发现地毯有污迹通知物业部PA组在夜间清洗;3.3及时整理总柜台内的垃圾桶,并套好干净的垃圾袋;2. 保安服务2.1 保安服务是指为大厦内业户提供的安全防范服务包括门岗、安全巡视、安全监控与消防管理、礼仪接待服务包括保安礼仪值勤与礼仪接待、车辆管理服务包括泊位管理、停车管理与交通秩序管理、保安应急处理服务包括火警事故、治安事件、自然灾害事件等一系列管理服务活动;其目的是为业户提供一个安全、宁静、有序的物业环境;2.2 保安服务的分类2.2.13. 保安作业标准4. 保安作业规程3、保洁管理物业的外观将给公共最先入眼的印象,故此外墙清洁至为重要,当顾客进入大厦后,清洁的好坏尤其大堂的清洁程度成为首要注意方向;3.1 确定基本方针3.1.13.2 清洁工作分类 3.2.14.工程管理服务管理处工程部负责整个大厦的设备维护保养及操作,整个部门运作是否正常将直接影响到大厦的正常运营,所以为了提高管理水平、服务水平及经济效益,加强工程部人员管理及设备设施的管理将是整个物业管理一个重要方面;工程管理目标1. 完好设备,完好机房,完好系统的完好目标;目标是最大限度的降低物业管理成本,建立良好的大厦形象;2. 完备资料,完备图纸,完备操作的完备目标;目的是最大限度的积累物业管理原始资料,建立充分的软件支持;3. 完整材料设备,完整技术档案,完整操作规程的完整;目的是要求总分承包商按照合约完成安装、调试工作、发挥大厦设备设施功能实现最大功能;为执行上述养护计划,本司将把大厦的所有设备开列在设备维护预定表上,而日常工作频率将根据原厂的养护手册确定;日后负责大厦的工程主管将亲自拟定机电设备的保养及操作手册,要详细至每项设备的保养工作程序表,使工程部能进行系统化的养护工作;设备设施日常管理工作1. 房屋、建筑设施1.1 工作程序1.1.17. 中央空调系统管理方案7.1 暖通及空调系统由风系统、冷冻水系统、采暖水系统、空调系统、通风系统、防排烟系统等组成;7.2 空调系统操作安全管理世纪巴士大厦中央空调系统由制冷机组、空调机组、冷却塔新风机组、排风机、风机盘管组成,中央空调系统是物业工程管理的重要内容,必须引起高度的重视,对空调系统的管理应作好以下基本管理：7.2.15、管理质量目标及承诺合肥XX物业管理有限公司以顾客满意度为指针,针对业户及委托方的需求;运用现代化科技手段及管理方法,实行安全、卫生、便捷、舒适、高效及24小时多方位的管理服务;同时遵循物业公司专业管理和委托方监督管理相结合的管理方式;1、管理目标 1.1服务第一、顾客至上作为高品质的物业 ,不仅需要配备良好的硬件设施,还需要提供良好优质的服务;我们将利用公司多年来积累的管理经验和资源,制定各项规范的服务流程及准则,并通过有系统、多方位、多层次之培训,加强员工对管理服务之认识,改善礼貌及工作态度,做到服务第一、顾客至上之要求;1.2优秀物业管理示范称号我们将凭借丰富的实际经验,委派专业资深人士,根据贵物业的实际情况,提供专业的建议,协助贵物业力争获取优秀物业管理示范称号;希望能借此提升发展商、管理公司和物业的整体形象;1.3保持国际品质ISO9000目前我司已经获取ISO9002国际质量认证,我们将根据相关检验、考核、调整的要素,通过ISO9000体系的运行,保证服务质量、服务水平长期稳定在高水平上,提高管理水平及物业价值;使物业管理工作标准化、规范化、系统化;2. 分项目标1. 设备完好率98％1.1房屋设施完好率98％故障排除时间不超过48小时1.2运行设备完好率99％故障排除时间不超过4小时1.3公共设施完好率96％故障排除时间不超过24小时1.4设备、备件资料完整率100％查看实物及台帐2. 维护保养率100％2.1 自修设备按计划完成保养率100％按计划、预算、完成记录检查2.2 外包设备按合同完成保养率100％按保养合同,验收记录检查2.3 房屋设施故障维修率100％按检查记录,维修记录检查2.4 业主报修上门维修率100％按报修记录,业主验收记录检查3. 管理费收缴率98％以上3.1首年每月收缴率98％以上按月统计,财务结算考核3.2解决拖欠管理费90％以上按月统计,财务结算考核4. 业主满意率95％以上4.1接待服务满意率98％以上按每季度70％以上业主调查表4.2维修服务满意率95％以上按每季度70％以上业主调查表4.3清洁工作满意率95％以上按每季度70％以上业主调查表4.4保安服务满意率95％以上按每季度70％以上业主调查表4.5整体环境满意率90％以上按每季度70％以上业主调查表4.6消防安全满意率95％以上按每季度70％以上业主调查表 5. 员工培训合格率100％5.1岗位职责培训合格率100％一年考核一次,平时抽查5.2消防安全培训合格率100％一年考核一次,平时抽查5.3岗位工作技能培训合格率100％一年考核一次,平时抽查6. 无重大事故隐患6.1无重大设备事故隐患巡检记录,事故记录检查6.2无消防安全事故隐患巡检记录,事故记录检查6.3无治安事故隐患巡检记录,事故记录检查6.4无员工操作事故隐患巡检记录,事故记录检查7. 管理费收支平衡7.1当月收费入帐率100％根据财务结算报告7.2维修费支出不超支根据财务结算报告7.3清洁费支出不超支根据财务结算报告7.4保安费支出不超支根据财务结算报告7.5办公费支出不超支根据财务结算报告7.6其他支出不超支根据财务结算报告6、物业接管工作方案合肥政文物业物业管理有限公司出于诚意友好合作,愿在合肥市财政局办公楼建设期间委派相关工程技术人员跟踪和参与整个项目的工程建设工作;当合肥市财政局办公楼进入物业管理前期介入阶段,在我方获委任后,我司将马上委派一名高级物管顾问和高级管理人员驻入现场;物业管理的早期介入从物业规划、工程图纸的审核开始,根据发展商所开发的物业性质定位,各管理处、各部门用的设施、设备及材料,我司将根据长期积累的专业经验从功能的使用及日后的维修保养等因素考虑,向发展商提供专业意见和建议,以达到节约投资,促进销售,保证质量及今后有利于物业管理服务等目的,使发展商的投资真正物有所值;按上述考虑,我们将会设计一个综合而具体的物业管理程序,以供参考,现就主要的范围及重点分列如下：1. 物业前期管理服务此项服务为我司被委聘后至物业竣工验收前所提供,目的在于针对及提出物业在设计上或现存有关影响未来之管理问题,使业主能有时间考虑增减物业设施,设备;同时以管理者角度提供对将来管理之意见,以尽量为日后管理打好基础,以最低之管理成本,进行最有效及最好服务水平之管理;1.1 物业验收前管理服务物业竣工前三个月管理公司将派遣工程人员在质检环节中协助发展商,以便物业管理工作能顺利进行;同时我们之工程及管理人员可以参与检讨合肥市财政局办公楼各类型系统如保安警报等,以及就基本设计之改动,提供专业性的意见及改善方法,以减低日后管理所做成之影响及不便;1.2 现时,投资房地产之人士最关注之问题之一为物业之管理水平及制度是否完善;既然合肥市财政局办公楼定位于办公楼那就有必要制定一份全面的管理公约及管理手册,以供业主作为未来进行物业管理的依据;1.3 我们将会编制一份合肥市财政局办公楼用户手册,概括地为各业主提供有关未来之运作及一切用户守则;1.4 我们会就合肥市财政局办公楼室内装修安排及控制编订一份客户装修指南,说明审批装修建议之程序,装修商必须遵守的规条,供各租户参照;2．物业接收及交付使用2.1 成立接收队伍我们会协助成立一支接收队伍,负责与总承判商及各分判商,设备安装商等保持紧密联系,因为任何遗漏工程将影响物业未来之运作;故此,于工程及设备接收时必须进行全面及详细之验收,以确保物业本身之素质,能够合乎发展商要求之水平,以及令业主能够接受;2.2 遗漏工程处理我们会为物业管理处编制一份全面之遗漏工程表,供验收工程及设备之用;当接收队伍于录下各项遗漏工程后,将跟进及监察各承判商进行有关改善工程,并定期与建筑师及承判商检讨进度,以免因改善工程延误而影响租售、租务及业户之迁入;2.3 交付使用于各业户办妥一切有关承租及完成物业成交手续后,我们会安排交付有关单位供他们使用;并按下列之程序,由管理处进行：2.3.17、紧急时间处理预案1.突发性水浸应急处理预案1.1程序1.1.12. 防台、防汛应急预案2.1接到、获得有关台风等信息后,通知各部应做好预防措施;2.2设备组对户外的灯具、广告、天线、设备层等设施设备进行全面检查,确保牢固;2.3特别对排风机设备、设施进行检查,确保完好和畅通;2.4服务部向业主传达台风信息,及时做好关好门窗的工作;2.5保安加强巡逻次数,各当值保安监守岗位,无人接替不准擅离岗位;特别加强对物品的监视,发现情况及时通知设备人员进行紧急维修;2.6设备人员加强夜间值班人员,增加对设施设备的巡查;2.7在夜间或节假日应派员进行值班;紧急情况及时向上级汇报;2.8台风过后,如对设施及服务产生后果或影响的,由各部立即实话修复或整改,提出纠正和预防措施;3. 设备故障应急处理预案3.1一用一备的设备如有故障,立即停止使用故障设备起用备用设备,并立即通知相对应的维修人员前来修复;3.2备用的设备如有故障,则立即通知维修人员前来修复;3.3遇节假日,通知相关设备人员到场抢修;3.4消防设备：消防设备如消防泵、喷淋泵、正压风机、排烟风机等在火警时如发生故障,应立即赶赴设备现场,将手、自动转换开关扳至手动档并手动起动,如还不能起动且在短时间内不能排故,应采用强制起动的方法,方法有二种：设法另接主接触器线圈电源,使其吸合,保证设备强行起动工作;设法直接将设备主电源泉接在大容量开关上,然后合上电开关,保证设备强行起动工作;3.5其他设备当所有BA控制或自动控制设备的自控部分故障时,应立即赶赴设备现场,将手、自动转换开关扳至手动档并手动控制,保证公共区域正常工作不受影响; 4. 触电事故的应急处理预案4.1变配电站、配用电设备、设施必须使弹簧门保持安全、可靠的状态；工程部人员要定期对供配用电设备、设施进行检查;4.2一旦发现供配用电设备、设施有会引起人员触电的危险,应立即报告领导或工程部人员；紧急情况下可采取断电措施;4.3一旦发生触电事故,现场人员要设法先断开造成触电事故的电源,然后立即对触电者实施紧急救护;4.4救护者要认真观察触电者的全身情况,用少于5秒的时间来观察触电者神志状态,用少于10秒的时间来观察触电者呼吸、心跳情况；发现呼吸、心跳停止时,应立即在现场用心肺复苏法就地抢救,不得拖延;4.5心肺复苏法的基本措施是：4.5.15.电梯困人应急处理预案5.1发生电梯困人,值班保安员应及时电话通知维保单位,并通过对讲机/电话通知工程经理/工程主管/运行人员、服务主管、保安主管、领班及就近保安人员5分钟内到达事故现场,加强安全防范,疏导客人流向,配合工程部采取各种措施,以避免因故障而发生各种人、财、物损失的事件;5.2监控中心要耐心做好被困人员的安抚工作,不断与被困人员对话并告知对方自我保护措施,目的要使被困人员情绪稳定;5.3监控中心保安人员要监控电梯运行状况,以及被困人员的情况,并通过对话器做好被困人员工作,并将观测到的情况用对讲机告知现场处理人员;5.4工程主管/运行人员在接报后5分钟内到达事故现场,查明故障原因,严格按电梯操作规范采取应急措施,并使用电话/对讲机等通信工具联系维保单位人员,将故障情况及时告之;5.5电梯困人,且轿厢内地坪离电梯厅地坪在±500毫米之内,由运行人员按下列步骤先行释放被困客户;5.5.16.停电事故应急预案6.1发生停电事件,立即通知工程经理/工程主管/运行电工;6.2工程经理/工程主管即时与设备运行工赶赴现场,检查供电设备,查处停电原因;6.3如属本区域全部断电,工程经理/工程主管立即向变配电站查询,如无法立即恢复则按应急程序疏散乘客;6.4如一路断电,则起用务用电源泉并用联络柜实行切换;6.5如属局部停电,工程经理/工程主管立即组织抢修,同时向中心领导报告情况;6.6由于停电之关系,电梯有可能出现困人,安保部需立即查明,如有,立即通知工程部按困梯程序进行处理;6.7电源恢复后,工程经理/工程主管向管理者作停电原因的报告;如无法立即恢复,由工程经理/工程主管将实际情况报告管理者领导,按应急程序疏散客人;6.8如有需要疏散要求,保安部按应急方案处理,协助指引客人安全撤离;6.9若需疏散,当所有客人撤离后保安巡逻员检查整幢大楼,确保所有乘客已安全离开;6.10工程部会同保安部/服务部记录停电原因、事件经过、人员撤离时间等详细资料;6.11检修完毕恢复供电前,工程部应通知相关用电部门关闭所有设备,恢复后再开启;停电恢复后,设备组检查各有关设备,保证所有设备正常运作;6.12事件结束后,工程部在当日将详细情况报管理者,如存在管理问题应提出纠正和预防措施;7. 火灾事故应急预案7.1火灾发生后消防设备联运状态7.1.1层面喷淋头温度>68℃自动喷水7.2消火栓启用7.3气体灭火设备启用7.4火灾发生后的联动设备7.5 火灾发生后的现场指挥消控中心保安值班员接报警后,立即通知巡视保安三分钟赶到现场,五分钟内确认火警回复消控中心保安,及时报告第一责任人三分钟赶到现场;如火警较小,即启用楼层现有消防设备,组织现场补救;如现场火势较大无法自行补救时,第一责任人出任应急总指挥,监控室即为应急指挥中心,总指挥由现场回到指挥中心,指挥实施消防应急方案;以下行动必须有总指挥的命令：。
办公楼物业管理方案(必备6篇)
办公楼物业管理方案（必备6篇）（经典版）编制人：__________________审核人：__________________审批人：__________________编制单位：__________________编制时间：____年____月____日序言下载提示：该文档是本店铺精心编制而成的，希望大家下载后，能够帮助大家解决实际问题。
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办公楼物业管理方案
4.租赁管理：协助业主进行租赁招商，办理租赁合同，收取租金，处理租赁纠纷等。
5.客户服务：为业主和租户提供咨询、报修、投诉等服务。
6.财务管理：负责物业费用的收取、支出及财务报表的编制。
7.人事行政管理：负责物业员工的招聘、培训、考核及人事档案管理。
第2篇
办公楼物业管理方案
一、引言
为提供优质、高效的物业管理服务，保障办公楼资产的持续增值，本方案遵循合规性、专业性及人性化原则，结合实际情况，制定全面细致的办公楼物业管理方案。
二、物业管理目标
1.实现物业资产保值增值。
2.提供安全、舒适、便捷的办公环境。
3.提升业主及租户满意度。
4.优化资源配置，降低运营成本。
1.确保物业资产保值增值。
2.提高物业管理水平，提升物业服务质量。
3.营造安全、舒适、便捷的办公环境。
4.提高业主和租户满意度。
三、物业管理服务内容
1.公共区域管理：包括大堂、电梯、楼道、公共卫生间等区域的清洁、保养、维修及绿化工作。
2.设施设备管理：对办公楼内的设施设备进行日常巡检、维修、保养，确保设施设备正常运行。
办公楼物业管理方案
第1篇
办公楼物业管理方案
一、前言
本方案旨在为XX办公楼提供全面、高效、人性化的物业管理服务，确保物业资产保值增值，为业主和租户创造一个安全、舒适、便捷的办公环境。本方案根据我国相关法律法规及物业管理标准制定，遵循合法、合规、合理原则，力求提供专业、人性化的物业管理服务。
二、物业管理目标
三、物业管理服务内容
1.公共区域管理：涵盖大堂、楼道、电梯、公共卫生间等区域的清洁、绿化、维修及保养。
物业管理运营方案.doc
物业管理运营方案目录第一章：XX项目概况其次章：管理分析、服务理念及目标第一节：管理难度及重点分析其次节：管理服务理念与目标第三章：物业管理服务整体设想及措施第四章：物业管理机构运作方式第一节：组织架构及岗位职责其次节：员工培训方案及方案第五章：前期服务、二次装修管理第一节：前期物业管理服务介入方案其次节：物业管理处筹备方案第三节：接管验收方案第四节：业主入住管理方案第五节：二次装修管理方案及违章处理措施第六章：日常物业管理第一节：物业房屋和公共配套设施管理及修理方案其次节：治安、车辆及交通管理第三节：卫生、绿化、环保及其它管理第四节：档案资料的建立与管理第七章服务承诺与目标第八章：物业修理和管理的应急措施一、业主、使用人自用部位突然断水、断电、无煤气的应急措施二、小区物业管理范围内突然断水、断电、无煤气的应急措施三、业主与业主、使用人自用部位排水设施堵塞的应急措施四、雨、污水管及排水管堵塞的应急措施五、电梯、水泵等大型机电设备突然停转或机电故障的应急措施六、发生火警时的应急措施七、防汛防台应急预案八、接报刑事、治安大事处理程序九、遇燃气泄漏、触电事故处理程序十、遇爆炸物或可疑物品处理程序十一、其他突发大事的处理程序第九章：丰富社区文化，加强业主相互沟通的具体措施第一章项目概况[项目地址]：[总占地面积]：㎡[本项目总建筑面积]：㎡[地上总建筑面积]：㎡其中[高层住宅建筑面积]：㎡[配套公共服务场地]：㎡[总幢数]：幢配套公共服务设施：其中[物业用房] ：㎡[商会办公用房]：㎡[地下总建筑面积]：㎡其中[地下车库建筑面积] ：㎡[车位分布] 机动停车位个本项目建筑结构：[商业]框架结构：[电梯品牌]：其次章管理分析、服务理念及目标第一节管理难度及重点分析一、底商与业户的冲突、大商业经营活动与业户的冲突底商的经营活动对楼上业户的日常生活可能产生肯定影响，简洁产生冲突冲突。
( )广场大商业开业后，商业街区，居住区由于使用功能的不同，也可能会产生比较尖锐的冲突冲突。
单位办公区物业管理方案
单位办公区物业管理方案一、总则为有效管理和维护单位办公区的物业设施，提高办公环境质量，建立良好的单位形象，特制定本物业管理方案。
本方案适用于单位办公区的物业管理，旨在规范物业管理工作，确保单位办公区的安全、整洁、有序。
二、组织机构1. 物业管理委员会：由单位领导担任主任，物业管理人员、维修人员、清洁人员等组成，负责协调、监督和管理单位办公区的物业工作。
2. 物业管理人员：负责日常物业管理工作，包括安防监控、清洁卫生、设备维修等。
3. 维修人员：负责单位办公区设施设备的维修保养工作，确保设施设备正常运行。
4. 清洁人员：负责单位办公区的日常清洁卫生工作，保持办公区的整洁干净。
三、安全管理1. 安防设施：安装监控摄像头、报警器等安防设施，保障单位办公区的安全。
2. 灭火设备：每楼层设置灭火器，定期检查维护。
3. 人员通行：采取刷卡或指纹识别系统管理单位办公区内人员出入，禁止非工作人员进入。
4. 应急预案：制定应急预案，定期组织演练，提高单位应对突发事件的能力。
四、环境卫生1. 日常清洁：每日对单位办公区进行全面清洁，包括地面、垃圾桶、公共卫生间等。
2. 定期检查：定期检查卫生死角，保持办公区的整洁。
3. 垃圾处理：设立垃圾分类投放点，保持办公区的环境整洁。
4. 绿化养护：对单位办公区的植被进行养护，保持绿化环境的优美。
五、设施维护1. 设备保养：定期对单位办公区的设施设备进行维护保养，确保设备正常运行。
2. 维修处理：针对设施设备出现故障，及时进行维修处理，避免影响工作正常进行。
3. 资产管理：建立设备档案，定期盘点设备，确保设备的正常使用寿命。
六、沟通管理1. 物业公告：发布物业公告，及时通知单位办公区内的各项管理事务。
2. 投诉建议：设立投诉建议箱，接受单位办公区内人员的投诉和建议。
3. 定期会议：定期召开物业管理会议，协调处理单位办公区内的各项管理事务。
七、经费管理1. 经费来源：单位办公区的物业管理经费由单位全额负担。
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第一部分物业公司简介 (2)1.1公司简介 (2)1.2公司业绩 (4)1.3公司执照、资质、法人代表登记 (6)第二部分XX办公大楼物业管理项目的管理特点 (9)2.1项目简介 (11)2.2业户群体分析 (16)2.3物业管理规划定位 (16)2.4项目管理特点及难点分析 (17)2.5解决上述管理难的措施 (18)第三部分拟定质量管理目标和采用的管理方式 (24)3.1管理总体目标 (24)3.2XX办公大楼管理模式设想及管理方式 (36)第四部分管理服务内容 (41)4.1前期接管 (41)4.2针对本物业大楼的管理特色思路 (57)第五部分管理人员的配备、培训和管理 (66)5.1人员配置（含作业层人员配置） (66)5.2管理人员培训 (69)5.3管理服务人员的管理 (77)第六部分XX办公大楼管理服务费用测算 (82)6.1XX办公大楼物业管理服务费用测算 (82)6.2物业管理开办费用测算 (90)6.3设备、设施接管改造费用 (92)6.4物业管理用房配置方案 (94)哈尔滨市人民代表大会常务委员会办公楼物业管理方案哈尔滨菱建物业管理有限公司受哈尔滨市人民代表大会常务委员会办公厅委托，拟对哈尔滨市人民代表大会常务委员会办公楼（以下简称“ XX办公大楼”提供全委托物业管理服务。
针对该办公楼的特点，制定本方案。
第一部分物业公司简介1.1公司简介哈尔滨菱建物业管理有限公司成立于2003年11月，企业具有独立法人资格，国家物业管理二级资质企业，全国物业管理协会会员单位。
目前管理着哈尔滨市政府大楼、河政公务员住宅小区、爱建滨江国际社区高档住宅及商业物业项目200万平方米。
公司成立之初，就极为重视培养人才，建立了一支高素质的管理与技术人才队伍，拥有工程、机电、园林及经济等各类专业技术人员80多人。
公司现有员工800多人，其中高层管理人员86人，80%以上的管理人员持有从业人员岗位证书，高层管理人员86%以上取得建设部颁发的企业经理资格证书。
企业秉承依法管理，开拓创新、追求卓越的质量方针，坚守“业户至上，服务第一，信义为本”的企业宗旨，不断建立完善科学的现代企业管理体系，公司从接管第一个项目开始就按照IS09002和IS014001 双体系质量标准进行管理，标志着企业正式与国际化管理运作模式接轨。
公司大力拓展物业管理业务，目前公司的全委托物业管理面积达200多万平方米，其中爱建滨江国际社区建筑面积达140万平方米，哈尔滨市政府办公楼建筑面积18万平方米，河政公务员小区建筑面积约35万平方米。
通过公司全体员工的努力，服务意识、服务质量、开拓创新、追求卓越已成为我公司的品牌象征，先后获得省优秀示范大厦，市优秀示范住宅小区等称号。
良好的体制、完善的制度、优秀的人才给公司创造了社会效益和经济效益。
在对市政府大厦四年的物业管理中，使我公司在管理行政大厦行业中创出了具有自己特色的物业管理品牌。
公司的社会知名度、美誉度和信誉度都有了极大的提升。
社会效益、经济效益和环境效益并重，使公司走上了一条高速良性、可持续发展之路。
2.公司业绩3、公司执照、资质、法人代码证第二部分XX办公大楼物业管理项目的管理特点2.1项目简介哈尔滨XX办公大楼，坐落于道里区友谊路307号，总建筑面积约3.2 万平方米，由东、西两栋楼组成。
西楼五层（其中地下室一层）室外停车场停车位20余辆；东楼七层（其中地下室两层、附楼两层）地下车库设有69个车位，2个洗车位，泳池1处。
西楼共有办公室108间，设备间8处，卫生间16处。
电梯2部，送餐梯1部。
消防楼梯4处，消控中心1处，中央空调主机2台，分体空调20 台，风机房2处，水箱房1个。
东楼、附楼共有办公室71间，餐厅10间，多功能厅1间，会议室2 间，设备间2处，电梯3部，送餐梯3部，采用中央空调，制冷机房1处，消控中心1处，风机房13处，弱电室6处，配电室2处，锅炉房1处，水箱房1处，游泳池1处，洗浴中心1处（洗衣房、浴室1间），卫生间15 处。
西楼：一层设有常委会议厅、休息厅，中心会议室2处，办公室6间，消控中心1处，侯会室1处，阳光餐厅1处，大小餐厅、厨房各一处，消毒间1处，武警宿舍、总值班室、收发室各1处，医务室4间，衣帽室、食堂、休息室共3处，门厅2个，前厅1个。
二层设有市民旁听席，休息廊，老干部处，办公室30间，活动室5间，卡拉OK室、台球室、休息室各1处，驾驶员休息室1处，备品间4处，水房1处。
三层设有多功能厅1个，天台花园1处，侯会室1处，主任会议室1 处，办公室31间，接待室1处，档案室3处，理发室1处，库房2处。
四层设有贵宾接待室1处，会议室1处，办公室41间，库房2处，乒乓球室1处，台球室2处。
地下室设有水箱房1间，空调机循环泵房1间。
东楼：一层设有商务中心1处，餐厅、厨房各1处，信访接待室1处，收发室1处。
二层设有大餐厅，武警宿舍，司机休息室。
三层设有多功能厅，活动室。
四层设有客房（标准间）34间，小会议室1间。
五层设有客房（标准间）33间，会议室1间。
西楼内公共区域设施及设备简介隔栅灯116个、消防栓29个、闸箱13个、应急灯7个、手动报警38个、消防电话13个、广播27个、疏散指示灯30个、安全出口灯14个、烟感58个、插座箱1个、筒灯213个、2U双管日光灯20个、40W日光灯3个。
暖气91组、水龙头67个、小便器26个、蹲（坐）便33个。
特种设备设施一、活塞式冷水机组2台产地：广州约克空调冷冻设备厂技术参数：制冷量327KW;型号44DR7电机功率224KW;制冷剂R22风机功率8.2KW;水压10.3BAR地点：五层屋面二、客梯2部产地：三菱电机株式会社技术参数：型号2430 牵引G20HG-12X 6额定速度：60/mi n载重量：1000kg重量：不含电机500kg生产日期：2001年地点：五层电梯机房其他设施设备水箱房电机2台产地：上海力标电机有限公司技术参数：7.5KW 2台转数：1400r/mi n型号：JB/T10391-2002生产日期：2005年11月地点：地下室水箱房生活水箱1个，容量10吨二、变频柜1台厂家：海利普功率：7.5KW地点：地下室三、地热泵2台产地：黄埔电机公司技术参数：1.5KW 2台转数：2840r/min型号：Y905-2生产日期：2001年2月地点：地下室四、空调循环泵4台产地：中龙电机有限公司技术参数：18.5KW4台转数：2930r/min型号：Y160L-2生产日期：2001年8月地点：地下室五、会议室空调降压启动柜2台厂家：哈市通用开关厂开关容量：50A X 2/台生产日期：2001年10月地点：地下室六、会议用空调风机1台产地：衡水电机股份有限公司技术参数：15KW1台转数：1460r/mi n生产日期：2006年3月地点：地下室启动柜1台：厂家：哈市通用电器开关厂，开关容量:63A 七、新风机组1台产地：广州约克空调冷冻设备有限公司技术参数：5.5KW 1台型号：YDB-80-6R风量：13500ms/h尺寸：2600X 1655X 818(mm)重量：525kg生产日期：2001年8月23日地点：二层风机房八、配电室采用双回路供电，其中分南马线及友谊线，设开关柜3台，电容柜1 台，计量柜1台。
型号：GGD地点：一层九、电汽两用蒸柜1台技术参数：煮饭时间30min ;输入气压0.05mpa;电压380/2.2;功率11KW地点：一层厨房十、电烤炉1台技术参数：电压380V功率10.5-14（KW）地点：一层厨房十^一、电热水器1台技术参数：容量320L;电压380V;功率5KW;压力；0.7mpa十二、电热风幕4台十三、纯净水设备一套，燃气热水炉一台XX办公大楼需要改造和完善的事项1、消防栓无供水水箱及水泵，无喷淋系统。
2、电梯机房的木质门已损坏，按消防要求需改防火门，并设有消防器材及通风系统。
3、中央空调管道系统保温已破损，需重新做保温。
4、供水泵房墙面按卫生标准需贴瓷砖，水箱需重新做防腐处理，表面需覆盖一层无毒塑料布，两台水泵需做维护保养。
5、楼体外墙面理石部分需清洗，涂料部分需重新粉刷。
6、厨房供水管道需规范安装。
7、天台排雨水系统需做过滤网。
8 彩钢棚需做防腐处理。
9、楼内部分检修口需要维护。
10、配电室按规程规定需铺胶皮地垫，部分配电箱柜需做维护。
11、旗杆需重新配置升降绳。
12、消控中心感应系统没有控制盘，楼内灭火设施比规定配置少。
13、楼内木质地面需打蜡，理石地面需抛光，卫生间内洁具需做专业保洁。
14、大厅、会议室内吊灯和筒灯需做清洁和维护。
15、玻璃幕墙需做清洁，楼内部分玻璃窗已损坏需更换。
16、部分办公室门需维修。
17、篮球场塑胶地面需做清洁，绿化带需重新规划和保养。
18、车位线及车道线需重新划定。
19、垃圾存放处需设垃圾转运间，楼内垃圾桶配置少。
20、三楼天台花园地面瓷砖需重新维护，柱栏需防腐粉刷21、内天井环境卫生需改善。
22、楼体内外墙面需粉刷2.2业户群体分析物业管理的对象是房地产——不动产，服务对象则是具有不同政治素质、文化背景和社会阅历的个体。
要做好物业管理工作，必须充分了解管理项目业户群体的构成及特点。
根据我们的实地踏察与研究，该项目建设投入使用多年，XX 办公大楼是江南沿江区的一处有标志性的建筑。
其地处黄金地理位置、庄严俊朗的楼宇外观、完善的配套设施以及独特的设计等，无不彰显散发着“人民代表为人民”的现代政务服务机构的气息。
根据对上述办公楼的分析，XX办公大楼的业户群体具有如下的特征：楼内办公人员具有较高的文化素质和一定的社会地位，拥有较强的政治素养，追求安全、舒适、安静的办公生活和会议环境，注重管理的品位和质量，强调服务的安静性和尊贵性，对物业管理服务有着极高的要求。
2.3物业管理规划定位业户分析的结论，是我们设定管理模式、设计服务项目、确定服务标准及收费标准的客观依据。
秉承“服务业户，报效业户”的核心理念，我们着力在XX 办公大楼营造一个安全、安静、舒适、幽雅、清洁优美、尊贵的办公生活和会议环境，并通过持续的改进和提升，使物业保值增值，实现传统的办公理念与现代政务办公、会议及工作方式的高度共融。
要想成功达到上述目的，我们拟在XX办公大楼建立以人性化管理和个性化服务为基础的物业管理模式，并通过对管理服务流程的持续改善，不断超越业户的需求期望。
同时，我们大胆设想，基于项目所具有特殊性和特色性，运用严格的管理文化理念渗入日常管理和服务之中。
我们将在管理服务中着力于以下四个方面：倡导“全员参与”的管理文化；推广“尊贵互动”的服务文化；营建“和谐亲切”的政务大楼文化；塑造“亲和人文”的环境文化。
2.4项目管理特点及难点分析241大楼工程遗留问题XX办公大楼总建筑面积约3.2万平方米，（新建投资大楼1.6 万平方米）。