对银行后勤服务社会化的思考

对银行后勤服务社会化的思考文章论述了银行后勤服务型管理模式走向物业服务型社会化管理模式的重要性和必要性，提出转向物业管理的对策：对业主物业管理服务的经营；以物业本身为中心开展多种经营；开展专项经营活动；展开与房地产经营相联系的经营活动。

标签：银行后勤；物业管理模式；思考在我国，后勤管理行业是生产力发展和社会进步达到一定水平后所兴起的一种朝阳产业，而后勤管理市场化经营模式紧随着国内物业管理行业的产生而产生的，30多年来，随着政策法规的逐步出台和落实，社会及业主对后勤管理的逐渐熟悉和住房消费意识的逐步形成，竞争有序的后勤管理市场在一些城市和地区初步形成，目前其市场化经营管理模式已经成为后勤管理行业发展的主要趋势，在后勤管理和城市建设中发挥着愈来愈重要的作用。

一、银行后勤走向物业管理模式的重要性1、对政府来说，有利于转变政府职能，减轻国家经济负担。

推行物业管理市场经营，是以后后勤管理企业取代政府成为后勤管理经营的主体，通过企业开展多种经营，实现服务有偿性，进行合理收费，这就为企业走以业养业，自我发展的道路奠定了坚实的经济基础，这种企业参与市场的行为无疑可以减少政府主管部门的财政经济负担，同时市政府在物业管理中所起到的作用从主观职能向监管职能过渡，从具体的事务性管理到政策性监管转变。

2、对社会来说，可以提高城市现代化水平在后勤管理市场化过程中，对各种技术资源的有效利用不但可以使环境清洁，美丽、舒适、而且可以大大降低因自然灾难、生态环境破坏或暂时失衡对整体环境造成的影响，从而改善市容市貌和城市环境。

3、市场化经营的后勤管理更有利于满足消费者的需求通过围绕消费者需求开展的物业管理服务，将切实保证消费者的利益，真正做到为他们排忧解难。

后勤管理市场化还有利于顺应体制改革，分流冗余人员，为社会提供就业机会。

显而易见，后勤管理关系到千家万户，然而当今后勤管理的覆盖率还远远不能适应社会现代化和文明程度的需要，后勤管理的市场是非常大。

后勤管理的市场化可以为社会提供大量的就业机会，减轻社会就业压力。

可见，后勤管理向市场化经营转变势在必行。

二、实行物业管理市场化经营的必要性1、适应市场经济发展的客观要求我国的物业管理是伴随着市场经济应运而生。

竞争是市场经济活力所在，市场经济的运行和发展时刻离不开竞争。

适时地把竞争机制引进物业管理行业，将物业管理企业推向市场，是市场经济发展的客观要求。

物业管理行业也只有适时引进竞争机制通过市场上激烈的较量和角逐，将企业追求自身经济利益的内在要求转化为外部压力，并将这种压力变成动力，才能推动物业管理企业提高管理服务的水平和自身的素质，并在竞争的风风雨雨中经受考验。

2、有利于提高物业管理企业整体水平在市场经济条件下，企业作为市场经济的主体，不仅要追求社会效益，环境效益，而且要实现做大的经济效益。

在激烈的市场竞争中，企业面临着优胜劣汰的抉择，若不成功，就被淘汰，企业管理人员的素质决定着企业的命运和前途。

优胜劣汰的竞争驱使着每一个管理人员永不停息的奋进，谁也不愿意淘汰掉。

内部和外部的压力，集体和个人的压力，形成了强大的动力，促进了企业的整体发展。

3、有利于加速物业管理行业发展物业管理作为新兴行业，要想得到健康快速的发展，必须把物业管理企业推向市场，充分引进竟争机制将管理的委任制、终身制变为由产权人、使用人对物业管理企业的聘任制，是产权人、使用人有权通过招投标选聘物业管理企业。

只有通过物业管理企业在市场上的公开、公平的竞争，才能促进物业管理行业整体水平的发展；也只有物业管理行业整体水平提高了，物业管理行业才能得到健康快速的发展。

4、有利于维护产权人、使用人合法权益建立物业管理市场机制，产权人、使用人可以不受任何行政委托指派物业管理企业的约束，直接从众多的投标单位中筛选自己认为最为合适的物业管理企业。

这样不仅摆正主人与“官家”的关系，而且有利于鞭策物业管理企业以良好的管理、优质的服务、合理的收费赢得产权人、使用人的信任，并能促进物业管理企业从根本上改变服务态度，改善服务质量个和提高管理水平，从而使物业保值增值，使产权人、使用人的利益得到保障。

市场化经营就是随着物业管理市场的形成，企业要通过招投标取得物业管理的经营权。

成熟的物业管理市场，就是为物业管理公开、公平、公正的竞争创造条件。

这是因为物业管理作为市场经济的产物，市场经济的本质是竞争，竞争是市场经济生机和活力的源泉，也是把物业管理推向一个更新境地的重要途径。

只有竞争才能不断提高物业管理服务的质量和水平，才能使物业管理行业充满生机和活力。

三、银行后勤走向物业管理模式的思考物业管理企业要搞好经营，除了要了解市场，把握市场以外，还应掌握经营的方法，抓住重点，充分挖掘企业在人力、物力、财力、信息资源上的潜力，运用先进的经营管理理念和方法，发挥自身在品牌、管理、信息、地缘以及最贴近业主和客户的优势，才能取得良好的效果。

总的来讲，应该在下述几个大的方面进行系统的计划。

1、对业主物业管理服务的经营搞好物业管理服务的经营无疑是物业管理企业经营的基础工作和主要工作。

在这个问题上一方面要提高管理水平和服务质量，以优质的服务换取优价的回报。

同时有效地降低成本。

但另一方面要注意的是：要使物业管理企业达到长期、稳定、可持续发展的目标、还应关注以下几个要点：（1）实施品牌战略，有计划、有步骤，积极稳妥地建立企业品牌，充分利用名牌所带来的巨大的市场效应和市场信誉。

物业管理由于属于服务业，涉及面较广，影响服务质量的因素较多，质量保证的实施较困难，尤其特殊的是，客户对物业管理服务质量很难进行全面的、客观的检查和评价。

这些特点决定了客户在选择物业管理产品的提供者——物业管理公司的时候，非常注意其信誉。

而优质的品牌是良好信誉的集中体现，故物业管理公司的品牌是其开拓市场的关键因素。

国外统计资料表明：在某一领域前十大品牌的市场份额占有率超过70%，物业管理企业如果不能树立自身的品牌形象，其发展空间是受到很大的限制的。

建立品牌是一个系统工程，不是一朝一夕能够完成的，要建立一个长期计划并加以实施，首先是先练内功，提高物业管理水平，使客户满意。

其次是要规范企业的行为，守合同重信誉，不侵犯业主的权益，积极维护企业的形象。

第三是要注重宣传和引导，特别要抓住政策，市场和宣传上的契机进行集中突破，另外，企业综合实力和管理规模也是建立品牌的重要因素。

（2）注重宣传，这种宣传不仅能提高企业的知名度认同感，还应起到引导消费，拓展市场的作用。

引导消费的作用不应忽视，现在我国很多居民受到免费住房的影响，对住房消费认识不足，通过积极的宣传、引导和示范，让业主见到或了解文明、健康的生活方式和居住环境对其生活质量和生活素质的影响，以及对其房产（可能使他们最大的财产）价值保障的作用。

不仅能提高居民的住房消费意识，增加物业管理的收益，而且能大大降低物业管理的难度，减少与业主的争议。

（3）积极开拓市场，不断扩大管理规模，占据更大的市场份额，此举对提高物业管理企业的总体赢利能力和抗风险能力，壮大公司的实力以及显著降低成本都有重要意义。

（4）重视财务管理，加强工程管理，节能降耗，有效地控制或降低成本，也能为物业管理企业带来良好的经济效益。

（5）对物业管理资源进行战略性的调整，根据市场竞争情况和物业管理公司的自身特点，将不具备竞争力的，运作成本不合理的业务（如清洁，某些机电维保）分包出去。

这样不仅大幅度降低成本，还能使物业公司集中精力和资源来发展自己的优势项目，也能达到良好的经营效果。

2、以物业本身为中心开展多种经营这种经营是对物业管理业主经营的很好的辅助和补充，由于物业管理企业在先天条件上占有很大的优势，又存在巨大的市场需求，所以一旦经营得当，也会得到很好的回报。

概括起来，这类经营主要有以下几种：（1）针对业主和客户而提供的有偿服务，如家政服务和汽车美容服务等。

（2）针对物业管理行业和其它相关需求的专业化服务。

如专业清洁服务和机电设备维保服务。

（3）房屋出租转让中介代理，以及供求信息方面服务，如代理业主进行房屋出租。

（4）为物业行业提供产品和流通方面的服务。

（5）为物业管理或房地产业提供咨询、策划、市场信息和顾问方面的服务。

（6）为同业提供培训、人才交流等方面的服务。

（7）对公共场地或场所的经营，如户外广告、屋顶天线、公共场地的出租等。

3、开展专项经营活动与上述经营行为不同。

专项经营往往是以较大投资为基础的较大规模的系统性的经营活动，这种经营风险和收益都可能较大。

所以首先要进行认真的可行性分析，筹资基金，制定经营管理方案。

为减少风险，这类经营以围绕物业本身为主要开展。

具有代表性的此类经营活动有：——开办幼儿园、培训学校；——经营性场所，如餐厅、超市、网吧等；——会所及康体娱乐设施；——装饰装修；——搬家公司、礼仪服务公司等。

4、展开与房地产经营相联系的经营通过对经营性房产进行技术性的改造或功能上、环境上的配套，或者实施对物业的功能或用途上的改变，提高经营性物业的盈利能力，而使物业管理企业获得回报，这种经营在商场，写字楼及工业区等物业种类上有很大的机会，比如：——通过对电梯进行技术改造，美化环境，建立起多媒体导购系统，再加上适当的辅助宣传和活动，使所管理的商业物业客流量和营业额提高，从而带动铺面租金的上涨。

——通过兴建宽带上网及其它方法，改善写字楼物业的办公条件，从而提高写字楼的出租率。

——通过改善工业区的行车、停车条件和货物装运条件，方便工业区的厂家，从而改善工业区的投资环境。

总之，银行后勤管理模式走向物业管理模式是大势所趋，势在必行，而走向物业管理的企业要搞好经营，关键在于遵循客观规律，坚持实事求是，认真分析客户需求，把握商机，树立创新意识，同时应合理化配置资金和资源，才能取得好的效果。